Naantalin Hovin / Kaivokatu 11 asemakaavamuutos

Transkriptio

1 Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Kaavoitus- ja ympäristölautakunta KH - Kaupunkisuunnittelujaosto KH - Kaupunkisuunnittelujaosto KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Naantalin Hovin / Kaivokatu 11 asemakaavamuutos 171/ /2013 Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila : Vireilletulo Naantalin Hovin (Kaivokatu 11) asemakaavan muutos on tullut vireille maanomistajan aloitteesta. Vi reilletulosta on kuulutettu kaavoituskatsauksessa Suunnittelualue ja tavoitteet Asemakaavamuutos koskee Naantalin kaupungin 2. kaupunginosan kortte lin 24 tonttia 11 (nk. Naanta lin Hovin tontti). Kaavatyön tavoitteena on muuttaa tontin käyttötarkoitus asumiseen sekä nostaa rakennus oikeutta. Tu levan rakentamisen tulee soveltua kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen ympäristöön. Suunnittelun lähtökohdat Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) ovat osa Maankäyttö- ja rakennuslain mukaista aluei denkäytön suunnittelujärjestelmää. Niiden tehtävänä on varmistaa valta kunnallisesti merkittävien seik kojen huomioon ottaminen maakuntien ja kuntien kaavoi tuksessa sekä valtion viranomaisten toimin nassa. Koska suunnittelualue sijoittuu Naanta lin Vanhankaupungin RKY-alueelle, VAT-tavoitteiden kokonaisuuksista tässä kaavatyös sä erityi-

2 sesti huomioitavia ovat eheytyvää yhdyskuntarakennetta ja kulttuuriperintöä kos kevat tavoitteet. Valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriym päristöt RKY Valtioneuvosto vahvisti Museoviraston laatiman tarkistetun inventoinnin val takunnallisesti merkittävistä rakennetuista kulttuuriympäristöistä. Inventointi on osa val takunnallisia alueidenkäyttöta voitteita ja se tulee huomioida alueidenkäytön suunnittelun lähtökohtana. Kaikilla kaavatasoilla on tärkeää huolehtia siitä, että ratkaisut eivät ole ristiriidassa valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen ominaisluonteen ja erityispiirteiden kanssa. Maakuntakaava Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa (vahvistettu ) suunnittelualue on osoitettu keskus tatoimintojen alueeksi (C). Keskustatoimintojen alue on merkitty valta kunnallisesti merkittävän raken netun kulttuuriympäristön alueeksi. Punainen viivamer kintä rajaa maakunnallisen tason kaupunkikehit tämisen kohdealueen, johon Naantalin keskusta-alue kuuluu. Alueella yhdyskuntarakennetta tulee tii vistää ja rakentamistehok kuutta lisätä. Tiivistämisen pitää olla ympäristön laatua kehittävää. Yleiskaava Kaavamuutosalue sijaitsee Naantalin yleiskaavan (mantereen osalta vahvistamaton) alu eella. Yleiskaa vassa suunnittelualue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP). Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa Ak-155, jossa tontti 11 on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Muutettavassa asemakaavassa tontilla on rakennusoikeutta 700 k-m², kerrosten enimmäismäärä on kaksi. Maanomistus Asemakaavamuutosalue on yksityisessä omistuksessa. Kaupungin ja maanomistajan vä lille tehdään maankäyttö- ja rakennuslain mukainen maankäyttösopimus. Rakennettu ympäristö Alue sijoittuu Naantalin vanhaan kaupunkiin Kaivokadun ja Raatihuoneenkadun kul maukseen. Kaa voitettava tontti on tällä hetkellä rakentamaton ja kaupunkikuvallisesti vaatimaton. Tonttia sivuava Kaivokatu on yksi kanta-

3 kaupungin vilkkaimmista kaduista: se on vanhasta kaupungista ulos suuntautu van ajoneuvoliikenteen pääreitti. Kaavaluonnoksen valmistelu Alue soveltuu erinomaisesti asumiseen. Myös jonkin verran liiketilaa on tarpeen varata Kaivokadun puoleiselle tontin osalle ensimmäiseen kerrokseen. Kaavaluonnoksesta tuo daan seuraavaan lautakun taan kaksi vaihtoehtoista ratkaisua. Osallistumis- ja arviointi suunnitelma on liitteenä. LIITE A10, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) KAUPUNGINARKKITEHTI: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila : Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää merkitä tiedoksi päi vätyn Hovin kaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Kaupunginarkkitehdin ehdotus hyväksyttiin. Kaavaluonnosta varten on teetetty vaihtoehtoisia luonnoksia sekä maanomistajan että kaupungin toi mesta. Luonnoksissa on haettu erityyppisiä ratkaisuja asumisen sijoittami seksi vaativaan ympäristöön. Tontin pinta-ala on 1164 m² ja rakennusoikeus nykyisessä kaavassa 700 k-m², tonttitehokkuus on e= 0.6. Käyttötarkoitus on liikerakennusten kort telialue (KL), kerrosluku on II. Maanomistajan teettämä vaihtoehto Sigge Oy on laatinut tontille kerrostaloratkaisun, joka on tonttitehokkuudeltaan e = Kerrosalal taan vaihtoehto vastaa vuosittain Naantalissa rakennettavaa n k-m² han ketta ja asuminen sijoit tuu kolmeen kerrokseen. Autopaikat on sijoitettu osittain maan al le, osittain pihaan avautuviin autotal leihin. Rakennuksen ala vie tontista 68 %. Jäljelle jäävästä, kannelle sijoittuvasta piha-alueesta kaksi kolmasosaa menee rungon autotallien ajouriin. Rakennusoikeus on k-m² ja asuntoja on arvioitu olevan kpl, auto paikkoja 29 kpl. Rakennuksen runkosyvyys on 20 m. Vertailukohteena voi tode ta, että Lappalaistenmäen kahden kerrostalon runkosyvyys on 15 m ja Tullikadun nk. vanhan ve rotoi miston runkosyvyys on 13 m. Autopaikkojen sijoittaminen maanalaiseen tilaan ei ole Kaivokadulla ongel-

