Katsaus Viron kiinteistömarkkinoihin. Vuoden 2004 ensimmäinen vuosipuolisko

Katsaus Viron kiinteistömarkkinoihin Vuoden 2004 ensimmäinen vuosipuolisko

Katsauksen laatijat Tallinnassa: Tõnu Luts arviointiryhmän johtaja puh. 614 4622 GSM 515 9000 tonu.luts@arcovara.ee Martin Otsa kiinteistöarvioija-analyytikko puh. 614 4638 GSM 516 0621 martin.otsa@arcovara.ee Urmas Tehver asuntoryhmän johtaja puh. 614 4602 GSM 513 1410 urmas.tehver@arcovara.ee Vivika Simmo liiketilojen välittäjä puh. 614 4644 GSM 525 1000 vivika.simmo@arcovara.ee Laatija Tartossa: Laatija Pärnussa: Laatija Haapsalussa: Kristjan Gross kiinteistöarvioija puh. 744 2218 GSM 5342 8447 kristjan.gross@arcovara.ee Merle Siigla kiinteistöarvioija puh. 447 1436 GSM 503 8293 merle.siigla@arcovara.ee Enn Heinorg kiinteistövälittäjä-arvioija puh. 473 7453 GSM 508 6722 enn.heinorg@arcovara.ee Laatijat Kuressaaressa: Priit Kuusk johtaja puh. 453 6525 GSM 509 4986 priit.kuusk@arcovara.ee Rain Kokk kiinteistöarvioija-asiantuntija puh. 453 6523 GSM 507 7288 rain.kokk@arcovara.ee Laatijat Virumaalla: Kairi Teesalu kiinteistövälittäjä-arvioija puh. 324 0220 GSM 5197 6771 kairi.teesalu@arcovara.ee Ingrid Rebane kiinteistöarvioija puh. 324 0888 GSM 5341 5637 ingrid.rebane@arcovara.ee Rutt Kaasik Jõhvin edustaja puh. 337 0400 GSM 551 2276 rutt.kaasik@arcovara.ee

SISÄLLYSLUETTELO 1. ASUINTILAT...4 Tallinna...4 Standardityyppisten asuntojen markkinat vuoden 2004 ensimmäisellä vuosipuoliskolla...4 Uudet kerrostalojen kehitysprojektit...7 Talot, kesäasunnot ja talotontit...9 Omakotitalojen kehitysprojektit...11 TarTTO...13 Asuntomarkkinat vuoden 2004 ensimmäisellä puolivuotisjaksolla...13 Omakotitalot ja omakotitontit...16 Virumaa...17 Länsi-Virumaan kiinteistömarkkinat...17 Rakveren huoneistomarkkinat...18 Standardityyppisten asuntojen markkinat...19 Omakotitalojen markkinat Rakveressä...20 Huoneistomarkkinat Länsi-Virumaan muissa kaupungeissa ja suuremmissa keskuksissa...20 Omakotitalot Länsi-Virumaan muissa kaupungeissa ja suuremmissa keskuksissa...21 Länsi-Virumaan kesämökkialueiden kiinteistömarkkinat...21 Itä-Virumaan kiinteistömarkkinat...21 Asuntomarkkinat...21 Omakotitalojen markkinat...22 Pärnu...23 Asuntomarkkinat...23 Uusien kerrostalojen kehitysprojektit...24 Omakotitalot, rivitalot ja omakotitontit...25 SaareNmaa...27 Saarenmaan asuntomarkkinat...27 Uudet kerrostalot...28 Omakotitalojen markkinat...29 Kesäasunnot, talotontit ja rivitalot...29 Rakentamattomat kiinteistöt...30 Haapsalu...31 Huoneistomarkkinat...31 Omakotitalojen markkinat...33

lk 4 1. ASUINTILAT TALLINNA Standardityyppisten asuntojen markkinat vuoden 2004 ensimmäisellä vuosipuoliskolla Tallinnan standardityyppisten asuntojen markkinoilla jatkui vuoden 2004 alkupuolella vilkas kaupankäynti sekä yleisen hintatason nousu, joka jäi alueesta/kaupunginosasta riippuen 5-8 %:n välille. Standardityyppisten asuntojen hintojen nousu jäi ensimmäisellä vuosipuoliskolla 5-8 %:n välille. Tallinnan laitakaupungilla sijaitsevien standardityyppisten asuntojen kysyntä on jäänyt vuoden 2004 ensimmäisellä vuosipuoliskolla samalle tasolle kuin se oli vuoden 2003 toisella vuosipuoliskolla. Markkinoiden kysytyimpiä asuntotyyppejä ovat edelleen laitakaupungilla sijaitsevat yksiöt ja kaksiot. Suosituimpia ovat 5-kerroksisissa taloissa sijaitsevat huoneistot. Samaan aikaan kaupaksi menevät myös kunnostetut asunnot 9-kerroksisissa korjatuissa elementtitaloissa, joissa on toimiva asuntoyhtiö, mikä tuo puolestaan myös asunnolle lisäarvoa. Tämän vuoden ensimmäisenä puolivuotiskautena on kasvanut aikaisempaan verrattuna kaikkien asuntotyyppien tarjonta. Tarjonnan kasvua esiintyy arvion mukaan ennen kaikkea kolmioiden osalta. Kolmioiden keskimääräinen hinnannousu on ollut sen tähden maltillisempaa, jääden viiteen prosenttiin. Kysyntä ylittää edelleen vielä jonkin verran tarjonnan, mikä on puolestaan nostanut standardityyppisten asuntojen keskimääräistä hintatasoa. On havaittavissa myös suhteellisen suuria eroja tarjottavien ja kysyttyjen hintojen välillä, jolloin myyjä toivoo usein saavansa asunnon markkina-arvosta n. 5-10 % korkeamman hinnan. Keskustan vanhemmissa rakennuksissa sijaitsevien asuntojen keskimääräiset myyntiajat ovat pidentyneet viimeisen vuosipuoliskauden aikana, ylittäen laitakaupungin asuntojen myyntiajat paikoittain kaksi kertaa. Tämän aiheuttaa yleensä liian korkeat hintapyynnöt, jotka ovat samaa suuruusluokkaa keskikaupungin uusissa kerrostaloissa sijaitsevien asuntojen myyntihintojen kanssa. Tähän ovat vaikuttaneet myös keskikaupungin menestyksekkäät kehitysprojektit, joista esimerkiksi ulkomaan kansalaiset hankkivat mielellään asuinpaikan. On havaittavissa suuria eroja toivomuksen mukaisten ja pyydettyjen hintojen välillä. Standardityyppisten asuntojen keskimääräiset myyntiajat ovat yleensä 1 3 kuukautta ja samalla kolmioiden ja suurempien asuntojen myyntiaika on pidentynyt aikaisempaan verrattuna. Laitakaupungilla sijaitsevia standardityyppisiä asuntoja koskevien markkinoiden kanssa on käyttäytynyt vastaavasti myös Tallinnan vaikutusalueeseen jäävien pienempien kaupunkien ja taajamien (Saue, Saku, Keila, Tabasalu, Maardu ym.) asuntomarkkinat, joissa tapahtunut keskimääräinen hinnannousu on jäänyt samaan suuruusluokkaan laitakaupungilla sijaitsevien asuntojen kanssa. Erona Tallinnaan verrattuna on

