Hallituksen iltakoulu 2

Transkriptio

1 Hallituksen iltakoulu 2 Isabella Lehti, lakimies, Suomen Kiinteistöliitto Oulu

2 SISÄLTÖ Kunnossapitovastuun jakautuminen Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöt Yhtiökokous Isännöintipalveluiden ostaminen

3 KORJAUS JA KUNNOSSAPITOVASTUU, AOYL 4 LUKU

4 KUKA PITÄÄ KUNNOSSA? Huoneiston ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta yhtiön ja osakkaan välillä voi olla määräyksiä yhtiöjärjestyksessä Vastuun siirto 2/3 määräenemmistöpäätös + yhdenvertaisuus Jos yhtiöjärjestyksen ei ole erityisiä määräyksiä, 4 luku määrää kunnossapitovastuun HUOM! Vahingonkorvausasiat arvioidaan erikseen

5 KUKA PITÄÄ KUNNOSSA Asunto-osakeyhtiö vastaa siltä osin, kun vastuu ei kuulu osakkaalle Muut kuin osakashallinnassa olevat tilat Porraskäytävät, varastot, yhteiset sauna- ja pesutilat, perustukset

6 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU (4:2) Rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät Yhtiö toteuttanut Yhtiö hyväksynyt vastuulleen Edellyttää nimenomaista vastuun hyväksymistä Ei pelkkä kunnossapitotyön hyväksyminen Myös osakkaan toteuttamat, jotka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymiin Esim. vesieriste Perusjärjestelmiä Rakennuksen LVIS järjestelmät, perinteinen puhelinverkko, lämminvesivaraajat, lattialämmitys, sähköpatterit

7 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Rakenteita Yläpohja, alapohja, välipohja Eristeet Lämpö, ääni ja vesieristeet Yhtiöllä vastuu WC-istuimet kokonaisuudessaan Hanat, jotka yhtiön asentamia tai osakkaan asentamia, jotka rinnastuvat yhtiön asentamiin Ns. kullatut hanat

8 OSAKKAAN KUNNOSSAPITOVASTUU (4:3) Osakehuoneiston sisäosat Sellaiset huoneiston sisäpuoliset laitteet, jotka eivät ole perusjärjestelmän osia Huoneistossa olevat käytön perusteella kuluvat pinnoitteet ja laitteet Esim. kiuas, liesi, liesituuletin, takka ja uunit, ammeet ja erilaiset altaat Hanat, jotka eivät rinnastu yhtiön asentamiin hanoihin

9 VASTUUNJAKOTAULUKKO Kertoo miten huoneiston eri osien ja laitteiden kunnossapitovastuu tarkemmin jakautuu Kiinteistöliiton näkemys lain tulkintaa Hyväksyminen yhtiökokouksessa informaatio osakkaille taulukon sisällöstä Taulukko voidaan jakaa osakkaille Uusi taulukko koskee voimaan tullutta asuntoosakeyhtiölakia

10 PARVEKE (1:3 ja 4:2) Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta Yhtiön kunnossapitovastuulla Parvekkeen rakenteet (vedeneristys), ulkopinnat ja julkisivu Osakkaan kunnossapitovastuulla Lattian ja parvekekaiteiden sisäpuolen pinnat HUOM! Osakkaan velvoite: Lumen, veden ja roskien poistaminen yhtiön ohjeistus tärkeää

11 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU (4:2) Huoneiston sisäosat, jos vahingoittuvat Rakenteen vian tai Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi Esim. lattiakaivon tai vesieristeen puutteellisuudesta aiheutunut kosteusvaurio Yhtiöllä ennalleensaattamisvelvoite osakkaan huoneistoa korjatessaan ns. perustasoon Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet osakkaalle yhdenvertaisuus taustalla KKO 2003:80 ratkaisevaa yhtiön kustannukset

12 KKO 2003:80 Yhtiön suorittaman kosteusvauriokorjauksen yhteydessä uusittu osakkaan hankkima kalliimpi lattiapinnoite sekä lämmitysjärjestelmä syntyneet lisäkustannukset jäivät osakkeenomistajan maksettaviksi

13 KKO 1983:87 katosta vuotanut vesi vahingoittanut osakashallinnassa olevan huoneiston parkettia yhtiön oli korvattava vahinko rakenteesta johtuva sisäpuolinen vika

