Kunnan maapolitiikasta Mäntsälän kunnanvaltuusto 19.4.2010 Toimialajohtaja Jyrki Mattila Hyvinkään kaupunki
KEHITYSKÄYTÄVÄT Greater Helsinki Vision 2050 EMERALD WSP Finland Oy
MAANKÄYTÖN STRATEGIA Vihervirtaukset Tiivis Metropoli Kehyskaupungit ja maaseutu Greater Helsinki Vision 2050 EMERALD WSP Finland Oy
Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtionneuvoston hyväksymä ohjausväline maankäytön suunnittelulle Yhdyskuntarakenteen eheyttäminen ja liikennemäärien hillintä Suunnittelu, hajarakentaminen Joukkoliikenne, kevyt liikenne Alueidenkäytön energiakysymykset Energian säästö, uusitutuvat lähteet, kaukolämmön käytön edistäminen Ilmastonmuutokseen sopeutuminen Tulvavaara-alueet, lisääntyvät myrskyt Helsingin seudun asuntotuotanto, liikenne ja maankäyttö Väestönkasvun haasteet, tonttimaan riittävyys asuntotuotannolle, Joukkoliikenne, erityisesti raideliikenne
Käytännön maa- ja kaavoituspolitiikka Helsinginseudulla Kuntien yleiskaavatilanne Asemakaavoitus/ oma/konsultit/kilpailut Raakamaanhankinta Maanhankintakeinojen käyttö Maankäyttösopimusten käyttökohteet Maankäyttöpolitiikan mittarit Suunnitelmallisuus, tonttitarjonta, talous Asemakaava-alueiden ulkopuolinen rakentaminen Tonttien luovutuspolitiikka
Maapolitiikka Maanhankintaa, luovutusta,sopimuksia edistää asunto-, elinkeino- ja ympäristöpolitiikan toteuttamista mahdollistaa kaavoituksen toteutumisen taloudellisesti
Maapolitiikka ja maankäyttöpolitiikka osana kunnan keskeisiä strategioita Kuntasuunnittelu ympäristöpolitiikka Asuntopolitiikka Elinkeinopolitiikka Maapolitiikka Maankäyttöpolitiikka Asemakaavoitus Yleiskaavoitus
Valtion ja Helsingin seudun kuntien välisen aiesopimuksen tuotantotavoitteet
Aiesopimuksen kunnat Uusi asemakaavoitettu kerrosala ympäristöhallinnon KATSE-seurantatietojen mukaan tavoite² 2004 2005 2006 2007 2008 31.12.2009 ka ka tavoitteesta % Pääkaupunkiseutu Helsinki 500 000 334843 299065 274484 296 766 379813 431876 336 141 67,2 Espoo 250 000 427586 86430 471830 109 785 169717 322956 264 717 105,9 Vantaa 200 000 19944 169227 134799 13 739 201292 223369 127 062 63,5 Kauniainen 6 000 2375-12 13416 220 3900 19235 6 522 108,7 yhteensä 956 000 784748 554710 894529 420 510 754722 997436 734 443 76,8 Kuuma-kunnat Järvenpää 60 000-2816 76 13095 8 439 22803 19380 10 163 16,9 Kerava 57 600 16195 127702 3002 11 862 2957 6068 27 964 48,5 Mäntsälä¹ 32 400-307 34492 0 21 067 12981 2840 11 846 36,6 Nurmijärvi 48 000 42251 6375-1776 2 656 18543 4460 12 085 25,2 Pornainen 14 400 13140 0 1808 66 026 0 0 13 496 93,7 Tuusula¹ 48 000 61390 29701 59371 6 987 43771 33969 39 198 81,7 yhteensä 260 400 129853 198346 75500 117 037 101055 66717 114 751 44,1 Kuntaryhmä Neloset Hyvinkää¹ 39 600 51888 23750 9815 57 697 91375 1320 39 308 99,3 Kirkkonummi¹ 57 000 59580 92929 8961 85 557 52057 0 49 847 87,5 Sipoo 1 48 000 0-379 0 0 2310 51752 8 947 18,6 Vihti 42 600 13259 240 18621 31 362 6112 13985 13 930 32,7 yhteensä 187 200 124727 116540 37397 174 616 151854 67057 112 032 59,8 Helsingin seutu yhteensä 1 403 600 1039328 869596 1007426 712 163 1007631 1131210 961 226 68,5
