Lausunto Kansjerfin ranta-asemakaavan luonnoksesta

Transkriptio

1 Lausunto UUDELY/4322/ Julkinen Sten Öhman Maanmittari Öhman Sunnantie Hanko sten.ohman@netsten.fi Tiedoksi: raasepori@raasepori.fi Lausuntopyyntönne Lausunto Kansjerfin ranta-asemakaavan luonnoksesta Maanmittari Öhman pyytää Uudenmaan ELY-keskuksen lausuntoa Kansjerfin ranta-asemakaavan luonnoksesta. Ranta-asemakaavan tavoitteena on maankäyttö- ja rakennuslain säännösten mukaisesti osoittaa alueelle vapaa-ajan tontteja. Kaava-alue koostuu viidestä eri osa-alueesta siten, että kolme osaaluetta sijaitsee mantereen ranta-alueella, yksi Prästön saaressa ja yksi osa-alue muodostuu Lilla Björnholmenin saaresta. Osa-alueet sijoittuvat samaan vesistön rannoille, mutta niiden välinen etäisyys on enimmillään noin 5 km. Prästön saareen on osoitettu kaksi rakennuspaikkaa ja mantereelle kuusi (RA). Näistä yksi on jo rakennettu ennestään, ja se osoitetaan RA/s-merkinnällä ja rakennuspaikalla olevat rakennukset srmerkinnällä. Rakennuspaikkojen enimmäisrakennusoikeus on 280 k-m 2, josta loma-asuntoon voi käyttää enintään 140 k-m 2, vierasmajaan 40 k- m 2 ja saunarakennukseen 30 k-m 2. Talousrakennuksiin voi käyttää enintään 100 k-m 2. Uudisrakentaminen on sopeutettava maisemaan ja kulttuuriympäristöön niin, että maisemakuvan kannalta arvokas luonne säilyy. Kaava-alueen kaikki muut ranta-alueet sekä Lilla Björnholmen ja Prästö Lillholmen on merkitty metsätalousalueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY), koska rannoilla on lähtökohtaisesti erityisiä ympäristöarvoja maiseman kannalta arvioituna. Olevan rakennuspaikan eteläpuolella olevalle vanhalle venevajalle osoitetaan talousrakennusten rakennusala (ta). Muu osa kaava-alueesta osoitetaan metsätalousalueeksi (M). Bäckvikenin ja Strandvikenin lahtien sisäosat/pohjukat merkitään luontoselvityksen perusteella kuviot 18 ja osia kuviosta 5 arvokkaiksi luontoalueiksi, jossa esiintyy luonnontilassa säilytettävää kasvustoa (s). UUDENMAAN ELINKEINO-, LIIKENNE- JA YMPÄRISTÖKESKUS Kutsunumero Opastinsilta 12 B 5 krs Helsinki PL Helsinki

2 2 Uudenmaan ELY-keskuksen lausunto Kaavaselostuksen mukaan uudet rakennuspaikat on sijoitettu aiemman loma-asutuksen yhteyteen, jolloin loma-asutus suhteessa olemassa olevaan asutukseen tihenee. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) ELY-keskus toteaa, että uudet valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet tulivat voimaan Selostuksen kohtaa 7.2 tulee tältä osin päivittää. Kaavatilanne Voimassa olevassa maakuntakaavassa ranta-asemakaavan tarkoittamalle alueelle ei ole esitetty aluevarauksia. Kaava-alue sijoittuu mantereen rantavyöhykkeelle vz1. Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on otettava huomioon kulttuuri- ja luonnonmaiseman arvojen sekä arvokkaiden luonto-olosuhteiden säilyminen, ympäristön tilan parantaminen ja vesiensuojelun edistäminen sekä virkistystarpeet. Lisäksi on selvitettävä ja otettava huomioon tärkeät lintualueet. Koska alueella ei ole voimassa oikeusvaikutteista yleiskaavaa, maakuntakaava ohjaa ranta-asemakaavan laatimista. Mitoitus Kaava-alue koskee kahta kantakiinteistöä (Kansjerf 1:7 ja Westergård 1:13), ja kattaa näistä kiinteistöjen Kansjerf 1:25 ja Westergård 1:57 kaikki ranta-alueet (mantereella n. 200 m leveä vyöhyke ja saaret kokonaisuudessaan). Kaavaselostuksen perusteella kaavan mitoitus perustuu edellä mainittujen kantakiinteistöjen alueella tehtyyn neljän osakkaiden kuolinpesän perinnönjakoon ja siitä johdateltuun ajatukseen rakennusoikeuden jakautumisesta. Selostuksen mukaan emäkiinteistöjen jo käyttämät rakennusoikeudet eivät rasita kaavaaluetta. ELY-keskus katsoo, että maanomistajien tasapuolinen kohtelu perinnön jaon pohjalta on hyvä tavoite kaavatyölle. Mitoitusperusteeksi se ei kuitenkaan käy, vaan rakennusoikeuksien tarkastelu tapahtuu aina maankäyttö- ja rakennuslain (aiemmin rakennuslain) säännösten mukaisesti, tässä tapauksessa kaavoitusmenettelyssä. Rakentamismahdollisuuksien tarkastelun lähtökohdaksi tulee ottaa nyt kyseessä olevat emäkiinteistöt kokonaisuudessaan. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi Raaseporissa ja koko Uudenmaan alueella on yleisesti tarkastelu emäkiinteistöjä niin kutsutun muunnetun rantaviivan menetelmää soveltaen. Kaavaselostuksessa mitoittavan rantaviivan pituudeksi on ilmoitettu 2,3 km, joka kuitenkin käsittää vain

