Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskusten kaupalliset kehittämisperiaatteet

Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskusten kaupalliset kehittämisperiaatteet Loppuraportti Oulun kaupunki FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P32192

Loppuraportti 1 (39) Sisällysluettelo 1 JOHDANTO... 3 1.1 Selvityksen tausta ja tarkoitus... 3 1.2 Tarkasteltavat keskukset ja niiden vaikutusalueet... 3 1.3 Uuden Oulun yleiskaavan kehittämisperiaatteet... 4 2 KAIJONHARJUN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT... 6 2.1 Suunnittelu- ja vaikutusalue... 6 2.2 Suunnittelutilanne... 7 2.3 Kaijonharjun keskustan ja vaikutusalueen palvelut... 8 3 PATENIEMEN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT... 10 3.1 Suunnittelu- ja vaikutusalue... 10 3.2 Suunnittelutilanne... 11 3.3 Pateniemen keskustan ja vaikutusalueen palvelut... 12 4 PUOLIVÄLINKANKAAN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT... 13 4.1 Suunnittelu- ja vaikutusalue... 13 4.2 Suunnittelutilanne... 13 4.3 Puolivälinkankaan keskustan ja vaikutusalueen palvelut... 15 5 RAJAKYLÄN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT... 16 5.1 Suunnittelu- ja vaikutusalue... 16 5.2 Suunnittelutilanne... 16 5.3 Rajakylän keskustan ja vaikutusalueen palvelut... 17 6 ARVIO OSTOVOIMAN JA LIIKETILATARPEEN KEHITYKSESTÄ... 19 6.1 Kysyntä-tarjonta -tilanne... 19 6.2 Vaikutusalueiden väestömäärä ja arvio väestökehityksestä... 21 6.3 Arvio ostovoiman kehityksestä... 21 6.4 Arvio liiketilatarpeen kehityksestä... 22 7 KESKUSTEN KAUPALLISET KEHITTÄMISPERIAATTEET... 24 7.1 Kaupallisten palvelujen yleiset kehityssuunnat... 24 7.2 Keskusten liiketilan mitoitus... 25 7.3 Keskusten kaupallinen kehittäminen... 27 7.3.1 Kaijonharjun kaupallinen kehittäminen... 27 7.3.2 Pateniemen kaupallinen kehittäminen... 28 7.3.3 Puolivälinkankaan kaupallinen kehittäminen... 31 7.3.4 Rajakylän kaupallinen kehittäminen... 32 7.4 Yhteenveto ja suositukset... 34 8 LÄHTEET... 37 9 LIITTEET... 38

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 3 (39) Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskusten kaupalliset kehittämisperiaatteet 1 JOHDANTO 1.1 Selvityksen tausta ja tarkoitus Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskukset on osoitettu Uuden Oulun yleiskaavassa C3- ja C4 -merkinnöin (paikalliskeskus ja kaupunginosakeskus, keskustatoimintojen alue). Kaijonharjun keskuksen kehittämiseksi käynnistyi vuoden 2017 alussa arkkitehtuurikilpailu (Europan 14), jonka lisäksi myös Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskuksissa on vireillä asemakaavamuutoksia. Selvityksen tarkoituksena on tarkastella neljän keskuksen nykytilaa ja kehittämisedellytyksiä sekä esittää keskusten kaupalliset kehittämisperiaatteet, jotka toimivat lähtökohtana keskusten kehittämiselle, täydennysrakentamisen suunnittelulle ja asemakaavoitukselle. Keskuksia tarkastellaan suuralueiden palvelukeskuksina, joihin sijoittuu arkiasioinnin kannalta tärkeitä päivittäistavarakaupan ja muita yksityisiä palveluja. Selvitys on tehty asiantuntija-arviona olemassa oleviin selvityksiin, paikkatietoanalyyseihin sekä uusimpiin tilasto- ja rekisteriaineistoihin perustuen. Kaupallisina palveluina on tarkastelu vähittäiskaupan lisäksi myös muita yksityisiä palveluja. Kaupan toimijoiden näkemyksiä keskusten kaupallisten palvelujen kehittämismahdollisuuksista on selvitetty haastatteluilla (liite). Selvityksessä: - esitetään keskusten (Kaijonharju, Pateniemi, Puolivälinkangas, Rajakylä) ja niitä ympäröivien suuralueiden palveluverkko sekä keskusten nykyiset kaupalliset, yksityiset ja keskeiset julkiset palvelut. - kuvataan keskusten asemasta Oulun kaupan palveluverkossa. - arvioidaan keskusten kaupallisten palveluiden kehitysedellytykset sekä realistinen tilantarve suuralueiden ostovoimatarkasteluihin ja eri toimijoiden haastatteluihin perustuen. Arvio on tehty Oulun väestösuunnitteeseen perustuen, minkä lisäksi tarkastelussa on otettu huomioon paikalliskeskusten lähiympäristöjen täydennysrakentamispotentiaali. - esitetään, millaisiin päivittäistavarakaupan ja muiden yksityisten palveluiden tilatarpeisiin keskusten kehittämisessä ja asemakaavoituksessa tulee varautua. - esitetään tiivis yhteenveto eri keskusten kaupallisista kehittämisperiaatteista ja suositukset keskusten kaupallisten palveluiden kehittämisestä. Selvitys keskusten kaupallisista kehittämisperiaatteista on tehty Oulun kaupungin toimeksiannosta. Selvityksen laatimista on ohjannut kaupungin nimeämä työryhmä, johon ovat kuuluneet yleiskaavasuunnittelija Jouni Mäkäräinen, asemakaava-arkkitehti Anne Olsbo, kaavoitusarkkitehti Mika Uolamo ja kaavoitusarkkitehti Eini Vasu. Selvitys on laadittu FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä, jossa työhön ovat osallistuneet Taina Ollikainen, Mari Pohjola ja Maria Auranen. 1.2 Tarkasteltavat keskukset ja niiden vaikutusalueet Selvityksessä tarkastellaan Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskusten kaupallisten palvelujen nykytilaa ja kehittämisedellytyksiä. Keskusten suunnittelualueina tarkastellaan Uuden Oulun yleiskaavassa osoitettuja keskustatoimintojen alueita ja niiden lähiympäristöä. Keskusten vaikutusalueina tarkastellaan kaupunginosista muodostuvia alueita: - Kaijonharju: Linnanmaan (78) ja Kaijonharjun (80) kaupunginosat sekä osa Kuivasjärven (81) kaupunginosasta - Pateniemi: Pateniemen kaupunginosa (76) ja osa Herukan (77) kaupunginosasta - Puolivälinkangas: Puolivälinkankaan (61), Iskon (62) ja Pyykösjärven (63) kaupunginosat - Rajakylä: Rajakylän kaupunginosa (75) Vähittäiskaupan nykytilannetta ja kehitysnäkymiä tarkastellaan riittävällä tarkkuudella myös koko Oulun kaupungin tasolla.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 4 (39) Kuva 1. Oulun kaupunginosajako (Oulun karttapalvelu, 2017). Tarkasteltavat keskukset on osoitettu punaisella ympyrällä. 1.3 Uuden Oulun yleiskaavan kehittämisperiaatteet Uuden Oulun yleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 18.4.2016. Yleiskaava on laadittu kahdelle erimittakaavaiselle kartalle. Luonteeltaan strategisessa koko kaupungin kattavassa yleiskaavakartassa (kaavakartta 1) on esitetty yhdyskuntarakenteen kehittämisvyöhykkeet, keskusverkko sekä tärkeimmät kaupan ja työpaikkojen alueet. Kaavakartta 2 tarkentaa kaavakartan 1 merkintöä keskeisellä kaupunkialueella ja se on laadittu aluevarausyleiskaavana.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 5 (39) Yleiskaavan mukaisesti Uuden Oulun kaupallinen palveluverkko muodostuu keskustatoimintojen alueista ja keskustojen ulkopuolisista kaupan alueista. Kaupallisten palveluiden sijoittumismahdollisuuksia on osoitettu keskusta-alueiden ulkopuolella maankäyttö- ja rakennuslain sekä Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan 1. vaihekaavan mukaisesti. Maakuntakaavassa osoitettujen merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden lisäksi yleiskaavassa on ohjattu merkitykseltään paikallisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumista ja mitoitusta. Keskusverkko Yleiskaavassa esitetty keskusverkko perustuu viisitasoiseen keskusluokitukseen. Eritasoiset keskukset eroavat toisistaan palveluiden, väestöpohjan ja vaikutusalueen suhteen. Keskusverkko muodostaa lähtökohdan palveluverkkosuunnittelulle, kaupan palveluverkolle ja vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumiselle. Keskusta-alueena (C) on osoitettu maakunnallisten palveluiden keskuksena kehitettävä Oulun keskusta-alue, joka kattaa ruutukaava-alueen lisäksi Limingantullin, Raksilan, Myllytullin ja Tuiran alueet. Yleiskaavakartalla 2 Oulun keskustan aluerajausta on tarkennettu ja keskustatoimintojen alueena (pääkeskus) on osoitettu ydinkeskustan lisäksi osa Myllytullin, Tuiran ja Raksilan alueista. Keskustatoimintojen alueelle saa sijoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Uusien vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittamisella kehitetään ydinkeskustan palvelutarjontaa ja vahvistetaan sen asemaa maakunnan erikoiskaupan pääkeskuksena. Paikalliskeskuksia (C3) kehitetään ympäröivien suuralueiden keskuksina. Paikalliskeskuksiin saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä, mikäli ne soveltuvat mittakaavaltaan keskusten ympäristöön. Paikalliskeskuksiin saa sijoittaa enintään 5 000 k-m ² suuruisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Tarkasteltavista keskuksista Kaijonharju ja Rajakylä on osoitettu paikalliskeskuksina. Kaupunginosakeskuksina (C4) on osoitettu yhden tai useamman kaupunginosan toiminnallisina ytiminä kehitettävät keskukset. Kaupunginosakeskuksissa on tyypillisesti monipuolisesti lähialueita palvelevia yksityisiä ja kaupan palveluita, ostoskeskuksia sekä myös julkisia palveluja ja julkisten yhteisöjen toimintoja. Kaupunginosakeskuksiin ei saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Alueelle sijoittuva yksittäinen myymälä saa olla kooltaan enintään 2 000 k-m ². Tarkasteltavista keskuksista Pateniemi ja Puolivälinkangas on osoitettu kaupunginosakeskuksina. Kehittämisvyöhykkeet Tarkasteltavista keskuksista Puolivälinkangas ja Kaijonharju sijoittuvat yleiskaavakartassa 1 osoitetulle kaupunkikehittämisvyöhykkeelle 2, kaupunkikäytävät, Rajakylä kaupunkikehittämisvyöhykkeelle 3, kaupunkikehä ja Pateniemi kaupunkikehittämisvyöhykkeelle 4, laajentumisvyöhyke. Kake-2. Kaupunkikäytävät muodostuvat olevien ja rakentuvien aluekeskusten (C1) ja suurimpien paikalliskeskusten (C2) keskeisistä alueista sekä aluekeskusten ja kaupunkikeskustan välisistä pääliikenneväylien ympäristöistä. Vyöhykettä kehitetään toiminnoiltaan monipuolisena, kaupunkikuvaltaan urbaanina, vehreänä ja tiiviinä sekä korkealaatuiseen kävely- ja pyöräilyympäristöön ja joukkoliikenteeseen perustuvana kaupunkiympäristönä. Suunnittelumääräyksen mukaan erityistä huomiota tulee kiinnittää rakentamisen korkeaan tehokkuuteen, kaupunkikuvan korkeaan laatuun, katutason elävyyteen, eri kulkumuotojen yhteensovittamiseen sekä kävely-, pyöräily- ja joukkoliikenneympäristön viihtyisyyteen, houkuttelevuuteen ja toimivuuteen. Vyöhykkeellä tulee varautua kaupunkiraitioliikenteeseen aluekeskusten ja keskustan välillä. Kake-3. Kaupunkikehä muodostuu kaupunkikeskustaa ympäröivistä tehokkaasti rakennetuista alueista. Vyöhykettä kehitetään toiminnoiltaan monipuolistuvana, tiivistyvän maankäytön sekä erityisesti joukkoliikenteeseen ja pyöräilyyn perustuvana kaupunkiympäristönä sekä asumisen yhteyteen sopivien työpaikkojen ja palvelujen ympäristönä. Suunnittelumääräyksen mukaan vyöhykettä tulee kehittää alueiden erityispiirteitä vaalien sekä vesistöjen läheisyyttä hyödyntäen ja rantojen yleistä käyttöä kehittäen. Erityistä huomiota tulee kiinnittää kaupunkikuvan parantamiseen, keskusten toimintojen monipuolistamiseen, täydennysrakentamiseen ja vyöhykkeen asukasmäärän merkittävään lisäämiseen erityisesti joukkoliikenteen pysäkkien ja keskusten läheisyydessä, monipuoliseen asuntotarjontaan sekä viheralueiden laadun kehittämiseen. Vyöhykkeellä tulee varautua kaupunkiraideliikenteeseen tiivistyvillä alueilla.