Maankäyttösopimus tontilla (Naantalin Hovi)

Transkriptio

1 KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Kaupunginhallitus KH - Kaupunkisuunnittelujaosto KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Kaupunginhallitus Maankäyttösopimus tontilla (Naantalin Hovi) 171/ /2013 KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen : Ari Vienonen on jättänyt Naantalin kaupungille seuraavan anomuksen siitä, että tontin asemakaavaa muutettaisiin: "Esitän kunnioittaen Naantalin kaupunginhallitukselle, että asemakaavalla tutkittaisiin tontin muuttamista siten, että pääkäyttötarkoitus olisi asuminen ja tontille tulisi rakennusoikeutta arviomme mukaan noin k-m². Tontilla on voimassa tällä hetkellä ympäristöministeriön vahvista ma asemakaava. Tuolloin asemakaava on tehty olemassa olevan tilanteen mukaisesti ja silloin on muutettu 1915 voimaan tullutta asemakaavaa. Ase makaavamuutoksella 1986 merkittävästi vähennettiin tontin rakennusoikeutta. Lähtökohtana on luonnollisesti vanhan rakennuksen purkaminen ja korvaaminen uudisrakentamisella. Kiinteistö on toiminut hotellina ja ravintolana (Naantalin Hovi) viimeiset vuosikymmenet. Nykyinen asemakaavamerkintä on KL, liikerakennusten korttelialue. Asemakaavan muuttaminen ehdotetulla tavalla parantaisi van han kaupungin kaupunkikuvaa. Asemakaavatyön käynnistyessä esittäisim me kaavamuutostyöhön oman asiantuntijamme." Sijaintikartta ja tontin alueen osoittava kartta sekä ote asema kaavasta on liitteenä. LIITE A1, KSJ Kartat (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Tontin alue ei sisälly keskustan rakennemallin suunnittelualueeseen. Sillä on voimassa oikeusvaikutukseton Naantalin yleiskaava Yleiskaavassa alue on AP-aluetta. Alueen muuttamiselle asuin käyttöön ei ole estettä.

2 Kaavamuutoksen käynnistämisellä ei oteta kantaa siihen, miten paljon rakennusoikeutta tontille osoitetaan, vaan se täsmentyy asemakaavaprosessin aikana. Koska muutos käynnistyy yksityisen maanomistajan esityksestä, kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuvat kustannukset peritään maanomistajalta (MRL 59 ). Maanomistajan kanssa solmitaan ennen kaavatyön aloittamista asemakaavan käynnistämissopimus. Lisäksi maanomistajan kanssa tehdään maankäyttösopimus, jossa maanomistaja sitoutuu maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun nojalla yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten maksamiseen ja suorittamaan kaupungille korvausta asemakaavan aiheuttamasta hyödystä. Alueelle ei ole vahvistettu tontin arvonnousua määriteltäessä käytettävää kerrosneliömetrihintaa, mutta As. Oy Kreivinniityn, tontit ja 10 kaavamuutoshakemusta käsiteltäessä arvonnousuksi päätettiin 550 /k-m² ja Ran ta ka dulla on pää tetty käyt tää 700 /k-m². Tontin alue sijoittuu näiden alueiden väliin, joten tällä alueel la voitaisiin käyttää 625 /k-m². Kaavan laatimisprosessin aikana mahdolli sesti esille tulevat kaupungille kustannuksia aiheuttavat rakentamistarpeet voivat nostaa korvauksen suuruutta. Lisäksi sopimuksen lähtökohtana on, että asemakaavassa katualueeksi, virkistysalueeksi tms. yleiseen käyttöön tarvittavat alueet siirtyvät kaupungin omistukseen vastikkeetta. VS. KAUPUNGINJOHTAJA: Kaupunkisuunnittelujaosto esittää kaupunginhallitukselle, että tontin (Naantalin Hovi) alueella käynnistetään asemakaavan muutos. Muutoksen tavoitteena on tutkia tontin käyttötarkoituksen muuttamista asuinrakentamiseen. Kaavamuutos sisälly tetään kaavoi tusohjelmaan 2014 hankkeeksi. Tavoitteena on saada muutos kaupun ginval tuuston hyväksyttäväksi vuo den 2014 aikana. Kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuvat kustannukset peritään muu toksen hakijalta (MRL 59 ). Lisäksi maanomistajan kanssa tehdään maan käyttösopimus, jossa maanomistaja sitoutuu maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun nojalla yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten maksa miseen ja suorittamaan kaupungille korvausta asemakaavan aiheuttamasta hyödystä. Arvonnousua määriteltäessä käy te tään ker rosneliömetrihintana 625 /k-m². Kaavan laati mis prosessin aikana mahdol lisesti esille tulevat kau pun gille kus tannuksia aiheuttavat rakentamistarpeet voivat

