ETELÄ-SAVON KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 15/10583 Maaoikeus Raatihuoneenkatu MIKKELI M 15/3350

Transkriptio

1 ETELÄ-SAVON KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 15/10583 Maaoikeus Raatihuoneenkatu MIKKELI M 15/ Valittajat 1. Luumäen Yritystila Oy (Hiekkarinne I , Uron kiinteistöt ) 2. Heli Sisko Kaarina ja Kari Johannes Huotari (Ala-Askola ) 3. Porsico Oy/ Janne ja Matti Toikka (Porsico ) 4. Puutavaraliike Huomo Oy (Huomola ) 5. Mika Juhani ja Seppo Juhani Huomo (Palanutkangas ) 6. Jukka ja Markku Rusanen (Rusala , Mainospala ) 7. St1 Oy (Pitkälä ) 8. Pentti Tapio ja Marja-Leena Punkkinen (Väinölä ) 9. Matti Juhani Parkkonen (Paratiisi ) Ilpo Parkkonen vuokramiehenä 10. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) Asiaan osalliset 1. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) yllä kohdissa 1-9 mainittujen valittajien vastapuolena, sekä

2 ELY-keskuksen valituksen vastapuolina: 2 1. Finnheko Oy (Fisutuote ) 2. Leipomo Konditoria Sanelko Oy (Satu ) 3. Oy Teboil Ab (SP ) 4. St1 Oy (Pitkälä ) Muu asiaan osallinen Jukka Hirvikallio (vuokramies Ala-Askola ) Toimitus, josta on kysymys Maantietoimitus nro Luumäen kunnassa ASIAN KÄSITTELY TOIMITUKSESSA Toimitus on tullut vireille Kaakkois-Suomen Ely-keskuksen hakemuksesta. Toimitus on aloitettu pidetyllä toimituskokouksella. Kokouksessa toimitusinsinööri oli todennut, että hakemuksen taustalla on tehty "Tiesuunnitelman hyväksymispäätös". Toimitusinsinööri oli ilmoittanut, että toimitus suoritetaan ns. kaksivaiheisena toimituksena, jolloin ennen tien rakentamista korvataan maapohjat ja selvät muutkin korvauserät kuten esim. puuston ennenaikaisen hakkuun aiheuttamat vahingot. Myös selvät tilusjärjestelyt voidaan tehdä jo nyt kyseessä olevassa I-vaiheessa. Tietyön valmistuttua aloitetaan ns. II-vaiheen toimitus, jossa käsitellään pääosa vahingon- ja haitankorvauksista sekä tehdään pääosa tilus- ja yksityistiejärjestelyistä. Toimitusinsinööri oli ilmoittanut, että haltuunottokatselmukset suoritetaan ja että haltuunoton jälkeen kohdealueet ovat tienpitäjän hallinnassa. Toimitusinsinööri oli antanut määräajan korvausvaatimuksien esittämiselle ja ELY-keskukselle vastineen antamista varten. Toimitusinsinööri oli ilmoittanut, että toimitusmiehet antavat päätöksen asiassa Toimituksen loppukokous oli pidetty yllä mainittuna aikana. Toimituspöytäkirjan mukaan toimitusinsinööri oli selostanut yleistä

3 3 kiinteistömarkkinatilannetta ja paikallista kiinteistömarkkinatilannetta. Toimituspöytäkirjan mukaan toimituskohteen ympäristössä noin 5 km:n säteellä oli kaupattu vuoden 2009 jälkeen asemakaavoittamattomalla alueella rakentamattomia: -peltoja 13 kpl hintaan e/ha keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 4800 ja 4400 e/ha. Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: 1-14 ha ja 5.3 ha -kuivanmaan asuinrakennuspaikkoja asemakaava-alueella 33 kpl hintaan e/m2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 4.5 ja 4.0 e/m 2. Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: ha ja 0.18 ha, -kuivanmaan asuinrakennuspaikkoja asemakaava-alueen ulkopuolella 2 kpl hintaan 0.52 ja 0.56 e/m2. Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: ha ja 0.6 ha, -erityismaakauppoja: --liike-, teollisuus- ja varastoaluetta 3 kpl, myyjänä kunta ja ostajina Osuuskauppa, Lujabetoni ja Timberjack, asemakaava-alueella, hintaan e/m 2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 2.3 ja 2.5 e/m 2. Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: ha ja 2.0 ha --raakamaata (Tapio/kunta) 1 kpl, 1.9 e/m2, 1.9 ha, --turvealuetta, ei kauppoja, --muita rakennuspaikkoja 6 kpl hintaan e/m 2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 2.0 ja 1.8 e/m 2. Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: ha ja 0.9 ha --muuhun käyttötarkoitukseen 5 kpl hintaan e/m 2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 1.7 ja 1.2 e/m 2. Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: ha ja 0.7 ha, -kuivanmaan lomarakennuspaikkoja 1 kpl hintaan 3.5 e/m 2 ja -metsää 24 kauppaa hintaan e/ha keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 4000 ja 5600 e/ha. Pinta-alan vaihteluväli ja keskiarvo: ha ja 8.3 ha Koko Luumäen alueella on vastaavasti vuoden 2009 jälkeen kaupattu asemakaavoittamattomalla alueella rakentamattomia: -peltoja 17 kpl hintaan e/ha keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 5500 ja 4600 e/ha, -kuivanmaan asuinrakennuspaikkoja 8 kpl hintaan e/m 2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 1.2 ja 0.9 e/m 2, -erityismaakauppoja: --teollisuus- ja varastoaluetta (kunta/timberjack) 1 kpl, asemakaavaalueella, hintaan 2.5 e/m 2, --raakamaata (Tapio/kunta) 1 kpl, 1.9 e/m 2,

4 4 --turvealuetta, ostajana Vapo, 2 kauppaa, 0.18 ja 0.46 e/m 2. Jälkimmäinen kauppa sisältää myös metsää, --muita rakennuspaikkoja 10 kpl hintaan e/m 2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 2.0 ja 1.8 e/m 2, --muuhun käyttötarkoitukseen 8 kpl hintaan e/m 2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 1.5 ja 1.0 e/m 2, -kuivanmaan lomarakennuspaikkoja 4 kpl hintaan e/m 2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 2.4 ja 2.8 e/m 2. Lunastustoimikunta oli lausunut, että ensisijaisena arviointimenetelmänä on kauppa-arvomenetelmä, jossa arvioinnin kohdetta verrataan sellaisiin vapailla markkinoilla tehtyjen kauppojen kohteisiin, joista on tiedossa kauppahintatietoja esim. Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisterissä. Mikäli arvioinnin kohde on sellainen, että sitä ei voi määrittää kauppa-arvomenetelmällä, käytetään tuottoarvomenetelmää, jossa arvo määritetään esim. pääomittamalla kohteen arvioituja tuottoja tai kustannusarvomenetelmällä, jossa arvo määritetään kohteeseen sijoitettujen kustannusten perusteella. On mahdollista, että eri menetelmiä myös yhdistellään. Korvauksia koskevassa ratkaisussaan lunastustoimikunta oli lausunut nyt maaoikeudessa kysymyksessä olevilta osiltaan muun ohella seuraavaa. Maantielain 44 :n mukainen suoja-alue on maantielain 61 :n mukaisesti merkitty toimituskartalle tiesuunnitelman mukaisena, mutta maastoon sitä ei ole merkitty. Suoja-alue merkitään kiinteistörekisteriin rasitteen tyyppisenä käyttöoikeusyksikkönä niiden kiinteistöjen kohdalle, joiden alueeseen se kohdistuu. Maantielain mukaan suoja-alue ulottuu 20 metrin etäisyydelle maantien lähimmän ajoradan keskilinjasta, ellei tiesuunnitelmassa sitä ole osoitettu enimmillään 50 metriksi. Suoja-alueella ei saa pitää rakennusta ja tienpitäjällä on oikeus liikenneturvallisuuden niin vaatiessa poistaa suoja-alueelta kasvillisuutta. Tässä yhteydessä ei suoja-alueelta suoriteta korvauksia. Mikäli tienpitäjä myöhemmin esim. poistattaa puustoa suoja-alueelta, asia tulee sopia tai käsitellä korvausasiana maantielain 74 :n mukaisessa toimituksessa. Tilusjärjestely (MTL ): Tilusjärjestelytarpeet käsitellään pääsääntöisesti vasta rakentamisen jälkeisessä ns. II -vaiheen toimituksessa. Lunastuksen laajentaminen (MTL 67 ): Koskee tiealueen ulkopuolelle jääviä kiinteistönosia, joille aiheutuu huomattavaa haittaa esim. tilusten pirstoutumisen seurauksena ja

