NEWSEC MARKKINA- KATSAUS SUOMI SYKSY 2015 THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU MUU SUOMI

Transkriptio

1 NEWSEC THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE MARKKINA- KATSAUS SUOMI SYKSY 2015 NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU MUU SUOMI

2 SISÄLLYSLUETTELO NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY SISÄLLYSLUETTELO 3 4 EXECUTIVE SUMMARY 5 6 KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ 7 19 KIINTEISTÖMARKKINAT LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ 27 NEWSEC SUOMESSA Copyright Newsec 2015 Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsecin hallussa tai toimitettu Newsecille. Kaikki mahdollinen on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikan käytöstä.

3 EXECUTIVE SUMMARY NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY EXECUTIVE SUMMARY AKTIVITEETTI KIINTEISTÖMARKKINOILLA SÄILYNYT VILKKAANA Vuonna 2014 piristynyt aktiviteetti kiinteistömarkkinoillamme on säilynyt koko alkuvuoden 2015 vilkkaana ja entisestään parantunut huolimatta siitä, että edelleen Suomen kansantalouden mittarit ovat vaatimattomalla tasolla muihin EU-maihin verrattuna. Hyvien sijoituskohteiden vähäisyys ja alhaiset tuottotasot päämarkkinoilla Euroopassa ajavat edelleen sijoittajia hakemaan korkeampia tuottoja ja hajautettua riskiä Skandinaviasta ja Suomesta. Tämä on viime aikoina näkynyt myös ns. AB- BA-ilmiönä, eli A-alueita on alettu enemmän hakea B-kohteita ja B-alueilta A-kohteita. Näiden kohteiden kysyntä vielä n. vuosi sitten oli lähes olematonta. Vuoden 2015 ensimmäisten 6 kuukauden aikana transaktiovolyymi oli yli 3 mrd, kun vastaavana ajankohta v luku oli n. 1,6 mrd (KTI). Kokonaisvolyymista kaupan kiinteistöjen osuus oli yli kolmannes. Transaktiovolyymin kasvuun vaikutti olennaisesti kaksi suurta omistusjärjestelyä. Kesko myi n. 650 miljoonan euron vähittäiskauppakiinteistöportfolion uudelle kiinteistösijoitusyhtiölle, Ankkurikadun Kiinteistöt Oy:lle, jonka perustivat yhdessä Kesko, AMF Pensionsförsäkring ja Ilmarinen. Toinen suuri järjestely oli Ilmarisen ja AMF:n perustaman kiinteistösijoitusyhtiön Ilmariselta ostama n. 400 miljoonan euron kiinteistösalkku. Näiden järjestelyiden lisäksi on alkuvuonna tehty muutama suurempi portfoliokauppa; Postin logistiikkaportfolion myynti Ness, Risan & Partnersille n. 120 miljoonalla eurolla sekä asuntoportfoliokauppa, jossa Ilmarinen myi n asuntoa OP-Vuokratuotto erikoissijoitusrahastolle. Ulkomaisen kiinteistösijoituspääoma hakeutui edelleen Suomeen ja alkuvuonna aktiivisia sijoittajia markkinoillamme olivat erityisesti ruotsalaiset ja saksalaiset sijoittajat. Vuokraasuntosijoitukset ovat edelleen olleet suosiossa ja kilpailu on jo paikoitellen nostanut asuntosijoitusten tuottotason haastavaksi. Suorien sijoitusten lisäksi ruotsalainen Balder on hankkinut omistukseensa Satosta n. 27,6%

4 EXECUTIVE SUMMARY NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY osuuden tullen Saton suurimmaksi omistajaksi; nämä osakehankinnat eivät näy yo. 3 mrd :n transaktiovolyymissä. Uskomme, että sijoitusaktiviteetti säilyy vilkkaana ja sijoittajien maantieteellinen kiinnostus laajenee, joskin kansantaloutemme heikko tila tulee aiheuttamaan epävarmuutta sijoituspäätösten tekemiseen. Suomen tuottotasot ovat vielä toistaiseksi kilpailukykyisiä muihin pohjoismaihin verrattuna ja näin ollen sijoituspääomaa hakeutuu edelleen markkinoillemme. Eurovaluutta on tältä osin myös selvä kilpailuetu Suomelle. TOIMISTOVUOKRAMARKKINAT HAASTEELLISESSA TILANTEESSA Pääkaupunkiseudun toimistomarkkina on edelleen haasteellisessa tilanteessa ja voi pääosin sanoa, että vuokralaisen asema neuvotteluissa on vahva. Meillä on alueella edelleen yli miljoona toimistoneliötä tyhjillään; tämän päälle tulee vielä tyhjät piiloneliöt, joista maksetaan vuokraa, mutta tilat ovat tyhjillään. Arviot näistä piiloneliöistä vaihtelevat tuhannen neliön välillä. Samanaikaisesti monissa organisaatioissa pohditaan eri keinoja kustannusten säästämiseksi, yhtenä keinona on enenevässä määrin myös tilojen tehostaminen. Suomessa toimistojen tilankäyttötehokkuus on n m 2 /työntekijä, kun hyvänä tunnuslukuna pidetään monissa edelläkävijäorganisaatioissa alle 15 m 2 /työntekijä. Johtopäätöksenä tästä voidaan vetää, että jatkossa tyhjän tila määrä ei tule laskemaan vaan pikemminkin päinvastoin. Uskomme, että kiinteistönomistajien joukossa voittajina ovat ne tahot, jotka uskaltavat tuoda proaktiivisesti käyttäjille tehokkaita toimistoratkaisuja, vaikka tämä lyhyellä tähtäyksellä vaikuttaisikin negatiivisesti tuottoihin. Yhtenä tärkeimpänä toimistotilojen hakukriteerinä on yrityksillä sijainti/julkiset yhteydet. Nyt Kehäradan valmistuttua on nähtävissä, että radan asemaseutujen toimistojen kysyntä on kasvussa ja näin ollen ero haluttujen ja epäkuranttien toimistojen välillä tulee entisestäänkin kasvamaan sekä vuokrattavuuden että myytävyyden kannalta. ASIANTUNTIJUUS RATKAISEE NYT JA TULEVAISUUDESSA Koko Newsecin n. 700 asiantuntijan tiimi Pohjoismaissa ja Baltiassa sekä BNP Paribas Real Estaten n asiantuntijan globaali verkosto on jatkuvasti mukana eri hankkeissa ja projekteissa kiinteistömarkkinoilla. The Full Service Property House-konseptimme hakee asiakkaillemme hyötyjä ja parhaita käytäntöjä, olipa kyse mistä tahansa kiinteistöhaasteesta. Tuomme uusia ajatuksia ja perspektiivejä hankkeisiin. Ota yhteyttä, etsitään teille lisää kilpailukykyä! Kai Keituri Executive Chairman, FRICS, osakas

