RS 15 Kuntoarvio Sävelkodin palvelutalo Sävelkuja 2 20740 Turku
RS 15 Kuntoarvio 2 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO... 4 2. YHTEENVETO... 5 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA... 5 2.2. LVI-TEKNIIKKA... 6 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT... 7 2.4. HISSIT... 7 2.5. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET... 7 2.6. LISÄTUTKIMUKSET... 8 2.7. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS... 9 2.8. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS... 10 2.9. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 11 2.10. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 12 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA...13 3.1. KOHTEEN TIEDOT... 13 3.2. ASIAKIRJATILANNE... 13 3.3. KORJAUSHISTORIA... 13 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELY... 13 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI... 14 3.6. ENERGIATALOUS... 14 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 15 3.8. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 16 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO...17 4.1. ULKOALUEET... 17 4.1.1. RAKENNUSTEN VIERUSTAT, PINTAVESIEN POISTO JA SALAOJITUS... 17 4.1.2. KASVILLISUUS JA VIHERALUEET... 18 4.1.3. LIIKENNEVÄYLÄT JA -ALUEET... 19 4.1.4. RAKENNELMAT, VARUSTEET JA JÄTEHUOLTO... 19 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA... 19 4.2.1. PERUSTUKSET JA SOKKELIT... 19 4.2.2. ALAPOHJA... 20 4.2.3. RAKENNUSRUNKO... 21 4.2.4. ULKOSEINÄT JA JULKISIVUT... 21 4.2.5. IKKUNAT... 22 4.2.6. ULKO-OVET... 23 4.2.7. PARVEKKEET... 24 4.2.8. KATTORAKENTEET... 25 4.3. SISÄTILAT... 27 4.3.1. YLEISTILAT... 27 4.3.2. ASUINTILAT... 28 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO...29 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ... 29 5.1.1. LÄMMÖNTUOTANTO... 29 5.1.2. LÄMMÖNJAKELU... 30 5.1.3. SÄÄTÖ- JA TOIMILAITTEET... 31 5.1.4. LÄMMÖNLUOVUTUS... 32 5.1.5. ERISTYKSET... 33 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT... 33 5.2.1. VESIJOHDOT... 34 5.2.2. VIEMÄRIT... 34 5.2.3. VESI- JA VIEMÄRIKALUSTEET... 35 5.2.4. VESI- JA VIEMÄRIERISTYKSET... 36 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT... 36 5.3.1. ILMANVAIHTOKONEET... 36 5.3.2. KANAVISTOT... 37 5.3.3. PÄÄTELAITTEET... 38 5.4. MUUT JÄRJESTELMÄT... 38
RS 15 Kuntoarvio 3 5.4.1. PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT... 38 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO...39 6.1. ALUESÄHKÖISTYS... 39 6.1.1. ALUEVALAISTUS... 39 6.1.2. ULKOPISTORASIAT... 40 6.2. KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET... 40 6.2.1. JAKOKESKUKSET ALLE 1000V... 40 6.2.2. JOHTOTIET... 41 6.2.3. KAAPELILÄPIVIENNIT... 42 6.3. JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET... 42 6.3.1. NOUSUJOHDOT... 42 6.3.2. VOIMARYHMÄJOHDOT... 42 6.3.3. VALAISTUSRYHMÄJOHDOT... 42 6.3.4. VARUSTEET... 43 6.3.5. LIITTYMISJOHDOT... 43 6.3.6. MAADOITUKSET JA POTENTIAALIN TASAUKSET... 43 6.4. VALAISIMET, LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET... 43 6.4.1. VALAISIMET... 43 6.4.2. TURVAVALAISTUSJÄRJESTELMÄ... 44 6.4.3. LÄMMITTIMET... 44 6.4.4. KOJEET JA LAITTEET... 45 6.4.5. SAUNAT... 45 6.5. TELE- JA ANTENNIJÄRJESTELMÄT... 45 6.5.1. PUHELIN- JA ATK-JÄRJESTELMÄ... 45 6.5.2. ANTENNIJÄRJESTELMÄ... 45 6.5.3. HEIKKOVIRTAJÄRJESTELMÄT... 46 7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT...46
RS 15 Kuntoarvio 4 1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on laadittu Raksystems Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu liike- ja palvelurakennusten kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00501) noudattaen. Toimeksiantaja: Turun kaupunki Kaupunkiympäristötoimiala c/o tontti-insinööri Juhani Lankinen Puutarhakatu 1 20100 Turku Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori RI Tapio Kuurimo Raksystems Insinööritoimisto Oy Rakennustekniikka RI Tapio Kuurimo Raksystems Insinööritoimisto Oy LVI-järjestelmät LVI-Ins. Matti Honkonen Raksystems Insinööritoimisto Oy Sähköjärjestelmät SI Simo Metsä Raksystems Insinööritoimisto Oy Kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90 00501) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Ennen korjaustöihin ryhtymistä, tulee niille laatia tarvittavat hanke ja korjaustyösuunnitelmat. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTSehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = hyvä, kevyt huoltokorjaus 6...10 vuoden kuluessa 3 = tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6...10 vuoden kuluessa 2 = välttävä, peruskorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6...10 vuoden kuluessa 1 = heikko, uusitaan 1...5 vuoden kuluessa
RS 15 Kuntoarvio 5 2. YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena oli vuonna 1989 loivalle rinnetontille rakennettu kerrostalo. Kiinteistö toimii vanhusten palvelutalona. Rakennuksissa on yhteensä 40 asuntoa. Asuntoihin kuljetaan yhden hissillisen porraskäytävän kautta. Kerroksia rakennuksessa on kuusi Rakennukseen ei ole vielä tarvinnut tehdä merkittäviä rakenneosien/eri järjestelmien käyttöikää pidentäviä korjauspiteitä. Ennakoivia korjaus- ja huoltotoimenpiteitä on tärkeää toteuttaa jatkossa, jotta korjaus- ja ylläpitokustannukset pysyisivät kohtuullisina. Nyt tulevalle 10 -vuotisjaksolle osuu merkittäviä korjaus-/kunnostustoimenpiteitä kuten julkisivujen ja parvekkeiden kunnostaminen sekä asuntojen kylpyhuoneiden saneeraus. Kohde on rakennus-, LVIA- ja sähkötekniikan osalta kokonaisuutena tyydyttävässä kunnossa eli kokonaisuutena rakennus on kuntoluokassa KL3 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA Kulkuväylien ja pysäköintialueen asfalttipinnoissa on havaintojen mukaan jonkin verran halkeamia ja painanteita, jotka voidaan korjata tarpeen mukaan paikallisesti. Piha-alueella on piharakennuksen lisäksi runsaasti istutuksia, puita ja pensaita sekä nurmialuetta. Pihaalue on niiltä osin hyvin hoidettu ja piha-alueeseen ei kohdistu normaalista huollosta poikkeavia korjauksia tarkastelujaksolla. Seinustoilta ylikasvaneet pensaat ja muu kasvillisuus on hyvä siirtää kauemmaksi rakennuksesta. Rakennuksen seinänvierustojen kallistus on pääosin rakennuksesta poispäin viettävä lukuunottamatta ylärinteen puoleista julkisivua, jossa kallistuksissa on paikallisia puutteita. Katolta tulevat vedet on ohjattu omaan poistojärjestelmään ja kulkuväylien pintavedet sadevesikaivoihin sekä maastoon. Rakennuksen julkisivun muodostavat tiili-/betonipintaiset sandwich -elementit, betonirakenteiset huoneistoparvekkeet, teräs-/puurakenteiset ulko-ovet sekä MSE- puuikkunat. Rakennuksen runko on betonia. Rakennuksen rungossa ei havaittu merkittäviä rakennevaurioita, eikä rakenteissa tehty havaintoja, jotka viittaisivat perustus-/ runkorakenteiden painumiin, tai muihin vaurioihin. Julkisivuilla ja parvekerakenteissa todettiin ikääntymisen sekä säärasituksen mukana tuomia pintavaurioita kuten maalipinnan hilseilyä. Lisäksi julkisivuelementtien elastisissa saumauksissa todettiin halkeamia. Julkisivuille ja parvekkeiden kunto on syytä selvittää tarkemmin kuntotutkimuksella tarkastelujakson alussa. Tutkimuksessa selvitetään betonin ja betoniterästen kunto sekä mahdolliset mikrovauriot mm. lieriönäytteistä laboratoriossa. Varauduttava elastisten saumausten uusimiseen ja julkisivujen/parvekkeiden kunnostamiseen. Ikkunoissa ja parvekeovissa todettiin paikallisia vaurioita ja maalipinnan kulumaa. Niiden osalla on varauduttava maalauskunnostamiseen sekä käynnin ja tiivisteiden tarkastukseen/korjaukseen. Ulko-ovessa on jo iän tuomia pintavaurioita ja ulko-ovet voidaan kunnostaa muun korjaustyön yhteydessä. Rakennuksen vesikattomuoto on harjakatto ja vesikatteena on alkuperäinen tiilikate. Vesikate on vielä hyväkuntoinen ja saadun tiedon mukaan vuotoja ei ole esiintynyt. Katteen tekninen käyttöikä on 60 vuotta keskimäärin ja huoltokunnostusväli noin 15-25 vuotta.