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 6 (39) Kake-4. Kaupunkirakenteen laajentumisvyöhyke muodostuu alhaisen tehokkuuden maankäyttömuodoista. Vyöhykettä kehitetään alueellisesti toiminnoiltaan sekoittuneena, erityisesti tilaa vaativien palvelujen ja työpaikkatoimintojen sekä pientalovaltaisen asumisen kaupunkiympäristönä. Suunnittelumääräyksen mukaan yhdyskuntarakenteen laajentaminen tulee toteuttaa asemakaavoilla pitkäjänteisesti ja taloudellisesti kestävästi sekä vaiheistaa yhdyskuntarakenteen laajentaminen mahdollisimman kestävällä tavalla. Erityistä huomiota tulee kiinnittää keskusten kaupunkikuvan parantamiseen, maankäytön tehostamiseen joukkoliikenteen pysäkkien ja keskusten läheisyydessä sekä yhtenäiseen viher- ja virkistysalueverkkoon. Kuva 2. Ote Uuden Oulun yleiskaavasta, kaavakartta 1 (Oulun kaupunki, yleiskaavoitus) 2 KAIJONHARJUN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT 2.1 Suunnittelu- ja vaikutusalue Kaijonharjun keskuksen suunnittelualueena tarkastellaan Uuden Oulun yleiskaavassa osoitettua keskustatoimintojen aluetta ja sen lähiympäristöä. Vaikutusalueena tarkastellaan aluetta, johon kuuluvat Linnanmaan ja Kaijonharjun kaupunginosat sekä osa Kuivasjärven kaupunginosasta.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 7 (39) 2.2 Suunnittelutilanne Uuden Oulun yleiskaava Yleiskaavakartassa 1 Kaijonharju sijoittuu kaupunkikehittämisvyöhykkeelle 2, kaupunkikäytävät. Yleiskaavakartassa 2 Kaijonharju on osoitettu keskustatoimintojen alueena, paikalliskeskuksena (C-3). Paikalliskeskuksiin saa sijoittaa enintään 5 000 kerrosneliömetrin suuruisen vähittäiskaupan suuryksikön. Kaijonharjun keskustatoimintojen alueen ympärille on osoitettu sekoittunut palvelujen ja työpaikkojen alue, innovaatiokeskittymä (PY/TP), julkisten palvelujen alue (PY), kerrostalovaltainen asuntoalue (AK), virkistysalue (V) sekä kaupunkiraitiotien kehittämiskäytävä ja kevyen liikenteen pääreittejä. Kuva 3. Ote Uuden Oulun yleiskaavasta, kaavakartta 2. Kaijonharjun lähiympäristö (Oulun kaupunki, yleiskaavoitus) Uuden Oulun yleiskaavan kaavaselostuksessa kuvattujen kehittämisperiaatteiden mukaan Kaijonharjun keskusta uudistetaan toiminnoiltaan sekoittuneeksi ja maankäytöltään tiiviiksi kaupunkiympäristöksi yhdessä yliopistokampuksen kanssa. Keskus uudistuu ja laajenee Yliopistokadun varteen, yliopistokampuksen kanssa yhtenäiseksi kokonaisuudeksi. Voimassa olevat asemakaavat Kaijonharjun suunnittelualueelle on osoitettu Oulun ajantasa-asemakaavan mukaan liike- ja toimistorakennusten korttelialueita (K), autopaikkojen korttelialueita (LPA, LPA-1), asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueita (AL), asuinkerrostalojen korttelialueita (AK), yleisten rakennusten korttelialueita (Y) sekä lähivirkistysalueita (VL), leikkikenttä (VK) ja puisto (VP). Alueelle sijoittuu lisäksi katuaukio tai tori ja yleiselle jalankululle varattuja katualueita. Kuva 4. Ote voimassa olevista asemakaavoista, Kaijonharjun lähiympäristö (https://kartta.ouka.fi/ims)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 8 (39) Europan 14 -arkkitehtuurikilpailu Kaijonharjun arkkitehtuurikilpailun tavoitteena on muodostaa pitkän tähtäimen visio ja pohja yleissuunnitelmalle Kaijonharjun keskuksen uudistamiseksi ja laajentamiseksi yliopistokampuksen kanssa yhtenäiseksi kokonaisuudeksi alueen arvot huomioiden. Kilpailun pääelementit: - vuoteen 2040 ulottuva selkeä tulevaisuuden visio, joka on toteutettavissa vaiheittain - urbaanin kaupunkitilan muodostaminen - toimintojen monipuolisuus ja innovatiivisuus (palvelut, kaupat, työpaikat, asuminen) - asukasmäärän lisääminen - alueen energiatehokkuus ja ilmastoystävällisyys - Kaijonharjun keskuksen uudistaminen ja laajentaminen yliopistokampuksen kanssa yhtenäiseksi kokonaisuudeksi fyysisesti ja toiminnallisesti - uutta täydennysrakentamista, niin tyhjille kuin purettaville tonteille mahdollisimman monimuotoisesti eri asuntotypologioilla sekä hybridirakentamisella - järvet, metsät ja virkistysympäristöt osana viheralueverkostoa - laadukkaan joukkoliikenteen solmukohdan muodostaminen keskukseen - liikenteen selkeyttäminen ja sujuvoittaminen - kävelyä, pyöräilyä ja joukkoliikennettä suosiva kaupunginosa Kuva 5. Kaijonharjun arkkitehtuurikilpailun suunnittelualue (keltainen) ja strateginen alue (punainen). 2.3 Kaijonharjun keskustan ja vaikutusalueen palvelut Kaijonharjun asema Oulun kaupungin palveluverkossa Oulun kaupallinen palveluverkko muodostuu eritasoisista keskuksista, keskustojen ulkopuolisista kaupan alueista ja asuinalueiden lähipalveluista. Kaijonharjun keskusta on Uuden Oulun yleiskaavassa määritelty paikalliskeskukseksi. Yleiskaavan mukaan paikalliskeskuksia kehitetään ympäröivien suuralueiden keskuksina. Kaijonharjua lähimmät muut yleiskaavassa osoitetut paikalliskeskukset ovat Rajakylä, Toppila ja Myllyoja. Lähin aluekeskus on Kaijonharjun pohjoispuolella oleva Ritaharjun aluekeskus. Oulun keskustaan on matkaa linnuntietä vajaa 6 kilometriä. Kaijonharjun keskuksessa on varsin monipuolinen päivittäistavarakaupan, erikoiskaupan, kaupallisten palvelujen ja julkisten palvelujen palvelutarjonta. Vaikutusalueensa asukkaiden lisäksi Kaijonharjun keskus toimii palvelukeskittymänä myös Oulun yliopiston opiskelijoille ja työntekijöille. Kaijonharjun keskuksen läheisyydessä noin 1,5 kilometrin etäisyydellä sijaitsee Linnanmaan hypermarket-keskus. Ritaharjun aluekeskuksen asema kaupallisena keskuksena on vahvistunut vuonna 2014 avatun Ideaparkin myötä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 9 (39) Kaijonharjun vaikutusalueen palveluverkko Päivittäistavarakauppa A.C. Nielsen Finland Oy:n rekisteritietojen mukaan Kaijonharjun vaikutusalueella toimi vuoden 2016 lopussa kuusi päivittäistavaramyymälää (hypermarket, laajan tavaravalikoiman myymälä/tavaratalo sekä neljä isoa valintamyymälää). Päivittäistavaramyymälöistä kaksi valintamyymälää ja tavaratalo sijoittuvat Kaijonharjun keskustaan, kaksi valintamyymälää Kuivasjärven alueelle ja hypermarket Linnanmaalle. Erikoiskauppa Kaijonharjun vaikutusalueella toimivia erikoiskaupan palveluja ovat Kaijonharjun keskustassa kirpputori ja laajan tavaravalikoiman myymälä (Tokmanni) sekä Kaijonharjun keskustan lounaispuolella sijaitseva Linnanmaan Prisma-keskus, jossa hypermarketin lisäksi toimii Alko, apteekki ja kaupallisia palveluja. Vaikutusalueen luoteispuolella sijaitsee Ritaharjun Ideapark, jossa toimii mm. huonekaluliikkeitä, muita erikoisliikkeitä ja kaupallisia palveluja. Kuva 6. Kaijonharjun vaikutusalueen päivittäistavaramyymälät 2016 (A.C.Nielsen Finland Oy) ja erikoiskaupan sijainti (sininen ympyrä)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 10 (39) Kaijonharjun keskustan palvelut Kaijonharjun keskuksessa toimii kaksi päivittäistavaramyymälää (Sale ja K-market), yksi laajan tavaravalikoiman myymälä (Tokmanni), kirpputori, R-kioski sekä muita yksityisiä palveluja (2 pizzeriaa, pub, yökerho, kiinalainen ravintola ja parturi-kampaamo). Alueella on rakenteilla uusi K-supermarket (1 800 k-m 2 ), joka korvaa nykyisen K-marketin. Nykyisen K-marketin tilat säilyvät todennäköisesti kaupan tai kaupallisten palvelujen käytössä, mutta tällä hetkellä ei ole tietoa, millaista toimintaa tiloihin on tulossa. Uuden K-supermarketin rakentamisen myötä poistuu rakennus, jossa on tällä hetkellä kirpputori, tyhjä liiketila, parturi-kampaamo ja pizzeria. Julkisia palveluja on Uuden Oulun yleiskaavan mukaisella keskustatoimintojen alueella kirjasto, päiväkoti ja terveysasema. Keskusta-alueen pohjoispuolella on Oulun normaalikoulu (perusaste 7-9 ja lukio), eteläpuolella Linnanmaan urheiluhalli ja länsipuolella kappeli. Kuva 7. Kaijonharjun keskustan palvelut (helmikuu 2017) 3 PATENIEMEN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT 3.1 Suunnittelu- ja vaikutusalue Pateniemen keskuksen suunnittelualueena tarkastellaan Uuden Oulun yleiskaavassa osoitettua keskustatoimintojen aluetta ja sen lähiympäristöä. Vaikutusalueena tarkastellaan aluetta, johon kuuluvat Pateniemen kaupunginosa ja osa Herukan kaupunginosasta.