KIINTEISTÖ SUOMEN TALOKESKUKSEN YRITYSJULKAISU 1 2008 Haastateltavana Kiinteistöliiton uusi puheenjohtaja, sivu 5 Energiatodistus tulee, sivu 8 Uudiskohteen pelastussuunnittelu, sivu 12 Huoltokirjojen käyttöä tulisi tehostaa, sivu 19 Tietoa LVIS-saneerauksesta, sivut 25, 27, 28, 35 Uusimpia rakennustekniikan remonttikohteitamme, sivu 31 Suomen Talokeskus teki Invalidiliiton uuden toimitalon pelastussuunnittelun, sivu 16 Vuodesta 1923 KiinteistöSektori
Mikä on energiatodistus? Energiatodistus auttaa kuluttajia valinnoissa kuten kodinkoneiden energiamerkki. Energiatodistus on yhteisesti sovittu mittatikku, jonka avulla rakennuksen energiatehokkuutta voidaan helposti verrata muihin vastaaviin rakennuksiin. Neuvontapalvelu käytössä kysy energiatodistuksesta Puhelin: 0424 281 291, puhelinpalvelu on avoinna tiistaisin ja torstaisin klo 9 12 Sähköposti: energiatodistus@motiva.fi Verkko: www.motiva.fi/energiatodistus Sähköpostilla ja verkon kautta lähetettyihin kysymyksiin vastataan viikon kuluessa. SISÄLLYS 3 Pääkirjoitus 5 Kiinteistöliiton uusi puheenjohtaja Matti Inha: Asuntomarkkinoiden rauhoittuminen näkyy toivottavasti rakentamisen hinnassa 8 Energiatodistus tulee olemassa olevissa rakennuksissa todistusten laadinta jäänee useimmiten isännöitsijöiden vastuulle 12 Uudiskohteen pelastussuunnitelma ja huoltokirja samalta konsulttiyritykseltä 16 Mannerheimintiellä esteittä ja ilman kynnyksiä Pelastussuunnitelma Talokeskukselta 19 Juha Salmivaara, Suomen Talokeskus Huoltokirjojen käyttöä syytä tuntuvasti tehostaa 21 Tampuuri varmistaa huoltokirjan ylläpidon KiinteistöSektori 23 Hyvällä hankesuunnittelulla parhaaseen lopputulokseen 25 Putkisaneerauksen yhteydessä tehtävät sähköja teleasennukset 27 Asuntojen tietoverkot 28 Lämpöjohtoverkon remonteilla ja säädöillä säästetään rahaa, estetään vuotovaurioita ja lisätään asumismukavuutta 31 Ullakkorakentamisesta merkittävä rahoitusapu: Verkkohäkeistä korkea-tasoisia asuntoja Helsingin Mariankadulla 33 Lisää huoneistoja ja autopaikkoja 35 Ilmanvaihtolaitos kannattaa pitää puhtaana 38 Kokonaisvaltainen putkiremontti vai pinnoitus? 41 Suomen Talokeskuksen uusia henkilöitä
Pidetään energialasku kurissa Suomen Talokeskuksen perustamisesta on kulunut 85 vuotta. Yhtiön toimintaympäristö ja palvelutarjonta poikkesivat 1920-luvulla melkoisesti nykyisestä. Esimerkiksi asuinkerrostaloja oli Suomessa silloin vain noin 2000 kappaletta, nyt niiden lukumäärä on lähes 30-kertainen. Kiinteistöjen lämmittämiseen ja energian käyttöön liittyvät kysymykset olivat kuitenkin ajankohtaisia jo silloin. Jo 30-luvun alussa Talokeskus alkoi tuottaa kiinteistöille palveluita energian käytön tehostamiseksi. Käynnistyi lämmöntarkkailuksi nimetty palvelu, joka sisälsi talotekniikan tarkastuksia, opastusta ja raportointia. Lähes samaan aikaan käynnistettiin LVI-suunnittelu mm. lämmitysteknisten korjaushankkeiden tarpeisiin. Nämä palvelut ovat olleet Talokeskuksen tärkeitä ja voimakkaasti kehittyviä osaamis-alueita läpi vuosikymmenten ja ovat sitä edelleen. Nykyään Talokeskus tarjoaa kiinteistöille kattavan kokonaisuuden palveluita energian käytön tehostamiseen. Näitä ovat mm. talotekniikan määräaikaiset tarkastukset, kulutusten seurantapalvelut, energiakatselmukset, energiatodistukset ja sähkön hankintapalvelut. Talokeskuksen kuntoarvioilla ja niiden energiataloudellisilla selvityksillä sekä Tampuuri-huoltokirjoilla on tärkeä asema kiinteistöjen energiankäytön hallinnassa. Lisäksi rakennus- LVI- ja sähkötekniset suunnittelu- ja valvontapalvelumme ovat vahvasti mukana energiataloudellisissa korjaushankkeissa. Energian hinta on ollut voimakkaassa nousussa ja tulevaa kehitystä leimaa huomattava epävarmuus. Varmaa kuitenkin on, että lyhytaikaisista heilahteluista tasattu hinta menee jatkossakin ylöspäin. Siitä pitävät huolen mm. maailmanmarkkinoilla nopeasti kasvava öljyn ja muun energian kysyntä, raakaöljyvarantojen rajallisuus sekä voimakkaat pyrkimykset päästöjen rajoittamiseksi. Näillä näkymin lämpö- ja sähköenergian osuus suomalaisten kiinteistöjen hoitokustannuksista on vain nousemassa. KIINTEISTÖSEKTORI 1/2008 JULKAISIJA Suomen Talokeskus Oy PÄÄTOIMITTAJA Markku Salminen TOIMITUSPÄÄLLIKKÖ Peter Ström TOIMITUS JA ULKOASU Globex, puh. 010 617 1302 VASTAAVA TOIMITTAJA Jarmo Siekkinen PAINOS 12 000 kpl Nyt kannattaa ryhtyä toimenpiteisiin energialaskujen pitämiseksi aisoissa. Mahdollisista vioista, käyttövirheistä, tms. johtuva tarpeeton kulutus havaitaan nykytekniikalla toteutetulla kulutusseurannalla ja tarkempi syy selviää asiantuntijatarkastuksissa tai energiakatselmuksissa. Näihin tarvittavat korjaustoimet ovat yleensä pieniä. Rakenteiden tai laitteistojen suuret ja taloudellisesti perustellut korjaustarpeet tulevat esiin kuntoarvioissa, kuntotutkimuksissa tai energiakatselmuksissa. Ne edellyttävät usein korjaussuunnitelmia. Mm. näillä palveluilla kiinteistö voi pienentää energialaskua. Tässä uusimmassa yritysjulkaisussamme esittelemme energia-asioiden lisäksi monia muita palveluitamme liittyen mm. korjausrakentamiseen ja kiinteistöjen huoltoon. Tervetuloa tutustumaan. Markku Salminen Toimitusjohtaja Suomen Talokeskus Oy KiinteistöSektori
EEROLA-YHTIÖT OY KESKUS puh. (09) 855 3040 www.lokapalvelueerola.fi www.vesihuoltoeerola.fi H. EEROLA Oy - Kaivojen/erottimien tyhjennykset - Viemärien puhdistukset, avaukset, sulatukset ja kauvaukset - Tulppaukset ja ohituspumppaukset - Suurtehoimuroinnit ja soranpuhallukset PÄIVYSTYS 24 H TILAUSKESKUS puh. (09) 855 30450 P. EEROLA Oy - Loka-autopalvelut - Vaihtolavat - Kuljetukset avolavoilla, nosturilavoilla, umpikaapeilla ja perävaunuilla - Hiekkojen, hiekoitussepelien, sorien, mullan ym. toimitukset - Puhdasvesipalvelut TILAUSKESKUS puh. (09) 855 30460 (019) 331 002 EEROLA Oy - Viiden tähden saneerauspalvelua! - Viemäreiden ja putkistojen saneeraukset ja kunnostukset - Kaivojen saneeraukset - Rakennuksien alla kulkevien viemäreiden korjaukset ja kannakoinnit TILAUSKESKUS puh. (09) 855 30470 KiinteistöSektori