5 KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY Finanssisektorin ulkopuoliset yritykset KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ Vuoden vuosineljännes = 100, käypiin hintoihin Työvoimakustannukset Koko Suomen työllisyys Nettoylijäämä Bruttoylijäämä Kiinteän pääoman bruttomuodostus Lähde: Macrobond Suomen talous hyötyy lähitulevaisuudessa Euroopan paremmista kasvunäkymistä, mutta Venäjän viennin romahdus pitää yllä ulkoisen kysynnän epävarmuutta. Lisäksi kustannuskilpailukykyongelmien ja yritysten heikon kannattavuuden vuoksi odotamme talouden elpyvän vain maltillisesti vuosina ULKOISEEN KYSYNTÄÄN VAIKUTTAVAT POSITIIVISET JA NEGATIIVISET VOIMAT Suomen tulisi hyötyä suurimman vientimarkkina-alueensa Euroopan parantuneista kasvunäkymistä. Jo pelkästään vaihtosuhteen eli vientihintojen ja tuontihintojen välisen suhteen kohentuminen tuntuvasti vuodentakaisesta antaa toivoa viennin vaimeasta elpymisestä. Viennin pohjaa ei kuitenkaan välttämättä ole ohitettu, sillä Suomen vienti Venäjälle supistuu yhä eikä tavaravienti ilman Venäjän vientiä ole vuoden alun osalta juurikaan kasvanut edellisvuodesta. Tällaisessa epävarmassa tilanteessa viennin ennustaminen on hyvin vaikeaa. Sekä ulkoinen kysyntä että Suomen talouden suoriutuminen on ollut hyvin heikkoa finanssikriisin jälkeen, mikä viittaa vakaviin rakenteellisiin kasvun hidasteisiin ja kustannusongelmiin. Vuosina tavara- ja palveluvienti ylsi keskimäärin 8 prosentin ja bruttokansantuote keskimäärin 3,8 prosentin vuosikasvuun. Vuoden 2010 alun eli finanssikriisin ensimmäisen romahdusvaiheen jälkeen vienti on kasvanut keskimäärin 1,9 prosentin ja BKT keskimäärin 0,5 prosentin vuosivauhtia. Kriisiä edeltäneessä huipussaan vuonna 2008 tavara- ja palveluviennin suhde bruttokansantuotteeseen oli 45 prosenttia, kun se vuoteen 2014 mennessä oli laskenut 37 prosenttiin. Samalla ajanjaksolla Ruotsin vastaava suhdeluku putosi 5 prosenttiyksikköä, mutta Saksan nousi 3 prosenttiyksikköä. Näiden ratkaisemattomien rakenteellisten on- Prosenttia Sakasan tasosta Vuosimuutos, %:a, 4 nelj. likuva keskiarvo Työn yksikkökustannukset vs. Saksa Työn yksikkökustannukset, 4 kvartaalin liukuva keskiarvo, prosenttia Saksan tasosta Yritykset pl. rahoitussektori - kannattavuus Bruttotoimintaylijäämä & sekatulo omassa valuutassa, käyvin hinnoin Suomi Puola Espanja Ruotsi Viro Italia Lähde: Macrobond, Eurostat, Handelsbankenin laskelmat Suomi Ruotsi Ruotsi, keskiarvo 2002 alkaen 4 % Suomi, keskiarvo 2002 alkaen 1% Lähde: Macrobond

6 KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY gelmien vuoksi on vaikea ennustaa Suomelle kovin vahvaa elpymistä, vaikka maailmantalouden näkymät ovat hieman valoisammat. Vientisektorin pienentynyt koko indikoi, että kotimaisen kysynnän on vähennyttävä ja henkeä kohti laskettujen tulojen supistuttava, jotta ulkoinen tasapaino voitaisiin saavuttaa. Handelsbankenissa ennustamme Suomen BKT:n kasvavan vuosina keskimäärin 1,2 prosenttia. YRITYSTEN HEIKKO KANNATTAVUUS ENNAKOI INVESTOINTIEN VÄHYYTTÄ Suomella on vakava kustannuskilpailukykyongelma verrattuna sen tärkeimpiin kilpailijamaihin. Tuotettua yksikköä kohden lasketut työvoimakustannukset ovat Suomessa korkeammat kuin Saksassa, mutta Suomen tuotanto on huomattavasti vähemmän erikoistunutta. Katsomalla pelkästään työvoimakustannuksia ei ole yllätys, että myös suomalaisyritykset siirtävät tuotantoaan Suomen ulkopuolelle. Heikko kannattavuus selittää myös, miksi yritysten investoinnit jatkavat yhä vapaata pudotustaan. Yritysten kannattavuuden on palauduttava ennen kuin investointien ja työllisyyden kasvu voi kunnolla käynnistyä. Tämä pätee enemmän kuin koskaan. Siksi Suomen täytyy maistaa samaa lääkettä kuin Etelä-Euroopan maiden: tuotantokustannuksia on laskettava palkkoja sopeuttamalla ja tuottavuutta parantamalla. Tämä on helpommin sanottu kuin tehty rahaliitossa, jossa suurin osa muista jäsenmaista pyrkii samaan. Tämä on myös vaikeampaa nyt, kun tuotannon erikoistumisaste on laskenut matkapuhelinten tuotannon päättymisen jälkeen. Siksi investointilamasta toipuminen kestää todennäköisesti kauan. KOTITALOUKSIEN NÄKYMÄT KIRKASTUVAT HIEMAN Yksityisen kulutuksen supistuttua kaksi vuotta peräkkäin ovat kotitalouksien näkymät aavistuksen parantumassa. Kuluttajien pessimismi on viime syyskuun jälkeen hieman hellittänyt ja kuluttajien luottamusindeksi on kohonnut lähelle pitkän ajan keskiarvoaan. Ruuan ja energian hintojen lasku, osakkeiden hintojen nousu sekä vähemmän negatiivinen uutisvirta työmarkkinoilta ja euroalueelta ovat todennäköisesti kohentaneet kuluttajien mielialoja. Työmarkkinoiden heikkous on jatkunut alkuvuonna ja kausitasoitettu työttömyysaste on noussut tuntuvasti, korkeammalle kuin edellisessä huipussaan vuonna Sitkeä talouden pysähtyneisyys on lannistanut työnhakijoita, mikä yhdessä epäsuotuisan väestörakenteen ja teollisuuden rakennemuutoksen kanssa on painanut työvoimaan osallistumisasteen tasolle, jolla se on viimeksi ollut ennen vuosituhannenvaihdetta. Tämä tilanne luo valtavan taakan julkiselle taloudelle ja pitää kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kehityksen aneemisena. Suhdanteen elpymisen pitäisi kuitenkin saavuttaa työmarkkinat vuosina laskien työttömyysastetta hienoisesti, mutta rakenteellisia työmarkkinaongelmia ei elpyvä suhdannekaan ratkaise. Öljyn hinnan lasku kohentaa kotitalouksien ostovoimaa ja Euroopan keskuspankki pitää korkotason matalana lähivuodet, mutta ansiotason reaalinen kohentuminen on pienten nimellispalkkojen korotusten takia vaatimatonta. Luottamustiedustelut osoittavat lainanottohalukkuuden olevan elpymässä, eikä kotitalouksien lainakannan kasvu enää hidastu johtuen osittain olemassa olevien lainojen hitaammasta lyhennystahdista. Jotta asuntomarkkinat vilkastuisivat, täytyy työmarkkinoilla ensin nähdä selviä elpymisen merkkejä, joita tuskin nähdään ennen vuotta Yksityinen kulutus yltänee vain keskimäärin 1,1 prosentin vuosikasvuun vuosina TYÖMARKKINAT SYYSTÄ UUDEN HALLITUKSEN FOKUKSESSA Suomessa korporaatioilla on paljon valtaa ja yhteiskunta on rakennettu vahvojen instituutioiden varaan. Näille instituutioille, joihin kuuluvat teollisuuden merkittävä rooli taloudessa, hyvinvointivaltio, keskitetyt palkkaneuvottelut ja ammattiliitot, sopeutuminen globalisaatioon, rahaliiton jäsenyyteen ja vanhenevaan väestöön on ollut vaikeaa. Suomalaiset työmarkkinat eivät toimi parhaalla mahdollisella tavalla. Tähän viittaa esimerkiksi niin kutsuttu Beveridge-käyrä, joka kuvaa työmarkkinoilla vallitsevaa työn kysynnän ja tarjonnan välistä kohtaanto-ongelmaa. Käyrä kuvaa avoimien työpaikkojen ja työttömyyden välistä suhdetta eli sitä miten työmarkkinoilla avoimet työpaikat ja työntekijät löytävät toisensa. Suomessa avoimien työpaikkojen määrä on 1990-laman jälkeen noussut enemmän kuin mitä työttömyys on laskenut. Monissa kehittyneissä talouksissa, myös Suomessa, globalisaatio ei vaikuta vain tavaroiden ja palveluiden kysyntään ja tarjontaan, vaan koskee myös työn kysyntää ja tarjontaa. Vähän koulutetun työvoiman tarjonta on kasvanut ja korkean tulotason maissa tämä näyttää synnyttävän palkkojen laskupaineita. Korkeasti koulutetun työvoiman kohdalla tilanne näyttää olevan päinvastainen. Teknologinen kehitys on myös tärkeä ajuri, sillä uusi teknologia mahdollistaa tietyn tyyppisen työn korvaamisen koneilla ja laitteilla samalla, kun teknologinen muutos lisää näiden teknologioiden käyttöön erikoistuneiden työntekijöiden kysyntää. Joustavimmilla työmarkkinoilla globalisaation ja kilpailun vaikutus palkkoihin on suurempi ja joustamattomilla työmarkkinoilla näiden vaikutus työllisyyteen on tuntuvampi. Valuuttakurssimuutokset saattavat auttaa maita tilanteessa, jossa työn hinta ei ole kilpailukykyinen globaalisti. Tällaiset valuuttakurssimuutokset saadaan aikaan rahapolitiikalla. Rahaliitossa oleville yksittäisille maille tällainen apu ei ole mahdollinen ja nimellispalkkojen sopeuttaminen on ainut tie kilpailukyvyn parantamiseen. Tähän Suomenkin täytyy sopeutua, mikäli halutaan, että viennin suhde kansantalouden kokonaistuotantoon nousee entiselleen. Tiina Helenius Head of Economic Research Handelsbanken Capital Markets

