Sivu 1 (7) HALLINNANJAKOSOPIMUS Ehdotus kunnanhallitukselle 11.3.2019 1. Sopimuksen kohde, tausta ja tarkoitus Tämä hallinnanjakosopimus koskee Kirkkonummen Masalassa, lainvoimaisen Tinanpuistonimisen asemakaavan korttelissa 2052 sijaitsevaa autopaikkojen korttelialueen tonttia (kaavamerkintä LPA) K2052T2, kiinteistötunnus 257-460-2-112 (jäljempänä LPA-tontti ). Tontin kiinteistörekisterin mukainen pinta-ala on 2351 m². Sopimus liittyy kaava-alueen korttelin 2052 toteuttamiseen ja sopimuksen tarve perustuu siihen, että korttelissa sijaitsevan liikerakennusten korttelialueen tontin (kaavamerkintä KL) K2052T1 (jäljempänä KL-tontti ) toiminallisuuden lisäksi LPA-tontti palvelee asemakaavan mukaisesti myös kaava-alueen korttelin 2054 tontteja 1, 2 ja 3. KL-tontille toteutettava liikerakennus on suunniteltu toteutettavaksi kahdessa vaiheessa. Ensimmäisessä vaiheessa osa KL-tontin rakennusoikeudesta jätetään käyttämättä, jolloin liikerakennuksen autopaikoitus voidaan järjestää LPA-tontin lisäksi myös KL-tontin alueella (jälj. 1-vaihe ). Näin ollen LPA-tontille osoitettavat autopaikat mahtuvat maantasoon eikä asemakaavassa varaudutulle pysäköintilaitokselle ole tarvetta. Mahdollisessa toisessa vaiheessa (jälj. 2-vaihe ) KL-tontin liikerakennusta laajennetaan, jolloin LPA-tontille sijoitettavia autopaikkoja varten on toteutettava pysäköintilaitos (ks. lisää jälj. kohdasta 6). KL-tontin 1-vaiheessa LPA-tontille sijoitetaan seuraavat asemakaavan mukaiset autopaikat, joiden hallinta jaetaan seuraavasti: A. 20 autopaikkaa korttelin 2052 tontin nro 1 (jälj. KL-tontti ) käyttöön, B. 17 autopaikkaa korttelin 2054 tontin nro 1 (jälj. AK-tontti K2054T1 ) käyttöön, C. 23 autopaikkaa korttelin 2054 tontin nro 2 (jälj. AK-tontti K2054T2 ) käyttöön, ja D. 8 autopaikkaa korttelin 2054 tontin nro 3 (jälj. AK-tontti K2054T3 ) käyttöön. LPA-tontilla on 1-vaiheessa yht. 68 autopaikkaa. LPA-tontin määräosainen omistus perustuu 1-vaiheen autopaikkajakoon. Tämän sopimuksen tarkoituksena on sopia LPA-tontin yhteisomistajien kesken sen hallinnanjaosta 1-vaiheessa. Lisäksi tarkoituksena on sopia menettelytavoista LPA-tontin hallintoon, huoltoon, kunnossapitoon ja mahdollisiin peruskorjauksiin liittyvässä yhteistoiminnassa. Sopimuksen kohdassa 6 sovitaan myös KL-tonttia palvelevien autopaikkojen (ks. edellä autopaikat A) haltijan yksinoikeudesta suunnitella ja toteuttaa KLtontin mahdollinen 2-vaihe.
