L O V I I S A 5.4.2012 KORTTELIN 302 OSAN ASEMAKAAVAN MUUTOS (BRANDENSTEININKATU 9 / ALEKSANTERINKATU 6) KAAVASELOSTUS 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Alue: BRANDENSTEININKATU 9 / ALEKSANTERINKATU 6, KESKUSTA Kaupunki: LOVIISA Kaupunginosa: 3 Kortteli: KORTTELIN 302 OSA Kaava: ASEMAKAAVAN MUUTOS Kaavatunnus: 3-20 Asemakaavan vireilletulo: Kaavamuutos on tullut vireille vuoden 2011 kaavoituskatsauksella. Tekninen lautakunta 22.3.2011, 56 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut yleisesti nähtävillä teknisen keskuksen ja raatihuoneen ilmoitustauluilla sekä kaupungin verkkosivuilla 3.4. - 4.5.2012. Asemakaavan hyväksyminen Tekninen lautakunta..2012, Kaupunginhallitus..2012, Asemakaavan selostus koskee 5.4.2012 päivättyä asemakaavakarttaa. Dnro. 259/2012 Loviisan kaupungin kaavoitus- ja arkkitehtitoimisto 1
1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue kaupungin keskustassa, torin lounaiskulmassa rajautuen Aleksanterinkatuun ja Brandensteininkatuun 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan tavoitteena on tutkia onko korttelin 302 osalla mahdollista osoittaa asuinkäyttöä nykyisen liike- ja toimistokäytön lisäksi. Tavoitteena on tarkistaa tontin rakennusoikeus. Tekninen lautakunta on myöntänyt 1.3.2011, 43 poikkeusluvan asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta, niin että alueelle saa sijoittaa asuntoja. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Teknisen lautakunnan kaavoituspäätös 22.3.2011, 56 (kaava on tullut vireille kaavoituskatsauksella 2011) Kuulutus osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville asettamisesta 3.4.2012 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävänä 3.4. - 4.5.2012 Kaavaehdotuksen nähtävillä asettaminen teknisessä lautakunnassa..2012, Kuulutus kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta..2012 Kaavaehdotus nähtävillä MRL 65 :n mukaisesti.. -..2012 Teknisen lautakunnan hyväksymispäätös..2012, Kaupunginhallituksen hyväksymispäätös..2012, Kaavan lainvoimaisuudesta kuuluttaminen..2012 2.2 Asemakaava Asemakaavan muutoksella on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Muutoksella on korotettu rakennusoikeutta siten että se on nyt 1630 k-m 2. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavanmuutos on tullut vireille maanomistajan aloitteesta. Kaava-alueen toteuttaminen voidaan aloittaa heti kaavan saatua lainvoiman. Maanomistaja on sitoutunut maksamaan kaavan laatimisesta aiheutuneet kustannukset. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue koskee yhtä tonttia ja on kooltaan noin 2 140 m 2. Alue on rakennettua ympäristöä, jota täydentää puutarha. 3.1.2 Rakennettu ympäristö Loviisan Esplanadi on 1800-luvun puolenvälin kaupunkisuunnitteluperiaatteiden mukaan toteutettu leveä puistokatu, jota reunustavan rakennuskannan pääosa on rakennettu kaavasuunnitelman mukaan 1860-luvulla tai 1800-luvun lopulla ja edustaa erinomaisesti aikakauden kaupunkirakentamisen ihanteita. Esplanadi jakaa kaupungin kahteen osaan, linnoituksen kaupunginosaan ja Alakaupunkiin. Puistokadun länsipäätä hallitsee sen päätepisteenä kaupungin punatiilinen kirkko 1800-luvun jälkipuoliskolta. Esplanadin varrella sijaitsevan Kauppatorin laidassa on raatihuone ja samassa korttelissa seurahuone. Muu rakennuskanta Esplanadin varrella muodostuu 1800-luvun loppupuolella, lähinnä 1860-luvulla rakennetuista pääasiassa kivirakenteisista kaksikerroksisista asuin- ja liikerakennuksista. Tyylillisesti ne ovat empiren ja alkavan historismin leimaamia. 2
Loviisan kaupunki paloi keskeisiltä osiltaan vuonna 1855. Uusi E.B. Lohrmannin laatima asemakaava, joka muutti kaupunkirakenteen täysin uudeksi, vahvistettiin 1857. Loviisan kirkko rakennettiin vuosina 1862-65 G.T. Chiewitzin ja J. Basilierin suunnitelmien mukaan Esplanadin länsipäähän katunäkymän päätepisteeksi. Puistokadun varrelle rakennettiin 1860-luvulla kaksikerroksisia kivisiä asuin- ja liikerakennuksia, joita suunnittelivat arkkitehti Chiewitzin ohella Julius Basilier ja kelloseppämestari Felixzon. (Museovirasto, Valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt, RKY: Loviisan Esplanadi) 3.1.3 Tontti- ja rakennushistoriaa Tontin historia alkaa vuodesta 1754, jolloin apteekkari Åberg perusti asuntonsa yhteyteen Kronan-apteekin. Alkuperäinen apteekkirakennus tuhoutui vuonna 1855 tulipalossa. Apteekkari A.W.Björklund rakennutti uuden kaksikerroksisen kivitalon, jonka suunnitteli Chiewitzin toimiston arkkitehti Frans Lüchow. Päärakennus valmistui vuonna 1863. Päärakennuksen sisätiloissa ei ole tehty merkittäviä muutoksia. Piharakennuksen on suunnitellut arkkitehti Julius Basilier. Frans Lüchou suunnitteli myös apteekin puutarhan, mutta hänen suunnitelmaansa ei koskaan toteutettu. Puutarhan suunnitteli todennäköisesti apteekkari itse. Päärakennuksessa toimi 1800-luvun lopussa myös Nylands Aktiebank. Apteekki toimi rakennuksessa vuoteen 1984 asti, jonka jälkeen tilat muutettiin käräjäoikeuden käyttöön. Piha istutuksineen ja rakennuksineen muodostaa arvokkaan kokonaisuuden. 3
