4 luku. Kunnossapito. Näytesivut
|
|
- Niina Lahtinen
- 8 vuotta sitten
- Katselukertoja:
Transkriptio
1 4 Kunnossapito AOYL 4 luvussa säädetään osakkaan ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta sekä sen jakautumisesta. Luku rakentuu siten, että 1 3 :ssä on yleiset kunnossapitoa koskevat säännökset, 4 5 :ssä kunnossapitotyön teettämistä koskevat säännökset ja 6 10 :ssä kunnossapitotöiden ilmoittamista ja valvontaa koskevat säännökset. Luvun 1 :ssä on yleiset määräykset kunnossapitotoimien suorittamisesta ja viittaukset säännöksiin, joissa niistä tarkemmin säädetään. 2 määrittelee yhtiön kunnossapitovastuun ja 3 vastaavasti osakkaan kunnossapitovastuun. 4 :ssä on säännökset siitä, milloin asunto-osakeyhtiö voi suorittaa osakkaan vastuulle kuuluvia kunnossapitotöitä huoneistoissa, ja vastaavasti, milloin osakas voi suorittaa siellä yhtiön vastuulle kuuluvia töitä. 5 määrittelee lisäksi ne poikkeustapaukset, joissa osakas saa tehdä kunnossapitotoimia yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. 6 :ssä on säännökset asunto-osakeyhtiön ilmoitusvelvollisuudesta sen suorittaessa kunnossapitotöitä ja 7 :ssä on vastaavat säännökset osakkaan suorittamista töistä. 8 :ssä määrätään osakkaan velvollisuudesta ilmoittaa asunto-osakeyhtiölle havaitsemistaan yhtiön vastuulle kuuluvista vioista. 9 määrittelee, miten yhtiö voi valvoa osakkaan kunnossapitotöitä. 10 :ssä määrätään, kuka hakee kunnossapitotyöhön mahdollisesti tarvittavan viranomaisluvan ja milloin osakkaalla on mahdollisuus saada tuomioistuimen lupa kunnossapitotyön suorittamiseen. On tärkeää huomata ero paljolti toisiaan muistuttavien AOYL 4 ja 5 luvun säännösten välillä. Siinä missä 4 luku koskee kunnossapitoa, 5 luku koskee asunto-osakeyhtiön ja osakkaan muutostöitä. Niin asunto-osakeyhtiö kuin osakaskin voivat suorittaa kunnossapito- ja muutostöitä. Merkittävin ero on se, että asuntoosakeyhtiö ja toiset osakkaat voivat joissakin tilanteissa kieltää osakkaan suunnitteleman muutostyön. Kunnossapitotyötä ei voida kieltää. Toisaalta osakkailla ei myöskään ole ilman yhtiön suostumusta oikeutta tehdä muutostöitä muualla kuin osakashallinnassa olevissa tiloissa. Kunnossapitotoimien osalta tällainen poikkeusmahdollisuus on tietyissä tilanteissa olemassa. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 209
2 Yleiset säännökset 1 Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 :n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö säädetään lisäksi 4 ja 5 :ssä. Kunnossapitotyön suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa Kunnossapitovastuun jako yhtiön ja osakkaan kesken AOYL 4 luvun 1 :n 1 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkaiden ja yhtiön kesken lain 2 ja 3 :n säännösten mukaisesti. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä asiasta myös toisin. Mikä katsotaan kunnossapidoksi? AOYL:ssa ei suoraan määritellä, mitä tarkoitetaan termillä kunnossapito. Lain esitöiden mukaan kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi pienet vikakorjaukset ja vuosikorjaukset myös suuremmat korjaushankkeet, joilla kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti muuteta (peruskorjaukset). Myös tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen määritellään kunnossapitotyöksi. 1 Kunnossapidosta voi toisinaan olla kyse silloinkin, kun rakennuksen taso paranee, jos parannus on välttämätön pakottavien viranomaismääräyksien nou- 1 Ks. HE s Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
3 dattamiseksi. 2 Saattaahan olla, että rakennuksen niin sanottu vanha perustaso ei ole enää nykyisten viranomaismääräysten mukainen; tällöin rakennuksen korjaaminen aivan ennalleen olisi uusien viranomaisohjeiden vastaista. Tällaista tilannetta ratkottiin korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 1998:105 3, jossa yhtiö joutui asentamaan alkuperäistä paremman ilmanvaihdon liikehuoneistoon, koska muuttuneet viranomaismääräykset edellyttivät sitä. Jos uudisrakentamista koskevat viranomaismääräykset ovat rakennuksen alkuperäistä tasoa tiukemmat ja vastaavia määräyksiä ei tarvitse noudattaa korjausrakentamisessa, asunto-osakeyhtiöllä ja osakkaalla on oikeus alittaa uudisrakentamisen taso. Kunnossapitotyössä on kuitenkin noudatettava hyvää rakentamistapaa. Yleensä voitaneen lähteä siitä, että yhtiö saa noudattaa sillä hetkellä vallitsevaa uudisrakentamisen tasoa. Vaikka tämä taso olisi yhtiön alkuperäistä tasoa korkeampi, kysymyksessä on silti AOYL 4 luvun tarkoittama kunnossapitotyö. Esimerkkinä uudisrakentamisen paremmasta tasosta voidaan mainita sähköverkkoon kytketyt paloilmaisinjärjestelmät tai vedeneristystöiden toteuttaminen Suomen rakentamismääräyskokoelman osan C2 mukaan. Vaikka vanhan kylpyhuoneen vedeneristys saataisiinkin korjata paikkakorjauksella, esimerkiksi uusimalla vain suihkunurkkauksen eristys, asunto-osakeyhtiö saa ja yleensä sen kannattaa uusia koko kylpyhuoneen vedeneristys uusdisrakentamisessa noudatettavan tason mukaiseksi. Myös sellainen sinänsä tasoa nostava toimi, jonka tarkoituksena on vähentää asunto-osakeyhtiön myöhempiä käyttö- ja kunnossapitokuluja, voi olla AOYL 4 luvun tarkoittama kunnossapitotyö. 4 Tällainen työ voi esimerkiksi olla parvekelippojen rakentaminen olemassa oleviin parvekkeisiin. Mikäli parvekelippojen voidaan osoittaa vähentävän asunto-osakeyhtiön myöhempiä käyttö- ja kunnossapitokuluja, voidaan ne asentaa vastikerahoilla. Mikäli näyttöä säästöstä ei ole, jäävät rakentamiskustannukset parvekkeellisten osakkaiden maksettaviksi. Hanke nostaa tällöin osakkaan huoneiston arvoa. Sälekaihtimien hankkiminen ei ole varsinainen kunnossapitotyö eikä sälekaihtimia siten voida hankkia vastikerahoilla. Sälekaihtimien hankinta voidaan kuitenkin toteuttaa osakkaiden yhteishankintana. Tällöin vain ne osakkaat, jotka sälekaihtimia haluavat, maksavat niistä. 2 Ks. HE s. 77. VAOYL:ssa oli erillissäännös tuhoutuneen rakennuksen uudelleenrakentamista koskevasta päätöksenteosta, mutta AOYL:sta se jätettiin pois. 3 Tapaus on selostettu luvussa Ks. HE s. 77, jossa mainitaan esimerkkinä korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2005:83. Ratkaisussa katsottiin parvekelasituksien asentaminen mahdolliseksi enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoitteisesti. Ratkaisun perusteluissa todetaan yhtenä perusteena yhtiön kunnossapitokulujen pieneneminen. Mielestämme ko. ratkaisussa oli kuitenkin enemmän kysymys tavanomaisesta muutoksesta, ja enemmistöperiaatteen soveltuminen on perusteltu siitä syystä. Tapaus on selostettu 6 luvun 33 :n yhteydessä (kirjan osassa 2). Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 211