lk 5 seikka, että kyseisillä alueilla on suurempi kysyntä kolmioita ja suurempia asuntoja kohtaan, jolloin perheet suosivat turvallista ja rauhallista elinympäristöä. Edellä luetelluista alueista täysin riippumattoman sektorin muodostavat vanhankaupungin asunnot, joissa kysyntä sekä ostamisen että vuokraamisen osalta on kasvanut viimeisen puolen vuoden aikana. Edelleen on täydellinen pula kunnostamista vaativista rakennuksista, samalla on rajoitettua kyseisellä sektorilla myös tarjonta, sillä sellaisia rakennuksia jää ajan mittaan Tallinnan vanhassa kaupungissa yksinkertaiseksi vähemmäksi. Standardityyppisten asuntojen keskimääräiset myyntihinnat vuoden 2004 kesäkuussa, kr/m 2 Alue Kunnostettu (uudet) Yksiöt kr/m2 Kaksiot kr/m2 Kolmiot ja suuremmat kr/m2 Kunnostettu Kunnostettu Keskikaupunki alk. 15 000 alk. 11 000 alk. 14 000 alk. 12 500 alk. 14 000 alk. 12 000 Hinnanmuutos edelliseen kauteen verrattuna eli hintatrendi Tallinna, kr/m2 Kunnostamatta Kunnostamatta Kunnostamatta Vanhakaupunki Kadriorg alk. 22 000 alk. 20 000 alk. 22 000 alk. 18 000 alk. 22 000 alk. 18 000 (k)15 500 20 000 (p)13 500 17 000 (k)10 500 14 000 (p)11 500 13 000 (k)15 700 20 000 (p)13 500 14 000 (k)10 500 14 000 (p)10 500 12 500 (k)14 500 19 000 (p)10 500 13 000 (k)10 500 14 500 (p)9500 11 500 Mustamäe 11 700 12 000 alk. 10 500 12 000 13 000 10 500 11 000 alk. 9500 alk. 8500 Haabersti 11 700 12 000 alk. 10 500 12 000 13 000 10 500 11 000 alk. 9500 alk. 8500 Lasnamäe alk. 11 000 10 500 11 000 9700 11 000 9000 9400 alk. 9200 8500 9000 Kopli alk. 11 000 10 000 10 300 alk. 10 000 alk. 8000 alk. 9000 7600 8000 Pelgulinn, Kalamaja Nõmme, Pääsküla, Laagri Kristiine, Lilleküla alk. 11000 9000 11 000 alk. 10 500 alk. 9000 9500 11 000 8500 9500 alk. 11000 alk. 9000 alk. 12 000 alk. 10 000 alk. 10 500 alk. 9500 alk. 13 700 alk. 10 700 alk. 13 500 alk. 11 000 alk. 12 400 alk. 9500 Tabasalu alk. 10 500 9000 10 000 Alk. 10 000 8500 10 000 alk. 9500 8000 9500 Jüri 7000 7500 6500 7000 6900 8500 6000 6500 6500 8500 5800 6300 Harjumaa Saue Alk. 9000 8000 9000 alk. 9000 7500 8000 alk. 8500 alk. 6500 Saku Alk. 9000 8000 9000 alk. 9000 7500 8000 alk. 8500 alk. 6500 Loo 7000 8000 7000 8000 7200 8000 6000 7000 6500 7500 6000 6500 Keila Alk. 9000 8000 9000 alk. 8000 7500 8000 alk. 8000 6000 8000 Maardu; Kallavere 5700 6500 5200 5700 5900 6500 5200 5700 5700 5900 4900 5500 lasku vakaa nousu Lähde: Arco Vara Tallinna büroo AS Ennuste Standardityyppiset asunnot ovat Tallinnan edullisimpia (kaikilla mukavuuksilla) asuntoja, joten emme ennusta lähitulevaisuudessa kysynnän laskua. Standardityyppisten asuntojen likviditeetti pysyy korkeana,