Kaavoitettu uusi kerrosala asunnoiksi muutettuna 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 koko seutu PKS muu seutu tavoite 2004 2005 2006 2007 2008 31.12.2009
RAKENTAMISEN TOTEUTUS maapolitiikka kaavoitus kunnallistekniikka
Asemakaavan toteuttamisvaihtoehtoja Kunta kaavoittaa yksityistä maata, tekee kunnallistekniikan, maanomistaja myy tontit, ei tehdä mitään sopimuksia Kunta hankkii ostamalla tai lunastamalla raakamaan ennen asemakaavoitusta, tekee kunnallistekniikan, myy tontit Kunta tekee maankäyttösopimuksen, jossa toteutuksen kustannuksia ja hyötyjä jaetaan kunnan ja maanomistajan kesken Kunta kaavoittaa yksityistä maata, rakentaa kunnallistekniikan, perii kehittämiskorvauksen ja yksityinen maanomistaja myy tontit
Hyvä maapolitiikka kasvavassa kunnassa Aktiivista Virkamiehet poliitikot Tulos: Maata riittävästi oikeista paikoista oikeaan aikaan
Maa hankittava 5-10 vuotta ennen käyttöä ohjausvaikutus, yhdyskuntarakentamisen ketju linjakkuus, johdonmukaisuus, oikeudenmukaisuus taloudellisesti järkevää hinnoittelu sopimukset
Valta Vastuu Vastuu Valta
YHDYSKUNTARAKENTAMISEN PALVELUKETJU YLEISKAAVA RAAKAMAANHANKINTA kauppa, lunastus, etuosto ASEMAKAAVOITUS MAANKÄYTTÖSOPIMUS KEHITTÄMISKORVAUS KIINTEISTÖMUODOSTUS KUNNALLISTEKN.SUUNNITTELU KUNNALLISTEKNIIKAN RAKENTAMINEN TONTTI ja yleiset alueet
Tarkoitus Esimerkki Hyvinkäältä 10 v rakentamisohjelma tasainen tonttitarjonta, pitkäjänteisyys konkreettinen päätöksenteko sisäinen toiminta, yhdyskuntarakentamisen palveluketju
Lähtökohdat Väestöennuste ( kv) kaupungin maille 60 % uudisrakentamisesta 75 Ao-tonttia/v 100-150 asuntoa rivi- ja kerrostaloihin sopeuttaminen kysyntään ja talouden mahdollisuuksiin
Kunnallistekniikan tarpeet Vanhan katu- ja vesihuoltoverkoston saneeraus Liikenteen kytkennät ( liittymät, sillat, isot väylät) Uudisrakentaminen asuntoalueet työpaikka-alueet keskusta ja yleisten rakennukset
Kunnallistekniikan kustannuksia katu- ja vesihuolto omakoti 25.000-35.000 / tontti (asunto) rivi- ja kerrostalo 5000-6000 /asunto
Pientaloalueen kustannukset KUNNALLISTEK- NIIKKA 65 % Kunnallistekniikka 65 % Menot MENOT Maanhankinta 29 % MAANHANKINTA 29 % kaavoitus jne. 6 % KAAVOITOTUS JNE. 6 %
OHJELMAN TARKOITUS JA SISÄLTÖ ohjaa asuntotuotantoon tarkoitetun maankäytön toteuttamisketjua. maanhankinta, kaavoitus, kunnallistekniikan suunnittelu ja rakentaminen sekä tonttien luovutus riittävän tonttivarannon ylläpito lähtökohta palvelutuotannon järjestämiselle ohjelmassa käsitellään asuntorakentamista (omakoti-, rivi- ja kerrostalorakentamista) lähinnä kaupungin luovuttamille tonteille maankäyttösopimuksilla toteutettavia asuntotuotantoon osoitettuja yksityisten omistuksessa olevia kaavamuutosalueita tarkistetaan vuosittain siten, että jakson neljä ensimmäistä vuotta on arvioitu loppuvuosia tarkemmin.