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 11 (39) 3.2 Suunnittelutilanne Uuden Oulun yleiskaava Yleiskaavakartalla 1 Pateniemi sijoittuu kaupunkikehittämisvyöhykkeelle 4, laajentumisvyöhyke. Yleiskaavakartalla 2 Pateniemi on osoitettu keskustatoimintojen alueena, kaupunginosakeskuksena (C-4). Kaupunginosakeskuksiin sijoittuva yksittäinen myymälä saa olla pinta-alaltaan enintään 2 000 kerrosneliömetriä. Pateniemen keskustatoimintojen alueen ympärille on osoitettu pientalovaltaisia asuntoalueita (AP). Alueen läpi kulkee kevyen liikenteen pääreitti. Kuva 8. Ote Uuden Oulun yleiskaavasta, kaavakartta 2. Pateniemen lähiympäristö (Oulun kaupunki, yleiskaavoitus) Uuden Oulun yleiskaavan kaavaselostuksessa kuvattujen kehittämisperiaatteiden mukaan Haukiputaantien ympäristöä kehitetään erityisesti Rajakylän, Pateniemen ja Herukan keskuksissa ja niiden ympäristössä. Tällä tuetaan sekä olevien palvelujen säilymistä ja kehittymistä että myös joukkoliikenteen toimintaedellytyksiä. Keskusten kehittämisen tulee monipuolistaa alueiden asuntotyyppijakaumaa ja mahdollistaa esteetön asuminen lähipalvelujen ja joukkoliikenteen äärellä. Voimassa olevat asemakaavat Pateniemen suunnittelualueelle on osoitettu Oulun ajantasa-asemakaavan mukaan liikerakennusten korttelialueita (AL, KL), yleisten rakennusten korttelialueita (Y), seurakunnallisten rakennusten korttelialue (YK), asuinkerrostalojen korttelialueita (AK), asuinkerrostalojen ja rivitalojen korttelialue (AKR), puisto (VP) ja autopysäköinnin korttelialue (AP). Alueelle sijoittuu lisäksi katuaukio tai tori ja yleiselle jalankululle varattu katualue. Kuva 9. Ote voimassa olevista asemakaavoista, Pateniemen lähiympäristö (https://kartta.ouka.fi/ims)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 12 (39) 3.3 Pateniemen keskustan ja vaikutusalueen palvelut Pateniemen asema Oulun kaupungin palveluverkossa Pateniemen keskusta on Uuden Oulun yleiskaavassa määritelty kaupunginosakeskukseksi. Yleiskaavan mukaan kaupunginosakeskukset toimivat yhden tai useamman kaupunginosan toiminnallisina ytiminä. Kaupunginosakeskuksissa on monipuolisesti lähialueita palvelevia yksityisiä ja kaupan palveluita. Pateniemen keskuksessa on varsin monipuolinen päivittäistavarakaupan, erikoiskaupan, kaupallisten palvelujen ja julkisten palvelujen palvelutarjonta. Pateniemen keskuksen itäpuolella, noin 2 kilometrin etäisyydellä, sijaitsee Ritaharjun aluekeskus, jonka asema kaupallisena keskuksena on vahvistunut vuonna 2014 avatun Ideaparkin myötä. Pateniemen vaikutusalueen palveluverkko Päivittäistavarakauppa A.C. Nielsen Finland Oy:n rekisteritietojen mukaan Pateniemen vaikutusalueella toimi vuoden 2016 lopussa kolme päivittäistavaramyymälää, joista kaksi Pateniemen keskuksessa (iso ja pieni supermarket) ja yksi Herukan alueella (iso valintamyymälä). Kesko suunnittelee uuden päivittäistavaramyymälän rakentamista Sahantien ja Haukiputaantien risteykseen. Erikoiskauppa Pateniemen vaikutusalueella toimivia erikoiskaupan palveluja ovat Pateniemen keskustassa apteekki, lahja- ja asusteliike sekä rakennustarvikkeiden kierrätystori. Vaikutusalueen itäpuolella sijaitsee Ritaharjun Ideapark, jossa toimii mm. huonekaluliikkeitä, muita erikoisliikkeitä ja kaupallisia palveluja. Kuva 10. Pateniemen vaikutusalueen päivittäistavaramyymälät 2016 (A.C.Nielsen Finland Oy) ja erikoiskaupan sijanti (sininen ympyrä). Keskon suunnitteilla oleva myymälähanke on esitetty punaisella ympyrällä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 13 (39) Pateniemen keskustan palvelut Pateniemen keskuksessa toimii kaksi päivittäistavaramyymälää (Lidl ja S-market), 3 erikoiskaupan myymälää (apteekki, lahja- ja asusteliike, rakennustarvikkeiden kierrätystori), polttoaineen myynnin kylmäasema sekä muita yksityisiä palveluja (pankki, fysikaalinen hoitolaitos, hammaslääkärikeskus, thai-hieronta, ravintola, pizzeria ja parturi-kampaamo). Kuva 11. Pateniemen keskustan kaupalliset palvelut (helmikuu 2017) 4 PUOLIVÄLINKANKAAN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT 4.1 Suunnittelu- ja vaikutusalue Puolivälinkankaan keskuksen suunnittelualueena tarkastellaan Uuden Oulun yleiskaavassa osoitettua keskustatoimintojen aluetta ja sen lähiympäristöä. Vaikutusalueena tarkastellaan aluetta, joka muodostuu Puolivälinkankaan, Iskon ja Pyykösjärven kaupunginosista. 4.2 Suunnittelutilanne Uuden Oulun yleiskaava Yleiskaavakartalla 1 Puolivälinkangas sijoittuu kaupunkikehittämisvyöhykkeelle 2, kaupunkikäytävät. Yleiskaavakartalla 2 Puolivälinkangas on osoitettu keskustatoimintojen alueena, kaupunginosakeskuksena (C-4). Kaupunginosakeskuksiin sijoittuva yksittäinen myymälä saa olla kooltaan enintään 2 000 kerrosneliömetriä. Puolivälinkankaan keskustatoimintojen alueen ympärille on osoitettu kerrostalovaltaisia asuntoalueita (AK), pientalovaltaisia asuntoalueita (AP), julkisten palvelujen alue (PY), suojaviheralue (EV) ja viheralue (V). Alueen läpi kulkee kevyen liikenteen pääreittejä ja kaupunkiraitioliikenteen kehittämiskäytävä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 14 (39) Kuva 12. Ote Uuden Oulun yleiskaavasta, kaavakartta 2, Puolivälinkankaan lähiympäristö (Oulun kaupunki, yleiskaavoitus) Uuden Oulun yleiskaavan kaavaselostuksessa kuvattujen kehittämisperiaatteiden mukaan Puolivälinkankaan suuralueella kehitetään erityisesti Alakyläntien ympäristöä tehokkaalla täydennysrakentamisella. Puolivälinkankaan keskusta kehitetään ja uudistetaan osana Keskusta-Linnanmaa välin bulevardisointia. Puolivälinkankaalla Järvitein ympäristöä sekä Ruskontien ja Pyyköstien välisiä alueita täydennetään uudella rakentamisella. Tärkeää on myös Pyykösjärven rantavyöhykkeen virkistyskäytön kehittäminen koko järven ympäristössä. Voimassa olevat asemakaavat Puolivälinkankaan suunnittelualueelle on osoitettu Oulun ajantasa-asemakaavan mukaan liikerakennusten korttelialueita (AL), yleisten rakennusten korttelialueita (Y), kirkkojen ja muiden seurakunnallisten rakennusten korttelialue (YK), yleisten rakennusten korttelialue lastentaloa tai vapaa-ajan taloa varten (YSV), asuinkerrostalojen korttelialueita (AK), autopaikoituksen korttelialueita (AP) ja puistoalue (P). Kuva 13. Ote voimassa olevista asemakaavoista, Puolivälikankaan lähiympäristö (https://kartta.ouka.fi/ims) Puolivälinkankaan keskuksen pohjoispuolelle asuinkerrostalojen korttelialueella on vireillä asemakaavamuutos. Alueella suunnitellaan uusia asuinkerrostaloja ja uudistetaan pysäköintijärjestelyt. Tavoitteena on kehittää Puolivälinkankaan asuntotarjontaa vastaamaan nykyisiä asumisen tarpeita, tehostaa tonttien maankäyttöä ja kohentaa Puolivälinkankaan ilmettä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 15 (39) 4.3 Puolivälinkankaan keskustan ja vaikutusalueen palvelut Puolivälinkankaan asema Oulun kaupungin palveluverkossa Puolivälinkankaan keskusta on Uuden Oulun yleiskaavassa määritelty kaupunginosakeskukseksi. Yleiskaavan mukaan kaupunginosakeskukset toimivat yhden tai useamman kaupunginosan toiminnallisina ytiminä. Kaupunginosakeskuksissa on monipuolisesti lähialueita palvelevia yksityisiä ja kaupan palveluita. Puolivälinkankaan keskuksessa on päivittäistavarakaupan tarjontaa ja joitakin kaupallisia ja julkisia palveluja. Puolivälinkankaan keskus sijaitsee Kaijonharjun paikalliskeskuksen ja Oulun keskustan välisellä vyöhykkeellä. Puolivälinkankaan vaikutusalueen palveluverkko Päivittäistavarakauppa A.C. Nielsen Finland Oy:n rekisteritietojen mukaan Puolivälinkankaan vaikutusalueella toimi vuoden 2016 lopussa kolme päivittäistavaramyymälää, joista kaksi (pienmyymälä, pieni supermarket) sijaitsi Puolivälinkankaan keskustassa ja yksi Pyykösjärven alueella (iso valintamyymälä). Erikoiskauppa Puolivälinkankaan keskustan vaikutusalueella ei ole juurikaan erikoiskaupan palveluja. Vaikutusaluetta lähimmät erikoiskaupan keskittymät ovat etelässä Tuiran alue ja Oulun keskusta, idässä Ruskon hypermarket-keskus ja pohjoisessa Linnanmaan hypermarket-keskus. Kuva 14. Puolivälinkankaan vaikutusalueen päivittäistavaramyymälät 2016 (A.C.Nielsen Finland Oy) ja erikoiskaupan sijainti (sininen ympyrä)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 16 (39) Puolivälinkankaan keskustan palvelut Puolivälinkankaan keskuksessa on yksi päivittäistavaramyymälä (S-market) ja kaksi muuta yksityistä palvelua (ravintola ja kuntosali). Keskuksen välittömässä läheisyydessä, Alakyläntien toisella puolella on huoltoasema ja huoltoaseman yhteydessä pieni päivittäistavaramyymälä (Kmarket) ja kahvila. Julkisia palveluja on Uuden Oulun yleiskaavan mukaisella keskustatoimintojen alueella päiväkoti ja kirkko. Keskusta-alueen kaakkoispuolella on Paulaharjun koulu (alakoulu) ja kirjasto. Kuva 15. Puolivälinkankaan keskustan kaupalliset palvelut (helmikuu 2017) 5 RAJAKYLÄN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT 5.1 Suunnittelu- ja vaikutusalue Rajakylän keskuksen suunnittelualueena tarkastellaan Uuden Oulun yleiskaavassa osoitettua keskustatoimintojen aluetta ja sen lähiympäristöä. Vaikutusalueena tarkastellaan aluetta, joka muodostuu Rajakylän kaupunginosasta. 5.2 Suunnittelutilanne Uuden Oulun yleiskaava Yleiskaavakartalla 1 Rajakylä sijoittuu kaupunkikehittämisvyöhykkeelle 3, kaupunkikehä. Yleiskaavakartalla 2 Rajakylä on osoitettu keskustatoimintojen alueena, paikalliskeskuksena (C-3). Paikalliskeskuksiin sijoittuva yksittäinen myymälä saa olla kooltaan enintään 5 000 kerrosneliömetriä. Rajakylän keskustatoimintojen alueen ympärille on osoitettu kerrostalovaltaisia asuntoalueita (AK), pientalovaltaisia asuntoalueita (AP), tiivis pientalovaltainen asuntoalue (AP-t) ja viheralue (V). Alue sijoittuu kevyen liikenteen pääreitin varrelle. Kuva 16. Ote Uuden Oulun yleiskaavasta, kaavakartta 2, Rajakylän lähiympäristö (Oulun kaupunki, yleis-

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 17 (39) kaavoitus) Uuden Oulun yleiskaavan kaavaselostuksessa kuvattujen kehittämisperiaatteiden mukaan Haukiputaantien ympäristöä kehitetään erityisesti Rajakylän, Pateniemen ja Herukan keskuksissa ja niiden ympäristössä. Tällä tuetaan sekä olevien palvelujen säilymistä ja kehittymistä että myös joukkoliikenteen toimintaedellytyksiä. Keskusten kehittämisen tulee monipuolistaa alueiden asuntotyyppijakaumaa ja mahdollistaa esteetön asuminen lähipalvelujen ja joukkoliikenteen äärellä. Voimassa olevat asemakaavat Rajakylän suunnittelualueelle on osoitettu Oulun ajantasa-asemakaavan mukaan julkisten yleisten rakennusten korttelialueita (Y), lähipalvelurakennusten korttelialue (YL, PL), liike- ja toimistorakennusten korttelialueita (K), asuinkerrostalojen korttelialueita (AK), autopaikkojen korttelialueita (LPA) ja puisto (VP). Rajakylän suunnittelualueen pohjoispuolella on käynnissä asemakaavamuutos urheilu- ja virkistyspalvelujen alueen (VU) muuttamiseksi siten, että alueelle on mahdollista rakentaa päiväkoti. Asemakaavamuutos on käynnistetty tammikuussa 2017. Kuva 17. Ote voimassa olevista asemakaavoista, Rajakylän lähiympäristö (https://kartta.ouka.fi/ims) 5.3 Rajakylän keskustan ja vaikutusalueen palvelut Rajakylän asema Oulun kaupungin palveluverkossa Rajakylän keskusta on Uuden Oulun yleiskaavassa määritelty paikalliskeskukseksi. Yleiskaavan mukaan paikalliskeskuksia kehitetään ympäröivien suuralueiden keskuksina. Rajakylää lähimmät muut yleiskaavassa osoitetut paikalliskeskukset ovat kaakon suunnalla Kaijonharju ja etelässä Toppila. Lähin aluekeskus on Rajakylän koillispuolella oleva Ritaharjun aluekeskus. Rajakylän keskuksessa on päivittäistavarakaupan palveluja ja joitakin kaupallisia palveluja sekä julkisia palveluja. Rajakylän koillispuolella sijaitsee Ritaharjun aluekeskus, jonka asema kaupallisena keskuksena on vahvistunut vuonna 2014 avatun Ideaparkin myötä. Rajakylän keskuksen kaakkoispuolella on Linnanmaan hypermarket-keskus. Rajakylän vaikutusalueen palveluverkko Päivittäistavarakauppa A.C. Nielsen Finland Oy:n rekisteritietojen mukaan Rajakylän vaikutusalueella toimi vuoden 2016 lopussa kaksi päivittäistavaramyymälää (isoja valintamyymälöitä), jotka molemmat sijaitsevat Rajakylän keskustassa.