lk 6 keskimääräiset myyntiajat jäävät 1 4 kuukauden välille. Samalla on odotettavissa asuntojen huonemäärästä riippuvaa eriytymistä myyntiaikojen pituudessa, jolloin kolmioiden ja suurempien asuntojen myynti vaatii jatkossa enemmän aikaa kuin tähän saakka. Oletettavasti muuttuu myös edellä mainittu suurten hintaerojen merkitys, riippuen siitä, suostuvatko ostajat maksamaan korkeampaa hintaa tai myyjät laskemaan sitä. Ennustamme Tallinnan standardityyppisten asuntojen keskimääräiseksi hinnannousuksi vuoden perspektiivissä 5 10 % sekä kolmioiden ja suurempien asuntojen hintojen nousun pysähtymistä ja hintojen vakautumista. Ennustettava kohtuullinen hintojen nousu tapahtuu täten yksiöiden ja kaksioiden osalta, jolloin kysyntä ylittää hieman tarjonnan. Vanhemmissa taloissa olevien standardityyppisten asuntojen hinnoissa jatkuu hintojen eriytyminen, rakennusten yleisestä kunnosta ja korjaustarpeesta riippuen. Keskustassa sijaitsevien vanhempien asuntojen hinnannousu on selvässä suhteessa rakenteilla olevien asuntojen asteittaisen hinnannousun kanssa.

lk 7 Uudet kerrostalojen kehitysprojektit Viimeisen viiden vuoden kuluessa nopeassa vauhdissa kehittyvät Tallinnan uusien ja kuunostettujen asuntojen markkinat kulkivat ennätyksellisessä aikataulussa myös tämän vuoden alkupuolella, jolloin uusia asuntoja myytiin (myytiin + varattiin) noin 1300 kpl. Tämän vuoden ensimmäisen vuosipuoliskon myyntivolyymi on verrattavissa koko vuoden 2002 myyntitulokseen. Vuoden 2004 ensimmäisenä puolivuotiskautena myytiin arviolta n. 1300 uutta asuntoa. Aikaisempaan verrattuna nopeammassa tempossa rakennettavien uusien asuntojen määrä ei todennäköisesti uhkaa kiinteistömarkkinoiden tasapainoa, sillä valmistuvien uusien asuntojen merkitys koko Tallinnan asuntokannassa jää vain yhteen prosenttiin. Uusien asuntojen myyntimenestys on suoranaisesti riippuvainen pankkien lainanantopolitiikasta, jonka tähden lainaehtojen kiristyminen vaikuttaisi selvästi alentavasti jo suunniteltujen (rakenteilla olevien) kerrostaloprojektien myyntituloksiin. Koska suurin osa asunnoista myydään jo ennen rakennuksen valmistumista, myöskään mahdollinen lainaehtojen jonkinasteinen huonontuminen lähitulevaisuudessa ei pakottaisi kiinteistökehittäjiä laskemaan hintoja. Todennäköistä on ennemminkin myyntiaikojen pidentyminen. Alle 15.000 kr/m² maksavien asuntojen kysyntä on edelleen suurin. Kuten myös aikaisemmin on ennustettu, kehitystoiminnan painotus on siirtynyt keskikaupungilta lähiöihin päin, jossa nykyään tapahtuu yli puolet Tallinnan uusien asuntojen kehitystoiminnasta. Toteutumassa on myös Arco Vara -yhtiön asiantuntijoiden aikaisemmin ennustama kehityssuuntaus, jossa suosituimpana asuntotyyppinä olleen kaksion sijaan lisääntymässä on yhä enemmän kolmioiden kysyntä. Tätä suuntausta luonnehtii ennen kaikkea lähiöihin ja Tallinnan lähialueille rakennettavien kerrostalojen myyntitulokset. Vuosien 2001 ja 2003 välisenä aikana on uusien asuntojen markkinoilla ollut myynnissä jatkuvasti n. 600 asuntoa. Samalla tämän vuoden keskivaiheille tultaessa on myynnissä olevien asuntojen määrä kasvanut n. 750 asuntoon, joita myydään n. 60 eri kehitysprojektin puitteissa. Samalla tällä hetkellä myynnissä olevista asunnoista valmistuu suurin osa tämän vuoden lopussa tai vasta vuonna 2005.

lk 8 Tyydyttämättömän kysynnän vaikutuksesta tapahtuu myös jatkuva hintojen nousu, joka on jäänyt 10-15 prosenttiin. Uusien asuntojen myyntimarkkinoilla kauan vakaana pysynyt myynnissä olleiden asuntojen määrä on kasvanut tähän päivään mennessä 750 asuntoon. Valmisteilla olevat kerrostalot Haabneemessä Uudet ruutu- ja ympyrätalot Piritalla

