Suomen kiinteistömarkkinat Kansainvälisten sijoittajien kiinnostus edelleen korkealla tasolla. Toukokuu 2007 Svante Krokfors

Transkriptio

1 Suomen kiinteistömarkkinat Kansainvälisten sijoittajien kiinnostus edelleen korkealla tasolla Toukokuu 2007 Svante Krokfors

2 Hyvä talouskasvu tukee kiinteistömarkkinoita BKT kasvuennusteita vuodelle 2007 Viro Latvia Liettua Venäjä Espanja Ruotsi Suomi Alankomaat UK Norja USA Japani Ranska Tanska Belgia Euroalue Italia Saksa Muutos prosentteina verrattuna edelliseen vuoteen EU 2,4%* BKT % Lähde: Euroopan Komissio 02/ * 25 jäsenmaan keskimääräinen kasuvauhti 2

3 Japan, % Korkotaso jatkanut edelleen nousuaan USA Japan Euroland Euroland, USA, % 3 Source: Reuters EcoWin

4 Vuokratuottovaatimukset edelleen laskussa Helsinki Prime tuottovaateet % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% Q Toimisto Helsinki Liiketilat Helsinki Logistiikka Lähde: Catella Huom: Erityisesti pitkät vuokrasopimukset (10+ vuotta) laskee tuottovaateita % - yksikköä 4

5 Ero nettovuokratuoton ja korkotason välillä kaventunut Tuottoero kiinteistöjen ja korkojen välillä Tuotto < Obligaatiokorko Tuotto > Obligaatiokorko % Helsingin ydinkeskustan prime toimistojen tuotto (%) - valtion 10 vuoden obligaatioiden korko (%): Lähde: Suomen Pankki ja Catella 5

6 Helsinki MA Liikekiinteistöjen vajaakäyttö hyvin vähäistä Vajaakäyttöasteet (%) Suomessa 14 % Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Lahti Kuopio Jyväskylä Vaasa Median Lähde: Catella Liiketilat Toimisto Varasto- ja tuotantotilat

7 Liiketiloista pulaa jo useita vuosia Vajaakäyttöaste Helsingin alue 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Lähde: Catella Liiketilat Toimisto Varasto- ja tuotantotilat 7

8 Ulkomaisten sijoittajien aktiivisuus kasvussa mrd 6 5 Transaktiovolyymi Suomessa , ,2 3 2, ,3 2, % % % 39% 21% ** ** Lähde: Catella Kansainvälinen Kotimainen *)Aleksian kauppa n. 1.1b mrd **) Sonda -Kapiteeli kauppa 1.3mrd 8

9 Trendejä Suomen kiinteistömarkkinoilla Talouden positiivinen vire tukee kiinteistömarkkinoita edelleen varsinkin liikekiinteistöjen (kauppakeskukset, marketit) kysyntä on ollut edelleen vilkasta useamman vuoden vahvan yksityiskulutuksen ansiosta Vuokaratuottovaatimukset ovat edelleen jatkaneet laskuaan parhaiden liikekiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskeneet vuoden %:sta alle 5%:iin Suomessa tuottovaatimusten lasku on ollut jopa voimakkaampaa kuin muualla Euroopassa johtuen korkeammasta lähtötasosta Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus pysynyt edelleen korkealla tasolla, velkarahan käyttö kasvanut edelleen velan osuus yleensä 60-80%, jotkut kaupat jopa 95% velkarahaa? Ulkomaisilla sijoittajilla on nyt noin 15% Suomen vaihdettavasta kiinteistömarkkinasta, jonka koko on arviolta EUR 40 miljardia Suomi koetaan porttina Venäjälle ja Baltiaan ensimmäistä kertaa sitten Neuvostoliiton hajoamisen, Venäjä on jälleen Suomen tärkein yksittäinen kauppakumppani monet ulkomaiset sijoittajat menevät Venäjälle ja Baltiaan mieluummin Suomen kautta kuin suoraan itse 9