Kiinteistöliiton tuore puheenjohtaja Matti Inha on rahoitusalan ammattilainen. Kiinteistöliiton uusi puheenjohtaja Matti Inha: Asuntomarkkinoiden rauhoittuminen näkyy toivottavasti rakentamisen hinnassa Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden kymmenen hyvää vuotta ovat ohi. Asuntoja ei hankita niin helposti kuin ennen, sillä talous on alamäessä ja korot nousussa. Rakentajilla on yhtäkkiä ylikapasiteettia. Kun rakentaminen hiljenee, niin toivottavasti myös hinnat sen myötä laskevat, arvioi Suomen Kiinteistöliiton tuore puheenjohtaja Matti Inha. Hän on asuntorahoitukseen erikoistuneen Suomen Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja. Asuntoja on kroonisesti tuotettu liian vähän. Tarvitaan kilpailua ja lisää kaikkiin hintaluokkiin. Nyt rakennusliikkeet ovat tykänneet tehdä vähän paremman sortin asuntoja. Ne eivät mene niin helposti kaupaksi. Ongelmaa ei ole perheasunnoissa, hän korostaa. Rakentamisessa kullan vuolemisesta siirrytään vähintäänkin vuolemaan hopeaa. Viime laman tapaista voimakasta hintaromahdusta ei tapahdu. Nyt on vain mietittävä vähän tarkempaan, mitä tehdään ja mihin hintaan ja ostajankin on saatava vaikuttaa asiaan. Myös kiinteistönvälittäjien joukossa käy pudotuspeli markkinoiden tasaantuessa. Kansallisvarallisuus kiinni asunnoissa Asunto-osakeyhtiöissä on herätty korjaamaan yhteistä omaisuutta. Ei asunto-osakeyhtiö pysy kunnossa korjaamatta. Hillitön säästäminen taloyhtiöissä on onneksi väistynyt. Suomalainen kansallisvarallisuus on kiinni asunnoissa ja kiinteistöissä. Kyllä niitä pitää huoltaa, Inha muistuttaa. Varsinkin korjausrakentamisessa bisnes on ollut tulikuumaa. Hinnat ovat nousseet kysynnän myötä. Toivottavasti vaikeammat ajat vähintäänkin pysäyttävät hintakehityksen. Mieluummin hinnat on saatava kääntymään alas- kuin ylöspäin. Remonttihinnat järkyttävät Perinteisen putkiremontin hinta, 600 euroa neliöltä, on aivan posketon. Tänä päivänä hinta otetaan tavallaan itsestäänselvyytenä. On kuin luonnon laki, että esimerkiksi 100 neliön asunnossa putkiremonttiin menee kunnon mersun hinta. Eikä aina ei ole järkevää korjata raskaimman mukaan. Odotetusta muutoksesta kertoo vaihtoehtojen löytyminen. Enää ei välttämättä valita helpointa tietä eli kaiken repimistä ja panemista uusiksi. Eihän se aina ole Inhan g KiinteistöSektori
mukaan edes viisasta. Hän kaipaa vaihtoehtojen rinnalle myös kilpailua, sillä vain siten hinta kääntyy ostajalle järkevämmäksi. Ostajalle ylikuumenneet markkinat ovat aina huonot. Minua hämmästyttää, että uusien ikkunoiden laatu on huono, hinta kova sekä tuote vaikeasti saatavissa. Vauhtisokeus päättyy näilläkin markkinoilla. Jos aiot olla ikkunabisneksessä, on tuotettava laatua. Omistajat päättävät Taloyhtiön hallituksia haukutaan Inhan mukaan usein tyhmyydestä ja osaamattomuudesta. Hän pitää järjestelmäämme kuitenkin ainutlaatuisena. Suomessa omistajat päättävät aidosti osakeyhtiön asioista. Hienoa, että meillä useimmat hallituksen jäsenet asuvat yhtiössä. Hallinnointi-intressi on konkreettinen. Ei ammattilaisuus koskaan korvaa ihmisten aitoa tarvetta ja halua suojella omaa omaisuuttaan. Hallituksissa on Inhan mukaan menossa sukupolvenvaihdos. Tulevaisuuteen katsovissa yhtiöissä otetaan nuorta väkeä mukaan päätöksentekoon, vaikka ikäpolvien katsantokannat saattavatkin poiketa toisistaan. Osakastarkastajien oltava mukana Uusi asunto-osakeyhtiölaki koskettaa valtavaa määrää suomalaisia. Inhan mukaan uudistus on paikallaan, sillä aika ajoin on katsottava, onko laki seurannut aikaansa. Matkan varrelle kertyy aina korjattavaa, Inha huomauttaa. Kiinteistöliitolla on muutama lakipykälä hampaankolossa. Pyrimme vaikuttamaan lain sisältöön vielä ennen esityksen antamista ja viimeistään eduskunnassa. Muutos tarvitaan muun muassa tilintarkastusta säätävään osioon, hän korostaa. Tilintarkastuslaki on jo olemassa. Sen mukaan siirtymäajan jälkeen pitäisi asunto-osakeyhtiöissäkin siirtyä pelkästään ammattitilintarkastajien käyttöön. Valtiovalta haluaa, että tilit tarkastaa aina ammattilainen. Jos näin säädetään taloyhtiössä voidaan Inhan mukaan tehdä päätös, ettei tilintarkastajia ole ollenkaan. Pankkiirina en oikein innostu siitä, ettei tilintarkastajaa olisi ollenkaan. Jo keskisuuri osakeyhtiö saisi olla ilman tarkastajaa, jonkun ulkopuolisen on tarkistettava yhtiöiden toimintaa jo väärinkäytösten estämiseksi. Kahden, kolmen perheen yhtiöt on tietysti eri asia. Yksi tarkastaja tietysti riittää, mutten hyväksy osakkaiden jäämistä kokonaan pois. Tätä varten pitää luoda mahdollisuus osakastarkastajaan, kun maallikot jäävät lainuudistuksen myötä ulkopuolelle. Osakastarkastaja tai hallintotarkastaja tulisi Inhan mukaan valita suoraan yhtiökokouksessa. Jos tilintarkastajia valitaan kaksi, toinen voisi olla ammattilainen ja toinen osakastarkastaja tai hallintotarkastaja. Tämä maallikkotarkastaja ei kuitenkaan olisi tilintarkastuslain alainen henkilö. Pääosin hän keskittyisi tilinpidon ja kirjanpidon sijasta hyvän hallintotavan tarkastamiseen ja tiedonkulkuun. Osakastarkastajahan on aivan ylivoimainen talon tuntija, eikä ulkopuolinen tiedä mitään hyvästä hallintotavasta tai tiedonkulusta. Onko asukkaiden hyvänvoinnista huolehdittu? Onko hallitus toiminut osakkaiden edun mukaisesti jokapäiväisissä asioissa? Talousoppia amatööreille Taloyhtiön hallitus on amatöörien ammattikorkeakoulu, jossa jäsenet oppivat talousasioita. Koululaitos ei ole Inhan mukaan pystynyt opettamaan taloudesta ihmisille niin paljon kuin asunto-osakeyhtiömaailma pystyy. Kiinteistöliitolle on tärkeää, että hallituksen jäsenet saavat tietoa ja heitä koulutetaan. Netti on loistava tiedottamiskanava. Kaikille taloyhtiöille on luotu omat nettisivut Kiinteistöliiton kautta. Isommilla isännöintiliikkeillä on tarjota samaa palvelua, mutta ei kovinkaan monella pienemmällä. Verkkosivujen kautta voi varata vaikka saunavuoroja tai tarkistaa järjestyssäännöistä, milloin mattoja