LÄHTÖKOHDAT kaupungin asuntopoliittinen ohjelmaluonnos vuosille 2010-2013, joka on parhaillaan nähtävillä kaupunginvaltuuston 27.11.2006 hyväksymä väestötavoite vuodelle 2030-53 300 asukasta, jonka tarkistus on käynnissä kaupunginvaltuuston 2006 hyväksymä vuotuinen tontinluovutustavoite - 90 kpl valtion ja Helsingin seudun 14 kunnan välinen asuntopoliittinen aiesopimus Hyvinkään kiintiö 330 asuntoa vuodessa josta vuokra-asuntotuotannon osuus vähintään 20% asuntomessut vuonna 2013 Yli-Jurvan alueella Kaupunginvaltuuston 7.9.2009 Hyväksymä Hyvinkään energia- ja ilmastostrategia 2009-2016 ja energiatehokkuusohjelma 2009-2013. tonttien kysyntään vaikuttavat muut tekijät, kuten talouden tämän hetkinen taantuma
TOTEUTUNEET TONTINLUOVUTUKSET 1990-2009 OMAKOTITONTIT MYYDYT OMAKOTITONTIT kpl VUOKRATUT OMAKOTITONTIT kpl 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kpl
TOTEUTUNEET TONTINLUOVUTUKSET 1990-2009 YHTIÖMUOTOINEN ASUNTOTUOTANTO MYYDYT TONTIT; ASUNTOJA VUOKRATUT TONTIT; ASUNTOJA 250 200 150 Kpl 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
KYTÄJÄ - ISOKYLä AO 64 KT valmis ASUNTOALUEET TIILIRINNE AP 70 as KT valmis Kaupungin luovuttamina rakentuvat tontit Maankäyttösopimuksin rakentuvat tontit KRAVUNARKUNMÄKI I AK-AP 150 as KT 2011-2013. NUMMENMÄKI AO 274, AK-AP 250 as KT 15 TIENHAARANKATU AO 7, AP-AK 130 KT valmis KANKURINKULMA AR-AK 154 KT valmis KUUTAMOPUISTO AP-AR-AK 168 KT valmis MANSIKKAMÄKI AK+AP 154 KT valmis ASUNTOMESSUALUE AO 32 AK-AP 80 as KT 11-12 2010-2019 KENRAALINKULMA AO 50 KT valmis TEHTAANKULMA AK 373 as KT 12 YLI-JURVA KESKUSTA AP-AK 208 as KT 11-12 TANSSIKALLION ITÄOSA II AO 63 kpl KT 10-11 AO- TONTTIEN LUOVUTUS 2010: Kenraalinkulma 40* 2011: Kenraalinkulma 12 ja Tanssikallion itäosa II 63. Asuntomessualue AO I erä 75 + asuntomessualue AO I erä 2012: Asuntomessualue AO II erä 2013: Kravunarkunmäki III IV AO-alueet yht 75 ** 2014: Kravunarkunmäki III + II yht 63** -* arvio tonttien menekistä -** sähkölinjan siirto? -** kunnallistekniikan rakentaminen 2012-2013 (haitta asuntomessuille?) KRAVUNARKUNMÄKI III IV AO 52 +48 AK+AP 180 KT 12-13
KRAVUNARKUNMÄKI Asuntomessualue AO 32 kpl Kravunarkunmäki II AO 52 kpl Kravunarkunmäki III AO 48 kpl Kravunarkunmäki IV AO 38 kpl Yhteensä AO 138 + 32 kpl KRAVUNARKUNMÄKI IV AO 38 kpl KRAVUNARKUNMÄKI III AO 48 kpl ASUNTOMESSUALUE AO 32 kpl KRAVUNARKUNMÄKI II AO 52 kpl
TOTEUTTAMINEN / OMAKOTIRAKENTAMINEN vuosi alue kpl kustannukset tulot 2010 Kenraalinkulma 40 0,0 2,0 milj. 2011 Kenraalinkulma 12 0,0 0,5 milj. Tanssikallion itäosa II 63 1,9 milj. 3,0 milj. Asuntomessualue n. 26 1,2 milj. 1,3 milj. yhteensä 75 + 26 3,1 milj. 4,8 milj. 2012 Asuntomessualue n. 6 0,6 milj. 0,5 milj. 2013 Kravunarkunmäki III-IV 75 2,5 milj. 3,8 milj. 2014 Kravunarkunmäki III+II 63 1,9 milj. 3,0 milj. 2015 > Yli-Jurva + Nummenmäki / 75 2,5 milj. 3,8 milj. Kustannuksissa on mukana myös katujen viimeistelykustannukset sekä puistojen ja puistoteiden rakentamiskustannukset, jotka ovat noin 25-35 % kokonaiskustannuksista. Kustannukset eivät sisällä alueiden toteuttamiseen liittyviä kynnyskustannuksia.