Sivu 2 (7) 2. Sopijapuolet 2.1. Osuuskauppa Varuboden-Osla Handelslag, y-tunnus 2364515-1 (jälj. VBO ) joka omistaa 20/68 suuruisen määräosan LPA-tontista, VBO on tämän sopimuksen allekirjoitushetkellä myös KL-tontin (257-460-2-111) omistaja. 2.2. Kirkkonummen kunta, y-tunnus 0203107-0 joka omistaa 48/68 suuruisen määräosan LPA-tontista Kirkkonummen kunta on tämän sopimuksen allekirjoitushetkellä myös AK-tonttien K2054T1 (257-460-2-113), K2054T2 (257-460-2-114) ja K2054T3 (257-460-2-115) omistaja. Edellä mainittuja kutsutaan jäljempänä yhdessä Sopijapuolet ja erikseen Sopijapuoli. Selvyyden vuoksi todetaan, että Sopijapuolen luovuttaessa LPA-tontin määräosaomistuksensa kolmannelle, tulee sen jäljempänä kohdassa 9 todetusti siirtää kolmannelle samalla myös tämän sopimuksen mukaiset oikeudet ja velvollisuutensa, jolloin ko. luovutuksensaaja on jatkossa tämän sopimuksen mukaisena Sopijapuolena. 3. Hallinta-alueet 1-vaiheessa Sopijapuolet sopivat LPA-tontin sekä sillä olevan pysäköintialueen hallintaoikeuden jakautumisesta seuraavaa: 3.1. LPA-tontilla sijaitsevien autopaikkojen hallinta sopimuksen alkaessa LPA-tontilla on yhteensä 68 autopaikkaa, jotka ovat kaikki LPA-tontin omistajien käytössä. Autopaikkojen hallinnasta Sopijapuolet sopivat seuraavaa: VBO hallitsee liitekarttaan 1 ruskealla merkittyjä yht. kahtakymmentä (20 kpl) KL-tontin käyttöön varattua autopaikkaa niihin liittyvine laitteineen ja varusteineen (jälj. autopaikat A ). Kirkkonummen kunta hallitsee liitekarttaan 1 sinisellä merkittyjä yht. seitsemäätoista (17 kpl) AK-tontin K2054T1 käyttöön varattua autopaikkaa niihin liittyvine laitteineen ja varusteineen (jälj. autopaikat B ). Kirkkonummen kunta hallitsee liitekarttaan 1 vihreällä merkittyjä yht. kahtakymmentäkolmea (23 kpl) AK-tontin K2054T2 käyttöön varattua autopaikkaa niihin liittyvine laitteineen ja varusteineen (jälj. autopaikat C ). Kirkkonummen kunta hallitsee liitekarttaan 1 keltaisella merkittyjä yht. kahdeksaa (8 kpl) AK-tontin K2054T3 käyttöön varattua autopaikkaa niihin liittyvine laitteineen ja varusteineen (jälj. autopaikat D ). 3.2. KL-tontin omassa hallinnassa oleva kulkuoikeusalue sopimuksen alkaessa VBO hallitsee liitekarttaan 1 vaaleanharmaalla merkittyä KL-tontin käyttöön varattua kulkuoikeusaluetta.
Sivu 3 (7) 3.3. Yhteisessä hallinnassa oleva alue Lukuun ottamatta edellä kohdassa 3.1 todettuja kunkin Sopijapuolen omassa hallinnassa olevia autopaikkoja ja kohdassa 3.2 todettua KL-tontille varattua kulkuoikeusaluetta, LPAtontti jää Sopijapuolten yhteiseen hallintaan (liitekartassa 1 valkoisella ja tummanharmaalla merkityt alueet). Yhteisessä hallinnassa olevalla alueella on mm. AK-tonttien autopaikkojen väliset kulkualueet (merkitty tummanharmaalla) ja istutusalueet niihin liittyvine laitteineen ja varusteineen, mm. LPA-tontin valaistus (valaistustolpat, sähköjohdot ym. rakenteet ja varusteet, ks. myös jälj. kohta 5.3). 