Harjoittelija Lenita Kokkarinen ja asuntopäällikkö Jonas Nylén, Kiinteistötoimi, 8/2018

Asuntomarkkinakatsaus syksy 2018 Harjoittelija Lenita Kokkarinen ja asuntopäällikkö Jonas Nylén, Kiinteistötoimi, 8/2018

Johdanto Asuntomarkkinakatsauksen tavoitteena on ajankohtaisen analyysitiedon tuottaminen Vaasan kaupungin ja seudun asunto- ja kiinteistömarkkinoiden nykytilanteesta ja kehitysnäkymistä sekä väestö- ja taloudellisesta kehityksestä, jotta pystyttäisiin entistä paremmin suunnittelemaan tulevaa asuntotuotantoa kysyntää vastaavaksi. Olennaista on seurata kehitystä ja asumiseen liittyviä trendejä myös maan muissa kaupungeissa ja koko valtakunnan tasolla. Ajankohtaisen tiedon tuottaminen ja analysointi on tärkeää toimintaympäristön nopeiden muutosten vuoksi. SISÄLLYSLUETTELO YHTEENVETO (s. 3 4) TALOUS-, VÄESTÖ- JA TYÖPAIKKAKEHITYS (s. 5 14) ASUNTORAKENTAMINEN JA KIINTEISTÖSIJOITTAMINEN SUOMESSA (s. 15 22) ASUNTORAKENTAMINEN VAASASSA (s. 23 43) ASUMISEN HINTATASO VAASASSA (s. 44 59) ASUMISTARPEIDEN JA -MIELTYMYSTEN MUUTOSTEN VAIKUTUKSET ASUNTOJEN KYSYNTÄÄN (s. 60 69) LÄHTEET (s. 70) 2

Yhteenveto TALOUS JA VÄESTÖ Maailmantalous elää nousukautta ja Eurooppa korkeasuhdannetta. Myös Suomen kansantalous on kasvanut ja työttömyys laskenut viime vuodet. Kasvun odotetaan taittuvan seuraavina vuosina. Vaasan seutu jatkaa työllisyystilastojen kärkipäässä. Vaasassa oli kesäkuussa 2018 kolmanneksi alhaisin työttömyysaste 20 suurimman kaupungin joukossa, kun taas Pohjanmaalla oli Manner- Suomen maakuntien alhaisin työttömyysaste. 2000-luvulla Vaasan väkiluku on kasvanut 9,6 prosenttia. 2010- luvulla kasvu on ollut keskimäärin 434 asukasta/vuosi. Väestönkasvusta merkittävä osa koostuu maahanmuutosta. ASUNTOMARKKINAT Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kasvu kiihtyi entisestään vuonna 2017. Asunnot muodostavat ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurimman sektorin (29 %). Asuntosijoittamisen suosiota ovat kasvattaneet matala korkotaso ja muita sijoituskohteita vakaammaksi koetut tuotot. Tammi-kesäkuussa 2018 asuntokauppojen määrä on kuitenkin noususuhdanteelle epätyypillisesti vähentynyt vuoden takaisesta. Suurin lasku on kerrostaloasuntojen kauppamäärissä, missä ilmenee eritoten sijoittajien kysynnän hiipuminen. 3

Yhteenveto ASUNTOTUOTANTO Asuntotuotannon tulee olla pitkällä aikavälillä sopivaa suhteessa väestönkasvuun. Sopivana määränä pidetään karkeasti 1 uusi asunto per 1 uusi asukas. Vaasaan valmistui 0,97 uutta asuntoa yhtä uutta asukasta kohti vuosina 2005 2017. Vaasan asuntotuotannon määrä on näin ollen ollut sopivalla tasolla. Useiden kasvukaupunkien ongelma on se, että asuntoja valmistuu väestönkasvuun nähden liian vähän, jolloin hinnat nousevat ja muuttaminen vaikeutuu. Tämä hidastaa työvoiman liikkuvuutta ja talouskasvua. Vaasan asuntotuotanto on ollut viime vuosien aikana vilkasta. 2010- luvulla uusia asuntoja on valmistunut keskimäärin noin 430 vuodessa. Vuonna 2017 valmistui 492 asuntoa. Rakentaminen painottuu kerrostaloihin, joiden osuus asuntotuotannosta on kasvanut. 2010-luvun asuntotuotannosta noin 60 prosenttia on ollut kerrostaloasuntoja. Vuonna 2017 kerrostaloasuntojen osuus oli jopa 74 prosenttia. Kerrostalotuotannon keskimääräiset huoneistokoot ovat pienentyneet pieniin asuntoihin kohdistuvan suuren kysynnän vuoksi. Taustalla on pienten asuntokuntien määrän pitkään jatkunut voimakas kasvu, joka jatkuu vastaisuudessa. Toisaalta varsinkin maahanmuutto kasvattaa myös perheiden määrää ja luo tarvetta kohtuuhintaisille perheasunnoille hyvillä sijainneilla. Kysyntää vastaava pienten asuntojen tuotanto voi vapauttaa perheasuntoja, kun pienten asuntojen tarpeessa olevat asukkaat pääsevät muuttamaan pois väljemmästä asunnostaan. 4

Talous-, väestö- ja työpaikkakehitys Suomen talouskehitys Vaasan työllisyystilanne Työpaikkojen määrän kehitys Vaasan kaupungissa ja seudulla Väestökehitys Vaasan kaupungissa ja seudulla 5

Suomen talouskehitys Maailmantaloudessa eletään voimakasta nousukauttaja kaikki OECD-maat ovat noususuhdanteessa samaan aikaan. Myös Euroopassa eletään korkeasuhdannetta ja talouskasvu näyttäisi jatkuvan tämän vuoden edellisvuoden tasolla (n. 2,5 %) hidastuen seuraavina vuosina. Suomen kansantalous kasvoi vuonna 2017 noin kolmella prosentilla, mikä on euroalueen keskiarvoa. Valtiovarainministeriön ennusteen mukaan Suomen suhdannenousu jatkuu vielä vuonna 2018, mutta hidastuu seuraavina vuosina jääden alle kahteen prosenttiin. Maailmanpoliittiseen tilanteeseen nähden Suomen talousnäkymiä voidaan pitää hyvinä. Työllisyysasteen ennustetaan jatkavan nousuaan vuosina 2019-2020, joskin hidastuvasti. KTI Markkinakatsaus, kevät 2018 Valtiovarainministeriö. Taloudellinen katsaus, kesä 2018 6

Suomen talouskehitys Tuotantopuolella rakentaminen on jatkanut vuonna 2015 alkanutta kasvuaan ja oli alkuvuonna yhä yksi suurimmista kasvualoista. Eritoten asuntorakentaminen on ennätysrunsasta. Kasvun ennustetaan taittuvan seuraavina vuosina lähelle nollaa, mutta rakentamisen kokonaisvolyymi pysyy korkealla tasolla. Myös palvelu- ja teollisuustoimialat ovat jatkaneet kasvuaan. Niidenkin kasvun ennustetaan hidastuvan seuraavina vuosina, mutta säilyvän kuitenkin n. 1,5-2,5 prosentin tasolla ja vastaavan siten Suomen talouden kasvusta. Investointien kasvun painopiste siirtyy näin rakentamisesta kone-, laite- sekä tutkimus- ja kehitysinvestointeihin. KTI Markkinakatsaus, kevät 2018 Valtiovarainministeriö. Taloudellinen katsaus, kesä 2018 7

Suomen väestökehitys Suomen väestö jatkaa hidasta kasvua, joka koostuu pääosin maahanmuutosta. Syntyvyys on laskenut seitsemänä vuonna peräkkäin ollen vuonna 2017 alimmalla tasolla koskaan. Vahva kaupungistuminen jatkuu. Väestönkasvu keskittyi vuonna 2017 edelleen suurimpiin kaupunkeihin. Väestönkasvun ja työpaikkojen alueellinen eriytyminen polarisoi myös asuntomarkkinoita. Toisaalta noususuhdanteen aikana työllisyysnäkymät paranevat eri puolilla Suomea voiden vaikuttaa jonkin verran sekä muuttohalukkuuden vähenemiseen että rakentamiseen. Väestö ikääntyy, mikä korostaa esteettömyyden ja palveluiden saavutettavuuden merkitystä. Perhekokojen pienentyessä ja synnyttäjien keski-iän noustessa pienten asuntokuntien osuus kasvaa. Tilastokeskus NEWSEC asuntoskenaariotarkastelu 29.3.2017 8

Vaasan työllisyystilanne Kesäkuun 2018 työttömyysaste Vaasassa oli 9,8 % (koko maa: 10,4 %). Viime vuoden kesäkuuhun verrattuna Vaasan työttömyysaste on 1,7 prosenttiyksikköä alhaisempi. Koko maan työttömyysaste on 1,8 prosenttiyksikköä alhaisempi. Vaasan seudun työttömyysaste oli 8,4 % kesäkuussa 2018. Vaasassa on kolmanneksi alhaisin työttömyysaste maan 20 suurimman kaupungin joukossa. Pohjanmaalla oli kesäkuussa 2018 Manner-Suomen maakuntien alhaisin työttömyysaste. Työllisyyden ja elinvoiman osalta maa on vahvasti polarisoitunut menestyvään länsirannikkoon ja Etelä-Suomeen sekä Itä- ja Pohjois-Suomeen painottuviin korkean työttömyyden alueisiin. Työttömyysaste seutukunnittain 6/2018 TEM Toimiala online / Kaupunkikehityksen tilastot 9

Vaasan työpaikkojen määrän kehitys Vaasassa on 36 638 työpaikkaa (31.12.2015), mikä on noin 73 % Vaasan seudun työpaikoista. Kaupungin työpaikkojen määrä kasvoi 4 120:lla vuosina 2000 2015. Työpaikkojen määrä kasvoi voimakkaasti varsinkin vuosina 2006 ja 2007. Seurantajakso päättyy vuoteen 2015, jolloin työpaikkojen määrä Vaasan kaupungissa oli laskussa. Lasku on vaikuttanut myös väestönkasvun tyrehtymiseen. Työttömyysasteen pieneneminen vuodesta 2016 lähtien viittaa kuitenkin myös työpaikkojen määrän kasvuun. 10

Vaasan seudun työpaikkojen määrän kehitys Muihin työssäkäyntialueisiin (37 kpl) verrattuna Vaasan työssäkäyntialueen/seudun työpaikkojen määrän kasvu oli viidenneksi suurin vuosina 2005 2015. Vaasan työssäkäyntialue on vajaalla 114 000 asukkaallaan maan kymmenenneksi suurin työssäkäyntialue. 11

Vaasan kaupungin väestökehitys Vaasassa asuu 67 392 asukasta (31.12.2017). Kaupungin väkiluku väheni 228 asukkaalla (0,3 %) vuonna 2017. Väkiluku väheni myös alkuvuonna 2018, mikä on toisaalta vuosittaiselle vaihtelulle tyypillistä. Väkiluku on kasvanut keskimäärin 434 asukkaalla (0,67 %) vuodessa viimeisen kahdeksan vuoden aikana. 2000-luvulla kaupungin väkiluku on kasvanut yhteensä 5 928 asukkaalla (9,6 %). Vuonna 2017 Vaasan kaupunki on väkiluvultaan 15. suurin. Merkittävä osa väestönkasvusta koostuu maahanmuutosta. Vieraskielisten osuus Vaasassa on 8,5 % eli kuudenneksi suurin Suomen 20 suurimman kaupungin joukossa. Väestönkasvun tyrehtymiseen vuonna 2016 vaikutti työpaikkojen määrän lasku, joka näkyi kasvaneina muuttotappioina Helsingin seudulle. Myös syntyvyys on laskenut Vaasassakin. Vaasan suurimmat haasteet liittyvät väestökehityksen osalta muuttotappioihin nuorista aikuisista, eritoten Helsingin seudulle sekä jossain määrin Ruotsiin ja muihin EU-maihin. (Timo Aro 2017: Vaasan väestökehitysanalyysi.) VÄESTÖMUUTOS KIELEN MUKAAN 2000-2017 12

Vaasan seudun väestökehitys Vaasan seudun väestö kasvoi 8 157 asukkaalla vuosina 2000 2017. Seudun väestönkasvu oli 6. suurin maan 37 työssäkäyntialueen joukossa vuosina 2007 2017. Seudulla asuu 113 747 asukasta, ja se on väkiluvultaan maan 10. suurin työssäkäyntialue. Seudun väkiluku on kasvanut keskimäärin 600 asukkaalla vuodessa kymmenen viime vuoden aikana. Vuosina 2016-2017 seudun väkiluku on vähentynyt. Vuonna 2017 seudun väkiluku väheni 476 asukkaalla. Vaasan seudulla väkiluvun kasvu on keskittynyt Vaasan kaupunkiin, jonka osuus seudun väestönkasvusta oli 77,2 % vuosina 2008 2015. Vaasan lisäksi väestö on vuosina 2000-2017 kasvanut Mustasaaressa ja Laihialla. Seudun muissa kunnissa väestö on vähentynyt. 13

Vaasa naapuriseutuineen kasvaa voimakkaasti Väestö- ja työpaikkakehitys sekä korkeakouluopiskelijat Vaasan, Uumajan, Seinäjoen, Pietarsaaren ja Kokkolan seuduilla YHTEENSÄ 458 024 asukasta seuduilla (2016) (n. 530 000 as. koko alueella) +30 549* asukasta (2005-2016) 204 834* työpaikkaa (2015) +14 132* työpaikkaa (2005-2015) 55 500 korkeakouluopiskelijaa *Seutujen kasvuluvut (ei koko alueen) UUMAJA 122 892 asukasta (2016) +12 134 (2005-2016) 63 944 työpaikkaa (2014) +8 748 (2005-2015) 32 500 korkeakouluopiskelijaa Uumaja Vaasa Kokkola Pietarsaari PIETARSAARI - KOKKOLA 110 614 asukasta (2016) +3 454 (2005-2016) 46 511 työpaikkaa (2015) +1 762 (2005-2015) 4 000 korkeakouluopiskelijaa VAASA 114 223 asukasta (2016) +7 858 (2005-2016) 49 777 työpaikkaa (2015) +2 104 (2005-2015) 13 000 korkeakouluopiskelijaa SEINÄJOKI 110 295 asukasta (2016) +7 103 (2005-2016) 44 602 työpaikkaa (2015) +1 518 (2005-2015) 6 000 korkeakouluopiskelijaa 14

Asuntorakentaminen ja kiinteistösijoittaminen Asuntorakentaminen saavuttanut huippunsa Kiinteistösijoittaminen yhä ennätyslukemissa Asuntorakentaminen Vaasan seudulla 15

Asuntorakentaminen saavuttanut huippunsa Asuntorakennushankkeiden aloitusten määrä on kasvanut nopeasti jo kolme vuotta. Vuonna 2017 aloitettiin lähes 46 000 asunnon rakennustyöt. Tämä on korkein lukema yli 20 vuoteen ja asukasmäärään suhteutettuna Euroopan suurin asuntoaloitusten määrä vuonna 2017. Asuntotuotanto painottuu vahvasti pieniin kerrostaloasuntoihin suurissa kasvukeskuksissa. Uudisrakentamisesta 77 prosenttia on kerrostaloissa. Pien- ja rivitalojen rakentamisessa noususuhdanne on toistaiseksi näkynyt vain lievänä rakentamisen kasvuna. Viime vuonna noin kolmasosa kaikista asuntoaloituksista sijoittui pääkaupunkiseudulle ja vajaa 30 prosenttia viiteen seuraavaksi suurimpaan kaupunkiin. Myös keskisuurissa maakuntakeskuksissa rakennetaan runsaasti. Rakentamisen kasvuvaihetta ovat tähän saakka ylläpitäneet talouskasvu, kaupungistuminen ja matala korkotaso. KTI Markkinakatsaus, kevät 2018 RT Suhdannekatsaus, maaliskuu 2018 RAKLI suhdannetiedote, kevät 2018 VM Raksu-ryhmä. Rakentaminen 2018-2019 16

Asuntorakentaminen saavuttanut huippunsa Nyt kasvun rajat alkavat tulla vastaan. Rakentamisen volyymin kasvu on nostanut rakennuskustannuksia. Myös ongelmat työvoiman saatavuudessa arvioidaan aiempaa selkeämmin rakentamisen kasvua rajoittavaksi tekijäksi. Lisäksi tonttipula ja kaavoituksen hitaus koetaan yhä rakentamisen esteeksi. Asuinrakentamisen aloitukset vähenivät helmi-huhtikuussa 2018 vuoden takaiseen verrattuna. Niin ikään asuinkerrostaloille myönnettyjen rakennuslupien pitkään kasvanut kuutiomäärä kääntyi laskuun (Tilastokeskus). Valtiovarainministeriö arvioi asuntoaloitusten laskevan seuraavina vuosina muutamilla tuhansilla vuosittain. Alueellisesti rakentaminen vaihtelee kuitenkin paljon. Pääkaupunkiseudulla asuntoaloitusten arvioidaan säilyvän korkealla tasolla. Vaikka kasvu hiipuu, rakentamisen kokonaisvolyymi tulee kuitenkin säilymään korkealla tasolla seuraavat vuodet. KTI Markkinakatsaus, kevät 2018. 17

Asuntorakentaminen saavuttanut huippunsa Pääkaupunkiseudulla on yhä runsas tarve asuntorakentamiselle. Etenkin Helsingin asuntotuotanto on pitkään ollut riittämätöntä väestönkasvuun nähden, mikä on nostanut asumisen hintaa selvästi muuta maata nopeammin. Vuonna 2017 pääkaupunkiseudun asuntorakentaminen ylsi samalle tasolle asukasmäärän vuosikasvun kanssa. Rakennusteollisuus RT ennakoi suurimpien kuuden kaupungin ulkopuolella kasvavissa maakuntakeskuksissa olevan sen sijaan riski myös asuntojen ylitarjonnalle suhteessa väestönkasvuun. Kysymys kuuluu, riittääkö kaikille valmistuville pienille asunnoille kysyntää myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Lähde: HYPO Asuntomarkkinakatsaus Q1/2018 RT Suhdannekatsaus, maaliskuu 2018 RAKLI suhdannetiedote, kevät 2018 18

Asuntorakentaminen saavuttanut huippunsa Asuntorakentaminen on ensisijaisesti yksityisen sektorin toimintaa. Valtiorahoitteinen ARA-tuotanto täydentää yksityistä rakentamista, omistamista ja vuokraamista turvaten asunnonsaannin eritoten pienituloisille ja niille, jotka eivät helposti saa asuntoa vapailta markkinoilta. Yleishyödylliset yhteisöt ovat vähentäneet sosiaalista asuntotuotantoaan, joten ARA-tuotanto on lähinnä kuntien vastuulla. ARA-tuotantoa kritisoidaan ajoittain sen syrjäyttävästä vaikutuksesta sellaiseen tuotantoon, joka olisi muutoin toteutunut vapaarahoitteisesti. Valtioneuvoston selvityksestä kuitenkin ilmenee, että asuntojen kokonaistuotanto on suurempi ARA-tuotannon ansiosta. Mikäli ARA-tuotantoa ei olisi ollenkaan, vapaarahoitteinen tuotanto ei täyttäisi puuttuvan ARA-tuotannon takia syntynyttä vajetta. Kokonaisuutena tarkastellen ARA-tuotanto siis kasvattaa kokonaisvuokra-asuntokantaa. Tämä tarkoittaa, että tuettu tuotanto onnistuu tavoitteessaan lisätä vuokra-asuntojen tarjontaa, mikä puolestaan hillitsee vuokrien nousua. Tämä taas edesauttaa työvoiman liikkuvuutta, mikä edistää talouskasvua. ARA-tuotantoa kohdennetaan sitä eniten tarvitseville säännellyillä asukasvalinnoilla, joissa huomioidaan mm. tulot ja asunnon tarve. Vuonna 2017 ARA-tuettujen asuntoaloitusten määrä kasvoi 7 prosenttia. Tänä vuonna ARA-rakentamisen kaavaillaan jatkuvan viime vuoden tasolla. 40 % tuotannosta sijoittuu pääkaupunkiseudulle. Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminta 9/2018. ARA Selvitys 1/2018. ARA-tuotanto 2017. 19

Kiinteistösijoittaminen yhä ennätyslukemissa Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kasvu kiihtyi entisestään vuonna 2017. Asunnot muodostavat ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurimman sektorin (29 %). Asuntosijoittamisen suosiota ovat kasvattaneet matala korkotaso ja muita sijoituskohteita vakaammaksi koetut tuotot. Asuntoinvestoinnit ovat kasvaneet yhtäjaksoisesti jo yli kolmen vuoden ajan. Myös tälle vuodelle ennakoitiin vahvaa kasvua, sillä hyvä työllisyyskehitys ja matalat korot tukevat yleensä eritoten kotitalouksien tulevaisuudenuskoa ja lisäävät asuntokysyntää. Tammi-kesäkuussa 2018 asuntokauppojen määrä on kuitenkin noususuhdanteelle epätyypillisesti vähentynyt vuoden takaisesta. Suurin lasku on kerrostaloasuntojen kauppamäärissä, missä ilmenee eritoten sijoittajien kysynnän hiipuminen. KTI Markkinakatsaus, kevät 2018 Huoneistokeskuksen asuntomarkkinakatsaus, heinäkuu 2018 20