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 18 (39) Erikoiskauppa Rajakylän vaikutusalueella on joitakin erikoiskaupan palveluja Rajakylän keskustan itäpuolella Ratamotien varressa. Rajakylän keskustan vaikutusaluetta lähimmät erikoiskaupan keskittymät ovat Ritaharjun Ideapark, jossa on mm. huonekaluliikkeitä, muita erikoisliikkeitä ja kaupallisia palveluja sekä Linnanmaan hypermarket-keskus. Kuva 18. Rajakylän vaikutusalueen päivittäistavaramyymälät 2016 (A.C.Nielsen Finland Oy) ja erikoiskaupan sijainti (sininen ympyrä) Rajakylän keskustan palvelut Rajakylän keskuksessa ja sen lähiympäristössä toimii kaksi päivittäistavaramyymälää (Sale ja K- market) sekä parturi-kampaamo, R-kioski ja ravintola. Rajakylän ostoskeskuksessa on useita tyhjiä liiketiloja. Julkisia palveluja on Uuden Oulun yleiskaavan mukaisella Rajakylän keskustatoimintojen alueella terveysasema, Rajakylän päiväkoti, Rajakylän koulu ja lukio sekä kirjasto. Keskusta-alueen läheisyydessä on Metsämarjan päiväkoti. Rajakylän keskustan alueelle on suunnitteilla uusi päiväkoti, joka korvaa nykyiset Pateniemen, Rajakylän ja Metsämarjan päiväkodit. Rajakylän nykyisen päiväkodin rakennus puretaan ja alue vapautuu muuhun käyttöön. Metsämarjan päiväkoti sijaitsee kerrostalon alakerrassa ja jää vuokranantajan jatkojalostettavaksi.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 19 (39) Kuva 19. Rajakylän keskustan kaupalliset palvelut (helmikuu 2017) 6 ARVIO OSTOVOIMAN JA LIIKETILATARPEEN KEHITYKSESTÄ 6.1 Kysyntä-tarjonta -tilanne Ostovoiman siirtymä on tietyn alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoiman erotus. Mikäli ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja alueelle tulee ostovoimaa alueen ulkopuolelta. Kun ostovoiman siirtymä on negatiivinen eli myynti pienempi kuin ostovoima, ostovoimaa siirtyy alueen ulkopuolelle eikä alueen tarjonta vastaa kysyntää. Tässä esitetty ostovoiman nettosiirtymä osoittaa myynnin ja ostovoiman erotuksen tietyllä alueella, ei siirtymien suuntaa eikä sisään ja ulosvirtauksen määrää. Oulussa päivittäistavarakaupan kysyntä ja tarjonta olivat lähellä tasapainoa (ostovoiman siirtymä 2,2 %), joten Oulun kaupungin päivittäistavarakaupan palvelut houkuttelivat ostovoimaa jonkin verran kaupungin ulkopuolelta, pääosin Oulun seudun muista kunnista. Erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä oli vuonna 2015 Oulussa positiivinen (+63 %), joten Ouluun suuntautuu huomattava määrä erikoiskaupan ostovoimaa kaupungin ulkopuolelta, Oulun seudulta ja koko maakunnasta. Muun erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä oli Oulussa +72 % ja tilaa vaativan kaupan ostovoiman nettosiirtymä +43 %. Kuva 20. Ostovoiman siirtymä Oulussa 2015 (A.C.Nielsen Finland Oy ja Tilastokeskus)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 20 (39) Seuraavassa kuvassa on esitetty päivittäistavarakaupan ostovoiman euromääräinen nettosiirtymä Oulun kaupungin alueella suuralueittain vuonna 2016. Suurimmat positiiviset ostovoiman siirtymät on Keskustan, Nuottasaaren, Kaakkurin, Kaijonharjun ja Korvensuoran suuralueilla. Ostovoiman siirtymiä tarkastelemalla voidaan arvioida alueiden kaupallista vetovoimaa, mutta myös palvelujen katvealueita eli alueita, joilla kaupan palvelujen tarjonta ei vastaa kysyntää. Tällaisilla alueilla väestöpohja voi mahdollistaa olemassa olevien myymälöiden laajennuksen ja/tai uusien myymälöiden perustamisen. Euromääräisesti suurimmat negatiiviset siirtymät on Koskelan, Pateniemen, Maikkulan, Oulunsalon ja Myllyojan suuralueilla. Kuva 21. Päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä suuralueittain Oulun keskeisellä alueella 2016 (A.C.Nielsen Finland Oy). Tarkasteltavista keskuksista Kaijonharju sijaitsee Kaijonharjun suuralueella, jolla päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä on positiivinen (+6 %). Myös suuraluetta pienemmällä Kaijonharjun keskuksen vaikutusalueella (Linnanmaan ja Kaijonharjun kaupunginosat ja osa Kuivasjärven kaupunginosasta) ostovoiman siirtymä on positiivinen (+103 %). Alueella sijaitseva Linnanmaan hypermarket vetää asiakkaita suuraluetta ja vaikutusaluetta laajemmalta alueelta. Puolivälinkankaan suuralueella päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä on positiivinen (+9 %). Sen sijaan Puolivälinkankaan keskuksen vaikutusalueella (Puolivälinkankaan, Iskon ja Pyykösjärven kaupunginosat) ostovoiman nettosiirtymä on negatiivinen (-55 %). Pateniemen ja Rajakylän keskukset sijaitsevat Pateniemen suuralueella, jolla päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä on negatiivinen (-43 %). Myös Pateniemen keskuksen vaikutusalueella (Pateniemen kaupunginosa ja osa Herukan kaupunginosasta) ja Rajakylän keskuksen vaikutusalueella (Rajakylän kaupunginosa) ostovoiman siirtymä on negatiivinen, Pateniemen vaikutusalueella -20 % ja Rajakylän vaikutusalueella -56 %.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 21 (39) 6.2 Vaikutusalueiden väestömäärä ja arvio väestökehityksestä Vuoden 2015 lopussa Kaijonharjun vaikutusalueella asui 9 430 asukasta, Pateniemen vaikutusalueella 6 280 asukasta, Puolivälinkankaan vaikutusalueella 4 660 asukasta ja Rajakylän vaikutusalueella 4 030 asukasta. Kaijonharjun vaikutusalueena on tarkasteltu aluetta, johon kuuluvat Kaijonharjun ja Linnanmaan kaupunginosat ja puolet Kuivasjärven väestöstä. Pateniemen vaikutusalueeseen kuuluu Pateniemen kaupunginosa ja puolet Herukan kaupunginosan väestöstä. Puolivälinkankaan vaikutusalue muodostuu Puolivälinkankaan, Iskon ja Pyykösjärven kaupunginosista. Rajakylän vaikutusalueena on Rajakylän kaupunginosa. Vuoden 2025 väestöarvio perustuu Oulun kaupungin laatimaan maankäytön toteuttamissuunnitelman (MATO) väestösuunnitteeseen, jossa väestökehitys on arvioitu suuralueittain. Kaupunginosien väestökehitys on arvioitu suuralueiden väestökehityksen pohjalta yhdessä Oulun kaupungin kaavoituksen kanssa. Kaupunginosien väestökehitys on arvioitu seuraavasti: - Kaijonharjun vaikutusalue: Kaijonharjun ja Linnanmaan väestökehitys on arvioitu suuralueen kehityksen pohjalta. Kuivasjärven väestömäärän arvioidaan pysyvän ennallaan. - Pateniemen vaikutusalue: Pateniemen suuralueen väestönkasvun on arvioitu kohdistuvan kokonaisuudessaan Pateniemen kaupunginosaan (Pateniemen rannan rakentaminen). Herukan väestömäärän arvioidaan pysyvän ennallaan. - Puolivälinkankaan ja Rajakylän vaikutusalueiden väestömäärän arvioidaan pysyvän ennallaan Edellä esitetyillä oletuksilla väestömäärän arvioidaan olevan vuoden 2025 lopussa Kaijonharjun vaikutusalueella 9 520 asukasta, Pateniemen vaikutusalueella 7 330 asukasta, Puolivälinkankaan vaikutusalueella 4 660 asukasta ja Rajakylän vaikutusalueella 4 030 asukasta. Kaijonharjun väestömäärä lisääntyy käynnissä olevan arkkitehtuurikilpailun mukaisen rakentamisen myötä todennäköisesti arvioitua enemmän. Lisäksi Linnanmaan kampuksen opiskelija- ja työntekijämäärän lisäys noin 6 500 henkilöllä tuo lisäkysyntää Kaijonharjun keskuksen kaupallisille palveluille. Taulukko 1. Keskusten vaikutusalueiden väestö 2015 ja arvio kehityksestä vuoteen 2025 (Oulun kaupunki ja Tilastokeskus) Väestömäärä 31.12. Muutos 2015-25 2015 2025 lkm % Kaijonharju 9 430 9 520 90 1,0 % Pateniemi 6 280 7 330 1 050 16,7 % Puolivälinkangas 4 660 4 660 0 0,0 % Rajakylä 4 030 4 030 0 0,0 % 6.3 Arvio ostovoiman kehityksestä Arviointiperusteet Ostovoima ja sen kehitys ovat perusta kaupan palveluverkon kehittymiselle ja kaupan investoinneille. Ostovoima on arvioitu vuoden 2015 väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen ( /asukas/vuosi) perusteella. Kulutuslukuina on käytetty Pohjois-Pohjanmaan keskimääräisiä kulutuslukuja (www.tuomassantasalo.fi). Ravintolapalvelujen kysynnän on arvioitu olevan noin 11 % vähittäiskaupan (pl. autokauppa ja huoltamot) kysynnästä. Ostovoiman kehitys on arvioitu edellä esitettyjen väestöarvioiden ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona on käytetty päivittäistavarakaupassa 0,5 %/vuosi ja erikoiskaupassa 1 %/vuosi. Taulukko 2. Laskelmissa käytetyt kulutusluvut ja arvio kehityksestä, /asukas/vuosi (vuoden 2015 rahassa) Kulutusluku, /asukas/v Kasvuarvio 2015 2025 %/vuosi Päivittäistavarakauppa 3 047 3 203 0,5 % Muu erikoiskauppa 2 261 2 498 1,0 % Tilaa vaativa kauppa 1 009 1 115 1,0 % Kauppa yhteensä 6 317 6 815 Ravintolat 693 748

