NEWSEC MARKKINA- KATSAUS SUOMI KEVÄT 2015 THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU MUU SUOMI

Transkriptio

1 NEWSEC THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE MARKKINA- KATSAUS SUOMI KEVÄT 2015 NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU MUU SUOMI

2 SISÄLLYSLUETTELO NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT SISÄLLYSLUETTELO 3 4 EXECUTIVE SUMMARY 5 6 SUOMEN TALOUS RAKENNEMUUTOKSEN MYLLERRYKSESSÄ 7 19 KIINTEISTÖMARKKINAT TOIMISTOTILOJEN KÄYTTÄJÄT JA KYSYNTÄ MUUTTUVAT - MUUTTUUKO TARJONTA? LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ 23 NEWSEC SUOMESSA Copyright Newsec 2015 Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsecin hallussa tai toimitettu Newsecille. Kaikki mahdollinen on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikan käytöstä.

3 EXECUTIVE SUMMARY NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT EXECUTIVE SUMMARY KIINTEISTÖMARKKINAT VILKKAINA KANSANTALOUDEN EPÄVARMASTA TILANTEESTA HUOLIMATTA Vuonna 2014 Suomen kansantalouden mittarit olivat punaisella ja muuhun Eurooppaan verrattuna Suomi ei olekaan enää yksiselitteinen mallioppilas. Kansantalouden perusmittareiden ennusteet vaihtelivat päättyneen vuoden aikana ja bruttokansantuotteen kasvun odotettiin jäävän olemattomaksi. Yleensä kansantalouden mittarit ja transaktiovolyymi korreloivat positiivisesti keskenään. Vuosi 2014 kuitenkin osoitti, että aina näin ei ole. Hyvien sijoituskohteiden vähäisyys sekä alhaiset tuottotasot ajoivat sijoittajat hakemaan korkeampaa tuottoa ja hajauttamaan riskiä myös Skandinaviaan ja Suomeen. Vuosi 2014 jää kiinteistömarkkinoilla historiaan mielenkiintoisena transaktiovolyymin puolesta. Alhainen korkotaso, keskuspankkien elvytykset ja sijoittajien usko tulevaan näkyivät kotimaassa. Kansainväliset sijoittajat palasivat markkinoille. Yleiseurooppalainen ongelma tuntuikin olevan sopivien sijoituskohteiden vähäisyys. Esimerkiksi rahastoihin virtaava oma pääoma ja melko edullinen velkaraha pakottivat sijoittajat etsimään aktiivisesti uusia kohteita. Vuonna 2014 kiinteistöjen kokonaistransaktiovolyymi oli Suomessa noin 4,26 miljardia euroa, mikä tarkoittaa huimaa lähes 1,75 miljardin miljardin euron, eli noin 70 %, kasvua edellisvuodesta. Kansainvälisten toimijoiden kokonaissijoitusvolyymi kaksinkertaistui edellisvuoteen verrattuna ollen nyt yhteensä noin 1,5 miljardia euroa. Näin ollen kansainväliset toimijat vastasivat noin 35 % kaikista merkittävistä kiinteistötransaktioista vuonna 2014 ja mikäli kiinteistösijoitusyhtiö Certeumin omistusjärjestely jätetään transaktiovolyymin ulkopuolelle, nousee ulkomaalaisten toimijoiden prosenttiosuus noin 45 %:iin.

4 EXECUTIVE SUMMARY NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT Kansainvälisen kysynnän kasvaminen ei kuitenkaan poistanut kiinteistösijoittamisen perusvaatimuksia. Kohteen sijainnin, vuokrasopimusmaturiteetin sekä muiden taloudellisten ja teknisten seikkojen tuli yhä olla kunnossa, jotta sijoituskohde nähtiin mielenkiintoisena ja vähäriskisenä. Näiden kriteerien täyttyessä kilpailu olikin kovaa ja tuottovaatimustasot pysyivät alhaisina, kun taas heikommissa kohteissa potentiaalisten sijoittajien määrä oli pienempi ja hinnoittelussa huomioitiin epävarmuustekijät. Vuosien kaltaista menettelyä, jossa portfolioiden heikot kohteet vaihtoivat omistajaa hyvien kohteiden vanavedessä, ei Suomen markkinoilla juurikaan nähty. Kasvanut kansainvälinen sijoituskysyntä ja prime -kohteissa nähdyt alhaiset tuottovaatimustasot eivät kuitenkaan ulottuneet kaikkiin kiinteistösegmentteihin. Havaittavissa oli trendinomaista eriytymistä maantieteellisesti eri alueiden välillä sekä alueiden sisällä talojen ja tilatyyppien välillä. Maantieteelliset erot olivat selkeitä. Valtaosa kysynnästä erityisesti kohteiden osalta kohdistui edelleen pääkaupunkiseudulle. Liiketilakohteilla kauppaa käytiin niin kotimaisten kuin kansainvälistenkin sijoittajien toimesta myös muualla Suomessa. TOIMISTOPUOLELLA VUOKRALAISET VAHVOILLA Edellisvuoden loppupuolella nähtiin kohteiden osalta kaksi erityisen mielenkiintoista kauppaa kun Brondankulma sekä osa Nokian entisestä pääkonttorista vaihtoivat omistajaa. Julkistettujen tietojen mukaan molempien kohteiden tuottovaatimustasot olivat osamarkkinan alhaisimpia. Tästä päätellen hyville, pienen riskin kohteille löytyi markkinoilta kysyntää ja halua maksaa suhteellisen korkeaa hintaa. Pääkaupunkiseudulla on samanaikaisesti yhä yli miljoona neliötä tyhjillään. Tilakannaltaan iäkkäämmille ja sijainniltaan haastavimmille alueille on vaikeaa saada uusia vuokralaisia. Vajaakäytön riskin kasvaminen on vahvistanut vuokralaisten asemaa sopimusta neuvotellessa. Investoinnitkaan eivät aina ratkaise ongelmaa, jolloin erityyppiset suuremman mittakaavan kehitystoimenpiteet saattavat tarjota ratkaisun. Mikäli kohteen sijainti ja viranomaissäätely mahdollistavat rakennuksen purkamisen tai muutosrakentamisen, voi kehityshanke asuinkäyttöön olla houkutteleva. Hankkeen kannattavuuteen vaikuttaa merkittävästi mm. alueellinen asuntojen hintataso sekä uudiskohteiden myyntiaika. Asiaa tukee viime aikoina esillä ollut julkinen keskustelu vanhojen tilojen muuttamisesta asuinkäyttöön sekä tiedostettu asuntotarve etenkin pääkaupunkiseudulla. LIIKETILAKOHTEISSA EPÄVARMUUTTA, MUTTA AKTIIVISUUTTA Vuonna 2014 oli nähtävissä, että liiketilojen turvasatama-tyyppinen status on ohi. Verkkokaupan kasvu erityisesti erikoistavarakaupassa, kuluttajien ostovoiman muutos ja mm. autokaupan hiljentyminen ovat vaikuttaneet laskevasti liiketilakohteiden sijoituskiinnostavuuteen ja kaupan tilojen käyttöasteeseen. Vaikka kaupanalaan kohdistuu erilaisia epävarmuustekijöitä ja haasteita, ovat sijoittajat kuitenkin yhä nähneet liiketilakohteet houkuttelevina. Tästä viimeaikaisina esimerkkeinä ovat mm. Trevian, Cording Real Estate Group, H.I.G. Capital sekä Redito AB. LOGISTIIKASSA KASVUN MAHDOLLISUUS Logistiikkakohteiden kysyntä Ruotsissa on kasvanut viime vuosina ja mikäli kysyntä kohdistuu ajan myötä Suomeen, saattaa tuleva vuosi avata mielenkiintoisen sijoitusikkunan logistiikkakohteiden osalta ennen mahdollista talouden nousua. Logistiikkakohteiden arvonmuodostuksessa sopimusmaturiteetti nousee keskeiseen rooliin. Pitkä sopimus sekä sijainti tyypillisesti hyvällä alueella ovat usein sijoittajan kannalta tärkeitä asioita ostopäätöksen syntyyn. Vuokralaiselle suurempi merkitys on kohteen saavutettavuus pääväyliltä. PIENET ASUNNOT YHÄ KYSYTYIMPIÄ Asuntomarkkinoilla muutaman viime vuoden ajan trendinä ollut vahva alueellinen eriytyminen oli havaittavissa myös viime vuonna. Kasvaneet alueelliset erot näkyivät etenkin pääkaupunkiseudun ja kasvukeskusten yksiöiden ja kaksioiden kysynnässä. Saman taloyhtiön sisällä yksiöt ja kaksiot saattoivat vaihtaa nopeasti omistajaa, kun taas suurempien perheasuntojen myyntiajat kasvoivat ja hintapyynnöissä oli selvästi neuvotteluvaraa. Vastaavasti neuvotteluvaraa oli erityisesti kokonaishinnaltaan kalliimpien omakotitaloalueiden hintapyynnöissä. Vaikka asuntojen hintatasot ovat yleisesti ottaen laskeneet, voi käännös olla lähellä. Mikäli talous kääntyy tulevien vuosien aikana parempaan suuntaan, voi oikaisuliike olla asuntomarkkinoilla nopea. Siihen saakka erityisesti rahastot pitävät edelleen pienien, vuokra-asunnoiksi sopivien huoneistojen kysyntää yllä. Yksittäiselle kuluttajalle, jolla oma talous ja maksukyky ovat kunnossa, voi avautua houkuttelevia mahdollisuuksia myös suurempien asuntojen markkinoilla. YHDESSÄ UUTEEN VUOTEEN Vuosi 2015 tuo mukanaan niin kysymysmerkkejä kuin mahdollisuuksiakin. Newsec tarjoaa yhden luukun palvelua The Full Service Property House -konseptilla kiinteistöalan toimijoiden tarpeisiin pienistä selvityksistä suuriin hankkeisiin. Meiltä saat apua koskien mm. kiinteistötransaktioita ja -arviointeja, muutosanalyysejä, yritysten tilapalveluita sekä kiinteistömanageerausta. Ota yhteyttä ja katsotaan yhdessä miten voimme olla avuksi! Heikki Kangas Varatoimitusjohtaja Newsec Valuation Oy Tel heikki.kangas@newsec.fi