5 5 omistaja tai tienpitäjä vaatii lunastamista. Tällaisia maanomistajien vaatimuksia on lukuisia koskien etenkin alueita uuden kuutostien ja rautatien välillä. Toimitusmiehet katsoivat, että lunastuksiin tiealueen ulkopuolelta mennään tässä ennen rakentamista olevassa toimituksen I-vaiheessa ainoastaan sovituissa tapauksissa. Läjitysalueet ja työnaikaiset tieoikeudet: Ne korvataan korkoineen II-vaiheen toimituksen yhteydessä kun niiden lopullinen käyttö ja laajuus ovat selvillä. Alueet pysyvät tienpitäjälle haltuunotettuina, mikä huomioidaan aikanaan myös korvauksia määrättäessä. Maapohjan korvausperusteet: Maapohja arvioidaan pääsääntöisesti haltuunottohetken mukaisen käyttömuodon perusteella. Tietyillä maa-alueilla voi kuitenkin olla odotusta jostakin tulevasta muusta käyttömuodosta, joka ei ole vielä alkanut, mutta jonka toteutuminen on niin todennäköistä, että se jo vaikuttaa alueen arvoa kohottavasti ja pääsääntöisesti jo näkyy alueesta maksetuissa kauppahinnoissa. Paljaan metsämaan arvo määritetään tuottoarvomenetelmällä. Toimitusmiehet katsovat, että kun metsätalous on korvauksen arvon perustana, sitä kuvaavista ns. Tapion taulukkohinnoista ei ole perusteita poiketa. Viljelty maa: Viljellyn maan arvo määritellään kauppa-arvomenettelyllä, koska peltokauppojen hintoja on yleisesti ottaen saatavilla. Toimitusinsinöörin keräämässä 17 kaupan aineistossa vaihteluväli 13:ssa yli hehtaarin kaupoissa oli e/ha, keskiarvo oli 4900 ja mediaani (keskimmäinen) 5000 e/ha. Toisaalta viimeaikaiset tilastotiedot osoittavat viljellyn maan hinnassa Etelä-Karjalassa trendiä 5714 e/ha, 6000, 4655, 5000 ja Huomioiden myös radanvarren peltojen hyväksi arvioitu laatu toimitusmiehet määrittävät korvaustason lähtöhinnoiksi, jota paikallisesti vielä voidaan säätää -salaojitettu pelto e/ha ja -avo-ojapelto 1000 e/ha alle edellisen. Lisäksi sadonvarana on heinäpelloilla päätetty korvata 500 e/ha. Tonttialueet: Tonttina korvattavien alueiden korvausarvo määritetään kauppaarvomenetelmällä, koska hintatietoja on saatavilla. Aiemmin esitetyn aineiston perusteella korvausten ns. lähtötasoksi katsotaan: -asuin- ja lomarakennuspaikoilla 1 e / m 2 sekä

6 6 -teollisuus- ja liiketonteilla hinnat vaihtelevat käytännössä 1-5 e /m 2 välillä riippuen tontin sijainnista, koosta, käyttötarkoituksesta ym. laadusta. Rakennusmaan odotusarvoalueet, puistot, liikennealueet: Etenkin taajama-alueilla maalle muodostuu rakennusmaan odotusarvoa, joka on korkeampi kuin maa- ja metsätalousarvo. Asemakaavan voimaan tullessa tonttien arvo nousee, mutta vaille rakennusoikeutta jäävien alueiden (puistot, liikennealueet) arvo ei laske kaavaa edeltäneestä odotusarvosta vaan noudattaa jatkossa vastaavanlaisten rakennusoikeudettomien alueiden yleistä hintakehitystä. Luumäen alueella on tehty viime vuosina vain muutamia vertailukelpoisia kauppoja: -Luumäen kunta oli ostanut joulukuussa 2010 Savitaipaleentien laidalta Kaluste Poutasen pohjoispuolelta raakamaata 1.2 ha hintaan 1.94 e/m 2 ja myynyt syksyllä -13 samasta paikasta 4.3 ha:n rakennuspaikka-alueen hintaan 2.91 e/m 2, -kunta oli myös elokuussa 2012 ostanut läheltä Luumäen apteekkia 0.4 ha katu-/torialuetta hintaan 3.5 e/m 2, -Jurvalan Pihlajaniemestä kunta oli viime joulukuussa ostanut rannalta 1.0 ha katu-/tori- /liikenne- ja virkistysaluetta hintaan 0.87 e/m 2. Toimitusinsinööri oli toimituspöytäkirjassa myös selostanut aiemmissa valtatietä 6 koskeneissa maantietoimituksissa noudatettua korvauskäytäntöä. Toimitusmiehet olivat katsoneet, että tässä kohteessa ns. raakamaan odotusarvoa on noin väleillä Taavetti-Ansari, Luumäen aseman kohdalla Jurvalassa sekä kohteen itäpäässä Palanutkankaalla. Hinnaksi näissä kohteissa on arvioitu e/m 2. Maa-ainesten ottoalueet: Koska lunastavan hankkeen vaikutusta ei lain mukaan huomioida korvausperusteena, ei esim. eritasoliittymän maaleikkauksesta saatava sora tai muu maa-aines ole automaattisesti korvattava menetys, vaikka tienpitäjä sen käyttäisikin tienrakentamiseen. Maa-aineksella pitää olla markkinakysyntää ilman lunastavaa rakentamishanketta. Lisäksi maa-aineksen ottamiseen myyntiä varten tarvitaan ottolupa tai ainakin pitää olla todennäköistä, että luvan voisi saada. Korkein odotusarvo maa-ainesten tulevaan ottoon katsotaan olevan alueilla, joilla ammattimaiset maa-ainesyrittäjät ovat hankkineet omistukseensa ottoalueita tai ovat muulla tavoin pysyväisluontoisesti sitoutuneet ottotoimintaan. Tällöin on todennäköistä, että toiminta voi tulevaisuudessa laajeta lähiympäristöönkin, jos muut olosuhteet eivät ole esteenä. Matalampi odotusarvo katsotaan olevan alueilla, joilla maanomistajalla

7 7 on ottolupa ja tämä myy maa-ainesta, mutta toiminta ei ole säännöllistä ja ammattimaista. Matalin odotusarvo on alueilla, joilla on vain kotitarvetoimintaa. Nyt kyseessä olevassa kohteessa avattuja sorakuoppia on Haminantien liittymän pohjoispuolella, Rantsilanmäessä, Väinämöisensuon pohjois- ja itäpuolella sekä Palanutkankaan itäpäässä. Haminantien liittymän pohjoispuolen kahta kuoppaa lukuunottamatta alueet näyttävät olevan yksityishenkilöiden omistuksessa eikä niissä missään ole esim. kiinnityksiä soranottoalueiden vuokrauksista. Euroaikana Luumäellä on tehty viisi sora-aluekauppaa 2015 tasoon elinkustannusindeksillä korjattuun hintaan e/m 2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 1.1 ja 1.3 e/m 2. Vastaavasti Lappeenrannassa kauppoja on tehty kuusi kpl hintaan e/m 2 keskiarvo- ja mediaanihintojen ollessa 3.2 ja 2.7 e/m 2. Luumäellä kuutostien tuntumassa tehdyt kaupat ovat 0.4, 0.6 ja 1.4 e/m 2 kooltaan 2.3, 4.2 ja 4.3 ha ja Lappeenrannassa keskustan länsipuolella 2.7 ja 2.7 e/m 2, kooltaan 5.2 ja 3.3 ha, sekä yksi apportti Kären kylässä hintaan 0.2 e/m 2. Kiviaineskauppoja Luumäellä on euroaikana tehty yksi Laappaalla, päivän hintatason ollessa 1.4 e/m 2. Lappeenrannassa vastaavasti on tehty kaksi kauppaa, yksi Ylämaalla ja yksi Nuijamaalla päivän hintaan 4.7 ja 1.6 e/m 2. Toimituskäytännössä kuutostien maantietoimituksessa Joutsenossa v korvattiin Jänhiälässä sora-alueita seuraavasti: -paikallisten kauppojen perusteella ammattimaisten sora-alueiden arvoksi katsottiin silloin 5 e/m 2, josta ottoalueen viereiset ja potentiaaliset tulevat sora-alueet diskontattiin 15 vuoden päähän ja korvattiin 2.4 e:lla/m 2, -muilla ottolupa-alueilla hinta asettui välille e/m 2 ja -kotitarveottoalueilla 1.0 e/m 2 ja niiden potentiaalisilla laajennusalueilla 0.5 e/m 2. Toimitusmiehet olivat katsoneet, että tässä kohteessa maa-ainesarvon korvaamisen edellytykset täyttyvät Rantsilanmäen ja Kärmevuoren välisessä kotitarvekuopassa, Väinämöisensuon itäpuolen käytössä olevan kotitarvekuopan ympäristössä sekä Palanutkankaan umpeen menneen lupa-alueen kuopan ympäristössä. Rantsilanmäen laanialueen kuopan korvauksen katsotaan sisältyvän maapohjan raakamaakorvaukseen. Kohteiden hinnoiksi on päätetty e/m 2. Lunastustoimikunta oli lausunut kiinteistökohtaisista korvauksista seuraavaa siltä osin kuin niistä maaoikeudessa on kyse. Rusala rno (Jukka ja Markku Rusanen)

