Muistio 1 (30) 0BLtV määrittely: Esimerkkilaskelmat ja raportointimallit Case 1a: Yksi laina, yksi vakuus Esimerkin tarkoituksena on käydä läpi yleisin tapaus, jossa yhtä lainaa kohden on ainoastaan yksi vakuus. Laina: Myönnetty 100 000 eur 90 000 eur Jäljellä 90 000 eur Vakuus: 100 000 eur Laina 90 / 100 100 Laskuesimerkki (velaton hinta), c = 100 000 euroa Laina, l = 90 000 euroa Yhtälö voidaan sieventää muotoon: f(a, c) = l ac = l a = l c jolloin a Uusi = a Kanta = 100 000 100 000 = 100% 90 000 100 000 = 90% Uuden lainan Luototusaste ja LtV on 100 % ja kannan LtV 90 %. FINANSSIVALVONTA FINANSINSPEKTIONEN FINANCIAL SUPERVISORY AUTHORITY Osoite Snellmaninkatu 6, PL 103, 00101 Helsinki Vaihde 010 831 51 Faksi 010 831 5328 www.finanssivalvonta.fi Adress Snellmansgatan 6, PB 103, 00101 Helsingfors Växel 010 831 51 Fax 010 831 5328 www.finansinspektionen.fi Address Snellmaninkatu 6, P.O. Box 103, FI-00101 Helsinki, Finland Telephone +358 10 831 51 Fax +358 10 831 5328 www.fin-fsa.fi
Muistio 2 (30) Raportointiesimerkki Luototusaste Uudet lainat Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 EUR 0 0 0 0 0 0 0 0 90 000 0 Uudet lainat Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0
Muistio 3 (30) Case 1b: Kaksi lainaa, yksi vakuus Esimerkissä käydään läpi tapaus, jossa yhtä vakuutta vastaan otetaan useampi laina, joilla ei ole etuoikeusjärjestystä. Esimerkin mukainen tilanne toteutuu esim. kun asiakas haluaa ottaa eri viitekorkoihin sidottuja lainoja asuntoa hankittaessa. Vertaa käsittelyä esimerkkiin 2a, jossa KLP laina on etuoikeusjärjestyksessä ennen emopankin taseeseen jäävää residuaalia. Laina 1: Myönnetty 40 000 eur 35 000 eur Laina 2: Myönnetty 60 000 eur 55 000 eur Vakuus: 100 000 eur Laina euribor 35 / 40 100 Laina kiinteä 55/ 60 Lainat voidaan käsitellä joko jakamalla vakuus lainojen suhteessa (kannalle 35/90 ja 55/90 ja uusille lainoille 40/100 ja 60/100), ja laskemalla LtV tunnusluvut molemmille lainoille erikseen, tai laskemalla lainat yhteen ja käsittelemällä yhtenä lainana. Jälkimmäisessä tapauksessa on kuitenkin huomioitava, että kappalemääräinen Be-LtV raportoinnissa lainojen määrä merkitään oikein (eli 2 kpl). Molemmilla laskutavoilla päädytään samaan lopputulokseen. Laskuesimerkki (velaton hinta), c = 100 000 euroa Laina 1, l 1 = 35 000 euroa Laina 2, l 2 = 55 000 euroa Yhtälö voidaan sieventää muotoon: f(a, c n ) = l n ac n = l n a = l n c n
Muistio 4 (30) Jolloin lainalle 1: Lainalle 2: a 1 Uusi = a 1 Kanta = a 2 Uusi = a 2 Kanta = Lainat käsitellään yhdessä: 40 000 40 100 100 000 = 100% 35 000 35 90 100 000 = 90% 60 000 60 100 100 000 = 100% 55 000 55 90 100 000 = 90% a Uusi 100 000 1,2 = 100 000 = 100% a Kanta 90 000 1,2 = 100 000 = 90% Molemmissa tapauksissa uuden lainan Luototusaste ja LtV on 100 % ja kannan LtV 90 %. Raportoinnissa Kpl riveille merkataan lainojen määräksi molemmilla laskutavoilla kaksi.