saikaan tampata. Pian saadaan kaikki asukkaat tavoitettua netin kautta, Inha arvioi. Hallituksen jäsenille on valmistumassa 10 keskeistä tehtävää sisältävä katekismus. Lähtökohtana on, että hallituksen jäsen ei ole taloyhtiön hallituksessa ajamassa omaa asiaansa vaan koko yhtiö etua, Inha taustoittaa. Palkkioita nostettava Jokaisella taloyhtiöllä on ongelmansa, joista yleisimpiin kuuluu talkootyö: kaikki eivät koskaan osallistu. Ja sitten on aina oppositio, joka ei kuitenkaan ota itse vastuuta mistään. Olisi paikallaan nostaa hallituksen jäsenten palkkioita, että he saisivat edes kunnollisen korvauksen vapaa-aikansa käyttämisestä yhteisten asioiden hoitamiseen. Helsingin seudulla yleisin palkkio on 10 15 euroa kokoukselta. Järkevämpi korvaus olisi 100 euroa kokoukselta. Tuonkaan kokoinen korvaus ei merkitsisi yhtään mitään ainakaan isompien taloyhtiöiden taloudessa. Vuorollaan kaikki voivat lähteä toimintaan mukaan, jolloin suurista palkkioista pääsee kateellinenkin nauttimaan, Matti Inha naurahtaa. KiinteistöSektori
KUN ON KYSE KORJAUS- RAKENTAMISESTA... OY KENNO-RAKENNE AB Piikintie 15, 00680 Helsinki Puh. 020 442 6024 Fax 09-7288 1192 www.kenno.fi KiinteistöSektori
Matti Hellgrén DI, energianhallintaosasto Suomen Talokeskus Oy Energiatodistus tulee olemassa olevissa rakennuksissa todistusten laadinta jäänee useimmiten isännöitsijöiden vastuulle Vuoden 2009 alusta alkaen rakennuksen energiatodistus tarvitaan lähestulkoon kaikissa rakennuksissa aina kun rakennusta tai sen osaa myydään tai vuokrataan. Lain mukaan myyjän tai vuokranantajan on aina asetettava voimassa oleva rakennuksen energiatodistus mahdollisen ostajan tai vuokralaisen nähtäville. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että energiatodistus tullaan tarvitsemaan jopa kymmenissä tuhansissa kiinteistöissä jo vuoden 2009 alkupuolella. On siis selvää, että vaikka energiatodistuksia voivat lain mukaan antaa olemassa oleville rakennuksille niin energiakatselmusten tekijät, pätevöityneet erillisen energiatodistuksen laatijat kuin myös isännöitsijät isännöimilleen yhtiöille, ei todistuksia saada tuotettua suurimmalle osalle suomalaisia asunto-osakeyhtiöitä ilman isännöitsijöiden työpanosta. Samalla on kuitenkin pidettävä mielessä, ettei isännöitsijöidenkään käyttäminen energiatodistuksen laadintaan ole yhtiölle ilmaista. Vuoden 2008 alusta voimaan tullut laki ja ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatodistuksesta koskee jo uudisrakennuksia. Ennen vuotta 2008 valmistuneisiin rakennuksiin lakia ja asetusta ryhdytään soveltamaan vuoden 2009 alusta alkaen. Todistus vapaaehtoinen vain pienelle osalle rakennuksia Energiatodistus on vapaaehtoinen ennen lain voimaantuloa (1.1.2008) valmistuneille enintään kuuden asunnon asuinrakennuksille tai rakennusryhmille. Energiatodistus on lisäksi vapaaehtoinen rakennuksille, joiden pinta-ala on enintään 50 m2, lomaasunnoille, joita on tarkoitettu käytettäväksi enintään neljä kuukautta vuodessa, väliaikaisille rakennuksille, joiden suunniteltu käyttöaika on enintään kaksi vuotta, teollisuus- tai korjaamorakennuksille, suojelluille rakennuksille, sekä kirkoille tai muille uskonnollisen yhdyskunnan omistamille rakennuksille, joissa on vain kokoontumiseen, hartauden harjoittamiseen tai näitä palvelevaan toimintaan tarkoitettuja tiloja. Kuka saa antaa energiatodistuksen? Uudisrakennuksille energiatodistuksen antaa aina rakennuksen pääsuunnittelija rakennuslupamenettelyn yhteydessä. Olemassa oleville rakennuksille energiatodistuksen hankintatapoja on käytännössä kolme. Energiakatselmuksen yhteydessä energiatodistuksen saa antaa energiakatselmuksen tekijä. Erillisen energiatodistuksen saa antaa ainoastaan siihen pätevöitynyt henkilö. Tällöin energiatodistuksen tulee sisältää myös suositukset rakennuksen energiatehokkuuden parantamiseksi. Erillisen energiatodistuksen antaja KiinteistöSektori
pätevyys on syytä aina varmistaa etukäteen pätevyyden toteajien (Kiinteistöalan koulutussäätiön ja FISE Oy) kotisivuilta. Isännöitsijätodistuksen osana energiatodistuksen saa antaa yhtiön isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja. Energiatodistus vaatii toimivan kulutusseurannan lisäksi uutta tietoa ja työtä Energiatodistuksesta on julkisuudessa annettu kuva, että se saadaan laadittua varsin vaivattomasti olemassa olevien tietojen perusteella. Rakennuksen kulutusseurantatietojen lisäksi todistuksen laadinnassa tarvitaan kuitenkin paljon sellaista tietoa, joka ei tällä hetkellä ole selvillä suurimmalla osalla taloyhtiöistä. Energiatodistuksen tavoitteena on esittää rakennuksen energiatehokkuus muihin vastaaviin rakennuksiin verrattuna. Todistuksessa rakennuksen energiatehokkuutta kuvataan uudella energiatehokkuusluvulla (ET), joka saadaan laskettua jakamalla rakennuksen energiankulutus rakennuksen bruttopinta-alalla (kwh/brm2). Bruttopinta-ala on varsin harvasta rakennuksesta tiedossa ja on siis selvitettävä. Bruttopinta-ala on rakennuksen kaikkien kerrosten pinta-alojen summa siten, että kunkin kerroksen pinta-ala lasketaan täysmääräisesti mukaan ulkoseinien ulkopinnan mukaan. Lisäksi bruttoalaan lasketaan mukaan myös kylmät ja puolilämpimät tilat sekä tilat joiden kerroskorkeus on alle 160 cm. ET-luvun laskennassa käytettävä rakennuksen energiankulutus muodostuu lämmitysenergian, kiinteistösähkön sekä rakennuksessa mahdollisesti olevien jäähdytettyjen tilojen vuotuisesta jäähdytysenergian kulutuksesta. Lämmitysenergiana laskennassa ei käytetä suoraan rakennukseen ostettua ensisijaisen lämmitysjärjestelmän kuluttamaa energiaa, joka on useimmiten tiedossa kulutusseurannan kautta. Kyseiseen rakennukseen ostettuun lämpöenergian kulutukseen täytyy lisätä mahdollisten asuntoihin asennettujen sähköisten mukavuuslattialämmitysten sähköenergian kulutusarvioita sekä ilmanvaihtojärjestelmien mahdollisten sähköisten jälkilämmitysten kulutusarvioita. Myös näiden tietojen selvittäminen on edessä lähes kaikilla