5 SUOMEN TALOUS RAKENNEMUUTOKSEN MYLLERRYKSESSÄ NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT SUOMEN TALOUS RAKENNEMUUTOKSEN MYLLERRYKSESSÄ Suomen talouden kehitys pudonnut vanhalta uraltaan. Indeksi 120 Trendi (2001/1 2008/1) Suomi on pieni avoin talous, jonka hyvinvointi riippuu keskeisesti ulkomaankaupasta. Viennillä maksetaan kansantalouden tarvitsema tuonti. Pienenä maana Suomi on pystynyt hyötymään kansainvälisestä vaihdannasta ja kipuamaan maailman vauraimpien maiden joukkoon luvun alku oli Suomen kannalta taloudellisesti erityisen vahvaa aikaa. Suomen vienti lisääntyi vuosina peräti 54 % eli noin 5,5 % vuodessa maailmantalouden nopean kasvun vetämänä. Vuosina vienti supistui 14,5 % ja vuonna 2014 se polki paikallaan. Tavaroiden ja palveluiden viennin osuus BKT:sta on vaihdellut 2000-luvulla 40 % tuntumassa. Ei siis mikään ihme, että suuri taantuma talvella osoittautui käännekohdaksi viennistä vahvasti riippuvalle maalle. Maailmantalouden paniikkijarrutus iski erityisen kovasti Suomen vientiin ja painoi maamme syvään taantumaan. Taantuma paljasti sähkö- ja matkapuhelinalan sekä metsäteollisuuden kysyntäongelmat. Molempien sektorien vienti putosi pysyvästi alemmalle trendille. Tämä merkitsi kansantalouden vientitulojen tuntuvaa supistumista, kotimaisen kysynnän laantumista ja valtion sekä julkisyhteisöjen kohtuullisen hyvän tasapainon nopeasti syvenevää alijäämää. Koko julkisen sektorin suureksi kertynyt ylijäämä painui myös alijäämäiseksi lähelle Maastrichtin kriteerin asettamaa kolmen prosentin rajaa sosiaaliturvarahastojen suuresta ylijäämästä huolimatta. SUOMEN TALOUSKEHITYS ON KANSAIN- VÄLISESTI VERTAILLEN HYVIN HEIKKOA Maailmantaloudessa vain muutamaa teollisuusmaa kuten USA, Iso-Britannia, Saksa ja Ruotsi ovat nousseet taantumaa edeltävän tason yläpuolelle. Euromaat olivat vuoden 2014 kolmannella neljänneksellä keskimäärin indeksi, 2000= /1 2002/1 2004/1 2006/1 2008/1 2010/1 2012/1 2014/1 Indeksi ETLA: Muistiota tulevalle hallitukselle. Tammikuu Kansantalouden yksikkökustannukset eräissä maissa /1 2002/1 2004/1 2006/1 2008/1 2010/1 2012/1 2014/1 Kreikka Italia Suomi Ruotsi Saksa

