Tilapalvelut. Tilapalvelujen kiinteistöt SVEBI-seminaari Maija Lehtinen Valmistelijat: Antti Mäntynen, Juha Iivanainen

Transkriptio

1 Tilapalvelut SVEBI-seminaari Maija Lehtinen Valmistelijat: Antti Mäntynen, Juha Iivanainen Tilapalvelujen kiinteistöt Kiinteistöjä noin 4,0 milj.m 3 joissa 0,8 milj.hum 2 Kouluja n. 100 Päiväkoteja n

2 Korjausvelka kaupungeittain Trellum korjausvelkaindeksi 2015/Harri Isoniemi Rakennuksia vajaat kpl ja pinta-ala m2 Jälleenhankinta-arvo noin 1,97 miljardia euroa (2 582 /m2) Tekninen arvo 1,46 miljardia euroa (1 915 /m2) Kuntoluokka 74,2 % Korjausvelka pysyy hallittuna noin milj. investointitasolla Tilakannan kehitys (Sito)

3 Koulujen väistötilanne Kouluja Espoossa n. 100 ja päiväkoteja n. 183 Korjausseurannassa 22 koulua ja 17 päiväkotia Näistä aktiivisessa selvityksessä 9 koulua Suunnitelmia odottaa 8 kohdetta Kahdeksan koulua sisäilmaväistössä (8%) Sisäilmaväistössä n oppilasta 8% kaikista oppilaista (30 977) Tilapalveluiden investoinnit Vuosittaiset määrärahat yhteensä Muut investointihankkeet yhteensä Päiväkotihankkeet yhteensä Kouluhankkeet yhteensä Investointiraja TA

4 Suurimmat SITO hankkeet Leppävaaran koulukeskus, Monikko Päivänkehrän koulu Kirstin koulu ja päiväkoti EK Viherlaakson koulu ja lukio EK Matinkylän uimahalli Meri-Matti Nuumäen päiväkoti Suviniityn päiväkoti ja neuvola Matinraitin päiväkoti ja asukaspuisto Vermon päiväkoti Pohjois-Tapiolan päiväkoti Haukilahden päiväkoti ja kirjasto Kungsgårdsskolan och daghem Suurimmat SITO hankkeet Nauriskasken koulu ja päiväkoti Mikkelän koulu Haukilahden koulu ja lukio peruskorjaus ja laajennus Jousenkaaren koulu peruskorjaus ja laajennus Meritorin koulu peruskorjaus Mattbergs daghem Karamäen päiväkoti Sunan koulu peruskorjaus ja laajennus Pohjois-Tapiolan koulu ja lukio peruskorjaus Hörmärin päiväkoti Westends daghem Mankkaan päiväkoti Espoonlahden uimahallin peruskorjaus Tapiolan urheiluhallin peruskorjaus Olarin koulu ja lukio Leppävaaran lukio

5 Tilakustannukset Bemböle skola 2017 Koulu 807 m2 Sisäinen vuokra /v (18,12 /m2/kk) Asunto 43 m2, sisäinen vuokra /v Ulkorakennus 30 m2, sisäinen vuokra /v Sisäinen vuokra yhteensä /v Tilakustannukset Rödskog skola 2017 Koulu 314 m2 Sisäinen vuokra /v (29,16 /m2/kk). Vuokraan sisältyy siirtokelpoisen koulun sähkön kustannukset 14,07 /m2/kk Siirtokelpoinen rakennus 376 m2 Sisäinen vuokra /v (41,30 /m2/kk) Määräaikainen vuokrasopimus päättyy Opettaja-asuntola 825 m2 Sisäinen vuokra /v Tilapankissa, korjauskohde, ei makseta vuokraa Ulkorakennus 104 m2 Sisäinen vuokra /v Tilapankissa, korjauskohde, ei makseta vuokraa Sisäinen vuokra yhteensä e/v