lk 9 Valikoima kerrostalojen kehitysprojekteja Osoite Myyjä Asuntojen määrä Huonemäärä Pintaalat(m² ) alk. Pintaala max. (m²) Valmistumisajankohta Hinta (kr/m2) alkaen Hinta max. (kr/m 2 ) Haabneeme, Kesk põik 2 ja3 Arco Vara Molemmassa rakennuksessa 30 1-4 41 84 Helmikuu 2005 15 100 17 200 Pirita, Lehiku 9 Arco Vara 52 1-4 32,4 93,8 Syksy 2004 16 000 21 500 Sõstra 4a Arco Vara 24 2-3 42,1 60 Jouluk. 2004 13 900 14 500 Tina 21 Arco Vara 28 2-4 45,7 109,8 Kevät-kesä 2005 21 000 26 500 Esku 1 rivitalo Arco Vara 12 3-4 97 114 Heinäk. 2004 14 500 14 500 Laitakaupunki (Õle/Härjapea) Arco Vara 8 2-4 56 150 Helmikuu 2005 14 400 14 700 Lähde: Arco Vara Tallinna Büroo AS Ennuste Myyntihintojen kohtalainen nousu jatkuu, jääden vuoden perspektiivissä 5-10 prosenttiin. Hintojen nousuun vaikuttavat tyydyttämättömän kysynnän lisäksi kasvavat rakennuskustannukset, maan hinnan nousu että pidemmässä perspektiivissä myös 1.5.2004 voimaan tulleen arvonlisäveron jonkinasteinen vaikutus. Uusien asuntojen myyntihintojen nousu jatkuu ja on vuoden perspektiivissä 5-10 prosentin välillä. Pankkipiireissä ennustettu asuntolainasalkkujen kasvun hidastuminen (johtuen vähitellen vähentyvästä lainakelpoisesta asiakaskunnasta) vaikuttaa suoranaisesti myös uusien asuntojen markkinoihin, jonka tähden ei voida ennustaa myöskään huomattavaa myyntimäärien kasvua. Myyntivauhdin kasvu hidastuu ja Arco Vara -yhtiön asiantuntijat arvelevat lähivuosien keskimääräiseksi myyntivolyymiksi n. 2000 asuntoa per vuosi. Tavallista ylellisempien, pinta-alaltaan suurempien ja kalliimpien asuntojen myyntiajat pidentyvät tulevaisuudessa johtuen suhteellisen suuresta tarjonnasta ja pienemmästä ostajakunnasta ja myös niiden likviditeetti heikkenee myyntimarkkinoilla. Uusien kerrostaloasuntojen kehitystoiminnan painopiste siirtyy edullisemman hintaluokan kerrostalojen rakentamiseen, joita suunnitellaan sekä Tallinnan lähiöihin että lähialueille. Kolmioiden kysyntä jatkuu. Talot, kesäasunnot ja talotontit V. 2004 ensimmäisellä vuosipuoliskolla oli havaittavissa yleisen kysynnän vähentymistä vanhempien rakennusten markkinoilla. Sitä ei seurannut hintojen lasku, pikemminkin myyntiaikojen pidentyminen. Vanhempien rakennusten kysynnän lasku on johtunut ennen kaikkea siitä, että ihmiset haluavat hankkia vanhemman rakennuksen sijaan talotontin ja tilata itse rakennustyöt. Vuoden 2004 ensimmäisellä vuosipuoliskolla oli havaittavissa yleistä kysynnän vähentymistä.

lk 10 Rakentamattomien tonttien kysyntä vakiintuneilla asuinalueilla (Nõmmellä, Piritalla, Meriväljällä ja Lillekylässä) ylittää tällä hetkellä oleellisesti kysynnän, mikä on tuonut mukanaan viime vuoden aikana jopa 15 prosentin hinnannousun. Omakotitalojen ja omakotitonttien keskimääräiset myyntihinnat (kesäkuu 2004) Alue Talotyyppi Vanhemmat rakennukset, rakennettu ennen 1980- lukua * Rakennettu 1980/90- luvulla Nykyaikaiset, uudet rakennukset Rakentamatto mat talotontit Nõmme, Hiiu, Pääsküla 9000 14 000 10000 14 000 13 000 18 000 500 1000 Maarjamäe, Pirita, Pirita- Kose, Merivälja 8000 11 000 8000 12 000 13 000 18 000 700 1200 Lilleküla, Veskimetsa 6000 10 000 6000 10 000 10 000 14 000 500 800 Kakumäe 8000 10 000 8000 12 000 12000 14 000 350 1100 Muuga, Mähe 5000 7000 5000 7000 8000 12 000 300-600 Viimsi, Haabneeme 6000 9000 5000 9000 9000 13 000 250 850 Tabasalu, Laagri 5000 9000 5000 8000 8000 12 000 300 500 Saue, Saku, Keila, Jüri 4000 6000 4000 6000 7000 12 000 100 300 Muraste, Lohusalu, Vääna-Jõesuu 6000 10 000 50 250 * ei huomioi ensimmäiseltä itsenäisyysajalta peräisin olevia villa-tyyppisiä tai arkkitehtonisesti erikoisia rakennuksia. Lähde: Arco Vara Tallinna Büroo AS Kyseisen sektorin tarjonta on keskittynyt pääasiassa uusiin asuinalueisiin, jossa on tarjolla talotonttien lisäksi erilaisia taloja (rivi- ja paritaloja). Tarjonta on pysynyt vakiintuneilla asuntoalueilla vakaana. Kuvaavaa on myös seikka, että myyjät ovat jatkuvasti nostaneet myyntihintojaan ja nykyään on myynnissä suhteellisen paljon hieman ylihinnoiteltuja, alle 10 vuotta vanhoja rakennuksia, joille on vaikeaa löytää ostajaa. Jos hintataso vastaa kysyntää, myyntiaika on suhteellisen lyhyt. Hinnat eivät ole nousseet viimeisen puolen vuoden kuluessa vanhempien rakennusten kiinteistömarkkinoilla. Jos aikaisemmin kysyttiin eniten 1,5 2,5 milj. kruunua maksavia käytettyjä rakennuksia, niin nykyään halutaan ostaa yhä enemmän alle kymmenen vuotta vanhoja hyväkuntoisia ja sisustettuja rakennuksia, joiden hinta on 2,5 3,5 milj. kruunua. Ennuste Sijainniltaan hyvällä, vakiintuneella alueella sijaitsevien rakentamattomien talotonttien hinnoilla on kysynnän vaikutuksesta selvää nousupotentiaalia.