Muistio 5 (30) Raportointiesimerkki Luototusaste Uudet lainat Kpl 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 2 0 EUR 0 0 0 0 0 0 0 0 90 000 0 Uudet lainat Kpl 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0
Muistio 6 (30) Case 2a: KLP laina ja residuaali Esimerkin tarkoituksena on käydä läpi kiinnitysluottopankkitoiminnassa yleinen tapaus, jossa laina on jaettu kahteen osaan. KLP lainan ylijäävä vakuus on annettu (keinotekoisella) jälkipantilla emopankille. KLP Laina: Myönnetty 70 000 eur 70 000 eur Vakuus: 100 000 eur Resid. laina: Myönnetty Vakuus: Jälkipantti: Edellisten varaus Jälkipantin koko 30 000 eur 20 000 eur 70 000 eur 30 000 eur KLP Laina 70 / 70 Laina 20 / 30 100 Jälkipantti 30 Laskuesimerkki KLP Laina, l 1 = 70 000 euroa (velaton hinta), c 1 = 100 000 euroa Laina, l 2 = 20 000 euroa Jälkipantti, c 2 = 30 000 euroa, jossa koko kohteen arvo, C = c 1 = 100 000 euroa edellinen pantti s, = l 1 = 70 000 euroa KLP laina: a KLP = l 1 70 000 = c 1 100 000 = 70% Emopankille jäävälle lainan residuaalille: f(a 2, c 2 ) = l 2 a 2 = l 2 + s C, kun a 2 s C, kun a 2 > s C
Muistio 7 (30) a 2 = l + s C = 20 000 + 70 000 100 000 = 90% Raportointiesimerkki (residuaali) Residuaalilainan LtV on kannalle 90 %. Vastaavasti laskemalla saadaan luototusasteeksi ja uuden lainan LtV:ksi 100 %. Luototusaste Uudet lainat Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 30 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 EUR 0 0 0 0 0 0 0 0 20 000 0 Uudet lainat Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 30 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + inst. tak. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + reaalivak. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + muut tak. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 0 0 0 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + inst. tak. 0 0 0 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + reaalivak. 0 0 0 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + muut tak. 0 0 0 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0
Muistio 8 (30) Case 2b: KLP laina ja residuaali kun lainoja lyhennetty Esimerkin tarkoituksena on käydä läpi, miten lainojen lyheneminen vaikuttaa laskentaan ja raportointiin. Esimerkkitapaukset 2a ja 2b ovat sovellettavissa muihinkin tilanteisiin, jossa pankki on myöntänyt useampia lainoja samalle asiakkaalle. Tilanne, jossa alkuperäisen lainan on myöntänyt toinen pankki, käyttäytyy hieman eri lailla, koska uuden lainan myöntänyt pankki ei tiedä alkuperäisen lainan lyhenemistä, eli se joutuu olettamaan alkuperäisen rasitusosuuden, eli edeltävien panttausten määrän, pysyvän muuttumattomana. Kyseessä on lainojen lyhentymistä lukuun ottamatta sama kuin kohdan 2a esimerkki. KLP Laina: Myönnetty 70 000 eur 70 000 eur Jäljellä 60 000 eur Vakuus: 100 000 eur Resid. laina: Myönnetty Jäljellä Vakuus: Jälkipantti: Edellisten varaus Jälkipantin koko 30 000 eur 20 000 eur 15 000 eur 60 000 eur 30 000 eur KLP Laina 60 / 70 Laina 15 / 30 100 Jälkipantti 30
Muistio 9 (30) Laskuesimerkki KLP laina, l 1 = 60 000 euroa (velaton hinta), c 1 = 100 000 euroa Resid.laina, l 2 = 15 000 euroa Jälkipantti, c 2 = 30 000 euroa, jossa koko kohteen arvo, C = 100 000 euroa josta velan KLP lainan etuoikeus, s = 60 000 euroa KLP laina: a KLP = l 1 60 000 = c 1 100 000 = 60% Emopankille jäävälle lainan residuaalille: f(a 2, c 2 ) = l 2 a 2 = l 2 + s C, kun a 2 s C, kun a 2 > s C a 2 = l + s C = 15 000 + 60 000 100 000 = 75% Luoton LtV on kannalle 75 %.