8 8 -Lunastettavat alueet sijaitsevat yleiskaavassa kuutostien eteläpuolella liikenne ja EV-alueella sekä asemakaavassa pienin osin myös teollisuusalueella (TY) ja pohjoispuolella yleiskaavassa EV- T/pv-alueilla ja asemakaavassa M-alueita, -lunastettavien alueiden sijainnin, kaavan ja alueiden arvioidun potentiaalin perusteella alueella katsotaan olevan odotusta, jonka arvoksi toimitusmiehet katsovat yleisperusteluiden mukaan 1.5 ja 1.0 e/m 2. Mainospala (Jukka ja Markku Rusanen) -Lunastettavat tilukset sijaitsevat yleiskaavan V-alueella ja asemakaavan liikennealueella TY-alueen vierellä, -lunastettavan alueen sijainnin, kaavan ja alueiden arvioidun potentiaalin perusteella alueella katsotaan olevan odotusta, jonka arvoksi toimitusmiehet katsovat yleisperusteluiden mukaan 1.0 e/m 2, Pitkälä rno (St1 Oy) -tila on yleiskaavassa EV- ja T/pv-alueella -yhteensä noin 3.56 ha:n tilasta lunastuksen kohteena on nyt 1.45 ha -vaatimuksessa mainitussa maantietoimituksessa Haminassa oli maaoikeuden tuomiossa todettu, mm. että Suomessa on vuosina tehty kaikkiaan 19 huoltoasematontin kauppaa hintaan e/m 2 mutta koska kaupat oli tehty pääosin pääkaupunkiseudulla tai sen ympäristössä, ei Kaakkois-Suomessa, arviointia ei voi perustaa ko. kauppoihin. Maaoikeuden tuomiossa hinta oli arvioitu liiketonttien hintojen perusteella 23 euroksi / m 2, sisältäen asfaltoidun pihan. -Luumäellä liiketonttien hinnat ovat olleet kolmessa viimeisen kymmenen vuoden aikana toteutuneessa kaupassa seuraavat: 2.9 e/m 2 x 4.3 ha v.-13, 2.3 e/m 2 x 3 ha v. -13 ja 1 e/ m 2 x 0.16 ha v. -05, -edellä tässä kohdassa ja kohdassa 14)-mainituilla perusteilla maapohjan hinnaksi päätetään kuvion 162 osalta 4 e/m 2, -lisäksi asfaltoinnista 26 e/m 2, -varsinaisen huoltoasemakäytössä nyt olevan alueen ulkopuoliset alueet katsotaan oikeaksi hinnoitella raakamaana vaaditun 2.5 e/m 2 -hinnan sijaan hintaan 1 ja 2 e/m 2, Fisutuote (Finnheko Oy) -tila on yleiskaavassa -04 liikennealueella, jossa on ST-1 jakeluasema, -tilalla on asti ollut voimassa suunnittelutarveratkaisu 500 k-m 2 :n myymälärakennusta varten, -tilan koko on 0.35 ha ja lunastustoimien kohteena on nyt noin 0.16 ha -omistaja on ilmoituksensa mukaan mm. asfaltoinut alueen, -alueella on kiinnittämätön vuokrasopimus ST-1:n kanssa 2000 m 2 :n alueesta 0.50 e:lla / m 2 /kk + ALV asti 125 te:n ja viiden vuoden etuosto-oikeudella, -yksikköhinnaksi toimitusmiehet päättävät 5 e/m 2 sekä lisäksi

9 asfaltoinnista 26 e/m 2, 9 Satu (Leipomo Konditoria Sanelko Oy) -tila on yleiskaavassa -04 pääosin liikennealuetta ja pienin, eteläisin osin M-1-aluetta, -tilan koko on 0.35 ha ja sillä sijaitsee alun perin 2004 valmistunut leipomorakennus, -lunastus kohdistuu tilalla noin 0.06 ha:n alueeseen, --tontin supistumis-, liikekiinteistön näkyvyys-/sisäänajo-, tienvarsimainoslaite-, opastusmerkki-, parkkipaikan pienentymis- ja maisemahaitta-asioihin palataan II-vaiheessa kun nähdään suuremmalla tarkkuudella kuinka niille käy, -maapohja korvataan liikerakennuspaikkana vertailukauppojen perusteella hintaan 3 e /m 2 sekä lisäksi oman tontin asfaltoinnin menetyksen osalta 26 e/m 2. Öljymäki ja SP (Oy Teboil Ab) -tilat ovat yleiskaavassa pääosin TY/pv-alueella, - asemakaavassa tiealueen ulkopuoliset osat ovat KL-1/pv-aluetta, -yhteensä noin 1.37 ha:n tiloista lunastetaan noin 0.18 ha, -huoltamotontin yksikköhintana on vaadittu 23 e/m 2, -vertailutietona toimitusmiehillä on Etelä-Karjalan Osuuskaupan ostaman Luumäen Puukylän vierelle suunnitellun ABC:n kauppahinta vuodelta 2013: 2.91 e/m 2 (x ha ), -Toimituskäytännössä Luumäen Jurvalan ABC:n maantietoimituksessa v päätettiin että käytössä olevan jakeluaseman tilojen ja hintana käytetään 5 e/m 2, koska "Jakeluasema-alueita on lunastettu viimeksi ns. Kären Kesoililla os. Kuutostie 680 n. 13 km Jurvalan motellilta Lappeenrantaan päin, kuutostietä parannettaessa v.-06 hintaan 5 e/m2. Vastaavasti kuutostietä parannettaessa lunastettiin Lapinjärvellä ns. Pukaron Paronin tonttia sekä Elimäellä ns. Alppiruusun tonttia vuosina -03 ja -05 hintaan 4 e/m 2. Taavetin ABC:n tarpeisiin on tänä vuonna ostettu maata hintaan 2.9 e/m 2. Kären Kesoilin D-aseman hinta oli vahvistettu myös maaoikeudessa heinäkuussa yksikköhinnaksi toimitusmiehet päättävät 4.5 e/m 2 sekä lisäksi asfaltoinnista 26 e/m 2 Maanmittauslaitoksen Arviointi ja korvaukset tietovaraston perusteella. Hiekkarinne I ja Uron kiinteistöt (Luumäen Yritystila Oy) -tilat ovat yleiskaavassa T-alueita, -vastapäätä kuutostien pohjoispuolella on myyty v samantyyppinen rakennuspaikka hintaan 1.85 e/m 2, -Luumäen kauppahintatilastojen perusteella kunnan teollisuusalueista on maksettu viime vuosina 2.5 e/m 2 ja ns. muista rakennuspaikoista e/m 2,