3.1.4 Maanomistus Alueen omistaa Oy F Tres Ab. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Alueella on voimassa 15.2.2010 vahvistettu Itä-Uudenmaan maakuntakaava. Suunnittelualue on keskustatoimintojen aluetta sekä kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeä, valtakunnallisesti merkittävää aluetta. Liite 1. Yleiskaava Alueella on oikeusvaikutteinen Loviisan keskustan ja alakaupungin osayleiskaava, joka on hyväksytty 13.6.2001. Alue on osoitettu pääasiassa palvelujen ja hallinnon alueeksi. Suunnittelualueella on kaksi asemakaavalla suojeltua rakennusta. Liite 2. Asemakaava Alueella on voimassa 10.2.1986 vahvistettu asemakaava. Alue on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Tontille saa rakentaa asuinhuoneistoja kiinteistön hoidolle tarpeellista henkilökuntaa varten (AL1). Tontin rakennukset ja pihalla oleva puutarhan aita on suojeltu. Liite 3. Rakennusjärjestys Loviisan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 12.2.1992. Yhdistyneen Loviisan rakennusjärjestyksen laatiminen on meneillään. Pohjakartta Kaavan pohjakartan on hyväksynyt kaupungingeodeetti. Olemassa olevat selvitykset, suojeluohjelmat, suojelupäätökset (ks. kappale 7.2 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista) Alueelta ei ole laadittu erityisselvityksiä. Asemakaavamuutosta laadittaessa tulee ottaa huomioon valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (MRL 24 ), joista on kohteelle suoraan osoitettavissa seuraavat tavoitteet ja arvot: Yhdyskuntarakenteen eheyttäminen valtakunnallisesti arvokkaiden rakennettujen kulttuuriympäristöjen säilyttäminen Aluetta koskevia suojeluohjelmia ovat: Loviisan keskustan ja Alakaupungin alue on I luokan pohjavesialuetta, jolla on hyväksytty suojelusuunnitelma. 4
Loviisan Esplanadi on valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Maanomistajan tavoitteena on kehittää korttelia asuinkäyttöön, mutta korttelissa tulisi sallia myös toimisto- ja liiketiloja. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Aloitteen asemakaavan muuttamiseen on tehnyt maanomistaja. Suunnittelun käynnistämistä koskevat päätökset ks. 1.1 Vireilletulo, 2.1 Kaavaprosessin vaiheet ja OAS. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallistuminen toteutetaan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Liite 4 4.3.2 Vireilletulo Ks. kappaleet 1.1 ja 2.1. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Suunnitteluvaiheen kuuleminen ja valmisteluvaiheen vuorovaikutus Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 3.4. 4.5.2012. Alustava kaavaluonnos sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma kierrätettiin Loviisan teknisessä keskuksessa kommentoitavana. Kaavaluonnoksesta pyydettiin alustavia kommentteja Porvoon museolta. Kommentit on huomioitu kaavaehdotuksessa. Kaavaluonnos sekä OAS lähetettiin tiedoksi naapureille ja maanomistajalle. Kaavaehdotuksen asettaminen julkisesti nähtäville Asemakaavan muutosehdotus asetettiin Maankäyttö- ja rakennuslain 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville 30 vuorokaudeksi.. -..2012. Kaavaehdotusvaiheessa saadut lausunnot ja muistutukset (ks. liite 5) Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausunnot seuraavilta tahoilta: 4.4 Asemakaavan tavoitteet Suunnittelun tavoitteena on tutkia voidaanko tontille osoittaa asuinkäyttöä ja nostaa rakennusoikeutta. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Suunnittelun tavoitteena on Loviisan kaupungin yhdyskuntarakenteen ja maankäytön ohjaaminen sekä toimintojen yhteensovittaminen. Oikeusvaikutteinen osayleiskaava tulee huomioida asemakaavan laadinnassa. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Kaavamuutoksessa tulee huomioida suunnittelualueella sijaitseva puutarha ja siihen liittyvät rakenteet. Kaavamuutosalue on valtakunnallisesti merkittävässä rakennetussa kulttuuriympäristössä, mikä on huomioitava kaavassa. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavasta on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti suoraan kaavaehdotus. Kaavasta laadittiin alustava kaavaluonnos, joka lähetettiin asianosaisille, Porvoon museoon ja Loviisan tekniseen keskukseen kommentoitavaksi. Alustavas- 5