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 22 (39) Arvio ostovoiman kehityksestä Edellä esitetyillä arviointiperusteilla kauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2015 Kaijonharjun keskuksen vaikutusalueella noin 60 milj., Pateniemen keskuksen vaikutusalueella noin 40 milj., Puolivälinkankaan keskuksen vaikutusalueella noin 29 milj. ja Rajakylän keskuksen vaikutusalueella noin 26 milj.. Kauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa väestökehitysarvion ja yksityisen kulutuksen kehitysarvion myötä vuoteen 2025 mennessä eniten Pateniemen keskuksen vaikutusalueella, noin 10 milj.. Muiden keskusten vaikutusalueilla kauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa Kaijonharjun vaikutusalueella noin 5 milj., Puolivälinkankaan vaikutusalueella noin 2 milj. ja Rajakylän vaikutusalueella noin 2 milj.. Ostovoiman kehitysarvio kuvaa vaikutusalueen väestömäärään perustuvaa ostovoimapotentiaalia, mutta ei sitä, missä ostovoima toteutuu myyntinä. Pohjoisten pienten keskusten vaikutusalueiden päivittäistavarakaupan ja erityisesti erikoiskaupan ostovoimasta suuri osa kohdistuu suurempiin ja palvelutarjonnaltaan monipuolisiin kaupan keskittymiin, kuten Oulun keskustaan, Ritaharjun Ideaparkiin ja Linnanmaan hypermarket-keskukseen. Seuraavassa taulukossa esitetyssä ostovoimalaskelmassa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä. Taulukko 3. Arvio keskusten vaikutusalueiden ostovoimasta ja sen kehityksestä, milj. (vuoden 2015 rahassa) Ostovoima 2015 Keskus Päivittäistavarakauppa Tilaa vaativa kauppa Kauppa yhteensä Kaijonharju 28,7 21,3 9,5 59,6 6,5 Pateniemi 19,1 14,2 6,3 39,7 4,4 Puolivälinkangas 14,2 10,5 4,7 29,4 3,2 Rajakylä 12,3 9,1 4,1 25,5 2,8 Ostovoima 2025 Keskus Muu erikoiskauppa Ravitsemispalvelut Päivittäistavarakauppa Tilaa vaativa kauppa Kauppa yhteensä Kaijonharju 30,5 23,8 10,6 64,9 7,1 Pateniemi 23,5 18,3 8,2 50,0 5,5 Puolivälinkangas 14,9 11,6 5,2 31,8 3,5 Rajakylä 12,9 10,1 4,5 27,5 3,0 Muu erikoiskauppa Ravitsemispalvelut Ostovoiman kasvu 2015-2025 Keskus Päivittäis- Muu Tilaa Kauppa Ravitsemispalvelutavarakauppkauppa kauppa erikois- vaativa yhteensä Kaijonharju 1,8 2,5 1,1 5,3 0,6 Pateniemi 4,3 4,1 1,8 10,3 1,1 Puolivälinkangas 0,7 1,1 0,5 2,3 0,3 Rajakylä 0,6 1,0 0,4 2,0 0,2 6.4 Arvio liiketilatarpeen kehityksestä Arviointiperusteet Laskennallinen liiketilatarve on arvioitu ostovoiman perusteella muuttamalla ostovoima liiketilatarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m 2 /vuosi) avulla. Liiketilatarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että tilantarvearvio on laskennallinen ja ilmoittaa ainoastaan suuruusluokan, ei tarkkaa liiketilan tarvetta. Laskelma ei ota huomioon alueellisia kulutuksen tai myyntitehokkuuden eroja. Lisäksi laskelma perustuu oletukseen, että kaikki ostovoiman kasvu toteutuu uutena liiketilana. Käytännössä kuitenkin osa ostovoiman kasvusta kohdistuu olemassa olevien liikkeiden myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa, mikä vähentää liiketilatarvetta laskelmaan verrattuna. Toisaalta osa nykyisistä liiketiloista tulee poistumaan myymälöiden uudistumisen ja maankäytön muutosten seurauksena, jolloin kaikki uusi liiketila ei lisää liiketilan kokonaismäärää.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 23 (39) Liiketilatarve on arvioitu seuraaviin tunnuslukuihin perustuen: - keskimääräinen myyntitehokkuus - päivittäistavarakaupassa 7 000 /my-m 2 - erikoiskaupassa 3 000 /my-m 2 - ravitsemispalveluissa 3 500 / my-m 2 - myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,3 - kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3 Alueittain esitetty alueen oman väestön ostovoimaan ja sen kehitykseen perustuva laskennallinen liiketilatarve kertoo kyseisen alueen kaupan palveluverkon perusmitoituksen tilanteessa, jossa vähittäiskaupan kysyntä (ostovoima) ja tarjonta (myynti) ovat tasapainossa. Käytännössä kysyntä ja liiketilatarve eivät varsinkaan erikoiskaupassa kohdistu omalle alueelle, vaan palvelut haetaan palvelutarjonnaltaan monipuolisista keskustoista ja kaupan keskittymistä. Uusilla alueilla liikerakentaminen edellyttää lisäksi muun maankäytön ja liikenneyhteyksien toteutumista. Liiketilatarpeen laskelmassa on otettu huomioon kaavallinen ylimitoitus, 30 %. Ylimitoitusta voidaan perustella sillä, että se tuo laskelmaan joustavuutta ja väljyyttä ja parantaa sitä kautta kilpailun edellytyksiä. Osa kauppapaikoista on vaihtoehtoisia kauppapaikkoja, osa jää toteutumatta tai toteutuu väljemmin kuin on suunniteltu. Ylimitoitus kompensoi osaltaan myös liiketilan poistumaa, jota ei ole otettu laskelmassa huomioon. Liiketilatarve on arvioitu edellä esitettyihin ostovoiman kehitysarvioihin perustuen. Laskennallinen liiketilatarve Edellä mainituilla laskentaperusteilla arvioituna keskusten vaikutusalueiden väestön ostovoiman laskennallinen liiketilatarve oli vuonna 2015 Kaijonharjun alueella noin 24 000 k-m 2, Pateniemen alueella noin 16 000 k-m 2, Puolivälinkankaan alueella noin 12 000 k-m 2 ja Rajakylän alueella noin 10 000 k-m 2. Ostovoiman kasvun mahdollistama liiketilan laskennallinen lisätarve vuoteen 2025 mennessä on Kaijonharjun alueella noin 2 000 k-m 2, Pateniemen alueella noin 4 000 k-m 2, Puolivälinkankaan alueella noin 1 000 k-m 2 ja Rajakylän alueella noin 1 000 k-m 2. Taulukko 4. Arvio keskusten vaikutusalueiden liiketilatarpeesta, k-m 2 Liiketilatarve 2015 Keskus Päivittäistavarakauppa Tilaa vaativa kauppa Kauppa yhteensä Kaijonharju 6 940 12 010 5 360 24 310 3 160 Pateniemi 4 620 8 000 3 570 16 190 2 100 Puolivälinkangas 3 430 5 940 2 650 12 020 1 560 Rajakylä 2 960 5 130 2 290 10 380 1 350 Liiketilatarve 2025 Keskus Muu erikoiskauppa Ravitsemispalvelut Päivittäistavarakauppa Tilaa vaativa kauppa Kauppa yhteensä Kaijonharju 7 360 13 390 5 980 26 730 3 440 Pateniemi 5 670 10 310 4 600 20 580 2 650 Puolivälinkangas 3 600 6 560 2 930 13 090 1 680 Rajakylä 3 120 5 670 2 530 11 320 1 450 Muu erikoiskauppa Ravitsemispalvelut Liiketilan lisätarve 2015-2025 Keskus Päivittäis- Muu Tilaa Kauppa Ravitsemispalvelutavarakauppkauppa kauppa erikois- vaativa yhteensä Kaijonharju 420 1 380 620 2 420 280 Pateniemi 1 050 2 310 1 030 4 390 550 Puolivälinkangas 170 620 280 1 070 120 Rajakylä 160 540 240 940 100 Ostovoiman siirtymän vaikutusta liiketilatarpeeseen on arvioitu seuraavassa luvussa.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 24 (39) 7 KESKUSTEN KAUPALLISET KEHITTÄMISPERIAATTEET 7.1 Kaupallisten palvelujen yleiset kehityssuunnat Seuraavaan on koottu viime aikoina esillä olleita kaupan toimintaan ja toimintaympäristöön sekä kulutuskäyttäytymiseen liittyviä yleisiä kehityssuuntia, jotka on tarpeen ottaa huomioon myös Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskusten kaupallisten palvelujen kehittämisessä. Kulutuskäyttäytymiseen vaikuttavia kehityssuuntia - Väestön ikääntyminen: eläkeläiset ovat tulevaisuudessa entistä hyväkuntoisempia ja parempituloisia ja heillä on enemmän aikaa käytettävissä harrastuksiin ja kuluttamiseen. Toisaalta on myös perinteisiä vanhuksia. Molempien ryhmien tarpeet tulee ottaa huomioon. - Asuntokuntien koon pieneneminen heijastuu kulutuskysyntään ja kaupan toimintaan. - Yksilöllisyys kasvaa ja massakulutus vähenee: kuluttajien käyttäytyminen on entistä vaikeammin ennustettavissa. Kuluttajat vaativat ostotapahtumalta elämyksiä ja kokemuksia. - Elämänrytmi nopeutuu: kuluttajat vaativat kaupalta nopeaa toimintaa ja välitöntä palvelua hinta- ja tuotetietojen, tuotteiden saatavuuden sekä toimituksen suhteen. - Vastuullisuuteen, ekologisuuteen ja kestävään kehitykseen liittyvien arvojen merkitys kasvaa, mikä heijastuu myös kuluttamiseen. - Asiointipaikan valintaan liittyvistä tekijöistä tärkein on asioinnin helppous ja palvelutarjonnan monipuolisuus. Helppoutta voi olla palvelun saavutettavuus joko autolla, joukkoliikenteellä tai kevyellä liikenteellä, ostostenteon nopeus ja sujuvuus tai pysäköinnin helppous. Helppoutta voi olla myös lyhyt asiointimatka (päivittäisessä ja viikoittaisessa asioinnissa) tai kaikkien palveluiden saaminen samasta paikasta. Kaupan toimintaympäristöön liittyviä kehityssuuntia - Kauppaan kohdistuva kysyntä ei kasva enää samalla vauhdilla kuin 2000-luvun alussa. Kysynnän arvioidaan kasvavan lähivuosina vain väestönkasvun myötä. - Kaupungistuminen heijastuu palvelu- ja kaupunkikulttuurin kasvuun, mikä lisää palvelujen kysyntää tavaroiden kysynnän kustannuksella. Kauppa kilpailee kuluttajista myös kansainvälisen matkailun ja verkkokaupan kanssa. - Lakimuutokset (mm. aukioloaikojen vapautuminen ja kaupan sijainninohjauksen väheneminen) vaikuttavat kaupan toimintaympäristöön, konsepteihin, myymäläkokoihin ja sijaintiin. - Keskustojen merkitys kauppapaikkoina voi vahvistua. Suurmyymälät hakeutuvat kuitenkin helposti saavutettaviin liikepaikkoihin keskustojen ulkopuolelle, mutta jatkossa suurmyymälöitä sijoittuu myös keskustoihin ja kauppakeskuksiin. Kaupan toimintaan liittyviä kehityssuuntia - Kauppa vastaa kulutuksen kehitykseen ja toimintaympäristön vaatimuksiin kehittämällä uusia konsepteja ja myymäläverkkoa. - Tuotevalikoiman kasvattaminen joko oman toimialan sisällä tai toimialarajojen yli lisääntyy. Kaupan toimialarajojen hämärtyminen, tuotevalikoimien lisääntyminen ja laajeneminen myös palveluiden suuntaan merkitsee yhä suurempia myymäläkokoja. - Uusissa kaupan muodoissa korostuu elämyksellisyys. Tavaran ostaminen on vain osa elämystä. Syntyy yhä erikoistuneempia myymälöitä, jotka panostavat palveluun tai joissa palvelu liittyy osaksi kokonaistuotetta. Toisaalta myös itsepalvelu tulee kasvamaan (esim. itsepalvelukassat ja myyjättömät myymälät). - Kauppakeskusten suosio säilynee myös tulevaisuudessa. Kauppakeskukset kuitenkin erikoistuvat ja niiden on oltava valmiita uudistumaan jatkuvasti. Liiketilojen keskikoko todennäköisesti pienenee. Uudet kauppakeskukset ovat ns. hybridikeskuksia, joihin vähittäiskaupan lisäksi sijoittuu myös muita toimintoja, kuten kaupallisia ja julkisia palveluja sekä asumista. - Verkkokauppa lisääntyy erityisesti palvelujen myynnissä ja erikoiskaupassa, mutta myös päivittäistavarakaupassa. Verkkokaupan kasvu heijastuu uusien myymälätyyppien kehitykseen, esimerkiksi showroom -tyyppiset myymälät sekä showroom- ja perinteisten myymälöiden yhdistelmät todennäköisesti lisääntyvät. - Verkkokaupan lisäksi myös vertaiskaupan ennustetaan kasvavan, mikä näkyy esim. kirpputorien ja kierrätyskeskusten suosion lisääntymisenä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 25 (39) 7.2 Keskusten liiketilan mitoitus Kohdassa 6.4 on esitetty Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskusten vaikutusalueiden väestön ostovoiman kehitykseen perustuva laskennallinen liiketilatarve tilanteessa, jossa vaikutusalueen kysyntä (ostovoima) ja tarjonta (myynti) ovat tasapainossa. Laskelmassa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä alueelta toiselle. Laskelman mukaisessa tilanteessa vaikutusalueen väestön ostovoima toteutuu kokonaisuudessaan myyntinä keskusten vaikutusalueella (ostovoiman siirtymä 0 %). Tilaa vaativan erikoistavaran kauppa sijoittuu yleensä keskustojen ulkopuolelle, joten sen sijoittuminen Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskuksiin on epätodennäköistä. Tästä johtuen seuraavassa on tarkasteltu ainoastaan päivittäistavarakaupan, muun erikoiskaupan ja kaupallisten palvelujen liiketilatarvetta keskuksissa. Päivittäistavarakaupan palveluverkon kehittämisessä on yleensä tavoitteena kysynnän ja tarjonnan tasapaino. Käytännössä kuitenkin osa Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän kaltaisten pienten keskusten päivittäistavarakaupan ostovoimasta kohdistuu aina suurempiin ja tuotevalikoimaltaan monipuolisempiin keskuksiin ja myymälöihin (hypermarket). Keskusten päivittäistavarakaupan tarjonnan monipuolisuus ja valintamahdollisuudet vaikuttavat merkittävästi siihen, kuinka suuri osa vaikutusalueen asioinneista suuntautuu omaan keskukseen ja kuinka suuri osa kohdistuu vaikutusalueen ulkopuolelle. Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskuksissa on kaikissa kaksi päivittäistavaramyymälää. Kaijonharjun keskuksen päivittäistavaratarjonta monipuolistuu K-marketin korvautuessa K-supermarketiksi. Kaijonharjun keskuksessa päivittäistavaroita on tarjolla myös Tokmannissa. Pateniemen päivittäistavarakaupan tarjonta lisääntyy ja monipuolistuu uuden K-marketin myötä. Keskusten päivittäistavaratarjonnan lisäksi myös hypermarket-keskusten sijainnilla ja saavutettavuudella on merkitystä asiointien suuntautumiseen. Tarkasteltavana olevien keskusten päivittäistavarakaupan kehitykseen vaikuttaa erityisesti Linnanmaan hypermarket-keskus, jossa asioidaan kaikkien keskusten vaikutusalueilta. Erikoiskaupassa suurin osa Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskusten vaikutusalueiden kysynnästä tulee kohdistumaan keskusten ulkopuolelle Oulun keskustaan ja muihin tarjonnaltaan monipuolisiin erikoiskaupan keskittymiin. Keskusten vaikutusalueiden väestöpohja ei mahdollista riittävän monipuolista tarjontaa, jotta keskukset voisivat tosissaan kilpailla erikoiskaupan tarjonnassa suurempien keskittymien kanssa. Tavoitteena voidaan kuitenkin pitää keskusten erikoiskaupan palvelutarjonnan lisäämistä. Tällä hetkellä erikoiskaupan palvelutarjonta on keskuksissa vähäistä. Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskuksissa ei ole erikoistavaroiden tarjontaa lainkaan. Kaijonharjun keskuksessa on kaksi erikoiskaupan myymälää (Tokmanni ja kirpputori) ja Pateniemen keskuksessa kolme erikoiskaupan myymälää (apteekki, lahjatavara- ja asusteliike ja rakennustarvikkeiden kirpputori). Tällä hetkellä ei ole tiedossa hankkeita, joiden myötä erikoiskaupan tarjonta tulisi tarkasteltavissa keskuksissa lisääntymään. Muiden yksityisten palvelujen kysynnästä suurin osa tulee kohdistumaan keskusten ulkopuolelle palvelutarjonnaltaan monipuolisempiin keskuksiin. Muina yksityisinä palveluina on tarkasteltu ravitsemispalveluja ja muita yksityisiä palveluja, joita ovat esim. parturi-kampaamot, fysikaaliset hoitolaitokset, kuntosalit, pankit ja vakuutuspalvelut. Keskusten kaupallisessa kehittämisessä voidaan tavoitteena pitää yksityisten palvelujen tarjonnan lisäämistä. Kaikissa keskuksissa on tällä hetkellä jonkin verran yksityisten palvelujen tarjontaa, eniten Kaijonharjun ja Pateniemen keskuksissa. Puolivälinkankaan keskuksessa on kuntosali ja pub/ravintola ja Rajakylän keskuksessa parturi-kampaamo ja pub/ravintola. Arvio keskusten liiketilasta vuonna 2017 Arvio tarkasteltavien keskusten nykyisestä liiketilasta on esitetty taulukossa 5. Arviossa on otettu huomioon Kaijunharjussa tiedossa olevat muutokset. Toinen päivittäistavaramyymälöistä lopettaa ja sen tilalle avataan uusi nykyistä suurempi päivittäistavaramyymälä. Päivittäistavarakaupan liiketilan nettolisäys on noin 800 k-m 2. Lisäksi uuden päivittäistavaramyymälän tieltä poistuvan liikerakennuksen myötä erikoiskaupan ja muiden yksityisten palvelujen nykyinen liiketila vähenee noin 700 k-m 2. Vähittäiskaupan ja muiden yksityisten palvelujen liiketilaa on Kaijonharjun keskuksessa noin 8 000 k-m 2, Pateniemen keskuksessa noin 5 700 k-m 2, Puolivälinkankaan keskuksessa noin 2 800 k-m 2 ja Rajakylän keskuksessa noin 2 600 k-m 2.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 26 (39) Taulukko 5. Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän nykyinen liiketila, k-m 2 Keskuksen liiketila 2017 Päivittäistavarakauppa Kauppa yhteensä Muu erikoiskauppa Ravitsemispalvelut Muut yksityiset palvelut Kauppa ja yksityiset palvelut Kaijonharju 4 300 2 200 6 500 1 500 0 8 000 Pateniemi 3 300 1 500 4 800 500 400 5 700 Puolivälinkangas 1 700 0 1 700 400 700 2 800 Rajakylä 1 600 0 1 600 500 500 2 600 Arvio keskusten laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta vuoteen 2025 mennessä Taulukossa 6 on esitetty Kaijonharjun, Pateniemen, Puolivälinkankaan ja Rajakylän keskusten vaikutusalueiden kysyntään perustuva laskennallinen liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä. Keskusten vaikutusalueiden kysynnästä suuri osa tulee kohdistumaan keskusten ulkopuolelle suurempiin ja tarjonnaltaan monipuolisempiin keskuksiin. Tämä on otettu laskelmassa huomioon olettamalla, että omaan keskukseen kohdistuu vaikutusalueen kysynnästä päivittäistavarakaupassa 75 %, erikoiskaupassa 25 % ja muissa yksityisissä palveluissa 50 %. Näin lasketusta vuoden 2025 laskennallisesta liiketilatarpeesta on vähennetty keskusten nykyinen liiketila. Taulukko 6. Keskusten liiketilan laskennallinen kokonaistarve vuonna 2025, arvio liiketilan määrästä vuonna 2017 ja liiketilan laskennallinen lisätarve vuoteen 2025, k-m 2 Keskukseen kohdistuva liiketilatarve 2025 Päivittäistavarakauppa Kauppa yhteensä Muu erikoiskauppa Ravitsemispalvelut Muut yksityiset palvelut Kauppa ja yksityiset palvelut Kaijonharju 5 600 3 400 9 000 1 700 1 700 12 400 Pateniemi 4 300 2 600 6 900 1 400 1 400 9 700 Puolivälinkangas 2 700 1 700 4 400 900 900 6 200 Rajakylä 2 300 1 400 3 700 800 800 5 300 Keskuksen liiketila 2017 Päivittäistavarakauppa Kauppa yhteensä Muu erikoiskauppa Ravitsemispalvelut Muut yksityiset palvelut Kauppa ja yksityiset palvelut Kaijonharju 4 300 2 200 6 500 1 500 0 8 000 Pateniemi 3 300 1 500 4 800 500 400 5 700 Puolivälinkangas 1 700 0 1 700 400 700 2 800 Rajakylä 1 600 0 1 600 500 500 2 600 Keskuksen liiketilan lisätarve vuoteen 2025 Päivittäistavarakauppa Kauppa yhteensä Muu erikoiskauppa Ravitsemispalvelut Muut yksityiset palvelut Kauppa ja yksityiset palvelut Kaijonharju 1 300 1 200 2 500 200 1 700 4 400 Pateniemi 1 000 1 100 2 100 900 1 000 4 000 Puolivälinkangas 1 000 1 700 2 700 500 200 3 400 Rajakylä 700 1 400 2 100 300 300 2 700 Taulukossa 6 esitetty liiketilan lisätarve on laskennallinen ja arvioitu kaikissa keskuksissa samoilla periaatteilla. Asiointien suuntautuminen vaihtelee kuitenkin keskuksittain ja riippuu esim. keskuksen saavutettavuudesta, palvelutarjonnasta ja vetovoimasta, lähiasutuksen määrästä sekä olemassa olevasta palveluverkosta. Seuraavassa luvussa liiketilan lisätarvetta on tarkennettu keskuksittain kunkin keskuksen kehittämisen lähtökohtiin perustuen.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 27 (39) 7.3 Keskusten kaupallinen kehittäminen 7.3.1 Kaijonharjun kaupallinen kehittäminen Kaijonharjun kaupallisen kehittämisen mahdollisuudet ja haasteet Kaijonharjun nykyinen palvelutarjonta on varsin hyvä. Keskuksessa on kaksi valintamyymälätason päivittäistavaramyymälää (K ja S), erikoiskaupan palveluja (Tokmanni ja kirpputori) sekä useita ravitsemispalveluja ja muita yksityisiä palveluja (parturi-kampaamo ja R-kioski). Kaijonharjun keskuksen päivittäistavaratarjonta monipuolistuu uuden supermarket-tason päivittäistavaramyymälän myötä. Kaijonharjun keskeinen kehittämismahdollisuus liittyy Linnanmaan kampuksen laajenemiseen ja siihen, miten Kaijonharjun ja kampuksen yhteiskehittäminen onnistuu ja saadaanko kampusalueen opiskelijoiden ja työntekijöiden kysyntää hyödynnettyä Kaijonharjun keskuksen palvelujen kehittämisessä. Konkreettinen kehittämisen haaste on Kaijonharjun ja kampusalueen väliset yhteydet ja niiden kehittäminen. Mahdollisuudet opiskelija- ja työntekijämäärä lisääntyy vuoteen 2020 mennessä noin 6 000-6 500 henkilöllä ja tuo lisäkysyntää, kysynnän hyödyntäminen uusi päivittäistavaramyymälä ja toisen myymälän mahdollinen laajeneminen lisää kaupallista vetovoimaa nykyinen erikoiskaupan tarjonta voi edistää myös uusien erikoiskaupan palvelujen kehitystä Europan 14 arkkitehtuurikilpailu tuo tunnettuutta ja luo edellytyksiä keskuksen kehittämiselle ja täydennysrakentamiselle Haasteet erikoiskaupan palvelutarjonnan lisääminen Ritaharjun Ideaparkin ja Linnanmaan hypermarket-keskuksen läheisyys keskusta-alueen sisäiset liikennejärjestelyt alueen rakenteen selkeyttäminen saavutettavuus erityisesti Linnanmaalta (autolla ei pääse, pyörätie kaukana) opiskelijoiden kysynnän kausiluonteisuus todellisuutta huonompi maine Liiketilan lisätarve Kaijonharjun vaikutusalueen väestön ostovoiman pohjalta arvioitu laskennallinen liiketilan lisätarve (=laskennallinen liiketilatarve vuonna 2025 - nykyinen liiketila) vuoteen 2025 mennessä on noin 19 800 k-m 2. Käytännössä suuri osa vaikutusalueen ostovoimasta ja liiketilatarpeesta tulee tulevaisuudessakin kohdistumaan muualle kuin Kaijonharjun keskukseen. Mikäli oletetaan, että Kaijonharjun vaikutusalueen väestön ostovoimasta kohdistuu Kaijonharjun keskukseen päivittäistavarakaupassa 75 %, erikoiskaupassa 25 % ja muissa yksityisissä palveluissa 50 %, tarvitaan uutta liiketilaa vuoteen 2025 mennessä noin 4 400 k-m 2. Liiketilan lisätarve jakautuu toimialaryhmittäin seuraavasti: - päivittäistavarakauppa n. 1 300 k-m 2 - erikoiskauppa n. 1 200 k-m 2 - muut yksityiset palvelut n. 1 900 k-m 2 - liiketilan lisätarve yhteensä n. 4 400 k-m 2 Käytännössä Kaijonharjun keskuksessa olevien rakennusten nykyiset liiketilat riittävät varsin pitkälle myös tulevaan kysyntään, koska nykyisen päivittäistavaramyymälän tilat jäävät muuhun käyttöön. Kaijoharjun keskuksessa on tarvetta erityisesti sellaisille liiketiloille, jotka soveltuvat ja ovat muunneltavissa usean eri toimialan ja konseptin tarpeisiin. Mikäli keskustan alueelle sijoittuu kerrostaloasumista, tulisi keskeisillä paikoilla kerrostalojen 1. kerroksiin varata erityisesti muille yksityisille palveluille soveltuvia liiketiloja. Kaupalliset kehittämisperiaatteet ja suositukset kaupallisten palvelujen kehittämisestä Kaijonharjun keskustan kaupallisina kilpailutekijöinä korostuvat monipuolinen kaupallisten ja julkisten palvelujen tarjonta, hyvä saavutettavuus, toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestelyt sekä viihtyisä ja tiivis kaupunkiympäristö. Keskeiset kaupalliset kehittämisperiaatteet: - keskuksen kokonaisvaltainen kehittäminen (tiivis rakenne, viihtyisyys ja turvallisuus, monipuolinen liiketila- ja palvelutarjonta, toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestelyt sekä hyvä saavutettavuus)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 