10 10 -tilan 1-70 piha-alueen hukkaan menneestä asfaltoinnista korvataan 26 e/m 2, -tiluksista katsotaan oikeaksi määrätä maapohjakorvaukseksi lunastettavien alueiden sijainnin, kaavan, alueiden arvioidun potentiaalin ja luonnontilaisen laadun perusteella 2 e / m 2 paitsi Kuutostien ja Kuoppalanraitin välilta metsätalousmaan hinta, -tilojen lunastusvaatimuksen suhteen toimitusmiehet toteavat, että siihen ja liiketoimintavahinkojen ja haittojen korvaamiseen palataan toimituksen II-vaiheessa, kun tilanteen selkiydyttyä nähdään paremmin esim. kirjanpitotietojen perusteella miten ne ovat kehittyneet tiehankkeen aikana. Väinölä (Pentti ja Marja-Leena Punkkinen) -tilasta lunastettavat alueet ovat yleiskaavassa kuutostien pohjoispuolella MU-alueita ja eteläpuolella M-1- ja MT-1-alueita, -aivan lähialueilla ei viime vuosina ole tehty vertailukelpoisia kiinteistökauppoja, -tiluksista katsotaan oikeaksi määrätä maapohjakorvaukseksi, lunastettavien alueen sijainnin, kaavan ja alueiden vain lieväksi arvioidun vielä realisoitumattoman odotuksen perusteella -kuutostien pohjoispuolelta maa- ja metsätalousmaan arvo. Tilasta tehtyä tarjousta ei pidetty käypää arvoa kohottavana, koska arvo muodostuisi vain yhden ostajan mahdollisten tarpeiden perusteella, jota tarvetta yleiskaava ei tue, -kuutostien eteläpuolelta osin tontin lievealueena hintaan 0.50 e/m 2 ja osin maa- ja metsätalousmaana, -veron maksamisen suhteen toimitusmiehet toteavat, että korvaus on korvaus ja vero on vero joka sisältyy lunastuslain 30 :n mukaiseen käypään hintaan, Ala-Askolan tilan (Heli ja Kari Huotari) kiinnittämättömän vuokramaan osalta -vuokramaa on yleiskaavassa MT-1-aluetta, -vuokrasopimuksesta ei ole esitetty selvitystä, -maapohja korvataan maanomistajalle, kuitenkin niin että 10 % sen arvosta ilmoitetun noin 4 ha:n osalta maksetaan vuokramiehelle korvauksena viljelykunnon ylläpidosta, -maapohjakorvaus käsittää normaalisti lannoitukset ja kalkitukset tulevaa satoa varten kuin myös tukiosuudet, -jos vuokrapellolla on vuokralaisen tuet, on ne siirrettävissä uuteen paikkaan: "Tukioikeuden siirto voi perustua esim. tukioikeuden myyntiin, vuokraukseen, perintöön tai lahjoitukseen. Tukioikeuksien omistaja ja haltija voi siirtää tukioikeuksien joko omistuksen tai hallinnan tai molemmat yhdessä. Haltija voi tehdä vain hallinnan siirron." -jos tuet ovat maanomistajan, niin kuin tässä oletetaan, ne korvataan maapohjakorvauksessa.

11 11 Paratiisi (Matti Parkkonen) -yleiskaavassa alue kuuluu MT-1-alueeseen, -alue on vaihtanut omistajaa v. -85 hintaan 1.19 mk/m 2, joka indeksillä korjattuna vastaa päivän hintaa noin 0.40 e/m 2, -lähialueiden pelloilla on tehty kauppaa vain niukasti, -tien aiheuttamaan tilusten pirstoutumiseen palataan II-vaiheessa, kun tarkemmin nähdään tuleva tilanne, -maa-aines, esim. multa, sisältyy pellon hintaan. Jos maanomistaja olisi korjannut mullat itselleen pellolta ennen haltuunottoa lähenisi maapohjakorvaus ent. pellolla joutomaan hintaa, -tilalle on ennestään tieoikeudet sekä pohjois- että eteläosaan, -lunastettavan alueen puusto jää maanomistajalle ja mahdollinen enneaikainen hakkuu korvataan "Tapion taulukkohinnalla", -yksikköhintana käytetään tässä kohteessa 6000 e/ha, -veron maksamisen suhteen toimitusmiehet toteavat, että korvaus on korvaus ja vero on vero, joka sisältyy lunastuslain 30 :n mukaiseen käypään hintaan, Paratiisi rno (vuokramies Ilpo Parkkonen) -vuokramiehen mukaan kyse on kuminapellosta, -Wikipedian mukaan "Satotaso on ollut viime vuosina kg/ha.toisesta vuodesta lähtien kuminakasvustossa on aina sekä ensimmäisen että toisen vuoden yksilöitä. Käytännössä samasta kylvöstä voidaan korjata 2 4 satoa. Satovuosien lisääntyessä sato yleensä heikkenee ja rikkakasviongelmat lisääntyvät." -farmit.net-mukaan "Hinta laadun ja öljypitoisuuden mukaan on noin centtiä/kg." -smts.fi-sivun "Kuminan viljelyn taloudellinen kilpailukyky" mukaan. "Kuminanviljelyssä tuilla on merkittävä rooli, sillä sadon myyntitulojen osuudeksi jää vain 40 % tuotoista, kun vertailukasveilla osuus on 50 %." -keskisadolla ja keskihinnalla hinta on 640 e/ha (40% tuotoista), jolloin tuotot tukien kanssa ovat 1600 e/ha, -em. smts-sivuston mukaan 800 kg/ha-sato tuottaa noin 150 e/ha yrittäjäntappiota kun esim. rehuohralla vastaava luku on noin 380 e/ha ja rypsillä noin 420 e/ha, jolloin kuminan katetuotto ohran katetuoton (566 e/ha) perusteella olisi noin 800 e/ha ja tilasta lunastettavan 0.85 ha:n perusteella katetuotto olisi 680 e x 2 satoa = 1360 e. -Toisaalta: -em. smts-sivuston mukaan kuminalla tuotantokustannukset ovat 1370 e/ha x 2 satovuotta, josta muuttuvien kustannusten osuus on 26 % ja muulle jää 1014 e/ha, -kun lunastuksen jälkeen keskimäärin puolet kiinteistä kustannuksista menee hukkaan, tarkoittaa se tässä tapauksessa 862 euroa. -Koska valmiita taulukoita ei ole ja em. kaksi laskentatapaa antavat hiukan eri tuloksen päättivät toimitusmiehet korvaukseksi 0.85 ha:n kuminapellon sadonvarakorvaukseksi niiden puolivälin summan 1100 e, -EU-tukijärjestelmien lisätyöt sisältyvät yksikköhintoihin,

12 12 Porsico (Porsico Oy) -tila on yleiskaavassa M-1- ja EV-aluetta, -alue on vaihtanut omistajaa v. -03 maa- ja metsätalousalueena hintaan 0.39 e/m 2, -maanomistajan mukaan alueelle on nyt olemassa ympäristölupa sikalalle, -sikatalouden näkymät Suomessa eivät tiedotusvälineiden mukaan ole kovin valoisat, -nyt kyseessä olevan tontin käyttö ilman tätä hanketta on toimitusmiesten arvion mukaan vähintäänkin haasteellista, -vaikka nyt kyseessä oleva tiehanke supistaa tilaa, jää siitä tiealueen ulkopuolelle uusien hyvien yhteyksien ääreen yhteen palstaan yli 4 ha, joiden kaltaisten hinta asemakaava-alueilla Etelä-Karjalassa oli noin 6 e/m 2 v keskikoon ollessa noin 0.6 ha, -edellä mainituilla ja aiemmin yleisperusteluissa mainittujen seikkojen perusteella toimitusmiehet arvioivat lunastettavan alueen käyväksi hinnaksi ilman tätä hanketta 0.50 e/m 2, -koska lunastettava alue korvataan tonttina, ei puustoa kaksinkertaisen korvaamisen välttämiseksi korvata erikseen, VAATIMUKSET JA ASIAN KÄSITTELY MAAOIKEUDESSA Valitukset 1. Luumäen Yritystila Oy (Hiekkarinne I , Uron kiinteistöt ) Vaatimukset 1. Lunastettavien alueiden maapohjakorvaukseksi on määrättävä 8 euroa neliömetriltä muutoin, paitsi asfaltoitujen alueiden osalta korvaukseksi on määrättävä 26,00 euroa neliömetriltä. 2. Muutoksenhakijan kiinteistöillä oleva entinen meijerirakennus on lunastettava eurolla korkoineen ennen tien teon aloittamista. 3. Muutoksenhakijan oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa on ELY-keskuksen korvattava 900 eurolla. Perusteet Luumäen kunta on ostanut isoja maa-alueita teollisuuden ja kaupan toimintoja varten saadakseen kuntaan teollisia ja kaupallisia toimijoita. Ostaessaan ja myydessään alueita kunta ei ole toiminut liiketaloudellisin perustein, se on jopa suoranaisesti lahjoittanut tontteja. Yksityinen yritys perustaa liiketoimintansa ainoastaan kannattavaan liiketoimintaan. Siksi toiminnassa olevien teollisuus- ja liiketilojen alueiden maan hinta perustuu todelliseen arvoon, jossa myös infra on toteutettuna esimerkiksi kyseisen yrityksen kustannuksella. Luumäen kunta on myynyt tontin ilman edellä mainittuja asioita vuonna