sa luonnoksessa oli piharakennus osoitettu I-kerroksiseksi ja sen rakennusoikeus 280 k-m². Kaavaehdotukseen kyseinen rakennusoikeus nostettiin 560 k-m²:iin ja rakennus kerrosluvuksi osoitettiin II, koska Porvoon museolla ei ollut mitään sitä vastaan. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Suunnittelualue on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL), joka mahdollistaa myös asuinkäytön tontilla. Kaavamuutoksella palautetaan alkuperäinen asuinkäyttö. Nykyinen asuinkäyttö on sallittu poikkeamisluvalla 2011. Rakennusoikeutta on lisätty alueella siten että uusi rakennusoikeus on 1630 k-m 2 (rakennusoikeus voimassa olevan kaavan mukaisesti on 1059 k-m² eli rakennusoikeutta nostetaan 571 k-m²). Koko rakennusoikeus sijoittuu olemassa oleviin rakennusmassoihin. Rakennusten kerrosluvut on osoitettu siten että päärakennukselle on osoitettu kerrosluku kiiu ja piharakennukselle II. Suunnittelualueen rakennusten säilyttämismerkinnät (sr) on ajanmukaistettu. Puutarhan osalta on muutettu kaupunkikuvallisesti arvokkaan puun tai puurivin merkintöjä säilytettävä/istutettava puurivi merkinnöiksi ja osittain puiden säilyttämismerkintöjä on poistettu kokonaan, koska puustoa on uusittu. Piha-alueen osa, jossa on ollut vanha puutarha, on osoitettu istutettavan alueenosan merkinnällä. Pihalla oleva aita on osoitettu säilytettäväksi, kuten se on osoitettu voimassa olevassa kaavassa. Tontille sallitaan rakennettavan erillisiä kevytrakenteisia paviljonkirakennelmia tms. enintään 50 k-m². 5.1.1 Mitoitus Suunnittelualueen pinta-ala on noin 2 140 m 2. Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta muodostuu 2 139 m 2, ja rakennusoikeutta muodostuu 1630 k-m² +50 k-m². 5.1.2 Palvelut Kaava mahdollistaa asumisen lisäksi liike- ja toimistokäytön aivan kaupungin keskustassa. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Suunnittelualueelle rakennettaessa ympäristön laadullisiin ominaisuuksiin, kuten turvallisuuteen, terveellisyyteen, viihtyisyyteen sekä kaupunkikuvallisiin ja maisemallisiin ominaisuuksiin tulee kiinnittää erityistä huomiota. Rakentaminen tulee suunnitella siten että se edesauttaa viihtyisän ja ehyen ympäristön muodostumista. Kaavaan on liitetty erillismääräyksiä, joilla pyritään tukemaan näitä tavoitteita. 5.3 Aluevaraukset Suunnittelualue on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). 5.4 Kaavan vaikutukset Kaavalla on yhdyskuntarakennetta eheyttävä vaikutus, koska se turvaa alueen käytön myös tulevaisuudessa. Yleismääräyksellä ja säilyttämismerkinnöillä pyritään turvaamaan valtakunnallisesti arvokas rakennettu kulttuuriympäristö. Alueen jatkuva käyttö turvaa ympäristön ja rakennusten säilymisen. Kaavamuutoksen vaikutukset pohjaveteen eivät ole olennaisia, joten kaavaan ei lisätä yleismääräystä pohjavedestä. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Alueella ei ole erityisiä melun lähteitä. Alueella on normaalia kaupunkiliikennettä. Alueella ei ole erityisiä maisemahäiriöitä. 6
6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavan saatua lainvoimansa se mahdollistaa välittömästi korttelialueen toteuttamisen. 6.2 Toteutuksen seuranta Kaava-alueen toteutuksen seurannasta vastaa Loviisan kaupunki. 7 ASEMAKAAVAN LIITTEET 7.1 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Ote maakuntakaavasta 2. Ote osayleiskaavasta 3. Ote voimassa olevasta asemakaavasta 4. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 5. Kooste saapuneista lausunnoista ja muistutuksista sekä niihin laaditut vastineet. 7.2 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Museovirasto, Valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt, RKY: Loviisan Esplanadi, http://www.rky.fi/read/asp/r_kohde_det.aspx?kohde_id=1520 - Loviisa - pienen kaupungin suuri menneisyys, Esplanadin rakennustaiteellinen kehitys, diplomityö, Mikko Teerenhovi, 2010 - Vanha apteekin talo rakennushistoriavaiheet, Arkkitehtitoimisto Schulman Oy, 2010 - Loviisan pohjavesialueiden suojelusuunnitelma, Suunnittelukeskus Oy, 2006. - Loviisan kaupungin alueen kasvillisuuskartoitus sekä yleinen kuvaus linnustosta, Maud Östman, 1994. 7