RS 15 Kuntoarvio 6 Porrashuone, kerrostasot ja sisäportaat ovat siistit ja hyväkuntoiset. Niiden osalla ei ole kokonaisvaltaista kunnostustarvetta tarkastelujaksolla. Kerroskäytävien ja yleisten oleskelutilojen pinnoitteita voidaan joutua uusimaan, koska ne joutuvat kovimmalle rasitukselle. Asuntojen kylpyhuoneet ovat tarkastetuilta osin pinnoiltaan vielä tyydyttävässä kunnossa niiltä osin missä kuntoarviokierroksella käytiin. Kuitenkin kylpyhuoneiden ikä huomioiden niiden saneeraukseen tulee varautua tarkastelujaksolla. Merkittävimmät rakennustekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan: Parvekkeiden ja julkisivujen kuntotutkimus tarkastelujakson alussa Parvekkeiden, julkisivujen, ikkunoiden ja ulko-ovien kunnostaminen Asuntojen kylpyhuoneiden saneeraus Varaus: kerroskäytävien ja yleisten tilojen lattiapinnoitteiden uusiminen tarvittavassa laajuudessa Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennus on rakennustekniikan osalta kokonaisuutena kuntoluokassa tyydyttävä KL3 2.2. LVI-TEKNIIKKA Kiinteistö on liitetty kaukolämpöön. Lämmönjakotapana on perinteinen vesikiertoinen patterilämmitys. Toinen lämmönsiirtimistä on uusittu jossakin vaiheessa, mutta muutoin lämmönjakokeskus on perusrungoltaan alkuperäisasennus. Lämmönjakokeskuksen uusimistarve ajoittunee lähivuosille, uusittu lämmönsiirrin voidaan tuolloin kenties hyödyntää. Pattereissa tai lämpöjohdoissa ei havaittu puutteita tai vikaantumisia. Patteriventtiilit ovat alkuperäisasennuksia ja tarpeen mukaan uusittuja. Lämmitysverkostolle suositellaan perussäätöä lämmönjakokeskuksen uusimistöiden yhteydessä. Perussäätötyö sisältää patteriventtiilien uusimisen, samalla tulee varmistaa myös linjaventtiilien toimivuus. Vesijohdot (käyttövesiputket) ja viemärit ovat alkuperäisasennuksia. Vesijohdot ovat kuparia ja viemärit muovia. Kuparivesijohtojen tavoitteellinen käyttöikä on 50 vuotta ja muoviviemäreillä yli 50 vuotta. Vesijohdoilla ja viemäreillä arvioidaan olevan vielä käyttöikää jäljellä vähintään tarkastelujakson ajan. Vesi- ja viemärikalusteita on uusittu yksittäin tarpeen mukaan, suurin osa kalusteista on vielä alkuperäisasennuksia. Kalusteiden osalta tulee varautua uusimistarpeisiin. Kellari- ja asuinkerroksissa on koneellinen poistoilmanvaihto ja 1. kerroksessa pääosin koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto. Ilmanvaihtokoneet, kanavistot ja kanavavarusteet ovat perusrungoltaan alkuperäisiä. Kiinteistön ilmanvaihtolaitteiden arvioidaan olevan kokonaisuutena vähintään tyydyttävässä kunnossa. Nykyisiä ilmanvaihtojärjestelmiä on mahdollista ylläpitää tarpeenmukaisin huoltokorjauksin vielä varsin pitkäänkin, merkittäviä uusimistarpeita ei ole vielä odotettavissa. Merkittävimmät LVI-tekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan Lämmönjakokeskuksen uusiminen/saneeraus Lämmitysverkoston perussäätö Ilmanvaihtokanavien puhdistukset, virtaamien säätö LVI-järjestelmien ylläpitokorjaukset, kuten vesi- ja viemärikalusteiden uusimiset ja ilmanvaihtokoneiden huoltokorjaukset
RS 15 Kuntoarvio 7 Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Kiinteistö on LVI-tekniikan osalta tyydyttävässä/hyvässä kunnossa. KL 3/4 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Sähköjärjestelmät ovat pääosin alkuperäiset ja yleisiltä teknisiltä ominaisuuksiltaan yleisesti tyydyttävässä kunnossa. Samalla tasolla ovat järjestelmien turvallisuus. Kiinteistössä on rakennusajankohdalle tyypilliset sähkö- ja telejärjestelmät. Jakelujärjestelmä on 4-johdinjärjestelmän mukainen. Kiinteistön keskukset on varustettu pääosin tulppasulakkein. Huoneistojen märkätilojen sekä keittiöiden pistorasiat ovat maadoitettuja 1-luokan rasioita. Muiden tilojen pistorasiat ovat maadoittamattomia 0-luokan rasioita. Yhteisten tilojen pistorasiat ovat 1-luokan rasioita. Ryhmäjohdot sähkökalusteineen ovat pääosin alkuperäisiä, ja ne ovat tyydyttävässä kunnossa, sähkökalusteiden yksittäisiin uusimisiin tulee varautua. Kiinteistön yleisten tilojen valaistus toteutettu pääosin alkuperäisillä valaisimilla. Valaisimet ovat jo elinkaarensa päässä ja ne suositellaan uusimaan. Huoneissa on myös pääosin alkuperäiset valaisimet pesuhuoneessa ja keittiön työtasolla. Teleosia ovat puhelin- ja antennijärjestelmät. Telejärjestelmien kuntotaso on tyydyttävä - välttävä. Puhelinjärjestelmä on alkuperäinen ja edelleen käyttökuntoinen puheenvälitykseen. Datakäyttöön sen suorituskyky on heikohko. Kiinteistössä on tähtiverkkoon asennettu antenniverkko. Merkittävimmät sähkötekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan: Keskusten ohjauslaitteiden yksittäisiin uusimisiin tulee varautua Yleisten tilojen valaisimien uusiminen Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennus on sähköjärjestelmien osalta pääosin kuntoluokassa tyydyttävä. KL 3 2.4. HISSIT Hissi on alkuperäinen. Hissin toiminnassa ei tarkastuskierroksella havaittu puutteita. Varsinainen hissikuntoarvio ei kuulunut tilatun peruskuntoarvion sisältöön. 2.5. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET as 28, pesuhuoneen lattiakaivon hajulukon puhdistusaukosta puuttuu tulppa
RS 15 Kuntoarvio 8 2.6. LISÄTUTKIMUKSET Salaojajärjestelmän ja kattovesien poistojärjestelmän tarkastus suositellaan tehtäväksi 3-5 vuoden välein Parvekkeiden ja julkisivujen kuntotutkimus tarkastelujakson alussa Märkätilojen tarkastus suositellaan tehtäväksi viiden vuoden välein Pohjakerroksen alapohjan kosteuden nousun syyn selvittäminen Tarkastuksen yhteydessä ei havaittu muuta lisätutkimustarvetta.