Muistio 10 (30) Raportointiesimerkki (residuaali) Luototusaste 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 EUR 0 0 0 0 0 15 000 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + inst. tak. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + reaalivak. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + muut tak. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 0 5 000 5 000 5 000 0 0 0 0 0 0 Ed. + inst. tak. 0 5 000 5 000 5 000 0 0 0 0 0 0 Ed. + reaalivak. 0 5 000 5 000 5 000 0 0 0 0 0 0 Ed. + muut tak. 0 5 000 5 000 5 000 0 0 0 0 0 0
Muistio 11 (30) Case 3: Yhtiölaina Uudiskohteen hankintaan myönnetyn lainan laskenta, kun kohdetta rasittaa yhtiölaina. Samalla toteutuu kohdassa 2b mainittu tilanne, jossa lainan myöntänyt pankki ei tiedä paljonko yhtiölainaa on myöntöhetken jälkeen tilannetta tarkkailtaessa jäljellä. Tarkoituksena on myös huomioida yhtiölainan aiheuttama epälineaarisuus tappion kertymisessä. Yhtiölaina: As.lainan myöntöhetkellä 30 000 eur Jäljellä x eur, eli ei tiedossa Laina: Myönnetty 70 000 eur Jäljellä 60 000 eur Vakuus: 100 000 eur Jälkipantti: Edellisten varaus 30 000 eur Jälkipantin koko 70 000 eur Yhtiölaina 30 Laina 60 / 70 100 Jälkipantti 70 Laskuesimerkki Laina, l = 60 000 euroa Yhtiölaina, b = 30 000 euroa (velaton hinta), c = 100 000 euroa f(a, c) = l + b ac = l + b a = a Kanta = l + b c 60 000 + 30 000 100 000 = 90% Lainan LtV on kannalle 90 %. Koska kyseessä on vanha luotto, luototusastetta ja uuden luoton LtV:ta ei lasketa.
Muistio 12 (30) Raportointiesimerkki Luototusaste 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 EUR 0 0 0 0 0 0 0 0 60 000 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 0 0 0 0 0 0 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + inst. tak. 0 0 0 0 0 0 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + reaalivak. 0 0 0 0 0 0 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + muut tak. 0 0 0 0 0 0 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0
Muistio 13 (30) Case 4a: Ristikkäiset jälkipantit pankin sisällä Laskelma esittää tilanteen, jossa samalla asiakkaalla on useampia asuntolainoja, joissa on asuntovakuuksien lisäksi ristikkäiset jälkipantit. Huomioitavaa on se, ettei annettu jälkipantti vaikuta alkuperäisen lainan vakuuskäsittelyyn ja toisaalta se, että jälkimmäisestä lainasta annettu jälkipantti on käytännössä arvoton, mikäli oletetaan asuntojen hintojen olevan täysin korreloituneita. Laskenta ja raportointi olettavat korrelaation ykköseksi. Laina 1: Myönnetty 150 000 eur 150 000 eur Vakuudet 1: 200 000 eur Jälkipantti: Edellisten varaus 90 000 eur Jälkipantin koko 10 000 eur Laina 2: Myönnetty 100 000 eur 90 000 eur Vakuudet 2: 100 000 eur Jälkipantti: Edellisten varaus 150 000 eur Jälkipantin koko 50 000 eur Laina 150 200 Jälkipantti 50 Laina 90 / 100 100 Jälkipantti 10
Muistio 14 (30) Laskuesimerkki (laina 1) Laina 1, l = 150 000 euroa (velaton hinta), c 1 = 200 000 euroa Jälkipantti, c 2 = 10 000 euroa, jossa koko kohteen arvo C = 100 000 euroa Edellisten varaus s = 90 000 euroa f(a 1, c 1 ) + g(a, c 2 ) = l (a 1 c 1 ) + mi n(max(0, a 1 C s), c 2 ) = l l, kun a c 1 s 1 C l + s a 1 = c 1 + C, kun s C < a 1 c 2 + s C l c 2, kun a c 1 > c 2 + s 1 C jolloin sijoittamalla ja testaamalla huomataan, että laina 1:ssä toteutuu ensimmäinen yhtälö, eli saatu jälkipantti ei vaikuta LtV:hen. a 1 = 150 000 200 000 = 75% Lainalle 1 luototusaste, uuden luoton ja kannan LtV ovat 75 %.