14 PERUSTASO Alkuperäinen - rakennusvaiheessa toteutettu taso Ei kuitenkaan osakkaan tilauksesta Yhtiön peruskorjauksessa valitsema Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema Ei merkitystä, vaikka pääosassa huoneistoja osakkaiden toimesta toteutettu taso yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso ratkaisee

15 OSAKKAAN VELVOLLISUUDET Huoneiston huolellinen hoito (4:3) Kunnon seuraaminen, myös tyhjillään ollessa Laitteiden käyttö tavanomaisella tavalla Ilmanvaihto, lämmitys Velvollisuus hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla oleva kiinteistön rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu Ilmoitusvelvollisuus yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista viipymättä (4:8)

16 OSAKASREMONTIT - OSAKKAAN KUNNOSSAPITO TAI MUUTOSTYÖ

17 OSAKKAAN KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖOIKEUS Oikeus tehdä muutoksia osakehuoneistossa kustannuksellaan Osakehuoneisto =osakashallinnassa olevat tilat Piha-alue, varasto Muutokset huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia Huoneiston ulkopuolelle ulottuva muutostyö Ei oikeutta ilman yhtiö lupaa Esim. ilmalämpöpumppu Yhdenvertaisuus Muutostyö suoritettava hyvän rakennustavan mukaan

18 MISSÄ TILOISSA MUUTOKSIA VOI TEHDÄ? Muutokset huoneiston ulkopuolisissa rakenteissa ei oikeutta ilman yhtiön lupaa Ulkoikkunat, -ovet ja -seinät Lisälukko oveen yleensä lupa annetaan Huonemuutokset ja huoneistojen jakaminen ja yhdistäminen Ulottuvat huoneiston ulkopuolelle Piha-alueella tehtävät muutostyöt Onko osakashallinnassa aina rajoitetumpaa tehdä piha-alueelle muutoksia

19 OIKEUSKÄYTÄNTÖÄ HHO nro 1061 Osakkaalla ei ollut oikeutta ilman yhtiön lupaa rakentaa huoneistostaan savuhormia katolle HHO nro 1260 Osakas oli siirtänyt huoneistonsa ulko-oven noin 39 senttimetriä rappukäytävään päin. Yhtiön kanteesta osakas velvoitettiin siirtämään ovi alkuperäiselle paikalleen. Turun HO nro 1218 Osakkaalla ei ollut oikeutta ilman yhtiön lupaa asentaa terassija kattomarkiiseja.

20 ILMOITUSVELVOLLISUUS Ilmoitus etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle Kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai niiden käyttämiseen Säännöksen sanamuoto laaja: voi vaikuttaa Ilmoituksessa sellaiset tiedot, joiden perusteella voidaan arvioida Noudatetaanko hyvää rakennustapaa Aiheuttaako työ vahinkoa tai haittaa

21 OSAKKAAN ILMOITUKSESTA Riittävä selvitys Esim. suunnitelmat, työselitys, ajankohdat Yhtiön annettava tieto ilmoituksesta viipymättä toiselle osakkaalle Jos lopputulos voi vaikuttaa toisen huoneistoon (ei pelkästä rakennustyön aikaisesta haitasta) Työtä suorittava osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista (kokouspalkkio)

22 ILMOITUKSEN KÄSITTELYSTÄ JA MUUTOSTÖIDEN ALOITTAMISESTA Yhtiölle (ja mahdollisesti toiselle osakkaalle) jäätävä kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn Ilmoitus käsiteltävä viivytyksettä Yhtiö ilmoittaa Työn sallimisesta, ehdoista, kieltämisestä, ilmoituksen käsittelyajasta Yhtiön päätös annetaan pyydettäessä kirjallisesti Kieltävä päätös perusteltava

23 YHTIÖN SUOSTUMUS / KIELTO Työ voidaan kieltää, jos vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle Voidaan asettaa ehtoja työn toteuttamiselle Vahingoittumisen ja haitan välttämiseksi Kieltäminen tai lisäehtoja suostumuksen jälkeen Uusia seikkoja ilmeneekin muutostyön aikana

24 YHTIÖN VALVONTA Yhtiöllä oikeus valvoa, että työt suoritetaan Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan Yhtiön huolehdittava, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Asetettujen ehtojen täyttyminen Osakkaan myötävaikutusvelvollisuus Osakas vastaa yhtiön valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset kulut Asiantuntija, ylimääräiset hallinnolliset kulut