6 Muita tiloihin liittyviä asioita TILAPALVELUT Vastaus kysymykseen Mitkä ovat tilakustannukset kaupungille jos sivistystoimi luopuu esim. Bembölen tai Rödskogin koulun tiloista Tilapalveluilla on erittäin suuri kanta luvuilla rakennettuja tiloja, joista 2000 luvulla valmistuneet tulevat korjausikään, korjausmäärärahojen riittävyys! Jos näistä pienistä vanhoista rakennuskohteista luovutaan, korjausmäärärahat voidaan kohdentaa muualle Myös tilojen palvelujen tuottamisen kustannukset putoavat jos keskitetään suurempiin kohteisiin Kohteet yritetään vuokrata tai myydä Siirtokelpoisten mahdollinen siirto selvitetään

7 Kaupungin omistamalla tontilla sijaitseva suojeltu rakennus -Y -tontilla sijaitsevat kaupungin omistamat rakennukset voidaan myydä vuokratontilla tai vaihtoehtoisesti kaavoituksella muodostaa tontti ja myydä tontti rakennuksineen. - Rakennuksia ei kuitenkaan myydä, ennen kuin kaupungilla on selvyys alueen tulevasta kehityksestä. - Kaupungin toiminnan kannalta tarpeettomia tiloja tai rakennuksia vuokrataan myös yksityishenkilöille, yhdistyksille tai yritykselle - Tarkistetaan korjauskustannusten suhde saatavaan vuokratuottoon Koulukiinteistöjen laajentamismahdollisuus nykyisillä paikoilla Selvitetään kaavakehitämisen mahdollisuus Kiinteistöjen laajennettavuus on tutkittava kohdekohtaisesti Laajennettavuuteen rakennuspaikalla vaikuttaa mm. rakennuksen tekninen kunto, tontilla jäljellä oleva rakennusoikeus, rakennuspohjan rakennettavuus, kaavan määräämä rakennusala, suojeluarvot ym. Smedsby skola Nykyisen koulun tontti kehitetään vireillä olevan Suurpelto 4- asemakaavatyön yhteydessä Sivitystoimen tilatarpeet huomioidaan Suurpelto 4 kaavassa

8 Koulujen laajennettavuus nykyisillä paikoilla Bemböle skola Bembölen koulu rakennustaiteellisesti arvokas koulurakennus, joka on asemakaavalla suojeltu Tontin asemakaava (Sr-1) ja aluemerkintä Y/s rajoittavat rakennuksessa ja tontin suunnittelua Rakennuksesta puuttuvat liikunta- ja ruokasali sekä pienryhmätilat Koulujen laajennettavuus nykyisillä paikoilla Rödskog, Alueella voimassa yleiskaava, kaavamerkintä PY (julkisten palvelujen hallinta-alue) Rakennus on kulttuurihistoriallisesti ja maisemallisesti arvokas ja vaikka alueella ei ole asemakaavaa, niin rakennukseen suhtaudutaan kuin suojeltuun rakennukseen Tontin koko on lisäksi pieni, eikä mahdollista laajamittaista uudisrakentamista tontilla Valmisteilla olevassa Pohjois-Espoon yleiskaavassa tehdään maankäytön visio vuoteen

9 Toimitilavuokran määritys. TILAPALVELUT Toimitilan vuokranmäärityksen taustat 1/3 Toimitilan vuokrien määritysperiaatteet päätetty kaupungin hallituksessa, joilla päivitettiin noin 10 vuotta vanhaa aikaisempaa käytäntöä Toimitilavuokra määrittyy kaupungille tiloista aiheutumalla kustannuksella Toimitilavuokrat määritetään kolmessa luokassa: Suora omistus, Rakennus Tilapalvelujen poistonalainen kohde Osaketilat, Tilapalvelut omistaa Kiinteistö osakeyhtiön koko osakekannan tai huoneiston Vuokratilat, Tilan omistaa kiinteistövuokrausta harjoittava kolmas osapuoli

10 Toimitilan vuokranmäärityksen taustat 2/3 Rakennusten tekniset arvot on päivitetty vuoden 2012 tiedoilla Maanvuokra peritään kiinteistökohtaisesti Vuokralainen sisäisessä toimitilavuokrassaan maksaa vain oman kohteen kulut Vuokralainen pystyy veden, sähkön ja lämmityksen kulutuksen kautta vaikuttamaan omaan sisäiseen toimitilavuokraan Ylläpitovuokran laskenta perustuu sekä kiinteisiin laskennallisiin kustannuksiin että rakennuksen toteutuneisiin kustannuksiin Toimitilan vuokranmäärityksen taustat 3/3 Tilatyypistä riippumatta, tilan käyttäjät vastaavat irtaimistosta, siivouksesta, käyttäjäpalveluista kustannuksineen sekä niiden sopimusten tekemisestä. Uusien ja peruskorjattujen rakennusten vuokrasopimusten irtisanominen estetty vähintään 20 vuodeksi, mikäli tilalle ei ole hyväksyttävää jatkokäyttöä Irtisanomisaika 6 kk kaikissa sopimuksissa. Vuokratilojen sopimuksissa ollaan voitu kuitenkin sopia toisin

11 Vuokranmäärityksen perusteet Suoraomisteisen kohteen vuokra Pääomavuokra + ylläpitovuokra Pääomavuokra à 7,48 % teknisestä arvosta (= rahoituskulut, korjausvastuu, maanvuokra) Sisältää sähkön Ylläpitovuokra à 3,19 /m2/kk Vuokran määrä sidottu elinkustannusindeksiin Osaketilan vuokra Pääomavuokra + ylläpitovuokra Pääomavuokra à 3,3% osaketilan teknisestä arvosta / hankintamenosta Ylläpitovuokra à Kiinteistöosakeyhtiön hoito ja ylläpitovastikkeet Sähkö ei sisälly à käyttäjä vastaavat ja tekevät sopimukset itse Vuokran määrä sidottu vastikkeiden muutoksiin Vuokratilan vuokra Sopimusvuokra + hallinnointipalkkio Vuokratilan sopimuksen mukainen vuokra Hallinnointipalkkio 1,12 /m2/kk Vuokran määrä sidottu vuokrasopimuksen sopimusehtoihin Tilavuokran laskentatapasuoraomisteiset Laskentamalli Tekninen arvo 1,448 mrd. Korko 3,0 % Korjausvastuu 3,0 % Maanvuokra kiinteistökoht. Kunnossapito Sähkö ed. vuod. tot. Lämpö ed. vuod. tot. Vesi ed. vuod. tot. Ylläpito kiinteä vakio Ylläpito muutt. kiinteistökoht. Korolla katetaan korvaus peruspääomalle ja toiminnan kiinteät ja muuttuvat kulut Korjausvastuulla katetaan poistot Maanvuokra tonttiyksikön ilmoittama kiinteistön maanvuokra, kohdistetaan rakennuksittain Kunnossapidolla katetaan vuosikorjaukset, kiinteä veloitus. Sähkö, lämpö ja vesi rakennuskohtaisen toteuman perusteella + korotus %. Ylläpito kiinteä osa katetaan kiinteistönhoidon kiinteä osuus Ylläpito muuttuva osa katetaan rakennukseen kohdistuva kiinteistönhoitokulu 22 11

12 Toimitilavuokran laskentatapa esimerkki vanha rakennus Tiistilän koulu, valmistunut 1984, huoneistoala 4256 m2 Vuokran laskenta Tekninen arvo 9,4 milj. Pääomavuokra 0,564 milj. (pääoma 3 % + korjausvastuu 3% = 6%) Maanvuokra 0,114 milj. Kunnossapito 0,092 milj. Ylläpito 0,047 milj. Sähkö, lämpö, vesi 0,077 milj. Vuokra / vuosi 0,894 milj. m²