Poikkeamislupa 454 Monolan kylän tilasta Lampola I RN:o 1:52 (405-454-1-52) muodostettavalle määräalalle K/1255/10.03.00.02/2017 Esittelijä: Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialajohtaja Leimi Pasi puh. 040 740 1643 Valmistelija/lisätiedot: puh. Kaupunginarkkitehti Pimiä Maarit 040 653 0745 Kaavasuunnittelija Kettunen Matti 040 484 9745 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Liitteet 1. Asemapiirros 405-454-1-52 2. Maakuntakaavaote 405-454-1-52 3. Naapurin huomautukset kartta 405-454-1-52 4. Ote osayleiskaavasta 405-454-1-52 5. Pohjapiirustukset 405-454-1-52 6. Sijaintikartta 405-454-1-52 7. Poikkeamistilannekartta 405-454-1-52 Hakemusasiakirjat ovat nähtävänä kokouksessa. Kotijärven ranta Oy hakee MRL 171-174 :n mukaista lupaa rakennuksen käyttötarkoituksen muutokseen 454 Monolan kylän tilasta RN:o 1:52 (405-454-1-52) muodostettavalle määräalalle. Muutoksen kohteena on entinen Lappeen maamieskoulu, osoitteessa Monolantie 103. Rakennuksen pääkäyttötarkoitukseksi on merkitty opetustoiminta. Rakennuksen pohjoispäädyn 1. krs, 2. krs ja ullakkokerros ovat vakituiseen asumiseen tarkoitetut osat, joissa on vuokra-asuntoja. Rakennuksen muun osan käyttötarkoitus muutetaan majoitustoiminnaksi ja niihin liittyviksi pesula- ja ravintolatoiminnoiksi sekä toimistotiloiksi. Rakennuksen koko on 2441 k-m 2. Muodostettava määräala on 3,1 hehtaaria. Tilan Lampola I kokonaispinta-ala on 3,87 ha. Hakemus ja perustelut Hakija on hankkinut tilasta Lampola I määräalan, jolle haetaan lupaa entisen koulurakennuksen pääkäyttötarkoituksen muuttamiseksi nykyisestä asuinkäytöstä majoitustoiminnaksi (hostelliksi). Vakituiseen asumiseen tarkoitetut rakennuksen pohjoispäädyn osat säilytetään asuntoina.
Hostelliksi on tarkoitus muuttaa 2. kerroksen 14 huonetta ja kerroksen pesuhuoneet ja wc:t otetaan hostellin käyttöön. Samaan kerrokseen tulevat myös henkilökunnan toimistotilat. Ruokasalina toimii entinen koulun ruokala 1. kerroksessa ja keittiönä koulun entinen keittiötila aputiloineen. Kellariin tulee pesula aputiloineen entisille paikoilleen. Rakennuksen rakenteisiin tai huonekokoihin ei tule muutoksia. Jätevesiselvitys on toimitettu. Kaavallinen tilanne Alueella on voimassa oikeusvaikutukseton Simolan osayleiskaava (kv. hyv. 31.7.1984). Tila Lampola I on opetustoimintaa palvelevien rakennusten aluetta (merkintä YO). Poikkeus- ja rakennuslupahakemuksissa on osoitettava, että puhdasta vettä on saatavissa ja että jätevesistä huolehditaan siten, ettei pohjavesiä ja pintavesiä saastuteta. Jätevedet on käsiteltävä joko rakennuspaikkakohtaisesti tai useamman rakennuspaikan yhteisjärjestelyin. Erityisesti on huolehdittava siitä, ettei jätevesien käsittelytoimenpiteillä vaaranneta jo olemassa olevan tai tulevan naapuriston puhtaan veden ottoa. Alueen rakentamista ohjaa Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys. Alueella on voimassa Etelä-Karjalan maakuntakaava, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä 21.12.2011. Suunnittelualue sijaitsee maa- ja metsätalousvaltaisella alueella, jolla ei ole hankkeen kannalta erityisiä merkintöjä. Kaupunkisuunnittelu on aloittanut Lappeenrannan pienvesien ranta-alueille maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen oikeusvaikutteisen rantaosayleiskaavan laadinnan. Tulevan kaavan tavoitteena on pienvesistöjen rantojen käytön suunnittelu huomioiden alueiden erityispiirteet ja arvot. Rantaosayleiskaavatyön yhteydessä tullaan tekemään emätilatarkastelu ja rantamitoitus maanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi. Rantaosayleiskaavassa tullaan osoittamaan rantarakennuspaikat, jolloin rakennusluvat voidaan myöntää suoraan rantaosayleiskaavan perusteella, (MRL 44 ). Lisäksi osayleiskaavassa tutkitaan ranta-aluille sijoittuvat kyläalueet kyläkaavaperiaattein. Tällöin rantakylän mitoitusta voidaan perustella myös muutoin kuin rantamitoituksella. Aikataulullisesti tavoitteena on, että Lappeenrannan pienvesien rantaosayleiskaava olisi kaupunginvaltuuston hyväksyttävänä vuonna 2021. Alueella ei ole asemakaavaa.