rakennuksilla. Tämän lisäksi rakennuksen sijainnista riippumatta sen lämmitysenergian kulutus tulee energiatodistuksessa normeerata aina Jyväskylään. Näin eri puolilla Suomea sijaitsevien rakennusten energiatehokkuudesta saadaan ainakin teoriassa keskenään vertailukelpoista tietoa. Lähes kaikista olemassa olevista rakennuksista joudutaan täten keräämään varsin paljon uutta tietoa, jotta rakennuksen energiatodistuksessa esitettävä energiatehokkuusluku saadaan laskettua ja energiatodistus tuotettua. Kaikkien kiinteistöjen olisi korkea aika ratkaista, miten ja kuka selvittää ne vielä puuttuvat tiedot, joita energiatodistuksen laadintaan tarvitaan. Puuttuvan tiedon kerääminen voi olla yllättävän työlästä, joten selvityksille on varattava riittävästi kalenteriaikaa. Moni yhtiö on muuten ensi vuoden alussa tilanteessa, jossa energiatodistusta ei saada laadittua vaikka sille olisi tarvetta. Energiatehokkuusluku määrittää rakennuksen energialuokan Energiatodistuksessa esitettävän rakennuksen energiatehokkuusluvun (ET) perusteella määritellään, mihin energiatehokkuusluokkaan (A-G) rakennus sijoittuu. Energiatodistuksen laadinnassa tulee huomioida, ettei energiatehokkuusluvun laskennassa käytettävät lämmön, kiinteistösähkön ja jäähdytysenergian kulutukset poikkeavat monissa tapauksissa kulutusseurannan avulla seurattavista kulutuksista. Energiatehokkuusluvun laskennassa käytettävien osatekijöiden yksityiskohtaiset laskenta- ja määrittelyohjeet on esitetty Ympäristöministeriö antaman rakennuksen energiatodistuksia koskeva asetuksen (765/2007) liitteissä. Normaali rakennus D-luokkaan Energiatodistuksen ulkoasuksi on Suomessa valittu jo kodinkoneista tutun energiamerkinnän kanssa yhtenevä ilme. Kodinkoneiden osalta kuluttajat ovat tottuneet, että nykyisin tavanomaista tekniikkaa edustavien kodinkoneiden energialuokka on joko A tai B. Rakennuksen energiatodistuksen tulkinnan kannalta on kaikkien tärkeää tiedostaa, että Ympäristöministeriön arvioiden mukaan rakennuksen energiatehokkuusluokka tulee olemaan tasoa D olettaen että rakennus rakennetaan kaikkien nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. A- tai B-luokkaan tulevat pääsemään pääsääntöisesti vain sellaiset uudisrakennukset, joissa panostetaan selvästi nykyisiä määräyksiä parempaan tasoon niin eristyksissä, tiiveydessä kuin energiankäyttöön vaikuttavissa teknisissä järjestelmissä. Normaalia paremman energiatehokkuusluokan saattavat saada myös vanhat rakennukset, joissa on keskimääräistä enemmän kylmää tai puolilämmintä ul- ET = (Q lämm.norm + W kiinteistösähkö + Q jäähdytys, tilat)/ A, missä Q lämm.norm = rakennuksen lämmitystarvelukukorjattu (Jyväskylä) lämmitysenergian kulutus, kwh/a W kiinteistösähkö = rakennuksen kiinteistösähkön kulutus, kwh/a Q jäähdytys, tilat = A= rakennuksen tilojen jäähdytysenergia, kwh/a rakennuksen tai rakennusryhmän yhteenlaskettu bruttopinta-ala, brm 2 g g KiinteistöSektori
lakko- ja kellaritilaa suhteessa koko rakennuksen bruttoalaan. Hyöty irti energiatodistuksista Rakennuksen energiatodistus ei itsessään säästä energiaa eikä paranna yhdenkään rakennuksen energiatehokkuutta. Laadittu energiatodistus herättää kuitenkin parhaimmillaan taloyhtiön ja sen asukkaat miettimään mihin energiaa kuluu ja miten sen käyttöä voisi tehostaa. Yksi energiatodistuksen suurimmista hyödyistä onkin, että se pakottaa seuraamaan ja analysoimaan kulutuksia. Suomessa on edelleen suuri joukko kiinteistöjä, joissa ei ole ymmärretty kulutusseurannan tärkeyttä ja merkitystä. Kulutustietoja useimmiten kerätään tavalla tai toisella, mutta kerätyn tiedon hyödyntäminen jää puutteelliseksi. Kulutusseurantaa ei ole se, että kerättyjä kulutustietoja hyödynnetään vain ja ainoastaan talousarvion ja toimintakertomuksen tuottamiseen sekä seuraavan vuoden energiakustannusten budjetointiin. Oikein hyödynnettynä toimiva ja aktiivinen kulutusseuranta tarjoaa Rakennus ENERGIATODISTUS kiinteistölle tehokkaan työkalun energiankäytön hallintaan. Kun kulutuksia seurataan, analysoidaan ja verrataan kuukausi- ja vuositasolla, voidaan energiankulutuksissa tapahtuvat odottamattomat muutokset havaita ajoissa ja puuttua mahdollisiin ongelmiin ennen kuin ne aiheuttavat merkittäviä kustannuksia. Energiatodistus vaivattomasti ja kustannustehokkaasti kulutusseuranasta Suomen Talokeskus Oy lisää rakennuksen energiatodistuksen laskenta- ja tulostustyökalun osaksi KuluNet-kulutusseurantapalvelua syksyn 2008 aikana. Näin kaikki kulutusseurantapalveluidemme ja ohjelmistojemme käyttäjät saavat käyttöönsä työkalun, jolla asetuksen vaatimukset täyttävä isännöitsijätodistuksen osana annettava rakennuksen energiatodistus saadaan laskettua ja tulostettua vaivattomasti. Energiatodistustyökalun lisäys järjestelmiimme ei muuta palvelun ja ohjelmistojen käytön hinnoittelua eikä aiheuta täten lisäkustannuksia. RAKENNUKSEN ENERGIANKULUTUS Rakennustyyppi: Asuinkerrostalo Valmistumisvuosi: 1957 Osoite: Hauhontie 1244 Rakennustunnus: 123-456-7-89 D 001 Hauho Energiatehokkuusluvun laskenta Lämmitysenergian kulutus 1 028 663 kwh/vuosi Kiinteistösähkön kulutus 62 000 kwh/vuosi Jäähdytysenergian kulutus 0 kwh/vuosi Yhteensä 1 090 663 kwh/vuosi Rakennuksen bruttoala 5 000 brm² Rakennuksen energiatehokkuusluku 219 kwh/brm²/vuosi Toteutuneet energian ja veden kulutukset 884 830 Vuosi Kaukolämpö kwh 2006 Lämmitysenergia Kulutus Kulutuskohde Yksikkö Energiatodistus on annettu isännöitsijäntodistuksen osana. Energiatodistus perustuu toteutuneisiin kulutustietoihin vuodelta: 2006 ET-luku - 100 101-120 121-140 141-180 181-230 231-280 281 - Vähän kuluttava Paljon kuluttava Kiinteistösähkö jäähdytysenergia kwh 2006 Kaukojäähdytys Jäähdytyssähkö kwh Kokonaiskulutus kwh 2006 m³ Toteutuneiden kulutusten muuntaminen energiatehokkuusluvun laskentaa varten 5600 Lämpimän veden kulutus m³ Vedenkulutus Rakennuksen ET-luokka Vertailupaikkakunta: Lahti Vuoden 2006 lämmitystarveluku vertailupaikkakunnalla: 4131 Normaalivuoden lämmitystarveluku