MALLIVASTAUKSET Siviilioikeus aineopintotentti, ON-täydennystentti

Transkriptio

1 MALLIVASTAUKSET Siviilioikeus aineopintotentti, ON-täydennystentti Verkossa julkaistaan vain assistentille sähköisessä muodossa toimitetut mallivastaukset. Muut vastaukset ovat liitteenä.

2 2 Tehtävä 1 (Saarikoski) Esisopimus velvoittaa pääsopimuksen tekemiseen tai aiotun pääsopimuksen mukaiseen suoritukseen, jos se on riittävän yksilöity (Ks. tarkemmin Hemmo I, ). A:n kannalta mitään ongelmaa ei ole, jos B ja C hakevat rakennusluvat, pääsopimus tehdään ja asunnot rakennetaan. Jos rakennuslupaa ei lainkaan haeta, saatetaan ajautua pattitilanteeseen, jossa käy juuri niin kuin A:n nykyinen puheenjohtaja pelkää: asuntoja ei rakenneta, mutta A:n velvollisuus pääsopimuksen tekemiseen pysyy 15 prosenttia kauppahinnasta vastaan kanissa, mikä estää merkintäoikeuksien myynnin kolmannelle. Tapauksesta ei käy ilmi seikkoja, joiden perusteella A voisi ylimääräisessä yhtiökokouksessaan kieltäytyä pääsopimuksen tekemisestä esisopimuksen sisällöstä riippumatta ja ilman sanktioita. Ko. kaupasta on jo AsOyL:n mukaan lähtökohtaisesti pakko päättää yhtiökokouksessa, mutta esisopimuksen velvoittavuuteen tällä AsOy:n sisäiseen toimivallanjakoon liittyvällä seikalla ei ole itsenäistä vaikutusta. 1 Periaatepäätöksen jälkeen voidaan lähteä siitä, että A:n hallitus edustaa A:ta esisopimuksen laatimisessa periaatepäätöksen mukaisesti, ellei tehtävään ole valtuutettu jotain kolmatta tahoa. 2 Kysymyksenasettelussa on hieman epäselvää, onko riittävän yksilöity esisopimus syntynyt vai ollaanko vielä sen tekemistä koskevassa neuvotteluvaiheessa. Jos kysymys on vasta luonnoksesta esisopimukseksi, voi A vielä esittää siihen yksipuolisesti korjauksia erityisesti rakennusluvan hakemisen osalta, jolloin lopullisen esisopimuksen syntyminen jää riippumaan B:n ja C:n tahdonilmaisusta. Jos A:ta sitova esisopimus on syntynyt tähän viittaa sekin, että hallitus on ilmoittanut hyväksyvänsä esisopimuksen ainoastaan maksujärjestelyjä koskevin muutoksin ja jos sopimuksen ulospäin näyttävä sisältö on luonnoksen ja A:n hallituksen pöytäkirjan mukainen, joudutaan pohtimaan seuraavia kysymyksiä. Sopimusehtoon... siinä tapauksessa, ettei rakennuslupaa myönnetä ja muuhun selvitykseen perustuen voitaneen pitää lähtökohtaisesti osoitettuna, että B:n ja C:n on sopimuksen mukaan aktiivisesti edistettävä rakentamisen toteutumista (edellytys pääsopimuksen tekemiselle). On teoreettisesti hieman epäselvää, vaikuttaako sopimuksen teon edellytyksen 1 2 Esisopimusluonnoksessa on tosin maininta: yhtiökokouksen hyväksyttyä kaupan, joka voi vilkkaalla mielikuvituksella herättää toisenkinlaisia ajatuksia. Yleensä tällaisiin sopimuksiin otetaan selvä maininta, jonka mukaan ylimääräisellä yhtiökokouksella on valta paitsi hyväksyä myös hylätä sopimus. Eli tehdään selväksi, että kaupan sitovuus jää sopimuksen mukaan riippuvaiseksi yhtiökokouksen suvereenista päätösvallasta. Samalla yleensä sovitaan hyvinkin tarkasti kertyneiden kustannusten jakamisesta ja muista sopimuksen päättymiseen liittyvistä yksityiskoh dista hankkeen rauetessa tällä tavoin. Kysymyksenasettelua tosin sekoittaa harmittavasti se, että alussa on puhuttu vain edustajista ja myöhemmin tehdyn muutoksen osalta hallituksesta. Kysymyksestä ei kuitenkaan käy ilmi, että hallituksen toimivaltaa esisopimuksen sisällön osalta olisi jotenkin rajoitettu tai että edustajat olisivat eri henkilöitä kuin h allituksen jäsenet. Tässä tapauksessa kuvatuissa oloissa ei liene tarpeen lähteä siitä, että hallitus olisi tullut vielä erityisesti valtuuttaa esisopimuksen neuvottelemiseen sen lisäksi, että periaatepäätöksessä on yhtiökokouksen kantana ilmoitettu, että esisopimus tehdään.