TOTEUTTAMINEN YHTIÖMUOTOINEN RAKENTAMINEN Yhtiömuotoiseen tuotantoon tarkoitettuja tontteja on luovutettuna tai varattuna noin 180 asuntoa varten. Näistä ARA-tuotantoon on varattuna 4 tonttia vuosille 2010 2011, joilla asuntoja on noin 170 kpl. lisäksi kunnallistekniikan piirissä on noin 500 asuntoa vastaava tonttimäärä lähimmän kolmen vuoden jaksolla arvioidaan yhtiömuotoisten tonttien myynnistä saatavan tuloja keskimäärin 2,0 milj. / vuosi kustannukset ovat vuosittain noin 1,0 milj. /vuosi ALUEET, JOILLE YHTIÖMUOTOISIA TONTTEJA TOTEUTETTAVISSA Kruununmaa, heti Kuutamopuisto, heti Kankurinkulma, heti Mansikkamäki, heti Ylijurvan keskusta / Kravunarkunmäki 2011 alkaen Nummenmäki 2015 jälkeen
MAANKÄYTTÖSOPIMUKSET / YKSITYINEN TONTTIVARANTO Kytäjä alueen kunnallistekniikka on valmistunut vuonna 2007 tonttien luovutus ajoittunee vuosille 2008-2012. vapaana noin 50 AO-tonttia. Tiilirinne kunnallistekniikka valmis alueelle tulee arviolta noin 70 pientaloasuntoa yksi kohde alkanee 2010 mennessä. sopimuksen mukaan toteutus vuoteen 2012 mennessä Tienhaarankadun alue arviolta noin 130 kerros- ja pientaloasuntoa sekä seitsemän AO-tonttia. kunnallistekniikka vaiheittain vuoteen 2012 mennessä asunnot valmistunevat vuosien 2010 2013 välillä. Keskustan liikekorttelit keskustan kehittämishankkeisiin sisältyy noin 170 kerrostaloasuntoa
TONTTIEN VARAAMINEN ERITYISRYHMIEN TARPEISIIN esteettömyys palvelujen läheisyys osa normaalia tonttituotantoa huomioidaan tontinluovutusperiaatteissa Mm. Kankurinkulman alue soveltuu ydinkeskustan tuntumassa olevana senioriväestön ja vammaisten asumistarpeisiin Keskustan kehittämishankkeisiin sisältyvä asuntotuotanto palvelee senioriväestöä ja muuta palvelujen läheisyyttä tarvitsevaa väestönosaa Vuonna 2010 toteutuva Martinkaari-hanke Martin keskustaan sisältää vanhusten sekä vammaisten asuntoja että nuorisoasuntoja. Vireillä oleva Tehtaankulman alueen kaavahanke tulee palvelemaan hyvin myös senioriväestön tarpeita
HYVINKÄÄN MAAOMAISUUS osto/myynti euroina 1997-2006 Vuosi Osto Myynti maaom. ha 2000 966 474 1 777 655 3080 2001 218 182 4 980 187 2002 897 121 2 034 913 2003 928 449 6 375 406 2004 911 740 3 961 895 2005 477 685 6 850 346 2006 1 222 580 11 973 887 2007 749 515 5 953 229 2008 964 502 4 200 747 2009 1 192 201 2 758 188 3512 yhteensä 8 528 449 50 866 453 keskiarvo/vuosi 852 845 5 086 645 maaomaisuuden lisäys ha 432 HYVINKÄÄN MAAOMAISUUS osto/myynti euroina 2000-2009 14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 Osto Myynti 4 000 000 2 000 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Kaupungin maanomistus
Yhdeksän teesiä 1) Maanhankinta on tärkeämpää kuin myynti 2) Neuvottelussa onnistuu, jos on hyvä asema maareservi poliitikkojen tuki toinen osapuoli tietää kunnan linjan aikaisempien päätösten linjakkuus kaikki keinot käytössä oikeaan aikaan
3) Kaavoita kunnan maille mitä vaikeampi tilanne, sitä tärkeämpää kaikki maapolitiikassa menestyjät tekevät näin 4) Raakamaat hankittava kunnalle 5) Maankäyttösopimukset kaavamuutoksissa 6) Lunastusta käytettävä,ennen kuin tehdään huonoja esimerkkejä 7) Rakennusoikeus ei ole ilmaista 8) Vastuu maapolitiikasta on kunnalla itsellään 9) Linja syntyy vain oikeista päätöksistä