13 hintaan 1,83 euroa neliömetriltä. Lähes vierestä aluetta on myyty tai myytävänä hintaan 15,00 euroa neliömetriltä. Tämän vuoksi muutoksenhakijan vaatimus 8,00 euroa neliömetriltä menetetyistä alueista on kohtuullinen. Muutoksenhakijan maahan rajoittuvasta viereisestä tontista lunastustoimikunta on määrännyt korvaukseksi 7,00 euroa neliömetriltä. Kunta on siis myynyt tontteja liian halvalla. Esimerkiksi osoitteessa Urontie 65 on myynnissä autokauppa-alue, josta hintapyyntö on euroa. Alueen omistaja on käyttänyt alueen tasaamiseen euroa. Muutoksenhakijan kiinteistöllä on myös tehty maa-alueiden puhdistus 2000-luvun alussa. Puhdistuksen kokonaiskustannukset olivat yli miljoona markkaa, joten silläkin pitäisi olla merkitystä maa-alueen hinnoittelussa. Muutoksenhakija on vaatinut ELY-keskusta lunastamaan kiinteistöllä olevan rakennuksen ennen tien tekemisen aloittamista. Lunastustoimikunta on todennut, että vahinkojen ja haittojen korvaamiseen palataan toimituksen toisessa vaiheessa. Muutoksenhakijan liiketoiminta on keskeytynyt tieprosessin aikana useammaksi vuodeksi ja myös kiinteistön myynti raukesi ostajan toimesta tiesuunnitelman puutteiden takia. Kiinteistön arvon menetys on kohtuuton yritykselle. 2. Heli Sisko Kaarina ja Kari Johannes Huotari (Ala-Askola ) Vaatimukset 1. Korvaus pellosta on korotettava euroon hehtaarilta. Pellosta määrätystä korvauksesta ei tule vähentää kymmentä prosenttia vuokramiehelle. 2. Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden asianosais- ja oikeudenkäyntikulut yhteensä 600 eurolla. Perusteet Peltoalojen korvaukset on maksettava muutoksenhakijoille täysimääräisenä (6.000 /ha). Vuokramies Jukka Hirvikallio on hakenut korvausta satsauksistaan (juolavehnän torjunta, kalkitus, hivenlannoitteet) tulevaa satoa varten. Tukioikeudet kyseisistä pelloista on vuokranantajalla, vuokraajalla on hallintaoikeus. Toimituksessa muille pellon omistajille on maksettu korvausta euroa hehtaarilta riippumatta siitä, onko tehty satsauksia tulevaa satoa varten. 3. Porsico Oy (Porsico ) Vaatimukset 1. Toimitusratkaisua on muutettava maapohjakorvausten osalta niin, että

14 14 maapohjakorvauksen tulee olla 30 euroa/m 2, eli m 2 :n maapohjasta euroa lain mukaisine 6 %:n korkoineen. 2. Kaakkois-Suomen ELY-keskus tulee velvoittaa korvaamaan muutoksenhakijan oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa 2.134,90 eurolla. Perusteet Yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on valtatie 6:n parantaminen. Maanpohjakorvaukset on määrättävä sellaisen käyttötarkoituksen tai käyttömahdollisuuden mukaisen arvon perusteella, johon haltuun otettuja alueita olisi ennen tiehanketta voinut käyttää. Porsico Oy on etsinyt Etelä-Suomen alueelta kuuden vuoden ajan sopivaa tonttia sikalarakennukselle. Isolle sikalalle on nykyään erittäin vaikeaa löytää sopivaa tonttia, koska lupien, erityisesti ympäristöluvan saaminen on vaikeaa. Vuosien työn jälkeen tälle tontille on saatu taisteltua ympäristölupa sikalalle. Ympäristölupa käsiteltiin aina Korkeinta hallinto-oikeutta myöten. Tämä tontti on ostettu kaupan esisopimuksella vuonna 2001, lopullinen kauppa tehtiin vuonna Sikalaa varten tuli ensin hakea kunnalta maankäyttö- ja rakennuslain mukainen suunnittelutarveratkaisu (aiemman lain mukainen poikkeuslupa), joka on nyttemmin mennyt umpeen. Kunta antoi myönteisen päätöksen Päätöksestä valitettiin ja Kouvolan hallinto-oikeudelta saatiin myönteinen ratkaisu valituksiin marraskuussa Korkein hallinto-oikeus antoi asiaan myönteisen ratkaisun elokuussa 2004 (dnro 3974/1/02). Sikalalle on siis saatu ympäristölupa Kaakkois-Suomen ympäristökeskukselta vuonna Muistutuksia luvasta tehtiin yli 500 kpl. Luvasta valitettiin Vaasan hallinto-oikeuteen, josta saatiin myönteinen päätös lokakuussa Valittajia yli 100 kpl. Korkeimman hallinto-oikeuden myönteinen päätös asiasta saatiin elokuussa 2004 (dnro 3313/3/02). Muutoksenhakijalla on siis olemassa oleva lainvoimainen suunnittelutarveratkaisu ja ympäristölupa sikalalle tällä tontilla. Edellä lyhyesti selostettu lupien hakeminen sikalalle kuvaa sitä vaikeutta, jonka sikalayrittäjä kohtaa nykyaikana. Ison sikalan tontti voimassaolevine lupineen on Etelä-Suomessa harvinaisuus ja tontin arvo normaaliin teollisuustonttiin nähden huomattavasti korkeampi. Nyt tästä sikalatontista on valtio lunastamassa 1,6 hehtaaria pois. Tavalliselle asemakaavan mukaiselle teollisuustontille ei sikalalle ole käytännössä mahdollista saada ympäristölupaa. Asemakaavan mukaisia teollisuustontteja on tällä alueella runsaasti tarjolla, tonteille tulijoita vaan on valitettavan vähän. Tavallisten teollisuustonttien osalta alueella on siis ylitarjontaa ja siksi toimitusmiehetkin ovat päätöksessään päätyneet siihen, että normaalin tämän kokoisen teollisuustontin arvo on

