Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua?

Transkriptio

1 Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? 1. AsOy vastaa siitä, että huoneistot soveltuvat käyttötarkoitukseensa. 2. Osakkaan, vuokralaisen tai muun huoneiston haltijan ilmoitus heikosta sisäilman laadusta, jossa riittävät perustelut. 3. Tieto rakennusvirheestä, jolla voi olla vaikutusta asumiseen. 4. Tieto rakenteiden kosteus- tai mikrobivauriosta. Perusperiaate: Jos kosteus- tai mikrobivaurio on havaittavissa, on se on syytä korjata ensin. Sisäilmatutkimuksella voidaan pyrkiä varmistamaan se, oliko korjausriittävää.

2 2. Miten sisäilmatutkimusten tuloksia tulkitaan? Järkevintä on käyttää sellaisia tutkimusmenetelmiä, jotka on hyväksytty asumisterveysohjeessa ja oppaassa. Muut kuin asumisterveysohjeen tai oppaan mukaiset tutkimusmenetelmät ovat suuntaa-antavia, eikä niiden kustannuksia välttämättä saada riitatilanteessa vahingon aiheuttajalta peritty takaisin. Sisäilmatutkimukset, materiaalitutkimukset. Paikalliset kosteusvauriot korjattava ensin pois. Korjaustoimenpiteitä varten rakennetutkimukset usein tarpeellisia jossain muodossa. Suositeltavaa tutkia talvella, kun lumi maassa. Näyttökynnys oikeudenkäynneissä.

3 3. Kuka maksaa selvittelykustannukset? Lähtökohta: Se maksaa, joka tutkii. Jos AsOy tutkii, AsOy maksaa. Kulut jakautuvat vastikeperusteella osakkeenomistajille.sisäilmaa saa tutkia lähtökohtaisesti kuka vain. Rakenneaukaisut edellyttävät lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön lupaa. Jos kyseessä sellainen rakennusvirheestä tai jonkin henkilön laiminlyönnistä aiheutunut vaurio, aiheuttaja voi joutua korvaamaan kustannukset. AsOy ei lähtökohtaisesti ole vastuussa osakkeenomistajan tutkimuskuluista, ellei vaurio ole aiheutunut tai pahentunut AsOy:stä johtuvasta syystä.

4 4. Milloin on syytä ryhtyä korjauksiin? Kun kosteus- tai mikrobivaurio aiheuttaa terveyshaittaa tai vaaraa. Kun rakenteessa virhe, joka korjaamattomana voi johtaa vahinkojen syntymiseen.

5 5. Kustannusten jakautuminen Kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan (vastuunjako) Kunnossapitokustannukset jakautuvat osakkeenomistajille yhtiöjärjestyksen perusteella. Korjausvastuu Korvausvastuu. Vastuuperusteita: Perustajaosakkaan vastuu. Urakoitsijan vastuu. Vahingon aiheuttajan vastuu.

6 6. Kuka päättää ja miten päätetään siitä, mitä korjataan? Isännöitsijä. Hallitus. Yhtiökokous.

7 7. Mihin tasoon ja millä tavalla korjataan? Asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 2 : Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

8 8. Hallituksen ja isännöitsijän vastuu? Vahingonkorvausvastuu yhtiötä, osakasta tai kolmatta osapuolta (esim. vuokralainen) kohtaan? Vahinkolajit? Vahingon määrä? Näyttötaakka?

9 9. Riitojen selvittely Oikeudenkäynti Osapuolten kesken avustajien kanssa/sovinto Osapuolten kesken ilman avustajia

10 Riita-asian eteneminen alusta loppuun 1. Toimeksianto 2. Neuvottelut vastapuolen kanssa 3. Selvitykset 4. Käräjäoikeus 4.1. Haastehakemus 4.2. Vastaus 4.3. Lausumat 4.4. Valmisteluistunto/valmisteluistunnot 4.5. Pääkäsittely 4.6. Tuomio 5. Hovioikeusvaihe 5.1. Tyytymättömyyden ilmoitus 5.2. Valitus 5.3. Vastavalitus 5.4. Vastaukset 5.5. Lausumat 5.6. Pääkäsittely 4.7. Tuomio

11 Kuinka kauan oikeudellisen ratkaisun saaminen vie aikaa? 1. Neuvottelut ja selvitykset ½ - 1 vuosi 2. Käräjäoikeus 1 1½ vuotta 3. Hovioikeus 1 1½ vuotta 5. Korkein oikeus ½ - 1 vuosi Kaikki yhteensä 3 5 vuotta.

12 Rahoitus Osapuolet vastaavat ensisijaisesti itse omista selvittely-, asianajo- ja todistelukustannuksistaan. Osapuolet voivat saada kuluistaan korvausta omalta vakuutusyhtiöltään. Oikeus voi velvoittaa hävinneen vastapuolen korvaamaan voittaneen osapuolen kulut kokonaan tai osaksi ( täysi korvaus). Mikäli vastapuoli ei suorita korvauksia vapaaehtoisesti, perintää voi jatkaa ulosotossa (luottotappioriski). Oikeusapu. JOHTOPÄÄTÖS: Jos oikeudessa voittaa, on mahdollista, että vastapuoli joutuu lopulta korvaamaan kaikki oikeudenkäyntikulut. Jos häviää jutun, on mahdollista, että osapuoli joutuu korvaamaan kaikki vastapuolen kulut. Kokonaiskuluriski on te [=2x (25 50 te)].

13 Sovinto - hyvät ja huonot puolet? Useimmissa riita-asioissa osapuolet voivat sopia jutun haluamallaan tavalla missä tahansa oikeudenkäynnin vaiheessa. Useimmat jutut sovitaan jossain vaiheessa. Sovinnon etuja: Nopea, edullinen, lopullinen ja todellinen (rahasuoritus). Sovinnon huonoja puolia: Useimmiten sovinto vaatii sitä, että kumpikin osapuoli tulee vastaan eli täysi oikeus toteutuu harvoin. Tuomion etu: Jos osapuolet eivät löydä yhteistä näkemystä, asiaan saadaan lopulta ulkopuolisen tahon ratkaisu. Tuomion huonoja puolia: Tuomioistuimen ratkaisua ei voi aina ennustaa, korkeat oikeudenkäyntikulut, hidas, luottotappioriski.

14 Juha Ryynänen Asianajaja, varatuomari, Kauppatieteiden lisensiaatti