3 3 kaava-alueelle sijoittuvat osuudet emäkiinteistöjen rantaviivasta. Emäkiinteistöjen muunnettu (mitoittava) rantaviiva tulee määrittää kokonaisuudessaan, myös kaava-alueen ulkopuolelta. Määrittelyssä tulee ottaa huomioon myös nk. läheisyystekijät vesistöjen kapeuden vuoksi, mm. Trollklyftan, Strandsundet ja Bäckviken. Toisin kuin kaavaluonnoksen mitoitustarkastelussa on tehty, käytetyksi rakennusoikeudeksi on laskettava kaikki, myös ranta-asemakaavaalueen ulkopuolelle jäävät, kyseessä olevien emäkiinteistöjen olemassa olevat rakennuspaikat. ELY-keskus katsoo, että vasta kun molempien emäkiinteistöjen rantaviivan nykyinen mitoitus (rp/muunnettu rantaviivakilometri) on kokonaisuudessaan tiedossa, voidaan arvioida, kuinka paljon kyseisten emäkiinteistöjen rannoille on vielä laskennallisesti mahdollista osoittaa uusia rakennuspaikkoja. Nyt tätä tietoa ei ole käytettävissä. Soveltuvaa mitoitusta ratkaistaessa tulee myös muistaa, että Raaseporin kaupunki päättää alueellaan käytettävistä mitoitusperusteista 1. Mahdollisten laskennallisten rakennuspaikkojen sijoittamisessa kaavaalueelle tulee varmistaa, että ranta-alueelle jää riittävästi yhtenäisiä rakentamattomia alueita. Riittävyyttä harkittaessa on otettava huomioon muun ohessa rantaluonto ja virkistyskäyttö 2.Lisäksi rakennuspaikkojen sijoituksessa tulee varmistaa, etteivät ne vaikeuta rakentamismahdollisuuksia muiden emätilojen/kiinteistöjen alueilla. ELY-keskus katsoo, että kaavaluonnoksen mukaisesti sijoiteltu rakentaminen saattaa vaikeuttaa muiden emätilojen rakentamismahdollisuuksia. Lähistöllä on useita muita emäkiinteistöjä, ja myös kaava-aluetta koskevien emäkiinteistöjen alueella on kiinteistöjä, joiden rakentamismahdollisuudet ovat tutkimatta. Tällaisissa tilanteissa maanomistajien tasapuolisen kohtelun lisäksi tulee arvioida erityisesti MRL 73 :ssä määrätyn rakentamisesta vapaan ranta-alueen turvaaminen kaava-aluetta laajemmalta alueelta. Mikäli kaava-alueelle on edellä kuvattujen tarkastelujen perusteella mahdollista osoittaa uusia rakennuspaikkoja, voidaan hanketta käsitellä maanomistusyksikkönä, kun kaava-alueen kiinteistöt ovat saman maanomistajan omistuksessa. 1 Mukaan lukien muunnetun rantaviivan mittaamismenetelmä. 2 Virkistyskäytöllä tarkoitetaan myös alueiden käyttöä tavanomaiseen virkistykseen (HE 101/1998 vp, 73 ). MY-alueella talousrakennukselle (ta) osoitettu rakennusala varaa tosiasiassa rannan rakentamiskäyttöön, koska se liittyy korttelin RA- 1/s-alueen käyttöön, eikä sitä voida laskea rakentamisesta vapaaksi rantaosuudeksi. Ilmakuvatarkastelun perusteella Bäckvikenin länsirannalla olevan yhteisalueen, Lastningsplats vieressä sijaitseva isohko laiturirakennelma pienentää osaltaan vapaan rantaviivan osuutta. Yhteisalueella on 12 osakasta, jotka käyttävät aluetta, mm. saarissa ja mantereella olevat osakkaat. Ilmakuvasta selviää myös, että Bäckvikenin ja Strandvikenin rannat ovat hyvin soistuneita ja kaislikkoisia, eikä näitä välttämättä voida käyttää tavanomaiseen virkistykseen.