Kiinteistönmuodostushistoria ja rantamitoitus Tila Lampola I RN:o 1:52 on rekisteröity 19.1.1999. Tila on muodostunut useiden lohkomisten ja yhdistämisten jälkeen emätiloista Pentinmäki RN:o 1:37, Lappeen koulutila RN:o 1:102, Monola RN:o 2:46, Kylmäonsi RN:o 2:65 ja Keskitalo RN:o 2:67 ja Lappeen koulutila RN:o 2:72. Emätiloista on muodostunut yhteensä 29 olemassa olevaa tilaa, joista 10 on rantarakennuspaikkoja ja näistä viisi jo rakennettuja. Rantaviivamitoituksen perusteella emätiloille muodostuu mitoitettua rantaviivaa yhteensä noin 800 metriä, joka antaa tulokseksi kolme rantarakennuspaikkaa, pienille ja matalille järville sopivalla maksimi mitoitusarvolla neljä paikkaa per mitoitettu rantaviivakilometri. Naapureiden kuuleminen ja hankkeesta tiedottaminen Kaupunki on kuullut naapureita kiinteistöiltä RN:o 1:9, 1:34, 1:51, 1:56, 1:57 ja 39:1. Naapuri 1 huomauttaa seuraavasti: 1. Koko Lampolan alueen (Monolantie 103, Monolantie 105, Monolantie 107, Monolantie 109, Kälveläntie 6, Käveläntie 7) käyttövesi tulee lähteestä, joka sijaitsee tällä määräalalla. Vesi tulee lähteeseen pohjavetenä, eli alue on pohjavesialuetta. Tämä on hyvä ottaa huomioon käyttötarkoitusta muuttaessa, ettei ole mitään seurauksia johtuen pohjaveden laadun heikentymiseen esimerkiksi mahdollisen uuden rakentamisen (ks. kohta 4.) tai roskaamisen myötä. 2. Lähteestä koko alueelle vesi kulkee vesilaitoksen kautta. Vesilaitoksen sääntömääräiset mittaukset ja analyysit sekä tämänhetkinen toiminta perustuvat sille oletukselle, että käyttäjämäärä koko alueella on yhteensä 50 henkilöä tai alle. Mikäli majoitustoiminta kasvattaa paljon vuorokausittaista vedenkulutusta, on se otettava huomioon. 3. Alueella sijaitsee myös jätevesilaitos jonne alueen jätevedet ohjataan käsittelyyn, puhdistettu jätevesi laskee vesistöön. Jätevesilaitoksen toiminta on hyvin herkkä sen suhteen, ettei viemäreihin kulkeudu mitään epäsopivaa, tämä on etenkin majoitustoiminnassa otettava tarkkaan huomioon. 4. Määräalaan kuuluu 160 metriä rantaviivaa Kotijärven ja siltä eteenpäin jatkuvan joen kohdalta. Tämä on osa Alajoen suosittua laajaa retkeilyreittiä (http://palvelut.ekarjala.fi/index.php?option=com nature&task=view item&id=725) jota myös
Myötävirtaan ry mainostaa. En tiedä minkälaiset rakennusoikeudet kuuluvat tuohon muodostettavaan määräalaan, mutta toivottavasti tämä koko määräalalla sijaitseva järven sekä joen ranta-alue on siltä osin suojeltu, ettei sinne saa yhtään mitään rakentaa (ettei kohta huomaa että hurjia ranta-saunoja tai huviloita alkaa hostellin yhteydessä ilmestyä tuohon joen rantaan). Ympäristötoimen lausunto (jäljempänä) antaa vastineen ja vastauksen naapurin 1 huomautukseen. Naapuri 2 huomauttaa: Sinällään en vastusta rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta enkä majoitustoimintaa, mutta koska majoitustoiminta ja majoittujien oleskelu ja liikkuminen ei rajoitu pelkästään rakennuksen sisätiloihin katson, että koko määräalaa ei voida sisällyttää majoitustoiminnan piiriin. Alueella ns. rehtorintalo tontteineen rajoittuu kolmelta sivulta määräalaan ja yhdeltä sivulta As Oy Lpr Kotilan tonttiin. He ovat aidanneet oman tonttinsa ja näin halunneet alueen jonne ei ulkopuoliset pääse. Muita alueen tontteja ei ole aidattu tai muuten estetty kulkemista. Vaikka näin ei ole tehty on kunkin oma tontti yksityisaluetta, jota ei voi käyttää läpikulkuun tai oleskeluun