Rakennuslautakunta 18.09.2014 Sivu 1 / 1 3569/10.03.00/2014 132 Uudelleenkäsittely oikaisuvaatimuksen johdosta, Purkamislupa-asia, 2014-654, Westendintie 43 02160 ESPOO, Asunto Oy Westendintie 43 Espoo c/o Vienola Heikki Päätöspäivämäärä 18.09.2014 Päätös annetaan julkipanon jälkeen 24.09.2014 Rakennuspaikka 49-13-18-18 Westendintie 43 WESTEND Pinta-ala 1958.0 Kaava Kaavanmukainen käyttötarkoitus Kaavanmukainen rakennusoikeus Valmiiden rakennusten kerrosala 02160 ESPOO Asemakaava AOR9 Enintään 2-kerroksisten asuntorakennusten korttelialue, e = 0,25 490.0 k-m 2 450.0 k-m 2 Hakija Asunto Oy Westendintie 43 Espoo c/o Vienola Heikki Westendintie 43 02160 ESPOO Toimenpide Kahden yksiasuntoisen pientalon (rak 1 ja 2) purkaminen sekä 5 puun kaataminen Pääsuunnittelija: Haapio Juhana, rakennusarkkitehti Lausunnot Hakemuksen liitteet Naapurien kuuleminen 21.05.2014 4 kpl Kaupunginmuseo 26.05.2014 Paikalla käynti 28.05.2014 Paikalla käynti 24.06.2014 Pääpiirustus Ote pöytäkirjasta Valtakirja Karttaote Purkujäteselvitys Rakennushankeilmoitus RK9, 2 kpl Valokuvia 7 kpl Havainnekuva uudisrakennuksista Lisäselvitykset ja poikkeukset LUPA-ARKKITEHDIN PÄÄTÖS Lupa-arkkitehti Thomas Meyer on 18.08.2014 31 hylännyt hakemuksen
Rakennuslautakunta 18.09.2014 Sivu 2 / 2 yksiasuntoisen, yksikerroksisen pientalon (rak 1) sekä yksikerroksisen aputiloja ja talonmiehenasunnon sisältävän pientalon (rak 2) purkamisesta uudisrakentamisen tieltä. Hakemuksen 5 puun kaatamiselle myönnettiin lupa. Hakija on perustellut purkamista sillä, että rakennukset ovat vuoden 1962 rakennusajan muodin ja tekniikan mukaisesti rakennetut ja siten vanhentuneet etenkin rakennetekniikan suhteen eivätkä ole enää kohtuullisesti kunnostettavissa nykyvaatimuksia vastaaviksi. Kiinteistö rakennuksineen on samanaikaisesti purkulupahakemuksen kanssa ollut myytävänä kiinteistövälittäjän toimesta osittain peruskorjattuna ja hyvänkuntoisena. Hakija on toimittanut kuntoarvion, jossa todetaan eräitä puutteita ja vaurioita. Kuntoarvion mukaan rakennukset ovat suurilta osiltaan tulleet teknisen keskimääräisen käyttöikänsä loppupäähän ja rakennuksen rakenteet eivät vastaa nykyisiä teknisiä vaatimuksia. Lisäksi kuntoarviossa todetaan, että rakennukset sisältävät useita riskialttiiksi luokiteltavia rakenneratkaisuja joiden osalta suositellaan tehtävän lisäselvityksiä esim. rakenteita avaamalla niiden toimivuuden ja kunnon arvioimiseksi. Kuntoarvio on tehty pintapuolisesti, rakenteita ei ole avattu. Purkamisesta on pyydetty Espoon kaupunginmuseon lausunto. Kaupunginmuseo ei puolla purkuluvan myöntämistä koska rakennukset ovat kulttuurihistoriallisesti ja arkkitehtonisesti merkittävät ja kaupunkikuvallisesti arvokkaat. Lisäksi kaupunginmuseo pitää alueen vuonna 1972 vahvistettua asemakaavaa rakennussuojelun näkökulmasta vanhentuneena sekä viittaa Maankäyttö- ja rakennuslaissa rakennustaiteen ja kaupunkikuvan vaalimisesta annettuihin määräyksiin purkamispäätöstä tehdessä. Osa naapureista vastustaa purkuhanketta koska purettavat rakennukset ovat arkkitehtonisesti merkittäviä ja Westendin luonnonläheiseen ja puistomaiseen yleisilmeeseen sopivia sekä ovat osa alueen historiaa ja ovat kaikkien alueen asukkaiden tuntemia. Naapurit viittaavat myös kiinteistövälittäjän myyntiesitteeseen jossa rakennuksia kuvaillaan täydellisesti peruskorjatuiksi ja hyväkuntoisiksi. Lupapäätös