28 (39) - nykyisen kaupallisen tarjonnan turvaaminen sekä palvelutarjonnan monipuolistaminen erityisesti erikoiskaupan ja muiden yksityisten palvelujen osalta. Tarjontaa tulisi monipuolistaa niin, että se houkuttelee myös Linnanmaan kampusalueen opiskelijoita ja työntekijöitä asioimaan Kaijonharjun keskuksessa. - liiketilatarjonnan ja rakennuskannan uudistamisen turvaaminen. Kaavoituksella on mahdollistettava liiketilojen uudistaminen sekä joustavat ja monipuoliset liiketilaratkaisut, jotka soveltuvat eri toimialoille ja erilaisille kaupan konsepteille. - asumisen lisääminen ja täydennysrakentaminen keskuksessa ja sen lähiympäristössä lisää asukasmäärää ja sitä kautta kaupan palvelujen kysyntää ja kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiä. Mikäli keskustan keskeisille alueille sijoittuu uusia asuinkerrostaloja, tulisi niiden 1. kerroksiin varata liiketilaa. Potentiaalisia kivijalkaan sijoittuvia palveluja ovat erityisesti ravintolapalvelut ja muut yksityiset palvelut. - saavutettavuuden ja esteettömyyden parantaminen, sujuvat kevyen liikenteen yhteydet sekä liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen toimivuuden turvaaminen helpottavat keskuksessa asiointia ja lisäävät keskuksen viihtyisyyttä ja turvallisuutta. Erityisen tärkeää on kehittää Kaijonharjun keskuksen ja Linnanmaan kampusalueen välisiä auto- ja kevyen liikenteen yhteyksiä. Kaijonharjun kaupallinen painopiste on Sammonkadun lähiympäristö, jossa myös nykyiset kaupan ja muut yksityiset palvelut sijaitsevat. Kaupallisen kehittämisen kannalta tärkeimpiä kehittämistoimenpiteitä ovat alueen rakenteen selkeyttäminen ja tiivistäminen, yhteyksien parantaminen Linnanmaan kampusalueelle sekä rakennuskannan uudistamisen turvaamineen. Kuva 22. Kaijonharjun keskuksen kaupallisen kehittämisen keskeiset kehittämiskohteet. 7.3.2 Pateniemen kaupallinen kehittäminen Pateniemen kaupallisen kehittämisen mahdollisuudet ja haasteet Pateniemen nykyinen palvelutarjonta on hyvä. Keskuksessa on kaksi supermarket-tason päivittäistavaramyymälää (Lidl ja S), erikoiskaupan palveluja (apteekki, lahja- ja asusteliike sekä rakennustarvikkeiden kierrätystori) sekä myös useita muita yksityisiä palveluja (pankki, fysikaalinen hoitolaitos, hammaslääkärikeskus, thai-hieronta, ravintola, pizzeria ja parturi-kampaamo). Pateniemen vaikutusalueen päivittäistavaratarjonta monipuolistuu uuden K-marketin myötä. K- market sijoittuu noin 1 kilometrin etäisyydellä Pateniemen keskuksesta pohjoiseen. Pateniemen keskeinen kehittämismahdollisuus on Pateniemen rannan rakentamisen myötä lisääntyvä väes-

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 29 (39) tömäärä ja kysyntä. Pateniemen keskuksen kaupallisten kehittämismahdollisuuksien kannalta on tärkeää, miten uusien asukkaiden asioinnit suuntautuvat, onko Pateniemen keskusta palvelutarjonnaltaan riittävän vetovoimainen vai suuntautuvatko asioinnit muualle. Mahdollisuudet Pateniemen rannan suunnittelu ja rakentaminen tuo lisää asukkaita ja kysyntää päivittäistavarakaupan tarjonta on hyvä, uusi myymälä tuo lähialueelle lisätarjontaa nykyinen erikoiskaupan ja kaupallisten palvelujen tarjonta voi edistää myös uusien erikoiskaupan palvelujen kehitystä Haasteet erikoiskaupan palvelutarjonnan lisääminen Ritaharjun Ideaparkin ja Linnanmaan hypermarket-keskuksen läheisyys Pateniemen rannan uusien asukkaiden asiointi Pateniemen keskuksessa yksityinen maanomistus Liiketilan lisätarve Pateniemen vaikutusalueen väestön ostovoiman pohjalta arvioitu laskennallinen liiketilan lisätarve (=laskennallinen liiketilatarve vuonna 2025 - nykyinen liiketila) vuoteen 2025 mennessä on noin 15 700 k-m 2. Käytännössä suuri osa vaikutusalueen ostovoimasta ja liiketilatarpeesta tulee tulevaisuudessakin kohdistumaan muualle kuin Pateniemen keskukseen. Mikäli oletetaan, että Pateniemen vaikutusalueen väestön ostovoimasta kohdistuu Pateniemen keskukseen päivittäistavarakaupassa 75 %, erikoiskaupassa 25 % ja muissa yksityisissä palveluissa 50 %, tarvitaan uutta liiketilaa vuoteen 2025 mennessä noin 4 000 k-m 2. Uusi Leppiojantien varteen rakennettava päivittäistavaramyymälä käyttää suurimman osan Pateniemen vaikutusalueen päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarpeesta. Toisaalta Pateniemen keskuksessa on jo kaksi supermarket-kokoluokan myymälää, joten uuden päivittäistavaramyymälän sijoittuminen alueelle on epätodennäköistä. Päivittäistavarakaupan mahdollinen lisätilan tarve syntyy nykyisten myymälöiden laajennusten tai pienten erikoistuneiden päivittäistavaramyymälöiden sijoittumisen myötä. Vaikka Pateniemen vaikutusalueen väestömäärä ja sitä kautta kysyntä kasvaakin varsin paljon, on todennäköistä, että erikoiskaupan kysynnästä suurin osa suuntautuu muualle kuin Pateniemen keskukseen johtuen mm. siitä, että Pateniemen keskus on huonosti saavutettavissa uusilta asuinalueilta. Mikäli otetaan huomioon uuden päivittäistavaramyymälän pinta-alan lisäys ja oletetaan, että Pateniemen vaikutusalueen väestön ostovoimasta ja laskennallisesta liiketilatarpeesta kohdistuu Pateniemen keskukseen noin puolet, tarvitaan uutta liiketilaa vuoteen 2025 mennessä noin 2 000 k-m 2. Liiketilan lisätarve jakautuu toimialaryhmittäin seuraavasti: - päivittäistavarakauppa n. 400 k-m 2 - erikoiskauppa n. 600 k-m 2 - muut yksityiset palvelut n. 1 000 k-m 2 - liiketilan lisätarve yhteensä n. 2 000 k-m 2 Käytännössä Pateniemen keskuksessa olevien rakennusten nykyiset liiketilat riittävät varsin pitkälle myös tulevaan kysyntään. Palvelutarjonnan lisääminen edellyttää uutta liikerakentamista, koska nykyisissä rakennuksissa on vain yksi tyhjä liiketila. Keskuksen alueella ei myöskään ole tyhjiä liiketontteja, joten uuden liiketilan rakentaminen voidaan toteuttaa esim. nykyisiä liikerakennuksia laajentamalla. Kaupalliset kehittämisperiaatteet ja suositukset kaupallisten palvelujen kehittämisestä Pateniemen keskustan kaupallisina kilpailutekijöinä korostuvat monipuolinen kaupallisten palvelujen tarjonta, hyvä saavutettavuus, toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestelyt sekä viihtyisä ja tiivis kaupunkiympäristö. Keskeiset kaupalliset kehittämisperiaatteet: - keskuksen kokonaisvaltainen kehittäminen (tiivis rakenne, viihtyisyys ja turvallisuus, monipuolinen liiketila- ja palvelutarjonta, toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestelyt sekä hyvä saavutettavuus)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 30 (39) - nykyisen kaupallisen tarjonnan turvaaminen sekä palvelutarjonnan monipuolistaminen erityisesti erikoiskaupan ja kaupallisten palvelujen osalta. Tarjontaa tulisi monipuolistaa niin, että se täydentää lähellä olevan Ritaharjun Ideaparkin tarjontaa ja houkuttelee Pateniemen rannan tulevia asukkaita asioimaan myös Pateniemen keskuksessa. - liiketilatarjonnan turvaaminen kysynnän mukaan. Kaavoituksella on mahdollistettava täydennysrakentaminen, nykyisten liikerakennusten laajentaminen sekä joustavat ja monipuoliset liiketilaratkaisut, jotka soveltuvat eri toimialoille ja erilaisille kaupan konsepteille. - asumisen lisääminen ja täydennysrakentaminen keskuksessa ja sen lähiympäristössä lisää asukasmäärää ja sitä kautta kaupan palvelujen kysyntää ja kaupallisten palvelujen toimintaja kehitysedellytyksiä. - saavutettavuuden ja esteettömyyden parantaminen, sujuvat kevyen liikenteen yhteydet sekä liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen toimivuuden turvaaminen lisäävät keskuksen vetovoimaa asiointikohteena. Erityisen tärkeää on kehittää Pateniemen keskuksen ja Pateniemen rannan uusien asuntoalueiden välisiä yhteyksiä, jotta Pateniemen keskuksen saavutettavuus tuleville asukkaille olisi mahdollisimman helppo. Pateniemen kaupallinen painopiste on Haukiputaantien ja Keskuskadun risteyksen tuntumassa Keskuskadun molemmin puolin. Päivittäistavaramyymälät sijaitsevat Keskuskadun pohjoispuolella ja erikoiskaupan ja muut yksityiset palvelut Keskuskadun eteläpuolella. Kaupallisen kehittämisen kannalta tärkeimpiä kehittämistoimenpiteitä ovat kaupallisen keskustan tiivistäminen ja viihtyisyyden lisääminen, palvelutarjonnan lisääminen ja monipuolistaminen sekä sujuvat yhteydet Pateniemen rannan alueelle. Kuva 23. Pateniemen keskuksen kaupallisen kehittämisen keskeiset kehittämiskohteet.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 31 (39) 7.3.3 Puolivälinkankaan kaupallinen kehittäminen Puolivälinkankaan kaupallisen kehittämisen mahdollisuudet ja haasteet Puolivälinkankaan nykyinen palvelutarjonta on vähäinen. Keskuksessa on yksi supermarketkokoluokan päivittäistavaramyymälä (S). Lisäksi keskuksen läheisyydessä on huoltoaseman yhteydessä pieni päivittäistavaramyymälä (K). Erikoiskaupan palveluja keskuksessa ei ole lainkaan ja kaupallisia palveluja on kaksi (pub/ravintola ja kuntosali). Puolivälinkankaan keskuksen kaupalliseen kehittämiseen vaikuttavat keskuksen ja sen lähiympäristön täydennysrakentaminen sekä Kemintien kaupunkibulevardin ja Alakyläntien ympäristön kehittyminen ja se, millainen niiden kaupallinen tarjonta tulee olemaan. Puolivälinkankaan kehitysmahdollisuudet tulisi mahdollisuuksien mukaan ottaa huomioon Kemintien kaupunkibulevardin ja Alakyläntien ympäristön kehittämisessä. Mahdollisuudet Kemintien kaupunkibulevardin ja Alakyläntien ympäristön kehitys ja hyödyntäminen Puolivälinkankaan täydennysrakentaminen (esim. asemakaavan muutos Menninkäisentie 3:ssa) lisää asukasmäärää ja kysyntää ja parantaa alueen viihtyisyyttä Haasteet erikoiskaupan palvelutarjonnan lisääminen Tuiran ja keskustan palvelutarjonnan sekä Linnanmaan hypermarket-keskuksen läheisyys vaikeaa kehittää erikoiskaupan tarjontaa Kemintien kaupunkibulevardin ja Alakyläntien ympäristön kehitys Liiketilan lisätarve Puolivälinkankaan vaikutusalueen väestön ostovoiman pohjalta arvioitu laskennallinen liiketilan lisätarve (=laskennallinen liiketilatarve vuonna 2025 - nykyinen liiketila) vuoteen 2025 mennessä on noin 10 800 k-m 2. Käytännössä suuri osa vaikutusalueen ostovoimasta ja liiketilatarpeesta tulee tulevaisuudessakin kohdistumaan muualle kuin Puolivälinkankaan keskukseen. Mikäli oletetaan, että Puolivälinkankaan vaikutusalueen väestön ostovoimasta kohdistuu Puolivälinkankaan keskukseen päivittäistavarakaupassa 75 %, erikoiskaupassa 25 % ja muissa