7 KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY LÄNSI-EUROOPAN KESKEISIMMÄT KIINTEISTÖMARKKINAT Q Kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymit - liukuva vuoden kokonaisvolyymi Länsi-Eurooppa (14 kaupunkia) Mrd Kiinteistömarkkinoiden keskimääräiset keskusta-alueiden tuottovaatimukset Länsi-Eurooppa (14 kaupunkia) % 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3, , Q *Lukuunottamatta Luxembourg ja Wien Teollisuus Toimisto* Liike* 6,38 4,58 3,81 BNP Paribas Real Estate - Research - July 2015 BNP Paribas Real Estate - Research - July 2015 POSITIIVINEN KEHITYS JATKUNUT SUURIMMASSA OSASSA LÄNSI-EUROOPPAA Euroalueen talouden kasvu oli lupaavaa alkuvuonna Alueen bruttokansantuote kasvoi kyseisellä ajanjaksolla kovinta tahtia lähes kahteen vuoteen johtuen sisäisen kysynnän kasvusta. BNP Paribas Economic Researchin mukaan kasvu tulee jatkumaan loppuvuoden sekä vuoden 2016 ajan. Ennusteet BKT:n kasvulle ovat 1,6 % kuluvalle vuodelle sekä 1,9 % vuodelle Kasvua edesauttavat öljyn markkinahinnan merkittävä lasku, kilpailukyvyn parantuminen heikon Euron takia, taloudellisen tilanteen paraneminen, määrällisen elvyttämisen tuoma luottamuksen kasvu sekä julkisen talouden lisäsopeutusten yleinen väheneminen. Talouskasvun perusteet ovat kuitenkin hauraat ja Kreikan kriisin pitkittyminen kasvattaa epävarmuustekijöitä. Vuoden 2015 lopulla BKT:n kasvun oletetaan olevan vakaata Irlannissa, Saksassa tai Englannissa sekä kasvaneen merkittävästi Espanjassa (3,2 %) ja Hollannissa (2,1 %). Ranskassa ja Italiassa talouskasvun ennustetaan kiihtyvän. Kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi oli raporttiin seuratussa 14 markkinassa yhteensä 87,6 miljardia Euroa vuoden 2015 toisella kvartaalilla laskettuna liukuvana 12 kuukauden kokonaisvolyymina. Luku oli 16 % korkeampi kuin vuoden 2014 vastaava transaktiovolyymi. Vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla transaktiovolyymit ylittivät pitkän ajan keskiarvon kaikilla 14 kiinteistömarkkinoilla paitsi Wienissä. Münchenissä (+57 %), Berliinissä (+127 %) sekä Milanossa (+374 %) ylitettiin kaikkien aikojen korkeimmat transaktiovolyymit vuoden 2007 ensimmäiseltä puoliskolta. Pariisin keskustassa transaktiovolyymi laski vuoden 2014 ensimmäiseen puoliskoon verrattuna 35 % johtuen useasta suuresta portfoliokaupasta vuoden toisella kvartaalilla. Euroopan suurimmilla kiinteistömarkkinoilla kysyntä keskittyy edelleen likvideihin ja vähäriskisiin keskustakohteisiin vaikka keskisuuren riskin sekä spekulatiivisten kohteiden kaupat ovatkin lisääntyneet. Lähes kaikilla seuratuilla Euroopan markkinoilla keskustaalueiden toimistokohteiden tuottovaatimustasot ovat laskeneet viimeisten 12 kuukauden aikana 25 ja 85 peruspisteen verran. Transaktiovolyymi Länsi-Euroopassa uskotaan pysyttelevän vuoden 2015 lopulla edellisvuoden tasolla vaikka talouden perusteet ovat parantuneet. On hyvin mahdollista että geopoliittiset seikat saattavat ohjata sijoittajien päätöksentekoa. Céline Cotasson-Fauvet Head of European Analysis International Research