Kunnan kaksoisrooli taloudellisuus tehokkuus nopeus kilpailukyky demokratia sosiaaliset perusteet perinteet vuorovaikutus yksilön tarpeet oikeudenmukaisuus, yhdenvertaisuus, yleinen etu
Raakamaanhankinta Vaikutus Ohjaus ( kasvualueet) Suunnitelmallisuus, ajoitus Talous Tasapuolisuus Käyttötilanteet Yhdyskunnan laajeneminen uusille alueille ( I-asemakaava) Menetelmät Sopimusperusteiset: kauppa, vaihto Lakiin perustuvat: lunastus, etuosto
Onnistumisen edellytykset maanhankinta on aktiivista ( virkamiehet, poliitikot, määrärahat) yhteistyö maa- ja kaavoituspolitiikan kesken on hyvää yleiskaavoitus, lupapolitiikkataajaman laajentumisen esteet maanhankinta tehdään ajoissa 5 10 v ennen suunniteltua rakentamista kunnalla on hyvä maareservi myös lakiin perustuvat keinot ovat käytettävissä ja niitä myös käytetään Tasapuolisuus ja linjakkuus maan hinnoittelu suhde maankäyttösopimuksiin
Maankäyttösopimukset Tarkoitus kunta ja maanomistaja sopivat yhdyskuntarakenteen kannalta tarkoituksenmukaisen alueen asemakaavoittamisesta aiheutuvien oikeuksien ja velvoitteiden ( kustannusten ja hyötyjen) jakamisesta sekä alueen rakentamisen ajoituksesta Maakäyttösopimustyypit aluerakentamissopimukset kauppaa edistävät sopimukset asemakaavan muutokseen liittyvät sopimukset Kaksivaiheinen sopimus käynnistämissopimus varsinainen maankäyttösopimus
Maankäyttösopimuksen arviointi kunnan näkökulmasta Käyttötilanteet kaavamuutokset/raakamaa-alueet Sopimusalueiden määrä suhteessa koko kaupungin rakentamiseen kaupungin vapausasteet Sopimusalueen koko ja ajallinen kesto Sopimuksen valmistelu edellyttää hyvää kaavallista ja kunnallisteknistä valmistelua
maankäyttösopimuksen arviointi ( jatkoa) Vaikutus maapolitiikan hoitoon jatkossa Raakamaan hankinta maanomistajien keskinäinen tasapuolisuus yhdyskuntarakentamisen rahoitus Kilpailuttaminen/monopolitilanteet Sopimusten ehdot ratkaisevat vaikutukset
Vaikutus maan hintaan ja talouteen OSAPUOLET asukkaat kuntalaiset tulot ja menot maanomistaja
raakamaa vaikutus maan hintaan, kunta A (rakennuspaikka 30 /m2) maa-ja metsätal.hinta 0,6 /m2 raakamaa 2 /m2 raakamaan hinta 3,3 kertaa maa-ja metsätal. maan hinta hintasuhde 7 % sopimus 50/50 maa- ja metsätal.maa 0,6 /m2 - sopimushinta 7,5 /m2 - sopimushinta 12,5 kertaa maa- ja metsätal.maanhinta hintasuhde 25 %
vaikutus maan hintaan, kunta B (rakennuspaikka 90 /m2) raakamaa maa-ja metsätal.hinta 0,6 /m2 raakamaa 6 /m2 raakamaan hinta 10 kertaa maa-ja metsätal. maan hinta hintasuhde 6 % (raakamaa/tontti) sopimus 50/50 maa- ja metsätal.maa 0,6 /m2 - sopimushinta 22,5 /m2 - sopimushinta 37,5 kertaa maa- ja metsätal.maanhinta hintasuhde 25 % (raakamaa/tontti)
Maapolitiikan erot, esimerkki Tarvitaan 30 ha raakamaata vuodessa, josta rakennusmaaksi 15 ha eli 150.000 m2 Oletukset kunnassa A raakamaa 2 /m2, tontti 30 /m2 kunnassa B raakamaa 6 /m2, tontti 90 /m2 sopimusperiaatteet 50/50, kunta rakentaa kunnallistekniikan