4 matonta. Katu sijaitsee enti sen merenlahden kohdalla, maaston korkeus on Raatihuoneenkadun ja Alikadun risteyksessä ja Kaivokadun ja Raatihuoneenkadun risteyksessä (Korkeudet ovat N järjestelmässä). Kai van non te ke mi nen vaa tii jä reän tu ke mi sen ja rat kai su vaa tii ve si tii viit rakenteet. Ym pä ris tössä on puu paalu jen va rassa oleva ker ros talo ja pai naumariskit ympä ris tön ra ken nuksil le on olemassa. Maanomistajan teettämä vaihtoehto on liitteenä. LIITE A2, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Kaupungin teettämät alustavat tarkasteluvaihtoehdot Maanomistajan suunnittelijalta ei ollut mahdollista saada toista versiota, joten kaupunki teetti vaihtoehtoiset tarkastelut arkkitehtitoimisto Tarmo Mustosella. Mustosen toimisto on laatinut viereisen III:nen kaupunginosan asemakaavan. Vaihtoehdoissa on lähtökohdaksi otettu ympäröivän Vanhankaupungin rakentamisen mit takaava. Ym päristön tehokkuuslukuja on esitetty liitteessä antamaan tuntumaa rakeisuu desta. Kaikki kolme havain nekuvaa noudatta vat ympäröivän Vanhankaupungin asema kaavan rakeisuutta ja tehokkuutta. Vaihto ehto 2 on upotettu Kaivokadun katuprofiiliin. Tonttitehokkuus vaihtelee e=0,76-1,08, asuntojen luku määrä 8-9, autopaikkojen luku määrä 8-9 ap. Kerrosala vaihtelee km². Pihatilat vastaavat Vanhankaupungin kortteleiden tontin käyttöä. Kaupungin teettämät päivitetyt alustavat tarkasteluvaihtoehdot ovat liitteenä. LIITE A3, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Maanomistajan esityksen mukainen katusilhuetti on liitteenä. LIITE A4, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) KAUPUNGINARKKITEHTI: KOKOUSKÄSITTELY: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää jatkaa Hovin kaavamuutoksen suunnittelua alustavan vaih toehdon vaihtoehto 3 / Mustonen mukaan. Lau takunta tekee maastokäyn nin paikalle elokuun lautakun nan kokouksen yhteydessä. Esittelijä esitteli kokouksessa päivitetyt versiot tarkasteluvaihtoehdoista se kä maanomistajan esityksen mukaisen katusil-

5 KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Vs. kaupunginjohtaja Martti Sipponen : huetin, jotka liitetään pöytä kirjan liitteiksi. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Kaupunginarkkitehdin ehdotus hyväksyttiin. Ari Vienonen on lähettänyt kaupunginhallitukselle seuraavan kirjeen: "Naantalin kaupunginhallituksen hyväksymässä kaavoituskatsauksissa 2013 ja 2014 asemakaava on aikataulutettu käsiteltäväksi valtuustossa Kaavoitus- ja ympäristölautakunta käsitteli asiaa ensimmäisen kerran tou kokuussa Kesäkuun kokouksessaan 2014 lautakunta päätti jatkaa kaa van valmistelua arkkitehti Mustosen valmisteleman vaihtoehto 3 pohjalta. Lautakunnan pöytäkirjassa ei ole varsinaisesti arvosteltu maanomistajan esittämää suunnitelmaa, jonka on laatinut Sigge Oy/Antti Mäki. On esitetty huolta maanalaisen pysäköintitilan rakentamisen mahdollisesti aiheuttamas ta haitasta jollekin kerrostalolle. jota ei ole yksilöity. Maanomistajan vas tuulla on huolehtia, ettei rakentaminen aiheuta vahinkoja. Asiantuntijoiden näkemyksen mukaan Naantalin kaupungin toimenpiteet, sinänsä oikeat ja välttämättömät, Kaivokadun tulvimisen estämiseksi, ovat varmasti merki tyksellisemmät. Tontin pinta-alasta on joillakin tonteilla käytetty enemmän rakentamiseen kuin Hovin kohdalla tehdyssä esityksessä. Mustosen esitys noin ne liön rakennusoikeuden kaavoittamisesta ei mahdollista asuinrakentamista, vaan pakottaa maanomistajan miettimään paluuta liiketoimintaan, lähinnä ravintolatoimintaan uudisrakennuksessa, jos rakentaminen yleensä on kan nattavaa. Maanomistajaan ei ole oltu yhteydessä kaavoittajan toimesta kaa voitustyön aikana. Toivon Naantalin kaupungin taholta myötämielistä suhtautumista asema kaavoitukseen ja olemme valmiit yhteistyöhön asemakaavan laatimisessa ja varsinaisen talosuunnitelman aikana, jotta myös varmistetaan suunnitelmien sopivuus Kaivokadun kokonaisuuteen." Maanomistajan teettämä vaihtoehto, maanomistajan esityksen mukainen katusilhuetti sekä kaupungin teet tä mät päi vi te tyt alus ta vat tarkasteluvaihtoeh-