4. Hallinta-alueiden toteutus, ylläpito, kunnossapito ja kustannusten jako 1-vaiheessa 4.1. LPA-tontin maantasopysäköinnin toteutus LPA-tontin laitteiden, johtojen, putkien, autopaikkojen, pysäköintialueen, kulkualueiden ym. rakentaminen sisällytetään VBO:n sekä AK-tontin K2054T1 ja AK-tontin K2054T2 ostajien ja ko. tonteille toteutettavien rakennushankkeiden toteuttajan välillä solmittaviin urakkasopimuksiin. Pysäköintialue rakennetaan yleistä laatutasoa noudattaen asfaltoituna ja valaistuna niin, että pintakuivatus on järjestetty asianmukaisesti. 4.2. Ylläpidon ja kunnossapidon yleinen periaate ja yhteistyövelvollisuus Sopijapuolet hyväksyvät yleisperiaatteen, että LPA-tontin ylläpito ja kunnossapito edellyttää Sopijapuolilta yhteistyötä. Sopijapuolet sitoutuvat neuvottelemaan ja pyrkimään yksimielisyyteen tämän sopimuksen mukaisten toimenpiteiden toteuttamisessa tarpeellisista käytännön järjestelyistä. LPA-tontin ylläpito ja kunnossapito järjestetään hyvää laatutasoa noudattaen. 4.3. Ylläpidon ja kunnossapidon kustannus- ym. vastuut ja toteutus Sopijapuoli vastaa itsenäisesti oman hallinta-alueensa (ks. edellä kohdat 3.1 ja 3.2) ja sillä olevien rakennelmien ja laitteiden ylläpidosta, kunnossapidosta ja mahdollisesta uusimisesta sekä em. toimenpiteistä aiheutuvista kustannuksista, mikäli jäljempänä tässä sopimuksessa ei muuta todeta. LPA-tontin yhteisessä hallinnassa olevan alueen (ks. edellä kohta 3.3) ylläpidon, kunnossapidon ja mahdollisen uudistamisen järjestämisestä (mm. tarvittavien kunnossapitosopimusten kilpailuttaminen, tilaaminen ja sopiminen) vastaa 1-vaiheessa yksinoikeudella VBO, kuitenkin siten, että alkuvaiheessa ennen ensimmäisen AK-tontin rakennuksen käyttöönottoa yhteisessä hallinnassa olevan alueen ylläpito ja kunnossapito kattaa vain perustason ja talvikunnossapidon osalta kaupalle tarvittavan kulkuyhteyden aurauksen. Edellä mainituista toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset jaetaan Sopijapuolten kesken omistusosuuksien mukaisessa suhteessa, mikäli jäljempänä tässä sopimuksessa ei muuta todeta. Edellä kohdassa 3.3 todetun LPA-tontin yhteisessä hallinnassa olevan AK-tonttien autopaikkojen välisen kulkualueen ylläpidon, kunnossapidon ja mahdollisen uudistamisen
Sivu 4 (7) järjestäminen ja niistä aiheutuvat kustannukset jaetaan kuitenkin siinä suhteessa kuin monelleko autopaikalle kulkemiseen osapuoli kulkualuetta käyttää. Edellä todettujen AKtontin autopaikkojen B D lisäksi KL-tontti käyttää aluetta kaupan huoltoajoon ja KL-tontilla sijaitsevalle kuudelle (6) henkilökunnan käyttöön varatulle autopaikalle kulkuun. Kulkualueen kautta kuljetaan näin ollen yht. 54 autopaikalle ja em. kunnossapito- ym. vastuiden suhdeluvut ovat: - KL-tontin autopaikkojen A haltija: 6/54, - AK-tontin K2054T1 autopaikkojen B haltija: 17/54, - AK-tontin K2054T2 autopaikkojen C haltija: 23/54, ja - AK-tontin K2054T3 autopaikkojen D haltija: 8/54. Mikäli ko. alue kuitenkin vaurioituu KL-tonttia ja/tai liikerakennusta palvelevasta huoltoajosta tai pelastusajosta johtuen, vastaa KL-tontin autopaikkojen A haltija kustannuksellaan alueen kunnostamisesta. 