8 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY KIINTEISTÖMARKKINAT JA LOGIIKKA LUKUJEN TAKANA Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa. Tarjoamme markkinatietoa nyt myös allianssi partnerimme BNP Paribaksen kanssa Euroopan investointimarkkinoista. Toivomme, että tämä markkinakatsaus tarjoaa hyödyllistä tietoa käyttöösi ja vastaamme mielellämme kysymyksiinne. Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Markkinaparametrit kuvaavat näkemyksiämme keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttö- ja tuottovaatimustasoista. Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomattavasti riippuen osamarkkina-alueesta. OULU LISÄTIETOJA Olli-Pekka Mustonen Kehityspäällikkö Newsec Valuation Oy olli-pekka.mustonen@newsec.fi KÄSITTEET: Vuokra (Bruttovuokra) Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset. Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja pääoman erilliskustannukset) ja ylläpidon kustannukset. Bruttovuokra voi myös sisältää tapauskohtaisesti käyttöja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuokraa. Vajaakäyttö % (Vajaakäyttöaste %) Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja. Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä olevat tilat (käyttöaste), eli Vajaakäyttöaste = 100 % - käyttöaste Tuottovaatimus Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku. Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsecissä. VAASA PORI HÄMEENLINNA TURKU KUOPIO JYVÄSKYLÄ TAMPERE LAPPEENRANTA LAHTI PÄÄKAUPUNKISEUTU

9 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY Niittykummun metroaseman yhteyteen rakennettava Metrokeskus myytiin alkuvuodes- PÄÄKAUPUNKI- SEUTU HELSINKI, ESPOO JA VANTAA Pääkaupunkiseudun suuret infrahankkeet Kehärata ja Länsimetro tulevat vaikuttamaan pääkaupunkiseudun asunto- ja toimitila-alueiden kysynnän painopisteisiin. Junaradan ja Länsimetron varrelle rakennetaan viiden seuraavan vuoden aikana merkittävä määrä kauppakeskuksia, suurimpina näistä Kalasataman Redi, Pasilan Tripla ja Kivistön suunnitteilla oleva kauppakeskus. Länsimetron odotetaan parantavan myös asemien lähellä sijaitsevien Espoon toimistoalueiden markkina-asemaa. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat kärsivät edelleen kysynnän puutteesta. Prime-alueiden ulkopuolella toimistokohteiden haasteena ovat korkeat vajaakäyttöasteet ja lähes olematon vuokrakehitys. Nykypäivänä vuokralaiset osaavat vaatia vuokranalennuksia ja vuokralaismuutostöitä, jotka vaikuttavat olennaisesti kohteen kassavirtaan. Vanhemmalla toimistotilakannalla on edessään kalliit muutostyöt, mikäli se halutaan muuttaa vastaamaan nykyajan vuokralaisten kysyntään moderneista ja tilankäytöltään tehokkaista avotiloista. Espoon toimistomarkkinoille odotetaan pienoista elpymistä Länsimetron valmistuessa ja esimerkiksi Keilaniemen asema toimistomarkkinoilla tulee vahvistumaan metron ja uudisasuinrakentamisen myötä. Ilmarinen toteutti toukokuussa merkittävän kiinteistösalkkujärjestelyn, jossa 15 Ilmarisen pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa toimistokohdetta siirtyi Ilmarisen ja ruotsalaisen eläkeyhtiön AMF:n yhteisyrityksen omistukseen. Ilmarisen omistusosuus on 50 % yhteisyrityksestä, jonka kiinteistöomaisuuden arvo ylittää 400 miljoonaa euroa. Kehäradan ja Länsimetron pysäkkien yhteyteen on rakenteilla merkittävä määrä uutta liiketilaa. Kalasataman kauppakeskus Redin rakentaminen on aloitettu ja kauppakeskus valmistuu syksyllä Pasilan Triplan kauppakeskus valmistuu vuonna Yhdessä Redi ja Tripla tarjoavat Pasilan ja Kalasataman alueelle yli neliötä uutta liiketilaa. Rakennusyhtiöt NCC ja Skanska ovat mukana Kivistön kauppakeskuksen rakentamisessa ja kauppakeskuksen 1. vaiheeseen suunnitellaan noin neliötä liiketilaa. Myös Kehäradan varrella sijaitsevan Aviapoliksen rautatieasemalle on suunnitteilla liiketiloja.

10 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY ta OP Vuokratuotolle. Niittykummun Metrokeskus sisältää noin neliötä liiketilaa, suurimmat vuokralaiset ovat Kesko ja HOK- Elanto. Niittykummun Metrokeskus aukeaa Länsimetron valmistuttua syksyllä YIT myi Kauppakeskus Lauttiksen Aberdeen European Balanced Property Fundille. Lauttiksen kauppakeskuksessa on noin kerrosneliötä liiketilaa ja se valmistuu vuoden 2016 lopussa. Suurin osa edellä mainituista liiketilaprojekteista valmistuvat seuraavan viiden vuoden sisällä. Uuden liiketilavolyymin tuleminen markkinoille yhdistettynä nettikaupan aiheuttamiin haasteisiin vaatii kiinteistökehittäjiltä ja kiinteistönomistajilta merkittäviä ponnistuksia vuokralaisten ja ostovoiman houkuttelemiseksi uusiin liiketiloihin. Jos viime vuosien kaltainen ostovoiman kehitys jatkuu, kasvava kilpailu tulee todennäköisesti laskemaan liiketilavuokria ainakin heikoimmilla liikepaikoilla. Kehärata ja Länsimetro ovat lisänneet asuinrakentamista asemien läheisyydessä. Vaikka pääkaupunkiseudulla ammattimaiset kiinteistönomistajat keskittyvät pieniin asuntoihin, joihin kohdistuu suurin vuokrannousuodotus, on asuntovuokramarkkinoilla havaittu kasvavaa kysyntää myös keskustan ulkopuolella sijaitseville suuremmille perheasuinnoille. Ålandsbanken Asunto-rahasto osti YIT:lta merkittävän asuntoportfolion, joka sisälsi yli 120 asuntoa pääkaupunkiseudulta ja kasvukeskuksista. Lähes samanaikaisesti Ålandsbanken Asuntorahasto hankki Skanskalta pääkaupunkiseudulla ja Tampereella sijaitsevan noin 20 miljoonan euron asuntoportfolion. Kehittyvät aseman seudut tulevat olemaan pitkällä tähtäimellä varmimmat voittajat vuokralaisista ja sijoittajista kilpailtaessa. Piritta Kärävä Senior Analyst, osakas Newsec Valuation Oy piritta.karava@newsec.fi LENTOKENTTÄ / AVIAPOLIS VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka LEPPÄVAARA PITÄJÄNMÄKI TÖÖLÖ/MEILAHTI SÖRNÄINEN PITÄJÄNMÄKI ,0-11,0 7,0-9, ,0-12,0 6,5-9, ,0-20,0 7,5-10,0 KEILANIEMI ,0-10,0 6,0-8,0 TAPIOLA KEILANIEMI TÖÖLÖ/MEILAHTI SÖRNÄINEN TAPIOLA LÄNSIVÄYLÄN VARSI ,0-17,0 2,0-6,0 6,0-9,0 6,0-7, ,0-15,0 2,0-6,0 6,0-9,0 5,5-8,5 LÄNSIVÄYLÄ VUOSAARI LEPPÄVAARA LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS ,0-15,0 1,0-3,0 6,0-8,5 5,0-6, ,5 12 4,0 10,0 2,0 5,0 1,0-7,0 6,5-9,0 6,0-9,0 7,0-9,5 VUOSAARI ,0-20,0 7,0-8,5