perusteluineen on oheismateriaalissa. OIKAISUVAATIMUS Luvan hakija on 25.08.2014 tehnyt oikaisuvaatimuksen (nro 3569/2014-1), jossa pyydetään rakennuslautakuntaa oikaisemaan annettua lupapäätöstä siten, että purkamislupa myönnetään hakemuksen mukaisesti. Oikaisuvaatimuksen tekijä perustelee vaatimuksia seuraavasti: A. Espoon kaupunginmuseon lausunto - museon käsitys rakennusten kunnosta perustuu kiinteistövälittäjän virheelliseen arvioon. Rakennusten todellinen tila ja virheelliset suunnitteluratkaisut käyvät ilmi kesäkuussa 2014 tehdystä kuntoarvioraportista
Rakennuslautakunta 18.09.2014 Sivu 3 / 3 - arkkitehti Matti Suuronen ei ole erityisen tunnettu asuntosuunnittelun saralla ja Espoossa on annettu purkamislupia muillekin hänen suunnittelmille asuinrakennuksille B. Asemakaavallinen tilanne - rakennuksia ei ole suojeltu joten niiden purkaminen on asemakaavan mukainen toimenpide - kaupunginmuseon kantaa että asemakaava on vanhentunut ei voi käyttää perusteena purkamisluvan hylkäämiselle - Suomessa suojelluksi määrätyt rakennukset ovat historiallisesta merkitykseltään eri luokkaa kuin kyseessä olevat 1960-luvulla rakennetut talot C. Rakennusten kunto - oleellisimpana perusteluna oikaisuvaatimuksen tekijä esittää, että rakennukset eivät ole kohtuullisesti kunnostettavissa nykyisiä asuin- ja terveysvaatimuksia vastaaviksi - kiinteistövälittäjän arvio rakennusten kunnosta perustuu oikaisuvaatimuksen tekijän esittämiin teettämiinsä korjauksiin ja arvio on osoittautunut vääräksi. Kiinteistöstä ei ole saatu ainuttakaan ostotarjousta. - alan arvostetuimpiin kuuluvan tekijän suorittaman kuntoarvion oleellisemmat johtopäätökset tulisi huomioida päätöksessä: rakenteet ja talotekniikka ovat saavuttaneet ja ylittäneet teknisen käyttöikänsä, rakennuksen alla olevaan kellariin on lähes mahdotonta asentaa ulkopuolinen vedeneristys ja salaojitus, tämän kuntoisissa rakennuksissa joudutaan harkitsemaan sitä, onko rakennuksen kunnostus nykyvaatimusten mukaiseksi taloudellisesti tarkoituksenmukaista ja arvion mukaan remonttikustannukset saattaisivat lähestyä uuden asunnon rakentamiskustannuksia D. Rakennusten energiatehokkuus - oikaisuvaatimuksen tekijä esittää rakennusten lämmittämiseen käytetyn öljyä vuonna 2013 yli 9000 litraa ja toteaa että rakennukset ovat energiatehokkuuden osalta kestämättömässä kunnossa. Yhteenvedossa oikaisuvaatimuksen tekijä toteaa, että kiinteistön omistajalla ei ole varoja rakennusten kunnostukseen ja että voidaan perustellusti arvioida että myyntiyrityksen ja kuntoarvion perusteella kukaan ei tule ostamaan rakennuksia kunnostettavaksi. Lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijä toteaa, että rakennusvalvonta on ehdottanut kuntoarvion täydentämistä rakenteita avaavin tutkimuksin jotka saadun tarjouksen perusteella maksaisivat yli 5000 eu. Lisätutkimuksia oikaisuvaatimuksen tekijä pitää järjettömänä tuhlaamisena koska tehty kuntoarvio jo osoittaa, että rakennuksissa on suunnitteluvirheitä ja vaurioita, ne ovat rakennusteknisesti vanhentuneet ja kohtuullisin kustannuksin mahdottomia korjata. Oikaisuvaatimuksen tekijä on liittänyt oikaisuvaatimukseen kuntoarvion laatijan tekemän tutkimussuunnitelman, jossa on lueteltu riskialttiiksi arvioitavien rakennusosien ehdotetut lisäselvitykset, näistä mahdollisesti johtuvat jatkotoimenpiteet sekä viitteellinen hinta-arvio.