RS 15 Kuntoarvio 9 2.7. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS 250 200 Vuosittaiset kustannukset [x 1000 e] 150 100 50 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Hintoihin sisältyy Alv 24 % Kustannustaso 2018 Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Yht. Rakennetekniikka 1 14 163 71 0 60 1 66 0 1 376 LVIA-tekniikka 1 36 1 2 1 2 1 2 1 2 49 Sähkötekniikka 0 5 55 0 0 6 0 0 0 0 66 Yhteensä 2 55 219 73 1 68 2 68 1 3 491
RS 15 Kuntoarvio 10 2.8. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS 4.1.1. Kustannustaso 2018 Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Toimenpide-ehdotukset Yht. Rakennusten vier ustat, pintavesien poisto ja salaojitus 3 Salaojien videokuvaus ja toimintatarkastus 3 vuoden välein 4 erä 1,0 0,5 0,5 0,5 2,5 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet 3 Pensaiden ja istutusten siirto rakennuksen välittömäsät läheisyydestä 1 erä 1,0 1,0 Sokkelin vierustan hienojakoisen maa-aineksen korvaaminen karkealla kiviaineksella 1 erä 2,0 2,0 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet 3..4 Asfaltti- ja laattapintojen paikalliset korjaukset 2 erä 2,0 4,0 6,0 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto 3..4 Piharakennuksen julkisivujen huoltomaalaus 1 erä 1,0 1,0 4.2.1. Perustukset ja sokkeli 3..4 Sokkelin kunnostaminen/maalaus 3,0 3,0 4.2.2. Alapohja 3..4 Pohjakerroksen lattian kosteuden nousun syyn selvittäminen 1 erä 1,0 1,0 4.2.3. Rakennusrunko 4 Kuntoluokka Määräarvio Hintoihin sisältyy Alv 24 % 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut 3 Elastisten elementtisaumojen uusiminen 1 erä 20,0 20,0 Julkisivujen kuntotutkimus 1 erä 4,0 4,0 Julkisivujen betonipintojen ja sisääntulokatoksen kunnostaminen* 1 erä 35,0 35,0 4.2.5 Ikkunat 3 Ikkunoiden kunnostaminen/huoltomaalaus 1 erä 15,0 15,0 4.2.6. Ulko-ovet 3 Ulko-ovien kunnostaminen/huoltomaalaus 1 erä 4,0 4,0 4.2.7. Parvekkeet 2..3 Parvekkeiden kuntotutkimus 1 erä 3,0 3,0 Parvekkeiden kunnostaminen* 1 erä 80,0 80,0 4.2.8. Kattorakenteet 3 Vesikatteen puhdistus 1 erä 1,0 1,0 Aluskatteen reikien paikkaus 1,0 1,0 Räystäiden puuosien huoltomaalaus 4,0 4,0 Parvekelinjojen katosten kunnostaminen 3,0 3,0 4.3.1. Yleistilat, tekniset tilat 3..4 Varaus: tilakohtaisia pinnoitesaneerauksia 10,0 20,0 30,0 4.3.2. Asuintilat 3..4 Märkätilakatselmus 1 erä 2,0 2,0 4,0 Varaus: asuntojen kylpyhuoneiden saneeraus** 40 kpl arvio 4000 /asunto 60,0 60,0 40,0 160,0 Rakennustekniikka yhteensä 1,0 14,0 168,0 70,5 60,0 0,5 66,0 0,5 380,5 *= kustannukset ja ajankohta tarkentuvat tehtävän kuntotutkimuksen jälkeen **= ajankohta ja kustannukset tarkentuvat märkätilakatselmuksessa Kuntoluokat 5 = uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = hyvä, kevyt huoltokorjaus 6...10 vuoden kuluessa 3 = tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6...10 vuoden kuluessa 2 = välttävä, peruskorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6...10 vuoden kuluessa 1 = heikko, uusitaan 1...5 vuoden kuluessa
RS 15 Kuntoarvio 11 2.9. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset 5.1.1. Lämm öntuotanto 2 Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Lämmönjakokeskuksen uusiminen/saneeraus 1 erä 15,0 15,0 5.1.2. Lämm önjakelu 4 Tarpeenmukaisia huolto- ja ylläpitokorjauksia 5.1.3. Säätö- ja toimilaitteet 2 4 Tuloilmakoneen TK1 säätölaitteiden uusiminen 1 erä 2,0 2,0 5.1.4. Lämm önluovutus 2 4 Lämmityksen perussäätö sisältäen patteriventtiilien uusimisen/yhdenmukaistamisen 1 erä 18,0 18,0 5.1.5. Eristykset 5 Kuntoluokka Määräarvio Hintoihin sisältyy Alv 24 % Yht. 5.2.1. Vesijohdot 4 Tarpeenmukaisia huolto- ja ylläpitokorjauksia 5.2.2. Viem ärit 4 Tarpeenmukaisia huolto- ja ylläpitokorjauksia 5.2.3. Vesi- ja viemärikalusteet 3 Tarpeenmukaisia huolto- ja ylläpitokorjauksia 10 erä 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 10,0 5.2.4. Vesi- ja viemärieristykset 5 5.3.1. Ilmanvaihtokoneet 3 Tarpeenmukaisia huolto- ja ylläpitokorjauksia 10 erä x x x 1,0 x 1,0 x 1,0 x 1,0 4,0 5.3.2. Kanavistot 4 Tarpeenmukaisia huolto- ja ylläpitokorjauksia, kuten kanavien puhdistus viiden vuoden välein 5.3.3. Päätelaitteet 4 Virtaamien tarkastus/säätö kanavapuhdistusten yhteydessä 5.4.1. Palontorjuntajärjestelm ät 5 Sammuttimien tarkastukset LVI-tekniikka yhteensä 1,0 36,0 1,0 2,0 1,0 2,0 1,0 2,0 1,0 2,0 49,0 Kuntoluokat 5 = uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = hyvä, kevyt huoltokorjaus 6...10 vuoden kuluessa 3 = tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6...10 vuoden kuluessa 2 = välttävä, peruskorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6...10 vuoden kuluessa 1 = heikko, uusitaan 1...5 vuoden kuluessa
RS 15 Kuntoarvio 12 2.10. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset 6.1.1. Aluevalaistus 3 Kustannustaso 2018 Hintoihin sisältyy Alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Seinävalaisimien uusiminen 1 erä 4 4 6.1.2. Ulkopistorasiat 5 Kuntoluokka Määräarvio Yht. 6.2.1. Jakokeskukset alle 1000V 3 Sähköjärjestemän määräaikaistarkastus 1 erä 1 1 6.2.2. Johtotiet 3 6.2.3. Kaapeliläpiviennit 3 6.3.1. Nousujohdot 3 6.3.2. Voimaryhmäjohdot 3 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot 3 6.3.4. Varusteet 3 6.3.5. Liittymisjohdot 3 6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset 3 6.4.1. Valaisimet 2 Alkuperäisten valaisimien uusiminen 1 erä 55 55 6.4.2. Turvavalaistusjärjestelmä - 6.4.3. Lämmittimet - 6.4.4. Kojeet ja laitteet 3 6.4.5. Saunat 3 6.5.1. Puhelin- ja atk-järjestelmä 3 6.5.2. Antennijärjestelmä 3 6.5.3. Heikkovirtajärjestelmät 3 Paloilmoituskeskuksen uusiminen 1 erä 6 6 Sähkötekniikka yhteensä 5 55 6 66 Kuntoluokat 5 = uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = hyvä, kevyt huoltokorjaus 6...10 vuoden kuluessa 3 = tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6...10 vuoden kuluessa 2 = välttävä, peruskorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6...10 vuoden kuluessa 1 = heikko, uusitaan 1...5 vuoden kuluessa
RS 15 Kuntoarvio 13 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. KOHTEEN TIEDOT Kohde: Sävelkodin palvelutalo Lähiosoite: Sävelkuja 2 Postinumero- ja toimipaikka: 20740 Turku Rakennustyyppi: Kerrostalo Huoneistoja: 40 asuntoa Tilavuus: 8120m³ Kerrosala: 2707m² Kerrosluku 6 Rakennusvuosi: 1989 Piha-aluetta Piha-aluetta 3.2. ASIAKIRJATILANNE LVIS- piirustukset ovat kaupungin arkistossa. Kuntoarviokierroksella piirustuksia ei tarvittu vaan rakenteet ja eri järjestelmät sekä niiden toiminta selvisivät kierroksen aikana. 3.3. KORJAUSHISTORIA Kiinteistön korjaushistoriaa ei ollut käytettävissä. Kohteessa tehtyjen havaintojen perusteella: 2014, automaattinen sammutusjärjestelmä 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELY Ennen kenttäkierosta ei järjestetty käyttäjäkyselyä. Kierroksella oli mukana huoltomies, jolta saimme tietoa puutteista ja epäkohdista. Kokonaisuutena talotekniikkaa on toiminut hyvin ja akuutteja korjausta vaativia vaurioita tai muita ongelmia ei ole tiedossa.
RS 15 Kuntoarvio 14 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Kiinteistön rakenteista ei tehty havaintoja, mitkä viittaisivat normaalien huoltotoimenpiteiden laiminlyöntiin. Yhteiset tilat olivat siistit ja puhtaat. Havaitut vähäiset puutteet ja vauriot liittyvät pääosin rakenteiden ja järjestelmien toteutustapaan sekä alkavaan ikääntymiseen. LVIS-teknisiä huoltotoimia on hoidettu hyvin. Rakennuksen rakenteille, sekä LVI- ja sähkölaitteille tulee suorittaa vuosittain määräaikaishuoltoja. Säännöllisillä huolloilla rakenteiden ja järjestelmien käyttöikä pitenee, energiantalous pysyy kunnossa ja käyttäjän viihtyvyys on taattu. Tällaisia suositeltavia tarkastuksia/huoltoja ovat mm. Rakenteet: Räystäskourujen toiminta, sekä ränni- ja sadevesikaivojen toiminta piha-alueilla Salaojien toiminta tarkastuskaivoista LVI-järjestelmät: Lämmityksen ja lämpimän käyttöveden säätöjen / toimilaitteiden tarkastus Ilmanvaihtokoneiden toiminnan tarkastus, suodattimien vaihdot yms. Sähköjärjestelmä: Valaisinten kupujen puhdistus säännöllisesti paremman valotehon ylläpitämiseksi Aluevalaistuksen ohjauksien tarkistaminen/säätö säännöllisesti Kiinteistölle suositellaan huoltokirjan laatimista, jollei sitä ole jo laadittu. Huoltokirjan avulla voidaan saavuttaa halutut sisäolosuhteet, rakenteiden ja laitejärjestelmien suunnitellut käyttöiät sekä hyvä energiatalous järkevästi ja taloudellisesti. Lisäksi tehdyistä korjauksista on ajan tasalla olevaa tietoa käytettävissä esim. korjaussuunnitelmia laadittaessa sekä rakenne- ja talotekniikan järjestelmäosien korjaustarpeen ajankohtaa määritettäessä. Ennakoivat huoltotoimet ja syntyneiden, tai havaittujen vaurioiden pikainen korjaaminen säästävät kustannuksia ja pitävät yllä rakennuksen arvoa. Korjaustöiden laiminlyönnin seurauksena vaurio tai haitta yleensä pahenee ja laajenee, korjaaminen hankaloituu ja korjauskustannukset kasvavat. Korjaamaton vaurio voi muodostaa haitan asumiselle. 3.6. ENERGIATALOUS Lämpöenergian kulutus Kulutustietoja ei tässä yhteydessä ollut käytössä. Lämmityksen ominaiskulutuksen mediaani on vanhainkotirakennuksissa keskimäärin noin 60,5 kwh/r-m³ (lähde Motiva, kohteet vuosilta 2010-2015). Energiataloudellinen tarkastelu, lämpöenergia Lämmityksen ja etenkin ilmanvaihdon säätöjen ja käyntiaikojen oikealla toiminnalla sekä ilmanvaihdon toteutustavalla on suuri merkitys ko. tapaisten rakennusten lämmönkulutukseen.