11 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY HELSINKI KESKUSTA Helsingin keskusta ja kantakaupunki ovat vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla olleet edelleen mielenkiintoinen sijoituskohde. Sijoittajien tuottovaatimustasot ovat tällä alueella selkeästi maamme alhaisimpia ja markkinoille tulevia sijoitusmahdollisuuksia kohtaan on aina korkea kysyntä sekä kotimaisten että kansainvälisten toimijoiden keskuudessa. Trendi on siis jatkunut samansuuntaisena kuin aiempina vuosina. Helsingin keskustan toimistovuokrien nousu on jatkanut kasvuaan. Pääkaupunkiseutua vaivaava toimistojen vajaakäyttöaste on alkanut heijastumaan myös Helsingin keskustaan. Toimistojen vajaakäyttöasteet ovat nousseet ydinkeskustan alueella vuokralaisten siirtyessä ydinkeskustasta muualle kantakaupunkiin. Liiketilojen vajaakäyttöasteiden nousu on jatkunut edelleen, tosin vajaakäyttöasteet ovat vielä kohtuullisella tasolla. Isompien, yli neliön vuokraukset ovat hiipuneet, vaikka uusiin tiloihin muutto on lisääntynyt. Varma solmi pitkäaikaisen vuokrasopimuksen Outokumpu Oyj:n kanssa noin neliömetrin toimistotiloista Salmisaaressa. Outokumpu muuttaa uusiin tiloihin Espoon Niittykummusta kesän 2016 aikana. Varma sopi myös Svenska Handelsbanken AB:n kanssa Itämerenkadulla sijaisevien

12 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY noin neliön toimitilojen vuokraamisesta. Handelsbankenin tavoitteena on muuttaa uusiin toimitiloihin vuoden 2016 loppuun mennessä. Itämerenkadun kiinteistön tilat olivat aikaisemmin Nokian tutkimuskeskuksen käytössä. Tällä hetkellä tiloissa on vuokralla mm. Suomen itsenäisyyden juhlarahasto SITRA, Supercell, Jolla ja Wolt. Kuluvan vuoden ensimmäinen merkittävä transaktio oli EY:n pääkonttorin kauppa uudella Töölönlahden alueella. Saksalaisen Union Investment:n hallinnoima rahasto UniImmo osti vuonna 2014 valmistuneen Leed Gold- sertifioidun, noin m 2 laajuisen toimistokohteen kotimaiselta Eteralta kauppahinnan ollessa 93,3 miljoona euroa. Alkutuotto on tällöin selkeästi alle 5 prosenttia. EY vuokraa tiloista noin 70 %. Toinen mielenkiintoinen ja erityyppinen kauppa tänä vuonna oli Elimäenkatu transaktio, jossa Sveafastigheter Fund III ja HGR Property Partners möivät Leed gold- sertifioidun noin m 2 laajuisen kohteen Deka Immobilienin hallinnoimalle rahastolle. Merkittävimmät vuokralaiset ovat Kuvataideakatemia ja Helsingin kaupunki, vuokrien keskimaturiteetin ollessa noin 6 vuotta. Deka Immobilien hallinnoima erikoisrahasto osti myös SRV:ltä Helsingin Kalasatamaan rakennettavan terveys- ja hyvinvointikeskuksen. Rakenteilla oleva REDIn viereen tuleva terveys- ja hyvinvointikeskus on määrä valmistua vuoden 2017 loppupuolella. Tulevasta kiinteistöstä valtaosa on vuokrattu Helsingin kaupungille 20 vuoden mittaisella vuokrasopimuksella. Kohteen myyntihinnasta ei ole tietoa, mutta tuottovaatimuksen oletetaan olevan alhaisella tasolla. Kolmannessa kantakaupungissa tehdyssä kaupassa Senaatti-Kiinteistöt möi Genestan Nordic Real Estate II- rahastolle kaksi kehityspotentiaalia sisältävää toimistokohdetta ositteista Antinkatu 1 ja Bulevardi 21 pinta-alan ollessa yhteensä noin m 2 ja kokonaiskauppahinnan 36 miljoonaa euroa. Hotellirakentaminen kantakaupungin alueella on aktivoitunut selvästi vuonna LähiTapiolan Meilahdessa omistaman toimisto- ja liikekiinteistön kehittäminen hotellikäyttöön sekä Jätkäsaaren rakennettavan Clarion hotellin ja kongressikeskuksen rakennustyöt alkoivat alkuvuodesta. Molempien kohteiden on tarkoitus valmistua syksyyn 2016 mennessä ja tulevat lisäämään kantakaupungin hotellihuonetarjontaa yli 600:lla huoneella. Heikki Kangas Varatoimitusjohtaja, osakas Newsec Valuation Oy heikki.kangas@newsec.fi TÖÖLÖNLAHTI KAMPPI YDINKESKUSTA VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS KESKUSTA YDINKESKUSTA Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka ,0-6,0 1,0-4,0 4,5-6,5 4,5-5,8 KAMPPI ,5-7,5 1,0-4,0 5,0-6,8 4,5-6,0 RUOHOLAHTI TÖÖLÖNLAHTI ,0-6,0 4,8-5,5 KESKUSTA ,0-8,5 1,0-7,0 5,8-7,5 5,5-9,0 RUOHOLAHTI ,0-15,0 1,0-5,0 6,0-8,0 6,0-7,5

13 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY TAMPERE Sijoitus- ja vuokramarkkinat ovat osoittaneet hyvin maltillista elpymistä. Sijoitusmarkkinoilla yksittäiset suurehkot kaupat nostavat volyymia, vaikka laajempaa piristymistä on edelleen vaikea nähdä. Mikäli prime-kohteita tulisi enemmän myyntiin, nousisi transaktiovolyymi nopeasti. Kohtuullisen riskin ja parempien tuotto-odotusten vuoksi Tampere kiinnostaa yhä sijoittajia eniten pääkaupunkiseudun jälkeen, mutta korkeat sijoituskriteerit pitävät transaktiomäärät matalina. Sijoitusmarkkinat pysyivät Tampereella hiljaisina loppuvuodesta 2014, vaikka kokonaisvolyymi ylitti edellisvuoden luvut. Merkittävimmäksi toimistotransaktioksi jäi UBS:n hallinnoiman saksalaisen kiinteistörahaston Sponda Oyj:lle myymä Tulli Business Park. Vuosi 2015 alkoi lupaavasti, kun Senaatti-kiinteistöt myi ns. Hippostalon Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiölle. Kaupan hinta on noin 12,1 miljoonaa euroa ja se käsittää m 2 toimistotilaa sekä m 2 rakennusoikeutta. Vuoden tähän saakka merkittävin kiinteistökauppa tehtiin kesäkuussa, kun Sandvikin eläkesäätiö möi Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:n hallinnoimalle rahastolle keskustan maamerkin Koy Koskitammen Tammerkosken rannalta. Kauppahinta ei ole julkinen, mutta sen oletetaan jääneen jonkin verran alle 20 miljoonan. Toimistokohteen pinta-ala on n m 2 ja julkaistut vuokralaiset ovat Omasairaala sekä viisi kuntaorganisaatiota (Pirkanmaan liitto, Tampereen kaupunkiseudun elinkeinoja kehitysyhtiö Tredea Oy, Pirkanmaan Jätehuolto Oy, Itämeri-instituutti sekä Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä). Omalta osaltaan Tampereen kaupunki lisää aktiivisuutta paikallisilla kiinteistömarkkinoilla. Kaupunginhallitus hyväksyi viime syksyn lopussa päätöksen kaupungin kiinteän omaisuuden jatkotoimista. Listalla on kymmeniä myytäviä sekä myytäväksi kehitettäviä kiinteistöjä ja rakennuskohteita. Myytävät kohteet käsittävät asuinrakennuksia, entisiä kirjastoja, kouluja, päiväkoteja sekä ainakin yhden terveysaseman. Tampereen Yliopistollisen sairaalan etupiha-