vertailupaikkakunnalla: 4512 Paikkakuntakohtainen korjauskerroin Jyväskylään k 2: 1,09 Lämmöntuottojärjestelmän hyötysuhde: 1,0 Rakennuksen energiatehokkuusluku (ET-luku, kwh/brm²/vuosi): 219 Energiatehokkuusluvun luokitteluasteikko: Suuret asuinrakennukset Lämpimän käyttöveden energiankulutus: 0,4 * 5600 * 58 kwh/vuosi = 129 920 kwh/vuosi Lämmitysenergian kulutus = 1,09 * (4512 / 4131) * (884 830-129 920) + 129 920 = 1028 663 kwh/vuosi Rakennuksen sisäilmasto sekä ilmanvaihto- ja lämmitysjärjestelmä Painovoimainen ilmanvaihto Ulkoilmaventtiilit x Koneellinen poistoilmanvaihto x Tuloilman suodatus Koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto Lämmöntalteenotto Lämmönjakotapa: Vesipatterit Jäähdytys Ilmanvaihdon ilmavirrat on mitattu ja todettu riittäviksi vuonna 2005 Ilmanvaihtojärjestelmä on puhdistettu ja tasapainotettu vuonna 2005 Ilmastoinnin kylmälaitteiden kunto ja energiatehokkuus on tarkastettu vuonna - Lämmitysjärjestelmä on tasapainotettu vuonna 2006 Energiatodistus perustuu lakiin rakennusten energiatodistuksesta (487/2007) ja 19.6.2007 annettuun ympäristöministeriön asetukseen energiatodistuksesta. Tämä energiatodistus on asetuksen lomakkeen 3 mukainen. BE Isännöitsijätodistuksen osana oleva rakennuksen energiatodistus on tuotettavissa ja tulostettavissa KuluNet- ja Tampuuri-järjestelmästä kaikille niille rakennuksille, jotka ovat kulutusseurantapalvelumme piirissä, kun ko. kiinteistöistä on lisäksi kerätty energiatodistusten laadinnassa tarvittavat lisätiedot (mm. bruttopinta-ala, sähköisten lattialämmitysten pinta-alat jne.). KuluNet-kulutusseurantapalvelun raportointi tapahtuu internetissä. Palveluun liittynyt kiinteistö saa käyttöönsä yhden markkinoiden kehittyneimmän kulutusseurantajärjestelmän, jonka kautta on tulostettavissa kattava joukko kiinteistön energiankäyttöön liittyviä raportteja. Näitä ovat mm. kulutusseurantaraportti, talousarvioliite, toimintakertomusliite, erilaiset trendiraportit sekä jatkossa (syksystä 2008 alkaen) myös lain vaatima rakennuksen energiatodistus Miten valmistauduttava? Kaikkien nykyisten KuluNet -kulutusseurantapalvelun asiakkaiden osalta onkin asia tältä osin kunnossa. Niiden kiinteistöjen osalta, jotka eivät vielä ole liittyneet kulutusseurantapalveluidemme piiriin, on syytä harkita asiaa. Jotta kulutusseurantapalvelumme piiriin mahdollisesti haluavat uudet kiinteistöt saadaan varmasti perustettua järjestelmiimme ennen vuoden 2009 alkua, on päätös liittymisestä syytä tehdä hyvissä ajoin ennen vuoden 2008 loppua. Riippumatta energiatodistuksen laadinnassa käytettävistä työkaluista ja menetelmistä, on kaikkien kiinteistöjen osalta käynnistettävä hyvissä ajoin energiatodistuksen laadinnassa tarvittavien uusien tietojen kerääminen. Näitä ovat mm. rakennuksen bruttopinta-ala, mahdollisten huoneistoihin asennettujen sähköisten mukavuuslattialämmitysten pinta-ala, rakennuksessa sijaitsevien jäähdytettyjen tilojen vuotuinen jäähdytysenergiankulutus jne. KiinteistöSektori 10
KiinteistöSektori 11
Auli Nousiainen DI, projektipäällikkö energianhallintaosasto Suomen Talokeskus Oy Uudiskohteen pelastussuunnitelma ja huoltokirja samalta konsulttiyritykseltä Pelastuslaki velvoittaa uudisrakennukset yhtä lailla kuin käytössä olevat rakennukset omatoimiseen varautumiseen. Uudisrakennuskohteissa pelastussuunnitelman laadinta käynnistetään usein jo rakennusvaiheessa ennen, kuin käyttäjät ovat muuttaneet rakennukseen ja ennen kuin kaikkia palvelujentarjoajia on valittu. Rakennushankkeen projektijohdon, suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden resurssit ovat rajatut ja turvallisuusalan tuntemus voi olla riittämätön. Näiden osapuolten tehtäviin ei myöskään yleensä kuulu pelastussuunnittelu ilman erillistä sopimusta. Pelastussuunnitelmat teetetäänkin usein kiinteistönpidon suunnitteluun ja turvallisuusalaan erikoistuneella konsulttiyrityksellä. Useat Suomen Talokeskus Oy:n asiakkaat ovat havainneet toimivaksi ja kustannustehokkaaksi menettelyksi teetättää sekä huoltokirja että pelastussuunnitelma samalla konsulttiyrityksellä. PELASTUSSUUNNITTELU ON OMATOIMISTA VARAUTUMISTA Omatoimisella varautumisella ehkäistään vaaratilanteiden syntymistä ja varaudutaan henkilöiden omaisuuden ja ympäristön suojaamiseen vaaratilanteissa. Rakennuksissa tuleekin varautua ennakkoon sellaisiin pelastustoimenpiteisiin, joihin omatoimisesti kyetään. Pelastusviranomaiset, poliisi ja ambulanssit ovat ammattiauttajia, joiden puoleen tulee kääntyä hätätilanteissa ja onnettomuuksissa. Avun perille saaminen saattaa tänä päivänä kuitenkin kestää jopa kaupunkitaajamissa. Oikeanlainen yksityisten henkilöiden toiminta heti vaaratilanteiden ensimmäisillä minuuteilla on ratkaisevaa henkilö- ja omaisuusvahinkojen välttämiseksi. LAADINTAVELVOITE PERUSTUU LAKIIN Pelastussuunnitelma on laadittava muun muassa yrityksiin, laitoksiin KiinteistöSektori 12
ja kohteisiin, joissa työntekijöiden ja samanaikaisesti paikalla olevien muiden ihmisten määrä on yhteensä vähintään 30 ja asuinrakennuksiin, joissa on vähintään 5 asuinhuoneistoa. Pelastussuunnitelma on myös pidettävä jatkuvasti ajan tasalla, ja siitä on tiedotettava tarvittavalla tavalla asianomaisen rakennuksen työntekijöille ja asukkaille sekä muille osapuolille (esim. palveluntarjoajille), joiden on osallistuttava pelastussuunnitelman toimeenpanoon. PELASTUSSUUNNITTELMAN TEETTÄMINEN KONSULTTITYÖNÄ Pelastuslaki ei määrittele, miten pelastussuunnitelman laadinta yksittäisessä kiinteistössä organisoidaan. Uudiskohteissa laadinnan lähtötilanne on jonkin verran erilainen kuin käytössä olevissa kohteissa. Myös pelastussuunnitelmien sisältö vaihtelee kiinteistötyypeittäin. Tämä johtuu eroista taloteknisissä ja turvateknisissä järjestelmissä, kiinteistöjen käytössä ja kiinteistönhoito- ja ylläpito-organisaatioiden tavassa toimia. Toimitilakiinteistöissä voi olla käyttäjänä yksi yritys, laitos, yhteisö tai useita toimijoita. Joissakin kiinteistöissä on sekä