Muistio 15 (30) Raportointiesimerkki (laina 1) Luototusaste Uudet lainat Kpl 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 EUR 0 0 0 0 0 150 000 0 0 0 0 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Uudet lainat Kpl 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 EUR 0 0 0 0 0 150 000 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 EUR 0 0 0 0 0 150 000 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 Ed. + inst. tak. 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 Ed. + reaalivak. 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 Ed. + muut tak. 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 10 000 10 000 10 000 10 000 0 0 0 0 0 0 Ed. + inst. tak. 10 000 10 000 10 000 10 000 0 0 0 0 0 0 Ed. + reaalivak. 10 000 10 000 10 000 10 000 0 0 0 0 0 0 Ed. + muut tak. 10 000 10 000 10 000 10 000 0 0 0 0 0 0
Muistio 16 (30) Laskuesimerkki (laina 2) Laina 2, l = 90 000 euroa (velaton hinta), c 1 = 100 000 euroa Jälkipantti, c 2 = 50 000 euroa, jossa koko kohteen arvo C = 200 000 euroa Edellisten varaus s = 150 000 euroa f(a 2, c 1 ) + g(a 2, c 2 ) = l (a 2 c 1 ) + mi n(max(0, a 2 C s), c 2 ) = l l, kun a c 2 s 1 C l + s a 2 = c 1 + C, kun s C < a 2 c 2 + s C l c 2, kun a c 2 > c 2 + s 1 C jolloin sijoittamalla ja testaamalla ehdot huomataan, että laina 2:ssa toteutuu keskimmäinen yhtälö. a 2 Uusi = a 2 Kanta = 100 000 + 150 000 100 000 + 200 000 83,3% 90 000 + 150 000 100 000 + 200 000 = 80% Lainan 2 LtV on kannalle 80 % ja uudelle lainalle 83,3 %.
Muistio 17 (30) Raportointiesimerkki (laina 2) Luototusaste Uudet lainat Kpl 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 EUR 0 0 0 0 0 0 100 000 0 0 0 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Uudet lainat Kpl 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 EUR 0 0 0 0 0 0 100 000 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 EUR 0 0 0 0 0 0 90 000 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 15 000 0 0 0 0 0 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 15 000 0 0 0 0 0 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 15 000 0 0 0 0 0 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 15 000 0 0 0 0 0
Muistio 18 (30) Case 4b: Jälkipantti toisesta pankista Laskelma esittää tilanteen, jossa asiakkaalla asuntolaina, joissa on asuntovakuuden lisäksi sekä saatu että annettu jälkipantti. Huomioitavaa on se, ettei annettu jälkipantti vaikuta lainan vakuuskäsittelyyn, sekä analogia tapauksen 4a kanssa. Myös epäsymmetrinen informaatio lainojen lyhenemisestä on syytä huomioida, vaikka sitä ei esimerkissä käydä läpi. Vertaa 4a ja 4b välillä jälkipanttien merkityksen muuttumista esim. tilanteessa, jossa molemmat lainat ovat lyhentyneet puoleen. Laina 1: Myönnetty 150 000 eur 150 000 eur Vakuudet 1: 200 000 eur Jälkipantti: Edellisten varaus 90 000 eur Jälkipantin koko 10 000 eur Laina 2: Myönnetty 100 000 eur 90 000 eur Vakuudet 2: 100 000 eur Jälkipantti: Edellisten varaus 150 000 eur Jälkipantin koko 50 000 eur Bank A Bank B Laina 150 200 Jälkipantti 50 Laina 90 / 100 100 Jälkipantti 10 Laskuesimerkki kts. case 4a. Raportointiesimerkki kts. case 4a.
Muistio 19 (30) Jokeri 1: Yhtiölaina ja jälkipantti Esimerkissä käydään läpi haastavana pidetty tilanne, jossa asiakkaalla on useampia lainoja ja asuntoja. Toiseen asuntoon liittyy yhtiölaina ja samasta vakuudesta on lisäksi annettu jälkipantit kattamaan molempia lainoja. Näennäisestä monimutkaisuudestaan huolimatta laskenta on kuitenkin yksinkertaista ja tulokset loogisia. Laskelmaa tarkastellessa huomiota tulee kiinnittää yhtiölainan ja jälkipantin vaikutuksiin. Yhtiölaina: Jäljellä 50 000 eur Vakuus: 500 000 eur Laina 1: Myönnetty 200 000 eur 200 000 eur Jäljellä 200 000 eur Vakuudet 1: Jälkipantti: Edellisten varaus 50 000 eur Jälkipantin koko 200 000 eur Laina 2: Myönnetty 100 000 eur 90 000 eur Jäljellä 90 000 eur Vakuudet 2: 100 000 eur Jälkipantti: Edellisten varaus 250 000 eur Jälkipantin koko 50 000 eur Yhtiölaina 50 Laina 200 500 Jälkipantti 50 Laina 90 / 100 100
Muistio 20 (30) Laskuesimerkki (laina 1) Laina 1, l = 200 000 euroa Yhtiölaina, b = 50 000 euroa (velaton hinta), c 1 = 500 000 euroa f(a 1, c 1 ) = l + b a 1 c 1 = l + b a 1 = l + b c 1 Laskuesimerkki (laina 2) a 1 = l + b c 1 = 200000 + 50000 500000 Lainan 1 LtV ja luototusaste on 50%. Laina 2, l = 90 000 euroa (velaton hinta), c 1 = 100 000 euroa Jälkipantti, c 2 = 50 000 euroa, jossa koko kohteen arvo C = 500 000 euroa ja edellinen varaus s = 250 000 euroa = 50% f(a, c 1 ) + g(a, c 2 ) = l ac 1 + mi n(max(0, ac s), c 2 ) = l l, kun a s c 1 C l + s a = c 1 + C, kun s C < a c 2 + s C l c 2, kun a > c 2 + s c 1 C Sijoittamalla ja testaamalla edelliseen yhtälöön huomataan, että laina 2:ssa toteutuu toinen yhtälö, eli a 2 Kanta = l + s 90 000 + 250 000 = c 1 + C 100 000 + 500 000 57% Lainan 2 kannan LtV on 57%. Vastaavasti laskemalla saadaan uuden lainan luototusasteeksi ja LtV:ksi 58 %.