10 Toimistokiinteistömarkkina jakautunut kahtia Suhteellisen korkeista vajaakäyttöasteista huolimatta, uutta toimistotilaa rakennetaan verrattain paljon pääkaupunkiseudulla Vajaakäyttöaste laskenut jonkin verran 7.9%:iin pääkaupunkiseudulla paikalliset erot ovat huomattavia, hyvät alueet ovat lähes täydessä käytössä kun samaan aikaan vähemmän houkuttelevalla alueella saattaa olla jopa 30%:n vajaakäyttö Vuokralaiset hakevat enenevässä määrin uutta, muuntelukelpoista tilaa hyvien yhteyksien varrelta Ruoholahti ja lentokentän alue ovat kasvattaneet suosiotaan viime aikoina Vuokratasot ovat useamman vuoden lievän laskun jälkeen vihdoin nytkähtäneet ylöspäin, ainakin hyvillä alueilla ja uusien kiinteistöjen osalta Vähemmän kysytyillä alueilla (ja vanhemmissa kiinteistöissä) on edelleen laskupaineita vuokrien osalta Emme usko, että tilanne paranee huonompien kiinteistöjen osalta ellei vuokratasoja lasketa Yksi mahdollinen vaihtoehto tilanteen ratkaisemiseksi on vanhojen toimistojen muuttaminen asuinkiinteistöiksi, mutta tätä ei olla suuremmassa määrin tehty vielä Suomessa 10

11 Liiketilojen kysyntä edelleen hyvää, samoin logistiikkakiinteistöjen Liikekiinteistöjen tarjonta ollut vähäistä viime vuosien aikana, mikä on osaltaan nostanut niiden hintoja Hidas kaavoitus ja hyvien maa-alueiden heikko saatavuus on rajoittanut uusien kauppakeskusten rakentamista Suuria ostoskeskuksia on tullut muutamia pääkaupunkiseudulle viime vuosina mutta tilaa on edelleen, myös pienemmille Vähittäiskaupan kasvu on viime vuodet ollut hyvin voimakasta. Suomalaisten kuluttajien luottamus on eurooppalaisittain korkealla tasolla Logistiikkakiinteistöjen kysyntä on ollut vakaata ja vajaakäyttö vähäistä Nousevat maahinnat ovat siirtäneet uusien logistiikkakeskusten aloituksia yhä kauemmaksi pääkaupunkiseudulta Vuosaaren uusi satama tulee lisäämään logistiikkakiinteistöjen kysyntää pitkällä aikavälillä 11

12 Osakekurssit kehittyneet suotuisasti Maailman kiinteistöindeksi vs. suomalaiset yhtiöt alkaen Technopolis +97% Citycon +89% EPRA World+74% 120 Sponda +60% Jun Oct Dec 05 Feb Apr Jun Aug Oct Dec 06 Feb Apr Jun 07 Source: Reuters EcoWin 12

13 Suomalaisten yhtiöiden arvostukset nousseet Nordic Real Est at e Mcap EV/EBITDA EBITDA/EV P/E Div P/BV ROE% EUR Country yield Home Properties AB 299 Sweden % 5.2% % % Castellum AB 1,315 Sweden % 5.0% % % Fabege AB 1,607 Sweden % 3.9% % % Hufvudstaden Ab 1,064 Sweden % 4.0% % % Kungsleden AB 1,104 Sweden % 4.7% % % Wallenstam Byggn 594 Sweden % 3.5% % % Klovern Ab 437 Sweden % 5.6% % % Steen & Strom 724 Norway % 4.6% % % Citycon (by Evli) 1,058 Finland % 4.4% % % Sponda (by Evli) 1,377 Finland % 4.2% % % Technopolis (by Evli) 305 Finland % 5.2% % % Median % 4.5% % % Source: Factset (JCF) Suomalaisten kiinteistöyhtiöiden arvostukset nousseet samalle tasolle pohjoismaisten vertailuyhtiöiden kanssa Suomalaiset yhtiöt edelleen edullisia kasvunäkymiinsä nähden Suurimmat ruotsalaiset yhtiöt kohta arvostukseen nähden samalla tasolla kuin suurimmat eurooppalaiset vertailuyhtiöt REIT lainsäädäntö voi edelleen nostaa arvostuksia nykytasolta 13

14 Mitä kiinteistöyhtiöissä kannattaa hakea? Arvostukset nousseet kaikissa kiinteistöyhtiöissä viimeisten vuosien aikana laskevien tuottovaatimusten myötä Jos yhtiöllä ei ole uskottavaa kasvustrategiaa, nykyiset arvostukset saattavat olla haastavia Seuraavat piirteet kiinteistöyhtiössä puoltavat positiivista kehitystä jatkossakin: KASVU arvon kasvattaminen kehityskohteilla ja yritysostoilla FOKUS keskittyminen yhteen segmenttiin JOHTO näyttöä sitoutumisesta, kasvusta ja fokuksesta HINTA ylihintaisissa yhtiöissä on myös suurin laskuvara 14