6 SUOMEN TALOUS RAKENNEMUUTOKSEN MYLLERRYKSESSÄ NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT pari prosenttia tuotantohuipun alapuolella. Suomen kokonaistuotanto oli vastaavasti 6,3 % pienempi. Mikäli taantumaa ei olisi ollut ja tuotanto olisi jatkanut vuosituhannen alun trendillään, tuotanto olisi ollut tuolloin peräti viidenneksen suurempi (ks. oheinen kuvio). Mikä pahinta, tuotannon pudotus johtuu pääosin työn tuottavuuden kasvun hidastumisesta, joka heijastaa muun muassa investointien trendinomaista supistumista vuoden 2011 lopulta alkaen. Investoinnit olivat vuoden 2014 kolmannella neljänneksellä viidenneksen pienemmät kuin ennen taantumaa. Suomen surkea taantuman jälkeinen talouskehitys on perustunut läntisten vientimarkkinoiden laimeuteen, euron kalleuteen sekä Suomen muita euromaita selvästi nopeampaan kustannuskehitykseen (ks. kuva yksikkötyökustannuksista). Suomen yksikkökustannukset ovat nousseet viime vuosina samaa tahtia kuin taantumassa olevassa Italiassa. Kustannukset ovat karanneet markkinoiden kannalta keskeisen Saksan vauhdista. Venäjän öljyn hinnasta riippuva talouskehitys on Suomen näkökulmasta erityisen mielenkiintoinen. Venäjän talous kukoisti öljyn hinnan noustessa voimakkaasti 2000-luvun alkuvuosina. Talouskasvu alkoi tasaantua, kun öljyn hintakehitys tasaantui ja öljyn hintaromahdus kesän 2014 jälkeen taannuttaa taloutta. Suomen Venäjän-vienti on liikkunut samassa tahdissa. Vienti Venäjälle lisääntyi nousevan öljyn hinnan vallitessa nopeasti ja kääntyi viime vuonna rajuun laskuun öljyn hinnan laskun ja Ukrainan kriisin laannuttamana. Suomen talous painui talvella kolmanteen taantumaan vuoden 2008 jälkeen. Taantuma oli edeltäjiinsä verrattuna selvästi lievempi ja kokonaistuotanto kääntyi 0,4 % nousuun vuoden 2014 toisella neljänneksellä. Nousu hidastui kolmannella neljänneksellä 0,2 %:iin. Uusimman tiedon valossa BKT:n määrän kasvu pysyi vuonna 2014 lähellä edellisvuotista tasoaan. ÖLJYN HALPENEMINEN JA EURON HEIKKENEMINEN TUOMASSA VALOA PITKÄÄN JATKUNEESEEN JÄHMEYTEEN Raakaöljyn maailmanmarkkinahinnan aleneminen noin 110 dollarista tynnyriltä kesäkuussa 2014 noin 50 dollariin tammikuun 2015 alussa antaa mallilaskelmien mukaan vahvan sysäyksen Suomen läntisten vientimarkkinoiden kysyntään vuosina Euron heikkeneminen dollarin suhteen runsaasta 1,3 dollarista 1,2 dollariin tuntumaan tammikuun 2015 alussa tosin vaimentaa raakaöljyn eurohintojen muutosta dollarihintoihin verrattuna. Myös kireä polttoaineverotus vaimentaa eurohinnan muutoksen välittymistä polttoaineiden hintoihin. Euroalueen maista esimerkiksi Saksassa ja Suomessa bensiiniverojen osuus on noin 60 %. USA:ssa bensiinin hinnasta on veroa vain 15 %. Suomen inflaatio on ollut viime vuosina selvästi euroalueen inflaatiota nopeampaa. Euroalueen harmonisoitu inflaatio jäi marraskuussa 0,3 %:iin ja joulukuussa hinnat kääntyivät ennakkotietojen mukaan 0,2 % laskuksi. Energian halpeneminen on alkanut jarruttaa kuluttajahintojen nousua myös Suomessa. Marraskuun hintojen nousuvauhti jäi Suomessa 1,1 %:iin ja lähikuukausina energian hinnan lasku hidastaa sitä nopeasti. Suomen inflaatio hidastuu vuosina selvästi nykyisestä ja ero euroalueen maihin verrattuna kapenee heikon kysynnän laannuttamana vuosina Raakaöljyn eurohinnan lasku vaikuttaa Suomen kansantalouteen kotitalouksien ostovoiman paranemisen ja yritysten kustannusten pienenemisen kautta. Polttonesteiden halpeneminen pienentää autoilijoiden, yritysten ja öljylämmittäjien menoja. Valtion arvonlisätuotto pienenee, mitä jonkin verran lisääntyvä autoilu kompensoi. Kauppa- ja vaihtotaseet paranevat. ÖLJYN HINNAN LASKU JA EKP:N TOIMET TUKEVAT KÄÄNNETTÄ PAREMPAAN Euroopan keskuspankin rahapolitiikan haasteet ovat suuret. Euroalueen kuluttajahintojen nousuvauhti painui joulukuussa negatiiviseksi, paljon alle pankin inflaatiotavoitteesta alle mutta lähellä 2 %. Keinot inflaation kiihdyttämiseen ovat vähissä, kun ohjauskorko on jo asetettu nollan tuntumaan. Deflaatiosta ei ole kuitenkaan vielä kyse, koska öljyn hinnan lasku ei ole aiheuttanut yleistä hinnan laskua. Keskuspankin odotetaan turvautuvan tammikuusta alkaen massiiviseen joukkovelkakirjojen osto-ohjelmaan määrälliseen elvytykseen, jonka toivotaan inflaation nostamisen ohella lisäävän myös taloudellista toimeliaisuutta. Uudesta ohjelmasta huolimatta lyhyiden euribor-korkojen odotetaan pysyvän nykytasollaan ensi vuoden lopulle saakka. ETLAssa tehtyjen simulaatioiden mukaan öljyn hinnan lasku nostaa Suomen BKT:ta vuonna 2015 noin 0,5 % ja vuonna 2016 noin 1,5 % perusuraan verrattuna. Suomen kansantalous hyötyy öljyn halpenemisesta vähemmän kuin muut euromaat. Suomen talouskasvua tukeva vaikutus on vuosina noin 0,5 prosenttiyksikköä pienempi kuin euroalueella, mutta selvästi suurempi kuin esimerkiksi Ruotsissa. Öljyn hinnan laskun positiivinen suomalaista ja vientimarkkinoiden kysyntää elvyttävä vaikutus ylittää kuitenkin selvästi Venäjänviennin supistavan vaikutuksen, vaikka Ukrainan kriisi sitä vielä voimistaa. Vuonna 2014 Suomen Venäjän-vienti supistui % ja pysyy laimeana vielä lähivuosinakin. Raakaöljyn hinnan laskun ja EKP:n odotettujen toimien elvyttävästä vaikutuksesta huolimatta vahvaa kasvua ei ole kuitenkaan vielä näköpiirissä, koska lähtötilanne on hyvin heikko. Paavo Suni Tutkija ETLA

7 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT KIINTEISTÖMARKKINAT JA LOGIIKKA LUKUJEN TAKANA Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa ja tarjoaa enemmän läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinoille. Kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyys ja asiantuntevuus korostuu epävarmoina aikoina. Toivomme, että tämä markkinakatsaus tarjoaa hyödyllistä tietoa käyttöösi. Autamme myös mielellämme kysymyksissänne. Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Markkinaparametrit kuvaavat näkemyksiämme keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttö- ja tuottovaatimustasoista. Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomattavasti riippuen osamarkkina-alueesta. OULU LISÄTIETOJA Olli-Pekka Mustonen Kehityspäällikkö Newsec Valuation Oy Tel olli-pekka.mustonen@newsec.fi KÄSITTEET: Vuokra (Bruttovuokra) Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset. Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja pääoman erilliskustannukset) ja ylläpidon kustannukset. Bruttovuokra voi myös sisältää tapauskohtaisesti käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuokraa. Vajaakäyttö % (Vajaakäyttöaste %) Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja. Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä olevat tilat (käyttöaste), eli Vacancy Rate = 100 % - Occupation Rate Tuottovaatimus Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku. Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsecissä. VAASA PORI HÄMEENLINNA TURKU KUOPIO JYVÄSKYLÄ TAMPERE LAPPEENRANTA LAHTI HELSINKI

8 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT PÄÄKAUPUNKI- SEUTU Aktiivisimmat kiinteistömarkkinat painottuivat edelleen pääkaupunkiseudulle, vaikka suuren transaktiovolyymin myötä kauppaa tehtiin myös aiempaa enemmän muualla Suomessa. Vuokramarkkinat pysyivät verrattain hiljaisina ja suurempia vuokrauksia nähtiin pääkaupunkiseudullakin vain muutama. Toimistotilojen vuokrakehitys vaihtelee pääkaupunkiseudulla huomattavasti alueittain pysyen pääosin maltillisena. Vuokranantajien insentiiveistä, kuten vuokravapaista ja -alennuksista, on tullut lähes vakiokäytäntö tietyillä alueilla vuokrauksen turvaamiseksi. Suuri vajaakäyttöaste ja vaikea vuokraustilanne heijastuvat vaikeiden alueiden vanhemman ja heikomman rakennuskannan tuottovaatimuksiin. Sijainniltaan, vuokrausasteeltaan ja laadultaan parhaat kohteet ovat yhä selvästi kysytyimpiä sijoituskohteita. Suurin yksittäinen transaktio pääkaupunkiseudulla oli vuoden 2014 maaliskuussa tehty kiinteistökauppa, kun Sanoma myi pääkonttorinaan toimivan Sanomatalon saksalaisen Deka Immobilien -yhtiön kiinteistörahastolle ja solmi samalla pitkäaikaisen vuokrasopimuksen kohteeseen. Samantyyppisiä omistusjärjestelyitä tehtiin enemmänkin pääkaupunkiseudulla. Erityisesti käyttäjäomistajien niin sanottuja sale and lease back -järjestelyitä nähtiin vuoden 2014 aikana useita. Esimerkiksi Sanoma myi Vantaalla sijaitsevia tuotanto- ja kiinteistöjään ruotsalaiselle AB Sagaxille jääden osaan tiloista pitkällä sopimuksella vuokralaiseksi. Toissa vuonna puhuttanut silloisen Nokian pääkonttorin kauppa sai jatkoa viime joulukuun alussa, kun AXA Real Estaten hallinnoima rahasto osti osan pääkonttorikokonaisuudesta. Kaupan kohteena olleen kiinteistön vuokrattava pinta-ala on noin m 2 ja siihen kuuluu oikeus käyttää yli 400 autopaikkaa. Toimistokokonaisuus on vuokrattu pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Microsoft Mobile Oy:lle. Kaksi taloa ja pysäköintitalo jäävät nykyisen Exilion Capital Oy:n hallinnoiman rahaston omistukseen. Espoossa myytiin uudehko Business Park Derby, jossa vuokralaisina ovat mm. Siemens ja SRV. Kohde on lähes täyteen vuokrattu ja on ensimmäinen maalämmitteinen kiinteistö Suomessa. Liiketiloissa on ollut viime aikoina havaittavissa vuokralaiskysynnän heikentymistä. Esimerkiksi Helsingin keskustan pieniä liiketiloja on