Kiinteistösijoittaminen yhä ennätyslukemissa Asuntosijoitusala Suomessa on viimeisen kymmenen vuoden aikana kehittynyt ja muuttunut toimijoiltaan monipuolisemmaksi. Kansainväliset sijoittajat ovat kasvattaneet rooliaan Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla historiallisesti nousemalla vuonna 2017 omistuksiltaan suurimmaksi toimijaryhmäksi (n. 29 %). Ulkomaisten ostajien osuus vuoden 2017 kiinteistökauppojen volyymistä oli noin 70 %, mikä on enemmän kuin koskaan aiemmin. Ulkomaisia sijoittajia on parin viime vuoden aikana saapunut myös vuokra-asuntomarkkinoille kansainvälisesti houkuttelevan tuottotason perässä, mutta kiinnostus kohdistuu lähinnä pääkaupunkiseudulle. Myös yksityishenkilöt jatkavat aktiivisina asuntosijoittajina. Vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista kaksi kolmasosaa on yksityishenkilöiden omistamia, minkä lisäksi kotitaloudet sijoittavat asuntoihin rahastojen kautta. KTI Markkinakatsaus, kevät 2018 VM Raksu-ryhmä. Rakentaminen 2018-2019 21

Kiinteistösijoittaminen yhä ennätyslukemissa Vuokra-asuntomarkkinoilla sekä sijoittajien että vuokralaisten kysyntä on erittäin suurta ja keskittyy suurimpiin kaupunkeihin. Asuntomarkkinoita leimaa vahvasti alueellinen eriytyminen. HYPO arvioi kasvukolmion Helsinki-Tampere-Turku kasvattavan nousukaudella entisestään eroaan muihin. Talouskasvu on vilkastuttanut asuntomarkkinoita ja rakentamista vain suurissa kasvukeskuksissa. Syrjäseutujen lisäksi myös pienemmissä kaupungeissa asuntojen hinnat laskevat. Pääkaupunkiseudulla taas vallitsee asuntopula ja hinnat ovat nousseet voimakkaasti, minkä on esitetty olevan jo hidaste Suomen talouskasvulle, kun työn perässä muuttaminen vaikeutuu. Hinnat ovat kuitenkin Suomessa yhä siinä määrin tasapainossa vuokrien ja tulojen kehityksen kanssa, ettei Tukholman ja Oslon kaltaista asuntokuplan muodostumista ja hintojen äkillistä laskua ole toistaiseksi odotettavissa. Asuntoportfoliokauppojen volyymi Lähde: KTI Finnish Property Market 2018 KTI Markkinakatsaus, kevät 2018 Valtiovarainministeriö. Taloudellinen katsaus, kesä 2018. HYPO Asuntomarkkinakatsaus Q1/2018. 22

Asuntorakentaminen Vaasassa Asuntorakentaminen Vaasassa Vaasan suuralueiden asuntokanta ja asuntotuotanto 2010-luvulla valmistuneiden asuinkerrostalojen huoneistoala ja jakauma 2010-luvulla valmistuneiden asuinkerrostalojen väestörakenne 23

Asuntorakentaminen Vaasassa Asuntotuotanto, asuntokunnat ja väestömuutos Asuntotuotannon vertailu väestön ja asuntokuntien määrän muutokseenon keskeistä arvioitaessa uusien asuntojen tarvetta. Asuntotuotanto on tiiviisti seurannut asuntokuntien määrän muutosta 2000-luvulla. 1980-luvulla ja 1990-luvun alussa kaupunkiin valmistui asuntokuntien ja väestön määrän kasvuun nähden liikaa asuntoja. 24

Asuntorakentaminen Vaasassa Asuntotuotanto, asuntokunnat ja väestömuutos Vertaamalla asuntotuotantoa väestömuutokseenriittävän pitkällä aikavälillä ilmenee, onko uusien asuntojen määrä ollut sopivassa suhteessa väestönkasvuun. Sopivana määränä pidetään karkeasti 1 uusi asunto per 1 uusi asukas. Vaasaan valmistui 0,97 uutta asuntoa per 1 uusi asukas vuosina 2005 2017, eli sopiva määrä. Seinäjoen asuntotuotantoa voidaan pitää kaupungin väestönkasvuun nähden liian pienenä (0,84 asuntoa/asukas). Hämeenlinnassa ja Joensuussa on toisaalta tuotettu liikaa uusia asuntoja (noin 1,7 asuntoa/asukas). Suuremmissa kaupungeissa uusia asuntoja on valmistunut kaupunkien voimakkaaseen väestönkasvuun nähden liian vähän. Vain Lahden tilanne on tästä poikkeava. Lahteen asuntoja on valmistunut lähes yhtä paljon kuin Turkuun, vaikka Lahden väestönkasvu on yli puolet pienempi. Asuntokannan muutos vrt. väestömuutokseen 60 000 75 000 asukkaan ja 120 000 200 000 asukkaan kasvukaupungeissa 2005 2017 Useiden kasvukaupunkien ongelma on se, että asuntoja valmistuu väestönkasvuun nähden liian vähän. Pääkaupunkiseudun tilanne on vielä huomattavasti kärjistyneempi. 25

Asuntorakentaminen Vaasassa Asuntotuotanto Vaasan asuntotuotantoon ollut viime vuosien aikana vilkasta. 2010-luvulla uusia asuntoja on valmistunut keskimäärin noin 430 vuodessa. Vuonna 2017 valmistui 492 asuntoa. Rakentaminen painottuu kerrostaloihin, joiden osuus asuntotuotannosta on kasvanut. Pientalojen rakentaminen on puolestaan ollut viime vuosina vähenevää, eikä suhdannetilanne ole toistaiseksi näkynyt pientaloaloitusten voimakkaana lisääntymisenä. Tämän vuoden aikana kaupungin tontinluovutuksessa on tosin huomattu, että tontit menevät edeltävinä vuosina paremmin kaupan. Rivitalojen rakentaminen on vähentynyt jonkin verran pankkikriisiä edeltäneestä tasosta. 26

Asuntorakentaminen Vaasassa Asuntotuotanto Vaasan asuntokanta on perinteisestikin ollut kerrostalovaltaista. Kerrostalojen osuus asuntotuotannosta on kasvanut 2000-luvun alkupuolelta saakka ja ollut erityisesti viime vuosina huomattava. 2010-luvun asuntotuotannosta keskimäärin 62,4 % on ollut kerrostaloasuntoja. Vuonna 2017 kerrostaloasuntojen osuus koko 492 asunnon tuotannosta oli 74,2 %. Kerrostaloasuntotuotannosta merkittävä osa on pieniä huoneistoja. 27

Asuntorakentaminen Vaasassa Asuntotuotannon keskimääräinen asuinhuoneistoala Valmistuneet pientaloasunnot ovat olleet viimeisen seitsemän vuoden aikana kooltaan keskimäärin 148 neliötä, rivitaloasunnot keskimäärin 82 neliötä ja kerrostaloasunnot keskimäärin 47 neliötä. Vuonna 2016 valmistuneiden kerrostaloasuntojen keskimääräinen asuinhuoneistoala oli tosin huomattavasti aiempia vuosia pienempi, eli vain 38 neliötä. Vuonna 2017 asuinhuoneistoala nousi 45 neliöön, eli lähelle 2010-luvun keskiarvoa. Perheiden määrän ennustetaan kasvavan Vaasassa voimakkaasti vuoteen 2030 mennessä, mikä tarkoittaa sitä, että myös suuremmille asunnoille on tulevaisuudessa kysyntää. Pelkästään pienten asuntojen tuotanto saattaa tulevaisuudessa heikentää perheiden asunnon saantia. Toisaalta kysyntään perustuva pienten asuntojen tuotanto on perusteltua. Se edistää myös vanhojen isojen asuntojen vapautumista, kun pienemmän asunnon tarpeessa olevat (esim. seniorit) pääsevät muuttamaan isommasta asunnosta pienempään. Näin vapautuu isompia asuntoja perheiden käyttöön. 28

Vaasan suuralueiden asuntokanta ja asuntotuotanto ASUNTOKANTA SUURALUEITTAIN JA TALOTYYPEITTÄIN Keskusta 11027 260 Gerby 1293 1166 2315 Huutoniemi 1443 863 1934 Palosaari 3693 402 Ristinummi Vöyrinkaupunki 2465 2762 364 1117 Vähäkyrö Suvilahti Kotiranta Sundom Vaskiluoto Höstvesi 299 1982 1837 283 527 295 1190 926 159 180 Asuinkerrostalot Rivitalot ja kytketyt pientalot Erilliset pientalot 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Asuntoa LÄHDE: PAIKKATIETOPALVELUT, VAASAN KAUPUNKI KIINTEISTÖTOIMI 25.5.2018 29

Vaasan suuralueiden asuntokanta ja asuntotuotanto Keskusta, Vöyrinkaupunki ja Palosaari muodostavat Vaasan kerrostalovaltaisen keskusalueen, jolle sijoittuu noin 47 % kaupungin asuntokannasta. Gerby, Huutoniemi ja Kotiranta ovat pientalovaltaisia suuralueita ja muodostavat noin 28 prosenttia asuntokannasta. Suvilahti ja Ristinummi ovat lähiöistä kerrostalovaltaisimpia ja muodostavat noin 16 prosenttia asuntokannasta. Eniten rivitaloasuntoja on Gerbyn ja Huutoniemen suuralueilla. Vähässäkyrössä, Sundomissa ja Höstvedellä pientalot ovat pääasiallinen talotyyppi. Keskusta Huutoniemi Palosaari Ristinummi Vöyrinkaupunki Vähäkyrö Suvilahti Kotiranta Sundom Vaskiluoto Höstvesi TALOTYYPPIEN OSUUDET (%) ASUNTOKANNASTA SUURALUEITTAIN KAIKKI Gerby 0 3 5 12 27 26 34 64 62 15 24 81 79 20 89 97 99 97 100 83 9 8 59 48 46 27 12 2 10 28 01 7 12 6 14 0% 20% 40% 60% 80% 100% Asuinkerrostalot Rivitalot ja kytketyt pientalot Erilliset pientalot LÄHDE: PAIKKATIETOPALVELUT, VAASAN KAUPUNKI KIINTEISTÖTOIMI 25.5.2018 30