4 4 Edellä mainittuun viitaten ELY-keskus katsoo, että kaavaluonnoksessa esitetyt mitoitusperusteet ja kaavaratkaisu eivät täytä maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimusta eivätkä MRL 73 :ssä rantaasemakaavassa säädettyjä sisältövaatimuksia. ELY-keskus toteaa, että kaavassa ei ole arvioitu jääkö nyt kyseessä olevien emäkiinteistöjen alueille riittävästi yhtenäistä rakentamisesta vapaata rantaa ja voidaanko esitetty rakentamistehokkuus sallia myös muille maanomistajille (emäkiinteistöille) siten, että MRL 73 :ssä tarkoitettu rakentamisesta vapaan ranta-alueen vaatimus täyttyy. Vesihuolto Maakuntakaavan suunnittelumääräyksen mukaan on yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa vz1-vyöhykkeellä otettava huomioon mm. ympäristön tilan parantaminen ja vesiensuojelun edistäminen. Kaava-aineistossa vesihuoltoa ei ole käsitelty lainkaan. ELY-keskus katsoo, että kaavassa tulee esittää miten alueen vesihuolto (talousveden saanti ja jätevesien käsittely) on tarkoitus järjestää. ELY-keskus toteaa, että Uudellamaalla ja myös Raaseporissa on yleisesti sovellettu ranta-asema- ja rantayleiskaavoissa vesikäymäläkieltoa, ellei kiinteistö ole liitettävissä sellaiseen toimivaan vesihuoltoverkostoon, joka on vesihuoltolain mukaisen kunnan kehittämissuunnitelman mukainen. Vaihtoehtoisesti, maaperästä ja rakennuspaikan koosta riippuen, jätevedet tulisi voida käsitellä kestävällä tavalla rakennuspaikalla. Kestävän kehityksen periaatteen mukaan kestäväksi ratkaisuksi ei lueta jätevesien johtaminen tyhjennettävään umpisäiliöön. Kaavojen kaavamääräyksiin on yleisesti kirjattu: Jätevedet tulee käsitellä voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti ja kunnan ympäristöviranomaisen vahvistamalla tavalla. Kiinteistö voidaan varustaa vesikäymälällä vain, mikäli se liitetään alueella toimivan vesihuoltolaitoksen jätevesiviemäriverkostoon. Verkosto, johon kiinteistö liittyy, tulee olla kunnan vesihuollon kehittämissuunnittelun mukainen. Harmaat jätevedet tulee käsitellä tulvariskikorkeuden kannalta riittävän kaukana rantaviivasta. Kiinteistöillä tulee olla saatavilla riittävästi hyvänlaatuista talousvettä. Tulvariski Kaavakartalla on kuvattu raja, jonka rannan puolelle ei tule sijoittaa rakennuksia. Alin suositeltava rakentamiskorkeus, jonka alapuolelle ei tule sijoittaa kastuessaan vaurioituvia tai vahinkoa aiheuttavia rakenteita tai toimintoja, on Kansjerfin kaava-alueella ilman aaltoiluvaraa N ,50 metriä. Tähän tulee lisätä rakennuspaikkakohtaisesti harkittava aaltoiluvara. Aaltoiluvaran suuruus määräytyy mm. avoimen ulapan pituuden sekä rannan kaltevuuden ja suunnan perusteella.