9 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT tyhjentynyt ja tilojen täyttyminen on hidastunut viime vuosista. Nettikaupan raju kasvu on tehnyt osan sijoittajista varovaiseksi erityisesti käyttötavarakaupan tilojen osalta. Liiketiloille on ollut kuitenkin sijoituskysyntää pääkaupunkiseudun reunalla ja ulkopuolella. Kiinteistökehittämiseen erikoistunut kiinteistörahasto Quorum Kehitysrahasto I Ky osti viime vuoden lopulla toteutuneessa kaupassa Cityconille kuuluvasta rahastosta kuusi myymäläkiinteistöä, joista suurin osa sijoittuu pääkaupunkiseudulle. Ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Redito osti Helsingin Osuuskauppa Elannolta n m 2 kattavan päivittäistavarasalkun. Kauppaan kuului viisi pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa myymälää, joista kahden yhteydessä on polttonestejakeluasema. HOK-Elanto jatkaa liiketoimintaansa kaikissa yksiköissä. Vantaalle rakennettavan - ja liikekeskus Dixin osti NREP Nordic Strategies Fund rakennusyhtiö YIT:ltä. Kaupan kohde on kolmikerroksinen kauppakeskus, jonka toinen osa valmistunee ensi vuoden lopussa. Vantaalla Viinikkalan logistiikka-alueella nähdään tulevaisuudessa uusi toimija, kun Volvo rakentaa toimitilat ajoneuvojen myyntiä ja huoltoa varten. Investoinnin kooksi ilmoitetaan lähes 40 miljoonaa euroa. Vuokra-asuntokiinteistöjen sekä hoivakotikiinteistöjen hinnat kasvoivat kovan kysynnän seurauksena. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna kipurajoilla, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut. Asuntopuolella merkittävin kauppa tehtiin viime vuoden kesällä, kun OP-Pohjolan erikoissijoitusrahasto OP-Vuokratuotto osti Probus Holdingilta kiinteistösalkun. Siihen kuuluvat yli 20 kokonaista asuinkiinteistöä sisältävät yhteensä yli 800 asuntoa, joista puolet sijaitsee pääkaupunkiseudulla. LENTOKENTTÄ / AVIAPOLIS VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka LEPPÄVAARA PITÄJÄNMÄKI TÖÖLÖ/MEILAHTI SÖRNÄINEN PITÄJÄNMÄKI KEILANIEMI ,0-11,0 7,0-9, ,0-11,0 6,5-9, ,0-17,0 7,5-10, ,0-10,0 6,0-8,0 TAPIOLA KEILANIEMI TÖÖLÖ/MEILAHTI SÖRNÄINEN TAPIOLA LÄNSIVÄYLÄN VARSI ,0-17,0 2,0-6,0 7,0-9,5 6,0-7, ,0-15,0 2,0-6,0 3,0-10,0 7,5-9,0 6,5-8,5 8,5-10,0 LÄNSIVÄYLÄ VUOSAARI LEPPÄVAARA LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS ,0-15,0 1,0-3,0 6,5-8,5 5,0-6, ,5 12 4,0 10,0 2,0 5,0 1,0-7,0 7,0-9,0 7,0-9,5 7,0-8,5 VUOSAARI ,0-20,0 7,0-8,5

10 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT HELSINKI KESKUSTA Helsingin keskusta pitää edelleen paikkansa Suomen kiinnostavimpana kiinteistömarkkina-alueena. Ydinkeskustan transaktiomarkkinat piristyivät viime vuosista, kun keskusta-alueella ja ydinkeskustassa tehtiin useita kauppoja vuoden 2014 aikana. Transaktiot paljastivat ainakin kohteiden verrattain alhaisen tuottovaatimustason muihin alueisiin nähden. Yksi vuoden 2014 merkittävimmistä kiinteistötransaktioista tuli julki, kun CBRE Global Investors myi AFIAA-säätiölle Brondankulmana tunnetun kiinteistön. AFIAA-säätiön omistaa 36 sveitsiläistä eläkeyhtiötä. Transaktiota voidaan pitää merkittävänä, koska sen hinnoittelu ylitti reilusti huippuvuosien 2007 tason tuottovaatimuksen ollessa reilusti alle 5 %. Matala tuottovaatimustaso oli seurausta kovasta kansainvälisestä kysynnästä sekä keskusta-alueen niukasta tarjonnasta.