RS 15 Kuntoarvio 15 Vedenkulutus Kulutustietoja ei tässä yhteydessä ollut käytössä. Veden ominaiskulutuksen mediaani on vanhainkotirakennuksissa keskimäärin noin 295 dm³/r-m³ (lähde Motiva, kohteet vuosilta 2010-2015). Energiataloudellinen tarkastelu, veden kulutus Vesijohtoverkoston painetaso on hanavirtaamien perusteella oikealla tasolla. Vesi- ja viemärikalusteita uusittaessa kannattaa suosia vettä säästäviä malleja (kaksoishuuhtelu wcistuimia jne.), mutta muita kustannustehokkaita vedensäästömahdollisuuksia ei havaittu. Sähkön kulutus Kulutustietoja ei ollut käytettävissä. 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Lämpötila Sisälämpötiloissa ei havaittu mitään merkittäviä lämpötilapoikkeamia. Ulkoilman lämpötila oli tarkastushetkellä noin 22 C. Patteriventtiili ja termostaatit ovat alkuperäisasennuksia ja tarpeen mukaan uusittuja. Venttiileiden tekninen ikääntyminen saattaa jo aiheuttaa lämmön epätasaisuuksia. Ilman laatu ja vaihtuvuus Huoneistojen ilmanlaatu oli tarkastushetkellä kohtuullisen hyvällä tasolla. Akuutteja ilmanvaihtopuutteita ei tarkasteluhetkellä havaittu. Sisäilman epäpuhtaudet Sisäilmassa ei tarkastuskierroksella havaittu mitään normaalista poikkeavaa. Tuhoeläimet ja linnut Tarkastuksessa ei havaittu viitteitä tuhoeläimistä, tai niiden ulosteista. Valaistus Vähäisten yleisten tilojen valaistus on toteutettu alkuperäisin valaisimin. Valaisimien tekninen käyttöikä on jo ylittynyt. Melu Tarkastuksessa ei havaittu poikkeavia melulähteitä. Turvallisuus ja ympäristöriskit Merkittäviä turvallisuus-, tai ympäristöriskejä ei havaittu.
RS 15 Kuntoarvio 16 Rakennus on rakennettu ajankohtana, jolloin asbestia on vielä voitu käyttää eri materiaaleissa. Asbestin käyttö kiellettiin vasta vuonna 1994. Ennen purkutöitä tulee aina suorittaa asbesti- ja haitta-ainekartoitus. 3.8. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Pohjakerroksen lattioissa ja ulkoseinien alaosissa havaittiin paikallisesti kalkkisaostumaa ja kohonnutta kosteutta pintakosteudentunnistimella. Kosteus on maaperästä nousevaa maakosteutta. Kosteus voi aiheuttaa kosteusvaurion varsinkin orgaaniseen materiaaliin kuten puuhun. Suositellaan kosteustilanteen selvittämistä rakennekosteuden määrityksin. Erityistä huomiota tulee kiinnittää salaojituksen toimintaan. Toimivalla salaojituksella voidaan vaikuttaa olennaisesti rakennuspohjan kuivana pysymiseen.
RS 15 Kuntoarvio 17 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 4.1. ULKOALUEET 4.1.1. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus Rakennus sijaitsee tasaisella rakennuspaikalla. Takapihalta maanpinta nousee melko jyrkästi ylöspäin. Ympäröivät maanpinnat ovat pääosin rakennuksista poispäin viettäviä lukuunottamatta takapihan rinteen puoleista julkisivua, jossa maanpinta on osin tasainen tai viettää rakennukseen päin. Sokkelin vierusta on osin hienojakoista maa-ainesta ja sateen jälkeen kostea maa pitää sokkelin pitkään kosteana. Katolta tulevat vedet johdetaan rännikaivoihin/sadevesikaivoihin ja niistä umpiputkilla kaupungin sadevesiviemäriin eli ne eivät rasita rakennusten vierustaa. Rakennusten ympärillä olevista salaojista ja niiden toiminnasta ei ole tarkempaa tietoa. Salaojituksen tekninen käyttöikä huollettuna on noin 40 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Huoltamattomana käyttöikä on lyhempi. Salaojituksen toimivuus suositellaan tarkastettavaksi säännöllisesti, esim. kolmen vuoden välein ja salaojat suositellaan huuhdeltaviksi tarvittaessa putkiin kertyvästä irtoaineksesta. Rakennuksen ympärillä piha-alueilla on muutamia sadevesikaivoja. Niissä ei havaittu viitteitä toimintapuutteista. Sadevesikaivot suositellaan tarkastettavaksi säännöllisesti ja tarvittaessa huuhdeltavaksi. Kattovedet on ohjattu viereiseen sadevesikaivoon Rakennuksen vierustaa; maanpinta on tasainen
RS 15 Kuntoarvio 18 Kattovedet on ohjattu rännikaivoon Rakennuksen vierustaa; kattovedet on ohjattu sadevesikaivoon Salaojien tarkastus esim. videokuvaamalla noin 3-5 vuoden välein Sadevesi- ja rännikaivojen säännöllinen tarkastus ja huuhtelu tarvittaessa (ei PTS :ssä) 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet Rakennuksen ympärillä on puita, pensaita ja muuta kasvillisuutta. Viherrakenteiden kunto on tyydyttävä ja niihin ei kohdistu normaalista hoidosta poikkeavia toimenpiteitä. Puut eivät ole tällä hetkellä vaaraksi rakennukselle tai rakenteille. Aivan rakennuksessa kiinni olevat pensaat ja muu kasvillisuus suositellaan siirrettäväksi kauemmaksi. Normaalisti sokkelin vieressä on hyvä olla noin 1m levyinen kasvillisuudesta vapaa vyöhyke. Sokkelin hienojakoinen vierustäyttö korvataan karkealla kiviaineksella tarvittavilta osin. Pensaita sisäänkäynnin kohdalla Hienojakoinen maa-aines on kiinni sokkelissa (nurmialue) Rakennuksessa kiinni olevien pensaiden ja muun kasvillisuuden siirto kauemmaksi (ei PTS :ssä) Sokkelin vierustan hienojakoisen maa-aineksen korvaaminen karkealla kiviaineksella noin 0.5m leveydeltä
RS 15 Kuntoarvio 19 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet Kiinteistön kulkuväylät, paikoitusalueet ja ovien edustat ovat pääosin asfalttia osin laatoitusta. Asfalttialueilla on halkeamia ja joitain painaumia. Laatoitetut alueet ovat tyydyttävässä kunnossa, joskin saumoissa on jonkin verran sammalta. Laatoitetuilla alueilla ei ole reunakivetystä. Pintavedet on ohjattu sadevesikaivoihin ja osin nurmialueille. Varauduttava paikallisiin korjauksiin tarkastelujaksolla. Laatoitettua kulkuväylää Sadevesikaivo Asfaltti- ja laattapintojen paikalliset korjaukset tarvittaessa Sadevesikaivojen säännölliset tarkastukset/puhdistukset 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto Jätehuolto on järjestetty kiinteistökohtaisella keräyksellä. Jätehuollossa ei todettu huomautettavaa. Paikoitusalueen reunalla on puurakenteinen piharakennus. Julkisivut ovat puupaneelia. Rakennus on hyvässä/tyydyttävässä kunnossa eikä siihen kohdistu muuta kunnostustarpeita tarkastelujaksolla kuin julkisivujen huoltomaalaus Piharakennuksen julkisivujen huoltomaalaus 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA 4.2.1. Perustukset ja sokkelit Rakennus on perustettu maanvaraisin anturoin. Näkyvät sokkelipinnat ovat betonia. Rakennusten rungossa ei todettu rakennevaurioita, eikä rakenteissa tehty havaintoja, jotka viittaisivat perustus-/ runkorakenteiden painumiin, tai muihin vaurioihin. Sokkelien ulkopinnassa on havaittavissa pakkastapautumaa. Sokkelielementtien saumaukset uusitaan ja sokkelit maalataan muun korjaustyön yhteydessä.