Kunta A Tulot Menot erotus Rahoitus kunn.tekn. A (hankinta) 4,5 M 0,6 M 3,9 M 26 /tonttim2 A (sopimus) 2,25 M 0 2,25 M 15 /tonttim2 A (hankinta) 1,65 M /v 11 /tonttim2 -A(sopimus)
Kunta B Tulot Menot erotus Rahoitus kunn.tekn. B (hankinta) 13,5 M 1,8 M 11,7 M 78 /tonttim2 B (sopimus) 6,75 M 0 6,75 M 45 /tonttim2 B (hankinta) 4,95 M /v 33 /tonttim2 -B(sopimus)
Kunnallistekniikan investoinnit 2006 Uudisrakentaminen Kadut, puistot, sillat 5,0 M vesihuolto 2,0 M yhteensä 7,0 M Korvausinvestoinnit Kadut, sillat puistot 1,9 M vesihuolto 1,5 M yhteensä 3,4 M
Kunnan maapolitiikan mittarit Talous Vuositulot ( 3 viime vuoden ka) Vuosimenot ( 3 viime vuoden ka) Maan myynti 5,7 M Maan vuokra 0,7 M Maankäyttösopimus 0,4 M Maanomaisuuden lisäyksen arvo (+/-) 0,6 M Maanhankintamenot 0,8 M Kunnallistekniikan uudisrakentaminen 6,0 M kohdennetut henkilöstö yms. menot 1,0 M Yhteensä 7,4 M Yhteensä 7,8 M
80000 60000 40000 tontin hinta kunnallistekniikan kustannus 20000 maaseutu kunta kasvu kunta
Päätelmiä Laskelmat eri vaihtoehtojen välille ja niiden esittely myös päättäjille Kuntatalouden tila edellyttää edullisten vaihtoehtojen etsintää Jos maankäyttösopimuksia tehdään raakamaaalueille tulee maanomistajan saaman rakennusoikeuden arvo olla samaa luokkaa kuin alueen arvo raakamaana. Esimerkkitapauksissa luokkaa 15 % alueen rakennusoikeudesta. Erot kärjistyvät merkittävästi, kun rakennusoikeuden arvo kasvaa.
Maapolitiikka yhdyskuntarakenteen suunnittelussa ja toteuttamisessa TEHTÄVÄT AIKA Ympäristön seuranta ja kartoitus Vaapaaehtoinen maanhankinta Katualueen ilmaisluovutus Etuostot Lunastaminen Yleiskaavoitus Kehittämisaluemenettely Asemakaavoitus Käynnistämissopimus Maankäyttösopimus Kehittämiskorvausmenettely Kunnallistekniikan suunnittelu Kiinteistönmuodostus Kunnallistekniikan rakentaminen Tontinluovutus Rakennuslupa- ja valvonta Rakentaminen Yleisten alueiden rakentaminen Rakentamiskehotus Korotettu kiinteistövero Maankäyttöpolitiikka Kaavan toteutumista edistävät maapolitiikan keinot Yleiskaavoitus Asemakaavoitus Rakentaminen
Raakamaa Kauppa Lunastus Kaavamuutos Maankäyttösopimus Kehittämiskorvaus
Esimerkki maata 12,5 ha, jonne kaavoitetaan 50 tonttia Arvo maa-metsämaana 0,6 E/m2 => 75.000 E Arvo raakamaana 2 E/m2 => 250.000 E kauppa- ja lunastushinta Arvo sopimusmaana 50 % rak.oikeudesta => 25 tonttia a` 30.000 E 750.000 E eli 6 E/m2
Valintatilanne A B A kauppa raakamaan hinnalla 2 E/m2 => 250.000 E B ei tee kauppaa, vaatii sopimusta 50 % rak.oikeudesta => 750.000 E eli 6E/m2
Kunnan vaihtoehdot Kunta tekee A:n kanssa kaupan B:n kanssa 1) Odottaa Alueen toteutus viivästyy oltava muualla reserviä yhdyskuntarakenne heikkenee, kustannukset lisääntyvät + tasapuolisuus säilyy + hintatasoon ei hyppäystä
2)Tekee maankäyttösopimuksen + Yhdyskuntarakenne säilyy + toteutus voidaan varmistaa - tasapuolisuus ei toteudu - kunnan/uusien asukkaiden kustannukset lisääntyvät - raakamaan osto vaikeutuu ja hintataso nousee