25 VALVONTA 5:7 Riittävä valvonta on arvioitava tapauskohtaisesti Valvonta voidaan suorittaa myös asiakirjojen ym. teknisen dokumentaation tarkastuksella Osakkaalle ei mielestämme kustannuksia, jos tarkastuskäynti huoneistossa ei tarpeen: Tavanomainen laiteasennus (astianpesukone, liesi) tai hanan vaihto Yhtiölle kirjallinen ilmoitus, jossa kerrottu laitteen malli, merkki, tyyppi ja asennustyön tekijä ym. tarpeellinen tieto Ilmoituksesta selviää työn tekijän pätevyys Tehty työ ja sen suorittaja todennetaan laskujäljennöksellä

26 ILMOITUSVELVOLLISUUS AINA Putkien, viemäreiden vaihtaminen tai asentaminen WC-istuimen ja hanan vaihtaminen + muu edellä mainittuihin liittyvä työ, joka edellyttää veden katkaisemista Voimavirtajohdolla varustetun sähkölieden, patterin tai lattialämmityksen asentaminen, muuttaminen ja poistaminen

27 ILMOITUSVELVOLLISUUS AINA Astianpesukoneen tai pesukoneen vaihtaminen kuivatilaan, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta Kiinteiden sähköjohtojen vaihtaminen, asentaminen ja poistaminen Muutokset kantaviin väliseiniin Huoneiston ulko-oven lukituksen tai postiluukun muuttaminen

28 ILMOITUSVELVOLLISUUS AINA Parketin asentaminen muovimaton tilalle Askeläänet Kylpyhuoneen, saunan ja wc:n pinnoitteiden ja kalusteiden korjaaminen, uusiminen, poistaminen tai vaihtaminen, jos vaikuttaa vesieristykseen, vesi, viemäri -ja sähköjohtoihin Kylpyhuoneen pinnoitteiden vaihtamisen yhteydessä usein rikkoutuu vesieristekin

29 EI ILMOITUSVELVOLLISUUTTA Maalaus ja tapetointi Muovimaton uusiminen kuivatilassa Astianpesu- ja pyykinpesukoneen poisto Astianpesu- tai pyykinpesukoneen asentaminen, jos valmiit sähkö, vesi- ja viemäriliitännät Keittiöremontti, kun ei jouduta irrottamaan vesihanaa tai puuttumaan perusjärjestelmiin esim. keittiön kaapistojen vaihto Laattojen uusiminen märkätilassa, jos ei vaikutusta vedeneristeisiin

30 HUOLELLISUUS TÄRKEÄÄ Mikäli osakkaana ei noudata 4 ja 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä Katsotaan, että tuottamuksellista (olettama) Osakkaana näytettävä huolellisuus toteen Huolehdittava, että sopimuskumppani noudattaa hyvää rakennustapaa Suunnittelu, toteutus, valvonta Vastuu edellisen osakkaan remontista ei siirry uudelle osakkeenomistajalle

31 KKO nro 1448 A oli upottanut vesi- ja viemäriputket huoneistonsa ja naapurihuoneiston väliseen seinään. Äänet olivat alkaneet kuulua A:n huoneistosta naapurihuoneistoihin selvemmin As Oy:n kanteesta A velvoitettiin siirtämään putket entisiin paikkoihin

32 ILMOITUSTEN SÄILYTTÄMINEN (7:28) Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset Hallitus huolehtii, että ylläpidetään luetteloa Osakehuoneistokohtaisesti Säilytettävä luotettavalla tavalla Oikeus saada jäljennös Huoneiston osakkaalla Välittäjällä, jolla voimassa oleva ko. osakkeita koskeva myyntitai vuokraustoimeksianto Ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa (7:27)

33 YHTIÖKOKOUS

34 YHTIÖKOKOUS Varsinainen yhtiökokous pidettävä 6 kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä Pakottava säännös Yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä muusta määräajasta Kutsut toimitettava viimeistään 2 vkoa ja aikaisintaan 2 kk ennen kokousta Kutsut kirjallisesti Postiosoite tai ilmoitettu sähköpostiosoite tai muu tietoliikenneyhteys