RS 15 Kuntoarvio 20 Sokkelia; paikallinen pinnoitevaurio, joka todennäköisesti on pakkasrapautumaa Sokkelin pinnassa on paikallisesti rapautumaa. Sokkelien kunnostaminen ja maalaus 4.2.2. Alapohja Rakennuksen alapohjana on maanvarainen teräsbetonilaatta, jonka alapuolella on lämmöneristys. Alapohjissa ei havaittu merkittäviä painumia, tai muita rakenteellisia vaurioita. Paikoin on havaittavissa ns. kutistumahalkeamia, mutta niistä ei havaittu aiheutuneen haittaa. Pintakosteuden tunnistimella tutkittaessa kohonnutta kosteutta havaittiin paikoin kohdissa, joissa on kalkkisaostumaa. Kalkkisaostuma viittaa maakosteuden nousuun lattian alapuolelta. Maakosteuden nousuun vaikuttaa olennaisesti salaojituksen toiminta. Salaojituksen toiminta ja kunto onkin syytä selvittää heti tarkastelujakson alussa. Itse betonirakenteessa oleva kosteus ei vielä aiheuta kosteusvauriota ellei betonin pinnalla ole orgaanista materiaalia. Syy maakosteuden nousuun on hyvä selvittää ja mitä toimenpiteitä tarvitaan kosteuden nousun estämiseksi. Pohjakerroksen lattian halkeama ja kosteusjälki Pohjakerroksen lattian ja seinän pinnassa kalkkisaostumaa
RS 15 Kuntoarvio 21 Rakennekosteuksien määritys alapohjasta ja kosteuden nousun syyn selvittäminen 4.2.3. Rakennusrunko Rakennuksen kantavina pystyrakenteina ovat teräsbetoniset seinäelementit. Välipohjat ja yläpohjan kantava osa on betonilaatastoja. Runko-osissa ei havaittu merkittäviä halkeamia. Eri rakennetyyppien välissä havaitut hiushalkeamat asunnoissa, kuten katon rajassa seinän ja katon liittymäkohdissa sekä ulko- ja väliseinien nurkissa ovat syntyneet eri rakenteiden luontaisen lämpö- ja kosteuselämisen takia eivätkä havaitussa laajuudessa ole aiheuttaneet vaurioita. Halkeamat voi tiivistää esim. elastisella massalla pintaremonttien yhteydessä. Ei rakennusrunkoon kohdistuvia toimenpiteitä 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut Julkisivut ovat tiili-/betonipintaiset. Julkisivujen maalattujen betonipintojen maalipinta hilseilee monin paikoin. Elementtien elastiset saumaukset ovat ikääntyneet, mikä näkyy saumausten halkeiluna. Julkisivujen kunto on syytä tutkia tarkemmin tarkastelujakson alussa erillisellä kuntotutkimuksella. Erityisen tärkeää on kunnostaa julkisivuja suunnitelmallisesti ja ajallaan. Näin säästetään huomattavasti kustannuksia rakennuksen elinkaaren aikana. Kuntotutkimuksella voidaan selvittää betonin ja betoniterästen kuntoa sekä selvittää mahdolliset alkaneet mikrovauriot. Näin vaurioitumisen eteneminen voidaan estää tai sitä voidaan hidastaa melko kevyilläkin korjaustoimenpiteillä ja julkisivujen käyttöikä voidaan saavuttaa mahdollisimman vähin kustannuksin. Sisäänkäynnin yhteydessä on katos, jotka on tuettu ulkoseinärungosta sekä teräspilarein. Teräsosissa on nähtävillä alkavaa korroosiota. Katos kunnostetaan tarkastelujaksolla muun korjaustyön yhteydessä. Betonijulkisivujen tekninen käyttöikä on noin 50 60 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Varauduttava ainakin maalattujen betonijulkisivujen kunnostamiseen tarkastelujaksolla. Kunnostamisen ajankohta ja korjaustapa selviää tehtävässä kuntotutkimuksessa. Elastiset saumaukset uusitaan tarkastelujakson alussa.
RS 15 Kuntoarvio 22 Julkisivua; betonipintaisen julkisivun maalipinta hilseilee voimakkaasti Elementtien elastiset saumaukset ovat ikääntyneet Elastista saumausta; sauma-aine on menettänyt elastisuutensa Sisäänkäyntikatoksen teräsosissa on alkavaa korroosiota Julkisivujen kuntotutkimus tarkastelujakson alussa Julkisivujen elastisten saumausten uusiminen Varauduttava betonipintaisten julkisivujen kunnostamiseen (tarkentuu kuntotutkimuksessa) Sisäänkäyntikatoksen kunnostaminen 4.2.5. Ikkunat Rakennusten huoneistoikkunat ovat alkuperäisiä 3-kertaisia ikkunoita, joissa sisäpinnassa on lämpölasielementti. Ikkunoiden puuosien maalipinnat ovat tyydyttävässä osin välttävässä kunnossa ja niiden huoltomaalaus on ajankohtainen tarkastelujaksolla. Ikkunoiden karmirakenteissa ei tarkastetuilla osin havaittu vaurioita. Ikkunoiden vesipeltien liittymien saumauksissa havaittiin puutteita. Vesipeltien kallistus on riittävä. Puuikkunoiden tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on 50 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Porrashuoneessa on kiinteitä ikkunoita, joissa on lämpölasielementit. Ko. ikkunoissa on huoltomaalaustarvetta.
RS 15 Kuntoarvio 23 Kiinteä lämpölasielementillinen ikkuna. Ulkopuitteessa ja listoituksissa huoltomaalaustarvetta Ikkunaa ulkopuolelta kuvattuna; vesipellin kallistus on riittävä Ikkunaa sisäpuolelta kuvattuna Ulkopuitteiden maalipinnat ovat varsinkin auringon puolella puutteelliset; maali hilseilee monin paikoin Ikkunat huoltomaalataan tarkastelujakson alkupuolella. Ikkunoiden tiiviys, käynti ja lukitukset on hyvä käydä läpi koko kiinteistössä ja tehdä tarvittavat korjaukset. 4.2.6. Ulko-ovet Rakennusten sisäänkäyntien ulko-ovet ovat metallirakenteisia lämpöovia, joissa on umpiolasielementit sekä puupaneloituja ovia. Teräsovissa on havaittavissa ikääntymisestä ja kulutuksesta johtuvaa pintavaurioitumista ja osin alkavaa korroosiota. Puuovissa ei todettu vaurioita ja maalipinnat ovat tyydyttävässä kunnossa. Teräsovet kunnostetaan ja puuovet huoltomaalataan. Parvekkeiden ulko-ovet ovat alkuperäisiä 1 -lehtisiä puuovia. Niiden osalla kokonaisvaltaisa kunnostustarvetta ei ole tarkastelujaksolla. Metalli-/teräsovien tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on 60 vuotta ja puuovien 40 vuotta. (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot).
RS 15 Kuntoarvio 24 Parvekeovea Puupaneloitua ovea; huoltomaalaustarve Teräsovessa on pintavaurioita ja alkavaa korroosiota Pää- ja parvekeovien lukkojen ja toiminnan korjauksia huoltotyönä tarvittaessa Ulko-ovien huoltomaalaus tarkastelujakson alkupuolella 4.2.7. Parvekkeet Kiinteistössä on parvekkeita kolmessa linjassa. Parvekkeiden lattia ja kaiteet ovat betonia. Parvekelaatat tukeutuvat rakennusrunkoon. Parvekkeiden vedenpoisto tapahtuu ulkoreunassa olevan, hyvin pienen, poistoreiän kautta. Vedenpoistoreikä tukkeutuu helposti roskista. Tarkastettujen parvekkeiden betonilaatoissa ja kaiteissa todettiin pinnoitteen irtoamista, voimakasta likaantumista sekä yksittäisiä vaurioita kuten halkeamia. Parvekkeiden kunto tulee selvittää tarkemmin kuntotutkimuksella heti tarkastelujakson alussa. Nyt tehtyjen havaintojen perusteella on varauduttava parvekkeiden kunnostamiseen tarkastelujakson keskivaiheilla. Ajankohta, korjaustapa sekä kustannukset tarkentuvat tehtävässä kuntotutkimuksessa.
RS 15 Kuntoarvio 25 Betonirakenteisten parvekkeiden tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on noin 50 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Parvekelinjaa; alapinnassa kosteusjälkiä Vedenpoistoputki; laatassa ja kaiteessa näkyvää pakkasrapautumaa Keskiparveketta; laatan yläpinnan maalipinta hilseilee voimakkaasti Parvekelattiaa; pinnoite irtoaa Parvekkeiden kuntotutkimus tarkastelujakson alkupuolella ja sen perusteella tehtävät kunnostustoimenpiteet 4.2.8. Kattorakenteet Vesikate Rakennuksessa on harjakatto. Vesikatteena on tiilikate. Vesikatolta tarkastellen vesikatteessa ja vesikattovarusteissa ei todettu vaurioita/puutteita. Vesikatteen pinnalla on havaittavissa jonkin verran sammalta ja muuta likaa. Räystäiden alalaudoitusten maalipinnat ovat vielä tyydyttävässä kunnossa maasta käsin tarkastellen. Laudoitusten huoltomaalaustarve on tarkastelujakson lopussa. Tiilikatteen tekninen käyttöikä on 50-60 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) olosuhteista ja tehdyistä huoltotoimista riippuen.
RS 15 Kuntoarvio 26 Vesikatetta Katteen pinnalla on jonkin verran sammalta ja jäkälää Kattovesien poisjohtaminen Kattojen sadevedet on ohjattu ulkopuolisiin sadevesikouruihin ja syöksyihin. Niissä ei havaittu vaurioita/puutteita niiltä osin kuin havaintoja voitiin tehdä. Yläpohjarakenteet Rakennuksessa on yläpohjatila. Yläpohjatilasta käsin voitiin tarkastella vesikattorakenteita ja niiden kuntoa. Puisissa vesikattorakenteissa ei havaittu vaurioita. Yläpohjatilan tuuletus tapahtuu räystäillä olevien tuuletusrakojen kautta. Tuuletuksessa ei havaittu merkittäviä puutteita eikä puurakenteissa näkynyt merkkejä kosteuden tiivistymisestä. Rakennuksen korkeus ja paikka huomioiden on mahdollista, että kovalla tuulella yläpohjatilaan pääsee tuiskulunta tuuletusrakojen kautta. Nyt kierroksen aikana ei kuitenkaan havaittu merkkejä lämmöneristeiden kastumisesta. Vesikatteen alla on aluskate, jossa todettiin muutamia reikiä. Parvekelinjat on osittain katettu katoksella. Katosten teräsosissa havaittiin alkavaa korroosiota. Teräsosat puhdistetaan ja maalataan muun korjaustyön yhteydessä. Vesikattorakenteita ja yläpohjatilaa Kuorielementtien tukiteräksiä
RS 15 Kuntoarvio 27 Aluskatteessa todettiin muutamia reikiä Tuuletus tapahtuu räystäiltä käsin. Tuuletusedellytykset ovat kunnossa Parvekelinjan katoksen teräsosissa on alkavaa korroosiota Sivuparvekelinja on katettu osittain katoksella Vesikatteen puhdistus tarvittavassa laajuudessa Räystäslaudoituksen huoltomaalaus Aluskatteessa olevien reikien paikkaus siinä laajuudessa kuin se on mahdollista Parvekelinjojen katosten kunnostaminen 4.3. SISÄTILAT 4.3.1. Yleistilat Kiinteistön yleistilat, kuten varastot, tekniset tilat, oleskelutilat ja käytävät ovat tyydyttävässä kunnossa. Lattia- ja seinäpinnoissa on nähtävillä ikääntymisestä ja käytöstä johtuvaa kulumaa. Pinnoitteita voidaan uusia tilakohtaisesti tarpeen mukaan. Porrashuone ja portaat ovat hyvässä kunnossa samoin kuin keittiö. Niihin ei kohdistu kunnostustarpeita tarkastelujaksolla.
RS 15 Kuntoarvio 28 Pesula WC Toimenpide-ehdotus: Varauduttava tilakohtaisiin pinnoitekorjauksiin Märkätilat Rakennuksessa on sauna ja pesutilat, jotka ovat pintarakenteiltaan hyvässä kunnossa. Niihin ei nyt tehtyjen havaintojen perusteella kohdistu kokonaisvaltaista kunnostustarvetta tarkastelujaksolla. Sauna Pesuhuone Toimenpide-ehdotus: Normaalit huoltotoimenpiteet. 4.3.2. Asuintilat Asuntojen lattia-, seinä- ja kattopinnat sekä kiintokalusteet olivat tarkastushetkellä hyvässä kunnossa. Asuntojen sisäkatoissa ja seinissä ei havaittu normaalista poikkeavia halkeamia. Joitain halkeamia todettiin eri materiaalien liittymäkohdissa, joihin halkeama syntyy rakenteen kosteus- ja lämpötilamuutoksista johtuen.
RS 15 Kuntoarvio 29 Kaikissa huoneistoissa on kylpyhuoneet, joissa lattiassa on muovimatto. Muovimaton iästä ei saatu varmuutta, mutta se voi olla alkuperäinen. Käytyjen asuntojen märkätiloissa ei havaittu poikkeavaa kosteutta pintakosteudentunnistimella havaiten. Märkätilojen rakenteiden tekninen käyttöikä on nykyaikaisilla vedeneristeillä n. 25 30 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Lattian muovimaton tekninen käyttöikä märkätiloissa on noin 20 vuotta. Kylpyhuoneiden kunto kokonaisuudessaan suositellaan selvitettäväksi erillisellä märkätilakatselmuksella. Tarkastelujaksolla on varauduttava kylpyhuoneiden saneeraukseen. Määrä ja saneerausten ajankohta tarkentuu tehtävässä märkätilakatselmuksessa. Märkätilojen kuntoa ja kosteustilannetta on hyvä seurata säännöllisillä tarkastuksilla noin viiden vuoden välein. Asuntoa Asunnon wc Märkätilakatselmus suositellaan tehtäväksi viiden vuoden välein. Ensimmäinen katselmus olisi hyvä tehdä heti tarkastelujakson alussa. Varauduttava märkätilojen saneeraukseen tarkastelujaksolla. Ajankohta ja saneerattavien märkätilojen määrä tarkentuvat tehtävässä märkätilakatselmuksessa. 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ Kiinteistö on liitetty kaukolämpöön. Lämmönjakotapana on perinteinen vesikiertoinen patterilämmitys. 5.1.1. Lämmöntuotanto Lämmönjakokeskus sisältää kaksi lämmönsiirrintä (lämmitys ja lämmin käyttövesi) oheislaitteineen. Lämmönjakokeskusta on saneerattu tarpeen mukaan, mutta perusrungoltaan lämmönjakokeskus on alkuperäisasennus. Lämmityssiirrin on uusittu jossakin vaiheessa. Oheislaitteet, kuten kiertovesipumput ja toimilaitteet olivat silmämääräisesti tarkastettuna kunnossa.
RS 15 Kuntoarvio 30 Lämmönjakokeskuksen uusimistarve ajoittunee lähivuosille, uusittu lämmönsiirrin voidaan tuolloin kenties hyödyntää. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan lämmönsiirtimien, kiertovesipumppujen ja paisunta-astioiden tekninen käyttöikä on 20 25 vuotta Lämmönjakokeskus Lämmityssiirrin on uusittu jossakin vaiheessa Lämminvesikiertopumppu (lvk-pumppu) Lämmitysverkoston paisuntasäiliö Lämmönjakokeskuksen uusiminen/saneeraus lähivuosina 5.1.2. Lämmönjakelu Lämpöjohdot ovat perinteisiä teräsputkiasennuksia ja ne ovat alkuperäisasennuksia. Lämpöjohtoasennukset ovat pääosin näkyvissä. Lämpöjohtojen osalta ei havaittu puutteita tai vikaantumisia, joiden perusteella olisi tarvetta ryhtyä laajamittaisiin uusimistarpeisiin. Lämmitysverkoston linjaventtiilit ovat alkuperäisiä palloventtiileitä, ja ne ovat ulkoisesti tyydyttävässä kunnossa. Linjaventtiilien toimintakunto kannattaa tarkastaa lämmitysverkoston perussäätötyössä ja ainakin toimimattomat venttiilit tulee uusia.
RS 15 Kuntoarvio 31 KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan sulkuventtiilien ja linjasäätöventtiilien tekninen käyttöikä on noin 30 vuotta. Lämpöjohtojen tekninen käyttöikä on yli 50 vuotta, mikäli ulkopuolista kosteutta ei pääse putkiston kanssa kosketuksiin, eikä putkiston vedessä ole suuria määriä happea. Lämpöjohdot ovat perinteisiä teräsputkiasennuksia Lämpöjohtoverkoston linjaventtiilipari Linjaventtiilit tarkastetaan/uusitaan ja linjakohtaiset virtaamat säädetään perussäätötyössä 5.1.3. Säätö- ja toimilaitteet Taloteknisten järjestelmien mittaus-, säätö-, ohjaus- ja hälytystoiminnot on toteutettu paikallissäätimillä. Säätö- ja toimilaitteita on uusittu tarpeen mukaan. Lämmönjakokeskuksen säätölaitteet ovat ikääntyneitä, mutta ne uusiutuvat luonnostaan lämmönjakokeskuksen uusimisen/saneerauksen yhteydessä. Tuloilmakoneen TK1 säätölaitteet ovat myös ikääntyneitä ja uusimistarve ajoittuu tarkastelujaksolle. Tuloilmakoneen TK2 säätökeskus on uusittu jossakin vaiheessa. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan säätö- ja toimilaitteiden tekninen käyttöikä on noin 15 vuotta. Lämmönjakokeskuksen säätölaitteita Tuloilmakoneen TK1 säätölaitteet
RS 15 Kuntoarvio 32 Tuloilmakoneen TK2 säätökeskus Toimilaitteet ovat pääosin hyväkuntoisia Tuloilmakoneen TK1 säätölaitteiden uusiminen Lämmönjakokeskuksen säätö- ja toimilaitteet uusiutuvat luonnostaan lämmönjakokeskuksen uusimisen/saneerauksen yhteydessä 5.1.4. Lämmönluovutus Patterit ovat alkuperäisasennettuja teräslevypattereita. Pattereiden osalta ei havaittu puutteita tai vikaantumisia, joiden perusteella olisi tarvetta ryhtyä laajamittaisiin uusimistarpeisiin. Pattereissa on pääosin termostaatein varustetut patteriventtiilit. Patteriventtiilit ovat alkuperäisiä ja tarpeen mukaan uusittuja. Alkuperäiset patteriventtiilit ovat elinkaarensa loppupuolella. Uusitut patteriventtiilit ovat useampaa eri mallia, joka lisää säätöjen ja huollon haasteellisuutta. Lämmitysverkostolle suositellaan perussäätötyötä, jonka sisältää patteriventtiilien uusimisen/yhdenmukaistamisen. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan patteriventtiilien tavoitteellinen käyttöikä on 25 30 vuotta. Lämmitysverkostoon liitettyjen pattereiden tavoitteellinen käyttöikä on 50 100 vuotta.
RS 15 Kuntoarvio 33 Alkuperäinen patteriventtiili (Danfoss) Uusittu termostaattiosa ja ilmeisesti alkuperäinen venttiilirunko Uusittu patteriventtiili (Oras) Uusittu patteriventtiili (Danfoss) Lämmitysverkoston perussäätö sisältäen patteriventtiilien uusimisen ja yhdenmukaistamisen 5.1.5. Eristykset Eristeet ovat hyväkuntoisia mineraalivillaeristeitä. --- 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT Kiinteistö on liitetty kaupungin vesijohto- ja viemäriverkostoihin. Vesijohtoverkoston painetaso on hanavirtaamien perusteella oikealla tasolla.
RS 15 Kuntoarvio 34 5.2.1. Vesijohdot Vesijohdot ovat alkuperäisasennettuja kupariputkia. Saatujen tietojen mukaan mainittavampia vesijohtovuotoja ei ole esiintynyt. Runkovesijohdot ovat pääosin piilossa putkihormien sisällä, vesipisteiden jako- ja kytkentäputket ovat pinta-asennuksina näkyvissä. Vesijohtojen osalta ei havaittu tai tullut esiin vikaantumisia, joiden perusteella olisi tarvetta ryhtyä laajamittaisiin uusimistarpeisiin. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan kuparisten käyttövesiputkien tekninen käyttöikä on 50 vuotta. Vesimittari ja paineenkorotuspumppu Vesijohdot ovat kuparia Vesipisteiden jako- ja kytkentäputket ovat näkyvissä Vesijohdot ovat nähdyltä osin kunnossa Tarpeenmukaisia huolto- ja ylläpitokorjauksia 5.2.2. Viemärit Viemärit ovat alkuperäisasennuksia ja pääosin muoviviemäreitä. Viemärit ovat nähdyltä osin hyväkuntoisia ja merkittäviä uusimistarpeita ei ole odotettavissa vielä vuosiin.
RS 15 Kuntoarvio 35 KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan viemäreiden tekninen käyttöikä on 50 vuotta. Viemärit ovat muovia Pihan tarkastuskaivoissa ei havaittu toiminallisiin puutteisiin viittaavia kertymiä tms. Tarpeenmukaisia huolto- ja ylläpitokorjauksia 5.2.3. Vesi- ja viemärikalusteet Vesi- ja viemärikalusteet ovat pääosin alkuperäisasennuksia ja etenkin vesikalusteet alkavat olla jo ikääntyneitä. Kalusteita voidaan uusia yksittäin tarpeen mukaan, mutta kalusteiden osalta tulee kuitenkin varautua lisääntyviin uusimistarpeisiin KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan yksiotehanojen tekninen käyttöikä on 15 25 vuotta, ja wc-istuimien tekninen käyttöikä on noin 30 50 vuotta. Vesi- ja viemärikalustusta Vesi- ja viemärikalustusta Tarpeenmukaisia huoltokorjauksia- / uusimisia, kalusteiden osalta on varauduttava lisääntyviin uusimistarpeisiin
RS 15 Kuntoarvio 36 5.2.4. Vesi- ja viemärieristykset Eristeet ovat hyväkuntoisia mineraalivillaeristeitä. --- 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT Kellari- ja asuinkerroksissa on koneellinen poistoilmanvaihto ja 1. kerroksessa pääosin koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto. Ilmanvaihdossa ei ole lämmöntalteenottojärjestelmiä. 5.3.1. Ilmanvaihtokoneet Poistoilmakoneet ovat vesikatolle asennettuja huippuimureita sekä yksittäisiä tilakohtaisia kanavapuhaltimia. Tuloilmakoneet (2 kpl) on asennettu 1. kerrokseen. Ilmanvaihtokoneet ovat alkuperäisasennuksia. Ilmanvaihtokoneiden arvioidaan olevan kokonaisuutena tyydyttävässä kunnossa. Pakottavaa tarvetta laajamittaisemmille uusimisille ei ole niin kauan kuin koneisiin on vain saatavissa varaosia. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan tuloja poistoilmapuhaltimien tekninen käyttöikä on n. 15 40 vuotta käyttöajoista ja kierrosnopeuksista riippuen. Huippuimureita Tuloilmakone TK2 (sauna- ja sosiaalitilat)
RS 15 Kuntoarvio 37 Tuloilmakone TK1 (keittiö ja ruokasali) Lämmönjakohuoneen poistoilmapuhallin Tarpeenmukaisia huolto- ja ylläpitokorjauksia 5.3.2. Kanavistot Ilmanvaihtokanavat ovat alkuperäisasennuksia. Ilmanvaihtokanavat ovat peltikanavia. Käytännössä ilmanvaihtokanavien uusimistarve ei johdu mekaanisesta kulumisesta vaan tilojen käyttötarkoituksen muutoksista tai ilmanvaihtojärjestelmän toimintaperiaatteen muutoksista tms. Vanhainkotien yleisilmanvaihtojärjestelmät tulee puhdistaa viiden vuoden välein. Ilmanvaihtokanavointia Eristettyä ilmanvaihtokanavointia yläpohjatilassa Tarpeenmukaisia huolto- ja ylläpitokorjauksia, kuten esim. ilmanvaihtokanavien puhdistukset
RS 15 Kuntoarvio 38 5.3.3. Päätelaitteet Päätelaitteissa ei havaittu oleellisia puutteita tai vikaantumisia. Yleisesti ilmanvaihdon päätelaitteiden uusimistarve ei johdu mekaanisesta kulumisesta vaan tilojen käyttötarkoituksen muutoksista tai ilmanvaihtojärjestelmän toimintaperiaatteen muutoksista. Tuloilmahajotin Poistoilmaventtiili Korvausilmaventtiili Päätelaitteet ovat hyväkuntoisia Ilmamäärien tarkastus / säätö kanavapuhdistusten yhteydessä 5.4. MUUT JÄRJESTELMÄT 5.4.1. Palontorjuntajärjestelmät Kiinteistössä on alkusammutuskalustona pikapalopostikaappeja jauhesammuttimia. Palopostit ja sammuttimet on tarkastettu asianmukaisesti. Lisäksi tilat on varustettu automaattisella sammutuslaitteistolla. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan käsisammuttimien käyttöiän määrittelee sammutinhuoltoliike. Automaattisten sammutuslaitteistojen tekninen käyttöikä on rakennuksen käyttöikä.
RS 15 Kuntoarvio 39 Alkusammutuskalustoa Sammutuskeskus, automaattinen sammutinjärjestelmä on asennettu v. 2014 Säännölliset tarkastukset / koestukset 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 6.1. ALUESÄHKÖISTYS 6.1.1. Aluevalaistus Kiinteistön aluevalaistuksena toimivat rakenteisiin asennetut valaisimet. Pysäköintialueella ja käytävillä on lisäksi muutamia valaisinpylväitä, jotka on havaintojen mukaan uusittu jossain vaiheessa. Valaistusta ohjataan hämäräkytkimellä ja kellokytkimellä. Aluevalaistuksen valaisimien tekninen käyttöikä on jo osittain ylitetty. Seinävalaisimet suositellaan uusimaan. Numerovalaisin. Pylväsvalaisin. Seinävalaisimien uusiminen.
RS 15 Kuntoarvio 40 6.1.2. Ulkopistorasiat Paikoitusalueella on autonlämmityspistorasiatolpat. Tolpissa on kahden tunnin kellot. Tolpat ovat juuri uusittuja. Autonlämmityspistorasiatolppa. Ei toimenpiteitä. 6.2. KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET 6.2.1. Jakokeskukset alle 1000V Kiinteistön jakelujärjestelmänä on käytössä nelijohdin- eli TN-C -järjestelmä. Kiinteistön keskukset ovat alkuperäisiä. Keskukset ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Pääkeskustilassa on myös kiinteistökeskus, missä on yhteisten lähtöjen ylivirtasuojat ja ohjaukset. Tilassa on myös monimittarikeskus, jossa on asuntojen sähkömittarit. Pääkeskuksen tiedot: Pääkeskustila on merkitty asianmukaisesti. Keskusten teknistä elinkaarta on vielä jäljellä yli 10 vuotta. Keskuksien ohjauslaitteita on jo jonkin verran uusittu. Sulakemerkinnät ovat asianmukaisesti merkittyjä. Merkintöjen oikeellisuutta ei tarkastuksen yhteydessä varmistettu. Huoneistojen ryhmäkeskukset ovat 1-vaiheisia ja ne ovat pääosin varustettu tulppasulakkein. Keskuksissa ei ole vapaita varokepaikkoja mahdollisia laajennustarpeita varten.