asuntoja että toimisto- ja liiketiloja. Etenkin teknisesti vaativissa uudiskohteissa on järkevää teetättää pelastussuunnitelmat kiinteistönpidon suunnitteluun ja turvallisuusalaan erikoistuneella konsulttiyrityksellä. Myös se minkälaista esitystapaa ja tallennusmuotoja suunnitelma-asiakirjalta ja piirustuksilta edellytetään, vaikuttaa siihen, kenellä on ylipäätään edellytykset ja ammattitaitoa laatia suunnitelma. Tapauskohtaisesti uudiskohteen yhteisen pelastussuusuunnitelman laadinnan tilaajana voi olla esim. kiinteistöosakeyhtiö, pääurakoitsija tai päävuokralainen. Uudisrakennuskohteissa pelastussuunnitelman laadinta käynnistetään usein jo rakennusvaiheessa ennen, kuin tilojen käyttäjät ovat muuttaneet rakennukseen ja ennen kuin kaikkia palvelujentarjoajia on valittu. Toimitilakiinteistöissä, joissa on useita vuokralaisia, on järkevää teetättää konsulttityönä kiinteistön yhteinen pelastussuunnitelma. Tämä ei sulje pois sitä, etteikö olisi tarpeellista, että eri yrityksillä on lisäksi omia organisaatiokohtaisia yritysturvallisuuteen ja henkilökunnan työsuojeluun, ensiapu-, sammutus- ja pelastautumisosaamiseen tähtääviä suunnitelmia ja koulutuksia. TARJOUSPYYNTÖ Tarjouspyyntö konsultille tulisi laittaa hyvissä ajoin. Pelastussuunnitelman laadintaan tulee varata aikaa noin 2 kuukautta kohteen koosta, käyttötavasta, käyttäjien määrästä ja tilatun suunnitelman laajuudesta riippuen. Tarjouspyyntöön liitetään tilaajan yhteystiedot, kohteen yhteystiedot ja valmistumisaikataulu, kohteen laajuustiedot ja perustiedot, käyttäjien yhteystiedot (jos tiedossa) ja asema- ja kerrospiirustukset. Tarjouspyynnössä tulisi myös esittää kohteen mahdolliset erityispiirteet esimerkiksi palo- ja räjähdysvaarallisten kemikaalien käsittely tai varastointi. Mikäli kohteelle on laadittu rakennushankkeen alkuvaiheessa erityinen turvallisuusselvitys, on se hyvä laittaa liitteeksi. Turvallisuusselvitys vaaditaan, jos uudisrakennuksen käyttäjien toimintakyky on alentunut tai rajoittunut. Esim. tulipalotilanteessa kriittisiä toimintakykyyn vaikuttavia tekijöitä ovat havainto-, ymmärrys- ja liikkumiskyky. Pelastuslain lähtökohta on, että jokaisen henkilön on palon sattuessa tai muussa vaarallisessa tilanteessa voitava itse poistua rakennuksesta tai hänet on voitava muutoin pelastaa. Tämä otetaan huomioon mm. rakennuksen automaattisten paloilmoitin-, sammutus- ja savunpoistojärjestelmien suunnittelussa. Tarjouspyynnössä tulisi myös määritellä pelastussuunnittelun sisältö piirustusten suhteen. Toimeksiantoon voidaan sisällyttää tuvallisuusmerkeillä varustettujen kerrosopastetaulujen laadinta. Lisäksi tulee mainita, sisällytetäänkö pelastussuunnitelman esittelytilaisuus tarjoukseen ja miten suunnitelma luovutetaan tilaajalle ja käyttäjille (kansioiden lukumäärä, sähköinen tallennusmuoto, tietojärjestelmät). LÄHTÖTIEDOT JA KIINTEISTÖTARKASTUS Konsultti käynnistää pelastussuunnitelman laadinnan tiedonhaulla. Mikäli samanaikaisesti on käynnissä huoltokirjan laadinta, hyödynnetään eri alojen suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden jo aikaisemmin Tampuuri- huoltokirjatietojärjestelmään toimittamien asiakirjojen ja piirustusten tiedot. Huoltokirja-aineistosta saadaan muun muassa hankkeen osapuolten yhteystiedot, perustiedot, rakennustapaselostus-, LVI- ja sähkötyöselostukset, palotekniset suunnitelmat ja paikantamispiirustukset. Lisäksi apua on kiinteistönhoitokohteiden luetteloista ja laitetiedoista. Keskittämällä pelastussuunnitelman ja huoltokirjan laadinnan samalle konsulttiyritykselle, varmistaa tilaaja sujuvamman tiedonhallinnan. On varmaan helpotus myös suunnittelijoille ja urakoitsijoille, että samaa tietoa ei tarvitse toimittaa useaan otteeseen eri tahoille. Kiinteistötarkastuksessa kohteessa paikan päällä tarkastetaan lähtötietojen paikkansapitävyys. Tarkastusta ei kannata tehdä liian aikaisin, vaan ajankohta on sopiva, kun kaikki asennukset kuten alkusammutuskalusto, paloilmoitinpainikkeet ja poistumistievalaisimet ovat paikoillaan. Paikan päällä kohteessa on myös havainnollisinta määrittää rakennuksen käyttäjien evakuoinnin kokoontumispaikka ulkona. g KiinteistöSektori 13
KÄYTÄNNÖN KOKEMUKSIA TIEDONSAANNISSA JA AIKATAULUISSA Tänä päivänä on erityisen vaativiksi muodostuneet uudiskohteet, jotka eivät valmistu kerralla vaan useassa eri vaiheessa. Joku yritys tai jotkut yritykset muuttavat rakennukseen ensimmäisinä ja osassa rakennusta on vielä asennukset täydessä käynnissä. Pelastussuunnitelman tulisi olla kuitenkin jossakin valmiudessa käytössä jo ensimmäisenä taloon muuttavilla. Pelastussuunnitelman laatija soittaa tai lähettää sähköpostilla kysymyksiä rakennukseen tuleville yrityksille. Yrityksiltä kysytään yhteystietoja, toimialaa, yhteyshenkilöitä, kerrosvastaavia ja halukkuutta tulla mukaan talon turvallisuusorganisaatioon. Lisäksi tiedustellaan mahdollisia vaarallisia aineita ja niiden määriä. Usein yrityksiltä tulee varsin puutteellisesti täytettyjä vastauksia, koska monet asiat eivät ole vielä tiedossa. Kysymyksiä ei siis kannata laittaa ainakaan kovin paljon ennen muuttopäivää. Rakennuksen vaiheittainen valmistuminen vaikuttaa myös lopullisten piirustusten valmistumiseen. Arkkitehdin piirustuksiin voi tulla tilajärjestelyjen suhteen useita muutoksia hankkeen edetessä. Käytössä olevan alkusam- mutuskaluston osalta tulee myös tehdä tarkistuksia. Viimeisimmissä palotarkastuksissa voi asianomainen viranomainen määrätä tiloihin lisää käsisammuttimia. Kaiken kaikkiaan hallittu tiedonkulku ja osapuolten ammattitaito ja aikaisempi kokemus vastaavien hankkeiden kulussa varmistavat onnistuneimman lopputulokseen myös vaativien uudiskohteiden pelastussuunnittelussa. Yhdellä yhteydenotolla Vesivahinkojen kartoitus, kuivaus ja korjaus. Kiinteistöjen isot ja pienet korjaustyöt. Viemärien kuvaus ja paikannus. PR-SAnEERAuS OY Jäähdytintie 22, 00770 HELSINKI pete.pr@kolumbus.fi 040 546 2353 Säästä aikaa ja rahaa laadusta tinkimättä! KiinteistöSektori 14