3 raukeaminen pätemättömyysperusteena, joko itsenäisesti tai OikTl 33 :n kautta, vai vasta suoritusestenormien ja sopimuksen purkamisen kautta (Hemmo I, ). 3 Vaikka jutussa olisikin yleisesti arvioiden jotakin edellytysopillista kantavuutta, edellytyksen raukeaminen ei kuitenkaan tässä tapauksessa vaikuta ainakaan OikTl 33 :n kautta pätemättömyysperusteena sen vuoksi, että kysymys on selvästikin vasta sopimuksenteon jälkeen raukeavasta edellytyksestä eikä sellaisesta osapuolten toimintaympäristön muutoksesta, joka ei kuulu kummankaan vastuulle (Ks. Hemmo I, ). Jos B ja C eivät lainkaan hae rakennuslupaa, heidän voitaneen katsoa rikkoneen esisopimusta olennaisella tavalla, jolloin A voi päästä (esi)sopimuksesta irti purkuteitse. Mitään ajallista takarajaa luvan hakemiselle ei kuitenkaan näyttäisi olevan sovitun (muista aikarajoista kylläkin näyttäisi sovitun tarkastikin), mikä vaikeuttaa purkuperusteen arviointia tältä osin merkittävästi. Sama ongelma saastuttaa myös esisopimuksen edellytysopillisen raukeamisproblematiikan. Milloin aikaa on kulunut niin kauan, että esisopimus on rauennut ilman erillisiä sopimuksen päättämistoimia? 4 Valeoikeustoimesta (simulaatiosta) on kysymys silloin, kun osapuolten välillä on tehty ulkoisesti arvioiden normaali oikeustoimi, mutta osapuolten tosiasiallisena tarkoituksena ei ole ollut saattaa voimaan sen mukaista oikeustilaa. 5 Dissimuloidun oikeustoimen tarkoitettu sisältö on puolestaan toinen kuin oikeustoimen ulospäin näkyvä tarkoitus (Hemmo puhuu siitä, että aiottu oikeustoimi on eri tyyppiä kuin se, mikä ulospäin näkyy). B ja C saattavat yrittää vedota sopimuksen dissimulaatioluonteeseen väittäen, että oikeustoimi, joka siis ulospäin näyttäen sisältää 1) merkintäoikeuksien kaupan ja 2) rakentamisvelvoitteen, ei sido B:tä ja C:tä rakentamisvelvoitteen osalta se on tältä osin (osa)pätemätön, jos A tiesi oikeustoimen poikkeavasta tarkoituksesta. 6 Asiassa ei ole kuitenkaan edes väitetty, että muut A:n edustajat ja edellisen hallituksen jäsenet kuin ex-puheenjohtaja olisivat dissimulaatiosta tienneet tehty pöytäkirjakaan ei tällaista suoraan osoita. Dissimulaatiotarkoitusta voi olla ylipäänsäkin vaikea näyttää toteen. Esimerkiksi kauppahintaa ei voitane pitää ilmeisen alivastikkeellisena, kun tarjouksia on tullut jopa 20 kappaletta. (Hemmo I, ) Edellytysten raukeamisproblematiikka ei periaatteessa esisopimuksissa eroa siitä, miten se yleensä vaikuttaa sopimusten sitovuuteen. Tästä sekä edellytysten havaittavuudesta esisopimuksen yhteydessä ks. tarkemmin Hemmo I, 163. Ei ole itsestään selvää, että rakentamisvelvoitteen täyttämiseen pitää ryhtyä lyhyen ajan kuluessa esisopimuksen tekemisestä. Monesti esim. ullak kohuoneistojen rakentamisesta koskevia muoto- ja