6 dot ovat esityslistan (KSJ ) liitteinä. Kimmo Suonpää ja Kirsti Junttila ovat läsnä kokouksessa asian käsittelyn aikana. VS. KAUPUNGINJOHTAJA: KOKOUSKÄSITTELY: Kaupunkisuunnittelujaosto käy keskustelun mahdollisesta ohjeen antamisesta kaavoitus- ja ympäristölautakunnalle Naantalin Hovi / Kaivokatu 11 asemakaavamuutoksesta. Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila esitteli asiaa kokouksessa. Tekninen johtaja Kimmo Suonpää ja maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen olivat läsnä kokouksessa. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Erityisasiantuntija Martti Sipponen: Jan Lindströmin ehdotuksesta kaupunkisuunnittelujaosto päät ti jättää asian pöydälle. Maanomistaja Ari Vienosen ja kaupungin edustajien kesken on pidetty ensimmäinen tapaaminen Lopuksi muistiossa on todettu seuraavaa: KAUPUNGINJOHTAJA: "4. Asian eteenpäin vieminen Sovittiin, että maanomistaja selvittää vielä kevyempää vaihtoehtoa tontille. Tarvittaessa pidetään lyhyellä varoitusajalla suunnittelupalaveri. Seuraava palaveri pidetään klo 13." Todetaan, että kaupunkisuunnittelujaosto palaa asiaan seuraavassa kokouksessa, kun maaomistajan ja kaupungin edusta jien välinen suunnittelupalaveri on pidetty. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: Kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin.

7 KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Erityisasiantuntija Martti Sipponen: Maanomistajan ja kaupungin maankäyttöosaston edustajien Elise Lehikoisen ja Kirsti Junttilan välillä on pidetty neuvottelu kello 13. Liitteenä on muistio neuvottelusta. LIITE A5, KSJ (säilytetäään erillisessä kaavakansiossa). Mustio on lähetetty maanomistajalle postitse Esitystä tehtäessä maanomistaja ei ole kommentoinut vielä muistiota. Maanomistajan esittämät kolme vaihtoehtoista luonnosta oheistetaan. Oheismateriaali vaihtoehtoiset luonnokset Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila esittelee kokouksessa vaihtoehtoisia luonnoksia. KAUPUNGINJOHTAJA: KOKOUSKÄSITTELY: Merkitään kaupunginarkkitehdin esittely tiedoksi ja päätetään jatkaa asian käsittelyä kaupunkisuunnittelujaoston seuraavassa kokouksessa. Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila esitteli asiaa kokouksessa. Tekninen johtaja Kimo Suonpää oli läsnä kokouksessa. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila : Kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin. Hovin kaavamuutoksen luonnoksia käsiteltiin kaupunkisuunnittelujaostossa Hovin kaava muutoksesta pidettiin maakuntamuseon edustajan kanssa viranomaisen työ neuvottelu Muistio on oheistettu.

8 LIITE A2, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Maanomistajalta saatiin allekirjoitettu kaavoituksen käynnistämissopimus Samassa pala verissa maanomistajalle annettiin jatkotyöhön seuraava ohjeistus: avataan korttelia asuntomassojen osalta Alikadulle siten, että piha-alueelle syntyy aurin koista oleskelualuetta pihan viihtyisyys edellyttää autopaikkojen ja asuntojen määrän rajoittamista noin kahdek saan; autopaikkavaatimus 1 ap / as kerrosluku on I-II, harjakorkeus ja räystäslinja korkeintaan Kaivokadun vas takkaisella puolella sijaitsevan rivitalon harjakorkeus ja räystäskor keus ylin harjakorkeus ja ylin räystäskorkeus sovitetaan julkisivu kuvalla alin lattiataso mahdollisesti alempi kuin rakennusjärjestykses sä, neuvoteltu rakennusval vonnan kanssa (esim ) rakennuksen julkisivun materiaali / puuverhous katemateriaalin määritys / konesaumattu, maalattu peltikate (tai kolmiori mahuopakate) asuinrakennukset sijoittuvat tontin rajoihin kiinni rakennusten sijoittuminen yhteen tai useampaan massaan tut kitaan rakennuksen runkosyvyyteen kiinnitetään huomiota tontin aitaaminen Vanhankaupungin rakennustapaohjeiden mukaan noudatetaan Vanhankaupungin rakennustapaohjeita Maanomistaja on toimittanut viimeisimmät luonnokset, jotka noudattavat pää osin edellä ku vattuja suuntaviivoja. Aineistossa on kaksi vaihtoehtoa, jotka eroavat toi sistaan asuntojen lukumäärän sekä autopaikkojen määrän ja sijainnin suhteen. VE 1 a ja b: II krs / 7 asuntoa ja 1 liikehuoneisto / 9 autopaik kaa / 1000 k-m² + kuistit 75 k-m² + tekn. 25 k-m². VE 2 a ja b: II krs / asuntoa ja 1 liikehuoneisto / 9 autopaikkaa / 1000 k-m² + kuistit 45 k-m² + luhtikäytävä 55 k-m² + tekn. 25 k-m². Liitteenä on Sigge Arkkitehtien päivätyt asemapiirrosluonnokset VE 1 a ja b se kä 2 a ja b ja julkisivusovitus. LIITE A3, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) KOKOUSKÄSITTELY: Hovin tontin maanomistaja on lähettänyt kaavoitusja ympäristö lautakunnalle osoitetun sähköpostin, jossa hän esittää kaavaluonnokseen mm k-m² lisärakennusoikeutta ja rakennuksen korottamista Kai vokadun ja Raatihuo-