lk 11 Vanhempien rakennusten hintojen nousulle asettaa selvät rajansa yhä uusien ja edullisemman hintaluokan rakennusten kehitysprojektien lisääntyminen, jonka tähden tässä ei ole myöskään nähtävissä oleellista hintojen nousua. Kilpailutilanteessa pidentyvät myyntiajat ilmeisesti entisestään. Omakotitalojen kehitysprojektit Tallinnassa ja sen lähikunnissa sijaitsee Arco Vara Tallinna Büroo AS yhtiön arvion mukaan n. 70 kehitysprojektia, joiden päämyyntiartikkeleita ovat talotontit, valmiit omakotitalot ja pari- tai rivitaloasunnot. Kehitysprojektien alueellisessa jaotuksessa painopiste on siirtynyt Tallinnan kaupungin rajojen ulkopuolelle. Tämä johtuu myös seikasta, että Tallinnan kaupungissa talonrakentamiseen sopivan rakentamattoman maan resurssit alkavat olla vähissä. Jatkuvasti kasvaneen tarjonnan taustalla on viime vuosien aikana kasvanut myös kysyntä ja siihen liittyvä kauppojen määrä. Omakotitalojen alueellisessa jaotuksessa on painopiste siirtynyt Tallinnan kaupungin rajojen ulkopuolelle. Uusien rakennusten kehitysprojektien puitteissa myytävien rakennusten osalta on suurinta alle 2,5 milj. kruunua maksavien uudisasuntojen kysyntä, jotka sijaitsevat Tallinnassa tai sen lähiympäristön arvostetuimmilla alueilla (Viimsi, Tabasalu jne.). Asiakas rakennuttaa tavallisesti kalliimmat rakennukset itsenäisesti. Valmistuva paritalo uudella asuntoalueella osoitteessa Merivälja 2 Myyntituloksissa, joissa myyntikohteena oli omakotitalo, rivitaloasunto, omakotitontti tai paritalotontti, ei ole tapahtunut erityisiä hyppäyksiä vuosien 1999-2002 välisenä aikana. Viime vuoden sekä tämän vuoden ensimmäisen puolivuotisjakson myyntituloksia kuvaa sitä vastoin jyrkkä kasvu, jolloin vuoden 2004 ensimmäisellä vuosipuoliskolla myytiin kyseisessä sektorissa lähes 480 kohdetta. Kyseisessä sektorissa myytiin vuoden 2004 ensimmäisenä vuosipuoliskautena lähes 480 kohdetta.

lk 12 Valikoima omakotitalojen kehitysprojekteja Projektin laajuus Projekti Sijainti Kehittäjä/ Myyjä Projektin käynnistämisajankohta Myyntikohde Tontteja kpl Koko m2 (EEK/m 2) Myyntihinnat Kunnallispalvelut Kunnallispalveluiden liittymismaksut Merivälja 2 uusi asuntoalue Merivälja Arco Invest/ Arco Vara Tallinna Büroo 2002 tontti 202 1050-4905 715-200 000 Pankrannik Muraste OÜ Maxor Kinnisvara 2002 tontti 156 1400-2400 250 sis. hintaan - Kallaku Kelia Uku Andersson 2003 tontti 28 1100-3400 270-12000 Koti Piritalla Pirita AS TTP 2003 tontti 29 987-3281 1200-1300 - 250 000-300 000 Lähde: Arco Vara Tallinna büroo AS Rivitalo Rohuneemessä Ennuste Tarjonta ylittää kysynnän, jonka tähden kehittelyn alaisten alueiden eriytyminen jatkuu. Suurin kysyntä jää pysymään alle 400.000 kruunun hintaisten rakentamattomien tonttien osalta. Tallinnassa ja sen lähiympäristön suosituimmissa paikoissa (Viimsi, Tabasalu) ovat kysytyimpiä alle 700.000 kruunua maksavat talotontit. Vakiintuneilla, hyvämaineisilla ja kunnallistekniikalla varustetuilla projektialueilla sijaitsevista talotonteista

lk 13 ollaan valmiita maksamaan myös 1000 1500 kr/m2 (tontin koko 1000 1500 m²). Kysyntä pysyy korkeana edullisemman hintatason (alle 1,5 milj. kruunua), Tallinnan lähistöllä sijaitsevien uusien rakennusten osalta. Kysynnän vaikutuksesta ainoastaan edullisemman hintatason tonttien myyntihintojen 5-10 % voidaan ennustaa nousevan vuoden perspektiivissä. Muiden, kalliimpien talotonttien osalta kysynnän lisääntyminen on suhteessa tulojen kasvuun, minkä tähden vallitsevan ylitarjonnan taustalla ei voi olla tilaa myöskään hintojen nousulle. Voidaan otaksua, että sekä maan että kunnallistekniikan kohoavien hintojen sekä rakennuskustannusten kasvun vuoksi kiinteistökehittäjät eivät suostu alentamaan myyntihintoja, minkä tähden uudisasunnoille ja tonteille voidaan ennustaa myös nykyistä pidempiä myyntiaikoja. On myös todennäköistä, että myyntiaikojen pidentymisen lisäksi vähenevät myös kiinteistökehittäjien voittomarginaalit. TARTTO Asuntomarkkinat vuoden 2004 ensimmäisellä puolivuotisjaksolla Vuoden 2004 alkupuoli toi mukanaan Tarton asuntomarkkinoiden vakautumisen. Jos standardityyppisten asuntojen hinnat nousivat viime vuoden syksyllä lyhyellä aikavälillä paikoittain jopa 40 %, niin vuoden 2004 alusta huhtikuuhun saakka oli kasvu n. 5 %. Toukokuusta alkaen tarjolle on tullut suuri määrä jälkimarkkinoiden asuntoja, mikä on vaikuttanut puolestaan hintojen vähäiseen alentumiseen. Se koskee erityisesti Annelinnaa, Veerikua, Aardlaa ja muita elementtitaloalueita. Tarjonnan kasvun syyt ovat seuraavat: Tarjolle on tullut suuri määrä jälkimarkkinoiden asuntoja Spekulatiivinen toive saada voittoa Euroopan unioniin liityttäessä; Arvonlisäveron tuloon liittyvä pelko ja tietämättömyys; Jatkuva uudisrakennuksissa sijaitsevien huoneistojen kysyntä, minkä tähden jälkimarkkinoiden asunnot vapautuvat; Tarttolaisten suuntauksena on muuttaa omakotitaloihin, sillä omakotitalon rakennuskustannukset ovat suhteellisen alhaiset. Puulämmitteisille asunnoille ja uudisrakennuksissa sijaitseville asunnoille on jatkuvasti kysyntää. Suuren kysynnän vuoksi hintojen muutosta laskusuuntaan ei ole tapahtunut.