11 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT Toinen mielenkiintoinen kiinteistökauppa tehtiin kun Senaatti-kiinteistöt solmi esisopimuksen Korkeavuorenkatu 21:ssä sijaitsevan aiemmin virastokäytössä olleen arvorakennuksen myymisestä kiinteistökehitysyhtiö Roomy Oy:lle. Yhtiön aikeena on kehittää tämä ns. Ohranan talo asuinkäyttöön arvoasuntojen muodossa. Keskustan lähialueilta Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:n hallinnoima rahasto myi McDonald sin Suomen pääkonttorin Paciuksenkadulla Erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I:lle ja Aberdeen Real Estate Fund Finland (AREFF) myi Ruoholahdessa Porkkalankatu 5:ssä sijaitsevan usean käyttäjän kiinteistön AXA Real Estaten hallinnoimalle rahastolle. Kauppahinnaltaan suurin transaktio oli kuitenkin Sanomatalon myynti, joka vaihtoi omistajaa 176 miljoonan euron hintaan alkuvuonna EM Group ja Sewatek ostivat CapMan Real Estatelta Yrjönkatu 17:ssa sijaitsevan kiinteistön, joka toimii osana Scandic Marski -hotellia. Kiinteistössä on 67 hotellihuonetta ja 40 autopaikkaa. Hotelli toimii kohteessa pitkällä vuokrasopimuksella. Keskustassa tehtiin myös useita asuntoihin liittyviä suuria transaktioita sekä keskustan sivukaduilta tehtiin myös muutamia kehityskohteiden kiinteistötransaktiota. Vaikka liiketilojen vuokraus onkin hiljentynyt keskustassa, tapahtui viime vuonna muutamia suuria vuokrauksia uusien toimijoiden myötä. Liiketilojen rakennustöistä suurin osa käsittää olemassa olevan kannan saneerauksia, mutta alueelle valmistui myös uutta tilaa. Alkuvuonna 2014 Postitalossa avattiin uusi K-Supermarket ja keskustaan ilmestyi myös kansainvälisiä toimijoita, kuten kahvila Starbucks sekä useampia Burger King -ravintoloita. Urheilukauppa XXL avasi liikkeen Kluuvin kauppakeskukseen kattaen lähes koko kolmannen kerroksen sekä osan toisesta kerroksesta ja loppuvuonna kodinelektroniikkaketju Gigantti avasi myymälän kauppakeskus Forumissa. Helsinkiin on valmistumassa noin m 2 tilaa vuosina , jos aikataulut pitävät paikkansa. Esimerkiksi Ilmalaan, Käpylään sekä Vallilaan valmistuu yhteensä noin bruttoneliötä tilaa. Viime vuonna valmistui noin m 2 uutta tai uudistettua toimitilaa. Esimerkiksi Kampin Huippu peruskorjattiin sekä laajennettiin moderniksi toimitilaksi uuden toimitilan kattaessa noin m 2. Itäisessä keskustassa nähtiin taas liikettä, kun pörssiyhtiö Amer Sportsin kansainvälinen pääkonttori ja Suomen myyntiyhtiö muuttivat Vallilan makasiineille. Makasiinien muutostöissä valmistui lähes m 2 uutta tilaa. Ilmarinen ja Kämp Group sopivat uuden hotellin rakentamisesta keskustaan Kluuvikadulle. Hotelli rakennetaan kiinteistöön, jossa on toiminut perinteikäs elokuvateatteri Maxim. Muutoksen yhteydessä Maxim 2 säilytetään ja elokuvateatteritoiminta salissa jatkuu edelleen. TÖÖLÖNLAHTI KAMPPI YDINKESKUSTA VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka KESKUSTA YDINKESKUSTA KAMPPI ,0-7,0 1,0-4,0 4,7-6,5 4,5-6, ,5-7,5 1,0-4,0 5,0-6,8 5,0-6,0 RUOHOLAHTI TÖÖLÖNLAHTI KESKUSTA ,0-6,0 4,8-5, ,0-8,5 1,0-7,0 6,0-7,5 5,5-10,0 RUOHOLAHTI ,0-15,0 1,0-5,0 6,1-9,0 6,5-7,5

12 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT TAMPERE Sijoitus- ja vuokramarkkinat pysyivät hiljaisina eikä vuonna 2014 nähty merkittäviä muutoksia aikaisempaan kehitykseen. Sijoitusmarkkinoilla kiinnostus kohdistuu edelleen parhaisiin kohteisiin, mutta näiden tarjonta on vähäistä. Vuokramarkkinoilla on edelleen odottava tunnelma. Kohtuullisen riskin ja parempien tuotto-odotusten vuoksi Tampere kiinnostaa yhä sijoittajia eniten pääkaupunkiseudun jälkeen, mutta korkeat sijoituskriteerit pitävät transaktiomäärät matalina. Tampereen toimitilamarkkinat alkoivat alkuvuodesta 2015 lupaavasti, kun Senaatti-kiinteistöt myi ns. Hippostalon Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiölle. Kaupan hinta on noin 12,1 miljoonaa euroa ja se käsittää m 2 tilaa sekä m 2 rakennusoikeutta. Sijoitusmarkkinat pysyivät hiljaisina loppuvuodesta 2014, vaikka kokonaisvolyymi ylitti viime vuoden luvut. Merkittävimmäksi transaktioksi jäi UBS:n hallinnoiman saksalaisen kiinteistörahaston Sponda Oyj:lle myymä Tulli Business Park. Teollisuuskiinteistöissä Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma myi omaisuuttaan uudelle perustetulle Certeum Oy:lle. Kauppaan kuului Tampereelta mm. Sarankulmasta teollisuuskiinteistö. Liikekiinteistöissä OP-vuokratuotto erikoissijoitusrahasto osti lokakuun alussa tehdyllä kaupalla yhteensä 35 miljoonan euron arvoiset liikekiinteistöt Tampereen Nekalasta sekä Vantaan Tammistosta. Kohteet ovat rakennuksina alle 10 vuotta vanhoja ja vuokrattu useammalle eri käyttäjälle. Omalta osaltaan Tampereen kaupunki lisää aktiivisuutta paikallisilla kiinteistömarkkinoilla. Kaupunginhallitus hyväksyi viime syksyn lopussa päätöksen kaupungin kiinteän omaisuuden jatkotoimista. Listalla on kymmeniä myytäviä sekä myytäväksi kehitettäviä kiinteistöjä ja rakennuskohteita. Myytävät kohteet käsittävät asuinrakennuksia, entisiä kirjastoja, kouluja, päiväkoteja sekä ainakin yhden terveysaseman. Toimistosegmentin hankkeissa Technopolis ilmoitti toteuttavansa viimeisen vaiheen keskustan läheisen Yliopistonrinteen kokonaisuuden laajennuksen. Laajennuksen yhteenlaskettu pinta-ala on m 2, mikä

13 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT kasvattaa kompleksin kokonaispintaalan noin m 2 :iin. Investoinnin arvo on 39 miljoonaa euroa. Mielenkiintoinen uutinen laajennusosalle oli 25 % esivuokrausaste. Teknillisen Yliopiston kampukselle Hervantaan noussee vuoden 2015 aikana yliopiston rakennukset yhdistävä Kampusareena. Vuokramarkkinoita leimaa edelleen hitaus. Seesteisyyden odotetaan jatkuvan ainakin vuoden 2015 alussa. Trendin vuokralleottopäätösten hitaudesta odotetaan jatkuvan. Säästöjen hakemisen tilatehokkuuden huolellisella suunnittelulla voidaan odottaa korostuvan vuonna 2015 Tampereella kuten muuallakin maassa. Pienempiin tiloihin muuttaminen on yleistynyt ja trendin odotetaan jatkuvan. Liiketiloissa merkittävin uusi toimija Tampereella on norjalainen urheiluvälineketju XXL Sports & Outdoor, joka avasi syksyllä Tampereen ensimmäisen liikkeensä Kalevan Prisman yhteyteen. Toinen urheiluliike tulee tänä vuonna Lielahteen vanhan S-Marketin tiloihin. Tampereella aloitti myös ensin Helsingissä jalansijaa hakenut Burger King -pikaruokaravintola. Vuonna 2014 valmistuneista projekteista aseman kupeessa oleva Solo Sokos Hotelli Torni Tampere avattiin aikataulussaan ja rakennuksesta on muodostunut maamerkki Tampereelle. Myös Lielahtikeskus avattiin suunnitelman mukaisesti ja Partolan uudet liikkeet Asko ja Byggmax avasivat ovensa Varman omistamissa kohteissa. Tokmanni avasi myös uuden liikkeensä Pirkkalan Partolaan vuoden 2014 puolella. Keskusareenahanke on viivästynyt. Keväällä kaupunki ja NCC päättivät, etteivät jatka keskustelua yksinoikeudella Tampereen Keskusareena Oy:n kanssa vaan käynnistivät julkisen hankintaprosessin ja neuvottelut mahdollisten toteuttajien kanssa. Vuoden lopussa NCC ilmoitti vetäytyvänsä hankkeesta ja sulkevansa Property Develoment -yksikkönsä Tampereelta. Kaupunki etsii nyt uutta rakentajaa hankkeelle. Markku Turunen Aluejohtaja, Tampere, osakas; ekon. Newsec Advice Oy Puh markku.turunen@newsec.fi LIELAHTI KAUPPI VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka MYLLYPURO KESKUSTA / YDINKESKUSTA MESSUKYLÄ YDINKESKUSTA KESKUSTA NEKALA SARANKULMA-PARTOLA ,5 6,0 1,0-4,0 6,5-7,5 6,0-6, ,5-7,0 1,0-4,0 7,0-8,5 7,0-8, ,0-6,0 2,0-4,0 7,5-9,5 8,5-10, ,5 8,5 3,0-4,0 7,5 10,0 8,0-10,0 SARANKULMA- PARTOLA NEKALA HERVANTA HERVANTA MYLLYPURO LIELAHTI KAUPPI ,0 7,5 1,0-4,0 7,0-8,0 7,5-8, ,5-5,0 9,0-12, ,0 10,0 7,0-8, ,0-6,0 7,0-8,5 MESSUKYLÄ 4 8 3,0 4,0 9,0-12,0