9 neenkadun kulmauksessa. Muutokset hän esittää otetta van huomioon jo kokouksessa. Maanomistajan, suunnittelijan ja kaupungin edustajien palaverissa sovittiin lautakunnan listalle menevästä aineistosta, jonka maan omistajan suunnittelija toimitti sovitusti ennen listan lähtöä. Maanomistajan uudet esitykset on tuotu lautakunnalle tiedoksi kokoukseen ja ne liitetään nähtävilläolon yhteydessä annettuun palautteeseen. KAUPUNGINARKKITEHTI: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila : Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää varata osallisille Hovin asema kaavamuutoksen päivätystä vaihtoehdosta 1 maankäyt tö- ja ra kennusasetuksen 30 :n mukaises ti osal lisille tilaisuuden mielipiteen esittä miseen. Val misteluaineistoon liitetään myös osallistumis- ja arviointisuun nitelma. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Kaupunginarkkitehdin ehdotus hyväksyttiin. Hovin kaavamuutoksen luonnoksia käsiteltiin kaupunkisuunnittelujaostossa Hovin kaava muutoksesta pidettiin maakuntamuseon edustajan kans sa viranomaisen työ neuvottelu Muistio on oheistettu. LIITE A2, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Maanomistajalta saatiin allekirjoitettu kaavoituksen käynnistämissopimus Samassa pala verissa maanomistajalle annettiin jatkotyöhön seuraa va ohjeistus: avataan korttelia asuntomassojen osalta Alikadulle siten, että piha-alueelle syntyy aurin koista oleskelualuetta pihan viihtyisyys edellyttää autopaikkojen ja asuntojen määrän rajoittamista noin kahdek saan; autopaikkavaatimus 1 ap / as kerrosluku on I-II, harjakorkeus ja räystäslinja korkeintaan Kaivokadun vas takkaisella puolella sijaitsevan rivitalon harjakorkeus ja räystäskor keus ylin harjakorkeus ja ylin räystäskorkeus sovitetaan julkisivu kuvalla alin lattiataso mahdollisesti alempi kuin rakennusjärjestykses sä, neu-

10 voteltu rakennusval vonnan kanssa (esim ) rakennuksen julkisivun materiaali / puuverhous katemateriaalin määritys / konesaumattu, maalattu peltikate (tai kolmiori mahuopakate) asuinrakennukset sijoittuvat tontin rajoihin kiinni rakennusten sijoittuminen yhteen tai useampaan massaan tut kitaan rakennuksen runkosyvyyteen kiinnitetään huomiota tontin aitaaminen Vanhankaupungin rakennustapaohjeiden mukaan noudatetaan Vanhankaupungin rakennustapaohjeita Maanomistaja on toimittanut viimeisimmät luonnokset, jotka nou dat ta vat pää osin edellä ku vattuja suuntaviivoja. Aineistossa on kaksi vaih to eh toa, jotka eroavat toi sistaan asuntojen lukumäärän sekä autopaikkojen määrän ja sijainnin suhteen. VE 1 a ja b: II krs / 7 asuntoa ja 1 liikehuoneisto / 9 autopaik kaa / 1000 k-m² + kuistit 75 k-m² + tekn. 25 k-m². VE 2 a ja b: II krs / asuntoa ja 1 liikehuoneisto / 9 autopaikkaa / 1000 k-m² + kuistit 45 k-m² + luhtikäytävä 55 k-m² + tekn. 25 k-m². Liitteenä on Sigge Arkkitehtien päivätyt asemapiirrosluonnokset VE 1 a ja b se kä 2 a ja b ja julkisivusovitus. LIITE A3, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) KOKOUSKÄSITTELY: Hovin tontin maanomistaja on lähettänyt kaavoitusja ympäristö lautakunnalle osoitetun sähköpostin, jossa hän esit tää kaavaluonnokseen mm k-m² lisärakennusoikeutta ja rakennuksen korottamista Kai vokadun ja Raatihuoneenkadun kulmauksessa. Muutokset hän esittää otetta van huo mi oon jo kokouksessa. Maanomistajan, suunnittelijan ja kaupungin edustajien palaverissa sovittiin lautakunnan listalle menevästä aineistosta, jonka maan omistajan suunnittelija toimitti sovitusti ennen listan lähtöä. Maanomistajan uudet esitykset on tuotu lautakunnalle tiedoksi kokoukseen ja ne liitetään nähtävilläolon yhteydessä annettuun palautteeseen. KAUPUNGINARKKITEHTI: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää varata osallisille Ho vin asema kaavamuutoksen päivätystä vaihtoehdosta 1 maankäyt tö- ja ra kennusasetuksen 30 :n mukaises ti osal li sil le tilaisuuden mielipiteen esittä miseen. Val misteluai-