3 Kaupunginhallitus nostaa kor vauksen suu ruutta. Lisäksi sopimuksen lähtökohta na on, että mahdollisesti asemakaavassa katualueeksi, virkis tysalu eek si tms. ylei seen käyttöön tarvittavat alueet siirtyvät kaupungin omis tuk seen vastikkeet ta. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: Vs. kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin. Kaavamuutos on sisällytetty kaavoi tusohjelmaan 2013 vuoden 2014 hankkeeksi. Ta voit teena on saada muutos kaupunginval tuuston hy väk syttäväksi vuo den 2014 aikana. Sijaintikartta ja tontin alueen osoittava kartta sekä ote asemakaavasta ovat esityslistan liitteenä (KH ). VS. KAUPUNGINJOHTAJA: Kaupunginhallitus päättää käynnistää ton tin (Naan talin Ho vi) alueella ase ma kaavan muutoksen. Muu toksen tavoitteena on tutkia tontin käyt tötarkoituksen muutta mista asuinrakentamiseen. Kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuvat kustannukset peritään muu toksen hakijalta (MRL 59 ). Lisäksi maanomistajan kanssa tehdään maan käyttösopimus, jossa maan omistaja sitoutuu maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun nojalla yhdyskuntarakentami sesta aiheutuvien kustannusten maksa miseen ja suorittamaan kaupungille korvausta ase makaavan aiheuttamasta hyödystä. Arvonnousua määriteltäessä käytetään kerrosneliö metrihintana 625 /k-m². Kaavan laatimisprosessin aikana mahdollisesti esille tulevat kaupungille kustannuksia ai heuttavat ra kentamistarpeet voivat nostaa korvauksen suu ruutta. Lisäksi sopimuksen läh tökohta na on, että mahdol lisesti asemakaa vassa katualueeksi, virkistysalueeksi tms. ylei seen käyttöön tarvittavat alu eet siirtyvät kaupungin omistukseen vastikkeetta. KAUPUNGINHALLITUS: KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Vs. kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin.

4 Maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen Kaupunginhallitus on päättäessään käynnistää Naantalin Hovin asemakaavamuutoksen määritellyt arvonnousua laskettaessa käytettävän kerrosneliömetrihinnan 625 euroksi. Päätöksessä ei ole otettu kantaa siihen, miten voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeus otetaan huomioon ja sovelletaanko sen lisäksi 500 k-m²:n sääntöä. Uusilla asemakaava-alueilla on sääntönä ollut, että ensimmäisen asemakaavan laatimisen yhteydessä maankäyttömaksua ei ole peritty, jos maanomistajan erillispientalojen rakentamiseksi osoitettu rakennusoikeus ei ylitä 500 k-m²:ä. Jos kyseessä on ollut tehokkaampi maankäyttö, esim. AP-alueet Pirt tiluoto-karjaluodossa vähennystä ei ole otettu huomioon. Muutosten yhteydessä tätä sääntöä on noudatettu hiukan vaihtelevasti. Esim. Kreivinniityn k-m²:n rakennusoikeuden lisäyksen yhteydessä maankäyttömak sua ei esitetä perittäväksi ensimmäiseltä 500 k-m²:ltä. Maankäyttösopimusten periaatteista valmistellaan erikseen periaatepäätös, jossa määritellään mm. miten eri tilanteissa ensimmäinen 500 k-m²:a vaikuttaa maankäyttömaksuun. Muutosalueella on voimassa Ak-155, jossa tontti 11 on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Muutettavassa asemakaavassa tontilla on rakennusoikeutta 700 k-m², kerrosten enimmäismäärä on kaksi. Tässä tapauksessa tarkoitus olisi muuttaa asemakaavalla tontin käyttötarkoitus asumiseksi. Tällöin koko liikerakennusoikeutta ei olemassa olevana rakennusoikeutena voida ottaa huomioon. Siitä voitaisiin ottaa huomioon puolet, jolloin olemassa olevaksi rakennusoikeudeksi muodostuisi 350 k-m². Entisen kaupunginjohtajan ohjeiden mukaan maankäyttösopimusta on valmisteltu niin, että maankäyttömaksua perittäisiin vasta eli 850 k-m²:ä ylittävästä rakennusoikeudesta. Mikäli rakennusoikeudeksi ase makaavamuutoksella muodostuisi esim k-m², rakennusoikeus, josta maankäyttömaksua peritään, olisi 150 k-m² ja maankäyttömaksu olisi euroa. Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila: Hovin kaavamuutoksen luonnoksia käsiteltiin kaupunkisuunnittelujaostossa Hovin kaavamuutoksesta pidettiin maakuntamuseon edustajan kanssa viranomaisen työneuvottelu Muistio on oheistettu. LIITE A1, KSJ (säilytetään erillään kaavakansiossa) Maanomistajalta saatiin allekirjoitettu kaavoituksen käynnistämissopimus