15 vain 6 /m Eteläisessä Suomessa on jonkin verran tarjolla tontteja myös sikalarakentamiseen. Useimmissa ympäristöluvan saaminen on vaikeaa tai mahdotonta pohjavesisäännösten vuoksi; pohjavesialueille ei sikala saa ympäristölupaa. Tällä tontillakin pohjavesialue on aivan vieressä ja se on vaikeuttanut ympäristöluvan saantia. Nyt lunastettava maantiealue pienentää tonttia yhdeltä sivulta ja vaikeuttaa noin 200 m x 50 m suuruisen rakennuksen sijoittelua. Tontille on sijoitettava lisäksi ainakin kaksi m halkaisijaltaan olevaa lietesäiliötä. Rakennuksen ja lietesäiliöiden ympäri on oltava pelastus- ja huoltotiet. Kaikki tämä voidaan juuri ja juuri vielä sijoittaa pienevälle tontille. Toisella puolella tonttia vastassa on pohjavesialue. Tämä tontti on siis harvinaisuus ja nyt siitä ollaan menettämässä melkoinen osa, noin 1,6 hehtaaria tiealueeksi. Maantietoimituksen toimitusmiehet ovat määränneet Porsicon alueesta korvauksen 0,50 /m 2 hinnan mukaan. Toimitusmiesten päätös 0,50 /m 2 kuvastaa tässä toimituksessa maksettuja raakamaan hintoja ja niissäkin raakamaan hintojen halvinta osaa. Tiealueeksi otettavasta tontin osasta tulee maksaa tontin todellisen käyvän arvon mukainen täysi korvaus erityistonttimaan hinnan mukaan. Lunastustoimikunta on perusteluissaan viitannut sikatalouden taloudellisiin nykymiin. Kysymys on kuitenkin tilapäisestä suhdanteesta, jota lunastuslain mukaan ei saa ottaa huomioon korvausta määrättäessä. Koska ympäristöluvan saaminen sikalalle on nykyisin niin vaikeaa Etelä-Suomessa ja nyt se on tälle tontille saatu taisteltua, tulee tiealueeksi luovutettava maa-alue arvioida normaalia teollisuustonttiakin huomattavasti arvokkaammaksi. Etelä-Karjalan maakunnan alueella normaalien teollisuustonttien kauppahintojen keskiarvo vuosina on ollut noin 13 euroa/m 2. Vastaavasti Kymenlaakson alueella normaalien teollisuustonttien hinta on ollut vuosina noin 17 euroa/m 2. Kysymyksessä oleva sikalatontti on yllä mainituista syistä huomattavasti arvokkaampi kuin tavalliset teollisuustontit. Maantiealueeksi jäävästä alueesta tulee siis määrittää korvaus 30 euroa/m 2, eli m 2 x 30 /m 2 = euroa. 4. Puutavaraliike Huomo Oy (Huomola ) Vaatimukset 1. Toimitusratkaisun mukainen korvaus on kuvion 1040 osalta korotettava 5,27 euroon neliömetriltä. 2. Muutoksenhakijan oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa on

16 ELY-keskuksen korvattava 500 eurolla. 16 Perusteet Toimitusratkaisun mukainen korvaus on 0,50 euroa neliömetriltä. Kuitenkin lunastettava alue on teollisessa käytössä oleva tontti ja se on muokattu yrityksen toimintaan sopivaksi. Kyseisellä alueella on tie ja pylvästapuleita niille tehdyillä tapulinpohjilla. Teollisuusalueen hinta on 2,52 euroa neliömetriltä, joka on sama kuin Puukylässä. Kunnan kanssa käytyjen neuvottelujen pohjana lisäalueesta on ollut pylväsalueen itäpäässä edellä mainittu raakamaan hinta 2,52 euroa neliömetriltä. Lisäksi lunastettava alue on muokattu käyttökuntoon teineen ja pylvästapuleineen. Vastaavan maa-alueen muokkaus ja pintamaan poisto maksavat noin 2,5-3,0 euroa neliömetriltä. 5. Mika Juhani ja Seppo Juhani Huomo (Palanutkangas ) Vaatimukset 1. Toimitusratkaisun mukainen korvaus on kuvion 597 osalta korotettava 5,00 euroon neliömetriltä. 2. Toimitusratkaisun mukainen korvaus on kuvioiden 575, 578, 579, 591, 592 ja 593 osalta korotettava 2,50 euroon neliömetriltä. Perusteet Toimitusratkaisun mukainen korvaus on 0,50 euroa neliömetriltä. Toimituspöytäkirjan (s. 18) mukaan maa-ainesten ottolupa on mennyt umpeen. Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Maanottoalue on edelleen aktiivisessa käytössä ja lupa on voimassa asti ja sitä tullaan jatkamaan. Luvan haltija on Kuljetus J&J Väkevä, joka on vuokrannut kyseisen alueen toistaiseksi. Maa-alueen lunastushinta tulisi toimituspöytäkirjan mukaan olla 5 euroa neliömetriltä. Lunastus tulee vääjäämättä pienentämään käytettävää maa-aineksen ottoaluetta ja rajoittaa siten maa-ainesten ottoa. Vaatimuskohdassa 2 mainittujen kuvioiden osalta korvauksen tulee olla teollisuustontin välittömästä läheisyydestä johtuen tonttimaan hinta. Kunta myy tontteja kyseiseen tilaan rajoittuen 2,50 eurolla neliömetriltä. Teollisuusalueen laajennus tulee aikanaan tilan Palanutkangas puolelle, Korvauksen tulee olla tuo sama 2,50 eurolla neliömetriltä. 6. Jukka Ilari ja Markku Tuomo Rusanen (Rusala , Mainospala ) Vaatimukset 1. Maapohjakorvaus on korotettava yksikköhintaan 2 euroa neliömetriltä, jolloin korvaus kiinteistön Rusala osalta on korotettava yhteensä ,00 euroon ja kiinteistön Mainospala osalta 3.954,00 euroon.

17 17 2. Määrättävälle korotukselle on laskettava indeksikorjaus maantielain mukaisesti. 3. Korotukselle indeksikorjauksineen on määrättävä maantielain mukainen 6 prosentin vuotuiskorko haltuunotosta lukien maksupäivään asti. 4. Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa täysimääräisesti 1.010,60 eurolla (sis. alv 24 %). Perusteet Tilukset on korvattu maa- ja metsätalousmaan arvoa korkeammalla yksikköhinnalla, mutta korvaustasoa ei voida pitää riittävän korkeana. Tilasta Rusala lunastetut alueet sijaitsevat yleiskaavassa kuutostien eteläpuolella liikenne- ja EV-alueella sekä asemakaavassa pienin osin myös teollisuusalueella (TY) ja pohjoispuolella yleiskaavassa EV- T/pv-alueilla ja ovat muutoin asemakaavassa M-alueita. Tilasta Mainospala lunastettavat tilukset sijaitsevat yleiskaavan V-alueella ja asemakaavan liikennealueella TY-alueen vierellä. Tilan maa-alueet on verotuksessa arvostettu aluehinnan 3,06 /m 2 mukaisesti, mikä myös tulee ottaa huomioon yksikköhintaa korottavana tekijänä. Molemmista tiloista lunastettavat alueet rajoittuvat suurelta osin yleiskaavassa rakentamiseen varattuihin alueisiin, millä on tutkimusten mukaan arvoa korottava vaikutus. Toinen odotusarvomaan hintaa nostava tekijä on asemakaavan läheisyys. Nyt puheena olevat tilukset rajoittuvat suurelta osin asemakaavaan, mikä tulee ottaa huomioon niiden hinnoittelussa korottavana tekijänä. Kuten toimituspöytäkirjassakin on todettu, Luumäen alueella on tehty viime vuosina vain muutamia vertailukelpoisia kauppoja: - Luumäen kunta oli ostanut joulukuussa 2010 Savitaipaleentien laidalta Kaluste Poutasen pohjoispuolelta raakamaata 1.2 ha hintaan 1,94 /m 2. - Kunta oli myös elokuussa 2012 ostanut läheltä Luumäen apteekkia 0.4 ha katu/torialuetta hintaan 3,50 /m 2. Edellä mainittujen kauppahintojen keskiarvo on 2,70 euroa neliömetriltä. Näiden kauppojen perusteella odotusarvomaan hinta nyt puheena olevien tilojen kohdalla olisi 2 3 /m 2. Viittaukset paikallisiin toimituksiin eivät ole kovin vertailukelpoisia, koska kysymys on pääosin toimituksista, joissa käsitellyt pinta-alat ovat olleet niin pieniä, ettei maanomistajilla ole ollut kiinnostusta hakea toimituspäätöksiin muutosta. Sen sijaan saman tiehankkeen itäisemmissä toimituksissa on ollut