Vaasan asuntotuotanto 2000- luvulla Karttaan eivät sisälly luhtitalot, opiskelija-asunnot ja tehostetun palveluasumisen kohteet. LÄHDE: PAIKKATIETOPALVELUT, VAASAN KAUPUNKI 31

Vaasan suuralueiden asuntokanta ja asuntotuotanto Asuntotuotannon painopiste on kerrostaloissa keskustassa sekä keskustan läheisyydessä. 2010-luvun asuntorakentamisesta noin 40 % sijoittuu akselille keskusta- Vöyrinkaupunki-Palosaari. Pientalorakentaminen on ollut runsainta Gerby-Västervikin alueella sekä Huutoniemen (Asevelikylä, Purola) ja Kotirannan (Metsäkallio, Koskisuo) suuralueilla. Rivitaloja on niin ikään valmistunut Gerbyhyn, Huutoniemelle ja Kotirantaan. Tulevista hankkeista merkittäviä ovat keskustan tuntumaan seuraavina vuosina rakentuva jopa 1700 asunnon Ravilaakso sekä noin kymmenen vuoden päähän kaavailtu Etelä-Klemettilän asuntorakentaminen. Eri alueiden asuntotuotannon tavoitteissa pyritään huomioimaan tarve riittävälle väestöpohjalle alueen palveluiden säilyttämiseksi (esim. Suvilahti). Keskusta Huutoniemi Vöyrinkaupunki Gerby Kotiranta Suvilahti Vähäkyrö Sundom Palosaari Ristinummi Höstvesi Vaskiluoto ASUNTOTUOTANTO SUURALUEITTAIN JA TALOTYYPEITTÄIN 2010-2017 029 0 0 9 0 58 84 125 115 023 52 172 99 91 204 015 83 02 112 477 320 216 760 232 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 0 Asuinkerrostalot 05 Rivitalot ja kytketyt pientalot Erilliset pientalot LÄHDE: PAIKKATIETOPALVELUT, VAASAN KAUPUNKI KIINTEISTÖTOIMI 17.7.2018 Vaasan kaupungin maankäytön toteuttamisohjelma 2018-2022 32

Vaasan suuralueiden asuntokanta ja asuntotuotanto 2010-luvun asuntotuotannosta yli puolet on ollut kerrostaloissa, vajaa kolmannes pientaloissa ja noin 10 prosenttia rivitaloissa. Keskusta TALOTYYPPIEN OSUUDET (%) ASUNTOTUOTANNOSTA SUURALUEITTAIN 2010-2017 Kaikki 57 99 10 32 01 Huutoniemi 33 22 45 Vöyrinkaupunki 100 0 Gerby 12 19 68 Kotiranta 29 20 51 Suvilahti 99 01 Vähäkyrö 0 23 77 Sundom 0 100 Palosaari 85 0 15 Ristinummi 0 31 69 Höstvesi 0 100 0% 20% 40% 60% 80% 100% Asuinkerrostalot Rivitalot ja kytketyt pientalot Erilliset pientalot LÄHDE: PAIKKATIETOPALVELUT, VAASAN KAUPUNKI KIINTEISTÖTOIMI 17.7.2018 33

Vaasan suuralueiden asuntokanta ja asuntotuotanto 2000-luvulla 2000-luvulla pientalorakentaminen on ollut runsainta Gerbyn, Huutoniemen ja Kotirannan suuralueilla. Asuntoa 70 UUDET ERILLISET PIENTALOASUNNOT VAASASSA SUURALUEITTAIN 2000-2017 Gerbyssä tarkastelujakson runsain pientalorakentaminen ajoittuu vuosille 2003-2005, 2009-2010 ja 2013-2015. Maantieteellisesti laajalla suuralueella uudisrakentaminen on ollut määrällisesti runsasta, mutta suuri osa Gerby-Västervikin asuntokannasta koostuu kuitenkin 70-80-luvun omakotitaloista. Kotirannan suuralueeseen sisältyvät uudet pientaloalueet Metsäkallio ja Koskisuo, mikä nuorentaa asuntokantaa. Kotirannalla rakentamisen huippuina erottuvat vuodet 2003-2004 ja 2011-2012. Vuonna 2017 Kotirannan suuralueelle valmistui suunnilleen saman verran omakotitaloja kuin Gerbyn suuralueelle. Huutoniemen suuralueella sijaitsevat jotkut Vaasan vanhimmista pientaloalueista, mutta sinne on valmistunut myös runsaasti uutta tuotantoa eritoten 2010-luvun alkupuolella. 60 50 40 30 20 10 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Höstvesi Palosaari Ristinummi Sundom Vähäkyrö Kotiranta Huutoniemi Gerby Keskusta LÄHDE: PAIKKATIETOPALVELUT, VAASAN KAUPUNKI KIINTEISTÖTOIMI 17.7.2018 34

Vaasan suuralueiden asuntokanta ja asuntotuotanto 2000-luvulla Myös rivitaloja on valmistunut eritoten Gerbyhyn, Huutoniemelle ja Kotirannalle. Pankkikriisiä edeltäneinä vuosina 2006-2008 rivitaloja valmistui runsaammin, keskimäärin liki 90 vuosittain. Notkahduksen jälkeen tuotanto on 2010-luvun edetessä palautunut noin 50-60 talon vuositahtiin. Myös Vähäänkyröön ja Ristinummelle on valmistunut joitakin rivitaloasuntoja myös 2010-luvun puolella. 35

Vaasan suuralueiden asuntokanta ja asuntotuotanto 2000-luvulla 2000-luvun alussa kerrostalorakentaminen painottui keskustaan. Vuosina 2009-2014 lähiörakentaminen nosti osuuttaan asuinkerrostalojen tuotannosta. Viime vuodet kerrostalorakentaminen on keskittynyt voimakkaasti Vöyrinkaupunkiin ja keskustaan. Pohjois-Klemettilään tulee valmistumaan runsaasti asuntoja myös seuraavina vuosina. Keskustan osuus tulee kasvamaan Ravilaakson asuntojen valmistuessa vuodesta 2022 lähtien. Asuntoa 250 200 150 100 UUDET KERROSTALOASUNNOT VAASASSA SUURALUEITTAIN 2000-2017 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Palosaari Ristinummi Suvilahti Vöyrinkaupunki Kotiranta Huutoniemi Gerby Keskusta LÄHDE: PAIKKATIETOPALVELUT, VAASAN KAUPUNKI KIINTEISTÖTOIMI 17.7.2018 36

2010-luvulla valmistuneet asuinkerrostalot Huoneistoala ja -jakauma 2010-luvulla valmistuneiden kerrostaloalueiden ja - kohteiden analyysi osoittaa, että uusien asuntojen keskimääräinen huoneistoala on 48,1 neliötä. Keskimääräisen huoneistokoon vaihteluväli on kuitenkin suurta kohteesta toiseen. Esim. Koulukadun ja Kompassin kohteissa huoneistokoko on noin 60 neliötä. Analyysi kuitenkin antaa vahvasti osviittaa siitä, että asuntotuotannossa mennään kohti yhä pienempiä asuntokokoja. Rakennusteollisuus RT:n mukaan asuntotuotannon keskimääräinen huoneistokoko on useissa kaupungeissa laskenut jo 40 neliöön. Taustalla on pienten asuntojen voimakas kysyntä, joka johtuu varsinkin pienten asuntokuntien voimakkaasta kasvusta. Kaupunkien asettamat minimivaatimukset huoneistoalan keskikoosta voivat toki hidastaa kehitystä. Huoneistoala 2010-luvulla valmistuneet kerrostaloalueet ja -kohteet* Asuntoja keskimäärin (m²) 1h 2h 3h 4h+ 2h+ 3h+ KAIKKI** 1744 48,1 41 % 40 % 15 % 4 % 59 % 18 % Palosaari 74 36,8 72 % 24 % 0 % 4 % 28 % 4 % Pohjois-Klemettilä 436 43,0 42 % 47 % 11 % 0 % 58 % 12 % Keskusta, Teatterikortteli 272 43,9 50 % 34 % 13 % 4 % 50 % 17 % Hietalahti 165 46,2 45 % 41 % 10 % 4 % 55 % 14 % Melaniemi 172 50,2 53 % 22 % 21 % 3 % 47 % 24 % Metsäkallio 76 50,9 55 % 37 % 8 % 0 % 45 % 8 % Suvilahti 153 51,6 28 % 56 % 15 % 1 % 72 % 16 % Keskusta, Folkhälsan 55 53,3 29 % 60 % 11 % 0 % 71 % 11 % Keskusta, Flickis 34 54,3 29 % 24 % 41 % 6 % 71 % 47 % Keskusta, Kompassi 159 58,0 33 % 31 % 24 % 12 % 67 % 36 % Keskusta, Koulukatu 59 61,5 25 % 32 % 19 % 24 % 75 % 42 % * Tarkasteluun eivät sisälly luhtitalot, opiskelija-asunnot eivätkä tehostelun palveluasumisen kohteet. ** Yhteenlaskettuihin lukuihin sisältyvät myös kohteet Asemakatu 9, Hietalahdenkatu 9 sekä Vöyrinkatu 2 ja 9. Lähde: Trimble Locus, Vaasan kaupunki Kiinteistötoimi 19.6.2018 37

2010-luvulla valmistuneet asuinkerrostalot Huoneistoala ja -jakauma Uusien kerrostaloasuntojen koot vaihtelevat kohteittain. Huoneistoalojen pieneneminen on kuitenkin selkeä trendi. Suurimmat kohteet Pohjois-Klemettilä ja Teatterikortteli ovat keskimääräiseltä huoneistoalaltaan pieniä. Kohteisiin on valmistunut valtava määrä pieniä asuntoja. Myös keskimäärin suurimman huoneistoalan kohteet ovat valmistuneet keskusta-alueelle. Torin länsipuolelle sijoittuvien kohteiden asunnot ovat keskimäärin itäistä keskustaa ja Klemettilää suurempia, mutta kohteissa on myös sisäistä vaihtelua. Palosaarella rakentaminen on painottunut voimakkaasti yksiöihin, mikä laskee keskimääräisen huoneistoalan hyvin matalaksi. Etäämmällä sijaitsevat lähiöalueet sijoittuvat huoneistoalavertailussa keskivaiheille. 2010-luvulla valmistuneiden kerrostaloalueiden ja - kohteiden keskimääräinen huoneistoala (m²) KAIKKI Palosaari Pohjois-Klemettilä Keskusta, Teatterikortteli Hietalahti Melaniemi Metsäkallio Suvilahti Keskusta, Folkhälsan Keskusta, Flickis Keskusta, Kompassi Keskusta, Koulukatu ASUNTOA 36,8 43,0 43,9 48,1 46,2 50,2 50,9 51,6 53,3 54,3 58,0 61,5 LÄHDE: TRIMBLE LOCUS, VAASAN KAUPUNKI // KIINTEISTÖTOIMI 19.6.2018 m² 38