RS 15 Kuntoarvio 41 Pääkeskustila. Jakokeskus. Asuntojen ryhmäkeskukset ovat 1-vaiheisia. Keskuksien ohjauslaitteiden uusimisia jakson aikana. 6.2.2. Johtotiet Kiinteistön kaapeloinnit on toteutettu pääasiassa putkituksia ja kaapelikanavia käyttäen. Teknisissä tiloissa on osa kaapeloinneista toteutettu pinta-asennuksena. Kattopisteet on putkitettu yläpohjarakenteisiin normaalisti. Kaapelointeja uusittaessa tulee varautua siihen, että putkitukset eivät ole kaikilta osin auki, putkituksia ei ole lainkaan tai putkiliitokset ovat ummessa. Toimenpide-ehdotus: Mahdollisten peruskorjausten yhteydessä reittejä suunnitellaan tarpeen mukaan lisää.
RS 15 Kuntoarvio 42 6.2.3. Kaapeliläpiviennit Palokatkolla tarkoitetaan yleisesti palo-osastoivan rakenteen ja siitä läpivietävien kaapeleiden välistä tiivistystä. Lisäasennuksissa tulee varautua läpivientien rakenteellisiin laajennuksiin. Mahdollisissa lisäasennuksissa läpivientien palokatkot on tehtävä siihen tarkoitetulla aineella. Ei toimenpiteitä 6.3. JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET 6.3.1. Nousujohdot Sähköpääkeskuksesta sähkö jaetaan monimittarikeskuksen kautta huoneistojen ryhmäkeskuksille. Kiinteistön nousujohdot ovat alkuperäisiä. Kiinteistön 4-johdinjärjestelmä ei turvallisuudeltaan vastaa nykyaikaista 5-johdinjärjestelmää. Kaapelit ovat silmämääräisen tarkastelun perusteella tyydyttävässä kunnossa. Nousujohtojen keskimääräinen tekninen elinkaari on noin 40 50 vuotta. Ylikuormituksia ja normaalia suurempia lämpenemisiä ei havaittu tarkastuksen yhteydessä. Ei toimenpiteitä 6.3.2. Voimaryhmäjohdot Koneille ja laitteille menevät voimajohdot ovat pääosin muovieristeisiä MMJ- kaapeleita. Asennukset ovat pääosin alkuperäisiä. Kaapelit suositellaan muutettavaksi 5- johdinjärjestelmän mukaiseksi kojeiden uusimisen yhteydessä. Ei toimenpiteitä 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot Valaistusryhmäjohdot ovat TN-C 4-johdinjärjestelmän mukaisia. Valaistusryhmäjohdoiksi mielletään yleensä myös pistorasioiden ja kytkinten syöttöjohdot. Huoneistojen keittiöiden ja märkätilojen pistorasiat ovat maadoitettuja 1-luokan rasioita. Muiden tilojen pistorasiat ovat yleisesti maadoittamattomia 0-luokan rasioita. Kiinteistön yhteisten tilojen pistorasiat ovat 1-luokan rasioita. Uusiminen/tarkastaminen valaisimien uusimisen yhteydessä
RS 15 Kuntoarvio 43 6.3.4. Varusteet Kiinteistön sähköasennuskalusteet ovat pääosin alkuperäisiä. Yksittäisiä sähkökalusteita tulee uusia viimeistään, kun niissä havaitaan mekaanisia vaurioita tai mikäli ne eivät toimi kunnolla. Yksittäisten sähkökalusteiden uusimista ei ole esitetty PTS:ssä, vaan niitä uusitaan tarvittaessa normaalina huoltotyönä. Ei toimenpiteitä 6.3.5. Liittymisjohdot Kiinteistö on liitetty paikallisen energiayhtiön pienjänniteverkkoon maakaapelilla. Puhelinjärjestelmällä on oma liityntäkaapelinsa ao. laitoksen verkkoon. Teleoperaattori vastaa liittymän kunnosta. Liittymiskaapeleiden keskimääräinen tekninen elinkaari on noin 50 vuotta. Ei toimenpiteitä 6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset Maadoituksen tarkoitus on estää vaarallisten kosketusjännitteiden muodostuminen sähkölaitteiden vikatapauksissa. Maadoitukset takaavat sähköverkon vikavirralle luotettavan reitin ja varmistavat suojalaitteiden luotettavan ja nopean toiminnan. Maadoituksen pääpotentiaalin maadoituskisko (MEB) sijaitsee sähköpääkeskustilassa. Putkistomaadoituksia havaittiin LJH- tilassa. Ei toimenpiteitä 6.4. VALAISIMET, LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET 6.4.1. Valaisimet Yhteisten sisätilojen valaisimina on käytössä pääosin alkuperäiset valaisimet. Tilojen valaistusvoimakkuudet ovat yleisesti tyydyttävällä, mutta matalalla tasolla. Valaisimien tekninen käyttöikä on jo ylittynyt, mutta ne ovat olleet toimintakuntoisia. Asuntojen keittiöiden ja kylpyhuonetilojen valaisimet ovat erityyppisiä loisteputkivalaisimia. Osa valaisimista on uusittu. Kylpyhuoneiden ja keittiöiden työtasojen alkuperäiset valaisimet ovat havaintojen mukaan heikentyneet ja ne suositellaan uusimaan.
RS 15 Kuntoarvio 44 Aulan valaistusta. Kellarikäytävän valaistusta. Huoneiston pesuhuoneen valaistusta. Huoneiston keittiön valaisin. Alkuperäisten valaisimien uusiminen. 6.4.2. Turvavalaistusjärjestelmä Ei havaittu. Ei toimenpiteitä. 6.4.3. Lämmittimet Kiinteistön lämmitysmuotona on kaukolämpö. Sähkölämmitteisiä tiloja ei havaittu. Ei toimenpiteitä
RS 15 Kuntoarvio 45 6.4.4. Kojeet ja laitteet LVI-, ohjaus-, valvonta- ja säätölaitteiden kokoonpanoa ja tekniikkaa on kuvattu LVIosiossa. Sähköteknisiltä osin järjestelmät ovat kunnossa. Ei toimenpiteitä 6.4.5. Saunat Kiinteistössä on saunaosasto. Kiukaiden tekninen käyttöikä on noin 10-15 vuotta. Kiuas on uusittu ja se on oletuksen mukaan toimintakuntoinen jakson ajan. Ei toimenpiteitä 6.5. TELE- JA ANTENNIJÄRJESTELMÄT 6.5.1. Puhelin- ja atk-järjestelmä Kiinteistön puhelinsisäverkko on alkuperäinen, eikä näin täytä tulevia järjestelmätarpeita. Puhelinpisteet on päätetty tiloissa perinteisiin kolmenapaisiin rasioihin. Puhelinsisäjohtoverkko on tyydyttävässä kunnossa. Järjestelmä on edelleen puhelinkäytössä toimiva, mutta sen suorituskyky ei ole nykyaikaiseen tiedonsiirtoon riittävä (esim. nopeat xdsl- yhteydet). Tulevaisuudessa taloon tulisi saneerata yksi ns. monipalveluverkko jota voidaan käyttää tarvittaessa kaikkeen datan ja kuvan siirtoon. Yleiskaapelointijärjestelmän rakentaminen sähkösaneerauksen yhteydessä (ei kuitenkaan tällä jaksolla) 6.5.2. Antennijärjestelmä Kiinteistön antennijärjestelmä on alkuperäinen. Antennijärjestelmä on muodoltaan tähtiverkko. Talovahvistin on asennettu SPK- tilan seinälle. Antennipisteitä on yleisesti vain yksi huoneistoa kohden. Ei toimenpiteitä.
RS 15 Kuntoarvio 46 6.5.3. Heikkovirtajärjestelmät Kiinteistössä on automaattinen paloilmoitusjärjestelmä. Edellinen tarkastus on tehty 14.2.2018. Järjestelmää suositellaan huollettavan säännöllisesti. Tiloissa on osoitteelliset paloilmaisimet. Paloilmoituskeskus. Osoitteellinen paloilmaisin. Paloilmoituskeskuksen uusiminen. 7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT Kuntoarvioon liittyvissä asioissa ja yleensä kohteenne rakenne-, LVI- ja sähköteknisissä kysymyksissä voitte ottaa yhteyttä tämän kuntoarvion koordinaattoriin. Tampereella 31.5.2018 RAKSYSTEMS INSINÖÖRITOIMISTO OY Tapio Kuurimo Rakennusinsinööri Raksystems Insinööritoimisto Oy Haarlankatu 4E, 33230 TAMPERE tapio.kuurimo@raksystems.fi