lk 14 Asuntojen hintataso Tarton eri alueilla (kesäkuu 2004) Standardityyppiset asunnot Yksiöt (kr) Kaksiot (kr) kolmiot ja suuremmat (kr) Annelinn 310 000 380 000-450 000 400 000 600 000 Keskikaupunki 350 000 450 000 560 000 600 000 800 000 Jaamamõisa 300 000 375 000 440 000 450 000 500 000 Ropka 320 000 420 000 500 000 450 000-600 000 Ränilinn 320 000 400 000 500 000 450 000 600 000 Tähtvere 400 000 450 000 500 000 500 000 800 000 Veeriku 310 000 400 000 500 000 450 000 600 000 Puulämmitteiset asunnot yksiöt (kr) kaksiot (kr) Kolmiot ja suuremmat (kr) Karlova 250 000-330 000 330 000 450 000 450 000 900 000 Supilinn 250 000 300 000 400 000 400 000 800 000 Lähde: AS Arco Vara Tartu Büroo Tarton kaupungin lähistöllä sijaitsevien asuntojen kysyntä on jatkuvasti korkeaa, sillä hintatasoltaan ne jäävät kaupungissa sijaitseviin asuntoihin verrattuna huomattavasti alhaisemmalle tasolle. Hintojen kasvu on ollut suurinta n. 10-15 km:n etäisyydellä sijaitsevien taajamien (esim. Kungla, Vara, Kärkna, Vasula, Ilmatsalu, Melliste ja Luunja) asuntojen osalta. Kaupungin välittömässä läheisyydessä sijaitsevien keskikuntoisten kaksioiden hinnat ovat alle 300.000 kruunun luokkaa ja enintään 15 km:n päässä kaupungista olevien asuntojen alle 200.000 kruunun luokkaa. Asuinpaikkaa kaupungin ulkopuolelta haluavat erityisesti nuoremmat ihmiset, sillä kyseinen asuinpaikka on edullisempi. Kaupungista n. 10-15 km etäisyydellä sijaitsevissa taajamissa olevien asuntojen hinnat ovat kohonneet eniten Tarton asuntojen kehitysprojektien tarjonta (kesäkuu 2004) Osoite Huoneistot Koko (m²) Keskihinta Valmistumisajankohta Myyty/ varattu Alevi 30 39 41-125 n. 13 000 kr/m2 2004 huhtikuu 24 Turu 29, 29a, 29b jokaisessa talossa 16 28-54 11 900 kr/m2 2003 jouluk. I vaihe 8 Mõisavahe 56 24 34,9-67,8 10 246-12 593 kr/m2 2004 lokakuu - Mõisavahe 57 24 28-54 10 000 kr/m2 2003 maaliskuu 23 Mõisavahe 58 23 28-54 10 000 kr/m2 2003 syksy 23 Veski 34 8 58-138 12 000 kr/m2 2004 joulukuu - Jakobi 43 15 75-154 12 500 kr/m2 2003 joulukuu 14 Kastani 24a 36 40-117 11 200-12 450 kr/m2 2004 elokuu 29

lk 15 Oru 2 8 81-178 9500-25 000 kr/m2 2003 7 Pepleri 23 36 34-122 486 000-1 525 000 kr 2004 heinäkuu 16/5 Vahin kylä 8 rivitalohuoneistoa 107-122 11 000 kr/m2 2004 huhti-toukok 4 Näituse 22 20 41,5-112 585 000-1 450 000 kr 2003 joulukuu 19 Uus 9/11 52-8000 kr/m2 2003 helmikuu 52 Pikk 19 58-8400 9450 kr/m2 2003 marraskuu 58 Jaani 8 12 69-120 14000 kr/m2 2004 toukokuu 8 Kalevi 24 42-123 13 000-15 000 kr/m2 2004 maaliskuu 22 Kalevi 60/62 30 32-100 449 400 1 320 480 kr 19 Ropka 24 56 46-115 11 000-13 000 kr/m2 2005 helmikuu - Ropka tee 19a 31,2-140 N. 14 000 kr/m2 2005 tammikuu - Lille 12 28 37-47 15 000 kr/m2 2004 elokuu - Rüütli 25/Lai 33 9 45,1 175,5 15 460 19 700 kr/m2 2004 joulukuu - Lai 28 5 118,3-252 10 100 10 800 kr/m2 2004 heinäkuu 1 Vaba 29a 13 34-84 11500 kr/m2 2004 toukokuu 3/8 Õnne 15 5 66,4 87,6 11 400 12 600 kr/m2 2004 kesäkuu - Sõbra 31/33 36 37.8-74.6 11 100 12 000 kr/m2 2004 marraskuu 8 Ujula 12-12 500 kr/m2 2004 kesä - Lähde: AS Arco Vara Tartu Büroo Uusi kerrostalo Karlovan kaupunginosassa osoitteessa Alevi 30