2010-luvulla valmistuneet asuinkerrostalot Huoneistoala ja -jakauma Pohjois-Klemettilän uudet asunnot ovat selvästi keskimääräistä pienempiä kaikissa huoneistotyypeissä. Metsäkallioon, Suvilahteen ja Melaniemeen on valmistunut suurempia yksiöitä ja kaksioita. Flickiksen asunnot ovat huonelukuunsa nähden erittäin pieniä, mutta vähintään 3-huoneisten asuntojen osuus kohteessa on toistaiseksi suuri. Kohteessa on valmistunut vasta yksi kolmesta talosta. Uusien yksiöiden keskimääräinen huoneistoala (33,8 m²) vastaa valtakunnallista kaikkien yksiöiden keskikokoa 34 m² (Tilastokeskus 2016) 2010-luvulla valmistuneet kerrostaloalueet ja -kohteet Huoneistotyyppien keskimääräinen ala (m²) Yksiö Kaksio Kolmio Palosaari 29,6 46,0 - Pohjois-Klemettilä 29,9 46,9 71,8 Keskusta, Teatterikortteli 31,2 46,2 69,5 Hietalahti 33,9 48,6 70,8 Melaniemi 38,5 50,5 73,6 Metsäkallio 42,5 59,6 69,0 Suvilahti 42,3 51,1 70,5 Keskusta, Folkhälsan 34,4 54,8 95,5 Keskusta, Flickis* 29,0 45,5 69,5 Keskusta, Kompassi 37,1 52,7 74,3 Keskusta, Koulukatu 35,6 50,2 70,0 Kaikki 33,8 49,2 72,4 Lähde: Trimble Locus, Vaasan kaupunki Kiinteistötoimi 19.6.2018 39

2010-luvulla valmistuneet asuinkerrostalot Huoneistoala ja -jakauma Yksiöiden osuus uusista asunnoista on huomattava. Kaikista Vaasan vakinaisesti asutuista kerrostaloasunnoista neljännes on yksiöitä, kun taas 2010-luvulla rakennetuista yksiöitä on jopa 41 %. Kaksioiden osuus uusista kerrostaloasunnoista vastaa kaksioiden osuutta koko asutusta kerrostaloasuntokannasta (n. 40 %). Vähintään 3-huoneisten perheasuntojen osuus kerrostalorakentamisesta on pienentynyt. Huoneistojakauma, kaikki asutut kerrostaloasunnot Vaasassa, yht. 20 696 asuntoa 1h 2h 3h 4h+ 24% 42% 24% 10% 2010-luvulla valmistuneiden kerrostaloalueiden ja -kohteiden huoneistojakauma (%) KAIKKI Palosaari Pohjois-Klemettilä Keskusta, Teatterikortteli Hietalahti Melaniemi Metsäkallio Suvilahti Keskusta, Folkhälsan Keskusta, Flickis Keskusta, Kompassi Keskusta, Koulukatu ASUNTOA 28% 29% 29% 25% 33% LÄHDE: TRIMBLE LOCUS, VAASAN KAUPUNKI // KIINTEISTÖTOIMI 19.6.2018 41% 42% 50% 45% 53% 55% 72% 24% 32% LÄHDE: TILASTOKESKUS // KIINTEISTÖTOIMI 2018 31% 56% 40% 60% 47% 34% 41% 22% 19% 37% 41% 24% 1h 2h 3h 4h+ 24% 15% 21% 13% 11% 10% 24% 15% 8% 11% 4% 4% 4% 4% 3% 1% 6% 12% 40

2010-luvulla valmistuneet asuinkerrostalot Huoneistoala ja -jakauma Määrällisesti eniten yksiöitä on valmistunut keskustaan ja lähialueille. Yksiöitä on kuitenkin rakennettu myös etäämmällä keskustasta sijaitseviin kohteisiin. Nämä yksiöt ovat keskimäärin suurempia kuin keskusta-alueella. Kasarmin alueelle rakennettuun Kompassi-kokonaisuuteen sisältyy myös runsaasti perheasuntoja (36 %) Kirkkopuistikon Flickis-kokonaisuudesta on valmistunut vasta ensimmäinen kolmesta talosta. 138 asuntoa kattavasta kokonaisuudesta noin 40 % tulee olemaan kaksioita ja noin kolmannekset sekä yksiöitä että perheasuntoja (lähde: YIT). 2010-luvulla valmistuneiden kerrostaloalueiden ja -kohteiden asunnot huoneistotyypeittäin Palosaari Pohjois-Klemettilä Keskusta, Teatterikortteli Hietalahti Melaniemi Metsäkallio Suvilahti Keskusta, Folkhälsan Keskusta, Flickis Keskusta, Kompassi Keskusta, Koulukatu 16 53 42 43 10 8 14 53 74 33 92 28 6 15 19 1114 18 135 6 49 182 86 68 38 38 17 23 36 19 6 6 92 35 10 203 1h 2h 3h 4h+ 49 LÄHDE: TRIMBLE LOCUS, VAASAN KAUPUNKI // KIINTEISTÖTOIMI 19.6.2018 0 50 100 150 200 250 300 350 400 41

2010-luvulla valmistuneet asuinkerrostalot Väestörakenne 2010-luvulla valmistuneissa kerrostaloissa asuvasta väestöstä huomattavan suuri osuus (57 %) on 20-39-vuotiaita. Niiden osuus koko kaupungin väestöstä on 31 % Erityisen suuri nuorten aikuisten osuus on Klemettilässä ja Teatterikorttelissa sekä Palosaarella korkeakoulukampusten lähettyvillä. Näissä kohteissa asunnot ovat pieniä ja usein vuokralla. Pääsääntöisesti kohteen keskimääräisen huoneistoalan kasvaessa 20-39-vuotiaiden asukkaiden osuus pienenee ja yli 40-vuotiaiden osuus kasvaa. Keski-ikäisten (40 64 v.) osuus uusissa kerrostaloissa on 17 %, kun ikäryhmän osuus kaupungin väestöstä on 29 %. 0-19-vuotiaiden osuus keskustan ja Pohjois-Klemettilän kohteissa on pieni. Perheasuntoihin hakeudutaan keskustaalueen ulkopuolelle. Kaikkien kerrostalokohteiden osuus on 9 %, kun ikäryhmän osuus koko kaupungin väestöstä on 21 %. 2010-luvulla valmistuneiden kerrostaloalueiden ja -kohteiden väestö ikäryhmittäin (%) KAIKKI Palosaari Pohjois-Klemettilä Keskusta, Teatterikortteli Hietalahti Melaniemi Metsäkallio Suvilahti Keskusta, Folkhälsan Keskusta, Flickis Keskusta, Kompassi Keskusta, Koulukatu ASUKASTA 9% 7% 6% 6% 9% 8% 6% 13% 5% 14% 15% 18% 14% 38% LÄHDE: TRIMBLE LOCUS, VAASAN KAUPUNKI // KIINTEISTÖTOIMI 19.6.2018 49% 46% 57% 71% 71% 50% 58% 49% 42% 93% 81% 33% 23% 25% 17% 22% 24% 10% 26% 10% 14% 0-19 v. 20-39 v. 40-64 v. 65+ v. 16% 19% 20% 20% 23% 13% 10% 15% 10% 16% 42

2010-luvulla valmistuneet asuinkerrostalot Väestörakenne 2010-luvulla valmistuneiden kerrostalojen väestöstä 16 % on yli 65-vuotiaita. 65-vuotiaiden osuus koko kaupungin väestöstä on 19 % (osuus kasvaa noin 21 22 %:iin vuonna 2030). Uusista kerrostaloasunnoista suurin osuus senioriväestöä on Hietalahden ja keskustan kohteissa, kuitenkin pois lukien pienimmän keskimääräisen huoneistoalan kohteet Klemettilässä ja Teatterikorttelissa. Keskustassa ja Hietalahdessa palvelut ovat helposti saavutettavissa. Folkhälsanin talo on suunniteltu esteettömiksi senioriasunnoiksi. 2010-luvulla valmistuneiden kerrostaloalueiden ja -kohteiden väestö ikäryhmittäin 6/2018 Palosaari Pohjois-Klemettilä Keskusta, Teatterikortteli Hietalahti Melaniemi Metsäkallio Suvilahti Keskusta, Folkhälsan Keskusta, Flickis Keskusta, Kompassi Keskusta, Koulukatu 25 13 21 16 6 17 30 32 51 35 5 32 51 28 94 77 94 161 110 27 19 11 17 44 52 30 48 29 315 31 42 32 22 44 59 LÄHDE: TRIMBLE LOCUS, VAASAN KAUPUNKI // KIINTEISTÖTOIMI 2018 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 0-19 v. 20-39 v. 40-64 v. 65+ v. 43

Asumisen hintataso Asumisen hintataso koko maassa Asuntojen hintojen ja vuokrien kehitys Vaasassa Tulotaso Vaasassa Asumismenot kallistuvat 44

Asumisen hintataso koko maassa Asumiskulujen osuus kotitalouksien käytettävissä olevista tuloista kasvaa ja kehityksen odotetaan jatkuvan. Vuosina 2010-2016 kiinteistön ylläpidon kustannukset kasvoivat 23 prosenttia, kun taas vuokrat nousivat 18 prosenttia. Käytettävissä olevat tulot kasvoivat vain 10 prosenttia. Asuntojen hinnat ja vuokrat, asumismenot ja menojen osuus tuloista ovat eriytyneet alueellisesti. Asuminen on selvästi kalleinta ja asumismenojen kasvu nopeinta pääkaupunkiseudulla, jossa etenkin liian pieni asuntotarjonta ja suuri kysyntä ovat nostaneet hintoja. Asumiskulujen suuruuteen vaikuttavat myös hoitokulut kuten lämmitys, vesi, korjaukset sekä kiinteistön käyttö- ja huoltokulut. Rakentamisen kustannusten noustessa myös korjauskulut ovat nousseet. Asumismenot tulevat kasvamaan entisestään tulevina vuosina lainakorkojen ja öljyn hinnan noustessa. Asumiskulujen osuus kotitalouksien käytettävissä olevista tuloista PTT asuntomarkkinaennuste 2018 45

