24.02.2014 Diaarinumero 61/2013 Toimielinkäsittely Kaupunginvaltuusto 28.04.2014 Kaavanumero 52026 HYLLYKALLIO 52. kaupunginosa, Hyllykallio, Kortteli nro 3090 (osa). ASEMAKAAVAN SELOSTUS Asemakaavan selostus, joka koskee 24. päivänä helmikuuta 2014 päivättyä Seinäjoen kaavoitusyksikön laatimaa asemakaavakarttaa, kaavanumero 52026. Vireilletulo Asemakaavan muutoksella on tarkoitus mahdollistaa Hyllykallion Kivisaaren liikealueen kaupallinen kehittyminen yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti. Asemakaavamuutosta on hakenut Eepee kiinteistöt Oy. Asemakaava on tullut vireille teknisen lautakunnan päätöksellä 10.4.2013. Laatija Seinäjoen kaupunki kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö Kirkkokatu 6 puh. 06-4162111 PL 215, 60101 Seinäjoki Faksi 06-4162506
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 2(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 4 1.1 TUNNISTETIEDOT...4 2 TIIVISTELMÄ... 5 2.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET...5 2.2 ASEMAKAAVA...5 2.3 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN...6 3 LÄHTÖKOHDAT... 6 3.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA...6 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 6 3.1.2 Luonnonympäristö... 7 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 8 3.1.4 Maanomistus... 13 3.2 SUUNNITTELUTILANNE... 14 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 14 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET...18 4.1 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE... 18 4.2 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET... 18 4.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ... 18 4.3.1 Osalliset... 18 4.3.2 Vireilletulo... 18 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 18 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 19 4.4 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET... 19 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet... 19 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen... 20 4.5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET... 20 4.5.1. Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet... 20 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS...24 5.1. KAAVAN RAKENNE... 24 5.1.1 Mitoitus... 24 5.1.2 Palvelut... 24 5.2 YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN... 24 5.3 ALUEVARAUKSET... 24 5.3.1 Korttelialueet... 24 5.4 KAAVAN VAIKUTUKSET... 24 5.4.1 Kaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin... 24 5.4.2 Kaavan suhde lainsäädäntöön ja kaavajärjestelmän ylempiin tasoihin... 25 5.4.3 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 26 5.5 YMPÄRISTÖN HÄIRIÖTEKIJÄT... 27 5.6 KAAVAMERKINNÄT JA MÄÄRÄYKSET... 27 5.7 NIMISTÖ... 27 5.7 KAAVATALOUS... 27 5.7.1 Yleistä... 27 5.7.2 Rakentamiskustannukset... 27 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS...27 7 ASEMAKAAVAN LAADINTA...28 7.1 KÄSITTELYVAIHEET... 28 SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 3(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 LIITTEET: Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Seinäjoen vähittäiskaupan selvitys 2014 (luonnos) Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan seurantalomake Havainnekuva MUUT KAAVAA KOSKEVAT ASIAKIRJAT, SELVITYKSET JA LÄHDEMATERI- AALI Seinäjoen vähittäiskaupan selvitys, valmistuu 03/2014, FCG Etelä-Pohjanmaan kaupan palveluverkko 2030 -selvitys, FCG 2011 Hyllykallion Prisman Laajennus. Vaikutusten arviointi (Suunnittelukeskus Oy 2006) SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 4(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan selostus, joka koskee 24. päivänä helmikuuta 2014 päivättyä Seinäjoen kaavoitusyksikön laatimaa asemakaavakarttaa, kaavanumero 52026. Asemakaavan muutos koskettaa Seinäjoen kaupungin Hyllykallion (52) kaupunginosan kortteleita 3090 (osa) ja 4089 sekä niihin liittyvää virkistysaluetta. Asemakaavan muutoksella muodostuvat Seinäjoen kaupungin Hyllykallion (52) kaupunginosan osakortteli 3090. Alueen sijainti ja laajuus Asemakaava-alue sijaitsee Seinäjoen Hyllykallion kaupunginosassa, kortteleissa 3090 (osa) ja 4089, noin 2,5 kilometriä Seinäjoen ydinkeskustasta Lapuan suuntaan. Alue rajautuu Latvalantiehen, Hyllykalliontiehen ja Pakkaajantiehen. Suunnittelualueen laajuus on yhteensä n. 3,2 ha. Kuva. Alueen sijainti Kaavan tarkoitus Asemakaavan muutoksella on tarkoitus mahdollistaa Hyllykallion Kivisaaren liikealueen kaupallinen kehittyminen yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti. Eepee-kiinteistöt Oy on jättänyt asemakaavan muutoshakemuksen, joka koskee kahta liiketoimintaan varattua korttelialuetta Hyllykallion alueella Latvalantien ja Hyllykalliontien kulmauksessa. Eepee omistaa osan korttelia 3090 ja Etola Kiinteistöt Oy korttelin 4089. He ovat solmineet esisopimuksen kiinteistöjen kaupasta, yhdistämisestä ja asemakaavan muutoksen hakemisesta. Tavoitteena on yhdistää kiinteistöt siten, että välissä oleva kaupungin omistuksessa oleva rakentamaton puistokaista yhdistetään rakennuskortteleihin laajemman yhtenäisen liikerakennuspaikan luomiseksi. Etolan kiinteistön yhdistämisen kautta Eepeellä on mahdollisuus laajentaa Agrimarketin toimintaa. Samalla varaudutaan maankäyttö- ja rakennuslain muutokseen vähittäiskaupan suuryksikön määrittelyssä, jossa tilaa vaativa kauppa lukeutuu 16.04.2015 alkaen vähittäiskaupan suuryksiköksi. Asiasta on neuvoteltu kaupungin tekniikkakeskuksen sekä elinkeinotoimen edustajien kanssa. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 5(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Seinäjoen kaupunki kasvaa yhtenä valtakunnallisesti 6. suurimmasta markkinaalueesta. Kaupungin vuosittainen väestönkasvu (n. 1,5%) ja ostovoiman kasvu sekä siirtymä lisäävät tarvetta varautua kaupan kasvun muodostamaan lisätilatarpeeseen, mikä on viime aikaisten selvitysten mukaan arvioitu olevan vuoteen 2030 mennessä n. 250 000 350 000 kem 2 kulutuksen kasvusta riippuen. Agrimarketin laajennus mahdollistaa parantamaan toimintaedellytyksiä ko. kohteessa tarjoamalla laajemmat sisätilat myyntiartikkeleiden esittelyyn ulkotilojen sijaan sekä varautumaan jossakin määrin kaupan yleisen kasvun tuomaan lisätilatarpeeseen. Maankäyttö- ja rakennuslaki muuttui 15.04.2011 siten, että yli 2000 kem 2 oleva tilaa vievä kauppa (maatalous-, autokauppa, huonekalukauppa jne.) tulkitaan vähittäiskaupan suuryksiköksi, joka asemakaavassa edellyttää vähittäiskaupan suuryksikön merkintää (KM). Lainmuutoksella on siirtymäkausi 15.04.2015 saakka. Mikäli tilaa vaativan kaupan suuryksiköillä ei ole seudullista merkitystä, voidaan asemakaavassa varautua siirtymäkauden jälkeiseen aikaan osoittamalla suuryksikkö KM merkinnällä (YM2/501/2012). Vähittäiskaupan suuryksiköiksi luetaan myös ne alle 2000 kem2 myymälät, jotka muodostavat suurmyymäläkeskittymän. Asemakaavan laatimisen yhteydessä tarkistetaan asemakaavan sisältö maankäyttö- ja rakennuslain vaatimuksia vastaavaksi tältä osin. Puistoksi varatulla alueella sijaitsee jonkin verran kunnallisteknisiä johtoja. Puistoalueella on ollut merkitystä vain alueen kuivatusvesien johtamisessa. Kaavan muutoksessa tutkitaan näiden järjestelyjen siirrot ja niistä aiheutuvat kulut ja rasitteet. Ennen kaavaehdotuksen hyväksymistä kaupunki tekee maankäyttösopimuksen Etelä-Pohjanmaan osuuskaupan kanssa MRL 91 a ja b edellytysten mukaisesti. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Tekninen lautakunta käynnisti kaavamuutoksen 10.04.2013. Asemakaavaluonnos, valmisteluaineisto ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma ovat olleet MRA 30 :n mukaisesti nähtävinä 30.1. 14.2.2014. Valmisteluaineistosta on pyydetty asianosaisilta lausunnot. Kaupunginhallitus on päättänyt kokouksessaan 03.03.2014 laittaa kaavaehdotuksen nähtäville. Nähtävilläpidosta on ilmoitettu kuulutuksella 12.03.2014 ja kaava on ollut MRA 27 :n mukaisesti nähtävillä 13.03.- 11.04.2014 välisen ajan. Nähtävänäolon aikana asianosaisilta on pyydetty lausunnot kaavaehdotuksesta. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan 28.04.2014. 2.2 Asemakaava Kaavamuutoksella luodaan edellytykset alueen kaupalliselle kehittymiselle yhdistämällä kaksi liikerakennusten korttelialuetta (KL) yhdeksi isommaksi liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa rakentaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Korttelialue on tarkoitettu lähinnä tilaa vievän erikoiskaupan tarkoituksiin nykyisen toiminnan mukaisesti. Alueelle on sallittu vähäinen, 400 kem 2, päivittäistavarakaupan rakennusoikeus. Korttelialueiden välinen puistokaista (VP) muuttuu KM - korttelialueeksi. Puistokaistan kohdassa kulkeva hulevesien kuivatusvesiä johtava oja putkitetaan ja sille osoitetaan asemakaavassa maanalainen reitti korttelialueen läpi Hyllykalliontien puolelle. Hulevesien kulkua ei voida ohjata muualle ilman suuria kustannuksia. Muut alueella kulkevat kunnallistekniset johdot ja järjestelmät (sähkö, vesi, kaukolämpö) on merkitty rasitteena kaavaan. Niiden osalta maanomistaja voi tarvittaessa johtojen omistajan kanssa sopia siirrosta. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 6(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 KM-korttelialueella kerrosluku (II) ja tehokkuusluku (e=0.50) pysyvät samana. Rakennusoikeuden määrä kasvaa 1028 k-m². 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Hankkeen kaupunkikuvallisia, kaavallisia, teknisiä ja taloudellisia toteuttamisedellytyksiä on tutkittu. Alueen kaavamukainen käyttöönotto on mahdollista kaavan saatua lainvoiman. Hanke on Seinäjoen kaupungin kaavoituskatsauksessa esitettyjen tavoitteiden mukainen. Ennen kaavaehdotuksen hyväksymistä kaupunki tekee maankäyttösopimuksen kaavamuutoksen hakijoiden kanssa MRL 91 a ja b edellytysten mukaisesti. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijoittuu Rajatien ja Hyllykalliontien väliselle liikealueelle Hyllykallion kaupunginosassa. Alue on Seinäjoen kaupallisen akselin (Jouppi ydinkeskusta Hyllykallio) toisessa päässä. Asemakaavan muutosalue on ympäröivine alueineen täyteen rakentunut. Alueen Länsi-, pohjois- ja itäpuolella rakennuskanta koostuu pääasiassa I-kerroksisista myymälärakennuksista. Suunnittelualuetta rajaa länsipuolella ja korttelialueiden välissä puisto, joka erottaa suunnittelualueen lounaispuolella olevasta pientaloalueesta. Kuva. Viistokuva suunnittelualueesta koillisen suunnasta vuodelta 2011. Kuvassa oikealla Prisma. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 7(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Kuva. Ortokuva vuodelta 2011. 3.1.2 Luonnonympäristö Suunnittelualue on kokonaisuudessaan rakennettua ympäristöä. Kiinteistöjen välissä olevaa puistokaistaletta on käytetty lähinnä alueen hulevesien johtamiseen. Puistokaistaleen koivuriviä lukuun ottamatta suunnittelualueella ei ole puustoa. Suunnittelualueen maasto on suhteellisen tasaista ja korkeustaso on noin +43,3 - +44,2 m N2000 korkeusjärjestelmän mukaan. Hyllykalliontien itäpuolella maasto nousee voimakkaasti Kivisaarentien suuntaisesti. Maaperä on GTK:n maaperätietojen perusteella hiesua (Hs). Kuva. Maaperäkartta. Sininen = hiesu (Hs), punainen = kallio (Ka). SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 8(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 3.1.3 Rakennettu ympäristö Väestön rakenne ja kehitys kaava-alueella Kaava-alueella ei ole asumista. Kaava-alueesta 500 metrin etäisyydellä asuu noin 1110 henkilöä ja 1,5 km etäisyydellä noin 6470 henkilöä. Alueen lähialueella alle 5 km etäisyydellä asuu noin 37800 asukasta. Seinäjoen vuosittainen väestönkasvu on ollut n. 1,5 prosenttia. 2009 2010 2011 2012 2013 (ennakkotieto) Seinäjoki 57024 57811 58703 59556 60287 Seinäjoen markkina-alueella, joka on valtakunnallisesti 6. suurin, asuu noin 209 000 asukasta ja lähimarkkina-alueella (Seinäjoen seutu ja pääosa Kuusiokunnista) noin 140 000 asukasta. Väestöennuste vuoteen 2040 asti: 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Seinäjoki 62066 65796 69028 71803 74076 75925 Kuva. Asutuksen sijoittuminen Seinäjoen kaupunkikeskusta-alueella, vuonna 2012. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 9(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Yhdyskuntarakenne Suunnittelualue ympäristöineen liittyy kiinteästi muuhun keskustan kaupunkirakenteeseen. Alue on osa kantatien 67 ja valtatien 19 varteen keskittynyttä Seinäjoen kaupallista akselia, Jouppi ydinkeskusta Hyllykallio. Alueen etäisyys ydinkeskustasta on n. 2,5 km. Agrimarketin sijoittuminen valtatien eritasoliittymän läheisyyteen mahdollistaa toimipaikan saavuttamisen hyvin Seinäjoen kaupunkialueella. Kuva. Suunnittelualueen sijainti yhdyskuntarakenteessa. Rakennuskanta Kaavoitettava alue lähialueineen on rakennettua ympäristöä, joka jakaantuu pohjoispuolen myymälärakennuksiin ja eteläpuolella pientaloalueeseen. Rakennukset ovat pääosin 1-kerroksisia. Suunnittelualueen rakennukset on rakennettu 1970 80- lukujen aikana, lukuun ottamatta Agrimarketin 2000-luvulla rakennettua suoja- ja huoltorakennusta. Pohjoispuolella Prisman hypermarketti on rakennettu 70-luvun puolivälissä ja sitä on laajennettu 2000-luvulla tehdyn peruskorjauksen yhteydessä. Hyllykalliontien ja Latvalantien muut myymälärakennukset ovat pääasiassa tilaa vievän kaupan (huonekalu- ja autokaupan) rakennuksia, jotka on rakennettu 1980 2000-luvuilla. Pakkaajantien ja Mäkitien varressa olevat pientalot ovat peräisin pääosin 1960- luvulta. Niilontien omakotitalot ovat valmistuneet eri aikoihin, vanhimmat on rakennettu 60-luvulla ja uusimmat 2000-luvun puolella. Palvelut Hyllykallion koulu ja päiväkoti sekä kirjasto sijaitsevat noin 600 metriä suunnittelualueesta kaakkoon. Hyllykallion Kivisaaren alue on yksi Seinäjoen tilaa vievän kaupan keskittymistä. Suunnittelualueen ja sen lähiympäristön kaupallisia toimijoita ovat maatalouskaupan osalta Eepeen Agrimarket, autoliikkeet ESS Autotalo sekä Autosein Oy. Eepee-kiinteistöt Oy:n ja Etola kiinteistöt Oy:n esisopimuksen mukaiseen kiinteistökauppaan liittyvissä tiloissa toimii tällä hetkellä teknisen kaupan erikoisliike, joka on siirtämässä toimintaansa uusiin tiloihin. Lähialueen suurin kaupallinen toimija on Latvalantien toisella puolella sijaitseva Prisman hypermarketti. Lähialueella toimii lisäksi Maskun huonekalumyymälä, automyymälöitä sekä useita pienempiä yrityksiä. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 10(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Työpaikat, elinkeinotoiminta Suunnittelualueelle ja lähiympäristöön 300 metrin säteelle sijoittuu tällä hetkellä noin 360 työpaikkaa. Vuonna 2011 Seinäjoella työssäkäyviä oli 29 960, joista 7892 oli ulkopaikkakuntalaisia (Tilastokeskus 2013). Kuva.Työpaikkojen sijoittuminen Seinäjoen seudulla vuonna 2010 (Kaupunkirakenneanalyysi 2013). SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 11(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Kuva. Työpaikkojen sijoittuminen toimialoittain vuonna 2010, vähintään 10 työpaikkaa (Kaupunkirakenneanalyysi 2013). SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 12(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Kuva. Myymälärakennusten lukumäärän muutos vuosina 1990-2011 (Kaupunkirakenneanalyysi 2013). Virkistys Ulkoilu- ja virkistyspalvelut tarjoava Hyllykallion kuntoilureitistö sijaitsee noin 700 metrin päässä. Hyllykallion koulun vieressä olevalle urheilukentälle on matkaa noin 800 metriä. Suunnittelualue rajautuu puistoon, jonka itäosa on osittain suunnittelualueella. Liikenne Suunnittelualueen pohjoispuolella kulkee valtatie 19. Eritasoliittymän kautta valtatiehen liittyy suunnittelualueen itäpuolelta kulkeva Hyllykalliontie, joka on alueellinen pääväylä ja joka jatkuu Nurmon kaupunginosakeskukseen eritasoliittymän toisella puolen Nurmontienä. Alueella ja sen ympäristössä on kattavat kevyenliikenteen reitit pää- ja kokoojakatujen varressa. Suunnittelualue sijaitsee joukkoliikenneyhteyksien varrella. Paikallisliikenteen bussireitit (4, 4B ja 4T) kulkevat suunnittelualueen ohi Nurmon keskustaan ja Seinäjoen matkakeskukselle. Vuoroja kulkee tällä hetkellä noin tunnin välein molempiin suuntiin. Yhdyskuntatekninen huolto Alue on kaukolämpö-, vesi- ja viemäriverkoston piirissä. Verkostot kulkevat pääosin Hyllykalliontien, Latvalantien ja Rajatien varsilla. Hulevesiä on viemäröity suunnittelualueen viereisessä puistossa ja alueen länsireunalla maanalaisille johdoille varatulla alueella. Hulevedet on ohjattu edelleen Prisman tontin reunaa pitkin tontin pohjoispuolelle. Muuten hulevedet on kuljetettu avo-ojissa. Yksi avo-oja kulkee suunnittelualueen läpi puistoalueella, joka ollaan muuttamassa KMkorttelialueeksi. Samassa kohdassa puistoalueen läpi kulkee myös vesijohto. Kaavoitettavalla alueella ja sen läheisyydessä sijaitsee Elenia Verkko Oy:n 0,4 kv pienjännitemaakaapeleita, jotka kulkevat katualueilla sekä suunnittelualueella sijaitsevalla puistoalueella. Lisäksi alueella kulkee Anvian puhelin- ja tietoliikennekaapeleita. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 13(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Kuva. Alueen vesi-, viemäri- ja hulevesiverkostot sininen = vesi, ruskea = viemäri, vihreä = hulevesi Kuva. Alueen kaukolämpöverkostot 3.1.4 Maanomistus Seinäjoen kaupunki omistaa suunnittelualueella olevan puistoalueen. Eepee- Kiinteistöt Oy omistaa tontin korttelista 3090. Etola Kiinteistöt Oy omistaa korttelissa 4089 olevat kiinteistöt, jotka Eepee-Kiinteistöt Oy on sitoutunut esisopimuksella ostamaan asemakaavan muutoksen yhteydessä. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 14(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) Valtioneuvoston päätös valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista tuli voimaan 26.11.2001. Valtioneuvosto päätti 13.11.2008 valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden tarkistamisesta. Tarkistetut tavoitteet tulivat voimaan 1.3.2009. Tavoitteiden mukaan alueidenkäytöllä on nykyistä vahvemmin hillittävä ilmastonmuutosta. Kaupunkiseutujen kehitys tulee kääntää hajautumisesta kohti eheytymistä ja tiiviimpää rakennetta. Tämä koskee niin asutuksen, palvelujen kuin työpaikkojenkin sijaintiratkaisuja. Lisäksi maakuntakaavoitusta ja yleiskaavoitusta ohjaavien yleistavoitteiden mukaan alueidenkäytöllä edistetään elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä osoittamalla elinkeinotoiminnalle riittävästi sijoittumismahdollisuuksia olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödyntäen. Maakuntakaava Seinäjoki kuuluu Etelä-Pohjanmaan liiton toimialueeseen. Ympäristöministeriö on vahvistanut 23.05 2005 Etelä-Pohjanmaan maakuntakaavan, jossa alue kuuluu maakuntakeskuksen keskustatoimintojen alueeseen (C/mk) sekä on osa kaupunkikehittämisen kohdealuetta (kk). Maakuntakaavan keskustatoimintojen alueen C/mk suunnittelumääräys kuuluu: Maakuntakeskuksen keskustatoimintojen aluetta kehitetään myös kuntien yleis- ja asemakaavoissa yhtenäisesti, joissa myös aluerajaukset ja -varaukset osoitetaan. Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja tarkempi sijoitus määritellään ja vahvistetaan kuntien yleis- ja asemakaavoissa. Kaupunkikehittämisen kohdealueen suunnittelumääräys kuuluu: Aluetta kehitetään maakuntakeskuksena ja sitä ympäröivänä kaupunkiseutuna. Alueen valmiuksia parannetaan maakunnallisten palveluiden sijainti- ja liikenneyhteyksien solmupaikkana. Erityistä huomiota tulee kiinnittää alueella sijaitsevan matkakeskuksen ja lentoaseman sekä muun maakunnan välisten joukkoliikenneyhteyksien kehittämiseen. Kuntien yleiskaavoissa kevyen liikenteen verkostojen jatkuvuus on varmistettava. Kuva. Ote maakuntakaavasta SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 15(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Yleiskaava Alueella on voimassa oikeusvaikutteinen Nurmon keskustan yleiskaava, jonka Nurmon kunnanvaltuusto on hyväksynyt vuonna 2003 ja joka on tullut voimaan kunnanhallituksen päätöksellä vuonna 2005. Yleiskaavassa suunnittelualue ja laajemmin Kivisaaren liikealue on varattu kaupallisten palvelujen alueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Kuva. Otteet Seinäjoen (v.1994) ja Nurmon (v.2003) yleiskaavoista yhdistelmänä. Asemakaava Alueella on pääosin voimassa vuonna 2007 vahvistettu asemakaava. Korttelissa 4089 on voimassa vuonna 1999 vahvistettu asemakaava. Korttelit 3090 ja 4089 on varattu liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Liikerakennusten korttelialueilla kerrosluvuksi on määritelty II ja tehokkuusluvuksi e=0,50. Kuva. Ote voimassa olevasta asemakaavasta. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 16(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Rakennusjärjestys Rakennusjärjestys on hyväksytty 15.12.2008 ja on tullut voimaan 19.01.2009. Kiinteistörekisteri ja tonttijako Asemakaavamuutosalue koskee kaupungin ylläpitämässä kiinteistörekisterissä olevaa aluetta. Tonttijako suoritetaan uuden vähittäiskaupan suuryksikön osalta kaavan yhteydessä. Muilta osin se suoritetaan kaavan valmistuttua. Pohjakartta Suunnittelualueen pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen (1284/99) mukainen. Tekniikkakeskuksen mittausosasto ylläpitää ja päivittää pohjakartan tietoaineistoa. Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennus- ja toimenpidekieltoja. Suojelupäätökset Kaava-alueella ei ole suojelussa olevia kohteita. Kaupalliset selvitykset Suunnittelualueelta on laadittu kaupallinen selvitys Prisman laajennukseen liittyvän asemakaavamuutoksen yhteydessä vuonna 2006. Selvityksessä arvioitiin Prisman laajennuksen n. 7000 kem 2 vaikutuksia. Selvityksen liikenteelliset arviot ovat edelleen voimassa. Selvityksen mukaan Prisman laajennus ei aiheuttanut liikenteellisesti oleellista muutosta liikenteen kuormittumiseen. Kuva. erikoiskaupan sijainti Seinäjoen keskusta-alueella 2009. Asemakaavamuutosta varten ei ole laadittu erikseen kaupallista selvitystä vaan Prisman laajennusta varten tehty selvitys (2006) ja Seinäjoen kaupunkikeskustaalueen laadittavana oleva selvitys (valmistuu maaliskuussa 2014) palvelevat asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointia. Tausta-aineistona toimivat myös Kauppa-Joupin vuosina 2007 2010 laaditut selvitykset ja Nurmon kaupunginosa- SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 17(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 keskuksen selvitys vuodelta 2010. Väestöennusteen mukaan Seinäjoen väestömäärä on vuonna 2020 noin 65800 asukasta ja vuonna 2030 noin 71 800 asukasta. Seinäjoen nykyinen kaupan kerrosala on noin 313 000 k-m 2. Kerrosalasta noin 306 000 k-m 2 (98 %) sijaitsee Keskustan, Kauppa-Joupin, Itikan, Pohjan, Kapernaumin, Nurmon ja Hyllykallion alueilla. Yksityisen kulutuksen ennustetaan pitkällä aikavälillä kasvavan, mutta aikaisempaa hitaammin. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona on käytetty päivittäistavarakaupassa 1-1,5 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2-3 %/vuosi. Seinäjoen oman väestön ostovoiman pohjalta arvioitu vähittäiskaupan laskennallinen liiketilatarve on vuonna 2030 yksityisen kulutuksen kasvu-%:sta riippuen yhteensä 261 000-304 000 k-m 2, josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan 66 000-72 000 k-m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 68 000-81 000 k-m 2 ja muuhun erikoiskauppaan noin 127 000-151 000 k-m 2. Autokaupan ja huoltamotoiminnan laskennallinen liiketilatarve on noin 87 000-104 000 k-m 2. Mikäli Seinäjoen ostovoiman siirtymien oletetaan säilyvän vuoden 2012 tasolla, on Seinäjoen kaupan laskennallinen liiketilan tarve vuonna 2030 yksityisen kulutuksen kasvu-%:sta riippuen 563 000-662 000 k-m 2. Ostovoiman siirtymä lisää kaupan liiketilatarvetta 215 000-254 000 k-m 2. LIITE 1. Seinäjoen vähittäiskaupan selvitykset Seudullisuuden arviointi Agrimarketin laajennuksella ei ole seudullista merkitystä, koska ketjun myymäläverkosto kattaa kaikki lähikunnat (kts kuva Agrimarkettien sijainnista). Kuva. Agrimarket-myymäläverkosto SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 18(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Eepee-kiinteistöt Oy on jättänyt asemakaavan muutoshakemuksen, joka koskee kahta liiketoimintaan (KL) varattua korttelialuetta Hyllykallion alueella Latvalantien ja Hyllykalliontien kulmauksessa. Eepee omistaa osan korttelia 3090 ja Etola Kiinteistöt Oy korttelin 4089. He ovat solmineet esisopimuksen kiinteistöjen kaupasta, yhdistämisestä ja asemakaavan muutoksen hakemisesta. Tavoitteena on yhdistää kiinteistöt siten, että välissä oleva kaupungin omistuksessa oleva rakentamaton puistokaista yhdistetään rakennuskortteleihin laajemman yhtenäisen liikerakennuspaikan luomiseksi. Puistokaistalla on ollut merkitystä lähinnä hulevesien johtamisessa. Eepeen tavoitteena on Etolan kiinteistön yhdistämisen kautta laajentaa Agrimarketin toimintaa ja tarjota laajemmat sisätilat ulkotilojen sijaan. Samalla varaudutaan maankäyttö- ja rakennuslain muutokseen vähittäiskaupan suuryksikön määrittelyssä, jossa tilaa vaativa kauppa lukeutuu 16.04.2015 alkaen vähittäiskaupan suuryksiköksi. Asiasta on neuvoteltu kaupungin tekniikkakeskuksen sekä elinkeinotoimen edustajien kanssa. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Seinäjoen kaupungin tekninen lautakunta teki suunnittelualuetta koskevan kaavoituspäätöksen 10.4.2013. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallisia ovat suunnittelualueen ja lähialueiden maanomistajat ja asukkaat, kaupungin viranomaiset: Rakennusvalvonta, Tekniikkakeskus, Kunnallistekniikka, Ympäristönsuojelu, Seinäjoen Vesi Oy, Seinäjoen Seudun elinkeinokeskus, Etelä- Pohjanmaan pelastuslaitos, Seinäjoen Energia Oy, Seiverkot Oy valtion ja muut viranomaiset: Etelä- Pohjanmaan ELY, Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto, Etelä-Pohjanmaan liitto yritykset ja yhdistykset: Etelä-Pohjanmaan kauppakamari, Seinäjoen Yrittäjät, Anvia Oy, EEPEE Kiinteistöt Oy, ETOLA Kiinteistöt Oy, Elenia Verkko Oy. LIITE 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 4.3.2 Vireilletulo Seinäjoen kaupungin tekninen lautakunta teki suunnittelualuetta koskevan kaavoituspäätöksen 10.4.2013. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja kaavaluonnoksen nähtävilläolosta on tiedotettu 29.01.2014 lehdessä. OAS on ollut yhdessä kaavaluonnoksen kanssa MRA 30 :n mukaisesti nähtävänä 30.01. 14.02.2014. Kaavaluonnos sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin kirjeellä Etelä- Pohjanmaan ELY keskukselle (ympäristövastuualueelle). Suunnittelualueen maanomistajia ja muita viranomaisia tai lausunnonantajia on tiedotettu sähköpostitse kaavaluonnoksen nähtävilläolosta sekä nettiosoitteesta, josta materiaali on ollut ladattavissa ja tilattavissa. Lausunnot saatiin Etelä-Ppohjanmaan liitolta ja Etelä-Pohjanmaan pelastuslaitokselta. Mielipiteitä saatiin 2 kpl. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 19(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Kaupunginhallitus on hyväksynyt kokouksessaan 03.03.2014 kaavaehdotuksen asetettavaksi virallisesti nähtäville. Kaavaehdotus on ollut MRA 27 :n mukaisesti virallisesti nähtävillä 13.03.- 11.04.2014 välisen ajan. Kaavasta saatiin 2 lausuntoa ja 1 muistutus. Lausunnot saatiin Etelä-Pohjanmaan liitolta ja Etelä-Pohjanmaan maakuntamuseolta. Kaupunginhallitus käsitteli kaava kokouksessaan 22.04.2014 ja päätti esittää asemakaavaa kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Kaupunginvaltuusto hyväksyi asemakaavan 28.04.2014. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Viranomaisyhteistyö on hoidettu lausuntomenettelyllä. Lisäksi vähittäiskaupan suuryksikön merkitsemisestä on keskusteltu ELYn alueidenkäytön ja liikennepuolen viranomaisten kanssa 15.11.2013 Ylistaron katukaavan viranomaistyöneuvottelun yhteydessä. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kaupungin asettamat tavoitteet Asemakaavan muutoksella on tarkoitus mahdollistaa Hyllykallion Kivisaaren liikealueen kaupallinen kehittyminen yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti. Asemakaavan muutoksella luodaan mahdollisuus kaupunkirakenteen täydentämiselle ja maankäytön tasapainoiselle tehostamiselle, sekä palveluverkoston kehittymiselle. Maankäyttö- ja rakennuslain muutos, joka liittyy vähittäiskaupan erityiseen sijainnin ohjaukseen tuli voimaan vuonna 2011. Lainmuutoksessa tilaa vaativa kauppa (maatalous-, autokauppa, huonekalukauppa jne.) siirtymäkauden jälkeen lukeutuu 16.04.2015 alkaen vähittäiskaupan suuryksiköksi. Nykyisen Agrimarketin toiminta ei ole seudullista, joten asemakaavamuutoksella varaudutaan siirtymäkauden jälkeiseen aikaan osoittamalla suunnittelualue vähittäiskaupan suuryksikkö KM merkinnällä. Puistoksi varatulla alueella sijaitsee jonkin verran kunnallisteknisiä johtoja. Puistoalueella on ollut merkitystä alueen kuivatusvesien johtamisessa. Kaavan muutoksessa tutkitaan näiden järjestelyjen siirrot ja niistä aiheutuvat kulut ja rasitteet. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Maakuntakaavassa alue on maakuntakeskuksen (C/mk) ja kaupunkikehittämisen (kk) aluetta. Maakuntakaavan keskustatoimintojen alueen C/mk suunnittelumääräys kuuluu: Maakuntakeskuksen keskustatoimintojen aluetta kehitetään myös kuntien yleis- ja asemakaavoissa yhtenäisesti, joissa myös aluerajaukset ja -varaukset osoitetaan. Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja tarkempi sijoitus määritellään ja vahvistetaan kuntien yleis- ja asemakaavoissa. Kaupunkikehittämisen kohdealueen kk suunnittelumääräyksessä sanotaan: Aluetta kehitetään maakuntakeskuksena ja sitä ympäröivänä kaupunkiseutuna. Alueen valmiuksia parannetaan maakunnallisten palveluiden sijainti- ja liikenneyhteyksien solmupaikkana. Erityistä huomiota tulee kiinnittää alueella sijaitsevan matkakeskuksen ja lentoaseman sekä muun maakunnan välisten joukkoliikenneyhteyksien kehittämiseen. Kuntien yleiskaavoissa kevyen liikenteen verkostojen jatkuvuus on varmistettava. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 20(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Yleiskaavassa alue on kaupallisten palvelujen alue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Osallisten tavoitteet Etola Kiinteistöt Oy on neuvotellut Eepee-Kiinteistöt Oy:n kanssa Hyllykalliontie 6:ssa sijaitsevan kiinteistönsä myymisestä. Kiinteistökaupasta on tehty esisopimusluonnos, jonka mukaan kauppa toteutuu, kun kiinteistöt yhdistävä asemakaavamuutos on saanut lainvoiman ja Eepee:llä on mahdollisuus ostaa kiinteistöjen välinen kaupungin omistama kapea maa-alue itselleen. Eepeen laatimassa tontinkäyttöluonnoksessa mm. myytävälle maa-alueelle olisi mahdollista sijoittaa nykyiset rakennukset yhdistävä laajennusosa. Tontinkäyttöluonnoksen lähtökohtana on, että kaavamuutosalueen kaavaehdot ja tehokkuus vastaisivat ensisijaisti nykyisiä määräyksiä mm. kerrosluvun ja tehokkuusluvun osalta. Korttelialueella tapahtuvaa päivittäistavarakauppaan myyntiä ei ole tarpeen mahdollistaa 400m² enempää. Eepeen nykyisellä kiinteistöllä (96:0) tulisi mahdollistaa polttonesteen myynti. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1. Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Asemakaavaluonnos 30.1.2014 Alueelta laadittiin esitettyjen tavoitteiden, tehtyjen selvitysten ja nykyisten lähtökohtien pohjalta kaavaluonnos 30.1.2014. Kuva. Ote kaavaluonnoksesta 30.1.2014 Voimassa olevan kaavan korttelien osalle on osoitettu liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Asemakaavaluonnoksessa SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 21(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 KM-korttelialueen tehokkuus- ja kerrosluku on säilytetty samana kuin voimassa olevassa asemakaavassa (kerrosluku II, e=0,50). Puistokaista on muutettu KMkorttelialueeksi, mikä tuo mahdollisuuden kaavalliseen noin 1000 k-m²:n lisärakentamiseen. Asemakaavassa KM-korttelialueelle on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 16166 k-m², josta tällä hetkellä on rakennettu noin 6730 k-m². Kaavamuutoksella mahdollistetaan polttoaineen jakeluaseman sijoittaminen korttelialueelle. Jakeluaseman ohjeellinen sijainti on osoitettu suunnittelualueen länsireunalle. Lausunnot ja mielipiteet sekä niiden vastineet Kaavaluonnos oli nähtävillä 30.01. 14.2.2014. Luonnoksesta saatiin lausunnot Etelä-Pohjanmaan liitolta ja Etelä-Pohjanmaan Pelastuslaitokselta. Mielipiteitä saatiin 2 kpl. Etelä-Pohjanmaan liitto toteaa lausunnossaan, että asemakaava on maakuntakaavan mukainen ja ettei heillä ole huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta. Vastine Ei muutoksia kaavaan. Etelä-Pohjanmaa pelastuslaitos esittää lausunnossaan pelastusteiden huomioimisesta sekä sammutusveden järjestämistä. Vastine Pelastusteiden huomioiminen ja sammutusveden järjestäminen ei liity kaavalla ratkaistaviin asioihin vaan joko rakennusluvassa tai kunnallistekniikan suunnittelussa käsiteltäviin asioihin. Ei muutoksia kaavaan. Toisessa mielipiteessä esitetään varattavaksi liikenneympyrää Kivisaarentien ja Hyllykalliontien liittymään. Vastine Kivisaarentien, Latvalantien ja Hyllykalliontien liittymä on tällä hetkellä valoohjattu ja osaksi useampi kaistainen. Kunnallistekniikan suunnittelun näkemyksen mukaan liittymää ei voida korvata kiertoliittymällä (liikenneympyrä) alueen liikennejärjestelyjen (useampi kaistainen) vuoksi. Liittymään on tulossa lisäkaistoja ja liikenteen valo-ohjausta parannetaan. Järjestelyt eivät vaadi muutoksia Agrimarketin tonttiin. Ei muutoksia kaavaan. Niilontien asukkaan mielipiteessä esitetään huoli Pakkaajantien kautta tapahtuvasta kuorma-auto liikenteestä, jota tapahtuu vaikka alueella on ko. liikenteen estävä kielto, ja asukas esittää korttelin 4089 Pakkaajantien liittymän poistamista. Hän esittää myös huolen tulevasta näkymästä ja mahdollisista meluhaitoista. Asukas kysyy lisäksi aitaamisen mahdollisuudesta omalla tontilla, mistä asiasta hän on lähestynyt teknistä lautakuntaa ja rakennustarkastajaa sähköpostitse kesäkuussa 2013 saamatta vastausta. Vastine Pakkaajantien liittymä tarvitaan kortteliin 3090 (aiemmin kortteli 4089) tulevan huoltoliikenteen mahdollistamiseksi ja Hyllykalliontien liikenteensujuvuuden takaamiseksi. Mikäli kuorma-autoliikenteen läpiajoliikenne haittaa merkittävästi, tulisi asukkaan huomauttaa asiasta kaupungin kunnallistekniikan suunnitteluun, missä voidaan pohtia muita toimenpiteitä. Asuntokorttelin ja liikekorttelin väliin jää puistokaistat, jotka osaltaan toimivat suoja-alueena ja näköesteinä kasvillisuuden suhteen. Kaavan jatkovalmistelussa on mahdollisuus kuitenkin kiinnittää lisähuomiota tulevaan häiriöttömään rakentamiseen kaavamääräyksin. Asemakaava-alueella voi hakea toimenpidelupaa aidan rakentamiseen omalle tontille. Tiedon tarvittavista asiakirjoista ja lupamenettelystä asiasta tulee olla yhteydessä rakennusvalvontaan henkilökohtaisella käynnillä tai puhelimitse. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 22(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Täydennetään korttelin 3090 mahdollista aitaamista, istutusta ja rakennustapaa koskevia kaavamääräyksiä asuntokorttelia vasten. Tarkistukset kaavaan Täydennetään kaavamääräyksiä seuraavasti: Uudisrakentamisen yhteydessä tulee kiinnittää huomiota korkeatasoiseen rakennustapaan ja ympäristöön sopivuuteen. Kortteli 3090 tulee aidata kortteleita 4087 ja 4088 vasten. Korttelia 4087 vasten tulee istuttaa lisäksi pensaita. Korttelissa 3090 ei saa olla avovarastointia, joka heikentää kortteleiden 4087 ja 4088 viihtyisyyttä. Määräys ei koske koneita ja kalustoa Asemakaavaehdotus 24.02.2014 Saatujen kannanottojen ja tarkistettujen tavoitteiden perusteella alueelta on laadittu uusi luonnos kaavaehdotukseksi 24.02.2014. Kuva. Ote asemakaavaehdotuksesta 24.02.2014 Lausunnot ja muistutukset sekä niiden vastineet Kaavaehdotus oli nähtävillä 13.03. - 11.04.2014. Ehdotuksesta saatiin lausunnot Etelä-Pohjanmaan liitolta ja Etelä-Pohjanmaan maakuntamuseolta sekä yksi muistutus. Etelä-Pohjanmaan liitto toteaa lausunnossaan, että asemakaava on maakuntakaavan mukainen. Vastine Ei muutoksia kaavaan. Etelä-Pohjanmaan maakuntamuseo toteaa lausunnossaan, että asemakaavan vaikutus ympäristöön on vähäinen ja ettei suunnittelualueella tai sen läheisyydessä ole kulttuurihistoriallisesti merkittäviä rakennuksia tai maisema-alueita. Maakunta- SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 23(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 museolla ei ole huomautettavaa asemakaavasta. Vastine Ei muutoksia kaavaan. Yksityishenkilön muistutuksessa esitetään varattavaksi liikenneympyrää Kivisaarentien ja Hyllykalliontien liittymään. Vastine Kts vastine luonnosvaiheessa. Kaupungin kunnallistekniikan suunnittelun näkemyksen mukaan ja tämän hetkisen tiedon valossa liittymää ei korvata kiertoliittymällä. Liittymään on tulossa muita parannuksia. Kunnalistekniikan alustavan tarkastelun mukaan kiertoliittymä olisi kuitenkin mahdollista toteuttaa myös nykyisten katualuevarausten sisään, mikäli se katsotaan tarpeelliseksi. Mikäli on tarve tutkia laajempa kiertoliittymää tai muita järjestelyjä, tulee se tutkia eri kaavamuutoksessa, jossa on mukana liittymän kaikkien neljännesten korttelit. Ei muutoksia kaavaan. Kaupunginhallitus 22.04.2014 Kaupunginhallitus käsitteli ja hyväksyi kaavan kokouksessaan 22.04.2014. Kaupunginhallitus päätti esittää asemakaavaa kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 24(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1. Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Kaavamuutoksella osoitetaan Hyllykallion liikealueelle liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Kaava-alueen kokonaispinta-ala on 32 333 m 2 (3,2 ha). Kaavalla mahdollistetaan alueelle uusi vähittäiskaupan suuryksikön alue (KM), jolle on osoitettu rakennusoikeutta 16 166 krsm2 (e=0.50). Voimassa olevaan kaavaan verrattuna rakennusoikeus alueella kasvaa 1028 krsm 2. Nykyisellä asemakaava-alueella KL-alueiden rakennusoikeutta on käytetty noin 6730 krsm2. Kaavan kokonaan toteutuessa alueelle arvioidaan sijoittuvan noin 30 uutta työpaikkaa, jos mitoitusperusteena käytetään 1 työpaikka / 200 krsm 2. Liitteenä olevassa asemakaavan seurantalomakkeessa on tarkemmat tiedot alueelle muodostuvista kerrosaloista ja pinta-aloista. LIITE 3. Asemakaavan seurantalomake 5.1.2 Palvelut Kaavamuutos mahdollistaa kaupallisten palvelujen lisääntymistä 1028 k-m²:n verran, joten sen vaikutus Hyllykallion liikealueen kaupallisen palvelutarjonnan lisääntymiseen on vain vähäinen. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen on varmistettu asemakaavamerkinnöillä ja määräyksillä, jotka määrittävät mm. yhtenäistä rakennustapaa ja metsäisillä virkistysalueilla puuston säilyttämisvelvoitetta. Lisäksi alueen suunnittelua kaavan tarkoittamalla tavalla tullaan ohjaamaan rakennusvalvonnan ja kaavaosaston yhteistyöllä. Rakennustavasta on annettu kaavassa määräyksiä kts. kohta 5.5 Kaavamerkinnät ja -määräykset. Tarkemmin asemakaavamääräykset selviävät kaavakartasta. Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön KM Osakortteli 3090 on varattu liikerakennusten korttelialueeksi. Alueelle saa sijoittaa tilaa vievää kauppaa ja sallitusta rakennusoikeudesta enintään 400 krsm 2 päivittäistavarakauppaa. - Alueelle saa rakentaa enintään II-kerroksia rakennuksia. - Osakorttelissa tehokkuusluku on e = 0.50, mikä tarkoittaa 16 166 krsm 2 rakennusoikeutta. - Osakortteliin saa sijoittaa polttoaineen jakeluaseman (pj), joka on osoitettu erillisellä rakennusalalla ohjeellisesti. - Autopaikkoja tulee rakentaa vähintään 1 ap/ 30 pt-kaupan krsm 2 ja 1 ap/ 50 muu liike-krsm 2. 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Kaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Asemakaavan muutos on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukainen, koska se perustuu toimivaan aluerakenteeseen ja sillä tuetaan sen tasapainoista kehittämistä sekä elinkeinoelämän kilpailukyvyn vahvistamista hyödyntämällä olemassa olevia rakenteita. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 25(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Alue on osa taajamarakenteen sisäistä aluetta ja ei siten hajauta yhdyskuntarakennetta ja perustuu hyviin liikenneyhteyksiin. Elinympäristön laatuun on kiinnitetty huomiota asemakaavamääräyksillä. Elinympäristön laatua turvataan parantamalla alueen palvelutarjontaa. Elinkeinoelämän täydentyvät toiminnot on suunnattu olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään ja joukkoliikenneyhteyksien varrelle tai niiden saavutettaviin. Vähittäiskaupan suuryksikkö on sijoitettu tukemaan olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta, taajamarakenteen sisälle hyvin olemassa olevaan asutukseen nähden ja monipuolistamaan ja tukemaan jo olemassa olevia palveluja. Liikennöinti alueelle on mahdollista joukkoliikennettä hyödyntäen, kävellen tai pyörällä. Suurin osa asioinnista tapahtuu kuitenkin henkilö- tai pakettiautolla, koska kysymys on tilaa vievästä kaupasta. Alue on kaukolämpö- ja kunnallisteknisten verkostojen piirissä ja edistää siten kaukolämmön käyttöä. 5.4.2 Kaavan suhde lainsäädäntöön ja kaavajärjestelmän ylempiin tasoihin Vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset (MRL 9 a luku) Maankäyttö- ja rakennuslain muutos, joka liittyy vähittäiskaupan erityiseen sijainnin ohjaukseen tuli voimaan 15.04.2011. Lainmuutokseen sisältyy uutena säännöksenä vähittäiskauppaa koskevat erityiset sisältövaatimukset. Maankäyttö- ja rakennuslaki muuttui siten, että yli 2000 kem 2 oleva tilaa vievä kauppa (maatalous-, autokauppa, huonekalukauppa jne.) tulkitaan vähittäiskaupan suuryksiköksi, joka asemakaavassa edellyttää vähittäiskaupan suuryksikön merkintää (KM). Vähittäiskaupan suuryksiköiksi luetaan myös ne alle 2000 kem 2 myymälät, jotka muodostavat suurmyymäläkeskittymän. MRL:n 71 b määrittelee vähittäiskaupan suuryksikköjä koskevat erityiset sisältövaatimukset maakunta- ja yleiskaavalle. Sen mukaan on katsottava, että: 1. suunnitellulla maankäytöllä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen; 2. alueelle sijoittuvat palvelut ovat saavutettavissa mahdollisuuksien mukaan joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä; sekä 3. suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon muodostumista, jossa asiointimatkat ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitalliset vaikutukset mahdollisimman vähäiset. Suunnittelualueella on voimassa oikeusvaikutteinen maakuntakaava, jossa suunnittelualue sijoittuu keskustatoimintojen alueelle (C/mk), ja oikeusvaikutteinen yleiskaava, jossa alue on vähittäiskaupan suuryksikölle varattua aluetta (KM). Voidaan todeta kaupan laatu huomioon ottaen, että nykyisellä paljon tilaa vaativan erikoiskaupan sijainnilla (maatalouskauppa) ja sen vähäisellä täydennysrakentamisella ei ole vaikutusta Seinäjoen ydinkeskustan alueen kaupallisiin palveluihin tai niiden kehittämiseen. Kaupalliset palvelut ovat hyvin joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen saavutettavissa. Agrimarketin täydennysrakentaminen antaa mahdollisuuden lisätä Hyllykallio- Kivisaaren palveluverkkoa. Alueen nykyinen liikenneverkko mahdollistaa sujuvan liikennöinnin. MRL:n 71 c :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Suunnittelualue sijaitsee voimassa olevan maakuntakaavan keskusta-alueella, joten asemakaavamuutos täyttää MRL:n vaatimukset vähittäiskaupan suuryksikön sijoittumiselle. SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 26(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 Maakuntakaava Etelä-Pohjanmaan maakuntakaavassa alue kuuluu maakuntakeskuksen keskustatoimintojen alueeseen (C/mk) sekä on osa kaupunkikehittämisen kohdealuetta (kk). Maakuntakaavan keskustatoimintojen alueen C/mk suunnittelumääräys kuuluu: Maakuntakeskuksen keskustatoimintojen aluetta kehitetään myös kuntien yleis- ja asemakaavoissa yhtenäisesti, joissa myös aluerajaukset ja -varaukset osoitetaan. Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja tarkempi sijoitus määritellään ja vahvistetaan kuntien yleis- ja asemakaavoissa. Kaupunkikehittämisen kohdealueen kk suunnittelumääräyksessä sanotaan: Aluetta kehitetään maakuntakeskuksena ja sitä ympäröivänä kaupunkiseutuna. Alueen valmiuksia parannetaan maakunnallisten palveluiden sijainti- ja liikenneyhteyksien solmupaikkana. Erityistä huomiota tulee kiinnittää alueella sijaitsevan matkakeskuksen ja lentoaseman sekä muun maakunnan välisten joukkoliikenneyhteyksien kehittämiseen. Kuntien yleiskaavoissa kevyen liikenteen verkostojen jatkuvuus on varmistettava. Asemakaavan muutos on voimassa olevan maakuntakaavan mukainen. Yleiskaava Alueella on voimassa oikeusvaikutteinen Nurmon keskustan yleiskaava, jonka Nurmon kunnanvaltuusto on hyväksynyt vuonna 2003 ja joka on tullut kaikilta osin voimaan vuonna 2006. Yleiskaavassa suunnittelualue ja laajemmin Kivisaaren liikealue on varattu kaupallisten palvelujen alueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Asemakaavamuutoksen KM-merkintä on voimassa olevan yleiskaavan tavoitteiden mukainen. 5.4.3 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Yhdyskuntarakenne Asemakaavan muutos tiivistää yhdyskuntarakennetta ja liikenneyhteydet ovat saavutettavuuden kannalta hyvät. Kaupunkikuva Kaavamuutoksen vaikutus kaupunkikuvaan on vähäinen. Kaupunkikuva kehittyy hieman rakennetumman ja kaupunkimaisemman ympäristön suuntaan. Asemakaavamääräyksin on pyritty saavuttamaan uudisrakentamiselta korkeaa laatutasoa ja hyvää ympäristöä. Palvelut Asemakaavamuutos tukee alueen kaupallisten palvelujen kehittymistä. Alueen nykyiset palvelut säilyvät. Palvelutarjonta kasvaa pääosin tilaavievän ja muun erikoiskaupan osalta. päivittäistavarakaupan palvelut lisääntyvät jonkin verran. Alueen läheisyydessä asuu noin 1100 asukasta 0,5 km, noin 6470 asukasta 1,5 km ja hieman alle 40 000 asukasta 5 km säteellä. Alue on saavutettavissa hyvin kävellen tai pyöräillen. Työpaikat, elinkeinotoiminta Kaavamuutoksen vaikutus työpaikkojen lisääntymiseen on vähäinen. Liikenne Kaavamuutoksen vaikutus liikenteen määrään on vähäinen. Tekninen huolto Alue on kaukolämpö-, vesi- ja viemäriverkoston piirissä, joten kaavamuutos ei aiheuta tarvetta uusien kunnallisteknisten järjestelmien rakentamiseen. Rakentamis- SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 27(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 kustannuksia aiheuttavat vain vähäiset muutostyöt, kuten nykyisellä puistoalueella sijaitsevan vesijohtolinjan siirtäminen. Muutostöiden kustannuksista vastaa kaavamuutoksen hakija. Asemakaavan muutosalueella olevalla puistoalueella kulkee putkitettavaksi muutettava avo-oja, jotka merkitään kaavaan maanalaisten johtojen alueeksi. Johtoalueet on otettava huomioon niiden päälle rakennettavien rakennusten suunnittelussa. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Kaavamuutos ei sinällään aiheuta uusia häiriötekijöitä muutoin kuin lisäämällä jonkin verran alueen liikennöintiä. 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset 5.7 Nimistö Kaavassa on annettu määräyksiä, jotka koskevat rakennustapaa ja uudisrakentamisen sovittamista rakennettuun ympäristöön. Kaavamääräykset ovat tarkemmin asemakaavakartan määräysosassa. Alueen nimistö säilyy ennallaan. 5.7 Kaavatalous 5.7.1 Yleistä Suunnittelualue sijaitsee Hyllykallion kaupunkirakenteessa, joten aluetta palvelevien katujen ja muun verkoston toteuttaminen hyödyntää nykyistä verkostoa ja on siten kestävän kehityksen tavoitteiden mukainen. Kaupunki saa tonttikauppojen kautta korvauksen, jota käytetään mm. alueen katu- ja kunnallistekniikan verkoston täydentämiseen. 5.7.2 Rakentamiskustannukset Alueella on valmiit kunnallistekniikan verkostot. Kustannuksia syntyy lähinnä vesihuollon verkostojen muutostöistä. Kaupungin rakentamisvelvoitteet rajoittuvat vesihuollon verkostojen muutostöihin. Rakentamiskustannuksia ei ole vielä arvioitu. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Alueen toteuttaminen alkaa kaavan saatua lainvoiman Etelä-Pohjanmaan osuuskaupan rakentamisaikataulujen ja suunnitelmien mukaan. Alueen kunnallistekninen verkosto on valmiina. Korttelialueella kulkevien johtojen mahdollisesta siirrosta vastaa Etelä-Pohjanmaan osuuskauppa. Siirroista tulee sopia kaupungin kunnallistekniikan ja johtojen omistajien kanssa. Alueesta on esitetty havainnekuva liitteessä 4. LIITE 4. Havainnekuva SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
Asemakaavan muutos, kortteli 3090 (osa) 28(28) 52. kaupunginosa, Hyllykallio 24.02.2014 7 ASEMAKAAVAN LAADINTA 7.1 Käsittelyvaiheet Asemakaava on laadittu Seinäjoen kaavoitusyksikössä virkatyönä. Seinäjoen kaupungin kaavoitusyksikössä kaavan valmistelusta ovat vastanneet yleiskaavaarkkitehti Jyrki Kuusinen ja kaavoitusarkkitehti Veli-Matti Prinkkilä. 10.04.2013 Tekninen lautakunta päätti käynnistää kaavamuutoksen 30.01.- 14.02.2014 Kaavaluonnos ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävillä 03.03.2014 Kaupunginhallitus hyväksyi kaavaehdotuksen nähtäville 13.03. - 11.04.2014 Kaavaehdotus virallisesti nähtävillä 22.04.2014 Kaupunginhallitus hyväksyi asemakaavan valtuuston hyväksyttäväksi 28.04.2014 Kaupunginvaltuusto hyväksyi asemakaavan SEINÄJOEN KAUPUNKI Kaavoitus ja kaupunkisuunnittelu 24.02.2014 Täydennykset 22.04.2014 Jyrki Kuusinen Yleiskaava-arkkitehti Hilkka Jaakola Kaavoitusjohtaja SEINÄJOEN KAUPUNKI, Kaavoitus- ja kaupunkisuunnitteluyksikkö
SEINÄJOEN KAUPUNKI Seinäjoen vähittäiskaupan selvitykset Raporttiluonnos FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P22981