5 Samassa palaverissa maanomistajalle annettiin jatkotyöhön seuraava ohjeistus: avataan korttelia asuntomassojen osalta Alika dulle siten, että piha-alueelle syntyy aurinkoista oleskelualuetta pihan viihtyisyys edellyttää autopaikkojen ja asuntojen määrän rajoittamista noin kahdeksaan; autopaikkavaatimus 1 ap / as kerrosluku on I-II, harjakorkeus ja räystäslinja korkeintaan Kaivokadun vastakkaisella puolella sijaitsevan rivitalon harja korkeus ja räystäskorkeus ylin harjakorkeus ja ylin räystäskorkeus sovite taan julkisivu kuvalla alin lattiataso mahdollisesti alempi kuin raken nusjärjestykses sä, neuvoteltu rakennusvalvonnan kanssa (esim ) rakennuksen julkisivun materiaali / puuverhous katemateriaalin määritys / konesaumattu, maa lattu peltikate (tai kolmiorimahuopakate) asuinrakennukset sijoittuvat tontin rajoihin kiin ni rakennusten sijoittuminen yhteen tai useampaan massaan tut kitaan rakennuksen runkosyvyyteen kiinnitetään huo miota tontin aitaaminen Vanhankaupungin rakennusta paohjeiden mukaan noudatetaan Vanhankaupungin rakennustapaohjeita Maanomistaja on toimittanut viimeisimmät luonnokset, jotka noudattavat pääosin edellä kuvattuja suuntaviivoja. Aineistossa on kaksi vaihtoehtoa, jotka eroavat toisistaan asuntojen lukumäärän sekä autopaikkojen määrän ja sijainnin suhteen. VE 1 a ja b: II krs / 7 asuntoa ja 1 liikehuoneisto / 9 autopaikkaa / 1000 k-m² + kuistit 75 k-m² + tekn. 25 k-m². VE 2 a ja b: II krs / asuntoa ja 1 liikehuoneisto / 9 autopaikkaa / 1000 k-m² + kuistit 45 k-m² + luhtikäytävä 55 k-m² + tekn. 25 k-m². Liitteenä on Sigge Arkkitehtien päivätyt asemapiirrosluonnokset VE 1 a ja b sekä 2 a ja b ja julkisivusovitus. LIITE A2, KSJ (säilytetään erillään kaavakansiossa) KAUPUNGINJOHTAJA: KOKOUSKÄSITTELY: Kaupunkisuunnittelujaosto toteaa, että asemakaavamuutosta on valmisteltu sen antamien ohjeiden mukaan ja päättää, että Hovin asemakaavamuutos alueella maankäyttömaksua ei peritä ensimmäisestä 850 k-m²:stä. Sen yli menevän rakennusoikeuden osalta maanomistajan tulee osallistua yhdys kuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