4 Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun kattavuus Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu kattaa lähtökohtaisesti yhtiön rakennuksessa olevan perustason, jos muuta ei ole päätetty. Osakas vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin kysymys on osakkaan muutostöistä, jotka kohottavat huoneiston tasoa. 5 Yhtiö voi kuitenkin nimenomaisesti päättää ottaa osakasmuutoksetkin vastuulleen. Tämän vuoksi on merkityksellistä määritellä ajankohta, joka määrää, milloin kysymys on alkuperäisestä tasosta ja milloin kysymys on muutoksesta. Asunto-osakeyhtiön on katsottava hyväksyneen osakkaan kunnossapito- tai muutostyön vastuullensa, jos osakas on ilmoittanut yhtiölle työstä, yhtiöllä on ollut mahdollisuus reagoida ilmoitukseen ja yhtiö on osakkaan ilmoituksen perusteella päättänyt nimenomaisesti vastuun hyväksymisestä. Asunto-osakeyhtiö on esimerkiksi voinut päättää ottaa vastuullensa osakkaiden asentamat lisälämmitysjärjestelmät eli sellaiset lattialämmitykset, jotka eivät ole välttämättömiä tilan lämmittämiseksi mutta jotka on asennettu sen vuoksi, että lämpimällä lattialla on mukavampi kävellä. Jos asunto-osakeyhtiö on säännönmukaisesti ottanut vastattavakseen tietyt osakkaiden muutostyöt (esim. jälkikäteen tehdyt märkätilat), mutta jonkun osakkaan työtä ei ole muodollisesti hyväksytty, voidaan asunto-osakeyhtiön tapauskohtaisesti arvioiden katsoa ottaneen muutoksen vastuulleen. Tällöin muutoksen on vastattava asunto-osakeyhtiön nimenomaisesti hyväksymiä muutoksia ja yhtiön on pitänyt esimerkiksi huolehtia muutoksen kunnossapidosta. Sen sijaan pelkästään se, että asunto-osakeyhtiö on hyväksynyt jonkin muutoksen tehtäväksi ja valvonut sen suorittamista, ei tarkoita sitä, että yhtiö olisi ottanut kyseisen muutoksen kunnossapidon vastuulleen. Asunto-osakeyhtiö vastaa lisäksi sellaisen osakkaan asennuksen kunnossapidosta, joka vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä ja joka on suunniteltu, toteutettu ja valvottu asianmukaisesti, vaikka asunto-osakeyhtiö ei erillistä päätöstä vastuulleen ottamisesta olisi tehnytkään. Se, vastaako asennus asunto-osakeyhtiön toteuttamaa tai vastuulleen hyväksymää toimenpidettä, on ratkaistava tapauskohtaisesti. 6 Järjestelmän tarkoituksella on merkitystä vastaavuutta arvioitaessa. Mikäli asunnossa on lämmitysjärjestelmään kuuluva lattialämmitys ja osakas lisää siihen ylimääräisen lattialämmityksen, osakas vastaa itse tästä lattialämmityksestä, mikäli asunto-osakeyhtiö ei samalla tee päätöstä kunnossapitovastuun ottamisesta. Mikäli asunto-osakeyhtiö on asentanut lisälattialämmityksen joihinkin huoneistoihin kylpyhuoneremonttien yhteydessä, voidaan osakkaan asenta- 5 Ks. tarkemmin 4 luvun 2 ja sen kohdalla esitetty. 6 HE s Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
5 man lisälattialämmityksen lähtökohtaisesti katsoa vastaavan yhtiön toteuttamaa tasoa. AOYL:n esitöiden mukaan myös rakennusvaiheessa tehdyt muutokset, kuten takan ja hormistojen asentaminen lisätyönä, on tässä suhteessa muutos. Tällaisen rakenteen kunnossapitovastuu kuuluu siten osakkaalle. 7 Poikkeaminen kunnossapitovastuuta koskevasta pääsäännöstä AOYL 4 luvun 1 :n 1 momentissa viitataan siihen, että varsinaiset kunnossapitovastuusäännökset ovat luvun 2 ja 3 :ssä. Momentissa mainitaan myös se, että kunnossapitovastuuta koskevasta pääsäännöstä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. 8 Lainmukaisesta kunnossapitovastuun jaosta voidaan poiketa vapaasti esimerkiksi asunto-osakeyhtiötä perustettaessa. Tietyntyyppisissä yhtiöissä tämä onkin tavanmukaista. Esimerkiksi erillisistä pientaloista koostuvassa asunto-osakeyhtiössä on järkevää määrätä yhtiöjärjestyksessä, että kukin hoitaa oman hallitsemansa rakennuksen ja mahdollisesti myös piha-alueen kunnossapidon. Kunnossapidosta on erityisen suositeltavaa määrätä poikkeavasti yhtiössä, jossa rakennukset ovat eritasoisia ja -ikäisiä. Hyvin yleinen rakentamisen tapa on täydennysrakentaminen, jolloin vanhan omakotitalon tontille perustetaan asuntoosakeyhtiö, jonka muodostavat vanha omakotitalo ja myöhemmin rakennettava pari- tai rivitalo. Tällaisessa yhtiössä kunnossapitovastuut kohdentuvat rakennuksiin eriaikaisesti, koska rakennukset ovat eri-ikäisiä. Jos kunnossapitovastuu kuuluu lain pääsäännön mukaisesti rakenteellisten vikojen osalta asunto-osakeyhtiölle, on todennäköistä, että yhtiön ensimmäisinä vuosina korjataan vanhaa rakennusta ja vasta myöhemmin uusia rakennuksia. Osakkaiden vaihtuessa tämä voi aiheuttaa ristiriitoja. Sen sijaan kerrostalotyyppisessä asunto-osakeyhtiössä lain pääsäännöstä poikkeavaan kunnossapitovastuun jakoon on syytä olla hyvät perusteet. Esimerkiksi huoneistojen vedeneristeiden kunnossapitovastuiden siirtäminen yhtiöltä osakkaille ei ole ongelmatonta, koska huoneiston vedeneristeen pettämisestä aiheutuva vahinko ei rajoitu huoneiston seinien sisäpuolelle. Yhtiö joutuu joka tapauksessa tällaisessa tilanteessa osallistumaan asian selvittämiseen, kun naapurihuoneistoja kuivataan ja korjataan. Siksi onkin yleensä perusteltua, että yhtiö vastaa tällaisista perusrakenteista. Tilanne voi olla toinen vanhassa yhtiössä, jossa osakkaat ovat tehneet huoneistoissaan eri aikoina erilaisia muutoksia. Tällöin syntyy usein ristiriita, miksi yhtiö 7 HE s. 77. Mielestämme tulkinta on epäselvä, ks. tarkemmin luvussa esitetty. 8 Vuoden 1926 AOYL:n 12 ei sallinut kunnossapitovastuun siirtämistä osakkaalle edes yhtiöjärjestysmääräyksellä. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 213
6 korjaa jonkin huoneiston kylpyhuonetta, vaikka toiset osakkaat ovat joutuneet itse huoneistoremonttien yhteydessä huolehtimaan vedeneristeiden asianmukaisuudesta. Tällaisessa yhtiössä saattaa olla järkevää pyrkiä siihen, että kukin hoitaa oman kylpyhuoneensa kunnossapidon. Saattaa myös olla niin, että asunto-osakeyhtiössä tehtävien korjausten ja perusparannusten yhteydessä on järkevää pyrkiä muuttamaan yhtiöjärjestystä. Jos osakkaat ovat esimerkiksi huolehtineet asunto-osakeyhtiössä edellä kerrotulla tavalla kylpyhuoneiden vedeneristysten kunnossapidosta ja yhtiö suorittaa putkiremontin, jonka aikana kylpyhuoneet saneerataan täydellisesti, yhtiöjärjestyksestä voi olla perusteltua poistaa laista poikkeava erityissäännös. Tällöin siirrytään normaaliin menettelyyn, jossa yhtiö vastaa vedeneristeiden kunnossapidosta muiden rakenteiden tavoin. Mikäli kunnossapitovastuuta halutaan pysyvästi siirtää osakkaalta asuntoosake yhtiölle, siitäkin on otettava määräys yhtiöjärjestykseen. Kunnossapitovastuun jakautumisen on oltava yksiselitteisesti luettavissa joko yhtiöjärjestyksestä tai AOYL:n säännöksistä. Asunto-osakeyhtiössä ei siten voida noudattaa yhtiökokouksessa päätettyjä poikkeusmääräyksiä, koska ne eivät välttämättä tule esimerkiksi osakkeiden vaihdon yhteydessä uuden osakkaan tietoon. Kunnossapitovastuuta koskeva yhtiöjärjestysmääräys Jos kunnossapitovastuun jakautumisesta halutaan määrätä yhtiöjärjestyksessä erikseen, määräys on syytä kirjoittaa mahdollisimman yksiselitteisesti. Pelkkä viittaus jonkin ulkopuolisen tahon antamiin tulkintoihin ei ole riittävä. 9 Jos asunto-osakeyhtiössä halutaan esimerkiksi noudattaa Taloyhtiön vastuunjakotaulukon 10 mukaista vastuunjakoa, määräykset tulee kirjoittaa sellaisenaan auki yhtiöjärjestykseen. 11 Itse taulukkoa ei välttämättä ole tarkoituksenmukaista ottaa yhtiöjärjestyksen liitteeksi. Suositeltavampaa on, että yhtiöjärjestykseen kirjataan vain määräykset, joilla poiketaan AOYL:n mukaisesta kunnossapitovastuun jaosta ja siten myös Taloyhtiön vastuunjakotaulukon määräyksistä. Tämän lisäksi asunto-osakeyhtiö voi tietenkin jakaa Taloyhtiön vastuunjakotaulukon oppaaksi kaikille osakkaille, jotta näiden on helpompi löytää vastaukset yksittäisiin kunnossapitovastuukysymyksiin. 9 Ks. HE s. 79, jonka mukaan sallittuna ei voida pitää esimerkiksi pelkkää viittausta tiettyyn kunnossapitovastuun jakoa koskevan yhtiön ulkopuolisen tahon julkaisemaan ja ylläpitämään suositukseen tai malliin. Vaikka ko. lainauksessa ei mainita Taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa, se on käytännössä aiemmin ollut ainoa markkinoilla oleva tällainen suositus. 10 Taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa julkaisevat Suomen Kiinteistöliitto ry ja Kiinteistöalan Kustannus Oy. 11 On hyvä muistaa, että Taloyhtiön vastuujakotaulukossa esitetään vain näkemys lain tulkinnasta. Myös eriäviä näkemyksiä on esitetty, ks. esim. Jauhiainen Järvinen Nevala s Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
7 Helsingin hovioikeus on kahdessakin eri ratkaisussaan todennut, että yhtiöjärjestysmääräys on sillä tavoin epätäsmällinen, että sitä ei voida soveltaa. Helsingin HO nro 2057 Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuupykälän toinen kappale oli seuraava: Huoneiston kunnossapitovastuu sisäpuolisten rakenteiden osalta kuuluu kullekin osakkaalle. Osakas oli teettänyt kylpyhuoneessa töitä, joilla korjattiin huoneistossa ollut kosteusvaurio. Kosteusvaurio johtui siitä, että seiniä ja lattiaa ei ollut vedeneristetty asianmukaisesti. Hovioikeuden mukaan kyseisen yhtiöjärjestyspykälän tulkintalähtökohtana ei voitu pitää yhtiön tarkoitusta yhtiöjärjestystä muutettaessa, vaan sitä oli lähtö kohtaisesti tulkittava sen sanamuodon mukaisesti. Kun ilmaisu sisäpuoliset rakenteet oli epätäsmällinen, oli yhtiöjärjestyksestä mahdollista saada se käsitys, että kosteiden tilojen osalta ei ollut poikettu asunto-osakeyhtiölain säännöksestä kunnossapitovastuun jakamisesta. Yhtiön käsitys yhtiöjärjestyksen sisällöstä olisi merkinnyt, että osakkaan kunnossapitovastuu olisi ollut huomattavasti ankarampi kuin kerrostaloyhtiössä yleensä. Kun kyseinen yhtiöjärjestyksen määräys oli jäänyt täsmentymättä ja kun sen ei voitu yksiselitteisesti katsoa tarkoittavan myös vedeneristeitä, oli yhtiöjärjestystä tulkittava osakkaan eduksi. Tämän vuoksi huoneiston vedeneristeet katsottiin kuuluvan yhtiön kunnossapitovastuulle ja yhtiö oli siten vastuussa kyseisestä kosteusvahingosta. Ratkaisu on sikäli erikoinen, että termi sisäpuoliset rakenteet oli johdettu lähes suoraan VAOYL 78 :n 2 momentista, jonka mukaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluivat rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat. Esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1991: niiden oli katsottu tarkoittavan juuri vedeneristeitä. Hovioikeuden ratkaisun huomioon ottaen siis vedeneristeiden kunnossapitovastuunkin osalta on syytä mainita nimenomaisesti, että määräys koskee kylpyhuoneiden vedeneristeitä. Tulkinta oli vastaavantyyppinen seuraavassa hovioikeuden ratkaisussa, jossa riita koski sitä, miten huoneisto määritellään: Helsingin HO nro 3003 Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan huoneistoonsa tarvittavista peruskorjausten ja -parannusten mahdollisesti edellyttämistä rakennus- yms. luvista sekä työ- ja tarvikekustannuksista vastaa kukin osakkeenomistaja yksin. Kysymyksessä oli yhtiö, joka koostui kolmesta toisiinsa liittyvästä huoneistosta, joilla oli yhteinen vesi- ja viemäriverkosto ja lämmitysjärjestelmä. 12 Tapaus on selostettu luvussa Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 215
8 Hovioikeuden perustelujen mukaan laissa ei ollut määritelty, mitä ilmaisulla huoneisto tarkoitettiin. Yhtiöjärjestysmääräystä oli hovioikeuden mukaan tulkittava yleiskielen mukaisesti eli siten, että huoneistoon katsotaan kuuluvaksi kaikki ne tilat, jotka ovat sitä rajoittavien seinien, katon ja lattioiden sisäpuolella, kyseiset pinnat mukaan lukien. Määräystä ei voitu tulkita siten, että osakkeenomistajan vastuu olisi ulottunut koskemaan myös asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen perustuksia ja rakenteista aiheutuvia huoneiston sisäpuolisia vikoja eikä myöskään huoneiston ulkopuolella olevia rakennuksen osia. Asia oli näin siitä huolimatta, että huoneisto C oli alun perin ollut omakotitalo ja huoneistot A ja B myöhemmin liitetty rakennukseen, jossa huoneisto C oli. Tästä ratkaisusta seuraa se, että jos esimerkiksi koko rakennuksen kunnossapito halutaan siirtää osakkaalle, tulisi mainita, että kysymys on muustakin kuin huoneistosta; ilmaisu voi olla esimerkiksi huoneisto ja rakennuksen osa, johon osakkeet tuottavat hallintaoikeuden. Kuten edellä on todettu, vastuu voidaan laajentaa koskemaan myös piha-alueita, jos tästä otetaan nimenomainen maininta yhtiöjärjestykseen. Jos yhtiöjärjestysmääräys on tulkinnanvarainen tai epäselvä, se tarkoittaa käytännössä sitä, että kunnossapitovastuu määräytyy AOYL:n mukaan siltä osin kuin yhtiöjärjestyksestä ei saada selvyyttä kunnossapitovastuun jakautumiseen. Miten kunnossapitovastuumääräys otetaan yhtiöjärjestykseen? Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen kunnossapitovastuiden osalta riittää lähtökohtaisesti normaali yhtiöjärjestyksen muutosenemmistö (2/3 määräenemmistö). AOYL:ssa ei ole määräystä siitä, että kunnossapitovastuun muuttaminen vaatisi lähtökohtaisesti jonkun osakkaan suostumuksen. 13 Yhdenvertaisuusperiaatteesta saattaa kuitenkin seurata, että muutos vaatii tietyn tai tiettyjen osakkaiden suostumuksen. Jos esimerkiksi jonkin huoneiston osalta korjaustarve on jo syntynyt tai sen voidaan ennakoida poikkeavan muiden huoneistojen korjaustarpeesta, kunnossapitovastuun siirtoa koskeva päätös saattaa loukata yhdenvertaisuutta. 14 Vaasan hovioikeuden ratkaisussa nro osakas vaati yhtiöjärjestysmuutosta koskevan yhtiökokouksen päätöksen kumoamista yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena. Yhtiön kunnossapitovastuuta laajennettiin poistamalla aiempi yhtiöjärjestyksen määräys, jolla märkätilojen vesieristeet, lattiapohjat, läpiviennit ja lattiakaivo oli siirretty osakkaan kunnossapitovastuulle. Osakas katsoi muutoksen olevan yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, sillä hän oli ennen yhtiöjärjes- 13 Ks. 6 luku, erityisesti sen 22 (kirjan osassa 2). 14 Ks. HE s Ko. tapaus on käsitelty tarkemmin luvussa Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
9 tyksen muutosta saneerannut itse kylpyhuoneensa. Osakkaan kanne kuitenkin hylättiin ja hovioikeus katsoi AOYL 6 luvun 32 :n 1 momentissa tarkoitetun säästön huomioimisen turvaavan osakkaan yhdenvertaisen kohtelun. Myös seuraavat ratkaisut koskivat kunnossapitovastuun muuttamista ja yhdenvertaisuusperiaatteen arviointia: Helsingin HO nro 2164 Yhtiön osakkeenomistajien rakentamien hissien kulujen siirtäminen yhtiön vastuulle katsottiin yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi, koska vain kahdessa portaassa yhdestätoista oli hissi ja korjauskustannukset olivat euroa. Rovaniemen HO nro 146 Asunto-osakeyhtiö koostui erillisistä lomamökeistä. Yhtiökokouksessa tehtiin päätös muuttaa kunnossapitovastuita niin, että kukin vastaa oman lomamökkinsä kunnossapidosta. Osakkeenomistaja moitti päätöstä sillä perusteella, että mökkikohtaiset kustannukset saattavat kattokorjausten osalta vaihdella, koska kattojen kunto saattaa eri mökeissä olla erilainen. Sinänsä ei ollut tietoa siitä, oliko jossakin mökissä konkreettista korjaustarvetta vai ei. Hovioikeus kumosi yhtiökokouksen päätöksen yhdenvertaisuutta loukkaavana. Korkein oikeus ei myöntänyt valituslupaa. Turun HO nro 390 Huoneistossa oli syntynyt kosteusvaurio puutteellisen vesieristyksen takia. Yhtiökokous oli muuttanut vahingon syntymisen jälkeen yhtiöjärjestystä kunnossapitovastuun jakautumisen osalta. Yhtiö ei voinut vedota yhtiöjärjestyksen muutokseen, kun vaurio oli syntynyt ennen yhtiöjärjestyksen muutosta. Rovaniemen hovioikeuden ratkaisussa yhdenvertaisuusperiaatteen rikkomiseen siis riitti jo se, että tietty rakenne saattoi olla eritasoinen. Konkreettista tietoa kattojen erilaisesta korjaustarpeesta ei ollut. Nähdäksemme pääsäännön tulisi olla, että jos konkreettista näyttöä tietyn rakenteen erilaisesta kunnosta ei ole olemassa, yhtiöjärjestyksen muutos voitaisiin hyväksyä eikä sen katsottaisi loukkaavan yhdenvertaisuutta. Myös seuraavassa korkeimman oikeuden ratkaisussa kunnossapitovastuun muuttaminen aiheutti yhdenvertaisuusongelman: KKO 2007:15 Osakkeenomistajan kylpyhuoneessa oli vaurio ja osakkaat vaativat yhtiötä velvoitettavaksi korvaamaan osakkaiden maksaman korjaussumman, joka oli euroa. Yhtiö hävisi tältä osin juttunsa käräjäoikeudessa ja maksoi summan. Korkein oikeus joutui kuitenkin ottamaan kantaa siihen, onko yhtiön tällaista tilannetta varten kehittelemä vastikejärjestely lainmukainen. Yhtiökokous oli Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 217
10 päättänyt, että yhtiöjärjestystä ensinnäkin muutetaan niin, että kukin osakkeenomistaja vastaa huoneiston sisäpuolisista vesi- ja kosteuseristyksistä sekä niiden mahdollisista puutteista aiheutuvista vioista. Yhtiö myönsi päätöksessään, että vastuu voi koskea ainoastaan tulevia korjaustarpeita, mutta ei sellaisia, jotka ovat jo olemassa. Tältä varalta yhtiökokous päätti, että jos taloyhtiöltä vaaditaan jonkin huoneiston kylpyhuonekorvauksiin osallistumista jollakin rahamäärällä, niin sama rahamäärä varataan kaikkien huoneistojen kylpyhuonekorjauksia varten. Jos siten osakas vaatii esimerkiksi tämän euroa, peritään kaikilta huoneistoilta (yhtiössä oli 33 huoneistoa) euroa vastikeperusteen mukaisena summana ylimääräisenä vastikkeena ja valmistaudutaan kaikkien kylpyhuoneiden korjaukseen. Rahaa ei kuitenkaan ollut tarkoitus kerätä heti, vaan tämä summa kulkisi huoneiston jonkinlaisena vastikevelkana. Jotta huoneistonsa kylpyhuoneen itse korjanneiden asema huomioitaisiin, päätettiin samalla, että huoneistonsa korjanneen katsottiin maksaneen ko. summan yhtiölle jo etukäteen. Korkein oikeus katsoi, että tällainen järjestelmä ei ollut lainmukainen, koska yhtiö ei vastikkeesta päättäessään edes pyrkinyt arvioimaan niitä menoja, joiden kattamiseksi ylimääräistä yhtiövastiketta päätettiin periä. Näin ollen ylimääräisen yhtiövastikkeen määräämiselle ei ollut asunto-osakeyhtiölain mukaisia edellytyksiä. Toiseksi korkein oikeus katsoi, että tehdystä vastikepäätöksestä seurasi tosiasiassa se, että osakkaat vastaavat hallitsemassaan huoneistossa ilmenneen kosteusvaurion korjauskustannuksesta itse ja näin ollen yhtiöjärjestyksen mukaista vastikeosuutta suuremmalla määrällä. Tällä perusteella yhtiöjärjestyksen vastikepäätös oli vaikutuksiltaan VAOYL 78 :n vastainen. Yhtiökokouksen päätökset kumottiin. Päätöstä voidaan pitää perusteltuna. Jos kunnossapitovastuuta halutaan siirtää yhtiöltä osakkaalle, vastuu voi koskea ainoastaan myöhemmin ilmeneviä kunnossapitovastuita. Jos kylpyhuoneessa on jo korjattavaa, niiden osalta vastuu kuuluu yhtiölle. Käytännössä rekisteriviranomaiset eivät ole vaatineet suostumuksia kunnossapitovastuumääräysten yhteydessä silloinkaan, kun määräys loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta. Jos jälkikäteen kuitenkin käy ilmi, että kunnossapitovastuumääräys on lisätty yhtiöjärjestykseen ilman vaadittavaa osakkaan suostumusta, päätös lienee mitätön. Tällöin osakas saisi jälkikäteen yhtiöjärjestysmuutoksen kumottua ja rekisteriviranomainen joutuisi poistamaan määräyksen yhtiöjärjestyksestä. 218 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
11 Kunnossapitovastuun siirtäminen jossakin tapauksissa On tiettyjä erityistilanteita, joissa kunnossapidosta on järkevää määrätä erikseen yhtiöjärjestyksessä. Tällaisia ovat esimerkiksi: 1. Osakkaan muutostyöstä seuraa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvalle osalle kunnossapidon tarve tai osakkaan työ vaikeuttaa näiden osien kunnossapitoa. 16 Osakas voi esimerkiksi asentaa huoneiston ulkopuolelle jonkin laitteen, vaikkapa ilmanlämpöpumpun, jonka kunnossapitovastuu pääsäännön mukaisesti kuuluisi muuten asunto-osakeyhtiölle. Tällaisessa tilanteessa on perusteltua ja osakkaiden yhdenvertaisuuden kannalta jopa välttämätöntä, että laitteen kunnossapitovastuu siirretään yhtiöjärjestysmääräyksellä kyseiselle osakkaalle. 2. Yhtiö suorittaa tietyn perusparannuksen ja sen jälkeen siirtää korjatut, sillä hetkellä kaikilla samassa kunnossa olevat rakenteet tai asennukset osakkaiden vastuulle. Yhtiö saattaa esimerkiksi kunnostaa kylpyhuoneiden märkätilat samantasoisiksi tai asentaa lämminvesivaraajat ja tämän jälkeen siirtää näiden kunnossapitovastuun osakkaille. 17 Vastaavanlainen tilanne on myös se, jos asunto-osakeyhtiö istuttaa kustannuksellaan piha-alueelle pensasaidat ja sen jälkeen päättää, että osakkaat hoitavat näiden aitojen kunnossapidon. 3. Asunto-osakeyhtiössä havaitaan samankaltaisten huoneistojen käyttötavan vaikuttavan olennaisesti yhtiön kunnossapidosta asunto-osakeyhtiölle aiheutuviin kuluihin. Tällöin voi olla perusteltua siirtää osa kunnossapitovastuusta osakkaille. 18 Esimerkkinä mainittakoon lämminvesivaraajat, jotka voivat kulua eri tahtiin niiden käyttömäärästä riippuen. Jos lämminvesivaraajien kunnossapitovastuu päätetään siirtää osakkaille, päätöksessä pitää ottaa huomioon, että jos esimerkiksi lämminvesivaraajien kunto poikkeaa toisistaan, yhdenvertaisuusperiaate saattaa estää yhtiöjärjestyksen muuttamisen. 19 Osakkaiden keskinäiset sopimukset Joissakin asunto-osakeyhtiöissä osakkaat ovat sopineet kunnossapitovastuiden jakautumisesta yhtiöjärjestyksestä poikkeavasti ilman, että tästä olisi yhtiökokouksen päätöstä tai kirjallista sopimusta. 16 HE s HE s HE s Vrt. edellä selostettu Rovaniemen HO:n ratkaisu nro 146. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 219