lk 16 Koska Tarton uudisrakennusten markkinoille on tullut riittävä määrä asuntoja, ostajilla on enemmän valinnanvaraa. Tärkeänä pidetään miellyttävää asuinympäristöä, mukavia pysäköintimahdollisuuksia sekä muita lisäarvoja kuten lasten leikkikenttää, viheristutuksia jne. Suurin kysyntä on hintatasoltaan 9000 12.000 kr/m² maksavilla asunnoilla. Asuntojen hinnat ovat keskustassa alle 15.000 kr/m² ja asiakaskunnasta muodostaa suuren osan myös ulkomaalaiset. Omakotitalot ja omakotitontit Tarton kaupungin omakotitalojen markkinoilla ei ole tapahtunut suuria muutoksia. Suositaan n. 200 m²:n kokoisia, 4-5 huoneen omakotitaloja. 1-1,4 milj. kruunun hintaisten talojen kysyntä on suurinta. Vanhemmista omakotitaloista ovat kysytyimpiä ullakkokerrokselliset, LVI-remonttia vaativat 800.000 900.000 kruunua maksavat omakotitalot. Suosituimpia alueita ovat edelleen Tammelinn, Veeriku ja Ropka. Kaupungista enintään 10 km:n etäisyydellä olevien omakotitalojen ja vanhempien maalaistalojen kysyntä on kasvanut huomattavasti. Hyväkuntoisista vanhemmista rakennuksista on tehty jopa 900.000 kruunun kauppoja. Erittäin hyväkuntoisten, maaseudulla sijaitsevien omakotitalojen hintataso on alle 1,4 milj. kruunun luokkaa. Omakotitalojen hinnat Tarton eri kaupunginosissa (kesäkuu 2004) Talon kunto Alue Huono (hinta kr) Hyvä (hinta kr) Erittäin hyvä, nykyaikainen (hinta kr) Ihaste 1,2 milj. 1,5 milj. 2,6 milj. Tammelinn 900 000 1 000 000 1,5 1,8 milj. 3 milj. Variku 700 000 800 000 1,2 milj. alle 2,1 milj. Raadi 700 000 800 000 1,2 milj. alle 2,1 milj. Ülejõe 400 000 800 000 1 milj. 1,5 milj. Tähtvere 1 1,1 milj. 1,6 milj. n. 2,8 milj. Veeriku 800 000 900 000 alle 2 milj. alle 2,3 milj. Lähde: AS Arco Vara Tartu Büroo Samoin kuin omakotitalojen markkinoilla, myöskään omakotitonttien hinnoissa eikä väestön mieltymyksissä ole tapahtunut oleellisia muutoksia käsiteltävällä kaudella. Tarjontaan on tullut lisää erilaisia Tarton kaupungin naapurustossa sijaitsevia rakentamattomia tontteja: Haaslavan kunnassa, Märjalla, Ülenurmessa ja Tõrvandissa.

lk 17 Tarton uusien asuntoalueiden tarjonta (kesäkuu 2004) Osoite Tonttien määrä Koko (m²) Hinta Huomautuksia Myyty/ varattu Raadimõisa 89 1000 2500 240 kr/m2 Kunnallistekniikka olemassa 70/10 Kvissentali 63 961-3028 174 313 kr/m2 Kunnallistekniikka olemassa Ülevälja 36 1460-2400 136 163 Kunnallistekniikka olemassa Uue-Kaldan asuntoalue 23 1000-3000 198 290 553 809 kr Tontin hinta ei sisällä kunnallistekniikkaa eikä liityntöjä; sijainti Kurepalun patojärven rannalla Viinamärdin patojärven asuntoalue 6 9299 9410 35 40 kr/m2 Tartosta 15 km:n etäisyydellä; kunnallistekniikka olemassa 4 Ülenurme, Männin asuntoalue 38 1131-2700 169 190 kr/m2 Vesi porakaivosta, viemäröinti, kaasu, sähkö 14 Räniküla n. 20 2000 50 70 kr/m2 Sähkö tontin rajalla Nõon kauppala, Tuuleveskin asuntoalue 27 1600-3700 30-43 kr/m2 Ei liitäntää vesi- ja viemäröintijärjestelmään, sähköliitäntä kuuluu osalla tonteista hintaan 6/1 Aasan asuntoalue 1200-3000 80 kr/m2 Kunnallistekniikka olemassa Lähde: AS Arco Vara Tartu Büroo VIRUMAA Länsi-Virumaan kiinteistömarkkinat Vuoden 2004 ensimmäisen vuosipuoliskon avainkäsitteitä ovat asuintilojen kehitysprojektit, kasvanut kiinnostus rakentamatonta maata kohtaan sekä uusien myymälätilojen aktivoitunut rakennustoiminta.