Sadevesijärjestelmien sulanapito suojaa kiinteistöjä vaurioilta Kiinteistössä tapahtuvia jäätymisvaurioita ehkäistään tehokkaasti ja kohtuullisella kustannuksella käyttämällä järjestelmää, johon kuuluu itsesäätyvä lämmityskaapeli, sitä ohjaava termostaatti ja suuremmissa kohteissa tarvittaessa sulanapitokeskus. Tyypillisiä ongelmapaikkoja ovat sadevesirännit, kattojen taitteet ja syvennykset, antennit, portaikot, ajoluiskat, lastaussiltojen edustat, parkkipaikat jne. Vesikiertoinen WANPANlämmitysjärjestelmä UUTUUS! Wanpan -vesikiertoinen lämmityspaneeli on uusi tapa lämmittää huonetilaa. Jalkalistan tilalle asennettavat paneelit lämmittävät huonetta tasaisesti, vedottomasti, energiataloudellisesti ja huomaamattomasti. Wanpan on muotoilultaan tyylikäs ja kestävä. Paneelien sisälle voidaan asentaa myös huonetilan tarvitsemat sähkö- ja tietokoneliitännät. Ota meihin yhteyttä tai käy nettisivuillamme. Saat lisää tietoa ja halutessasi ehdotuksen ja kustannusarvion kohteesi toteuttamisesta. Sileka Oy Veijolankatu 43 A 08150 LOHJA Puh. (019) 312 305 fax (019) 312 320 www.sileka.fi Kysy meiltä myös betonin kuivatukseen tarkoitetusta bk-kaapelista! KiinteistöSektori 15
Mannerheimintiellä esteittä ja ilman kynnyksiä Pelastussuunnitelma Talokeskukselta Vuodenvaihteessa Helsinkiin Mannerheimintie 107 valmistuneessa Invalidiliiton Esteettömässä toimitalossa ei ole kynnyksen kynnystä. Ei sisäänkäynnissä, eikä edes puheen ohjaamissa hisseissä. Esteettömässä toimitalossamme voi liikkua kaikkialla esteittä. Toimitalossamme on läpikuljettavat hissit, normaalia leveämmät käytävät, tilavat wc:t ja aulatilat. Hissien ohjauspainikkeet on sijoitettu vaakatasoon kaikille käyttäjille sopivaan korkeuteen ja hissien ohjauksessa on vaadittu erityistä tarkkuutta, kertoo tekninen isännöitsijä Mauri Puljujärvi. Toimistokerrosten toiminnalliset tilat keittiöt, vessat sekä kopiointi- ja varastotilat ovat kerroksittain aina samassa kohdassa, mikä helpottaa tilojen löytämistä. Opastevärit erottavat kerrokset toisistaan. Työpisteiden ergonomiaa on parannettu siten, että kaikki työpisteiden kalusteet ovat säädettäviä ja helposti siirrettäviä. Toimistotilojen muunneltavuuteen on kiinnitetty erityistä huomioita muun muassa siirreltävien jakosermien ja kaappien sekä erillisten sähköja atk-jalkojen avulla. Sähköpisteet on sijoitettu tästä syystä kattoon. Rakentamisen lähtökohtana on ollut, että tilat on suunniteltu ja Invalidiliiton uudessa toimitalossa Helsingin Mannerheimintiellä liikutaan teknisen isännöitsijän Mauri Puljujärven mukaan esteettömästi. KiinteistöSektori 16
Talon kaikki tilat sopivat kaikille aina sosiaalitiloja myöten. Kuva: Timo Porthan. Saunassa ei ole perinteisiä lauteita. Esteettömyyden takaamiseksi edustussaunassa löyly ohjautuu saunojille lavitsojen alta. Kuva: Timo Porthan. Kiinteistön pelastussuunnitelma on Suomen Talokeskus Oyn käsialaa, samoin kerroskohtaiset opastetaulut. Esteetön toimitalo toteutettiin pääosin Raha-automaattiyhdistyksen tuella. Työ- ja apupöydät pystytään säätämään sähköisesti. Toimistotilojen muunneltavuuteen on kiinnitetty erityistä huomioita. Kuva: Timo Porthan. rakennettu kaikille soveltuvaksi ja muunneltavaksi, Puljujärvi huomauttaa. Kiinteistön turvallisuutta tuo sprinklausjärjestelmä ja osoitteellinen palonilmoitinjärjestelmä. Paloilmoitinjärjestelmässä on lämpöja savuilmaisimia. Hissit kulkevat akkuvarmistuksen ansiosta hätätilanteessa automaattisesti lähimmälle purkutasolle. Poikkeustilanteiden vuoksi talon henkilökuntaa on myös koulutettu hissipelastajiksi erillisen hissin huoltosopimuksen lisäksi. Suomen Talokeskus Oy on laatinut kiinteistön pelastussuunnitelman ja kerroskohtaiset opastetaulut. Normaalia pelastussuunnitelmaan on täydennetty muun muassa pyörätuolikäyttäjien osalta. Heidän pelastautumisen vuoksi suunnitelmassa on nimetty myös kerrosvastaavat. He huolehtivat erityisesti apuvälineitä käyttävien turvallisuudesta ja evakuoinnista parvekkeille. Suunnitelma on kaikkien nähtävissä talon intranetissä ja kerroskohtaiset toimintaohjeet näkyvät kaikissa kerroksissa. Lisäksi talossa järjestetään säännöllisesti pelastautumiskoulutusta. Esteettömän toimitalon rakentaminen ei ole tullut tavanomaisen toimitalon rakentamista kalliimmaksi, Mauri Puljujärvi korostaa. Taloudellisuus taattiin hyvillä suunnitteluratkaisuilla ja osaavalla rakennuttamisella. Kohteen pääsuunnittelijana toimi Arkkitehtitoimisto Hannu Jaakkola Oy ja rakennuttajakonsulttina Haahtela Oy sekä rakennuttajan edustajana Invalidiliitto Ry:n rakennustoimikunta apunaan käyttäjistä koostuva käyttäjäryhmä. Invalidiliitto ry Invalidiliitto ry on fyysisesti vammaisten ihmisten valtakunnallinen vaikuttamisen ja palvelutoiminnan monialajärjestö. Liitto täytti 70 vuotta viime tammikuussa. Invalidiliiton korkein päättävä elin on 56-jäseninen liittovaltuusto. Se valitaan liittoäänestyksellä, joka pidetään joka neljäs vuosi. Liittovaltuusto puolestaan valitsee liittohallituksen, johon kuuluu puheenjohtaja, kaksi varapuheenjohtajaa ja kymmenen jäsentä. Invalidiliittoon kuuluu 165 jäsenyhdistyksen kautta noin 34 000 henkilöjäsentä. Jäsenyhdistyksistä 155 on paikallisia ja kymmenen diagnoosipohjaisia. Valtakunnalli- sesti Invalidiliiton toiminta on jaettu kahdeksaan suomenkieliseen ja kahteen ruotsinkieliseen alueeseen, joiden toimintaa johtavat aluejohtoryhmät. Liitolla on 2100 työntekijää. Invalidiliiton puheenjohtaja toimii Pekka Tuominen. Toimitusjohtajana toimii Raimo Lindberg ja talousjohtajana Juha Kotikangas. Uusi toimitalo toimii Invalidiliitto Ry:n keskustoimiston käytössä. Invalidiliitolla on useita toimintayksikköjä eri puolilla Suomea: kuntoutuskeskukset Helsingissä, Lahdessa ja Rovaniemellä sekä oma koulutuskeskus Järvenpäässä. Invalidiliiton omistamalla Invalidiliiton Asumispalvelut Oy:llä on asumispalvelutoimintaa 17 suurimmassa kaupungissa ympäri maan. Invalidiliiton omistamien kiinteistöjen palveluasunnot tarjoavat vuokralaisilleen normaalin asumisen lisäksi mahdollisuuden käyttää kiinteistöjen 1- ja kellarikerroksissa olevia kokoontumis-, päivätoiminta-, kuntoutus- ja ruokalapalveluita. Asunnot ovat lisäksi muunneltavissa asukkaiden invaliditeetin vaativuuden mukaan. Invalidiliiton perusarvot ovat: ihmisarvo, luotettavuus, rohkeus ja oikeudenmukaisuus. KiinteistöSektori 17