luvatta. Määräalan osa tontista sijaitsee Kotilan tontin vieressä jonne päästäkseen omaa tonttia pitkin tulee kiertää rehtorintalon tontti. On mahdollista, että myös tämä osa tontista valjastetaan esim. matkailijoiden virkistysalueeksi. Tälle osalle määräalantonttia lyhin kulkureitti menee Kotilan tontin läpi. Esitän, että osa määräalan tontista poistetaan majoitustoiminnan piiristä, eikä sille osalle tonttia saa järjestää mitään matkailutoimintaan liittyvää. Majoitustoiminnasta poistettavalla alueelle sijaitsee huvimaja, joka on siirrettävä alueelle missä majoitustoimintaan liittyvää oheistoimintaa saa harjoittaa. (Oheismateriaali: Naapurin huomautukset, kartta) Hakijan vastine naapurin 2 huomautukseen: Our neigbours should not be worried about issue you mentioned. All questions will be solved in advance as we will see how to make it, we will definitely mark our territory, come up with something what to do with garden building and enable potential tourists not to disturb the neighbours.
Moreover before we do this we are going to employ only an area in the main building on our plot. Till summer at least, and before that all issues you mentioned will be solved I think. Suomennos: Naapureiden ei tarvitse olla huolissaan huomautukseen liittyvissä asioissa. Kaikki kysymykset selvitetään etukäteen. Merkitsemme varmasti alueemme ja teemme jotakin huvimajalle sekä emme salli turistien häiritä naapureita. Ensiksi tulemme käyttämään vain päärakennuksen aluetta määräalasta. Viimeistään ensi kesänä pyrimme ratkaisemaan kaikki huomautukseen liittyvät asiat. Muilla naapureilla ei ole hankkeeseen huomautettavaa. Hakemuksesta on kuulutettu Lappeenrannan kaupungin internetsivuilla ja ilmoitustaululla 29.11. - 13.12.2017. Hakemukseen ei kuulutusaikana saapunut huomautuksia. Viranomaislausunnot Ympäristötoimen lausunto: Jäteveden käsittelyjärjestelmä tulee kunnostaa 31.10.2019 mennessä, jos se on tarkoitettu alle 100 asukkaan jätevesimäärän käsittelyyn. Jätevesijärjestelmän kunnostamiseksi tulee laatia suunnitelma ja liittää se tarvittavaan rakennuslupahakemukseen tai hakea erikseen toimenpidelupa. Tällöin jätevesijärjestelmällä tulee saavuttaa hajajätevesisäännösten mukaiset pilaantumiselle herkän alueen puhdistusvaatimukset. Suurempi puhdistamo on ympäristölupavelvollinen, luvan käsittelee Aluehallintovirasto. Ympäristölupaa edellyttävään jätevesien käsittelyyn ja johtamiseen sovelletaan yhdyskuntajätevesiasetusta. Puhdistamon tarkkailua tulee jatkaa vuosittain toistaiseksi. Poikkeaminen Poikkeamista haetaan rakennuksen käyttötarkoituksen muutokseen oikeusvaikutuksettoman yleiskaavan alueella. MRL 171 :n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisluvan mm. nyt kyseessä olevassa tapauksessa. Poikkeamisluvan myöntämisen edellytyksenä on MRL 171 :n mukaan, ettei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamista ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Lappeenrannan kaupungin elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialan johtosäännön perusteella kaupunkikehityslautakunta ratkaisee kaupungin toimivallassa olevat poikkeamisluvat. Kaupunkisuunnittelun lausunto ja perustelut Tila Lampola I on opetustoimintaa palvelevien rakennusten aluetta voimassa olevassa vuodelta 1984 peräisin olevassa osayleiskaavassa. Alueen kaavaa tullaan päivittämään Lappeenrannan pienvesien ranta-alueiden rantaosayleiskaavan