5 5 Tarvittavan aaltoiluvaran suuruus on kaikilla kaavassa esitetyillä rakennuspaikoilla 30 cm, joten alin suositeltava rakentamiskorkeus on N ,80 metriä. Suosituskorkeus koskee kaikkea uutta rakentamista ja siihen rinnastettavaa toimintaa, mukaan lukien yhdyskuntatekniikan (energianjakelu, vesihuolto) haavoittuvat rakenteet. ELY-keskus katsoo, että suosituskorkeus määritelmineen tulee kirjata kaavamääräysten yleiseen osioon ja kaavaselostukseen. Luonnonsuojelu Maakuntakaavan suunnittelumääräyksen mukaan on yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa vz1-vyöhykkeellä muun ohella selvitettävä ja otettava huomioon tärkeät lintualueet. ELY-keskus toteaa, että linnustoselvityksen ajankohta on useimpien lajien osalta (esim. vesi- ja rantalinnut) liian myöhäinen ja perustuu lähinnä yhteen laskentakertaan. Luotettava selvitys vaatii vähintään 2-3 pesimäkauden eri ajankohtiin ajoitettua laskentaa. Laskentamenetelmänä mainittu linjalaskenta, tai jonkinlainen sovellus siitä, sopii lähinnä laajojen alueiden selvittämiseen, eikä tuota riittävän tarkkaa tietoa ranta-asemakaavoitusta varten. ELY-keskus katsoo, että linnuston selvittäminen pitäisi siis tehdä maa-alueilla kartoituslaskentana (ehdoton minimi on 2-3 toistoa) sekä vesi- ja rantaalueilla piste- ja kiertolaskentamenetelmiä yhdistämällä (kaksi hyvin ajoitettua laskentaa yleensä riittää). Kuviointi ja siihen liittyvät kuvaukset antavat melko hyvän yleiskuvan kasvistosta ja kasvillisuudesta. Uhanalaisten luontotyyppien esiintymistä ei kuitenkaan ole tarkasteltu, ja selvitystä on siltä osin täydennettävä. Selvityksessä luetellaan, että mm. luontodirektiivin liitteen IVa lajien esiintyminen on huomioitu, mutta tämä ei käy ilmi tulosten tarkastelussa. Lisäksi selvitysten maastokäyntien ajankohta ei sovellu esim. viitasammakon tai liito-oravan esiintymisen luotettavalle selvittämiselle. Alueella voi luontoselvitysten perusteella olla sopivia elinympäristöjä myös ko. liitteen sudenkorennoille tai lepakoille. Selvitystä tulee tältä osin täydentää. Kulttuuriympäristö ja rakennussuojelu ELY-keskus toteaa, että asemakaavan suojelumääräyksestä ei voi antaa purkamislupaa, minkä vuoksi maininta purkamisen luvanvaraisuudesta (127 ) tulee poistaa sekä määräyksestä että kaavaselostuksesta. Kaavamääräyksestä tulee käydä ilmi, että rakennusta ei saa purkaa. Kaava-aineisto

6 6 ELY-keskus toteaa, että kaavakarttaan olisi hyvä lisätä mittakaavajana, koska kaava-aineistoa käsitellään nykyisin useimmiten sähköisessä muodossa. Muuta Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen (230/2017 tullut voimaan ) 128 :n mukaan: maisemaa muuttavaa maanrakennustyötä, puiden kaatamista tai muuta näihin verrattavaa toimenpidettä ei saa suorittaa ilman lupaa (toimenpiderajoitus) ranta-asemakaava-alueella, jos ranta-asemakaavassa niin määrätään. Mikäli se valvonnan kannalta on tarpeen, voi yleisiin määräyksiin lisätä määräys MY- ja s-alueen maisematyöluvanvaraisuudesta. Lausunnon on ratkaissut ylitarkastaja Elina Kuusisto ja esitellyt tarkastaja Mona Sundman. Merkintä sähköisestä hyväksymisestä on asiakirjan lopussa. Lausunnon valmisteluun ovat osallistuneet Ilpo Huolman (luonto), Ilkka Juva (vesihuolto) ja Olli Jaakonaho (tulvariski). Tiedoksi Heli Vauhkonen, Uudenmaan liitto Tellervo Saukoniemi, Länsi-Uudenmaan maakuntamuseo

7 Tämä asiakirja UUDELY/4322/2018 on hyväksytty sähköisesti / Detta dokument UUDELY/4322/2018 har godkänts elektroniskt Ratkaisija Kuusisto Elina :29 Esittelijä Sundman Mona :05