14 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY hanke alkoi elokuussa. Etupihalle rakennetaan 3 uutta rakennusta sekä pysäköintihalli. Hankkeen kokonaiskustannus on n. 200 miljoonaa euroa. Rakennusten on suunniteltu valmistuvan vuosien aikana. Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n rakennuttama Arvo2 laajennus valmistuu vuonna Tampereen yliopisto vuokraa neliötä 25 vuoden vuokrasopimuksella, mikä vapauttaa merkittävästi nyt yliopiston käytössä olevia toimitiloja Finnmedin alueella. Kokonaisuudessaan kyseessä on yli 67 miljoonan euron investointi. Toimistosegmentin hankkeissa Technopolis saa toukokuussa 2016 valmiiksi viimeisen vaiheen Yliopistonrinteen toimistokokonaisuuden laajennuksesta. Laajennuksen yhteenlaskettu pinta-ala on m 2, mikä kasvattaa toimistokompleksin kokonaispinta-alan noin m 2 :iin. Investoinnin arvo on 39 miljoonaa euroa. Suomen Yliopistokiinteistöjen Hervantaan rakennuttama Kampusareena valmistuu puolestaan jo nyt syksyllä. Teknillisen Yliopiston kampukselle valmistuvalla rakennuksella on pinta-alaa m 2 ja kustannusarvio on noin 30 miljoonan euroa. Koskitammen paluu toimistomarkkinaan sekä Technopoliksen laajennuksen uskotaan lisäävän vajaakäyttöä vanhemmassa toimistokannassa. Liikerakentamisessa Sponda teki liikkeellelähtöpäätöksen Ratinan kauppakeskuksesta. Tämän myötä Ratinaan tulee m 2 liikeja palvelutilaa. Tämä vahvistaa valmistuessaan 2018 keväällä liiketilojen painopistettä kosken itä-puolelle. Pirkanmaan Osuuskauppa lähti myös liikkeelle Kalevan Prismakeskuksen laajennuksen kanssa. Tässä vaiheessa laajennus käsittää m 2 ja se on täyteen vuokrattu. Kaupunki käynnisti alkukesästä julkisen hankintaprosessin Areenan ja kansiprojektin toteutuksesta ja neuvottelut mahdollisten toteuttajien kanssa käydään syksyllä. Hankkeen aikataulu hahmottuu tämän jälkeen. Raitiotiehanke eteni siten, että Tampereen kaupunki valitsi heinäkuussa allianssikumppanin raitiotien infran rakentajaksi. Kilpailun voitti tarjoajaryhmittymä TRALLI, jossa ovat mukana VR Track Oy, YIT Rakennus Oy ja Pöyry Finland Oy sekä aliallianssisopimuksella Ratatek Oy. Varsinainen päätös raitiotien rakentamisesta tehdään lokakuussa Markku Turunen Aluejohtaja, Tampere, osakas Newsec Advice Oy markku.turunen@newsec.fi LIELAHTI KAUPPI VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka MYLLYPURO KESKUSTA / YDINKESKUSTA MESSUKYLÄ YDINKESKUSTA KESKUSTA NEKALA SARANKULMA-PARTOLA ,5 6,0 1,0-4,0 6,5-7,5 6,0-7, ,5-7,0 2,0-6,0 7,0-8,5 7,0-8, ,0-6,0 2,0-4,0 7,5-9,5 8,5-10, ,0-9,0 3,0-4,0 7,5 10,0 8,0-10,0 SARANKULMA- PARTOLA NEKALA HERVANTA HERVANTA MYLLYPURO LIELAHTI KAUPPI ,0 7,5 2,0-6,0 7,0-8,0 7,5-8, ,5-5,0 9,0-12, ,0 10,0 7,0-8, ,0-6,0 7,0-8,5 MESSUKYLÄ 4 8 3,0 4,0 9,0-12,0

15 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY TURKU Turussa on tehty tänä vuonna jo useita merkittäviä toimitilakiinteistökauppoja. Alkuvuodesta Raisiossa kemianalan toimija BASF myi m 2 toimistokiinteistön yksityiselle sijoittajalle. Keväällä Certeum myi Turun Orikedossa sijaitsevan n m 2 teollisuuskiinteistön kohteen vuokralaiselle KiiltoClean Oy:lle. Keväällä Titanium Hoivakiinteistörahasto osti Varmalta Turun keskustassa Aninkaistenkadulla sijaitsevan lääkärikeskuskiinteistön, joka on vuokrattu pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Terveystalolle. Kohteen pinta-ala on m 2 ja kauppahinta 11 miljoonaa euroa eli /m 2. Julkisuudessakin huomioitu Kakolan vankilaalueen kauppa toteutettiin kesäkuun alussa. Kiinteistökehitysyhtiö Verkaranta Kiinteistöt Oy osti vankilakokonaisuuden sisältäen noin k-m 2 uudisrakennusoikeutta vankilan läheisyydestä. Kokonaisuuden kauppahinta oli 6,4 miljoonaa euroa. Tuorein toimitilakiinteistökauppa Turussa on kesäkuussa toteutettu Maaherran makasiinin kauppa Turun keskustassa. Kohteen osti Turun yliopistosäätiö.