Asumisen hintataso koko maassa Asuntolainat ja velkaantuminen Euroopan korkotaso on ollut viime vuodet poikkeuksellisen matala, mikä on lisännyt lainanottoa. Asuntolainojen korot olivat huhtikuussa 2018 Suomessa Euroopan matalimmat. Asuntolainojen ottoon on rohkaissut myös työmarkkinoiden myönteinen kehitys, uusien asuntolainojen ehtojen keventyminen, asuntomarkkinoiden vilkastuminen sekä asuinrakentamisen vahva kasvu. Suomessa kotitalouksen velkaantuminen suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin on jatkunut, joskin maltillisesti. Velkaantumisen ongelmat voivat tulla esiin, kun korkotaso aikanaan nousee ja kotitaloudet joutuvat tinkimään muusta kulutuksestaan. Korkotason maltillista nousua Euroopassa on ennakoitu lähivuosille. 16 12 8 4 0-4 Kotitalouksien säästäminen ja velkaantuminen osuus käytettävissä olevista tuloista, % 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 19 Säästämisaste (vasen asteikko) Velkaantumisaste (oikea asteikko) Lähde: Tilastokeskus, VM VM34170 140 120 100 80 60 40 VM taloudellinen katsaus, kesä 2018 OP Asuntomarkkinakatsaus 2/2018 46

Asumisen hintataso koko maassa Asuntojen hinnat Asuntojen hintojen nousu on ollut noususuhdanne huomioiden maltillista. Nousu painottuu kuitenkin vahvasti pääkaupunkiseudulle ja muille suurille kaupunkiseuduille, kun taas syrjäseuduilla ja pienemmissä kaupungeissa asuntojen hinnat laskevat. Suomen asuntomarkkinoiden polarisaatio kiihtyy. Hinnat eriytyvät paitsi alueellisesti ja kaupungeittain myös kaupunkien sisällä asuinalueittain sekä asunnon koon ja talotyypin mukaan. Hintojen nousu on painottunut kerrostaloasuntoihin. PTT asuntomarkkinaennuste 2018 47

Asumisen hintataso koko maassa Vuokrat Markkinavuokrat nousivat vuonna 2017 koko maassa 1,7 %, uusissa vuokrasuhteissa 2,1 %. Nousuvauhti kuitenkin hidastui vuoden aikana. Vuokrat ovat nousseet asuntojen hintoja enemmän. Markkinaehtoisia vuokra-asuntoja valmistui ennätysmäärä vuonna 2017 ja kasvu jatkuu vuonna 2018. Tarjonnan lisääntyminen hillitsee vuokrien nousua. ARA-asuntojen kysyntä säilyy korkealla tasolla kaikissa suurissa kaupungeissa. Asumistukimenot ovat suurentuneet viime vuosina, mikä viestii vuokrien noususta yli vuokralaisten maksukyvyn. Kelan asumistuki on paisunut noin 2 miljardiin euroon vuonna 2017 noin 1,3 miljardista eurosta vuonna 2010 (+54 %). Yleisen asumistuen osuus koko asumistuesta oli 63 % vuonna 2017. Yleisen asumistuen piirissä olevien ruokakuntien määrä kasvoi noin 160 000:sta vuonna 2010 noin 380 000 vuonna 2017 (+140 %). KTI Markkinakatsaus, kevät 2018. 48

Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Vanhojen osakeasuntojen hinnat ja myyntimäärät Vaasassa asuntokauppa piristyi nopeasti finanssikriisin jälkeen ja vanhojen osakeasuntojen kauppojen lukumäärä oli vuonna 2010 samalla tasolla kuin vuonna 2008. Vanhojen osakeasuntojen kauppamäärät ovat 2010-luvulla kuitenkin vähentyneet, missä heijastuu pitkittyneen taantuman luoma kotitalouksien epävarmuus sekä toisaalta runsas kerrostalojen uudistuotanto. Vuonna 2017 kerrostaloasuntojen myyntimäärät kääntyivät hienoiseen nousuun. Alkuvuonna 2018 myyntimäärät ovat kuitenkin laskeneet vuoden takaiseen verrattuna sekä Vaasassa että valtakunnallisesti. Valtakunnallisesti laskun arvellaan kertovan sijoittajien lisääntyneestä varovaisuudesta. Vaasassa luvuissa näkyy kuitenkin myös kysynnän kohdistuminen runsaaseen uudistuotantoon. 1400 1200 1000 800 600 400 200 Vanhojen osakeasuntojen kauppojen lukumäärät vuosittain Vaasassa Yhteensä Kerrostalot Rivi- ja pientalot 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 LÄHDE: TILASTOKESKUS KIINTEISTÖTOIMI 28.6.2018 49

Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Vanhojen osakeasuntojen hinnat ja myyntimäärät Taantumasta huolimatta asuntojen hinnat ovat nousseet merkittävästi vuodesta 2010. Kerrostalojen neliöhinta on vuosina 2010-2017 noussut 1650 eurosta reiluun 1800 euroon, kun taas rivitalojen hintakehitys on ollut vaihtelevampaa. Pankkikriisiä seuranneina vuosina vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat jyrkästi. Vuodesta 2011 lähtien vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen nousu on ollut maltillisempaa samalla kun kauppamäärät ovat vähentyneet. 2010-luvun runsas uudistuotanto lisää tarjontaa ja hillitsee hintojen nousua. Rivi- ja pientalojen hinnat jatkoivat jyrkkää nousua vuoteen 2013, mutta laskivat tuntuvasti vuosina 2014-2016. Vuonna 2017 hinnat kääntyivät jälleen nousuun. Kerrostaloasuntojen neliöhinta ylitti rivi- ja pientaloasuntojen neliöhinnan vuonna 2015. /m2 Vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat Vaasassa 1900 1850 1800 1750 1700 1650 Yhteensä 1600 Kerrostalot 1550 Rivi- ja pientalot 1500 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 LÄHDE: TILASTOKESKUS KIINTEISTÖTOIMI 28.6.2018 50

Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Vanhojen osakeasuntojen hinnat ja myyntimäärät 2010-luvulla vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen nousu on ollut voimakkainta yksiöissä. Vuonna 2016 yksiöiden hinnat kuitenkin laskivat suurempien asuntojen hintojen jatkaessa loivaa nousua, missä heijastunee vuonna 2016 valmistuneiden uusien pienten kerrostaloasuntojen suuri määrä. Vuonna 2017 vanhojen yksiöiden hinnat kääntyivät jälleen nousuun samalla kun suurempien asuntojen hinnat laskivat aavistuksen. /m2 2400 2300 2200 2100 2000 1900 1800 1700 1600 Vanhojen kerrostalo-osakkeiden neliöhinnat Vaasassa huoneistotyypeittäin Yksiöt Kaksiot Kolmiot+ 1500 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 LÄHDE: TILASTOKESKUS KIINTEISTÖTOIMI 11.7.2018 51

Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Vaasassamyytävänä olevat asunnot 23.8.2018 Etuovi-verkkosivustolla myynnissä olleista Vaasan asuntokohteista suurin osa eli reilu kolmannes oli kaksioita ja vajaa kolmannes kolmioita. Vain 12 % myynnissä olleista asunnoista oli yksiöitä. Kerrostalokohteistakin yksiöitä oli vain 15 %. Yksiöiden osuus myytävistä kohteista on vähäinen verrattuna siihen, että yksiöt muodostavat 24 % Vaasan vakinaisesti asutusta kerrostaloasuntokannasta ja peräti 41 % 2010-luvulla valmistuneesta kerrostaloasuntotuotannosta. Tämä kertoo yksiöiden yhä jatkuvasta suuresta kysynnästä, joka on pitänyt myös hinnat kohoavina. Myytävistä asunnoista 73 % eli noin 800 asuntoa oli kerrostaloissa. Rivi- ja pientaloasuntoja oli molempia myynnissä noin 150 asuntoa. Rivi- ja kerrostalojen osuutta suhteessa pientaloihin nostavat myynnissä olevat uudiskohteet. Vaasassa myynnissä olevat asunnot huoneistokoon mukaan Etuovi-sivustolla 23.8.2018 4 h 14 % 3 h 30 % 5+ h 10 % 1 h 12 % 2 h 34 % Vaasassa myynnissä olevat asunnot talotyypeittäin Etuovi-sivustolla 23.8.2018 13 % 14 % 73 % Kerros-/ luhtitalo Rivitalo/ puutalo-osake Omakoti-/ pari-/ erillistalo 52

Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Vuokrat Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrakehitys on Vaasassa suuressa määrin seurannut muiden vastaavan kokoisten kaupunkien (60 000 100 000 as.) tasoa. Vapaarahoitteisten vuokrien nousu Vaasassa on kuitenkin ollut tarkastelujaksolla hieman vertailukaupunkeja nopeampaa. Vaasaan on rakennettu 2010-luvulla runsaasti pieniä kerrostaloasuntoja. Tarjonnan kasvu ei kuitenkaan toistaiseksi näytä hillinneen vuokrien nousua. Vuonna 2017 ARA-asuntojen vuokrat laskivat alle vertailukaupunkien keskiarvon. Vuosina 2011 2017 vapaarahoitteisten asuntojen neliövuokra nousi Vaasassa 17,5 prosenttia ja ARA-asuntojen neliövuokra 10,1 prosenttia. /m2/kk 12,5 12 11,5 11 10,5 10 9,5 Asuntojen neliövuokrat 2011-2017 Vaasassa ja 60 000-100 000 asukkaan kaupungeissa 9 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Vaasa, vapaarahoitteiset Vertailukaupungit, vapaarahoitteiset Vaasa, ARA Vertailukaupungit, ARA Lähde: Tilastokeskus: // Kiinteistötoimi 10.7.2018 53

Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Vuokrat Vaasassa vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat 13,2 % korkeammat kuin ARA-asuntojen vuokrat. Ero on huomattava esimerkiksi verrattuna Seinäjokeen, jossa ero on 7 %. Monissa suuremmissa kaupungeissa vapaarahoitteisten ja ARAasuntojen välinen hintaero on lähellä 20 prosenttia. Helsingissä ero on 52,7 % eli maan suurin. Väestöltään vähenevissä kunnissa ARA-vuokrat ovat puolestaan yleensä korkeampia kuin markkinavuokrat. ARA-vuokrien prosentuaalinen nousu vuonna 2017 oli Vaasassa 1,2 % eli valtakunnallista keskitasoa (1,3 %). ARA Asuntomarkkinakatsaus 1/2018 54

Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Postinumeroalueittainen hintakehitys Vaasassa myynnissä olevat asunnot postinumeroalueittain Etuovisivustolla 23.8.2018 (yhteensä 1088 asuntoa, sis. uudiskohteet) Asevelikylä 63 Huutoniemi 53 Vetokannas 50 Vaasa Keskus 571 Muut 513 Gerby 73 Vanha Vaasa 45 Suvilahti 44 Palosaari 112 Vedenoja 1 Merikaarto 7 Ristinummi 40 Vähäkyrö Keskus 14 Sundom 11 55

Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Postinumeroalueittainen hintakehitys Vanhat kerrostaloasunnot ovat keskimääräiseltä neliöhinnaltaan selvästi kalleimpia keskustassa. Vuosia 2014-2016 lukuun ottamatta keskustan hinnat ovat nousseet tasaisesti vuodesta 2010. Palosaari keskustan lähialueena on toiseksi kallein, mutta hinnat eivät ole nousseet merkittävästi vuodesta 2010. Gerbyssä ja Vetokannaksella hinnat kohosivat 2010-luvun alkupuolella, mutta kääntyivät laskuun vuosikymmenen puolessa välissä. Huutoniemellä hinnat nousivat vuoteen 2016 saakka, mutta laskivat vuonna 2017. Ristinummen neliöhinnat ovat Vaasan matalimmat. Ristinummen ja Vanhan Vaasan hintatasot ovat pysytelleet viime vuodet kohtalaisen tasaisina. Keskustan lisäksi vain Suvilahden neliöhinnat jatkoivat nousuaan vuonna 2017. 2010-luvun ja eritoten vuoden 2016 runsas uudisrakentaminen lienee vaikuttanut vanhojen asuntojen hintoihin hillitsevästi. 56

Asuntojen hinnat ja vuokrat Vaasassa Postinumeroalueittainen hintakehitys Tilastokeskuksen tiedot rivitalojen keskineliöhinnoista ovat joidenkin suuralueitten osalta puutteellisia, mutta pääasialliset kehityskulut voidaan havaita. Asevelikylän rivitalojen hintataso on 2010-luvun aikana noussut muita alueita korkeammaksi. Gerbyssä ja Huutoniemellä hintojen nousu on ollut maltillista. Ristinummella myös rivitalojen hinnat ovat huomattavasti muita alueita matalampia. 57

Tulotaso Vaasassa Tulotaso Vaasassa keskimääräinen tulotaso on neljänneksi korkein maan 20 suurimman kaupungin joukossa. Vaasaa edellä on vain pääkaupunkiseutu. Seinäjoki on kahdeksannella sijalla. Vaasa on pitkään ollut tilaston kärkipäässä. Espoo Vantaa Helsinki Vaasa Oulu Tampere Hämeenlinna Seinäjoki Kuopio Salo Turku Lahti Lappeenranta Jyväskylä Rovaniemi Kouvola Pori Kotka Mikkeli Joensuu Valtionveronalainen keskitulo / tulonsaaja 20 suurimmassa kaupungissa 2016 31 584 31 039 28 927 28 847 28 566 28 563 28 442 28 116 27 478 27 475 27 301 27 290 27 277 27 265 27 244 27 046 26 858 26 560 25 087 40 571 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 Lähde:Tilastokeskus // Kiinteistötoimi 7.8.2018 58

Tulotaso Vaasassa Tuloerot Asumisen kustannusten nousu on ongelmallista varsinkin pienituloisille, joiden määrä on kasvanut voimakkaasti myös Vaasassa. Pienituloisimmassa ja toiseksi pienituloisimmassa tulokymmenessä olevien henkilöiden määrä kasvoi lähes 2 200:lla (17 %) vuosina 2010 2016. Kasvu on paljon nopeampaa kuin muissa tuloluokissa ja on jatkunut taukoamatta. Suurimmassa ja toiseksi suurimmassa tulokymmenessä olevien henkilöiden määrä kasvoi 534:llä (4,5 %). Suurituloisten määrän kasvu taittui vuonna 2015. Pienituloisten määrän kasvuun vaikuttaa tarkastelun sijoittuminen taloudelliseen laskusuhdanteeseen. Vaasassa työttömien määrä kasvoi 847:lla (32,9 %) aikavälillä 1/2010 8/2017. Pienituloisten määrän kasvu johtunee myös pätkä- ja matalapalkkatöiden määrän lisääntymisestä. Vuoden 2016 loppupuoliskolla työttömien määrä rupesi vihdoin vähenemään ja hyvä kehitys on sittemmin vahvistunut. 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 + 23 % I (pienituloisin 10 %) Vaasan asuntokuntaväestö tulokymmenyksittäin ja muutos (%) 2010-2016 + 11 % +0% + 3 % + 4 % -4% + 4 % + 1 % + 6 % + 3 % II III IV V VI VII VIII IX X (suurituloisin 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 10 %) Lähde: Tilastokeskus // Kiinteistötoimi 7.8.2018 59

Asumistarpeiden ja -mieltymysten muutosten vaikutukset asuntojen kysyntään Asumistarpeisiin ja -mieltymyksiin vaikuttavia trendejä Vaasan asuntojen kysyntä nyt ja jatkossa trendeihin, väestökehitykseen ja 2010-luvun asuntojen uudistuotantoon nähden Asumistarpeet ja -mieltymykset ikäryhmittäin - Nuoret aikuiset (20 39 -vuotiaat) - Lapsiperheet - Keski-ikäiset (40 64-vuotiaat) - Seniorit (65+ -vuotiaat) - Maahanmuuttajat 60

Asumistarpeiden ja -mieltymysten muutosten vaikutukset asuntojen kysyntään Asumistarpeisiin ja -mieltymyksiin vaikuttavia trendejä Kaupungistuminen, väestön liikkuvuus ja työmarkkinoiden muuttuminen ovat keskeisiä asuntojen kysyntää ohjaavia tekijöitä. Liike suuntautuu kasvukeskuksiin. Väestö vanhenee ja muuttaa lähemmäs palveluja. Samaan aikaan työperäinen muutto suuntautuu kasvaville kaupunkialueille. Maahanmuutto on voimakasta ja kiihtynee jatkossa. Toisaalta talouden epävarmuus ja työmarkkinanäkymät vaikuttavat asumisvalintoihin ja siihen, miten käytettävissä olevat tulot ja ihmisten maksukyky kehittyvät. Vuokralla asumisen suosion joustavana asumismuotona odotetaan yhä kasvavan. Alueiden lisäksi myös kaupunkien sisällä asuinalueet eriytyvät. Vaasan seudun asuntotuotanto - Toteutunut 2015 ja VTT:n tarveskenaariot 2040 saakka VTT Asuntotuotantotarve 2015-2040 VN selvitys- ja tutkimustoiminta 9/2018 61

Asumistarpeiden ja -mieltymysten muutosten vaikutukset asuntojen kysyntään Vaasan asuntojen kysyntä nyt ja jatkossa trendeihin, väestökehitykseen ja 2010-luvun asuntojen uudistuotantoon nähden Vaasan asuntokunnista jo kolme neljästä on yhden tai kahden hengen asuntokunta. Kaupungin pienten asuntokuntien määrä on pitkään kasvanut voimakkaasti. Kasvun ennustetaan jatkuvan voimakkaana myös vastaisuudessa, mikä ylläpitää pienten asuntojen suurta kysyntää. Perheiden (3 ja 4+ hengen asuntokunnat) määrä väheni vuosina 1985 2005. Vuodesta 2005 perheiden määrä on kuitenkin kasvanut tasaisesti ja jatkossa kasvuvauhdin ennustetaan kiihtyvän maahanmuuton myötä. Vuokralla asumisen suosion joustavana asumismuotona odotetaan yhä kasvavan, mihin vaikuttaa pienituloisten kasvava määrä. Asuntokunnat Vaasassa 1985 2030 (ennuste 2015 2030) 62

Asumistarpeiden ja -mieltymysten muutosten vaikutukset asuntojen kysyntään Asumistarpeet ja -mieltymykset ikäryhmittäin Vaasan keskustaalueella Nuoret aikuiset (20 39 -vuotiaat) Nuoret aikuiset ovat selkeästi runsaimmin edustettu ikäryhmä Vaasan uusissa kerrostaloissa. Nuorten osuus on suurin pienimpien asuntojen kohteissa. Pienet asunnot ovat pääasiassa vuokrakohteita. Vuokralla asumisen suosion joustavana asumismuotona odotetaan yhä kasvavan Suomessa. Lapsettomille ja autottomille nuorille asuminen keskustassa palveluiden ja menojen, korkeakoulujen ja monien työpaikkojenkin läheisyydessä on helppoa. Vaasassa julkinen liikenneei edistä asumista muilla alueilla. Syntyvyys laskee ja perhe perustetaan yhä vanhempana, mikä tulee kasvattamaan pienten asuntokuntien määrää myös tulevaisuudessa. Yhden ja kahden hengen asuntokuntien määrän jatkuva kasvu on taannut pienten asuntojen kysynnän, vaikka niitä on rakennettu Vaasaan 2010-luvulla runsaasti. Toisaalta myös uusien asuntojen hintojen nousu on voinut vaikuttaa siihen, että ostajat tinkivät asuinneliöistään. Se ajaa rakentajat tekemään ja sijoittajat rahoittamaan mahdollisesti liiankin pieniä asuntoja etenkin lapsiperheiden tarpeisiin. 63

Asumistarpeiden ja -mieltymysten muutosten vaikutukset asuntojen kysyntään Asumistarpeet ja mieltymykset ikäryhmittäin Vaasan keskustaalueella - Lapsiperheet Perheiden määrä Vaasassa on kääntynyt nousuun, jonka odotetaan jatkuvan erityisesti maahanmuuton ansiosta. Omakotitalo on yhä lapsiperheiden suosituin asumismuoto. Pientalojen rakentamisessa ei kuitenkaan ole havaittavissa vastaavaa buumia kuin kerrostaloissa. Pientalojen kysynnän kasvua hillitseviä trendejä valtakunnallisesti ovat kaupungistuminen, perhekokojen pieneneminen ja ikääntyvän väestön luopuminen omakotitaloistaan ikääntymisen myötä (Lähde: VM Raksu-ryhmä 2018). Keskusta-asumisen suosiota taas hillitsee ennen kaikkea hintataso. Suurempien kerrostaloasuntojen hinnat nousevat etenkin uudiskohteissa monille lapsiperheille liian korkeiksi. Toisaalta myös keskustan palvelutarjonnan katsotaan vastaavan paremmin nuoren sekä ikääntyvän väestön tarpeisiin. Keskustassa ei ole varsinaista lapsiperheille suunnattua aluetta. Omakotitaloissa uudistuotanto on kysytyintä. Toivottu huoneistokoko on aiempaa pienempi, missä näkyy nuoremman polven tavoittelema ekologisuus ja taloudellisuus. Vanhemman kannan omakotitalot voidaan kokea liian isoiksi ja hintaviksi. Lämmitysmuodoista maalämpö nostaa suosiotaan taloudellisena ja ekologisena vaihtoehtona. Nuorten perheiden suosiossa ovat eritoten uudet pien- ja rivitaloalueet kuten Koskisuo, Purola, Länsiniitty ja Metsäkallio. Kivihaan palvelukeskittymä lisää lähialueidensa houkuttelevuutta. Lisäksi suosionsa ovat säilyttäneet kaupungin lähialueet kuten Kotiranta, Vetokannas, Vikinga ja Hietalahti. Vanhempien omakotitalojen kysyntä esimerkiksi Gerbyssä ja Västervikissä on ollut vähenevää. Yhdystien remontin myötä paranevien kulkuyhteyksien odotetaan kuitenkin lisäävän alueiden houkuttelevuutta. Vaasalaisten kiinteistönvälittäjien haastattelut 2018 64

Asumistarpeiden ja -mieltymysten muutosten vaikutukset asuntojen kysyntään Asumistarpeet ja mieltymykset ikäryhmittäin Vaasan keskustaalueella - Keski-ikäiset (40 64-vuotiaat) Keski-ikäisten ikäluokassa aiemmin hankittu pientalo on yleinen asuntotyyppi, mutta asuntokysynnässä korostuvat myös kerrostalokohteet. Kyseessä on usein omakotitalon vaihtaminen vaivattomampaan kerrostaloasuntoon lasten muuttaessa omilleen. 2010-luvulla rakennetuissa kerrostaloissa keski-ikäisten ikäryhmä on jakautunut sekä keskustan suurempiasuntoisiin kohteisiin että etäämmällä sijaitseville alueille. Tyypillisesti keski-ikäiset suosivat suurempia kerrostaloasuntoja, kolmioita tai vähintään suuria kaksioita. Tässä ikäluokassa löytyy myös valmiutta hankkia keskustan hintavampia uudiskohteita. Vaasalaisten kiinteistönvälittäjien mukaan tälle ikäryhmälle on hyvin tarjolla kerrostaloasuntoja sekä uusissa että vanhoissa kohteissa. Vaasalaisten kiinteistönvälittäjien haastattelut 2018 65

Asumistarpeiden ja -mieltymysten muutosten vaikutukset asuntojen kysyntään Asumistarpeet ja mieltymykset ikäryhmittäin Vaasan keskusta-alueella - Seniorit (65+ -vuotiaat) Väestö ikääntyy ja kasvavan senioriväestön tarpeet on huomioitava yhä paremmin kaupunkirakenteessa. Senioriväestön muuttoliike suuntautuu palveluiden läheisyyteen kerrostaloasuntoihin, joilta odotetaan vaivattomuutta ja esteettömyyttä. Keskustassa palvelut ovat helposti saavutettavissa. Toisaalta monet haluavat pysyätutulla asuinalueellaan ja muuttoalttius on muita ikäluokkia matalampaa. Osuus on laskettu vain asuinrakennusten asuntojen asukkaiden vaihtumisesta, mukana ei ole esim. palvelutaloja Lähtömuutto pitää sisällään myös kuolleisuuden 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Talotyyppien osuudet asunnonvaihdoista Vaasassa ikävuosittain vuosina 2007-2015 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 Ikä Kerrostalojen osuus tulomuutosta Rivitalojen osuus tulomuutosta Erillispientalojen osuus tulomuutosta Kerrostalojen osuus lähtömuutosta Rivitalojen osuus lähtömuutosta Erillispientalojen osuus lähtömuutosta Lähde: SYKE 2017 66

Asumistarpeiden ja -mieltymysten muutosten vaikutukset asuntojen kysyntään Keskusta on ylivoimaisesti merkittävin senioriväestön asuinalue Vaasassa. Keskustan osuus kaupungin 70 vuotta täyttäneestä väestöstä on noin 32 % eli 2 900 henkilöä. Alueen osuus kaupungin väkiluvusta on noin 20 %. Seuraavaksi suurimpia seniorien asuinalueita ovat Huutoniemi (n. 950 henkilöä), Gerby (n. 900 henkilöä), Palosaari (n. 880 henkilöä) ja Ristinummi (n. 870 hlöä henkilöä). Keskustan suuralueella ikääntyvän väestön ennustetaan kasvavan kohtalaisen maltillisesti, kun taas Gerbyn, Huutoniemen ja Ristinummen alueilla kasvusta odotetaan suurta. Ikäystävällisiä ratkaisuja tarvitaan siis sekä ennestään runsaasti senioreita asuttavalla keskusta-alueella että ikääntyvillä alueilla Gerbyssä, Huutoniemellä ja Ristinummella. Senioriväestön muutos suuralueittain 2015 2030 (Lähde: Vaasan kaupunki ja Tilastokeskus) 70+ 75+ 80+ Keskusta 148 273 229 Vöyrinkaupunki -69-93 -134 Vaskiluoto 32 20-1 Palosaari 52 28 2 Gerby 1012 778 482 Kotiranta 385 298 230 Huutoniemi 841 752 531 Ristinummi 600 713 614 Höstvesi 50 33 23 Suvilahti 321 387 392 Sundom 147 132 64 Vähäkyrö 308 286 189 - Keskustan ulkopuolella paine senioriasumiselle on suurin Huutoniemellä, Gerbyssä ja Ristinummella. Näillä alueilla on syytä tutkia senioriasumisen rakentamisen edellytyksiä. - Tällä hetkellä mahdollisuuksia vaihtaa asuntoa omalla asuinalueella on usein varsin rajatusti, vaikka tämä olisi senioriasukkaiden toiveissa. - Asumisen esteettömyyden lisäksi kaupunginosissa on lisättävä esteettömyyttä kokonaisvaltaisesti, jotta niistä tulee ikäystävällisempiä. 67

Asumistarpeiden ja -mieltymysten muutosten vaikutukset asuntojen kysyntään Valtakunnallisesti yli 65-vuotiaat ovat olleet aliedustettuja uusissa kerros- ja rivitaloasunnoissa. Myös Vaasassa aliedustus on ollut huomattavan selkeää vuoteen 2012 asti. (SYKE 2017) Vaasassa 2010-luvulla valmistuneissa kerrostaloissa yli 65- vuotiaiden osuus on 16 prosenttia. 65-vuotiaiden osuus koko kaupungin väestöstä on 19 % (osuus kasvaa noin 21 22 %:iin vuonna 2030). 2010-luvun kerrostaloissa seniorit näyttävät suosivan eritoten keskustan ja Hietalahden alueita sekä suuremman keskimääräisen huoneistoalan kohteita. Pohjois-Klemettilän ja Teatterikorttelin pienten asuntojen keskittymissä seniorien osuus on sen sijaan pieni, vaikka ne sijaitsevat keskustan tuntumassa. Ikääntyneiden määrän kasvu voi siis olla omiaan lisäämään myös suurempien asuntojen kysyntää. Ongelmaksi väljemmän kerrostaloasunnon hankinnassa muodostuu monesti se, etteivät vanhojen omakotitalojen myynnistä saadut tuotot aina riitä kattamaan halutuntasoista keskusta-asuntoa. Tällöin vaihtoehdoksi jää vuokra-asuminen tai huoneistokoosta tinkiminen. Erilaiset palvelukorttelikonseptit ovat paraikaa tekemässä tuloaan seniorien asuinvaihtoehdoksi. Tällaisia edustavat esimerkiksi Jyväskylän Jaso-asunnot sekä Folkhälsanhuset Vaasassa. Myös Ravilaakson tulevalle asuinalueelle kaavaillaan hyvinvointikorttelia, jossa saman katon alta löytyy erinäisiä palveluita ja ohjattua yhteisöllistä toimintaa. 68

Asumistarpeiden ja -mieltymysten muutosten vaikutukset asuntojen kysyntään Asumistarpeet ja mieltymykset ikäryhmittäin Vaasan keskustaalueella - Maahanmuuttajat Maahanmuuttajista/vieraskielisistä merkittävä osa asuu vuokralla, sillä harvalla on varaa asunnon hankintaan. Vieraskielisen väestön voimakkaan kasvun jatkuminen asettaa paineita lisätä varsinkin kohtuuhintaista valtion rahoittamaa ARA-vuokra-asuntotuotantoa erityisesti keskusta-alueella, jossa suuri osa vieraskielisistä haluaa asua työpaikkojen, palveluiden ja kaupunkielämän läheisyyden vuoksi. Merkittävä osa vieraskielisistä asuu kaupungin ARA-vuokraasunnoissa, joista valtaosa on kaupungin vuokrataloyhtiön KOy Pikipruukin hallinnassa. Pikipruukin asunnoissa asuu noin 5 600 asukasta, joista noin 25 30 % ovat muunkielisiä (noin 1 400 1 700 henkilöä). Noin neljäsosa kaupungin muunkielisistä asukkaista asuu Pikipruukin asunnossa. Kohtuuhintaisia perheasuntoja tarvitaan lisää, sillä vieraskielisen väestön kasvu on erityisen suurta ikäryhmissä 20 34- ja 35 49- vuotiaat sekä lapsissa. Pienten asuntojen suuren tuotannon kautta vanhasta asuntokannasta vapautuu perhe-asuntoja, jotka voivat sopia vieraskielisen väestön tarpeisiin. 69

Lähteet KTI Markkinakatsaus. Kevät 2018. Valtiovarainministeriö. Taloudellinen katsaus. Kesä 2018. RT Rakennusteollisuus. Suhdannekatsaus. Maaliskuu 2018. RAKLI suhdannetiedote. Kevät 2018. VM Rakennusalan suhdanneryhmä (Raksu). Rakentaminen 2018-2019. Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminta 9/2018. Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet. ARA Selvitys 1/2018. ARA-tuotanto 2017. Huoneistokeskuksen asuntomarkkinakatsaus. Heinäkuu 2018. HYPO Asuntomarkkinakatsaus Q1/2018. PTT asuntomarkkinaennuste 2018. Pellervon taloustutkimus. OP Asuntomarkkinakatsaus Q2/2018. ARA Asuntomarkkinakatsaus 1/2018. VTT 2016. Asuntotuotantotarve 2015 2040. YIT. Vaasan Flickis. Etuovi.com. NEWSEC asuntoskenaariotarkastelu 29.3.2017. Diaesitys Timo Aro 2017: Vaasan väestökehitysanalyysi. SYKE 2017. Ikääntyneiden asuinpaikat nyt ja tulevaisuudessa, Vaasan kaupunki. Suomen ympäristökeskuksen raportteja 20/2017. Vaasalaisten kiinteistönvälittäjien haastattelut. Heinäkuu 2018. Vaasan kaupungin kaupunkikehityksen tilastot. Maankäytön toteuttamisohjelma 2018-2022. Vaasan kaupunki. 70