Taloyhtiö palveluita hankkimassa. Sopimukset ja kilpailuttaminen pähkinänkuoressa

Transkriptio

1 Taloyhtiö palveluita hankkimassa Sopimukset ja kilpailuttaminen pähkinänkuoressa Kristel Pynnönen, apulaispäälakimies

2 Kiinteistöpalvelusopimukset: Käyttöala Tyypillisesti kiinteistöpalvelusopimuksilla hankitaan: Isännöintipalveluja Kiinteistönhuoltopalveluja Konsulttipalveluja Pieniä urakoita 2

3 Sopimukset pähkinänkuoressa 3

4 Sopimusvapaus ja lainsäädäntö Lähtökohtana sopimusvapaus = vapaus valita sopimuskumppani ja sopimuksen sisältö Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (OikTL) Soveltuu kun erityislainsäädäntöä ei ole Erityislainsäädäntöä esim. kauppalaki, asuntokauppalaki, maakaari ym. Eivät sovellu kiinteistöpalveluihin OikTL:ssa yleisluontoista sääntelyä mm. sopimuksen syntymisestä, kohtuullistamisesta jne. 4

5 Yleistä sopimuksista Sopimus voi olla: kerta- tai kestosopimus, toistaiseksi voimassaoleva, määräaikainen tai sekamuotoinen palveluhankintasopimus on tyypillisesti toistaiseksi voimassaoleva kestosopimus Sopimuksen sisällön määräytyminen: Pakottava lainsäädäntö Osapuolten sopimat ehdot (sopimus, liitteet, vakioehdot) Kauppatapa, osapuolten aiemmat käytännöt yms. 5

6 Sopimusehdoista Sopimuksessa tyypillisesti yksilöllisiä ehtoja ja vakioehtoja Yksilölliset ehdot = osapuolten nimenomaisesti sopimia ehtoja Vakioehdoilla tarkoitetaan sopimusehtoja, jotka on laadittu ennalta valmiiksi tietylle alalle tai yrityskohtaisesti ja jotka voidaan liittää osaksi yksittäistä sopimusta Vakioehdot tulevat sopimuksen osaksi vain, jos näin on sovittu Sovitaan pääsopimuksessa vakioehtojen noudattamisesta ja liitetään ne osaksi sopimusta Sopimuksessa sovelletaan niitä vakioehtoja, jotka sopimuksessa on mainittu Jos ehdot uusiutuvat, uudet ehdot eivät automaattisesti sovellu 6

7 Yleistä vakioehdoista Kiinteistöpalvelusopimuksissa tyypillisesti sovellettavia vakioehtoja: Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007 Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot 2007 Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013 (aiemmat vuodelta 1997) Rakennusurakoissa tyypillisesti sovellettavia vakioehtoja: Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 (Pienurakkasopimuksen yleiset ehdot) Sopimuksessa voidaan vapaasti myös sopia siitä, miltä osin vakioehtoja noudatetaan 7

8 Sopimuksen syntyminen Tarjous-vastaus mekanismi (OikTL) = sopimus syntyy, kun tarjoukseen annetaan puhdas hyväksyvä vastaus Tarjous ja vastaus voidaan tehdä kirjallisesti tai suullisesti Tarjous sitoo sen antajaa siitä lähtien, kun tarjous on tullut vastaanottajan tietoon Suulliseen tarjoukseen vastattava heti, kirjalliseen kohtuullisessa ajassa Hylkäävä vastaus päättää vastaamiselle annetun määräajan Tarjouksesta poikkeava vastaus / myöhästynyt vastaus = uusi tarjous (jonka vastaanottaja voi hyväksyä tai hylätä) 8

9 Sopimuksen syntyminen Sopimus voi syntyä: 1.) Kirjallisesti (suositeltavin tapa) 2.) Suullisesti 3.) Hiljaisesti hyväksymällä/toimimalla Sopimus sitoo sopimuksen osapuolia = sopimuksen sitovuuden periaate Sopimuksen mukaiset velvoitteet on täytettävä Sopimusrikkomukset vahingonkorvausvastuu ja muut seuraamukset Osapuolet voivat sopia siitä, että sopimus syntyy vain tietyllä tavalla Esim. kun kirjallinen sopimus on molemminpuolisesti allekirjoitettu 9

10 Sopimuksen muuttaminen Sopimusta ei voi yksipuolisesti muuttaa Sopimusta voidaan yhteisymmärryksessä muuttaa Muuttamalla vanhaa ehtoa Täydentämällä sopimusta Poistamalla ehtoja Uudistamalla koko sopimus Muutos voi olla kirjallinen, suullinen tai hiljaisesti hyväksymällä syntynyt Muutokset sopimukseen suositeltavaa tehdä kirjallisesti, kuten varsinainen sopimuskin 10

11 Sopimuksen tulkinta Erimielisyydet sopimuksen sisällöstä Sisältöä pyritään selvittämään tulkinnalla Epäselvyydet voivat aiheutua esim. sopimuksen puutteellisuudesta tai sisäisestä ristiriitaisuudesta Epäselvästi muotoillut sopimusehdot Keskenään ristiriidassa olevat sopimusehdot Kokonaan puuttuvat sopimusehdot Sopimuksen tulkintajärjestys: 1. Osapuolten tarkoitus (mm. sopimuksen valmisteluasiakirjat) 2. Sanamuoto (sopimusasiakirja + sovitut liitteet) 3. Useita muita tulkintasääntöjä mm. epäselvyyssääntö riski epäedullisesta tulkinnasta laatijalla 11

12 Sopimuksen päättyminen 1/2 Sopimus voi päättyä: Sopimusvelvoitteiden tultua täytetyiksi Esim. suunnittelupalvelussa suunnitelman valmistuttua Sopimuksen määräajan päätyttyä automaattisesti Määräaikainen sopimus Sopimuksen irtisanomisen johdosta Toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan irtisanoa milloin vain, ellei sopimuksessa ole rajoitettu irtisanomisoikeutta Irtisanomisen johdosta sopimus päättyy irtisanomisajan jälkeen 12

13 Sopimuksen päättyminen 2/2 Sopimus voi päättyä: Sopimuksen purkamisen johdosta Sopimusrikkomuksella oltava olennainen merkitys Sopimus päättyy heti purkuilmoituksen antamishetkellä, ellei muuta ole sovittu Sopimuksen lakkaamisen johdosta Erittäin poikkeuksellinen sopimuksen päättymistapa Sopimuksen kohteen tuhoutuminen (esim. tulipalo), jonka johdosta sopimuksen täyttäminen tulee pysyvästi mahdottomaksi / liian vaikeaksi Osapuolten sopiessa sopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä 13

14 Sopimusrikkomukset: Sopimus velvoittaa Lähtökohtana sopimuksen sitovuuden periaate Osapuolten täytettävä sopimuksen mukaiset velvoitteensa Ellei velvoitteita täytetä, syyllistytään sopimusrikkomukseen seurauksena voi olla: Virheen korjaaminen Teettäminen Hinnanalennus Sopimuksen irtisanominen Sopimuksen purkaminen (jos rikkomuksella olennainen merkitys) Vahingonkorvaus Sopimuskumppanin saattaminen taloudellisesti sopimuksen mukaiseen asemaan Mahdollinen sopimussakko 14

15 Kilpailuttaminen pähkinänkuoressa 15

16 Kiinteistöpalvelusopimukset: Hankintaprosessi Sopimuksen tekemistä saattaa edeltää monivaiheinen prosessi: 1. Miksi taloyhtiö on hankkimassa/vaihtamassa palveluntuottajaa? 2. Tavoitteiden määritteleminen palvelulle (mm. strategia) 3. Sopivien palveluntuottajien etsiminen tarjouspyyntöjä varten 4. Tarjouspyyntöjen laatiminen ja lähettäminen 5. Tarjousten analysointi 6. Kiinnostavien palveluntuottajien haastattelu 7. Sopimusneuvottelut kiinnostavimman palveluntuottajan kanssa 8. Sopimuksen allekirjoitus 9. Mahdollisen vanhan sopimuksen päättäminen 10. Yhteistyön aloittaminen ja kehittäminen 16