16 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY Asuntosijoituspuolella Sato osti Turun yliopistosäätiöltä ja NCC:ltä yhteensä 140 asuntoa Turun keskustasta, Kupittaalta ja Länsikeskuksesta. 77 asuntoa on rakennettu 1990-luvulla ja loput ovat valmistuvaa uudistuotantoa. Merkittävimmät liiketilahankkeet ovat käynnissä oleva Kauppakeskus Myllyn laajennus Raisiossa sekä vastavalmistunut Kauppakeskus Skanssin yhteyteen XXL Sports & Outdoorin käyttöön rakennettu liikerakennus. Toimistojen osalta merkittävimmät hankkeet ovat käynnissä oleva ElectroCityn saneeraus Kupittaalla sekä vastavalmistunut Logomo Konttorin rakennushanke. Logistiikan osalta käynnissä ovat Postin käytössä olevan logistiikkakeskuksen laajennus- ja muutostyöt Liedossa. Kupittaalla on vireillä useita toimistohankkeita, mutta niiden aloittamisajankohta ei ole tiedossa. Liiketilapuolella merkittävimmät suunnitteilla olevat hankkeet ovat Kaarinanportin kauppakeskus Kaarinassa sekä Kuninkoja Retail Park Turun ja Raision rajalla. Kupittaalle on myös suunnitteilla TYKS:n uusi T3-sairaala, joka korvaa vanhan, huonokuntoisen sairaalan. Rakentamisen arvioidaan alkavan vuoden 2016 alussa. Lisäksi Suomen Yliopistokiinteistöt rakennuttaa T3- sairaalan viereen uuden Medisiina D -rakennuksen Turun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan käyttöön. Turun telakka on päässyt hyvään vireeseen uuden omistajansa johdolla. Telakka on julkistanut jo useita uusia laivatilauksia ja tilaukset tuovat töitä telakalle vuoteen 2020 asti. Tämän uskotaan vauhdittavan Turun seudun työllisyystilannetta sekä parantavan alueen kuluttaja- ja sijoittajaluottamusta. Tällä arvioidaan olevan positiivisia vaikutuksia Turun kiinteistösijoitus- ja käyttäjämarkkinaan. Pekko Horttana Analyytikko Newsec Valuation Oy pekko.horttana@newsec.fi MYLLY LENTOKENTTÄ ORIKETO- METSÄMÄKI VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS PANSIO KESKUSTA / YDINKESKUSTA YDINKESKUSTA KESKUSTA LENTOKENTTÄ Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka ,0-7,0 2,0-4,0 7,0-8,0 6,0-7, ,0-10,0 2,5-8,0 7,5-9,0 7,0-10, ,0-4,0 9,0-12,0 ORIKETO-METSÄMÄKI 4-7 8,0-11,0 9,0-12,0 SATAMA KUPITTAA SKANSSI KUPITTAA SKANSSI PANSIO ,0-6,0 1,0-4,0 7,0-9,0 7,0-10, ,0-4,0 6,5-7, ,0-4,0 9,0-12,0 SATAMA ,0-15,0 1,0-4,0 8,5-12,0 9,0-12,0 MYLLY ,0-4,0 6,0-8,0

17 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY OULU Oulun kiinteistökauppamarkkinat ovat aktivoituneet tämän vuoden aikana ja kiinteistötransaktioiden volyymissä päästiin lähelle pitkän ajankeskiarvoa. Yksittäinen suuri investointi tehtiin Oulussa, kun ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Sagax AB hankki lähes neliön tutkimus- ja kehityskiinteistön NV Property Fund KY:ltä. Kohde on kauppatiedotteiden mukaan täyteen vuokrattu. Sijoittajanäkökulmasta Oulussa seudun kiinteistöt kiinnostavat edelleen etupäässä paikallisia sijoittajia ja kotimaisia instituutioita. Kansainväliset toimijat ovat erittäin tervetulleita Oulun kiinteistökauppamarkkinoille. Toimistomarkkinat ovat hiukan vilkastuneet mm. start-up yrityksien toimesta. Vajaakäyttöasteiden oletetaan pysyvänkin nykymäärässä tai kasvavan maltillisesti Oulun toimistoissa. Vajaakäytön hienoiset muutokset johtuvat osaksi start-up yrityksien kykenemättömydestä täyttää kokonaisuudessaan isojen yksikköjen tyhjäksi jättämiä tiloja. Fennovoiman etenevästä Pyhäjoen ydinvoimala hankkeesta uskotaan saavan piristäjä Oulun seudun toimistomarkkinaan. Toinen merkittävä kansainvälinen kiinteistökauppa Oulussa tehtiin, kun Northern Horizon Capital Healthcare II rahasto allekirjoitti sopimuksen Temotek Oy:n kanssa hoivakodin myymisestä Limingassa. Rakennusprojektin odotetaan valmistuvat kesällä Liikekiinteistöissä tehtiin myös kiinteistökauppoja. Citycon Oyj myi kauppakeskus Gallerian ja sen viereisen Citytalon Oulun keskustassa. Kiinteistön ostajana toimi paikallinen Osuuskauppa Arina. Ostajalla on tarkoitus kehittää Galleria ja City tavaratalojen kiinteistöjä remontoimalla ne osaksi Kauppakeskus Valkeaa, joka on rakenteilla Oulun ydinkeskustaan. Kauppakeskus Valkean on tarkoitus valmistua vuoden 2016 aikana. Kauppakeskus Valkeaan tulee yhteensä yli neliötä vuokratta-

18 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY vaa tilaa kiinteistökaupan johdosta. Keskustan vetovoimaisuutta lisännee myös aikataulussaan pysytellyt Kallioparkki Kivisydän. Oulun keskustan alle n. 30 metrin syvyyteen rakennettavan pysäköintihallin tavoitteellinen käyttöönottoajankohta on kesällä Pysäköintiratkaisu palvelee myös tulevaa asemanseudun Matkakeskusta, joka on tällä hetkellä päätetty siirtää. Matkakeskusta koskevaa maankäyttösopimusta venytetään Oulussa. Oulun uuden rautatieaseman eli matkakeskuksen rakentaminen lykkääntyy ensi vuosikymmenelle vähintäänkin vuoteen Kauppaurienkadulla Ilmarisen omistaman ja Mehiläiselle vuokrattavan uuden sairaalankiinteistön käyttöönotto on jo aloitettu 1. kerroksen liiketilojen osalta. Valkean ja Ilmarisen kiinteistön saavutettavuus on Kivisydämestä varsin hyvä. Näiden kohteiden valmistuminen jatkaa nyt käynnistynyttä Oulun keskustan kauppapaikkojen uusjakoa. Liikehdintää ydinkeskustassa on nyt kovasti. Asuntojen sijoittajamarkkinoissa vuokraasuntojen kysyntä on uusissa aloitetuissa kohteissa jäänyt kuitenkin lähinnä ydinkeskustan alueelle, jossa pienet asunnot ovat tehneet hyvin kauppansa. Laitakaupungilla sijoitusasuntojen ja isojen perheasuntojen kysyntä on taantunut. Rautatienkadulle hiukan etelään keskustasta on rakentumassa lähes 40 vuokra-asuntoa, sijoittajana toimii SATO. Keskustan liikekortteleissa asuntojen lukumäärän kasvu onkin yhä vahvistuva trendi. Uutta Oulun keskustan korkeaa rakentamista kuvaa As Oy Oulun Pajarinkulma, joka rakennetaan omalle tontille tulevan kauppakeskus Valkean päälle. Rakennuttaja Skanska ilmoittaa saaneensa myydyksi kaikki 66 asuntoa, joiden arvioitu valmistuminen on 6/2016. Toisena esimerkkinä mainittakoon, että Oulun Kaupunki on solminut maankäyttösopimuksen Limingantullin kaupunginosassa sijaitsevista Sponda Kiinteistöt Oy:n omistuksessa olevista kiinteistöistä. Kaavaehdotus ei muuta omistajan määräysvallassa olevien kiinteistöjen rakennusoikeutta, vain käyttötarkoitus muuttuu. Kaavaehdotus sisältää 7730 kem 2 :ä liikerakennusten rakennusoikeutta. Mia Runtti-Manninen Aluepäällikkö Newsec Asset Management Oy mia.runtti-manninen@newsec.fi LINNANMAA / RITAHARJU RUSKO ALPPILA YDINKESKUSTA VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka ,0-7,0 2,0-4,0 7,5-9,5 6,5-8,5 LENTOKENTTÄ NUOTTASAARI JA SATAMA KESKUSTA / YDINKESKUSTA LIMINGANTULLI KONTINKANGAS KESKUSTA ALPPILA LINNANMAA/RITAHARJU RUSKO LIMINGANTULLI ,0-9,0 2,0-7,0 8,0-11,0 8,0-10,5 KONTINKANGAS ,0-6,0 8,5-10, ,0-9,0 9,5-12, ,0-20,0 2,0-10,0 8,5-12,0 8,0-10, ,0-10,0 1,0-9,0 8,5-11,0 9,0-11, ,0-10,0 5,0-8,0 2,0-8,0 8,5-11,0 8,0-10,5 9,5-11,0 SATAMA/NUOTTASAARI 5 8 1,0-5,0 9,0-10,0 LENTOKENTTÄ ,0-10,0 3,0-6,0 9,0-12,0 9,5-12,0

19 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY hasto osti osana portfoliokauppaa Seppälän alueelle juuri valmistuneen liiketilakohteen. LAHTI MUU SUOMI Merkittäviä uudisrakennushankkeita ei ole aloitettu Lahdessa alkuvuonna Uuden matkakeskuksen rakentaminen on edennyt aikataulussa ja sen odotetaan valmistuvan vuoden lopussa. Lisäksi keskussairaalan vajaan m 2 laajennustyöt on tarkoitus valmistua vuoden 2016 loppuun mennessä. VAASA PORI HÄMEENLINNA JYVÄSKYLÄ LAHTI KUOPIO PÄÄKAUPUNKISEUDUN KEHYSKUNNAT LAPPEENRANTA JYVÄSKYLÄ Uudisrakennushankkeet Jyväskylässä ovat vähentyneet edellisvuoteen verrattuna. Asuntokohteiden lisäksi Seppälän alueen ensimmäiset liiketilahankkeet ovat käynnistyneet; alueelle rakentuu uutta liiketilaa päivittäistavarakauppaketju SOK:lle. Lisäksi tavarataloketju Puuilolle valmistui juuri liiketilaa. Seppälän suurten liiketilahankkeiden, kauppakeskus Sepän ja Seppälän Portin, rakentaminen on tarkoitus alkaa vuoden 2015 aikana. Jyväskylän Kankaan kehitys Oy, jonka omistajat ovat Skanska Talonrakennus Oy, YIT Rakennus Oy ja Jyväs-Parkki Oy, ostivat Kankaan vanhan paperitehtaan Jyväskylän kaupungilta. Kohteen kokonaissuunnittelu valmistuu kesän aikana ja siipiosan kehittäminen koulutus- ja toimistotiloiksi valmistuu vuoden loppuun mennessä. Lisäksi Fennian kiinteistösijoitusra- Kaupungin transaktiomarkkinat ovat olleet alkuvuoden kohtuullisen aktiiviset. Fennia, Aktia Henkivakuutus sekä Metallityöväen liitto ostivat toimistokiinteistö BW Towerin alkuvuonna Aleksanterinkatu 24:ssä sijaitseva toimisto- ja liikekiinteistö myytiin Fennian kiinteistösijoitusrahastolle. Kaupungissa myytiin myös asuntokohteita VVO:lle sekä Orava Asuntorahastolle. KUOPIO Kaupungin rakennusaktiviteetti on vähentynyt edellisvuodesta. Suunnitteilla on kuitenkin useita hankkeita, joiden rakentaminen alkaa muutaman vuoden sisällä. Näihin lukeutuvat Technopoliksen tornitalo Tiedepuiston itäpuolelle sekä useita liikerakennushankkeita. Puijon sairaalan uusi sairaalarakennus on valmistunut alkuvuonna 2015 ja laajat perusparannustyöt käynnistyneet. Norjalainen kiinteistösijoittaja Ness, Risan & Partners osti osana portfoliokauppaa Kuopion postikeskuksen Posti Groupilta. Kauppaan kuului yhteensä viisi Postin omistamaa logistiikkakiinteistöä.

20 NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY VAASA Uudisrakentamisen vähäisyys Vaasassa on jatkunut alkuvuonna Kaupunkiin on suunnitteilla useita hankkeita, joiden rakentaminen alkaisi lähi-vuosina. Liikekeskus Gneissihovin suunniteltu laajennus käsittää noin m 2 uutta liiketilaa nykyisen kohteen viereen. Kaupankäynnin kohteena oli alkuvuonna 2015 osa keskustassa sijaitsevasta Kauppakeskus Rewellista. Kaupassa Osuuskauppa KPO lisäsi omistustaan kohteessa. HÄMEENLINNA Hämeenlinnan kaupallinen rakenne muuttui, kun kauppakeskus Goodmanin avajaisia vietettiin loppuvuonna Kevan omistamassa ja NCC:n toteuttamassa kohteessa on vuokrattavaa alaa noin m 2. Kauppakeskus on löytänyt paikkansa sekä herättänyt mielenkiintoa ja kilpailua alueella. Hämeenlinnan kiinnostavuus on jatkunut edelleen. Kesäkuun alussa erikoissijoitusrahasto eq Liikekiinteistöt osti Hämeenlinnan K- citymarketin ja K-raudan noin 48 miljoonalla eurolla. Kohteessa on tiettävästi pitkät vuokrasopimukset. Kiinteistöt sijaitsevat Tiiriön kauppa-alueella noin 3 kilometrin päässä kauppakeskus Goodmanista. Hämeenlinnan asuntomarkkinoiden aktiivisuus on pysynyt vahvana. NCC sai valmiiksi 61 vuokra-asunnon projektin Hämeenlinnan keskustasta viime vuoden loppupuolella. Hankkeen sijoittajana toimi IceCapital. Investors House hankki vuonna 1991 rakennetun asuntokohteen Hämeenlinnasta noin 3,2 miljoonalla eurolla. PORI Porin keskustan tuntumassa sijaitseva kauppakeskus Puuvilla on saanut tunnustusta vanhan tehdasalueen uusiokäytöstä ja projekti on ollut hyvin onnistunut. Puuvillassa on yhteensä m 2 vuokrattavaa alaa sisältäen liiketilan lisäksi mm. toimistotilaa. Porin liiketilamarkkinoiden kilpailu onkin kiristynyt. Viime vuoden loppupuolella Citycon ilmoitti käynnistävänsä Satakunnan ammattikorkeakoulun SAMK:n uuden kampuksen rakentamisen. Vuoden 2015 kesäkuun lopussa ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Hemsö osti rakenteilla olevan kampuksen Cityconilta 56,5 miljoonan euron kauppahintaan. Kohteessa ovat vuokralaisina mm. Satakunnan ammattikorkeakoulu ja Kesko. Uusi kampus sijoittuu Porin keskustaan rautatieaseman viereen. Tontille rakennetaan 4- ja 5-kerroksiset toimistorakennukset. Projekti on tarkoitus valmistua vuonna 2017 ja rakentamistöistä vastaavana projektijohtourakoitsijana toimii NCC Rakennus. LAPPEENRANTA Kauppakeskus IsoKristiina avasi ensimmäisen kehitysvaiheen jälkeen ovensa toukokuussa Tällä hetkellä kauppakeskuksessa palvelee noin 60 liikettä ja siellä on noin 550 parkkipaikkaa. Kokonaisuudessaan IsoKristiina valmistuu lokakuussa 2015, minkä jälkeen liikkeitä on lähes 80. IsoKristiinan vieressä sijaitsee myös Hotelli Lappee. Lappeenrannan kaupun-