Muistio 21 (30) Raportointiesimerkki (laina 1) Luototusaste, laina 1 Uudet lainat Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 200 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Uudet lainat Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 200 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 200 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 0 0 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 0 Ed. + inst. tak. 0 0 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 0 Ed. + reaalivak. 0 0 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 0 Ed. + muut tak. 0 0 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 0 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + inst. tak. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + reaalivak. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + muut tak. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Muistio 22 (30) Raportointiesimerkki (laina 2) Luototusaste, laina 2 Uudet lainat Kpl 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 0 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Uudet lainat Kpl 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 0 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 0 90 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 30 000 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 30 000 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 30 000 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 30 000 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 10 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + inst. tak. 10 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + reaalivak. 10 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + muut tak. 10 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Muistio 23 (30) Jokeri 2: Yhtiölaina ja jälkipantti eri pankeissa Esimerkissä käydään läpi haastavana pidetty Jokeri 1:den tilanne, jossa asiakkaalla on useampia lainoja ja asuntoja. Toiseen asuntoon liittyy yhtiölaina ja samasta vakuudesta on lisäksi annettu jälkipantti kattamaan toista lainaa. Lainat ovat kuitenkin eri pankeissa. Laskenta on täysin identtinen Jokeri 1 tapauksen kanssa. Eroa tapausten välille tulee vasta kun lainaa 1 lyhennetään. Jokeri yhdessä jälkipantin s pienenee, kun taas puutteellisen informaation tapauksessa, eli Jokeri 2:ssa s pysyy muuttumattomana. Yhtiölaina: Jäljellä 50 000 eur Vakuus: 500 000 eur Laina 1: Myönnetty 200 000 eur 200 000 eur Jäljellä 200 000 eur Vakuudet 1: Jälkipantti: Edellisten varaus 50 000 eur Jälkipantin koko 200 000 eur Laina 2: Myönnetty 100 000 eur 90 000 eur Jäljellä 90 000 eur Vakuudet 2: 100 000 eur Jälkipantti: Edellisten varaus 250 000 eur Jälkipantin koko 50 000 eur Bank A Bank B Yhtiölaina 50 Laina 200 Laina 90 / 100 500 Jälkipantti 50 100 Laskuesimerkki kts. Jokeri 1. Raportointiesimerkki kts. Jokeri 1.