Rakennuslautakunta 18.09.2014 Sivu 4 / 4 PÄÄTÖKSEN PERUSTELUT A. Espoon kaupunginmuseon lausunto MRL 118 1 mom mukaan rakennuksen purkamisessa on huolehdittava siitä, ettei historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia tai kaupunkikuvaa turmella. MRL 139 1 mom mukaan purkamisluvan myöntämisen edellytyksenä on, ettei purkaminen merkitse rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne- kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä. Espoon Kaupunginmuseo ei puolla purkuluvan myöntämistä. Kaupunginmuseo on lausunnossaan todennut, että Westendintie 43:n asuinrakennukset ovat kansainvälisesti tunnetun espoolaisen arkkitehdin Matti Suurosen itselleen vuonna 1962 suunnittelemat asuintalo ja ateljeerakennus, jotka ovat kulttuurihistoriallisesti ja arkkitehtonisesti merkittävät. Maaston muotoja myötäilevä, vanhan puuston väliin sovitettu rakennus on myös kaupunkikuvallisesti arvokas. Päärakennukseen on museon tietojen mukaan tehty laaja peruskorjaus vuonna 1996 ja kattoremontti 2011. Rakennukset ovat päällisin puolin hyväkuntoisia. Purkulupaa harkittaessa on kaupunginmuseon mielestä otettava huomioon Maankäyttö- ja rakennuslaissa annetut rakennustaiteen ja kaupunkikuvan vaalimisesta annetut määräykset (MRL 118 ). B. Asemakaavallinen tilanne Espoon kaupunginmuseon näkemyksen mukaan vuonna 1972 vahvistettu asemakaava on vanhentunut, eikä täytä Maankäyttö- ja rakennuslain 54 mukaisia sisältövaatimuksia. MRL 54 2 mom mukaan asemakaavaa laadittaessa on vaalittava rakennettua ympäristöä eikä siihen liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Westendin asemakaava on vuodelta 1972, joten sen laatimisessa ei ole selvitetty tai ratkaistu rakennusten suojeluarvoja ja suojelutarvetta niin, kuin se voimassa olevan lain mukaan olisi mahdollista. Westendin asemakaava on vahvistunut yli 40 vuotta sitten, ennen kuin rakennuskaavaa koskeviin säännöksiin sisällytettiin 1985 rakennussuojelua nimenomaisesti koskevat kaavan laatimissäännöt. Näin ollen purkamisluvan myöntäminen saattaisi merkitä rakennussuojelulain mukaisen suojelukohteen hävittämistä. C. Rakennusten kunto Tontti rakennuksineen on ollut myytävänä 23.5.2014 asti vielä purkuluvan hakemisen jälkeen. Myyntiesitteessä rakennukset on esitetty osittain peruskorjattuina ja hyväkuntoisina sekä uniikkia arkkitehtuuria edustavina. Hakijan esittämässä kuntoarviossa rakennuksissa todetaan olevan joitakin puutteita kuten vesikaton osittain riittämättömät kallistukset, katon sadevesiviemäreiden toimimattomuus niiden ympärille kerääntyvien roskien vuoksi, köynnöskasvien tunkeutuminen räystäsrakenteisiin, räystäiden otsalaudoituksen huono kunto, maanpinnan kallistukset rakennuksiin päin sekä ulko- ja sisäpinnoissa paikoin esiintyviä kosteusongelmiin viittaavia home-, laho-, ruoste- ja rapautumisvaurioita. Todetut puutteet ovat osaksi helposti korjattavia. Kuntoarviossa todetaan lisäksi, että rakennukset sisältävät useita
Rakennuslautakunta 18.09.2014 Sivu 5 / 5 riskialttiiksi luokiteltavia rakenneratkaisuja kuten mm ylä- ja alapohjarakenteet, kattoikkunat, kellarien maanvaraiset seinärakenteet sekä ulkoseinien alajuoksut. Tämän tyyppisten rakenteiden on muualla todettu olevan rakennefysikaalisen toimivuuden suhteen puutteellisia. Kuntoarviossa suositellaan riskirakenteiden toimivuuden ja mahdollisten vaurioiden selvittämiseksi tehtävän lisätutkimuksia mm. rakenteita avaamalla. Ehdotettuja lisäselvityksiä ei ole tehty. Kuntoarviossa todetaan myös, että rakenteet eivät vastaa nykyisiä teknisiä vaatimuksia mm lämmöneristyksien osalta. Rakentamisen teknisten vaatimuksien tiukentuessa sitä vanhemmat rakennukset jäävät uuden vaatimustason alapuolelle ja rakenteet saavuttavat niiden teknisen keskimääräisen käyttöikänsä. Nämä eivät itsessään ole perusteluja rakennusten purkamiselle. Koska kuntoarvion ehdottamia rakenteiden lisäselvityksiä ei ole tehty rakennusten todellista kuntoa eikä korjaustöiden kustannuksia ole mahdollista arvioida. Kuntoarviota ei voida esitetyssä laajuudessa pitää