sisältövaatimukset täyttäviä rakennuspiirustuksia, urakkasuunnitelmia jne. ei ole edes valmiina silloin, kun rakennustilaa koskeva kauppa tehdään. Nä in mm. siksi, ettei kustannuksia aiheuttavaan suunnitteluun kannata tarkemmin ryhtyä ennen kuin kohteen hallintaoikeuteen tähtäävä kauppa on selvä. Alustavat kartoitukset tilan käyttötarkoituksen ja rakenteiden muuttamisesta on tietenkin tehty ennen kuin kohdetta aletaan markkinoida. Valeoikeustoimen paljastamisesta aihetodisteiden perusteella ks. Hemmo I, , viittauksineen Aurejärveen LM 1980, Jos lähdetään siitä, että B ja C ovat esitetyllä tavalla mala fides, heidän etunsa mukaista ei ole vedota sopimuksen valeoikeustoimiluonteeseen (totaalipätemättömyyteen) vaan pyrkiä saamaan sopimus A:ta sitovak si em. pattitilanteeseen johtavana, ts. eri sisältöisenä kuin mitä ulospäin käy ilmi. Simulaatioproblematiikka ei tietenkään tule pohdittavaksi, jos sopimuksen jo ulospäin näyttäytyvä sisältö (selvitetty tulkinnalla) on, ettei kysymys ole muusta kuin merkintäoikeuksien kaupasta ilman rakentamisvelvollisuutta. Onneksi vain muutama opiskelija kehtasi esittää, että sopimuksen tällainen tulkinta olisi A:han nähden realistinen.

4 4 ARVOSTELUPERUSTEET Kysymyksen tarkoituksena oli testata esisopimuksen sitovuuteen, valeoikeustoimeen ja dissimulaatioon liittyvien oppien hallintaa. Kysymyksenasettelun harmittavan epätäsmällisyyden vuoksi tehtävässä jouduttiin kuitenkin pohtimaan myös esisopimuksen syntymistä ja toimivaltasuhteita asunto-osakeyhtiössä. Viimeksi mainituilta osin vastauksissa ilmenneet lievää vakavammatkaan heikkoudet eivät kuitenkaan aiheuttaneet pistemenetyksiä. Mallivastaus on laaja sen opetuksellisen funktion vuoksi. Pääkohtien hahmottelu riitti. Vastaus, joka oli pyritty rakentamaan oikeustoimilain tarjous-vastaus -mekanismin ja pätemättömyysperusteiden kaltaisten peruspalikoiden varaan pureutumatta esisopimuksen ja valeoikeustoimen problematiikkaan, ei tuottanut muutamaa pistettä enempää. Puutteet olivat sangen yleistä siitäkin huolimatta, että esisopimuksen syntymiseen ja velvoittavuuteen liittyviä asioita oli kysytty edellisellä tenttikierroksella Kokonaisarvostelussa pyrittiin suhtautumaan erityisen lempeästi kaikenlaisiin vakavasti otettaviin yrityksiin tuottaa selkeästi ajateltu vastaus siitä riippumatta, oliko päättely osunut oikeaan. Vastaavasti kaikenlaiseen faktojen vääristelyyn ja niiden lisäilyyn sekä perustelemattomiin ratkaisukannanottoihin suhtauduttiin hyvin ankarasti. Yleisin virhe oli haaskata tilaa kokonaan muihin asioihin kuin niihin, mitä kysyttiin. Esimerkiksi mahdollisia vahingonkorvauskysymyksiä tai sopimusjärjestelyn sitovuutta B:n ja C:n näkökulmasta ei kysytty. Eräs opiskelija oli kehitellyt sinänsä harvinaislaatuista mielikuvitusta