18 18 kysymys isommista alueista. Koska paikallisia kauppoja on vähän ja kauppa-arvomenetelmä on tästä syystä epävarma, voidaan toimitusratkaisuja tältä osin käyttää toimitusratkaisun vertailukohtana. - Lappeenrannan keskustan ohittavan kuutostien Kärki-Mattila osuudella toimituksessa v oli raakamaat hinnoiteltu päivän hinnaksi korjattuna välille 0,6-3,6 e/m 2, eli keskimäärin 2,10 /m 2. - Mattila-Muukko osuuden maantietoimituksessa v oli tien raakamaaksi katsotut alueet korvattu päivän hinnoiksi korjattuna 0,3-2,6 :lla/m 2, eli keskimäärin 1,45 /m 2. - Joutsenon Ahvenlammen eritasoliittymän toimituksessa oli v korvattu raakamaana sora-aluetta päivän hintaan 2,1-3,2 / m 2, eli keskimäärin 2,55 /m 2. - Muukko-Ahvenlampi toimituksessa oli v korvattu raakamaita päivän hintana 2,80 /m 2. - Joutsenon kohdalla kuutostien maantietoimituksessa oli vuonna 2008 korvattu Joutsenon keskustaajaman rakennuskelpoiset alueet tämän päivän hintaan korjattuna 2,00 /m 2. Parhaiten Luumäen olosuhteita kuvaa hinnoittelu Joutsenon keskustan kohdalla. Myös toimitusten keskimääräinen korvaustaso, runsaat 2 /m 2, tukee esitettyä korvausvaatimusta. Vaikka lunastettavat alueet ovat "suikaleita", niitä ei pidä arvioida sellaisina, vaan käyttöyksikön osina. On huomattava, että tiehanke on ollut pitkään tiedossa ja se on otettu kaavoja laadittaessa huomioon. 7. St1 Oy (Pitkälä ) Vaatimukset 1. Maapohjakorvaus on korotettava huoltoaseman tontin (kuvio 162, m 2 ) osalta yksikköhintaan 20 euroa neliömetriltä eli euroon. 2. Määrättävälle korotukselle on laskettava indeksikorjauksen maantielain mukaisesti. 3. Määrättävälle korotukselle indeksikorjauksineen on määrättävä maantielain mukainen 6 prosentin vuotuiskorko haltuunotosta lukien maksupäivään asti. 4. Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa täysimääräisesti 3.935,80 eurolla (ei sis. alv). Perusteet Kyseessä on maanmittauslaitoksen ylläpitämän kiinteistötietojärjestelmän mukaan hehtaarin suuruinen tila Luumäellä valtatien 6 varrella. Huoltoasemakäytössä tilan pinta-alasta on noin 1,3 hehtaarin suuruinen osa.

19 Toimituksessa kohde hinnoiteltiin lähinnä Luumäellä tehtyjen liiketonttien kauppojen perusteella. On huomattava, että toimituksessa korvaus määrättiin kahden vierekkäin sijaitsevan huoltoaseman osalta eri perusteiden mukaan. Huoltoasematonttien arvioinnissa huomattavasti olennaisempaa kuin se, missä kunnassa kohde sijaitsee, on sen ohi kulkevan liikenteen määrä ja sen rakenne sekä aseman näkyvyystekijät. Liikennevirastoin omalla sivulla on nyt puheena olevan hankkeen hankesivulla todettu, että "Valtatie 6 on tärkeimpiä itä-länsisuuntaisia päätieyhteyksiä ja erittäin merkittävä raskaan liikenteen kuljetusreitti. Suunniteltava valtatieosuus sisältyy yleiseurooppalaiseen TEN-tieverkkoon." Liikennemäärä valtatiellä tienpitäjän julkaisemien selvitysten mukaan on yli ajoneuvoa, josta raskaan liikenteen osuus on noin 20 prosenttia. Arviotava kohde on yksi Suomen vilkkaimmista raskaan liikenteen huoltoasemista. Asema on henkilöpalveluasema eikä lähistöllä ole vastaavalla tavalla kiinnostavia kohteita. Etelä-Savon käräjäoikeus/maaoikeus on antanut tuomionsa Vt 7 parantamista koskeneessa maantietoimituksessa TN:o Haminan kaupungin Salmenkylän kylässä. Toimitus koski nyt arvioitavasta kohteesta noin 40 kilometriä etelään valtatien 26 varrella Haminan kaupungin haja-asutusalueella sijaitsevan Husulan Teboil-huoltoaseman kohteenkorvauksia. Vaikka nyt puheena oleva kohde on sijainniltaan huomattavasti parempi ottaen huomioon liikennemäärät, voidaan kyseistä yksikköhintaa pitää hinnoittelussa lähtökohtana. Maaoikeus katsoi neliömetrin suuruisen huoltoasematontin maapohjan yksikköhinnaksi 23 euroa neliömetriltä. Toimituspöytäkirjan sivulla 23 on viitattu kyseiseen tuomioon, ja esitetty virheellisesti, että yksikköhinta sisältäisi asfaltoinnin. Jos pinta-alan regressiokertoimena käytetään -0.5 eli tavallista suurempaa arvoa, saadaan maapohjan yksikköhinnaksi 19 euroa neliömetriltä. Toisena ennakkotapauksena esitetään ei-lainvoimainen (molemmat osapuolet valittaneet) viime vuoden lopulla annettu toimituspäätös (TN:o ) Maskusta, jossa Vt 8 varrella sijaitsevan neliömetrin suuruisen huoltoaseman tontin maapohjan yksikköhinnaksi määrättiin 26,60 /m 2. Muutoksenhakijan näkemyksen mukaan myös tämä toimituspäätös on linjassa yo. hinnoittelun kanssa. Kokonaisliikennemäärät ovat samaa luokkaa, mutta raskaan liikenteen osuus on Maskussa paljon pienempi. Myös itse huoltoasema on vanha. 19 Toimituspöytäkirjassa viitattiin myös samaa tietä koskeneisiin toimituspäätöksiin vuosilta 2003 ja Niitä on pidettävä niin

20 20 vanhoina, että niiden arvo vertailukauppoina on kyseenalainen. Toisaalta St1 on hankkinut Porvoosta Vt 6:n varrelta tontin ( ) tehdyllä kaupalla L Suurin piirtein nyt puheena olevan kohteen (tontin osuus 1,3 ha) kanssa saman kokoisesta ( m 2 ) kohteesta St1 maksoi 1,8 miljoonaa euroa eli 112,70 euroa neliömetriltä. Vaikka kyseessä on asemakaavan mukainen tontti, ei nyt määrätty yksikköhinta ole missään suhteessa tämän hinnan kanssa. 8. Pentti Tapio ja Marja-Leena Punkkinen (Väinölä ) Vaatimukset 1. Kuvioiden 143, 144 osalta korvaus on korotettava yksikköhintaan 10 euroa neliömetriltä eli yhteensä euroon. 2. Muiden kuvioiden (115, 116, 117, 118, 119, 136, 137, 146, 147, 159, 160 ja 282) osalta korvaus on korotettava yhteen euroon neliömetriltä eli yhteensä euroon. 3. Lisäksi luovutusvoittoveron osuus pitää korvata. Luovutusvoittoveron osuus vaadituilla korvauksilla on 3.657, Kaakkois-Suomen ELY-keskus on velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa yhteensä eurolla. (asiamiespalkkio istunnosta 500 /pv, oikeudenkäyntimaksu 196 ja asiamiespalkkio valmistelusta 620 ) Perusteet Perusteluna vaatimukselle on maapohjan todellinen arvo, sillä kuvion 144 ympäröivästä määräalasta Oy Ansari-Yhtymä on tehnyt kirjallisen tarjouksen 7 /m 2, jota valittajat eivät vielä ole hyväksyneet. Käyvän arvon määrittelyssä arvo määräytyy ensimmäisen todellisen tarjouksen ja pyynnin välille. Koska ensimmäinen tarjous on 7 /m 2, tällöin käypä arvo on suurempi kuin tarjous. Lisäksi tarjous käsittää m 2 :n suuruisen pinta-alan, jonka valittajat olisivat saaneet yhdellä kaupalla. Tarjous on voimassa edelleen toistaiseksi. Maapohjan korvausperusteena on, että omistaja saattaa samalla tavoin ja yhtä etuisasti käyttää toista kiinteistöä, jonka korvauksenhakija mahdollisesti saa hankittua tilalle. Valittajien menetetyt maapohjat sijaitsevat aivan talouskeskuksen läheisyydessä, joten ei ole mahdollista saada korvaavia maa-alueita samanlaisella sijainnilla. Lisäksi luovutusvoittoveron osuus pitää korvata samaan oikeusasemaan pääsemiseksi. Luovutusvoittoveron osuus vaadituilla korvauksilla on 3.657,12 euroa. Kaikki vaaditut korvaukset yhteensä ,12

21 21 Perusteluina vaatimuksille on lunastuslain 29, 30 ja 32. Maanomistajan täytyy saada 29 :n mukaan täysi korvaus menetetyistä alueista. 9. Matti Juhani Parkkonen (Paratiisi ) Ilpo Parkkonen Vaatimukset 1. Ensisijaisesti koko tila Paratiisi on lunastettava käypään hintaan, jolloin peltoalueesta on määrättävä korvausta: 1,95 ha x /ha = euroa ja metsämaan osalta 0,21 ha x /ha = 920 euroa eli yhteensä euroa. 2. Mikäli koko alueen lunastaminen ei kuitenkaan tulisi kysymykseen, on lunastuskorvauksia korotettava mahdolliset lisähaitat huomioiden kaikkiaan ,73 euroon. 3. Sadonmenetys (kumina) on korvattava ja perustamiskulujen korvaus määrättävä päätetyn kahden vuoden sijaan kolmelta vuodelta. 4. Maataloudelle aiheutuneet lisätyöt on korvattava 500 eurolla. 5. Luovutusvoittoveron osuus vaadituilla korvauksilla on korvattava 1225,20 eurolla. 6. Vastapuoli on velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa yhteensä eurolla. Perusteet Lunastettava alue leikkaa ko. peltoalueen keskeltä kahtia ja uudet muodostuvat peltokappaleet ovat kooltaan (n. 0,37 ha ja n. 0,75 ha) ja muodoltaan sellaisia, että niiden viljely nykytekniikalla on lähes mahdotonta. Lisäksi ne menettävät pirstoutumisen vuoksi nykyistä arvoaan. Viljelyn kustannukset joka tapauksessa kasvavat lohkojen pienentymisen ja huonomuotoisuuden sekä kulkuhaitan vuoksi olennaisesti. Lunastuksessa tulee käyttää korkeampaa pellon arvoa ( /ha), koska käypä hintataso alueella on lunastuksessa käytettyä euron hehtaarikorvausta korkeampi. Maapohjan korvausperusteena on, että omistaja saattaa samalla tavoin ja yhtä etuisasti käyttää toista kiinteistöä, jonka korvauksenhakija mahdollisesti saa hankittua tilalle. Maanmittauslaitoksen korvausperuste on väärä, Maanmittauslaitos käyttää virheellisesti vertailukauppana vuoden 1985 kauppahintaa, jolloin ostettu nykyinen tila Paratiisi oli vanhaa peltomaata, joka oli pusikoitunut ja viljelykelvoton. Tila on käytännössä raivattu pelloksi, avo-ojat tukittu ja pelto salaojitettu. Työtä on tehty vuosia, lisäksi

22 22 reunaojat on osin kaivettu vuonna 2013 ja vuonna 2014 pelto tuhkakalkittiin. Lisäksi kivet on poistettu ja haudattu sekä vanha rakennus poistettu ja rakennusjätteet siivottu. Vaihtoehtona on myös se, että jostain läheltä saadaan vastaavan kokoinen ja vastaavan tasoinen peltoalue koko peltolohkon 1,95 ha tilalle. Pelto- ja metsätilat olivat ulosottoviraston huutokaupassa toukokuussa 2015 myynnissä ja kauppa päättyi Kaupan lopulliseksi hinnaksi tuli Kaupan kohteessa oli 3,3810 ha peltomaata (kiint. tunnus ) ja 7,294 ha metsämaata. Metsänhoitoyhdistyksen tekemän arvion mukaan metsän käypä arvo oli Valittajilla oli kaksi pellon osto-ilmoitusta lehdessä Etelä-Saimaa keväällä 2015 ja vain kaksi varsinaista yhteydenottoa tuli. Toinen tarjous n. 5 ha peltoalasta tuli Ruokolahdelta, jonne matkaa on jo yli 100 km talouskeskuksesta. Tämä tarjous hylättiin liian pitkän matkan takia. Toinen yhteydenotto tuli Lappeenrannan itäpuolelta, Saarnialan kylästä Suninmäenkujalta, jossa on yli 5 ha peltomaata, mutta tarjoajan kanssa ei päästy lopulliseen kauppaan hänen muutettua mieltään. Kauppaa yritetään saada edelleen tehtyä. Peltoja ei siis ole lähellä helposti saatavilla käypään hintaan. Tämän vuoksi välimatkasta johtuva haitta tulee korvata elinkeinotoiminnan säilymiseksi entisellä volyymillä. (Maanmittauslaitoksen sivuilla on esitetty valmis taulukko Arvionti- ja korvaustiedot 2015: Etäisyyshaitta: Kasvinviljelytila ( Etäisyys tien alle osin jäävästä peltolohkosta Suninmäenkujalle on n. 45 km, Eniron mukaan ajoaika on n. 45 min. Taulukosta approksimoidaan em. parametreilla korvaukseksi 485,35 /ha/v. Pinta-alan ollessa 1,95 ha ja matkaa 45 km sekä viljelyajan oletus on 15 v, korvaukseksi saadaan ,48.) Peltolohko on suurelta osin asiallista peltomultaa, viljavuustutkimuksen mukaan multavuus on m eli multava. Multaa voidaan ottaa hyvin vuosittain n. 20 mm noin 15 vuoden ajan. Tämä edellyttää erikoiskasvien viljelyä, jotta saadaan takaisin paljon biomassaa, ei pelkästään viljan viljelyä. Korvaukseksi vaaditaan Sadonmenetyskorvaus (kumina) Sadonmenetys on korvattava ja perustamiskulujen korvaus on määrättävä päätetyn kahden vuoden sijaan kolmelta vuodelta. Tällöin korvaus olisi Maanmittauslaitoksen arviointi- ja korvaustiedot 2015: Katetuotto: kumina taulukon ( mukaan 1,95 ha:n osalta B-alueella 1,95 ha * 2919 /ha = 5.692,05 euroa.

23 23 Muut korvaukset: Koko kevät on aiheuttanut usean päivän lisätyön maatalouden osalta, mm. viljelysuunnitelmiin. Pelto on pitänyt jakaa kolmeen peruslohkoon, aikaa on kulunut pelkästään siinä noin 10 tuntia, sillä maaseutuviraston vipu-palvelua ei oltu suunniteltu kuin kahden lohkon jakoihin. Lisätöiden osalta kevään aikana vaaditaan korvauksena 500 euroa. Lisäksi luovutusvoittoveron osuus pitää korvata. Luovutusvoittoveron osuus vaadituilla korvauksilla on 1.225,20 euroa. Kaikki vaaditut korvaukset yhteensä ,73 josta Juhani Parkkosen osuus on ,68 jailpo Parkkosen osuus on 6.192,05 euroa. Perusteluina on lunastuslain 29, 30 ja 32. Maanomistajan täytyy saada 29 :n mukaan täysi korvaus menetetyistä alueista. 10. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Vaatimukset 1. Muutoksenhaun kohteena oleville kiinteistöille Pitkälä , Fisutuote , Satu , Öljymäki ja SP toimituksessa asfaltoinneista määrättyjä korvauksia on alennettava siten, että maapohjakorvaus on 19 euroa neliömetriltä. 2. Muutoksenhaun kohteena olevat kiinteistöt on kukin määrättävä korvaamaan tienpitoviranomaisen oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa 300 eurolla. Perustelut Maantietoimituksessa muutoksenhaun kohteena oleville kiinteistöille on määrätty maksettavaksi, kullekin kiinteistölle erikseen, asfaltoinnista 26 /m 2 sekä lisäksi vielä kullekin kiinteistölle maapohjakorvaus erikseen. Toimituksessa on tutkittu varsin perusteellisesti ja laajasti kiinteistömarkkinatilanne, maa-aineksen korvaaminen, yms. Sen sijaan asfaltoinnista on vain kiinteistökohtainen maininta: lisäksi asfaltoinnista 26 /m 2. Mitään selvitystä tai perustelua siitä mistä neliöhinta muodostuu, ei ole tehty. Maantietoimituksessa , joka koski Haminassa vt 7 rakentamiseen liittyen Oy Teboil Ab:n kiinteistöä, maaoikeuden päätöksellä asfaltoidun maapohjan korvaukseksi tuli 23 e/m 2 eli sisälsi sekä maapohjan että asfaltoinnin. Maantietoimituksessa esim Onnela-nimiselle kiinteistölle määrättiin korvaus asfaltoinneista 5 /m 2, jota neliöhintaa myös maaoikeus piti oikeana eikä muuttanut lunastustoimikunnan ratkaisua. Maaoikeus katsoi, että