lk 18 Näkymä Virumaan Museoiden arkistorakennukselle Rakveren huoneistomarkkinat Vuoden 2004 ensimmäinen vuosineljännes on tuonut mukanaan useita kerrostalojen kehitysprojekteja. Entisen matkustajakodin Balti Hoov ja kaupungin rajalla sijaitsevan keskeneräisen kerrostalon ennallistamistöiden lisäksi on Pikk ja Tallinn -katujen kulmassa meneillään 16 asuntoa käsittävän liikehuoneeksi suunnitellun talon jälleenrakentaminen pienkerrostaloksi. Valmistuvat asunnot ovat kooltaan 36 100 m² ja ne jäävät hintaluokkaan 8000 11 000 kr/m². Vuoden 2004 ensimmäinen vuosineljännes on tuonut mukanaan useita kerrostalojen kehitysprojekteja Osoitteessa Pikk tn. 7 (Balti Hoov) sijaitsevassa ennallistettavassa historiallisessa rakennuksessa sijaitsevien laatuhuoneistojen myynti on sujunut menestyksekkäästi, suurin osa 15 huoneistosta on myyty ja kauppahinnat vaihtelivat valmiusasteesta riippuen 6000 10.000 kr/m². Pikapuoliin aloitetaan myös vieressä sijaitsevien piharakennusten uudelleenrakennustyöt. Suunnitteilla on myös kaupungin rajalla Pagusoolla sijaitsevien kahden keskeneräisen talon rungon jälleenrakentaminen, jonka tuloksena valmistuu 110 asuntoa. Puulämmitteisten asuntojen hintojen nousu vuonna 2003 on tähän päivään mennessä pysähtynyt ja hintataso on vakiintunut. Puulämmitteisten asuntojen kauppahinnat jäävät suuruusluokkaan 3000-4000 kr/m².

lk 19 Näkymä entisöitävästä kerrostalosta Rakveressä osoitteessa Pikk tn 1 Standardityyppisten asuntojen markkinat Vuoden 2004 ensimmäinen vuosipuolisko ei ole tuonut mukanaan huomattavia muutoksia, vuoden 2003 lopulla saavutettu vakaantuminen jatkuu. Yhä huomattavammaksi muuttuvat LVI-remonttia vaativien, muutetun pohjapiirustuksen omaavien ja nykyaikaisesti sisustettujen asuntojen hintaerot. Keskustassa sijaitsevien asuntojen kysyntä on suurinta. Asuntojen keskimääräinen myyntiaika on 2 4 kuukautta. Rakveressä sijaitsevien standardityyppisten asuntojen keskimääräiset myyntihinnat (kesäkuu 2004) Kunnostamatta (kr) Kunnostettu (kr) yksiöt 140 000 160 000 Enint. 200 000 kaksiot 190 000 250 000 Enint. 300 000 3 h 280 000 340 000 Enint. 400 000 4 h 280 000 360 000 Enint. 450 000 Lähde: Arco Vara yhtiön Virumaan toimipiste Ennuste Asuntojen kauppahintojen eriytyminen jatkuu. Eniten kallistuvat asunnot, joiden pohjapiirustusta on muutettu sekä nykyaikaisesti sisustetut asunnot.

lk 20 Omakotitalojen markkinat Rakveressä Vuoden 2004 ensimmäinen vuosipuolisko ei tuonut muutoksia omakotitalojen markkinoille. Suosituimpia ovat edelleen ennen 1970-lukua rakennetut ja kooltaan alle 150 m² kunnostusta vaativat omakotitalot. Keskustan lähistöllä sijaitsevien, kooltaan yli 1000 m²:n tontin käsittävien korjausta vaativien omakotitalojen kysyntä on suurinta. Tarjolla on ylivoimaisesti eniten 1970-1980 -luvuilla rakennetut kunnostusta vaativat kaksikerroksiset tasakattoiset omakotitalot, joiden hinnat jäävät 800.000 1.100.000 kruunun välille. Mainittujen rakennusten puutteena on tavallisesti suhteellisen pieni tontti, joka on yleensä 600-800 m². Peruskorjatut ja vuoden 1990 jälkeen rakennettujen omakotitalojen hinnat alkavat 900.000 kruunusta ja ulottuvat aina 3 miljoonaan kruunuun. Keskustan lähistöllä sijaitsevien, kooltaan yli 1000 m²:n tontin käsittävien korjausta vaativien omakotitalojen kysyntä on suurinta. Rakveressä sijaitsevien omakotitalojen keskimääräiset myyntihinnat (kesäkuu 2004) Talotyyppi Hinta (kr) rakennettu ennen 1950- lukua 400 000 600 000 rakennettu 1950 1980 400 000 800 000 kunnostettu 1 000 000 3 000 000 Lähde: Arco Vara Virumaa büroo Ennuste Omakotitalojen markkinoilla ei ole odotettavissa suurempia muutoksia. Ero korjausta vaativien ja peruskorjattujen omakotitalojen välillä kasvaa. Huoneistomarkkinat Länsi-Virumaan muissa kaupungeissa ja suuremmissa keskuksissa Sekä Tapan että Kundan kaupungin asuntomarkkinoilla vuonna 2003 tapahtunut hintojen nousu on hidastunut vuoden 2004 ensimmäisellä vuosipuoliskolla, mutta noususuuntaus on kuitenkin jatkuvaa. Rakveren kaupungin lähiympäristön suurempien kauppaloiden asuntojen osalta vakaantumisen ovat saavuttaneet Sõmerun, Haljalan ja Vinni-Pajustin asuntojen hinnat, kallistumista on havaittavissa Kadrinan asunnoissa. Rakveren lähiympäristön taajamissa sijaitsevien standardityyppisten asuntojen keskimääräiset myyntihinnat (kesäkuu 2004) Yksiöt (kr) Kaksiot (kr) Kolmiot (kr) Sõmeru alle 90 000 alle 160 000 alle 200 000 Vinni-Pajusti alle 100 000 alle 160 000 alle 210 000 Haljala alle 90 000 alle 150 000 alle 200 000 Kadrina alle 50 000 alle 90 000 alle 120 000 Lähde: Arco Vara Virumaan sivutoimipiste