12 Yhtiöjärjestys on osakkaiden keskinäinen sopimus, joten siitä voidaan poiketa periaatteessa vapaamuotoisesti toisella sopimuksella. Sopimuksen näyttäminen toteen riitatilanteessa on kuitenkin hankalaa, varsinkin jos sopimus on tehty suullisesti. Tällaisessa sopimuksessa on myös se ongelma, että se sitoo vain siihen osallisia. Sen velvoitteet eivät siten siirry uudelle osakkaalle. On suositeltavaa kirjata yhtiöjärjestykseen kaikki AOYL:n säännöksistä poikkeavat kunnossapitovastuut. Osakkaiden keskinäisen sopimuksen sitovuutta kaupanvastuutilanteessa koski seuraava Helsingin hovioikeuden ratkaisu: Helsingin HO nro 781 Neljästä erillistalosta koostuvan asunto-osakeyhtiön yhden talon hallintaan oikeut tavat osakkeet myytiin uudelle osakkeenomistajalle. Kaupan yhteydessä ostajalle kerrottiin, että yhtiössä kukin osakkeenomistaja on huolehtinut talonsa kunnossapitovastuista asunto-osakeyhtiölaista poiketen. Asiasta ei ollut mainintaa yhtiöjärjestyksessä eikä siitä ollut tehty kirjallista sopimusta. Uuden osakkeenomistajan aikana asia kirjattiin yhtiöjärjestykseen. Ostaja havaitsi kaupan kohteessa virheitä, jonka seurauksena hän joutui uusimaan koko vesikaton sekä rakentamaan rakennuksen ympärille salaojitusjärjestelmän. Myyjä kiisti kaupanvastuunsa mm. sillä perusteella, että kysymys oli asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista vioista, joten hänen vastuunsa enimmäismäärä voisi olla vastikeperusteen mukainen osuus kustannuksista. Helsingin hovioikeus hyväksyi osakkeenomistajan keskinäisen sopimuksen sitovaksi, kun kaikki kolme muuta osakkeenomistajaa yhtäpitävästi todistivat, että tällainen sopimus oli ollut olemassa. Ostajan hyväksi tuleva hinnanalennus määriteltiin vastamaan koko korjauskustannusta. Kaupanvastuutilanteessa lähtökohtana on se, että osakkeenostaja voi vaatia hinnanalennuksena vain sen osuuden, jota hän ei voi vaatia asunto-osakeyhtiöltä. 20 Edellä selostettua Helsingin hovioikeuden tapausta voidaan pitää rajatapauksena, jossa hovioikeus kokonaisharkinnan jälkeen päätyi pitämään suullista sopimusta sitovana. Kaupanvastuun kannalta perustellumpaa on jo alun perinkin kirjata tällaiset poikkeavat järjestelyt yhtiöjärjestykseen Ks. KKO 1992: Ks. myös KKO 2005:65, jossa otettiin vastaavanlainen kanta poikkeavien lainavastuiden osalta. Tapaus on selostettu tarkemmin luvussa Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
Näytesivut. Yleiset säännökset. 1 Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus
4 Kunnossapito Asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien väliset riidat siitä, kummalle kuuluu kunnossapitovastuu tietyn rakennuksen osan korjaamisesta, ovat varsin yleisiä. Yksi keskeisistä asunto-osakeyhtiölain
LisätiedotLaajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.
Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien hankinta sekä korjausvastuu Kunnossapitovastuut Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.2013 Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto
LisätiedotPÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA
PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestys määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty asuntoosakeyhtiölain
LisätiedotNäytesivut. päätöksentekot. asunto-osakeyhtiössä. 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös. 2.1.1 Kunnossapitopäätös
2 Tava llisia päätöksentekot ila n tei ta asunto-osakeyhtiössä 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös Kiinteistön ja rakennusten korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskevat
LisätiedotMÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Osakkeenomistajan remontit Kunnossapito- tai muutostyö Kunnossapitotyöt: Yhtiön kunnossapitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka
LisätiedotTaloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa
Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa KORJAUS- JA KUNNOSSAPITOVASTUU Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön ja osakkeenomistajan
LisätiedotKorjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas
Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentaminen Mitä tarkoitetaan? Yhtiö, osakas, insinöörit, juristit AOYL:nkäsitteet: kunnossapito muutostyö
LisätiedotKYLPPÄRIT KUNTOON. Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa
KYLPPÄRIT KUNTOON Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa ILLAN OHJELMA 18.00 Yhdistyksen kuulumisia 18.15 Kunnossapitovastuu ja 19.00 Kahvitauko 19.20 Viestintä remonteissa 19.40 Kylppärirempan tekniikka 20.30
LisätiedotVastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Suomen Kiinteistöliitto ry
Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä Kuka pitää kunnossa? Huoneiston ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta yhtiön ja osakkaan välillä voi olla määräyksiä yhtiöjärjestyksessä Kunnossapitovastuun
LisätiedotI Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja
Sisällys ESIPUHE 5 Lyhenteet 15 Säädökset 17 Kirjallisuus 19 I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike 1 Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 23 Soveltamisala
LisätiedotNäytesivut 40 Kylppärit kuntoon
ut iv es yt Nä 40 Kylppärit kuntoon 4 REMONTTITYYPPI 3: KAIKKIEN KYLPYHUONEIDEN YHTÄAIKAINEN SANEERAUS Kylpyhuoneiden käyttöikä on yleensä noin 20 25 vuotta. Yhtiössä tulee aloittaa kylpyhuonesaneerausten
LisätiedotASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS
ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS Sivu 1/2 TALOYHTIÖ Asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite Huoneiston numero OSAKAS Huoneiston osakkeenomistajan nimi ja puhelinnumero
Lisätiedot2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös
2 KUNNOSSAPIDOSTA JA UUDISTUKSISTA PäättäMINEN 2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös Asunto-osakeyhtiölaissa kiinteistön ja rakennusten korjaamista koskevat päätökset
LisätiedotKorjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari
Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Yhtiö, vanha osakas ja uusi osakas Yhtiö Vahingonkorvaus Kunnossapitovastuu Vanha Uusi osakas Asuntokauppa
Lisätiedot29.10.2014. Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa
Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa Suomen Kiinteistöliiton suurin aluejärjestö 10150 jäsentä Jäsenistö pääosin asunto-osakeyhtiöitä
LisätiedotKunnossapitovastuu juridiikkaa ja tekniikkaa
Kunnossapitovastuu juridiikkaa ja tekniikkaa Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri Arto Kemppainen LVI asiantuntija Kuvat Vastuunjakotaulukko 2017 Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuu
LisätiedotKunnossapitotyötä suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.
Sivu 1 / 5 OHJEET HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖILLE (Huom. taulukko ilmoitus- ja muutostyölupavelvollisuudesta sivulla 5) Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) 4. luku kunnossapito 1 kunnossapitovastuun
LisätiedotUusi asunto-osakeyhtiölaki
Isännöintiliitto Uusi asunto-osakeyhtiölaki Tietoa taloyhtiön päättäjille Osakkaat yhtiökokoukseen.... Lisää suunnitelmallisuutta ja avoimuutta... Taloyhtiön vuoden kohokohta on yhtiökokous. Tarkoitus
LisätiedotKUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS
Kenttätie 16 A 1 90130 Oulu Puhelin: 045 2786 465 Sähköposti: toimisto@domoisannointipalvelu.com KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS Olen tutustunut AOYL:n II osan 4 ja 5
LisätiedotKunnossapito- ja vahingonkorvausvastuun jako
Kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuun jako Kirsi Ruutu Lakimies Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri Kuka vastaa kunnossapidosta ja mikä on vastuunjakotaulukko? Tekninen näkökulma kunnossapitoon Erilaiset
LisätiedotPÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA
PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestyksen määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty AOYL 78 Kiinteistöliiton
LisätiedotKYLPPÄRIT KUNTOON. 20.5.2015 Riihimäki. Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri
KYLPPÄRIT KUNTOON 20.5.2015 Riihimäki Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri SISÄLTÖ Kuka vastaa kylpyhuoneiden kunnossapidosta ja mikä on vastuunjakotaulukko? Kolme erilaista kylpyhuoneremonttia: 1. Oma-aloitteiset
LisätiedotTaloudellisten raportoinnin erityistilanteita asuntoosakeyhtiöissä
Taloudellisten raportoinnin erityistilanteita asuntoosakeyhtiöissä neuvonnan & kiistojen näkökulmasta Taloyhtiö 2014 Maria Kulomäki Asunto-osakeyhtiön raportoinnin erityispiirteet: 1. Yhtiön perustiedot
LisätiedotPÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA
PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA Anu Kärkkäinen vastaava lakimies Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys ry HANKKEESEEN VALMISTAUTUMINEN kuntoarvio - hallitus PTS - yhtiökokous hyväksyy asiantuntija-apu
LisätiedotAutopaikkojen jako 1
Autopaikkojen jako 1 Autopaikkojen jako 2 Autopaikkojen jako 3 Autopaikkojen jako 4 Autopaikkojen jako 5 Autopaikkojen jako 6 LÖYTYY OSOITTEESTA: http://www.taloyhtio.net/attachements/2013-11-25t10-09-3613206.pdf
Lisätiedot3.1 Mikä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö?
3 Mitä uudistus tarkoittaa keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osalta? 3.1 Mikä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö? Keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä on yleensä asuinhuoneistojen lisäksi paljon
LisätiedotKIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ
KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ Tartto 23.11.2006 VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä hallinnon
LisätiedotOHJE OSAKKEENOMISTAJALLE HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖILMOITUKSEN LAATIMISEKSI:
OHJE OSAKKEENOMISTAJALLE HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖILMOITUKSEN LAATIMISEKSI: Taloyhtiön tiedot: Taloyhtiön nimi: Isännöitsijän nimi: Osoite: Puhelin/sähköpostiosoite: Osakkaan tiedot: Nimi:
LisätiedotRAKENNUSVALVONNAN AJANKOHTAISSEMINAARI KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSET Päätöksenteko, kustannusvastuu ja kunnossapitovastuu asoy:ssä
RAKENNUSVALVONNAN AJANKOHTAISSEMINAARI 2.12.2014 KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSET Päätöksenteko, kustannusvastuu ja kunnossapitovastuu asoy:ssä Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari HUONEISTON KÄYTTÖTARKOITUS
LisätiedotVastikkeet taloyhtiössä
Vastikkeet taloyhtiössä Kristel Pynnönen Apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto OSAKKEENOMISTAJAN VASTIKKEENMAKSUVELVOLLISUUS Asunto-osakeyhtiön erityispiirre Asoy:ssä pääasiallinen tulolähde Keskeinen
LisätiedotKunnossapitovastuunjako taloyhtiössä ja uusi vastuunjakotaulukko
Kunnossapitovastuunjako taloyhtiössä ja uusi vastuunjakotaulukko Mia Pujals Vanhempi lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Taloyhtiösi asialla Kunnossapitovastuunjako taloyhtiössä Asunto-osakeyhtiölaki
LisätiedotMiten jakaa autopaikat taloyhtiössä?
Miten jakaa autopaikat taloyhtiössä? Kiinteistömessut 14.11.2013 Kristel Pynnönen, Vanhempi lakimies Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto ry Autopaikkojen jakamisesta Autopaikat: pihapaikat,
LisätiedotHallituksen tehtävät ja vastuut
Hallituksen tehtävät ja vastuut Taloyhtiötapahtuma 2016 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Sisältö Hallituksen rooli ja tehtävät taloyhtiössä Hallituksen päätöksenteko Hallituksen
LisätiedotILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ
ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TIEDOT Yhtiön nimi Huoneiston numero Osakkeiden numero OSAKKEEN OMISTAJAN TIEDOT Sukunimi Etunimet Sähköposti Asunto-osakeyhtiölain 5. luku 2, ilmoitus
LisätiedotKorjausrakentamisen tupailta Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa
Korjausrakentamisen tupailta 18.1.2012 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa (Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys) Suomen Kiinteistöliiton suurin alueyhdistys 9300
LisätiedotLaajakaistayhteyden hankinta ja rahoittaminen asunto-osakeyhtiössä
Laajakaistayhteyden hankinta ja rahoittaminen asunto-osakeyhtiössä Oulu 22.9.2015 Historiaa Päätöksenteko Laajakaistalle asettavat rajoitukset Hankinnan ja käytön rahoitus Laajakaistavastike Kiinteistöliitto
LisätiedotREMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA
REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA 12.10. 2011 Pekka Luoto, Kiinteistöliitto Oulu Ohjelma Mitä laki sanoo viiden vuoden korjaustarveselvityksestä? Kuntoarvio työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Hyvä
LisätiedotLAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä
LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä Interreg III A, SVING-projekti lakimies, VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä
LisätiedotKORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari
KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari SISÄLTÖ Pätevä päätös Kunnossapitovastuunjako, osakasmuutokset Vastikeperuste Osakkeenomistajan
LisätiedotKYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa
KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa Varatuomari AIT Essi Rikalainen Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi KYLPYHUONEEN KORJAUS Kunnossapitovastuun
LisätiedotILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ
ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TIEDOT Huoneiston numero Osakkeiden numero Sukunimi Etunimet Sähköposti Yhtiön nimi OSAKKEEN OMISTAJAN TIEDOT SUUNNITELLUT TYÖT Töiden kohde: Keittiö
LisätiedotMilloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua?
Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? 1. AsOy vastaa siitä, että huoneistot soveltuvat käyttötarkoitukseensa. 2. Osakkaan, vuokralaisen tai muun huoneiston haltijan ilmoitus heikosta sisäilman
LisätiedotOSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla
OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla FinnBuild 27.9.2008 Essi Rikalainen Varatuomari, AIT Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi
LisätiedotOsakkaan muutostyöoikeus ja vastuut
Osakkaan muutostyöoikeus ja vastuut Taloyhtiö 2014 -tapahtuma 1.4.2014 Katriina Sarekoski Lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa OSAKKAAN MUUTOSTYÖT - OIKEUS MUUTOSTYÖHÖN (AOYL 5:1) Oikeus muutos-
LisätiedotIlmoitus huoneiston muutostöistä/korjaustöistä
Ilmoitus huoneiston muutostöistä/korjaustöistä Asunto-osakeyhtiölaki 5. luku 2 Ilmoitus muutostyöstä. Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle,
Lisätiedotosakeyhtiölain kielenhuolto
Kotimaisten kielten tutkimuskeskus Kielitoimisto Asunto-osakeyhti osakeyhtiölain kielenhuolto Salli Kankaanpää, Aino Piehl ja Matti Räsänen 4.12.2007 Tavoitteena on saada tietoa säädöstekstin synnystä
LisätiedotNäytesivut. 4.1 Yhtiökokous. Kokoustapa. Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä.
4 4.1 Yhtiökokous HALLINTO Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä. Kokoustapa Osakkaat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa, jossa päätökset
LisätiedotKiinteistöliitto Uusimaa Rakennusvalvonta 12.11.2013
Kiinteistöliitto Uusimaa Rakennusvalvonta 12.11.2013 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa 2 Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliiton suurin aluejärjestö 9890 jäsentä Jäsenistö pääosin
LisätiedotHallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pekka Luoto
OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys 3.3. 2011 Pekka Luoto Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7 2010 Muun muassa: Kunnossapitotarveselvitys
LisätiedotUusi Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 IRTAIMISTON JA HUONEISTON OSIEN VAKUUTTAMINEN VASTUUNJAOSTA AS.OY:N JA HUONEISTON HALTIJANN KESKEN
Uusi Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 IRTAIMISTON JA HUONEISTON OSIEN VAKUUTTAMINEN VASTUUNJAOSTA AS.OY:N JA HUONEISTON HALTIJANN KESKEN Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät
LisätiedotI Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja
Sisällys ESIPUHE 5 Lyhenteet 15 Säädökset 17 Kirjallisuus 19 I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike 1 Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 23 Soveltamisala
LisätiedotKORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA HALLITUKSEN VASTUU ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari
KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA HALLITUKSEN VASTUU ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari SISÄLTÖ Kokouskutsu ja yhtiökokouspäätökset Päätöksentekomenettely Yhdenvertaisuus
LisätiedotHallintaanottomenettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa, ja sitä voidaan soveltaa automaattisesti kaikissa asunto-osakeyhtiöissä.
3 Huoneiston hallintaanotto 3.1 Hallintaanotto lyhyesti Huoneiston hallintaanotolla tarkoitetaan sitä, että taloyhtiö ottaa osakkaan huoneiston hallintaansa määräajaksi osakkaan tai esimerkiksi tämän vuokralaisen
LisätiedotHallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa
Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Sisältö Asunto-osakeyhtiön toimielimet Hallituksen toiminta Kokoontuminen ja päätöksenteko
LisätiedotKeskuskauppakamarin Arvosteluperusteet LVV-koe välittäjäkoelautakunta
Tehtävä 1 Sovellettava laki: Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä a) Toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei tietoja voi yksipuolisesti muuttaa ja ne
LisätiedotSähköautojen latauspisteiden toteutus taloyhtiössä
Sähköautojen latauspisteiden toteutus taloyhtiössä Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa ry Taloyhtiösi asialla TALOYHTIÖSI ASIALLA Taustaksi Asunto-osakeyhtiö yhteisöasumista
LisätiedotSISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6
SISÄLLYS ALKUSANAT 6. PAINOKSEEN 5 EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 1 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA SEN HALLINTO 17 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asunto-osakeyhtiölain soveltamisala 17 1.1.1 Mikä on asunto-osakeyhtiö?
LisätiedotUusi asunto-osakeyhtiölaki
OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Uusi asunto-osakeyhtiölaki Osakkeenomistajan remontit Pakkalan Sali 2. 9 2010 Pekka Luoto Uusien määräysten tavoitteita, miksi uudet määräykset ovat
LisätiedotHYVITYSOSUUKSIEN HUOMIOIMINEN HANKKEEN KUSTANNUKSISSA. 4.1 Nettosäästöjen lisääminen urakan kokonaishintaan
4 HYVITYSOSUUKSIEN HUOMIOIMINEN HANKKEEN KUSTANNUKSISSA Osakkaiden hyvitykset ovat yhtiön korjaushankkeeseen liittyviä kulueriä. Tästä syystä ne tulee huomioida koko yhtiön hanketta koskevassa vastikelaskennassa.
LisätiedotASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA
HUONEISTOREMONTIT UUDEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA FinnBuild 9.10.2010 Essi Rikalainen Varatuomari, AIT Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi Ratakatu
LisätiedotHuoneistoremontit kohti toimivia käytäntöjä ja menettelytapoja
Huoneistoremontit kohti toimivia käytäntöjä ja menettelytapoja Taloyhtiöiden hallitusforum 24.9.2011 Mikko Peltokorpi Matinkylän Huolto Oy toimitusjohtaja, kiinteistöneuvos Tarvitaan lisää tietoa Taloyhtiöllä
LisätiedotHE 23/2010 vp. Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi uutta asunto-osakeyhtiölakia siten, että hissin jälkiasennuksen
Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 ja 34 :n muuttamisesta Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi uutta asunto-osakeyhtiölakia siten, että hissin jälkiasennuksen kustannuksista
LisätiedotKuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS?
Kuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS? Ylivieska 24.2.2016 Kaisu Terkki Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Sisältö Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku Ennallistamisvelvoite
Lisätiedotsuunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa
2 toiminta ja sen suunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa Yhtiökokous valitsee hallituksen. Vaaleissa valituksi tulevat eniten ääniä saaneet ehdokkaat, ellei yhtiöjärjestys määrää toisin. Yhtiöjärjestyksessä
LisätiedotTaloyhtiöiden hallitusfoorum 2010. Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri
Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010 Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri SKH Isännöinnin taustat Perustettu vuonna 1982 Työntekijöitä n. 50 hlöä Isännöintikohteita pääkaupunkiseudulla n. 200, joissa asuntoja
LisätiedotARVOISAT OSAKKEENOMISTAJAT HUONEISTOREMONTIT JA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI
ARVOISAT OSAKKEENOMISTAJAT HUONEISTOREMONTIT JA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Asunto-osakeyhtiölain 4 ja 5 luvun mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä huoneistossa kunnossapito- ja muutostöitä. Osakkeenomistajan
LisätiedotOSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA. Simo Vihemäki, lakimies
UUSI ASUNTO- OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA Simo Vihemäki, lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa YLEISTÄ Aikataulu Hallituksen esitys (HE 24/2009) annettu eduskunnalle 27.3.2009 Lain voimaantulo 1.7. 2010
LisätiedotHYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ. Asianajaja Timo A. Järvinen
HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Asianajaja Timo A. Järvinen YRJÖNKATU 27 A, 00100 HELSINKI, PUH. (09) 608 822 e-mail: timo.jarvinen@palsalalex.fi Asunto-osakeyhtiön johdon tehtävistä AOYL 54.1
LisätiedotPesutilakunnostus (täytetään myös pesutilailmoituskortti, liite 2) Muu muutostyö / korjaus lyhyesti (tarkemmin liitteissä):
HUONEISTON MUUTOSTYÖ TAI PESUTILAKUNNOSTUS RAKENNUSSUUNNITELMA JA OSAKKEEN OMISTAJAN SITOUMUS Päiväys / 20 Taloyhtiö Osoite Huoneisto Osakkeenomistaja Puhelin Sähköposti KORJAUSHANKKEEN SISÄLTÖ: Pesutilakunnostus
LisätiedotKuusitie 14, KLAUKKALA
Isännöitsijätoimisto Lahex Oy ISA Kuusitie 14, 01840 KLAUKKALA www.lahex.fi Ilmoitus huoneiston kunnossapito- ja muutostöistä Huom! Muutostyötä ei tule ja saa aloittaa missään muodossa, ennen kuin taloyhtiö
Lisätiedotosakeyhtiölain kielenhuolto
Kotimaisten kielten tutkimuskeskus Kielitoimisto Asunto-osakeyhti osakeyhtiölain kielenhuolto Salli Kankaanpää, Aino Piehl ja Matti Räsänen 20.3.2008 Kielenhuoltajien kommenttien aiheita Saako lukija tarpeeksi
LisätiedotUusi asunto-osakeyhtiölaki. Tietoa taloyhtiön päättäjille
Uusi asunto-osakeyhtiölaki Tietoa taloyhtiön päättäjille Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu Uusi asunto-osakeyhtiölaki on voimassa 1.7.2010 alkaen. Laki selkeytyy ja tuo taloyhtiöihin lisää suunnitelmallisuutta
LisätiedotUUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA. SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010
UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009 Asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus Pääosin nykykäytäntö kirjattu lakiin Eriytetään
LisätiedotTULEVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI
TULEVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI OULU 7.12.2006 Lakimies Juha Terho Suomen Kiinteistöliitto ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN UUDISTUS UUDISTUKSEN VALMISTELU Oikeusministeriön asettama työryhmä (5/2004): Jyrki Jauhiainen,
LisätiedotKuka vastaa kun paikat hajoaa?
Kuka vastaa kun paikat hajoaa? Kajaani 8.10. 2013 Katri Salokorpi, lakimies Suomen Kiinteistöliito Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Sisältö Mahdollisten kosteus- tms. vaurioiden selvitysvastuu Kunnossapitovastuun
Lisätiedot1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15
Sisällys Alkusanat 5 1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asuntoosakeyhtiölain soveltamisala 16 1.1.1 Asunto-osakeyhtiö, keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö
LisätiedotILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ
ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TIEDOT Yhtiön nimi Huoneiston numero Osakkeiden numero OSAKKEEN OMISTAJAN TIEDOT Sukunimi Etunimet Sähköposti SUUNNITELLUT TYÖT Töiden kohde: Keittiö
LisätiedotREMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA
REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA 16.11. 2011 Pekka Luoto Kiinteistöliitto Oulu Ohjelma Mitä laki sanoo viiden vuoden korjaustarveselvityksestä? Kuntoarvio työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Hyvä rakennustapa
LisätiedotOikeuskäytäntöä ajankohtaiskatsaus
Oikeuskäytäntöä ajankohtaiskatsaus Taloyhtiö 2015-tapahtuma 15.4.2015 Kaisu Terkki Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto Turun hovioikeus 3.3.2014 nro 308 - hallintaanotto/häätö Osakehuoneisto
LisätiedotHallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä
Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä Heidi Vitikainen Lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa Asunto-osakeyhtiön toimielimet Yhtiökokous - osakkaat päättäjinä - yleistoimivalta - valitsee hallituksen
LisätiedotKirsi Ruutu Lakimies, varatuomari. Arto Kemppainen LVI-asiantuntija
Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Arto Kemppainen LVI-asiantuntija Kiinteistöliitto Uusimaa ry NEUVONTAPALVELUT JÄSENILLE TEKNINEN NEUVONTA Puh. (09) 1667 6333 ma ti ja to klo 9.00 15.00 ke ja pe klo 10.00
LisätiedotHALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry
HALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry YHTIÖN TOIMIELIMET YHTIÖKOKOUS TILINTARKASTAJA(T) HALLITUS
LisätiedotMitä remontteja osakas saa tehdä?
1.1 Lain määräykset 1 Mitä remontteja osakas saa tehdä? Asunto-osakeyhtiön osakas saa lain mukaan tehdä asunnossaan omalla kustannuksellaan erilaisia remontteja. Osakas voi esimerkiksi muuttaa huoneistonsa
LisätiedotYhtiöjärjestysmuutokset Oulu 3.4. 2012 toiminnanjohtaja Pekka Luoto
OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Yhtiöjärjestysmuutokset Oulu 3.4. 2012 toiminnanjohtaja Pekka Luoto Mikä on yhtiöjärjestys? Jokaisella yhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys Yhtiöjärjestys
LisätiedotKorjaustoimenpiteet ja muutostyöt taloyhtiössä
Korjaustoimenpiteet ja muutostyöt taloyhtiössä Kirsi Ruutu Lakimies,varatuomari Taloyhtiösi asialla Kolme remonttityyppiä 1. Yhtiön suunnitelmallinen korjaus 2. Akuutit yksittäiskorjaukset 3. Osakkaiden
LisätiedotAsunto Oy Saimaanharjun Kuhatien ylimääräinen yhtiökokous pidetään perjantaina klo alkaen kunnantalolla os.
ASUNTO OY SAIMAANHARJUN KUHATIE Kuhatie 2 54915 SAIMAANHARJU KOKOUSKUTSU 8.8.2017 YLIMÄÄRÄINEN YHTIÖKOKOUS NRO 3 Asunto Oy Saimaanharjun Kuhatien ylimääräinen yhtiökokous pidetään perjantaina 25.8.2017
LisätiedotAsunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto
Asunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto Yhtiökokousmenettelyyn liittyviä muutoksia Yhtiökokous (6 luku) YHTIÖKOKOUS Varsinainen
LisätiedotNYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010
NYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010 Uudistunut Asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1. heinäkuuta 2010. Valvontayrityksen näkökulmasta uusi laki selkeyttää alan pelisääntöjä, ja se luonnollisesti
LisätiedotEsityksen sisältö. 1) AOYL:n mukaiset hallituksen vastuut ja velvoitteet. 2) Rakennus- ja kunnossapitohankkeiden erityisasioita
Esityksen sisältö 1) AOYL:n mukaiset hallituksen vastuut ja velvoitteet 2) Rakennus- ja kunnossapitohankkeiden erityisasioita Uusi Asunto-osakeyhtiölaki Uusi AOYL ollut nyt voimassa muutaman vuoden Tärkein
Lisätiedot/1599 I OSA. YLEISET PERIAATTEET, OSAKKEET JA YHTIÖVASTIKE
1 luku. Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599 I OSA. YLEISET PERIAATTEET, OSAKKEET JA YHTIÖVASTIKE 1 luku. Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset
Lisätiedot7 luku. Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen. Näytesivut
7 luku. Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen 7 Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen AOYL 7 luvussa säännellään asunto-osakeyhtiön hallituksen ja sen jäsenten toimintaa, hallituksen tehtäviä ja päätöksentekoa
LisätiedotKYLPPÄRIT KUNTOON Kirkkonummen Huolto
KYLPPÄRIT KUNTOON Kirkkonummen Huolto 10.3.2016 Kirsi Ruutu Lakimies Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri SISÄLTÖ Kuka vastaa kylpyhuoneiden kunnossapidosta ja mikä on vastuunjakotaulukko? Kolme erilaista
LisätiedotSähköautojen lataus taloyhtiön verkossa
Sähköautojen lataus taloyhtiön verkossa Kiinteistöliitto Uusimaa Ry Mia Pujals johtava lakimies, varatuomari Katriina Sarekoski lakimies, varatuomari Taloyhtiösi asialla Yleistä Sähköautojen määrä lisääntyy
LisätiedotASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa
ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa (Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys) Suomen Kiinteistöliiton suurin
LisätiedotNäytesivut. 100 ja 1 kysymystä putkiremontista
18 Asuminen on Suomessa kallista. Asunto-osakkeen ostaminen on monelle elämän suurin yksittäinen hankinta, ja oma koti on jokaiselle hyvin tärkeä. Lisäksi taloyhtiön korjaushankkeet ovat kalliita, erityisesti
LisätiedotILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO JA MUUTOSTYÖSTÄ
1 ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO JA MUUTOSTYÖSTÄ 1. TALOYHTIÖ (osakas täyttää) Yhtiön nimi Rakennuksen sijaintiosoite Isännöitsijän nimi Osoite Puhelin Sähköpostiosoite 2. OSAKAS (osakas täyttää) Nimi
LisätiedotPATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri
YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto Oy Porvoon Partiomiehentie 1 - Bostads Ab Patrullvägen 1 24.09.2015 12:22:10 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 24.09.2015 Toiminimi: Asunto
LisätiedotMUUTOS- JA KUNNOSSAPITOTYÖT
MUUTOS- JA KUNNOSSAPITOTYÖT Osakkeenomistajalla ilmoitusvelvollisuus kunnossapito- ja muutostöistä Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava huoneistonsa kunnossapito- ja muutostyöstä
LisätiedotHallituksen toiminta ja vastuu
Hallituksen toiminta ja vastuu Porvoo 10.10.2012 Kristel Pynnönen, lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry As Oy:n hallintoa koskevat säännökset Asunto-osakeyhtiölaki sama kaikille
Lisätiedot