14 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT TURKU Turun kiinteistötransaktiomarkkinat olivat viime vuonna hiljaiset. Myös suunniteltuja käynnissä olevia hankkeita on muihin Suomen suurimpiin kaupunkeihin verrattuna vähän. Asuinrakentaminen erottuu edelleen tilatyypeistä vahvana. Tänä vuonna on ehditty jo tehdä ensimmäinen merkittävä kiinteistötransaktio Turun kupeessa Raisiossa, kun kemianalan toimija BASF myi m 2 kattavan modernin talon yksityiselle sijoittajalle. Viime vuoden kolmessa merkittävässä julkistetussa kiinteistökaupassa ostajina olivat paikalliset toimijat. Raision seudun koulutuskuntayhtymä osti alkuvuonna RandH Kiinteistöt II Oy:ltä hieman alle m 2 tilaa Turun Kirurgisen sairaalan läheisyydestä. Isku Invest Oy myi kesäkuun lopussa Kiinteistönpaikka Oy:lle m 2 liiketilaa Pläkkikaupungista kauppahintaan 5,3 miljoonaa euroa. Viimeisimmässä, syyskuussa toteutuneessa, kaupassa Turun Teknologiakiinteistöt osti Trivium-talon Turku Science Parkin alueella Kupittaalla kansainväliseltä varainhoitoyhtiö The Carlyle Groupilta. Vuonna 2002 valmistuneessa rakennuksessa on tilaa noin m 2. Turun seudun rakennustuotanto on vähentynyt edellisvuodesta ja uudisrakennuskohteista merkittävä osa on ollut asuntotuotantoa. Muilta osin merkittävimmät viime vuoden valmistuneet hankkeet ovat Nereis Business Garden Pitkämäellä, jossa päävuokralaisena toimii laivanrakennusalan konsultti Deltamarin, sekä Skanssi Retail Park, jossa pääkäyttäjinä toimivat Asko ja Sotka. Merkittäviä rakenteilla olevia liiketilahankkeita ovat Shopping Centre Myllyn laajennus Raision puolella sekä uudisrakennuskohde Koy Skanssikatu kauppakeskus Skanssin yhteyteen, johon vuokralaiseksi on tulossa urheiluliike XXL Sports & Outdoor. Toimistopuolella käynnissä on Logomo Konttorin rakennushanke, jonka valmistuttua toimitilat lähes kaksinkertaistuvat m 2 :iin. NREP suorittaa laajennus- ja muutostöitä Itellalla vuokralla olevassa logistiikkatilassa Liedon alueella. Suunnitteilla on useita uusia projekteja, mutta hankkeita on vireillä huomattavasti vähemmän kuin muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Toimistohankkeiden osalta aloitustaan odottavat mm. Lemminkäisenkadulle suunniteltu High Tech Centre IV, Intelligaten kolmas vaihe Kupittaalla sekä Satamakolmion hanke Turun Satamassa. Liiketilapuolella tulevia hankkeita ovat mm. Kaarina Retail Parkin ensimmäinen vaihe, Kaarinanportti Shopping Centre sekä Kuninkoja Retail Park. Teollisuustilojen osalta aloitustaan odottaa Koy Turun Vaskikatu 1:n ensimmäinen vaihe. Viime vuoden kesällä julkaistu Turun telakan omistusjärjestely sekä laivatilaukset parantavat hieman alueellista kuluttaja- ja sijoittajaluottamusta ja voivat siten heijastua myös kiinteistösijoitusmarkkinoihin lievänä piristymisenä. MYLLY LENTOKENTTÄ VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS ORIKETO- METSÄMÄKI YDINKESKUSTA KESKUSTA Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka ,0-7,0 2,0-3,5 7,0-8,0 6,0-7, ,0-10,0 2,5-8,0 7,5-9,0 7,0-10,0 KESKUSTA / YDINKESKUSTA LENTOKENTTÄ ORIKETO-METSÄMÄKI 5-9,5 2,0-4,0 9,0-12, ,0-11,0 9,0-12,0 KUPITTAA ,0-6,0 1,0-8,0 7,0-9,0 7,0-10,0 PANSIO SKANSSI PANSIO ,0-5,0 6,5-7, ,0-4,0 8,5-12,0 SATAMA KUPITTAA SKANSSI SATAMA MYLLY ,0-15,0 1,0-4,0 8,5-12,0 9,0-12, ,0-4,0 6,0-7,5

15 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT OULU Oulun seudun kiinteistötransaktiomarkkinat pysyttelivät vuoden 2014 melko vaatimattomina. Kauppoja tehtiin harvakseltaan. Technopolis myi Lentokentäntien m 2 suuruisen - ja tuotantotilan oululaiselle Polarvi Oy:lle 6,7 miljoonan euron kauppahinnalla. Sijoittajanäkökulmasta Oulussa seudun kiinteistöt kiinnostavat edelleen etupäässä paikallisia sijoittajia ja kotimaisia instituutioita. Ulkomaalaisten toimijoiden kysyntä sijoituskohteille on edelleen vähäistä koko Pohjois-Suomessa. Oulun seudun, joka käsittää seitsemän kuntaa yhteenlasketulla asukasmäärällään vuoden 2013 lopussa, taloudellisessa tilanteessa ei tapahtunut toivottua käännettä vuonna Liikevaihdon lasku vuoden takaisesta kuitenkin pysähtyi. Liikevaihdon kehitys on tasoittunut viennin positiivisen kehityksen vaikutuksesta. Vienti oli seudulla kuitenkin edelleen hieman alle taantumanvuoden 2009 tason. Kaikkien toimialojen yhteenlaskettu liikevaihto oli Oulun seudulla viimeksi kuluneen vuoden aikana keskimäärin 10 % korkeammalla kuin vuonna Koko maassa liikevaihto on kasvanut n. 16 % vuodesta Seudun kaikkien toimialojen henkilöstömäärä laski selvästi vuonna Positiivista kasvua on ollut seudun asukasmäärässä, joka kasvoi noin 1,5 % viime vuoden aikana. Oulun kaupungin osuus seudun asukkaista oli henkeä. Oulun kaupunki on väestönkasvultaan muuttovoittokaupunki ja sitäkin kautta asuntomarkkinat ovat murrosvaiheessa. Asuntomarkkinoita heikentää Oulun epävarma talouden tila ja siitä seuraava epävarmuus työmarkkinoilla. Epävarmuus lisää vuokra-asuntojen kysyntää tilapäisenä ratkaisuna. Tällä hetkellä Oulun kaupungin asuntokunnista noin 37 % asuu vuokra-asunnoissa. Asuntojen sijoittajamarkkinoissa vuokra-asuntojen kysyntä on vuonna 2014 aloitetuissa kohteissa jäänyt kuitenkin lähinnä ydinkeskustan alueelle, jossa pienet asunnot ovat tehneet hyvin kauppansa. Laitakaupungilla sijoitusasuntojen ja isojen perheasuntojen kysyntä on taantunut. Keskustan liikekortteleissa asuntojen lukumäärän kasvu onkin yhä vahvistuva trendi. Uutta Oulun keskustan korkeaa rakentamista kuvaa As Oy Oulun Pajarinkulma, joka raken-