3) Kunta päättää lunastaa - Poliittisesti usein vaikea ratkaisu - saattaa viedä aikaa + Tasapuolisuus toteutuu + Kunta saa kasvatettua maareserviä + maanhintataso selviää + helpottaa neuvotteluja jatkossa
HYVINKÄÄN MAANKÄYTTÖPERIAATTEET Raakamaan hankintaperiaatteet Yleiskaavassa osoitetuilta laajentumissuunnilta hankitaan raakamaa ensisijaisesti vapaaehtoisin kaupoin 5-10 vuotta ennen alueiden käyttöönottoa. Tarvittaessa käytetään myös lunastusta ja etuostoa. Yleissuunnittelun merkitys Yleiskaava pidetään ajan tasalla ja yhdyskunnan kasvusuunnilla estetään suunnittelematon lisärakentaminen. Kaupungin omistamille alueille laaditaan kerran vuodessa päivitettävä 10 vuoden asuntorakentamisohjelma, jossa mukautetaan tonttituotanto (maanhankinta, asemakaavoitus ja kunnallistekniikan rakentaminen) väestötavoitteen ja asumisodotusten mukaiseksi. Kaavoitusperiaatteet Kaupunki kaavoittaa ensimmäiset asemakaavat pääasiassa omistamilleen maille. Sopimuspolitiikka Asemakaavan muutoksissa käytetään maankäyttösopimuksia. Sopimuskorvauksilla tulee vähintään voida kattaa muutoksesta aiheutuvat yhdyskuntarakentamisen kustannukset. Muutoin oikeudet ja velvollisuudet jaetaan kaupungin ja maanomistajan kesken.
Tontinluovutus ja markkinointi Asuntotontit luovutetaan nykyisessä markkinatilanteessa pääasiassa myymällä, yritystontteja sekä myydään että vuokrataan. Suuren omakotitonttien kysynnän takia tontinsaajat arvotaan. Tonttien myyntituloilla katetaan maanhankinta ja sisäisen kunnallistekniikan kustannukset. Hintataso omakotitonteilla on 70-80 % yksityisten välisten kauppojen hinnoista. Omakotitonttien markkinointi Etuovi, messut jne. Yhtiömuotoisia tontteja luovutetaan usealle rakennusalan toimijalle. Valituissa kohteissa järjestetään hinta- ja laatukilpailuja asuinympäristön ja kaupunkikuvan kehittämiseksi. Yritystonttien markkinointi hoidetaan nettisivujen ja kumppanuussopimusten kautta. Kuka kaavoittaa Kaupunki laatii uusien alueiden asemakaavat. Pienialaisissa asemakaavamuutoksissa perustuu kaava usein hakijan laatimaan korttelisuunnitelmaan tai vastaavaan. Maanomistaja vastaa maaseutualueilla osayleiskaavassa osoitettujen taajama-alueiden asemakaavan luonnosvaiheen suunnittelusta. Asemakaavaehdotus laaditaan kuitenkin kaupungin toimesta. Haja-asutusalueen rakentamisen ohjaus Maaseutualueiden rakentamista ohjataan oikeusvaikutteisten osayleiskaavojen perusteella. Ne pyrkivät ohjaamaan rakentamista viidelle nimetylle kyläalueelle ja edullisuusvyöhyke-vertailussa edullisimmiksi osoitetuille alueille. Osayleiskaavojen tavoitteena on myös jakaa ns. hajarakennusoikeus tasapuolisesti eri maanomistajien kesken.
Miksi Kunnan maanomistus on tärkeää? Yhdyskuntarakentamisen hallinta ja ohjaus on helpompaa Asemakaavoitus helpottuu ja nopeutuu Yhdyskuntarakentamisen rahoitus tulee oikeudenmukaisemmaksi Maanomistajien yhdenvertaisuus toteutuu paremmin Kunnan omistukseen jää joka tapauksessa puolet asemakaava-alueen maasta Maankäyttösopimusneuvottelut helpottuvat Maapolitiikassa menestyneet kunnat ovat huomanneet tämän
Taajaman laajentumisen esteet Taajaman kasvusuunta