riittävänä perusteluna kulttuurihistoriallisesti ja arkkitehtonisesti merkittävien rakennusten purkamiselle. D. Rakennusten energiatehokkuus Rakennuksen energiatehokkuus on laaja monista osa-alueista koostuva kokonaisuus. Todettu öljynkulutus ei ole itsessään todiste rakennuksen huonosta energiatehokkuudesta eikä siten voi olla peruste purkamispäätökselle. Esittelijän päätösehdotus Ehdotuksen tekijä: Rakennusvalvontapäällikkö Veronica Rehn-Kivi Rakennuslautakunta päättää ottaa oikaisuvaatimuksen käsiteltäväkseen ja katsoo, ettei siinä ole esitetty sellaisia seikkoja, joiden perusteella olisi syytä muuttaa tehtyä päätöstä. Lupa-arkkitehti Thomas Meyerin 18.08.2014 31 tekemä päätös pysytetään edellä esitetyn perustein. Oikaisuvaatimus hylätään. Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty: vastaava työnjohtaja purkutöiden työnjohtaja Rakennustyön edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset: loppukatselmus Muut ehdot: Ennen purkutöitä valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on otettava yhteys rakennusvalvontaan mahdollisen aloituskokouksen järjestämiseksi. Rakennuksen purkamisesta tulee ilmoittaa Espoon ympäristökeskukselle vähintään kuukautta ennen purkutöiden aloittamista. Purkujätteen käsittelyssä
Rakennuslautakunta 18.09.2014 Sivu 6 / 6 tulee noudattaa Espoon ympäristökeskuksen antamia ohjeita ja määräyksiä. Ennen purkamista valmistelevia toimenpiteitä tulee rakennusvalvontakeskukselle esittää työmaasuunnitelma sekä suunnitelma rakennus-, korjaus-, purku- ja/tai maanrakennustyömaan pölyntorjuntatoimenpiteistä Espoon kaupungin ympäristösuojelumääräysten 20 :n mukaisesti. Ennen purkutöiden aloittamista on laadittava haittaaine ja asbestikartoitus. Ennen purkutöiden aloittamista on kaupunginmuseolle varattava tilaisuus rakennuksen dokumentointiin. Ennen purkutöiden aloittamista on säilytettävä puusto suojattava. Rakennustyömaa on rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti. Töiden aloittamisesta on ilmoitettava rakennusvalvontakeskukselle. Työt on tämän luvan perusteella aloitettava ja suoritettava loppuun kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulemisesta. Työn loppuunsaattamista varten voidaan luvan voimassaoloaikaa pidentää. Pidennystä tulee hakea luvan voimassaoloaikana. Sovelletut oikeusohjeet Maankäyttö- ja rakennuslaki 127, 118, 139, 51, 54 2 mom, 60 1 mom, 140 1mom Valmistelijat / lisätiedot: Thomas Meyer, puh. 09 816 26670 etunimi.sukunimi@espoo.fi Käsittely Siirala Kivelän ja Pekkasen kannattamana ehdotti asian palauttamista käsittelyyn rakennusten suojelutarpeen selvittämistä varten. Puheenjohtaja totesi, että oli tehty asian palauttamista koskeva kannatettu ehdotus, josta oli äänestettävä. Äänestyksessä asian palauttamisen puolesta äänestivät Kivelä, Pekkanen ja Siirala. Palautusta vastaan äänestivät Ahola, Erävuoma, Jern, Juutinen Löflund ja Tähtikunnas. Puheenjohtaja totesi äänin 6-3 lautakunnan jatkavan asian käsittelyä.
Rakennuslautakunta 18.09.2014 Sivu 7 / 7 Tähtikunnas Juutisen kannattamana ehdotti oikaisuvaatimuksen hyväksymistä. Puheenjohtaja totesi, että oli tehty esittelijän esityksestä poikkeava kannatettu ehdotus, josta oli äänestettävä. Oikaisuvaatimuksen hyväksymisen puolesta äänestivät Ahola, Erävuoma, Juutinen, Löflund ja Tähtikunnas. Esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Jern, Pekkanen ja Siirala. Kivelä äänesti tyhjää. Puheenjohtaja totesi lautakunnan äänin 5-3 päättäneen oikaisuvaatimuksen hyväksymisestä. Päätös Rakennuslautakunta hyväksyi oikaisuvaatimuksen äänestyksen jälkeen. Esittelijä jätti päätöksestä eriävän mielipiteen. Oheismateriaali Tiedoksi - Karttaote - Asemapiirros - Lupapäätös - Oikaisuvaatimus - Kaupunginmuseon lausunto - Kuntoarviolausunto - Valokuvia - Myyntiesite osa 1 - Myyntiesite osa 2 - Luonnos uudisrakennuksista - As Oy Hiiralankaari 8 - Aaku Eeva Katariina - Espoon ympäristökeskus - Espoon kaupunginmuseo - Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ELY
Rakennuslautakunta 18.09.2014 Sivu 8 / 8