Poikkeamislupa 4 Pallo-Tyysterniemen kaupunginosan korttelin 57 tontille 3, Kirsi- Kiinteistöt Oy Liittyy asiahallinnan asiaan: LPR/1848/10.03.00.02/2018 Esittelijä: Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialajohtaja Pasi Leimi puh. 040 740 1643 Valmistelija/lisätiedot: puh. Kaupunginarkkitehti Pimiä Maarit 040 653 0745 Kaavasuunnittelija Kettunen Matti 040 484 9745 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Liitteet 1. Yleiskaavaote 405-4-57-3 2. Suunnitellut muutokset 405-4-57-3 3. Sijaintikartta 405-4-57-3 4. Poikkeamistilannekartta 405-4-57-3 5. Ote asemakaavasta 405-4-57-3 6. Lausunto ympäristötoimi 405-4-57-3 7. Lausunto museotoimi 405-4-57-3 8. Lausunto Maaomaisuuden hallinta 405-4-57-3 9. Asemapiirros 405-4-57-3 Hakemus liitteineen on nähtävänä kokouksessa. Kirsi-Kiinteistöt Oy hakee MRL 171-174 :n mukaista lupaa poiketa asemakaavan osoittamasta rakennusten käyttötarkoituksesta 4 Pallo-Tyysterniemen kaupunginosan korttelin 57 tontille 3 (405-4-57-3). Tontin koko on 15761 m 2, osoitteessa Tukkikatu 2. Tontin omistaa Lappeenrannan kaupunki, jonka kanssa hakijalla on maanvuokrasopimus vireillä. Vuokraoikeuden hallinnanjakosopimuksella kiinteistö on jaettu kahteen osaan. Hakija hallitsee tontista 8803,5 m 2 laajuisen alueen tontin länsiosassa. Hakemus ja perustelut Kirsi-Kiinteistöt Oy:n hallitsemalla tontin osalla sijaitsee hallintorakennus (rak. 1922), jonka huoneistoala 733 m 2, bruttoala 980 m 2 sekä hallirakennus (rak. 1969), huoneistoala 2360 m 2, bruttoala 2607 m 2 ; rakennuksessa on 80 m 2 asuinhuoneisto. Alueen rakennusten käyttötarkoitus muuttuu. Tavoitteena on siirtää tontille ja rakennuksiin kiinteistöhuollon toimintaa.
Historiallinen punatiilinen hallintorakennus tulisi edelleen toimimaan konttorina ja talonmiehen asunto toimisi varastona/tuotantotilana. Vaaleat rakennukset, entinen hitsaamo sekä rakennuspajat olisivat jatkossa koneiden ja laitteiden säilytyspaikkoja. Kaavallinen tilanne Asemakaavassa (kv. hyv. 2.8.1982 ja SM vahv. 5.10.1982) alue on opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YO). Alueella on voimassa Keskustaajaman osayleiskaava 2030, keskusta-alue (kv. hyv. 24.4.2017). Kaavassa tontti on pääosin pientalovaltaista asuntoaluetta (AP) ja teollisuus- ja varastoaluetta (T). Hakemuksen kohteena olevat rakennukset sijaitsevat pientalovaltaisella asuntoalueella. Kaavassa on alueella merkintä (sk 31), joka tarkoittaa kaupunki-, taajama- tai kyläkuvallisesti merkittävää aluetta tai kohdetta: Rikkihappotehtaan asuinrakennukset ja ammatillisen aikuiskoulutuskeskuksen rakennus, Vanha Happotie. Paikallisesti merkittävä alue tai kohde, jolla on kaupunkikuvallisia, maisemallisia, arkkitehtonisia tai kulttuuriympäristöön liittyviä arvoja. Alueelle on mahdollista toteuttaa uudis- tai täydennysrakentamista ja peruskorjauksia sekä muutoksia alueen arvot ja ominaispiirteet huomioon ottaen. Mahdollinen suojelutarve ratkaistaan asemakaavassa tai muun tarkemman suunnittelun yhteydessä. Aluetta koskevista suunnitelmista on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Naapureiden kuuleminen ja hankkeesta tiedottaminen Hakija on kuullut naapureita tonteilta 54:4 ja 57:2 (vuokralainen) sekä tilalta RN:o 1:25 (rakennusten omistaja ja asukkaita). Kaupunki on kuullut naapureita tontilta 57:2 ja tilalta RN:o 1:25 (vuokralainen ja asukkaita) Lisäksi on kuultu maaomaisuuden hallintaa maanomistajana kaikilta edellä mainituilta alueilta sekä tiloilta RN:o 2:7 ja 4:0. Naapureilla ei ollut hankkeeseen huomautettavaa. Hankkeen vireille tulosta on kuulutettu kaupungin internetsivuilla ja ilmoitustaululla 4.-17.10.2018. Kuulutusaikana ei saapunut huomautuksia. Viranomaislausunnot Lappeenrannan kaupungin maaomaisuuden hallinta alueen maanomistajana ja naapurina pitää haettuja rakennusten käyttötarkoituksia alueelle soveltuvina. Kaupungin ja yrittäjien kesken on allekirjoitettava uusi vuokrasopimus maa-alueesta, koska käyttö ammatilliseen kurssikeskustoimintaan on päättynyt.