11 Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila : neistoon liitetään myös osallistumis- ja arviointisuun nitelma. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Kaupunginarkkitehdin ehdotus hyväksyttiin. Hovin asemakaavamuutoksen valmisteluaineisto on pidetty osallisten arvioi ta va na Palautteena saatiin ELY:n, Varsinais-Suomen maa kun ta mu seon ja Vanhankaupungin toimikunnan lausunnot. Palautteen jät ti vät myös Naantalin Vanhankaupungin asukasyhdistys ry ja Antti Pa junen+vii si muuta nimeä. Varsinais-Suomen aluepelastuslaitoksella ei ollut huo mau tet ta vaa Hovin kaavamuutokseen. Lisäksi palautteena on otettu mukaan maanomistajan lautakunnalle jättämä kirje. 1. Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus: "Naantalin kaupunki on varannut ELY-keskukselle mahdollisuuden antaa lau sun to asemakaavan muutokseen, joka koskee Naantalin kaupungin 2. kau pun gin osan korttelin 24 tonttia 11 Kaivokadun ja Raatihuoneenkadun kul mauk ses sa. Tontti on tällä hetkellä rakentamaton. Kaavamuutoksen tavoit tee na on suunnitella alue asumiseen. Alueella ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, joten asemakaavoitusta ohjaa Tu run kaupunkiseudun maakuntakaava. Alue kuuluu valtakunnallisesti merkittäväksi rakennetuksi kult tuu ri ym pä ristök si (RKY) nimettyyn alueeseen Naantalin vanhakaupunki, joka on val takun nal lis ten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan otettava huomioon alueiden käy tön suunnittelun lähtökohtana. Näillä alueilla alueidenkäytön on sovel lut ta va niiden historialliseen kehitykseen. Alue kuuluu maakuntakaavassa Suojeltavaan rakennetun ympäristön ko konai suu teen SR , jota koskevan maakuntakaavamääräyksen mukaan Suun nit te lun ja rakennustoimenpiteiden tulee olla kokonaisuuden säi ly mis tä turvaavia ja edistäviä. Lisäksi alue on maakuntakaavassa kes kus ta toi min tojen aluetta sekä kaupunkikehittämisen kohdealuetta. Asemakaavan valmistelussa on käsitelty tontin käytön ja tehokkuuden vaihto eh to ja. Kaavoituksen jatkotyöhön on annettu periaatteet (lautakunnan ptk 111). ELY-keskus pitää tontin käyttöä asumiseen sopivana. Käyttötarkoitus antaa hy vät lähtökohdat sopeuttaa uudisrakentaminen alueen merkittävään kult-

12 tuu ri ym pä ris töön em. periaatteiden mukaisesti. Oleellista on huolehtia raken ta mi sen sovittamisesta vanhan kaupungin miljööseen mm. korkeutensa ja massoittelunsa osalta. Valmisteluaineistossa on esitetty vaihtoehdot 1a, 1b, 2a ja 2b. ELY-keskus pi tää vaihtoehtojen mukaista rakentamista korkeana ympäröivään ra ken nuskan taan nähden. Esitetyn julkisivupiirroksen mukaan I tai I½ kerroksinen raken ta mi nen on paremmin sopeutettavissa ympäristöön ja erityisesti naa pu ritont tien rakentamiseen. ELY-keskus katsoo, että kaavoituksessa tulee löytää vielä kevennetympi ratkai su, jossa rakentamisen korkeus ja määrä on oikeassa suhteessa vanhan kau pun gin rakentamisessa noudatettuihin rakennusoikeuksiin ja mit ta kaavaan." Vastine: ELY:n lausunnon mukaisesti kaavamuutokselle pyritään löytämään ke vyempi ratkaisu, jossa rakentamisen korkeus, kerrosluku ja ra ken nus oi keu den määrä sekä massoittelu soveltuvat paremmin Vanhankaupungin mil jöö seen. 2. Varsinais-Suomen maakuntamuseo: "Naantalin kaupunki on pyytänyt Varsinais-Suomen maakuntamuseolta lausun toa Naantalin Hovin tontille suunnitellusta asemakaavamuutoksesta. Suunnittelualue sijoittuu Naantalin Vanhankaupungin RKY-alueelle, eli Val ta kun nal li ses ti merkittävälle rakennetut kulttuuriympäristön alueelle. Ton til la on voimassa olevassa kaavassa, jonka vahvistusajankohta ei kaava-ai neis tos ta käynyt ilmi, merkintä KL ja 700 neliötä rakennusoikeutta. Raken nus oi keus perustuu paikalla olleeseen Naantalin Hovin ra vin to la ra kennuk seen, joka tuhoutui tulipalossa tammikuun lopussa Koska kyseinen rakennus on poistunut, on tilanne asemakaavan muut ta misek si täysin uusi. Suunnittelualueen nykyinen kaava ja sen mukainen kak siker rok si nen liikerakennus ei parhaalla tavalla soveltunut Naantalin van hankau pun gin ympäristöön eikä siitä ole lähtökohdaksi kaavamuutokselle. Nyt luon nos tel lun kaavan mukaan tontille on tulossa asuinrakennuksia. RKY-alueelle rakentamisen lähtökohtana tulee olla rakentaminen alueen arvon mukaisesti. Koska nyt on tavoitteena asuinrakentaminen, yksinkertaisin rat kai su on alueen perinteinen ratkaisu: kaksi yksikerroksista asuin ra ken nusta katusivuille ja pihalle ulkorakennus. Lausunnolle tulleissa kahdessa vaihtoehdossa on Raatihuoneenkadun ja Kaivo ka dun kulmaan esitetty kaksikerroksinen, yhtenäinen kerrostalo, jossa katu jul ki si vus sa on ranskalaisia parvekkeita ja korkeita ikkunoita. Pihalla on