yksityisissä palveluissa 50 %, tarvitaan uutta liiketilaa vuoteen 2025 mennessä noin 3 400 k-m 2. Puolivälinkankaan keskuksessa liiketilan lisätarve on todennäköisesti hyvin pieni. Keskuksen lähiympäristöön suunniteltu täydennysrakentaminen parantaa nykyisten palvelujen toiminta- ja kehitysedellytyksiä, mutta ei tuo riittävästi lisäkysyntää palvelutarjonnan lisäämiselle. Puolivälinkankaan keskus säilyy pienimuotoisena päivittäisasioinnin keskuksena. Erikoiskaupan sijoittuminen keskukseen on epätodennäköistä ja muiden yksityisten palvelujen liiketilan lisätarvekin on todennäköisesti hyvin pieni. Keskeisenä kehittämistavoitteena voidaan pitää nykyisen palvelutarjonnan säilyttämistä. Kaupalliset kehittämisperiaatteet ja suositukset kaupallisten palvelujen kehittämisestä Puolivälinkankaan keskustan kaupallinen rooli on tarjota päivittäisiä peruspalveluja. Täydennysrakentamisella sekä liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen ja ympäristön viihtyisyyden parantamisella edistetään nykyisten palvelujen toiminta- ja kehitysedellytyksiä. Keskeiset kaupalliset kehittämisperiaatteet: - keskuksen kokonaisvaltainen kehittäminen (viihtyisyys ja turvallisuus, toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestelyt sekä hyvä saavutettavuus) - keskuksen kehittäminen päivittäisasioinnin keskuksena ja nykyisen kaupallisen tarjonnan turvaaminen. Puolivälinkankaan kaupallisen palvelutarjonnan kehittämisen kannalta keskeinen merkitys on Kemintien kaupunkibulevardin kehittämisellä sekä Linnanmaan hypermarketin läheisyydellä. - kaavoituksella tulee mahdollistaa tarvittaessa nykyisten toimijoiden toimitilojen laajennus. - täydennysrakentaminen keskuksen lähiympäristössä lisää asukasmäärää ja sitä kautta nykyisten kaupallisten palvelujen toiminta- ja kehitysedellytyksiä. - saavutettavuuden ja esteettömyyden parantaminen, sujuvat kevyen liikenteen yhteydet sekä liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen toimivuuden turvaaminen helpottavat keskuksessa asiointia ja lisäävät sitä kautta keskuksen vetovoimaa.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 32 (39) Puolivälinkankaan kaupallinen painopiste on Menninkäisentien ja Mielikintien rajaamalla alueella sekä Alakyläntien varressa, jossa sijaitsevat nykyiset kaupalliset palvelut. Kaupallisen kehittämisen kannalta tärkeimpiä kehittämistoimenpiteitä ovat nykyisen palvelutarjonnan turvaaminen, nykyisen kaupan toiminta- ja kehitysedellytysten turvaaminen sekä Puolivälinkankaan kehitysedellytysten huomioon ottaminen Kemintien kaupunkibulevardin kehittämisessä ja Alakyläntien ympäristön kehittämisessä. Kuva 24. Puolivälinkankaan keskuksen kaupallisen kehittämisen keskeiset kehittämiskohteet. 7.3.4 Rajakylän kaupallinen kehittäminen Rajakylän kaupallisen kehittämisen mahdollisuudet ja haasteet Rajakylän nykyinen palvelutarjonta on varsin vähäinen. Keskuksessa on kaksi valintamyymäläkokoluokan päivittäistavaramyymälä (K ja S). Erikoiskaupan palveluja keskuksessa ei ole lainkaan ja kaupallisia palveluja on kaksi (pub/ravintola ja parturi-kampaamo). Rajakylän uuden päiväkodin rakentaminen ja nykyisen päiväkodin purkaminen ja sitä kautta syntyvä lisärakentamismahdollisuus parantaa osaltaan myös keskuksen kaupallisia kehittämisedellytyksiä. Lisärakentaminen mahdollistaa uusien liiketilojen rakentamisen keskeiselle paikalle. Mahdollisuudet uuden päiväkodin rakentaminen voi edistää myös muuta kehittämistä nykyisen päiväkodin purkaminen mahdollistaa lisärakentamisen keskeiselle alueelle keskuksen kokonaisvaltainen uudistaminen Haasteet erikoiskaupan palvelutarjonnan lisääminen Ritaharjun Ideaparkin ja Linnanmaan hypermarket-keskuksen läheisyys vaikeaa kehittää erikoiskaupan tarjontaa ostoskeskus huonokuntoinen, paljon tyhjää liiketilaa

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 33 (39) Liiketilan lisätarve Rajakylän vaikutusalueen väestön ostovoiman pohjalta arvioitu laskennallinen liiketilan lisätarve (=laskennallinen liiketilatarve vuonna 2025 - nykyinen liiketila) vuoteen 2025 mennessä on noin 9 200 k-m 2. Käytännössä suuri osa vaikutusalueen ostovoimasta ja liiketilatarpeesta tulee tulevaisuudessakin kohdistumaan muualle kuin Rajakylän keskukseen. Mikäli oletetaan, että Rajakylän vaikutusalueen väestön ostovoimasta kohdistuu Rajakylän keskukseen päivittäistavarakaupassa 75 %, erikoiskaupassa 25 % ja muissa yksityisissä palveluissa 50 %, tarvitaan uutta liiketilaa vuoteen 2025 mennessä noin 2 700 k-m 2. Nykyisen päiväkodin purkaminen mahdollistaa Rajakylän keskuksen rakenteellisen uudistamisen. Keskuksen suunnittelun yhteydessä on tarkoituksenmukaista selvittää täydennysrakentamisen mahdollisuudet esim. asuntorakentamisen ja uusien liiketilojen osalta. Nykyiset liiketilat vastaavat huonosti kaupan toimijoiden ja asiakkaiden tarpeita ja osa liiketiloista on tällä hetkellä tyhjillään. Mikäli keskukseen sijoittuu kerrostalorakentamista, voidaan osa liiketiloista toteuttaa kerrostalojen 1. kerrokseen. Rajakylän keskus säilyy pienimuotoisena päivittäisasioinnin keskuksena ja uuden liiketilan tarve on todennäköisesti hyvin pieni. Erikoiskaupan sijoittuminen keskukseen on epätodennäköistä ja myös muiden yksityisten palvelujen liiketilan lisätarve on hyvin pieni. Keskeisenä kehittämistavoitteena voidaan pitää nykyisten liiketilojen korvaamista uusilla liiketiloilla ja nykyisen palvelutarjonnan säilyttämistä. Rajakylän keskuksen nykyisistä rakennuksista erityisesti ostoskeskus on huonokuntoinen. Lisäksi vanhat tilat soveltuvat huonosti kaupan toimijoiden tarpeisiin ja rakennuksessa on liiketilaa myös tyhjillään. Rajakylän nykyisen päiväkodin purkaminen ja alueen vapautuminen muuhun käyttöön antaa mahdollisuuksia keskuksen rakenteelliselle uudistamiselle, uusien liiketilojen rakentamiselle ja palvelujen kokoamiselle toimivaksi kokonaisuudeksi. Kaupalliset kehittämisperiaatteet ja suositukset kaupallisten palvelujen kehittämisestä Rajakylän keskustan kaupallisina kilpailutekijöinä korostuvat kaupallisten peruspalvelujen ja julkisten palvelujen monipuolinen tarjonta, hyvä saavutettavuus, toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestelyt sekä viihtyisä ja tiivis kaupunkiympäristö. Keskeiset kaupalliset kehittämisperiaatteet: - keskuksen kokonaisvaltainen ja rakenteellinen uudistaminen (tiivis rakenne, viihtyisyys ja turvallisuus, monipuolinen liiketila- ja palvelutarjonta, toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestelyt sekä hyvä saavutettavuus) - keskuksen kehittäminen päivittäisasioinnin keskuksena ja nykyisen kaupallisen tarjonnan turvaaminen - liiketilatarjonnan ja rakennuskannan uudistamisen turvaaminen. Kaavoituksella tulee mahdollistaa liiketilojen uudistaminen ja täydennysrakentaminen sekä joustavat ja monipuoliset liiketilaratkaisut, jotka soveltuvat eri toimialoille ja erilaisille kaupan konsepteille. - asumisen lisääminen keskuksessa ja sen lähiympäristössä lisäisi asukasmäärää ja sitä kautta kaupan palvelujen kysyntää ja kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiä. Keskuksen rakenteellinen uudistaminen luo edellytykset myös kerrostalorakentamiselle. - saavutettavuuden ja esteettömyyden parantaminen, sujuvat kevyen liikenteen yhteydet sekä liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen toimivuuden turvaaminen lisäävät keskuksessa asioinnin helppoutta ja keskuksen kaupallista vetovoimaa. Rajakylän kaupallinen painopiste on Koisotien ja Tervakukkatien risteyksessä, jossa sijaitsevat nykyiset kaupalliset palvelut. Nykyisen päiväkodin purkaminen mahdollistaa keskuksen rakenteellisen uudistamisen, jolloin nykyiset liiketilat voidaan korvata uusilla liiketiloilla ja uudet liiketilat voidaan sijoittaa tarkoituksenmukaisemmin yhdeksi kokonaisuudeksi. Kaupallisen kehittämisen kannalta tärkeimpiä kehittämistoimenpiteitä ovat nykyisen palvelutarjonnan turvaaminen ja rakennuskannan uudistaminen, keskuksen viihtyisyyden parantaminen sekä liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen toimivuuden turvaaminen.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 34 (39) Kuva 25. Rajakylän keskuksen kaupallisen kehittämisen keskeiset kehittämiskohteet. 7.4 Yhteenveto ja suositukset Keskusten kehittämisedellytykset Keskusten kaupallisen kehittämisen näkökulmasta keskeinen asia on se, miten keskusten vaikutusalueiden väestön asioinnit tulevat suuntautumaan. Pystyvätkö keskukset houkuttelemaan vaikutusalueensa väestön ostovoimaa ja asiointeja vai suuntautuuko ostovoima suurempiin ja palvelutarjonnaltaan monipuolisempiin kaupan keskittymiin? Päivittäistavarakaupan asioinnin osalta kaikilla keskuksilla on hyvät edellytykset säilyttää asemansa ja osassa keskuksia kaupallinen vetovoima todennäköisesti vahvistuukin, mutta erikoiskaupan ja muiden yksityisten palvelujen tarjonnan lisääminen on kaikissa keskuksissa haasteellista. Vireillä olevat asemakaava- ja täydennysrakentamishankkeet lisäävät keskusten ja niiden lähiympäristöjen väestömäärää ja sitä kautta kaupallisten palvelujen kysyntää sekä toiminta- ja kehitysedellytyksiä. Linnanmaan opiskelija- ja työntekijämäärän lisääntyminen ja keskuksen lähiympäristön täydennysrakentaminen parantavat Kaijonharjun keskuksen kaupallisten palvelujen toiminta- ja kehitysedellytyksiä. Pateniemen rannan asuntoalueiden rakentaminen lisää Pateniemen keskuksen kehittämisedellytyksiä. Päiväkodin purkaminen Rajakylän keskuksessa luo edellytykset keskuksen uudistamiselle myös kaupallisten palvelujen osalta. Liiketilan mitoitus Keskusten vaikutusalueiden väestön kysynnästä todennäköisesti suurin osa tulee kohdistumaan keskusten ulkopuolelle suurempiin ja tarjonnaltaan monipuolisempiin kaupan keskittymiin. Mikäli oletetaan, että kysynnästä kohdistuu omaan keskukseen päivittäistavarakaupassa 75 %, erikoiskaupassa 25 % ja muissa yksityisissä palveluissa 50 %, on liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä Kaijonharjun keskuksessa noin 4 400 k-m 2, Pateniemen keskuksessa noin 4 000 k-m 2, Puolivälinkankaan keskuksessa noin 3 400 k-m 2 ja Rajakylän keskuksessa noin 2 700 k-m 2. Liiketilan lisätarve on laskennallinen ja arvioitu kaikissa keskuksissa samoilla periaatteilla. Käytännössä tarkasteltaviin keskuksiin kohdistuva liiketilan lisätarve on todennäköisesti laskennallista tarvetta pienempi.