35 KOKOUSKUTSU Ennen yhtiökokousta aina nähtävillä (6:22): Hallituksen päätösehdotus, viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus, toiminnantarkastuskertomus ja tilintarkastuskertomus Väh. 2 vkon ajan kutsussa ilmoitetussa paikassa Pyynnöstä lähetettävä viivytyksettä osakkaalle Asiakirjojen oltava nähtävillä yhtiökokouksessa

36 KOKOUSKUTSU Hallitus kutsuu Voidaan päättää vain kokouskutsussa mainituista asioista Korjaushanke yksilöitynä esim. päätetään ikkunoiden uusimisesta Vastikeosuuksista päättäminen Lainanottovaltuuksien myöntäminen hallitukselle Enintään xxx euroa Suostumus yhtiön panttikirjojen panttaamiseen lainan vakuudeksi yhtiökokous Panttikirjojen hakeminen hallitus

37 VASTIKKEENMAKSUVELVOLLISUUS Kunnossapito- ja uudistushankkeet YJ:n vastikeperusteella Poikkeuksia: Hissi Muu uudistus Tasajako Hyvitys

38 ENEMMISTÖPÄÄTÖS ON PÄÄSÄÄNTÖ VAIKEUTETTU PÄÄTÖKSENTEKO- MENETTELY POIKKEUS

39 Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä 6:3

40 SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEESTA Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana (6:3) Joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin Ohjaa suunnitelmalliseen korjaustoimintaan

41 SELVITYKSEN LUONNE Laissa ei asetettu muotovaatimuksia Hyvän kiinteistönhoitotavan mukaan Hinta-arvioita ei selvityksessä vaadita Selvitys merkitään tiedoksi HUOM! EI ole korjaussuunnitelma Varsinaiset remonttipäätökset tehdään erikseen Kuntotutkimukset tulisi yleensä päättää yhtiökokouksessa Yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluvina asioina Hallituksen selvityksen perusteella

42 SELVITYKSEN LAADINTA JA KÄSITTELY Korjaustarpeet vaikuttaa olennaisesti asumiskustannuksiin Tarkoituksenmukaisin keino määräytyy yhtiökohtaisesti Pohdittava onko riittävää asiantuntemusta omasta takaa Kuntoarvio tms. asiantuntijaselvitys Onko aiemmin tehty kuntoarvio, kuntotutkimus tms., jota yhtiö voi täydentää Uudisrakennukset - huoltokirjan mukaiset toimet Rakennusosien ikä ja korjaustarve? Esitettävä lain voimaantulon jälkeen ensimmäisessä varsinaisessa yhtiökokouksessa - tilinpäätöskokouksessa Kun selvitys esitetty yhtiökokouksessa liitetään isännöitsijäntodistukseen

43 ISÄNNÖINTIPALVELUIDEN OSTAMINEN

44 ISÄNNÖITSIJÄN VALINTA Tarjouspyyntömenettely suositeltavaa Oikea hinta laatu suhde? Lähtökohtana, että tilaaja ymmärtää, mitä tilaa Yksityiskohtainen tarjouspyyntö vertailukelpoiset tarjoukset Tarjousta antava pystyy arvioimaan oman soveltuvuutensa sekä hinnan, kun tietää millaiseen yhtiöön on tulossa ja millä tavoitteilla

45 ISÄNNÖITSIJÄN VALINTA Halvin tarjous ei aina ole taloyhtiön kannalta edullisin. Valinta on suoritettava yhtiön edun mukaan Kokonaistaloudellisesti edullisin KK-palkkio, erillisveloitukset Henkilökunta koulutus, ihmissuhdetaidot, laatujärjestelmä, järjestäytyminen, auktorisointi Aina kirjallinen sopimus!!! Tilaajavastuulain velvoitteet

46 ISÄNNÖINTIPALVELUIDEN OSTAMINEN ISE 2007 (KH X ) Isännöintipalveluiden yleiset sopimusehdot Sovelletaan sopimukseen vain, jos otettu osaksi sopimusta! Tietoa isännöinnistä (mm. ISE 2007, isännöitsijäpalveluiden osto-opas ym.)

47 KIITOS!

48 Kiinteistöliitto verkossa Kiinteistoliitto.fi Kiinteistöliitto, 48

49 Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 49