Lappeenrannan seudun ympäristötoimi kunnan ympäristönsuojeluviranomaisena tarkastanut poikkeamislupahakemuksen ja toteaa siitä seuraavaa: Alueen maaperä on pilaantunut mm. raskasmetalleilla siten, että asetuksen 214/2007 ylempi ohjearvo ylittyy monin paikoin. Kiinteistöhuollon toiminnan sijoittumiselle alueelle ei ole estettä, mikäli toiminnassa ei kajota toimintojen/rakentamisen osalta maaperään. Alueelle ei voi kuitenkaan sallia talonmiehen asunnon käyttämistä asuntona. Kiinteistöhuoltotoiminnasta voi syntyä mm. melu- ja pölyhaittaa, jotka häiritsevät asumista. Asuminen tulee sijoittaa häiritsevien toimintojen ulkopuolelle. Myös maaperän pilaantuneisuus on este asumiselle. Hakijan vastine 8.10.2018: Suunnitelmaa muutetaan siten, että talonmiehen asunnon käyttötarkoitus muutetaan varastoksi/tuotantotilaksi. Etelä-Karjalan museo katsoo, että poikkeamisen aiheena oleva alueen käyttötarkoituksen muutos ei vaaranna rakennusten säilymistä, eikä muuta alueen tai rakennusten kulttuurihistoriallisia tai arkkitehtonisia ominaispiirteitä. Museolla ei ole huomautettavaa poikkeamisluvasta. Poikkeaminen Poikkeamislupaa haetaan maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 58 :n tarkoittamasta rakentamisesta vastoin asemakaavaa: Poiketaan asemakaavan osoittamasta rakennusten käyttötarkoituksesta. MRL 171 : n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisluvan mm. nyt kyseessä olevassa tapauksessa. Poikkeamisluvan myöntämisen edellytyksenä on MRL 171 :n mukaan, ettei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamista ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Lappeenrannan kaupungin elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialan johtosäännön perusteella kaupunkikehityslautakunta ratkaisee kaupungin toimivallassa olevat poikkeamisluvat. Kaupunkisuunnittelun lausunto Kiinteistöllä on aiemmin toiminut aikuiskoulutuskeskus, joka on siirtänyt toimintansa toisaalle. Asemakaavan mukaan alue on
Esittelijän ehdotus opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta. Kaava on laadittu vuonna 1982 silloisen tarpeen mukaan. Hakijalla on tarve muuttaa rakennusten käyttötarkoitus vastaamaan yrityksen tarpeita varastoina, tuotantotiloina ja konttorina. Rakennukset soveltuvat hyvin uuteen käyttötarkoitukseen. Rakennusten rakenteisiin ja ulkoasuun ei tule muutoksia. Ympäristötoimen lausunnon mukaan kiinteistöhuoltoon liittyvään toimintaan tontille ei ole estettä, mikäli maaperää ei muokata. Yleiskaavassa tontti kuuluu pääosin pientalovaltaiseen asuntoalueeseen sekä osittain teollisuus- ja varastoalueeseen. Tontilla sijaitseva vanha rikkihappotehtaan punatiilinen konttori- ja laboratoriorakennus on paikallisesti merkittävä kohde, jolla on kaupunkikuvallisia, maisemallisia, arkkitehtonisia tai kulttuuriympäristöön liittyviä arvoja. Asiaan saatu museotoimen lausunto puoltaa käyttötarkoituksen muutosta. Hakijan on poikkeamisluvan myöntämisen jälkeen käynnistettävä alueelle asemakaavan muutos. Poikkeamisluvan myöntäminen ei nyt kyseessä olevassa tapauksessa aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeaminen ei johda myöskään vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Kaupunkikehityslautakunta myöntää MRL 171-174 :n mukaisesti Kirsi-Kiinteistöt Oy:lle luvan poiketa asemakaavan osoittamasta rakennusten käyttötarkoituksesta 4 Pallo-Tyysterniemen kaupunginosan korttelin 57 tontille 3 (405-4-57-3) seuraavilla ehdoilla: - Vuokrasopimus maa-alueesta on allekirjoitettava ennen rakennusluvan myöntämistä. - Hakijan on käynnistettävä alueelle asemakaavan muutos. Ennen minkäänlaiseen rakennustoimeen ryhtymistä on hakijan saatava rakennusvalvontaviranomaiselta rakennuslupa. Tätä poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava kahden vuoden kuluessa.
Kaupunkikehityslautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Tästä päätöksestä annetaan valitusosoitus Itä- Suomen hallinto-oikeuteen. Valitusaika on 30 päivää päätöksen antamisesta lukien. Päätös Hyväksyttiin. Täytäntöönpano hakija ympäristötoimi rakennusvalvonta Kaakkois-Suomen ELY-keskus