13 kum mas sa kin vaihtoehdossa autokatos, joka toisessa vaihtoehdossa on lähem pä nä naapurirakennuksia ja toisessa kauempana. Rakennusoikeutta on ny kyi ses tä kaavasta lisätty 400 k-m². Rakennusoikeuden määrästä johtuen pi ha-alue jää huomattavasti pienemmäksi kuin mitä alueen tonteilla pe rin teises ti on ollut. Muinaisjäännösten kannalta tarkasteltuna alue on sijoittunut keskiaikaisen kau pun gin ja luostarin välisen lahden eteläpuolelle ja se on todennäköisesti ol lut veden alla 1600-luvun lopulle saakka. Tontti on asutettu aikaisintaan 1700-lu vul la, tonttijako on todennäköisesti peräisin lukujen taittees ta. On mahdollista, että tontilla on myös keskiajan ja uudenajan alun ran ta lai tu ri ra ken tei den jäännöksiä tai kaupunkiasutusalueelta ran ta vyö hykkeel le kulkeutunutta vanhempaa löytömateriaalia. Koska tontilla voi olla säilynyt muinaismuistolain tarkoittamia ja suo je le mia kulttuurikerroksia, tulee tontti merkitä asemakaavakarttaan suo je lu mer kinnäl lä sm. Kaavamääräykseen tulee kirjata: Alueen osa, jolla saattaa si jai ta muinaismuistolailla rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös. Alueella on va raudut ta va muinaismuistolain mukaisiin arkeologisiin tutkimuksiin. Alu eel la suoritettavista maaperään kohdistuvista rakennustöistä on ilmoitettava museo vi ran omai sel le hyvissä ajoin ennen niihin ryhtymistä tutkimusten suo ritta mis ta varten. Varsinais-Suomen maakuntamuseo toteaa lausuntonaan, että se ei pidä mahdol li se na tontin rakennusoikeuden lisäämistä. Nykyisen kaavan ra ken nus oikeus perustuu tontin aiempaan käyttöön ja tontin nyt palautuessa asuin käyttöön, on loogista, että rakennusoikeus noudattaa alueen muiden asuin tonttien rakennusoikeutta. Kaksikerroksinen massiivinen kerrostalo ei so vel lu Naantalin valtakunnallisesti merkittävällä puukaupunkialueelle. Asemakaavamuutoksessa on huomioitava muinaisjäännöstä koskeva sm-mer kin tä ja kaavamääräys." Vastine: Maakuntamuseon lausunnon mukaisesti kaavamuutokselle pyritään löy tämään kevyempi ratkaisu, jossa rakentamisen korkeus, kerrosluku ja ra kennus oi keu den määrä sekä massoittelu soveltuvat paremmin Van han kau pungin miljööseen. Piha-alue pyritään jäsentämään viihtyisämmäksi. Kaavan määräyksiin lisätään sm-merkintä, Alueen osa, jolla saattaa si jai ta muinaismuistolailla rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös. Alueella on varauduttava mui nais muis to lain mukaisiin arkeologisiin tutkimuksiin. 3. Naantalin Vanhankaupungin toimikunta: "Vanhankaupungin toimikunta päättää antaa lausuntonaan Hovin ase ma kaava muu tos luon nok ses ta seuraavaa:

14 Kaavan eteenpäin viemisessä on varmistettava kiinteistönomistajien ta sa puo li nen kohtelu. Ratkaisu ei saa vaarantaa alueen ominaispiirteitä ja kaava tulee laatia nou dat taen annettuja viranomaislausuntoja. Asuntojen lukumäärä saa olla enintään kahdeksan asuntoa. Asuinrakennus Kaivokadun ja Raatihuoneenkadun kulmassa tulee jakaa kahdeksi massaksi. Ajoneuvoliittymän paikkaa tutkitaan myös Raatihuoneenkadun ja Kai vo ka dun puolelta." Vastine: Kaavamuutoksessa otetaan huomioon viranomaislausunnot ja pyritään huomioi maan paremmin maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Asuntojen lu kumää rä rajataan enintään kahdeksaan asuntoon. Asuinrakennus Kaivokadun ja Raatihuoneenkadun kulmassa jaetaan kahdeksi massaksi. Ajo neu vo liit tymän paikkaa tutkitaan myös Raatihuoneenkadun ja Kaivokadun puolelta. 4. Naantalin Vanhankaupungin asukasyhdistys ry: "Naantalin Vanhankaupungin asukasyhdistys ry. on käsitellyt Hovin kaa vamuu tos ta hallituksen kokouksessa Suunnittelualue sijoittuu Naantalin Vanhankaupungin alueelle, joka on varus tet tu RKY-merkinnällä = valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuu ri koh teet. Alueella on tärkeää noudattaa Vanhankaupungin ra ken nus ta paoh jei ta, myös tontin aitaamisesta on oma ohjeistus, jota toivomme nou da tetta van. Ehdotetuista vaihtoehdoista suosikkimme on ehdottomasti ve 01a. Kul ku yhteys tontille on nyt esitellyissä vaihtoehdoissa tuotu Alikadun kautta. Ali katu soveltuu varsin huonosti liikennöintiin, se on ahdas ja kapea, erityisesti tal vel la ongelmat korostuvat. Ehdotetut liikennejärjestelyt tarkoittavat liiken teen kulkevan joko Kaivokatu Raatihuoneenkatu - Alikatu kautta, tai kes kus tas ta päin tultaessa ajoreittinä toimii useimmiten Tullikatu Hamppu keh ruun ka tu Torikatu Alikatu. Erityisesti jälkimmäinen ajoreitti on han ka la ja vaarallinen. Ajoreitillä on hyvin kapeita risteyksiä, joissa jo nykyi sel lään näkyy talojen kulmissa ja ränneissä jälkiä kun autot ovat kol hineet niitä. Esitetyissä vaihtoehdoissa myös kiinteistön talvikunnossapito on kovin hanka laa lumen ajon ja aurauksen suhteen. Esitämme harkittavaksi vaih to ehdok si tontille ajoa Kaivokadun kautta. Kaivokadulla on toki kesäaikaan omat liikenneongelmansa kahtena kesäkuukautena. Kulkuyhteyksien ollessa Kai vo ka dun kautta, olisivat kiinteistölle ajo sekä lumesta aiheutuvat on gelmat huomattavasti helpommin järjestettävissä."

15 Vastine: Asukasyhdistyksen lausunnon mukaisesti kaavaan merkitään vaatimus tontin aitaamisesta. Ajoneuvoliittymän paikkaa tutkitaan myös Raa ti huo neenka dun ja Kaivokadun puolelta. 5. Antti Pajunen ja viisi nimeä Kyseessä olevan korttelin jo rakennetulla osalla on yhteensä 630 m² ra kennus oi keut ta. ( e = 0,42) Hovin tontin asemakaavassa tulee noudattaa samaa tehokkuutta, joten raken nus oi keus ei sovi vanhan Naantalin luonteeseen eikä Kaivokadun jul kisi vu ku vaan. Kun vanhasta Hovista päästiin eroon, pitää välttää uutta massiivista ra ken tamis ta. Ajoneuvoliittymä ei sovi kapealle Alikadulle, vaan se tulee tehdä lähes samaan paikkaan, missä se oli Hovin toiminnan aikana. Liitteenä on luonnos, miten rakentamisen voi toteuttaa siten, että tontille jää va paa ta aurinkoista tilaa aikuisten ja lasten oleskeluun sekä myös is tu tuk sille. Vastine: Asukkaiden mielipiteen mukaisesti kaavamuutokselle pyritään löytämään ke vyem pi ratkaisu, jossa rakentamisen korkeus, kerrosluku ja ra ken nus oikeu den määrä sekä massoittelu soveltuvat paremmin Vanhankaupungin miljöö seen. Piha-alue pyritään jäsentämään viihtyisämmäksi. Ajo neu vo liit tymän paikkaa tutkitaan myös Raatihuoneenkadun ja Kaivokadun puolelta. 6. Ari Vienonen, maanomistaja Naantalin kaupunginhallituksen vuonna 2013 hyväksymässä kaa voi tus katsauk ses sa 2014 on Hovin kaava päätetty olevan valtuuston käsittelyssä 2014 aikana; asia oli jo vuoden 2013 kaavoituskatsauksessa. Tontin omis ta jan kannalta on erittäin valitettavaa ja taloudellisesti raskasta, että kau pun ginhal li tuk sen päättämässä aikataulussa ei pysytä. Ensimmäisen kerran asiaa käsiteltiin vasta Kaavoitus- ja ympäristölautakunnan kokouksessa on kä si tel tä vänä ehdotus, josta varataan osallisille mahdollisuus mielipiteen esit tä mi seen. Olen kokonaisuuteen esittämässä vähäisiä muutoksia ja esitän va ka vas ti, että nämä otettaisiin jo nyt huomioon:

16 Rakennusoikeutta tulisi lisätä k-m² ja mahdollistaa Kaivokadun ja Raa ti huo neen ka dun kulmaan yhden huoneiston osalta korkeampi rakennus. Eh do tuk sen mukaisen rakennuksen korkeutta tulisi verrata vastapäiseen raken nuk seen eikä nyt verrattuun rakennukseen, joka ei ole Hovin tontin kohdal la. Ehdotetut muutokset varmistaisivat mahdollisesti hankkeen nopean to teut ta mi sen. Vastine: Maanomistajalta saatiin allekirjoitus kaavan käyn nis tä mis so pimuk seen. Nähtävilläolon palautteen perusteella rakennusoikeuden määrää ja ra ken tami sen korkeutta tulee laskea luonnoksiin verrattuna. Kaavamuutoksen jatkosuunnittelu Valmisteluvaiheen nähtävilläolosta saadun palautteen perusteella kaa va ehdo tuk sen laatimista jatketaan seuraavien muutosten mukaisesti: 1. Tontin kerrosluku lasketaan II:sta. 2. Rakennusoikeutta lasketaan. 3. Asuinrakennus Kaivokadun ja Raatihuoneenkadun kulmassa jaetaan kahdek si massaksi. 4. Piha-alue jäsennetään viihtyisämmäksi oleskelu- ja istutusosaa laa jen tamal la. 5. Asuntojen lukumäärä on enintään kahdeksan. 6. Ajoneuvoliittymän paikkaa tutkitaan myös Raatihuoneenkadun ja Kai voka dun puolelta. 7. Kaavaan tulee vastaava merkintä tontin aitaamisesta kuten muuallakin Van han kau pun gin alueella. 8. Muinaismuistoa koskeva kaavamääräys lisätään kaavaehdotukseen. Maanomistajan kanssa on sovittu pidettäväksi seuraava palaveri Hovin asemakaavanmuutosehdotuksesta saadut palautteet ovat liitteenä. LIITE A4, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila esitteli asiaa kokouksessa. MAANKÄYTTÖPÄÄLLIKKÖ: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää, että Hovin kaavamuutoksen valmistelua jatketaan edellä esitettyjen kahdeksan muutoksen kautta.

17 KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Maankäyttöpäällikön ehdotus hyväksyttiin. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila : Hovin kaavamuutoksesta on neuvoteltu maanomistajan edustajien kanssa , ja Kaupunkisuunnittelujaosto on käsitellyt Ho vin maan käyt tö so pi mus luon nos ta kokouksessaan Kaavaehdotukseen on tehty seuraavat tarkistukset: Tontin kerrosluku lasketaan II:sta I 3/4:aan. Tontin rakennusoikeus on kaikkiaan1100 k-m², johon sisältyy kuistien 75 km² sekä teknisten tilojen ja varastojen 25 km². Piha-alue on jäsennetty viihtyisämmäksi osoittamalla oleskelu- ja is tutus osaa Alikadun puoleiselle pihalle. Ajoneuvoliittymän paikka on osoitettu Kaivokadun puolelta. Ajo neuvo liit ty män ottaminen Alikadun puolelta on osittain mahdollista. Kaavassa on vastaava merkintä tontin aitaamisesta kuten muuallakin Van han kau pun gin alueella. Muinaismuistoa koskeva kaavamääräys on lisätty kaavaehdotukseen. Hovin tontilla rakennusalat on rajattu siten, että viereisen asuintontin ra ken nus alo jen toteuttaminen on mahdollista siten, että uuden ra kennuk sen pää ik ku nan eteen jää vaadittava 8 m:n avoin tila. Kaavassa on määritetty ylin rakentamiskorkeus, nk. räystäskorkeus ja alin mah dol li nen rakentamiskorkeus alimman valmiin lattiapinnan taso na. Lautakunnassa aiemmin määritetyistä tavoitteista eivät ole kaavassa to teu tumas sa vaatimus asuinrakennuksen jakamisesta kahdeksi massaksi ja asun tojen suurin lukumäärä 8. Asuinrakennus on mahdollista rakentaa tontille yhtenä massana. Asuntojen suurin lukumäärä on 12. Tonttijaonmuutos tehdään asemakaavamuutoksen yhteydessä. Liitteenä on päivätty asemakaavakartta, ase ma kaa va muu tok sen selostus sekä suunnitelmaluonnokset. LIITE A1, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) LIITE A2, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) LIITE A3, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) MAANKÄYTTÖPÄÄLLIKKÖ:

18 Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää esittää kau pun ginhal li tuk sel le, että päivätty Hovin asemakaavan muutos eh do tus ja tonttijaon muutosehdotus asetetaan maan käyt töja rakennuslain 65 :n sekä maankäyttö- ja ra ken nus ase tuk sen 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville. Julkisen nähtävilläolon yhteydessä kaavamuutoksesta pyy detään lausunnot Var si nais-suo men liitolta ja Varsinais-Suomen ELY- keskukselta / Ym pä ris tö ja luonnonvarat ja sekä Var sinais-suo men maakuntamuseolta ja Van han kau pun gin toi mikun nal ta sekä Varsinais-Suomen pelastuslaitokselta. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Maankäyttöpäällikön ehdotus hyväksyttiin.