16 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT netaan omalle tontille tulevan kauppakeskus Valkean päälle. Rakennuttaja Skanska ilmoittaa saaneensa myydyksi kaikki 66 asuntoa, joiden arvioitu valmistuminen on 6/2016. Keskustan vetovoimaisuutta lisännee myös aikataulussaan pysytellyt Kallioparkki Kivisydän. Oulun keskustan alle n. 30 metrin syvyyteen rakennettavan pysäköintihallin tavoitteellinen käyttöönottoajankohta on kesällä Pysäköintiratkaisu palvelee myös asemanseudun matkakeskuksen kehitystä, joka on tällä hetkellä viivästynyt. Osuuskauppa Arinan Valkea-kauppakeskus sen sijaan rakentuu kovaa vauhtia. Kauppurienkadulla Ilmarisen omistaman ja Mehiläiselle vuokrattavan uuden sairaalan rakennustyöt ovat jo loppusuoralla. Näiden molempien isohkojen kohteiden saavutettavuus on Kivisydämestä käsin varsin hyvä. Oulun Ritaharjussa loka-marraskuun vaihteessa yli 50 liikkeen voimin avannut Ideapark sai lentävän lähdön. Alueen nuorehko asukaskunta oli jo pitkään kaivannut pohjoispuolelle Oulua omaa ostoskeskusta. Keskus on kooltaan n m 2 ja sijaitsee noin kuuden kilometrin päässä Oulun keskustasta. Liikkeiden joukossa on yrityksiä joita ei ole aiemmin Oulussa ollut lainkaan. Ideaparkin nopeahko käynnistyminen saattaa jäädyttää tai ainakin hidastaa merkittävästi risteyksen toiselle puolelle suunniteltua Varman isoa kauppakeskushanketta. Toimistojen ja liiketilan vuokrauksen suhteen vuoden 2014 jälkipuolisko oli vilkkaampi kuin alkuvuosi. Vuokramarkkinat ovat voimakkaasti polarisoituneet. Vuokrausta on tehty isoille yrityksille ja start up -yritysten kasvaneen määrän on voinut havaita jo katukuvassa. Keskimääräiset tunnusluvut yritysten liikevaihdossa ja henkilöstön määristä peittävätkin alleen yritysten varsin suuret erot muutoksien suunnasta ja suuruudesta. Reilusti yli puolet Oulun seudun yrityksistä oli henkilöstömäärältään kasvavia ja vajaa puolet supistuvia jaksolla /2014. Oulussa onkin menossa elinkeinoelämän muutos ja kaivattu monipuolistuminen. Mia Runtti-Manninen Service Manager Newsec Asset Management Oy Puh mia.runtti-manninen@newsec.fi LINNANMAA / YLIOPISTO RUSKO ALPPILA YDINKESKUSTA VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka ,0-8,0 2,0-4,0 7,5-9,5 6,5-8,5 KESKUSTA / YDINKESKUSTA KESKUSTA ,0-9,0 2,0-8,5 8,0-11,0 8,0-10,5 KONTINKANGAS ,0-6,0 8,5-10,5 NUOTTASAARI JA SATAMA KONTINKANGAS ALPPILA LINNANMAA/YLIOPISTO ,0-25,0 8,5-12, ,0-9,0 9,5-12,5 LENTOKENTTÄ LIMINGANTULLI RUSKO LIMINGANTULLI ,0-10,0 1,0-9,0 8,5-11,0 8,0-10, ,0-10,0 5,0-8,5 2,0-8,0 8,5-11,0 8,0-10,5 9,5-11,0 SATAMA/NUOTTASAARI 5 8 1,0-5,0 9,0-10,0 LENTOKENTTÄ ,0-10,0 3,0-6,0 9,0-12,0 9,5-13,0

17 MUU SUOMI JYVÄSKYLÄ Jyväskylässä valmistui vuonna 2014 pääasiassa asuntokohteita. Muiden tilatyyppien uudisrakennushankkeet ovat olleet vähäisiä, joskin Kankaan alueen tilakanta kasvaa tämän vuoden aikana kun vanhan paperitehtaan siipiosa muutetaan koulutus- ja tiloiksi. Lisäksi vähittäiskauppaketju Lidl laajensi keskusvarastoaan ja Posti logistiikkatilojaan. Etenkin Seppälän alueelle on suunniteltu uusia liiketilarakennuksia, mutta hankkeet eivät ole vielä käynnistyneet. LAHTI Lahdessa uudisrakennushankkeiden määrä oli vuonna 2014 pieni eikä merkittäviä uusia kiinteistöjä valmistunut. Uuden matkakeskuksen rakentaminen sen sijaan alkoi loppuvuonna ja rakennustöiden odotetaan valmistuvan tämän vuoden lopussa. Renkomäen liiketilahankkeet eivät valmistu kuluvan vuoden aikana. Renor Oy osti Lahden Askonalueelta alkuvuodesta 2014 entisen liesitehtaan. Rakennus muutetaan tuotantokäytöstä logistiikkakäyttöön. Lahteen osui myös joitain portfoliokaupan osia. Loppuvuonna tehdystä LähiTapiolan 509 asunnon kaupasta yksi kohde sijaitsi Lahdessa. Myös osa kiinteistösijoitusyhtiö Sagaxin kiinteistöostoista Volvolta osui Lahteen. KUOPIO Viime vuonna merkittävimmät valmistuneet uudisrakennushankkeet painottuivat asuntopuolelle. Puijon sairaalan laajennustyöt ovat käynnissä ja uusi sairaalarakennus saataneen tämän vuoden aikana käyttöön, jonka jälkeen kohteen vanhalla puolella alkavat laajat perusparannustyöt. Suunnitteilla on lisäksi Technopoliksen tornitalo Tiedepuiston itäpuolelle sekä useita liikerakennushankkeita. Vähittäis- ja tukkukaupan myymäläketju Carlson myi omistamansa viihdekeskus Iso- Ceen Kevalle hallinnon siirtyessä viime kesäkuun alussa. Keva omistaa entuudestaan Iso- Ceen naapurissa sijaitsevan kauppakeskus Minnan. Carlsonin ja Kevan välinen kiinteistökauppa tukee Kuopion keskustan palveluiden kehittämistä. VAASA Vaasassa uudisrakentaminen on ollut viime aikoina erittäin vähäistä. Neljännen Futuratalon rakennustyöt on kuitenkin juuri saatu päätökseen. Uuden rakennuksen pinta-ala on noin m 2. Merkittäviä hankkeita ei ole suunnitteilla. HÄMEENLINNA Hämeenlinnan uudisrakentaminen on keskittynyt pääasiassa asuntopuoleen. Kaupallinen keskus kuitenkin siirtyi keskustasta länteen kun kauppakeskus Goodmanin avajaisia vietettiin loppuvuonna. Kevan omistamassa ja NCC:n toteuttamassa kohteessa on vuokrattavaa alaa noin m 2. Nordic Real Estate Partnersin hallinnoima NREP Nordic Strategies fund rahasto osti kesäkuussa 2014 Huhtamäki Oyj:ltä laajuudeltaan noin m 2 logistiikkakiinteistön Käikälästä. Huhtamäki jäi tiloihin vuokralaiseksi. Transaktio oli rahaston ensimmäinen hankinta Suomesta. Hämeenlinnassa käytiin kauppaa myös usealla hoivakotikiinteistöllä osana portfolioita. Viimeisin transaktio oli Fennica Toimitilat I ostama liikekiinteistö, jossa on vuokralaisina mm. Motonet, Isku, Sportia, Musti&Mirri, Tekniset, TV-Sävel sekä Teboil. PORI Kauppakeskus Puuvillan avajaisia vietettiin loppuvuonna. Renorin ja Ilmarisen yhteisesti omistaman kohteen kehitys- ja laajennushankkeen toteutti Skanska. Kiinteistössä on yhteensä m 2 vuokrattavaa alaa sisältäen liiketilan lisäksi mm. tilaa. NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT Ruotsalainen Nordika teki ensimmäisen hankintansa Suomen kiinteistömarkkinoilta ostamalla liikekiinteistöportfolion PG Scandinavian Investiltä. Kolme kiinteistöistä sijaitsee Vaasassa ja yksi Rovaniemellä. Vaasan kohteet ovat GW Galleria, Iskun liiketila sekä Byggmax Kivihaan alueella. Porissa sijaitsevia kiinteistöjä oli mukana erilaisissa portfoliokaupoissa. Kiinteistösijoitusyhtiö Sagax osti kuorma- ja linja-autojen huoltorakennuksia Volvolta Suomessa ja Tanskassa, ja osa kaupan kiinteistöistä osui Poriin. Sveafastigheter myi Electroluxin vanhan varaston Isosannan teollisuusalueelta