Puh 020 764 1450 FI-20360 Turku Hannoa Oy Laadukkaat tuotteet kiinteistöjen kunnossapitoon. Aika kuluu rakennukset samoin! Laadukkaat tuotteet julkisivujen saumaamiseen, parvekkeiden korjaamiseen, ikkunoiden eristämiseen ja tiivistämiseen, sekä kellari- ja märkätilojen pinnoittamiseen. Tuotteita, joilla on ulkonäön ja viihtyvyyden parantumisen lisäksi myös selkeä vaikutus rakennuksen energian kulutukseen. Saumaus-, korjaus- ja pinnoitusratkaisut Tremco illbruck OY (09) 5499 4500 Fax (09) 5499 4555 Tullikirjurinkuja 2, FI-00750 Helsinki www.tremco.fi KiinteistöSektori 18
Juha Salmivaara, Suomen Talokeskus H uoltokirjojen käyttöä syytä tuntuvasti tehostaa - Laki määrää huoltokirjan tehtäväksi suuressa osassa suomalaiskiinteistöjä. Liian usein näkee kuitenkin, että huoltokirjaa ei käytetä niinkuin tarkoitus on. Ei tiedosteta, että huoltokirjan avulla tehdään järkevää, pitkäjänteistä kiinteistönhoitoa, tarkkaillaan kiinteistön energiankäyttöä ja vaikkapa hyvän raportoinnin ansiosta vältetään ongelmia takuun alla olevien asioiden korjaamisessa. Mitä pidemmälle epäkohtien korjaaminen menee, sitä kalliimmaksi se yleensä tulee. Hyvä esimerkki on mainittu takuuajan ylittäminen, sanoo huoltokirja-asiantuntija Juha Salmivaara Suomen Talokeskuksesta. Hän on ollut kehittämässä tätä kiinteistönhuollon työvälinettä sen historian alusta saakka. - Tilanne on toki lievästi parantunut, mutta edelleen liian usein hukataan hyvä systematiikka. Usein kysymys on siitä, että esim. asuntoyhtiöiden päät- g VIKAILMOITUKSEN VOI TEHDÄ VAIKKAPA NÄISTÄ ASIOISTA Sähköläpiviennit tiivistämättä muutostöiden jäljiltä kellarissa. Tampuurin sisällön tuottaja Auditointi- ja käytönseurantapalvelut Kiinteistönhoitoliikkeen ja muiden palveluntuottajien auditointi kohdekohtainen raportointi viat ja puutteet arviointi Huoltokirjan tehtävälistan ja laitetietojen päivitykset tarvittavat lisäykset ja poistot alkuperäiseen huollon tehtävälistaan aikataulutarkennukset huoltojen ajankohtiin laitetietojen tarkennukset yksittäisten laitteiden lisäykset (ei kokonaisen remontin tietoja!) Pilarin laatoitus irronnut. Aidan betonipylvas on katkennut juurestaan. Huoltokirjan käytön raportointi palveluyritysten käyttötilastot - ohjelman käyttöhistoria / yritys- / henkilökohtainen Huoltotapahtuma- ja vikailmoitustilanteen raportointi yhteenveto ja diagrammi tehdyistä / tekemättömistä ennakkohuolloista yhteenveto ja diagrammi vikailmoituksista / palvelupyynnöistä yksityiskohtaiset koontiraportit kustakin osa-alueesta - tehdyt / tekemättömät työt - valmiit / keskeneräiset palvelupyynnöt Ilmastointikoneen suodattimien huolimaton asennus - patterit osin tukossa, kammiottilat likaiset. KiinteistöSektori 19
täjillä on liian vähän taloteknistä ymmärrystä, vuokralaiset eivät ole kiinteistön kunnosta riittäävän kiinnostuneita tai huolto-organisaatio ei ole heti valmis huoltokirjan käyttämiseen. Liikekiinteistöissä, joissa itse tila ja sen toimiminen on osa liiketoimintaa, huolehditaan asioista paremmin, Salmivaara sanoo. - Valistuneimmissa huoltoliikkeissä on herätty huoltokirjan asianmukaiseen käyttöön. Osataan jo vaatia tarvittavia tunnuksia ja tietoa ja toisaalta pitää huoltokirjaa ajan tasalla. Myös isännöinnin tulisi yhä paremmin ymmärtää pitkäjänteisen toiminnan merkitys, yhä enemmän arvioida huoltokirjan sisältöjä ja vaatia tietoa kiinteistön ja kiinteistönhuollon toiminnasta. -Esimerkiksi suurimmat kustannussäästöt ja usein paras asumismukavuuskin saadaan kun väärät konetoiminnot korjataan. - Mikäli apua tarvitaan, tarjoamme Suomen Talokeskuksesta huoltokirjan laadinnan lisäksi myös auditointi- ja seurantapalveluita. Huollon osalta tärkeää on tehdä toiminnan sisällön- ja laaduntarkastus esimerkiksi silloin, kun huoltoyhtiö vaihtuu. Näin vältetään turhia huollon sisäisiä vastuuskismoja, Salmivaara sanoo. Huoltokirjan sisältöä on kehitettävä ko. kiinteistölle sopivaksi. Liian usein ajatellaan, että työkalu on heti täysin valmis. Laki kuitenkin määrää, että huoltokirjan avulla tulee kyetä käynnistämään kiinteistönhoito ja -huolto. Viisas kiinteistönomistaja ymmärtää huoltokirjan merkityksen, kehittää tätä työkalua ja vaatii seikkaperäisiä raportteja kiinteistönpitoon liittyen, Salmivaara korostaa. Huoltokirjojen pitäisi olla kiinteistöissä nykyistä tehokkaammassa käytössä, sanoo Juha Salmivaara Suomen Talokeskuksesta. Huoltokirja, käyttöönotto ja ensimmäinen käyttövuosi 1. Rakennuksen loppukatselmus, huoltokirjan valmiusaste Huoltokirjan tulee olla loppukatselmusta toimitettaessa siinä valmiudessa, että sen avulla kyetään käynnistämään kiinteistönhoito ja -huolto sekä kiinteistön kunnossapito. 2. Rakennuksen käyttöönotto, huoltokirjakoulutus Rakennuksen käyttöönoton yhteydessä omistajan tulisi huolehtia, että kiinteistön edustajat ja huolto-organisaatio perehdytetään riittävässä laajuudessa huoltokirjan käyttöön ja ylläpitoon. 3. Rakennuksen vastaanoton jälkeen, huoltokirjan käyttövastuu Kun rakennustyö on hyväksytty sopimusosapuolten yhteisessä vastaanottotarkastuksessa, vastuu kiinteistön hoidosta ja huollosta ja huoltokirjan käytöstä ja ylläpidosta siirtyy kiinteistön omistajalle, ellei omistaja ole sopimuksin toisin päättänyt. 4. Ensimmäinen käyttövuosi, huoltokirjan auditointivelvoitteet Kiinteistön ensimmäinen käyttövuosi ennen vuositarkastusta on huoltokirjan koekäyttöaikaa. Huoltokirjan sisältö tulisi tarkastaa ja päivittää viimeistään vuositarkastukseen mennessä. Periaatteita huoltokirjan käytöstä Ympäristöministeriö, rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje, Määräykset ja ohjeet 2000. KiinteistöSektori 20