6 Maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen esitteli maankäyttösopi muk sen pe ri aat tei ta ja kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila esit teli maan omis tajan toi mit ta mia luonnoksia. Kaupunginjohtaja muutti keskustelun perusteella ehdotustaan kuulumaan seuraavasti: Kaupunkisuunnittelujaosto toteaa, että asemakaavamuutosta on valmisteltu suunnittelujaoston antamien ohjeiden mukaan, mutta palauttaa asian uudel leen valmisteltavaksi. Käsittelyä jatketaan sen jälkeen, kun maankäyttösopi muksille ja -maksuille on valmisteltu kaupunkisuunnittelujaostolle yhtenäi set perusteet. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen : Kaupunginjohtajan muutettu päätösesitys hyväksyttiin yksimielisesti. Hovin asemakaavamuutosta on työstetty yhdessä maanomistajan kanssa. Ton tin kokonaisrakennusoikeudeksi on täsmentynyt muutoksessa k-m². Kaupunkisuunnittelujaosto on hyväksynyt maankäyttösopimusten pe ri aat teet. Niiden mukaan: "Asemakaavaa muutettaessa perittäisiin maksu jokaiselta li sära ken nus oi keus ker ros ne liö met ril tä, jos hyötyä voidaan pitää maan omis ta jal le mer kit tä vä nä." "Jos asemakaavan käyttötarkoitus muutetaan muusta käyt tö tarkoi tuk ses ta asun to ra ken ta mi sek si, arvonnousua arvioitaessa ole mas sa olevan ase ma kaa van tilanne otetaan huomioon niin, et tä liikerakentamisoikeuden ja työ paik ka- tai va ras to ra kennus oi keu den arvo sijainnista riippuen olisi noin 2/3-1/3 asunto ra ken nus oi keu den arvosta." Näiden periaatteiden mukaan laskien Hovin tontin arvonnousuksi muo dostui si kaupunkisuunnittelujaoston aiemmin hyväksymän ker ros ne liö met ri hinnan 625 /kem² mukaan: ( (2/3 x 700= 469) =631) x 625 = Tästä kaupungille maankäyttömaksuna perittävä 40 %:n osuus olisi

7 eu roa. Kaupunginhallitus Koska kaavamuutos on kuitenkin käynnistynyt ennen kuin kaupunki oli hyväk sy nyt maankäyttösopimusten periaatteet ja maankäyttömaksu nousi merkit tä väs ti uusien periaatteiden hyväksymisen myötä, maanomistaja kat soi, et tä tilanne on hänen näkökulmastaan kohtuuton. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttömaksun koh tuul lis ta mi sesta ja päädytty sopimukseen euron maksusta. Liitteenä on neuvottelun perusteella laadittu luonnos maan käyt tö so pi muksek si. LIITE B1, KSJ Maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen on läsnä kokouksessa. KAUPUNGINJOHTAJA: KOKOUSKÄSITTELY: Kaupunkisuunnittelujaosto hyväksyy Ari Vienosen kanssa tont tia koskevan maankäyttösopimuksen ehdot ohei sen liitteen mukaisina. Maankäyttösopimus viedään kaupun gin hal li tuk sen ja edelleen kaupunginvaltuuston hy väk syt täväk si yhdessä ase ma kaa va muu tok sen kanssa. Maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen oli läsnä kokouksessa tämän pykälän käsittelyn aikana. Vilhelm Junnila saapui kokoukseen tämän pykälän käsittelyn aikana kello KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: Kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin. Naantalin kaupungin ja Ari Vienosen välinen maankäyttösopimus oheis tetaan. LIITE B2, KH KAUPUNGINJOHTAJA: Kaupunginhallitus merkitsee liitteen mukaisen maan käyt tö so-

8 pi muk sen Naantalin kaupungin sekä Ari Vienosen välillä tiedok si ja käsittelee sen samassa yhteydessä, kun kau pun gin halli tus tekee valtuustolle ehdotuksen Naantalin Hovin / Kai vo katu 11:n asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymisestä. KAUPUNGINHALLITUS: Kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin.