JÄRVENPÄÄN ASUNTOTUOTANTO- OHJELMA JA TONTINLUOVUTUSOHJELMA

Transkriptio

1 1 JÄRVENPÄÄN ASUNTOTUOTANTO- OHJELMA JA TONTINLUOVUTUSOHJELMA SISÄLTÖ 1. Ohjelmoinnin tausta, tarkoitus sekä lähtökohdat Tausta ja lähtökohdat Helsingin seudun näkymät Järvenpään asuntomarkkinatilanne Seutuyhteistyö 2. Asuntotuotannon resurssit Maanhankinta ja kaavoitus Kunnallistekniikka Kaupungin palvelurakenne 3. Asuntotuotannon toteuttaminen Kaupungin tonttien luovuttaminen asuntotuotantoon Talotyypit Hallintamuodot 4. Asuntotuotanto-ohjelma Liite A Taulukko: Tontinluovutusohjelma Liite B Taulukko: Asuntotuotanto-ohjelma

2 2 1. Ohjelmoinnin tausta, tarkoitus ja lähtökohdat Väestösuunnite Järvenpään väestösuunnite Asuntotuotannon (maankäytön) suunnittelun pääasiallisena tarkoituksena on ohjata kaupungin kasvua, maanhankintaa, varautumista oikea-aikaisesti palvelutarpeiden muuttumiseen sekä kaavoituksen ajoittamiseen ja kunnallistekniikan rakentamiseen. Kaupunginvaltuuston hyväksyessä vuosille Asuntopoliittisen ohjelman sovittiin samalla, että ko. ohjelman toteuttamiseksi määritellään suunnitelmakaudeksi asuntotuotantotavoitteet. Samalla sovittiin ohjelman päivittämisestä ja vahvistamisesta vuosittain talousarvion yhteydessä. Kaupunkisuunnittelun kokonaisuuden paremman hallittavuuden johdosta on prosessia sittemmin aikataulutettu siten, että vuosittain heti alkuvuodesta kaavoitusohjelma ja -katsaus, asuntotuotanto-ohjelma sekä tontinluovutusohjelma valmistellaan yhtäaikaisesti ja sovitetaan toisiinsa. Ohjelma sopeutetaan myös viimeksi vahvistettuun investointiohjelmaan. Suunnittelun ajoittumisesta koko kalenterivuodelle on laadittu kaupunkikehityksen vuosikello. Edellinen asuntotuotanto-ohjelma on hyväksytty kaupunginhallituksessa Kaupunginhallitus hyväksyi kokouksessaan vuosille väestösuunnitteen, johon tämä ohjelma myös tukeutuu. 2012*) Väestösuunnite Väestömuutos/v Väestömuutos % 1,7 1,3 2,1 1,9 1,9 1,9 1,7 1,6 1,6 1,6 Väestö *) väestösuunnitteen ennuste Väestösuunnitteen toteuttamiseksi kaupunki luo edellytykset suunnitteen mukaiselle asuntotuotannolle. Asuntotuotannon ja sen myötä väestösuunnitteen toteutumiseen vaikuttaviin eri tekijöihin kuten suhdanteisiin ja yksityisten tonttien toteutumiseen kaupunki ei voi vaikuttaa. Helsingin seudun näkymät Helsingin seudulla asuminen on kallista verrattuna muuhun maahan. Kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista on pulaa ja omistusasunnotkin ovat selkeästi kalliimpia kuin muualla maassa. Etenkin pienet kohtuuhintaiset

3 3 vuokra-asunnot ovat kysytyimpiä. Seudun heikko asuntotilanne koetaan yleisesti koko metropolialueen kilpailukykyä uhkaavana tekijänä. Helsingin seudun asuntomarkkinoita on selvitetty useissa viime aikoina ilmestyneissä raporteissa, joista yhtenä voidaan mainita Helsingin seudun asuntoraportti 2012 (HSY) pdf. Järvenpään asuntomarkkinatilanne Järvenpäässä valmistui uusia asuntoja vuonna 2012 yhteensä 493 kpl. Näistä 67 % oli kerrostaloasuntoja. Alhaisen korkotason myötä asuntokauppa käy taantumasta huolimatta kohtuullisesti ja uusia kohteita markkinoidaan. Kohtuuhintaisten asuntojen puutteesta on muodostunut jo ikuisuuskysymys. Väestön sinkkuuntuminen, asuntokuntakoon pienentyminen ja maksukyvyn heikentyminen kasvattavat erityisesti pienten kohtuuhintaisten asuntojen kysyntää. Myös maahanmuuttajat alkavat näkyä yhä enemmän hakijatalouskunnissa. Vuosittain ARA:lle laadittavan asuntomarkkinaselvityksen mukaan joulukuussa 2012 Järvenpäässä haettiin ara-vuokra-asuntoja kaikilta vuokranantajilta (hakemusten päällekkäisyys eli n. 20 % poistettu) yhteensä seuraavasti: Asunnonhakijat Ruokakuntia yhteensä Hakijaruokakunnan koko 1 hlö Ruokakunnista alle 25 - vuotiaita Ruokakunnista erittäin kiireellisessä asunnon tarpeessa Seutuyhteistyö Hakijoista 82 % oli 1-2 hengen talouskuntia, joita kohtuuhintaisten asuntojen puute koskettaa kaikkein eniten. Vuokra-asuntojen kysyntä näkyy kasvavan vuosi vuodelta ja asunto-ongelmat painottuvat yhä enemmän 1-2 hengen talouskuntiin. KUUMA-alueen kunnista vuokra-asuntotilanne on kaikkein vaikein Järvenpäässä. Kesäkuussa 2012 allekirjoitettiin uusi valtion ja Helsingin seudun kuntien välinen maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) aiesopimus vuosille Edellinen aiesopimus oli voimassa Asuntotuotannon tavoitemääriä ei koko ensimmäisen aiesopimuksen aikana seudulla saavutettu. Tilanne parani sopimuskauden loppua kohden.

4 4 Pääkaupunkiseudun kunnat pääsivät lopulta lähemmäs tavoitetta kehyskuntien jäädessä kauemmas tavoitteesta. Uudessa aiesopimuksessa Järvenpää asetti tavoitteeksi tuottaa sopimuskaudella keskimäärin 430 asuntoa/v. Vuonna 2012 tavoite ylitettiin (493 asuntoa). Ara-asuntojen tavoite on 20 % kokonaistavoitteesta eli Järvenpäässä 86 asuntoa/v. Toteuma Järvenpäässä 2012 oli 101 kohtuuhintaista asuntoa jakautuen 47 korkotukivuokra-asuntoon ja 54 asumisoikeusasuntoon, jolloin toteuma oli 20,5 %. Kohtuuhintaisten asuntojen tuotantotavoite saavutettiin sekä määrällisesti että prosentuaalisesti. Aiesopimusta allekirjoitettaessa pöytäkirjaan tehtiin muutama sopimuksen tulkintaa selventävä kirjaus. Yksi näistä kuului seuraavasti: "Aiesopimuksen kohdassa VII Asuntotuotantotarpeeseen vastaaminen mainitusta ARAtuotannosta voi KUUMA-kunnissa enintään puolet olla asumisoikeusasuntoja edellyttäen, että ao. kunnat selvittävät sitovan yhteistyön käynnistämisen tai yhteisen toimijan perustamisen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi sekä sitoutuvat selvityksen pohjalta toimenpiteisiin". KUUMAkunnat saavat kyseisen selvityksen valmiiksi vuoden 2013 loppuun mennessä. KUUMA -kaavoittajat-ryhmä ja KUUMA -asuntoryhmä kokoontuvat säännöllisesti KUUMA-aluetta sekä koko seutua käsittelevien asioiden merkeissä. Aiesopimuksen toteuttamiseen ja seurantaan liittyviä erilaisia yhteistyöelimiä ja työryhmiä on runsaasti. 2. Asuntotuotannon resurssit Maanhankinta Asuntopoliittisessa ohjelmassa kaupunginvaltuusto päätti ryhtyä määrätietoisesti hankkimaan maata vuonna 2003 hyväksytyn maapoliittisen periaateohjelman mukaisesti. Päätöksen mukaan maan hankinnassa pääpaino oli hankkia tarvittavin osin yleiskaavan mukaisia alueita kaupungin omistukseen. Tavoitteeksi asetettiin raakamaan riittävä reservi kaavoituksen käynnissä pitämiseksi. Järvenpään kaupungin maanhankintaa on tehostettu. Maapoliittista periaateohjelmaa on päivitetty kaupunginvaltuuston päätöksellä Tavoitteena on edelleen, että maanhankinnassa ja luovutuksissa ovat käytössä kaikki lainmukaiset keinot. Raakamaan hankinnassa onnistuminen on keskeinen edellytys sille, että yleiskaavan toteuttaminen on taloudellisesti mahdollista. Vuoden 2010

5 5 aikana toteutettua mittavaa maanostotarjouskierrosta jatkettiin neuvotteluilla keskeisten yksityisten maanomistajien kanssa koko vuoden. Vuoden 2010 lopussa ympäristöministeriö antoi luvan yksityisten maanomistajien omistamien yhteensä n. 32 ha maa-alueiden lunastukseen Poikkitien eteläpuolella. Päätöksen valitusta on käsitelty vuoden 2011 ja 2012 aikana samalla kun lunastustoimitus on saatettu vireille. Lunastustoimitus saatetaan loppuun vuoden 2013 kevään aikana. Vuoden 2012 lopussa haettiin ympäristöministeriöltä lupaa toisen hieman laajemman alueen n. 50 ha lunastamiseksi. Hakemus koskee Ristinummen eteläosan yleiskaavan mukaisia pientaloalueita. Kaupunki osti v maa-alueita yhteensä n. 12 ha vaihtokaupoilla, haltuunotoilla, raakamaaostoilla ja lunastuksilla. Taloussuunnitelmassa vuosille on sitovana tavoitteena hankkia riittävä raakamaareservi yleiskaavan toteuttamiseksi. Kaikkia maapolitiikan keinoja hyödyntäen hankitaan raakamaata asuntorakentamiseen ha vuosittain. Kaavoitus Kaavoituksen tavoitteena on, että laaditaan riittävä kaavareservi tontinluovutusohjelman toteuttamiseksi. MAL-aiesopimuksen mukaan Järvenpää on asettanut asuntotuotantotavoitteet ja asuntotuotannon edellyttämän asemakaavoitetun kerrosalatarpeen kaudella seuraavasti: Asuntotuotantotavoite kaudella Keskim. asuntoja/v Kaudella yhteensä ARA-tuotannon tavoite kaudella ARAasuntojen osuus Keskim. asuntoja / vuosi Kaudella yht, ARAasuntoja Tuotantotavoitteen edellyttämä asemakaavoitettu kerrosala kaudella , kem2 Keskim. vuodessa kem2 Kaudella yht, kem2 Asemakaavat voimassa x), kem % % Kaavallinen valmius y) x) tilanne y) voimassa olevien asemakaavojen mukaisen kerrosalan osuus tuotantotavoitteen edellyttämästä koko kerrosalasta koko kaudella Asuntotuotannon ohjelmointia vaikeuttaa se, että asemakaavavarannosta vain osa on kaupungin hallussa ja sitä kautta kaupungin ohjelmoitavissa. Kunnallistekniikka Kunnallistekniikan osalta laaditaan vuosittain kuntasuunnitelmakaudelle investointiohjelma, jossa priorisoidaan ja resurssoidaan keskeiset infrarakentamisen hankkeet. Tavoitteena on toteuttaa infrahankkeet oikea-

6 6 Kaupungin palvelurakenne 3. Asuntotuotannon toteuttaminen aikaisesti, kokonaistaloudellisesti ja tehokkaasti, jolloin varmistetaan maankäytön toteutuminen suunnitellusti. Asuntotuotanto- ja tontinluovutusohjelma on sovitettu yhteen kunnallistekniikan investointiohjelman kanssa. Asuntotuotanto- ja tontinluovutusohjelma tukeutuu helmikuussa 2013 vahvistettuun väestösuunnitteeseen, joka toimii myös pohjana vuoden 2013 palveluverkkosuunnitelman päivitykselle. Palvelualueiden suunnittelijoiden kanssa tehdään yhteistyötä siten, että heillä on mahdollisuus saada oikea-aikaista tietoa asuntotuotannon toteutumisesta ja sen myötä väestön palvelutarpeiden ennakoimisessa. Kaupungin tonttien luovuttaminen asuntotuotantoon Kaupungin tonttien luovutus asuntotuotantoon esitetään erillisessä tontinluovutusohjelmassa, liite A. Tontinluovutusohjelmassa on havaittavissa parannus etenkin rivi- ja pientalotuotannossa. Vuoden 2012 ohjelmassa oli luovutuksissa vuosien 2015 /2016 jälkeen tauko, joka johtui kaupungin raakamaan puutteesta. Vireille saatettu eteläisen Ristinummen maanlunastus on tuonut suunnitteluun realismia näille vuosille. Luovutusohjelma perustuu kuitenkin vielä maaalueisiin, jotka eivät ole kaupungin omistuksessa (Haarajoki) ja joiden hankintaan tähtäävät neuvottelut ovat yksi maapolitiikan pääkohde vuonna Talotyypit Järvenpäässä oli yhteensä asuntoa, jotka talotyypiltään jakaantuivat seuraavasti: Asunnot talotyypin mukaan Talotyyppi asuntoja % Omakotitalot % Rivi- ja ketjutalot % Kerrostalot % Muu rakennus % Yhteensä % Lähde: Tilastokeskus

7 7 Hyväksyessään asuntopoliittisen ohjelman maaliskuussa 2010 kaupunginvaltuusto samalla linjasi, että uusista asunnoista % on pientalomaista rakentamista ja % kerrostaloasuntoja. Pientalomaiseen rakentamiseen luetaan omakotitalot, yhtiömuotoiset omakotitalot, kytketyt talot sekä rivitalot. Samassa yhteydessä päätettiin, että kaupunki luovuttaa vuosittain kpl omatoimiseen rakentamiseen tarkoitettua ok-tonttia. Aivan tähän ei päästä. Yksityisten omistamille tonteille voidaan arvioida rakentuvan noin omakotitaloa vuosittain. Suunnitelmakaudella kaupungin luovuttamille tonteille toteutuvaksi arvioitavan asuntotuotannon talotyypit jakaantuvat seuraavasti: Tuotanto kaupungin luovuttamille tonteille AK (kerrostaloasunnot) AR (rivi- tai ketjutalot) AO (omakotitalot) Asuntoja yhteensä Hallintamuodot Olemassa oleva asuntokanta Asuntojen hallintamuodot Hallintamuoto Asuntoja % Omistaa talon ,9

8 8 Omistaan asunnon osakkeet ,2 Arava- ja korkotukivuokra-asunto ,2 Muu vuokra-asunto ,5 Asumisoikeusasunnot 507 2,7 Muu tai tuntematon hallintaperuste ,5 Kaikki asunnot yhteensä % Lähde: Tilastokeskus Asunnoista 82,1 % (ed. vuosi 81,5 %) on vapaarahoitteisia asuntoja ja 17,9 % (ed. vuosi 18,5 %) ara-rahoitteisia asuntoja eli arava- ja korkotukivuokra- sekä asumisoikeusasuntoja. Valtion tukeman asuntotuotannon osuus kaupungin asuntokannasta on vähentynyt jo pidemmän aikaa. Kaupungin hallintamuototavoite Hallintamuototavoitteena valtuusto päätti , että 20 % vuotuisesta asuntotuotannosta on ns. ara-rahoitteisia vuokra-asuntoja ja 80 % vapaarahoitteisia asuntoja. Päätös perustui jo aiemmin mainittuun aiesopimukseen. Uusitussa aiesopimuksessa hallintamuototavoite on edelleen sama, joskin puolet ara-rahoitteisesta asuntotuotannosta voi olla asumisoikeusasuntoja (kts. edellä kohta Seutuyhteistyö). Vuokra-asunnot, asumisoikeusasunnot ja erityisryhmien asunnot Kaupunki osoittaa tontinluovutusohjelmassa tontit ARA-tuotantoon. Seuraavassa taulukossa esitetään asuntotuotanto jakaantuen omistus-, ARAvuokra- ja

9 9 asumisoikeusasuntotuotantoon. HALLINTAMUODOT Omistusasunnot ARA-vuokra erityisryhmät Asumisoikeus Kaikki yhteensä Euroopan komissio antoi vuonna 2009 kaikkia EU-maita koskevan raportin laitoshoidon purkamisesta. Tämä tarkoittaa käytännössä siirtymistä laitosasumisesta asumispalveluihin. Laitoksissa nyt asuvien vanhusten, kehitysvammaisten ja mielenterveyskuntoutujien asumisen uudelleen järjestäminen on kunnille merkittävä tehtävä. Pitkäaikaisasunnottomien kohdalla korostuu erityisesti päihde- ja mielenterveysongelmaiset. Kuntien on järjestettävä kullekin erityisryhmälle tarpeiden mukaista tuettua asumista, palveluasumista ja tehostettua palveluasumista. Uusien asumisyksiköiden sijainnin, koon ja niihin tulevien asuntojen sekä asukkaiden osalta ARA:n taholta on annettu varsin tarkat ohjeet. Edellä selostettu palvelurakennemuutos edellyttää, että ao. kaupungin palvelualueet kartoittavat tarpeet ja laativat suunnitelmat ko. hankkeiden toteuttamiseksi. Yllä olevassa taulukossa erityisryhmille on esitetty asuntoja siten, että ns. jälkihuoltonuorille tuettua asumista toteutuu 10 asuntoa ja muihin erityisryhmiin kuuluville 50 asuntoa. Palvelualueiden suunnitelmien edetessä asuntojen tarve tulee tarkentumaan. Järvenpään Mestariasunnot Oy Asuntopoliittisen ohjelman mukaan Järvenpään Mestariasunnot Oy tuottaa keskimäärin 50% ara-rahoitteisista vuokra-asunnoista aiesopimusaikana. Hankkeet päätettiin sopia vuosittain laadittavassa asuntotuotanto-ohjelmassa. Kaupunki on osoittanut yhtiölle tontit alla olevan taulukon mukaisten hankkeiden toteuttamiseksi. Uudisrakentaminen/ Järvenpään Mestariasunnot Oy Vuokratalot Osoite Talotyyppi Saunaniitynkatu pien/rivi 43 Torpantie 33 kerros 45 Auertie 11 pien/kerros 10 Tupalantie 15 kerros 12 Sauvakatu 8 kerros 57*) Mäkelänkatu 7 kerros 11 Wärtsilänkatu kerros 50 Harava (Lepola III) pien/kerros 26 Yhteensä

10 10 *) Sauvakatu 8:asta puretaan alta pois 28-asuntoinen kerrostalo ja rakennetaan 57-asuntoinen talo tilalle, joten uusia vuokra-asuntojen lisäys on 29 asuntoa. Saunaniitynkadun 43 pientaloasuntoa valmistuu kesään 2013 mennessä. Mäkelänkatu 7, Wärtsilänkatu ja Haravan (Lepola III) asuntojen lukumäärät ovat vielä tavoitteelliset, koska varsinaisia hankesuunnitelmia ei vielä ole. Lähivuosina yhtiölle on osoitettavissa tontteja asuntopoliittisen ohjelman periaatteen mukaan. Vuodesta 2015 alkaen on osoitettava uusia tontteja, koska käytännössä ne toteutuvat noin kahden vuoden päästä varauksesta. Muut vuokra-asuntojen rakentajat ARA-vuokra-asuntoja valmistuu Mestariasuntojen tuotannon lisäksi Myllykortteliin vuonna 2015 noin 50 kpl nuorille sekä vuosina Pajalan uudelle alueelle yhteensä noin 64 kpl. Järvenpäässä rakennetaan myös vapaarahoitteista vuokra-asuntotuotantoa. Myllykortteliin valmistui 2012 yhteensä 75 kpl asuntoja, VVO suunnittelee keskustaan vuokrataloa ja lisäksi Lepola I:ssä on yksi vapaarahoitteinen vuokratalo rakenteilla valmistuen Asuntotuotanto-ohjelma Liitteenä B on taulukko asuntotuotanto-ohjelmaksi Mikäli hankkeet toteutuvat ohjelman mukaisesti, ei pitäisi syntyä merkittäviä eroavaisuuksia helmikuussa 2013 vahvistetun väestösuunnitteen suhteen. Suhdanteilla on kuitenkin suuri merkitys erityisesti vapaarahoitteisen asuntotuotannon toteutumiseen. Matalasuhdanteessa asuntokauppa käy yleensä huonommin. Suunnitteluvaiheen taulukossa asuntojen määrät on johdettu tietyillä kertoimilla käytettävissä olevasta rakennusoikeudesta. Määrät tarkentuvat hankkeiden toteutuessa. Arvioitu kokonaisasuntotuotanto kaupungin luovuttamille tonteille ja yksityisten tonteille arvioidaan seuraavasti: Talotyyppi AK AR AO Yht