laadinnan yhteydessä niin, että se sallii majoitustoiminnan määräalan alueella. Poikkeamishakemuksen mukaan päärakennuksen pääkäyttötarkoitus muutetaan majoitustoiminnaksi ja niihin liittyviksi pesula- ja ravintolatoiminnoiksi sekä toimistotiloiksi. Pohjoispäädyssä sallitaan vakituisen asumisen tilat ennallaan. Entinen Lappeen maamieskoulu lopetettiin kymmenkunta vuotta sitten. Rakennuksen hostellitoimintaan suunnitellut tilat ovat olleet ajoittain vuokrattuna yhdistystoimintaan, viime ajat tilat ovat olleet tyhjillään. Hostelli tuo täten rakennukseen pysyvää toimintaa. Majoitustoiminta tuo lisän Monolan ja Simolan kyläalueiden palveluihin. Rakennus soveltuu hyvin hostellitoimintaan, koska huoneet ja aputilat ovat pääosin jo valmiina. Muutoksia rakenteisiin ei tarvita. Ympäristötoimen lausunto jätevesien käsittelystä antaa vastauksen naapurin 1:n huolelle ja huomautuksille. Naapuri 2:n huomautukseen: Jokamiehenoikeudet eivät ulotu taloyhtiöiden piha-alueille, eli piha-alueet eivät ole julkista aluetta. (Kiinteistöliitto). Hostellin määräalan alueella tapahtuvaa liikkumista ei sen sijaan voida rajoittaa. Lupa päärakennuksen käyttötarkoituksen muutokseen voidaan myöntää seuraavilla ehdoilla: Rakennusluvan yhteydessä on pyydettävä pelastusviranomaisen lausunto. Jäteveden käsittelyjärjestelmä tulee kunnostaa 31.10.2019 mennessä, jos se on tarkoitettu alle 100 asukkaan jätevesimäärän käsittelyyn. Suurempaa puhdistamoa varten tarvitaan ympäristölupa Aluehallintovirastosta. Puhdistamon tarkkailua tulee jatkaa vuosittain toistaiseksi. Jätevesijärjestelmän korjaussuunnitelma tulee liittää rakennuslupahakemukseen tai toimenpidelupaan. Jätevesijärjestelmällä tulee saavuttaa hajajätevesisäännösten mukaiset pilaantumiselle herkän alueen puhdistusvaatimukset.
Poikkeamisluvan myöntäminen edellä mainituin ehdoin ei aiheuta haittaa tulevalle kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä ja virkistystarpeiden turvaamista. Ennen minkäänlaiseen rakennustoimeen ryhtymistä on hakijan saatava rakennusvalvontaviranomaiselta rakennuslupa. Kaupunkikehityslautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Päätös on voimassa kaksi vuotta, jonka kuluessa rakennuslupa on haettava. Tästä päätöksestä annetaan valitusosoitus Itä- Suomen hallintooikeuteen. Valitusaika on 30 päivää päätöksen antamisesta lukien. Esittelijän ehdotus Kaupunkikehityslautakunta hyväksyy Kotijärven ranta Oy:lle poikkeamislupahakemuksen MRL 171-174 :n mukaisesti 454 Monolan kylän tilasta RN:o 1:52 (405-454-1-52) muodostettavalle määräalalle seuraavilla ehdoilla: Rakennusluvan yhteydessä on pyydettävä pelastusviranomaisen lausunto. Jäteveden käsittelyjärjestelmä tulee kunnostaa 31.10.2019 mennessä, jos se on tarkoitettu alle 100 asukkaan jätevesimäärän käsittelyyn. Suurempaa puhdistamoa varten tarvitaan ympäristölupa Aluehallintovirastosta. Puhdistamon tarkkailua tulee jatkaa vuosittain toistaiseksi. Jätevesijärjestelmän korjaussuunnitelma tulee liittää rakennuslupahakemukseen tai toimenpidelupaan. Jätevesijärjestelmällä tulee saavuttaa hajajätevesisäännösten mukaiset pilaantumiselle herkän alueen puhdistusvaatimukset. Kaupunkikehityslautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Päätös on voimassa kaksi vuotta, jonka kuluessa rakennuslupa on haettava. Päätös Hyväksyttiin. Täytäntöönpano hakija ympäristötoimi rakennusvalvonta Kaakkois-Suomen ELY-keskus