Muistio 24 (30) Case 5: Muut reaalivakuudet Esimerkissä käydään läpi tilanne, jossa asiakkaalla on asunnon lisäksi muita reaalivakuuksia (esim. JVK salkku tai rahasto-osuus). Esimerkkinä käytetään tilannetta, jossa asunto rahoitetaan kokonaan lainarahalla, mutta asiakkaalla on reaalivakuuksia. Periaatteessa asiakas voisi realisoida reaalivakuuden ja ottaa vastaavasti pienemmän lainan, mutta syystä tai toisesta ei halua näin toimia. Jotta LtV laskenta toimisi loogisesti, tulisi sekä realisointia että vakuudeksi asettamista kohdella samalla tavalla ja seurausten olla yhteneväiset. Yhtiölaina: Jäljellä 50 000 eur Vakuus: 250 000 eur Laina: Myönnetty 200 000 eur 200 000 eur Jäljellä 200 000 eur Vakuudet: Jälkipantti: Edellisten varaus 50 000 eur Jälkipantin koko 200 000 eur Reaalivakuus 25 000 eur Yhtiölaina 50 250 Jälkipantti 200 Laina 200 Reaali 25
Muistio 25 (30) Laskuesimerkki 5: Laina, l = 200 000 euroa Yhtiölaina, b = 50 000 euroa (velaton hinta), C = 250 000 euroa, josta ensisijainen pantti s = b = 50 000 euroa ja jälkipantti c 1 = 200 000 euroa Reaalivakuus, c 2 = 25 000 euroa f(a 1, c 1 ) + g(a, c 2 ) = l max(0, ac s) + ac 2 = l l, kun a s c a = 2 C l + s c 2 + C, kun a > s C a = 200 000 + 50 000 25 000 + 250 000 91% Lainan LtV on 91 % ja luototusaste 100 %, koska luototusasteen laskennassa ei huomioida reaalivakuutta.
Muistio 26 (30) Raportointiesimerkki Luototusaste Uudet lainat Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 200 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Uudet lainat Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 EUR 0 0 0 0 0 0 0 0 200 000 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 EUR 0 0 0 0 0 0 0 0 200 000 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 0 0 0 0 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 Ed. + inst. tak. 0 0 0 0 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 Ed. + reaalivak. 1 250 1 250 1 250 1 250 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 Ed. + muut tak. 1 250 1 250 1 250 1 250 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 0 Ed. + inst. tak. 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 12 500 0 Ed. + reaalivak. 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 2 500 0 0 Ed. + muut tak. 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 13 750 2 500 0 0
Muistio 27 (30) Case 6: HAL-takaus Esimerkissä käydään läpi normaali HAL-takaus. Laina: Myönnetty 85 000 eur 85 000 eur Jäljellä 85 000 eur Vakuudet: 100 000 eur HAL-takaus 20% 17 000 eur Laina 85 100 HAL 20% 17 Laskuesimerkki Laina, l = 85 000 euroa (velaton hinta), c = 100 000 euroa HAL takaus, c* = 17 000 euroa jolloin f(a, c) + c = l ac = l c l c a = c a LtV = 85 000 17 000 100 000 = 68% Koska institutionaalista takausta ei huomioida luototusasteen laskennassa, on f(a, c) = l jolloin a = l c a Luototusaste = 85 000 100 000 = 85% Uuden luoton luototusaste on 85 % ja sekä kannan että uuden luoton LtV ovat 68 %.
Muistio 28 (30) Raportointiesimerkki Luototusaste Uudet lainat Kpl 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 EUR 0 0 0 0 0 0 0 85 000 0 0 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Uudet lainat Kpl 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 EUR 0 0 0 85 000 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 EUR 0 0 0 85 000 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 0 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 3 000 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 3 000 0 0 0 0 0 0 0 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 3 000 0 0 0 0 0 0 0
Muistio 29 (30) Case 7: Henkilötakaus, jonka koko on rajattu Esimerkissä käydään läpi normaali määrältään rajattu henkilötakaus, ja sen käsittely laskennassa. Henkilötakauksia ei huomioida luototusasteen ja LtV:n laskennassa. Ainoastaan Tappiokertymä-LtV huomioi muut takaukset laajimmassa vakuuskokonaisuudessaan. Laina: Myönnetty 100 000 eur 100 000 eur Jäljellä 100 000 eur Vakuudet: 100 000 eur Henkilötakaus 25 000 eur Laina 100 100 Takaus 25 Laskuesimerkki Laina, l = 100 000 euroa (velaton hinta), c = 100 000 euroa Henkilötakaus, c* = 25 000 euroa f(a, c) = l jolloin a = l c a = 100000 100000 = 100% Lainan luototusaste ja LtV ovat 100 %.
Muistio 30 (30) Luototusaste Uudet lainat Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Loan-to-Value eli Be-LtV Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Uudet lainat Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Koko kanta Kpl 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EUR 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tappiokertymä-LtV (EUR) vak. arvo 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 vak. arvo 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Koko kanta As. + tallet. + Jp 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 Ed. + inst. tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 Ed. + reaalivak. 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 0 Ed. + muut tak. 5 000 5 000 5 000 5 000 0 0 0 0 0 0