osoittavalla tavalla asunto-osakeyhtiön muiden osakkaiden (kuin B:n ja C:n) syrjimis- ja vahingoittamisproblematiikasta yhtiöoikeudellisen ja oikeustaloustieteellisen synteesin, jonka avulla hän päätyi arvioimaan esisopimukseen mukamas liittyvän käsirahaehdon sovittelun edellytyksiä tässä tapauksessa. Tällaisen lahjakkuuden soisi kantavan hedelmänsä oppiaineen korkeamman tason suorituksiin kuten esimerkiksi tutkielmaansa. Yksittäisiä aineopintotentin oikeustapauksia ratkaistaessa keskittyminen ei kuitenkaan saa herpaantua tällä tavoin. Tehtävä 2 (Aurejärvi) Tehtävä 3 (Halila) Tehtävä 4 (Kivivuori)

5 5 Tehtävä 5 (Hemmo) Kiinteistönomistajan vastuu kiinteistön turvallisuudesta ja talvikunnossapidosta on tuottamusperusteista. Tuottamusmittapuu on kuitenkin varsin tiukka. Oppikirjan terminologian mukaisesti kysymyksessä on korostuneen huolellisuusvelvoitteen alue. Kiinteistönomistaja on näyttövelvollinen siitä, että kiinteistön kunnossapidosta on huolehdittu asianmukaisesti. Jos taloyhtiö onnistuu näyttämään väitteensä mukaisesti, että piha on ollut asianmukaisessa kunnossa illalla kello 22, joudutaan ottamaan kantaa siihen, miten yön aikana tapahtunut säätilan muutos vaikuttaa asiaan. Tältä osin voidaan esittää erilaisia argumentteja kiinnittäen huomiota muun muassa: siihen, että säätilan nopea muutos talviaikaan ei ole sinänsä yllättävä tapahtuma kunnossapitohenkilöstön tavanomaisiin työaikoihin pihalla yöaikaan liikkuvien henkilöiden lukumäärään siihen, kuinka hyvä tulos hiekoittamisella tms. toimenpiteellä olisi ylipäätään voitu saada, mikäli sääolot olivat hyvin vaikeat. Routamon ja Ståhlbergin teoksessa esitetyllä tavalla vastuun on voinut välttää, jos säätila olisi tehnyt hiekoittamisen hyödyttömäksi. Samalla on pantu merkille, ettei nopeasti tapahtuva liukkauden torjunta ole käytännössä aina mahdollista. Yksiselitteistä vastausta siihen, onko taloyhtiö vastuusta vapaa, ei voida antaa, vaan tapauksessa on jouduttu tyytymään argumenttien erittelyyn. Tapahtuma-ajankohta ja sääolot viittaavat siihen, että taloyhtiön saatettaisiin pikemminkin katsoa menetelleen huolellisesti kuin että vastuu syntyisi. Oppikirjassa esitetyn mukaisesti oikeuskäytännössä ei ole annettu paljoakaan merkitystä vahingonkärsijän myötävaikutukselle yleisten alueiden turvallisuusasioissa. Sinänsä VahL 6:1 :n myötävaikutusnormi luonnollisesti soveltuu tilanteeseen, mutta sen tulkinta on todetulla tavalla vahingonkärsijän kannalta suopeaa. Kenkien laatu tuskin siis tulee kysymykseen myötävaikutusperusteena. Alkoholin nauttimisen osalta myötävaikutusperusteinen korvauksen alentaminen olisi ajateltavissa lähinnä siinä tapauksessa, että humalatila on ollut voimakas ja että se on liukkauden ohella vaikuttanut voimakkaasti kaatumiseen.