5. Liittymät, valaistus ja sähköjärjestelyt 5.1. Hulevesiliittymä LPA-tontin mahdollisesta hulevesiliittymäkustannuksesta ja mahdollisista hulevesimaksuista vastaavat Sopijapuolet omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa. 5.2. Sähköliittymä ja sähkönkulutuksen kustannukset sopimuksen alkaessa LPA-tontin valaistuksen ja autopaikkojen mahdolliseen lämmittämiseen tarvittava sähkö tuodaan LPA-tontin oman sähköliittymän kautta. Sähköliittymäsopimus tehdään 1-vaiheessa KL-tontin omistajan toimesta ja nimiin. Liittymismaksu ja liittymän perusmaksut sekä sähköliittymään kuuluvien yhteisten laitteiden ja varusteiden kustannukset jaetaan Sopijapuolten kesken omistusosuuksien mukaisessa suhteessa. Sopijapuolet toteavat, että LPA-tontin valaistus palvelee kauttaaltaan tasapuolisesti koko tonttia ja sen vuoksi on tarkoituksenmukaista järjestää se yhtenä kokonaisuutena. Valaistuksesta aiheutuvat sähkökustannukset (kulutus ja siirto) jaetaan Sopijapuolten kesken omistusosuuksien mukaisessa suhteessa. Kunkin Sopijapuolen omassa hallinnassa olevan hallinta-alueen tarvitsema sähkö (autopaikkojen lämmitys, mahdolliset latausjärjestelmät) liitetään erillismittaroinnilla LPAtontin sähköliittymään. KL-tontin autopaikkojen A haltija laskuttaa 1-vaiheessa erillismittaroinnin perusteella sähkönkulutuksen kustannukset toisilta Sopijapuolilta. 5.3. Valaistus- ym. sähköjärjestelyt Sopijapuolet hyväksyvät tämän sopimuksen allekirjoituksin, että LPA-tontin valaistukseen tarvittavat valaisinpylväät ja valaistusta varten tarvittavat sähköjohdot niihin kuuluvine laitteineen ja varusteineen voidaan sijoittaa kunkin Sopijapuolen hallinta-alueelle sekä yhteisessä hallinnassa olevalle alueelle (ks. edellä kohta 3.3). Tämä sopimus ei ota kantaa
Sivu 5 (7) johtojen ja valaisinpylväiden sekä niihin liittyvien laitteiden ja varusteiden tarkkaan sijaintiin ja niiden rakentamiseen liittyviin yksityiskohtiin, vaan Sopijapuolet sitoutuvat suunnittelemaan ja rakentamaan ne viranomaisten hyväksymien suunnitelmien mukaisesti edellä sovittua periaatetta noudattaen. Sopijapuolilla on puolin ja toisin oikeus sijoittaa omia hallinta-alueitaan palvelevien autopaikkojen käyttöön tulevat mahdolliset sähköjohdot niihin kuuluvine laitteineen ja varusteineen toistensa hallinta-alueelle sekä yhteisessä hallinnassa olevalle alueelle. Tämä sopimus ei ota kantaa johtojen ja laitteiden tarkkaan sijaintiin ja niiden rakentamiseen liittyviin yksityiskohtiin, vaan Sopijapuolet sitoutuvat suunnittelemaan ja rakentamaan ne viranomaisten hyväksymien suunnitelmien mukaisesti edellä sovittua periaatetta noudattaen ja tarpeetonta haittaa toiselle Sopijapuolelle aiheuttamatta. Autopaikkojen käyttöön tulevien sähköjohtojen ja niihin kuuluvien laitteiden ja varusteiden ylläpidosta, kunnossapidosta ja mahdollisesta uusimisesta ja em. toimenpiteistä aiheutuvista kustannuksista vastaavat Sopijapuolet itsenäisesti. 6. KL-tontin liikerakennuksen 2-vaihe 6.1. Pysäköintilaitoksen suunnittelu, rakentamisen lupien hakeminen ja LPA-tontin omistavan yhtiön perustaminen KL-tontin autopaikkojen A haltija voi Sopijapuoliin nähden yksinoikeudella suunnitella ja toteuttaa KL-tontin liikerakennuksen 2-vaiheen sekä siihen liittyen LPA-tontille tulevan pysäköintilaitoksen ja perustaa sitä hallinnoivan kiinteistöosakeyhtiön seuraavin ehdoin: Autopaikkojen hallinta perustuu osakeomistukseen. Autopaikkaosakkeilla on yhtäläinen äänivalta. Autopaikkojen kunnossapidon ja ylläpidon vastikeperuste määräytyy oikeudenmukaisesti. Kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestykseen ei sisällytetä osakeyhtiölain (624/2006) 18 luvun säännöksiä vähemmistöosakkeiden lunastamisesta. Liikerakennuksen 2-vaiheessa KL-tontin rakennusta laajennetaan, minkä johdosta sitä varten tulee toteuttaa enemmän autopaikkoja ja näin ollen LPA-tontille tulee toteuttaa pysäköintilaitos. Sopijapuolet valtuuttavat tämän hallinnanjakosopimuksen allekirjoituksin KL-tontin autopaikkojen A haltijan hakemaan kustannuksellaan em. pysäköintilaitoksen rakentamiseen tarvittavat luvat (kuten rakennuslupa, mahdollinen kaavasta poikkeamispäätös yms.). LPA-tontille sijoitetaan 2-vaiheessa KL-tontin rakennushankkeen edellyttämät autopaikat sekä muille Sopijapuolille tässä sopimuksessa todettua vastaava määrä autopaikkoja. 2-vaiheen rakennustöiden estäessä Sopijapuolten autopaikkojen käytön, on KL-tontin autopaikkojen A haltijalla velvollisuus järjestää kustannuksellaan muille Sopijapuolille väliaikaiset autopaikat siihen saakka, kunnes 2-vaiheessa toteutettavat autopaikat ovat Sopijapuolten käytettävissä. 6.2. Autopaikkojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden hankinta ja kustannusten jako
Sivu 6 (7) Pysäköintilaitoksen suunnittelun ja toteuttamisen kustannuksista vastaa KL-tontin autopaikkojen A haltija. Lisäksi KL-tontin autopaikkojen A haltija vastaa edellä kohdassa 6.1 tarkoitetun pysäköintilaitosyhtiön perustamisesta ja siitä aiheutuvista kustannuksista. KL-tontin autopaikkojen A haltija sitoutuu luovuttamaan ja AK-tonttien K2054T1, K2054T2 ja K2054T3 autopaikkojen B D haltijoilla on oikeus ja velvollisuus hankkia autopaikkojensa hallintaan oikeuttavat osakkeet kiinteistöosakeyhtiöstä siten, että kunkin AK-tontin asukaspysäköintiin varatut autopaikat voidaan nimetä ja osoittaa pysäköintilaitoksesta yhtenäisenä kokonaisuutena. AK-tonttien myymälätilojen käyttöön varatut autopaikat voidaan järjestää pysäköintilaitoksesta nimeämättöminä. AK-tontin K2054T3 autopaikkojen D haltija hankkii pysäköintilaitosta hallinnoivan yhtiön perustajaosakkaalta pysäköintilaitoksen valmistumishetken jälkeen kahdeksan (8) autopaikan hallintaan oikeuttavat osakkeet 15 000 (alv 0 %) euron velattomasta hinnasta per autopaikka. Valmistumishetkeksi katsotaan rakentamisvaiheen päättyminen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt LPA-tontin rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettavaksi ja että pysäköintilaitosyhtiölle on valittu uusi hallitus. Hinta tarkistetaan elinkustannusindeksin (lokakuu 1951 = 100) muutoksella sopimuksen allekirjoitushetken (tarkistusindeksi XXXXkuu 2019, pisteluku XXXX) ja pysäköintilaitoksen valmistumishetken väliseltä ajalta siten, että valmistumishetken tarkistusindeksinä käytetään viimeisintä tiedossa olevaa indeksin pistelukua. Selvyyden vuoksi todetaan, että autopaikan luovutushinta määräytyy arvonlisäverottoman hinnan mukaan laskettuna, mikäli pysäköintilaitosta hallinnoiva yhtiö voi vähentää pysäköintilaitoksen rakentamiskustannuksiin sisältyvän arvonlisäveron ko. autopaikan osalta (vrt. ratkaisut KHO:2016:41 ja KHO:2018:108). AK-tonttien K2054T1 ja K2054T2 autopaikkojen B C haltijat saavat pysäköintilaitosta hallinnoivan yhtiön perustajaosakkaalta autopaikkojensa (17 autopaikkaa AK-tontille K2054T1 ja 23 autopaikkaa AK-tontille K2054T2) hallintaan oikeuttavat osakkeet korvauksetta. LPA-tontin ja sillä olevan pysäköintilaitoksen kunnossapidosta, ylläpidosta, mahdollisesta uudelleen rakentamisesta, isännöinnistä ja vakuuttamisesta aiheutuvat kustannukset jaetaan osakeomistukseen perustuen. 7. Kiinteistövero Sopijapuolet vastaavat LPA-tonttiin kohdistuvasta kiinteistöverosta omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa. 8. Kiinteistön vastuu kadun ja yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta Sopijapuolet huolehtivat ja vastaavat LPA-tonttiin rajoittuvien yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta Kirkkonummen kunnan edellyttämässä laajuudessa omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa.
Sivu 7 (7) 9. Sopimuksen voimassaolo, siirtäminen ja kirjaaminen sekä muutokset sopimukseen Tämä hallinnanjakosopimus on tarkoitettu olemaan voimassa niin kauan kuin LPA-tontin määräosainen yhteisomistussuhde jatkuu. Sopijapuolet sitoutuvat olemaan hakematta yhteisomistuksen purkamista. Yhteisomistus voidaan purkaa, kun pysäköintilaitos on valmistunut ja muut kohdassa 6 mainitut toimet on suoritettu. Sopijapuolet ovat kuitenkin tietoisia, että LPA-tontille, KL-tontille ja em. AK-tonteille toteutettavien hankkeiden rakennussuunnitelmat ovat osittain keskeneräisiä sopimuksen allekirjoitushetkellä ja sitoutuvat muuttamaan ja täydentämään sopimusta, mikäli jonkin Sopijapuolen tai em. tonttien tarkentuneet rakennussuunnitelmat sitä edellyttävät. Tarkentuneista rakennussuunnitelmista mahdollisesti aiheutuva sopimuksen päivitystarve tarkistetaan Sopijapuolten kesken viimeistään aina kunkin hankkeen valmistumisen yhteydessä. Sopijapuolet ovat velvollisia tekemään em. muutokset, mikäli niistä ei aiheudu kohtuutonta haittaa millekään Sopijapuolelle. Kaikki myöhemmät muutokset tähän sopimukseen tehdään kirjallisesti ja kaikkien Sopijapuolten on ne em. periaattein hyväksyttävä. Sopimuksen kohteena olevan LPA-tontin omistajan vaihtuessa tulee tämän sopimuksen mukaiset oikeudet ja velvollisuudet siirtää luovutuksen yhteydessä LPA-tontin uudelle omistajalle. Kullakin Sopijapuolella on oikeus hakea omasta ja muiden Sopijapuolten puolesta tämän hallinnanjakosopimuksen kirjaamista Maakaaren 14 luvun 3 :n mukaisessa järjestyksessä. Sopijapuolet vastaavat kirjaamisesta aiheutuvista kustannuksista siten, että kustannukset jaetaan Sopijapuolten kesken tasan. 10. Allekirjoitukset Tätä sopimusta on allekirjoitettu viisi (5) samasanaista kappaletta, yksi kutakin LPA-tonttia käyttävää tonttia kohden ja yksi kirjaamisviranomaiselle luovutettavaksi. Kirkkonummella XX. päivänä XXXXkuuta 2019 Osuuskauppa Varuboden-Osla Handelslag (saa haltuunsa yhden sopimuskappaleen) Kirkkonummen kunta (saa haltuunsa neljä sopimuskappaletta) LIITTEET: Hallinta-aluekartta