18 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT SR-kiinteistöt Oy:lle vuoden 2014 toisen kvartaalin aikana. Porissa käytiin lisäksi kauppaa hoivakiinteistöillä. LAPPEENRANTA Kauppakeskus IsoKristiinan kehitys- ja laajennushanke on käynnissä ja sen odotetaan valmistuvan tämän vuoden aikana. Hankkeessa sijoittajina ovat Citycon, Ilmarinen sekä Lappeenrannan kaupunki ja sen toteuttaa Skanska. Valmistuttuaan kohteen vuokrattava ala tulee kattamaan noin m 2. Uutta liiketilaa on lisäksi suunniteltu Myllymäkeen ja Leiriin, mutta IKEA on toistuvasti lykännyt päätöstään uuden myymälän rakentamisesta Mustolaan. Etelä-Karjalan Osuuspankin uuden pääkonttorin rakennustöiden odotetaan alkavan alkuvuonna keskustassa. Sanoma myi painotalonsa Lappeenrannassa Länsi-Savo Oy:lle. Tilaan tuli vuokralle perustettu mediayhtiö Kaakon Viestintä. Kaakon Viestintä syntyi kun Sanoma Lehtimedia ja Länsi-Savon omistama Etelä- Savon Viestintä fuusioituivat. HELSINGIN KEHYSKUNNAT Helsingin kehyskuntiin lukeutuvat Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Sipoo, Tuusula, Vihti, Mäntsälä ja Pornainen. Keravalla valmistui logistiikkakeskus GCC Kerca II, joka on jatkoa alueen muille logistiikkakohteille. Mäntsälässä venäläisen hakukoneyhtiö Yandexin datakeskuksen ensimmäinen osa valmistui loppuvuonna. Lisäksi logistiikkatilaa on rakenteilla Tuusulan Maantiekylään jonne Stockmannin jakelukeskuksen odotetaan valmistuvan tämän vuoden lopussa sekä Sipooseen Bastukärrin alueelle, jonne rakennetaan uuden logistiikkakeskuksen ensimmäistä vaihetta. Tuusulan logistiikkaan painottuvan Focus-alueen rakentaminen ei vielä ala kuluvan vuoden aikana. Suunnitteilla on lisäksi Kirkkonummen Inkilään sijoittuva erikoiskaupan keskus. Pääkaupunkiseudun kehyskuntien yksittäiset kiinteistötransaktiot rajoittuivat lähinnä logistiikkakiinteistöjen kauppoihin. Liiketilojen kauppoja tehtiin osana portfoliokauppoja. Lisäksi asuntokokonaisuudet olivat kysyttyjä. Suurin yksittäinen kiinteistökauppa toteutui, kun Capman Real Estate myi Tokmannin Mäntsälässä sijaitsevan logistiikkakeskuksen Suomessa uudelle toimijalle ARC Globalille. Logistiikkakeskuksen pinta-ala on noin m 2. SRV myi täyteen vuokratun Kercan alueella sijaitsevan logistiikkakiinteistön Julius Tallberg Kiinteistöt Oyj:lle. Capman Real Estate II osti vähimmäisosuuden kauppakeskus Willasta Hyvinkäältä. Trevian Care II Ky lisäsi hoivakotiomistustaan ostamalla neljä päiväkotikiinteistöä Kirkkonummelta, Keravalta, Hyvinkäältä sekä Oulusta.

19 NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT MENEILLÄÄN OLEVAT HANKKEET MUU SUOMI PÄÄKAUPUNKISEUTU VANTAA OULU ESPOO HELSINKI 4 TUUSULA TAMPERE 5-7 LAHTI LAPPEENRANTA RAISIO 1-3 TURKU SIPOO KOHDE TILATYYPPI VUOKRATTAVA ALA m 2 ARVIOITU VALMISTUMINEN KOHDE TILATYYPPI VUOKRATTAVA ALA m 2 ARVIOITU VALMISTUMINEN 1. ALBERGA BUSINESS PARK 2. ISO OMENAN LAAJENNUS liike / Q / Q3 9. THL:N TOIMITILAT 10. OP-POHJOLAN PÄÄKONTTORI 9 000* * 2015 / Q / Q2 KOHDE 1. LOGOMO KONTTORI TILATYYPPI VUOKRATTAVA ALA m * ARVIOITU VALMISTUMINEN 2015 / Q2 KOHDE 8. KOY OULUN KAUPPURIENKATU 9 TILATYYPPI + liike VUOKRATTAVA ALA m * * ARVIOITU VALMISTUMINEN 2015 / Q2 3. SUOMENOJAN XXL liike / Q2 11. AVIABULEVARDI / Q1 2. KAUPPAKESKUS MYLLY liike / Q4 9. KAUPPAKESKUS VALKEA liike / Q2 4. KAUPPAKESKUS AINOA liike / Q2 12. TECHNOPOLIS HKI-VANTAA / Q2 3. KOY SKANSSINKATU liike / Q2 10. KAUPPAKESKUS CUBE liike / Q4 5. ILMALANRINNE / Q4 13. DB SCHENKERIN LOGISTIIKKAKESKUS logistiikka / Q2 4. K-RAUTA LAHDESJÄRVI liike / Q2 11. ETELÄ-KARJALAN OSUUSPANKIN PÄÄKONTTORI 2016 / Q4 6. OSMONTIE / Q4 14. GRUNDFOSIN PÄÄKONTTORI logistiikka 5 500* LAHDEN MATKAKESKUS 2015 / Q4 12. KAUPPAKESKUS ISOKRISTIINA liike / Q4 7. ESTRADI / Q2 15. PELICAN-VARASTO varasto BW-TOWER / Q4 13. LOGISTIIKKAKESKUS logistiikka / Q2 8. ULTIMES BUSINESS GARDEN / Q2 16. VAK:N TOIMITILAT teollisuus / Q3 7. ALEKSI 11 liike / Q2 14. STOCKMANNIN JAKELUKESKUS varasto * 2015 / Q4 Lähde: KTI, Newsec *bruttoala Lähde: KTI, Newsec *bruttoala

20 TOIMISTOTILOJEN KÄYTTÄJÄT JA KYSYNTÄ MUUTTUVAT - MUUTTUUKO TARJONTA? NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT TOIMISTOTILOJEN KÄYTTÄJÄT JA KYSYNTÄ MUUTTUVAT - MUUTTUUKO TARJONTA? Työajan jakaantuminen eri tilojen kesken OMA TYÖPISTE 60,7 % NEUVOTTELUTILA 12,2 % KUVA 1. ETÄTYÖ KOTONA 9,7 % ASIAKKAALLA 7,9 % ETÄTYÖ MUUALLA 6,1 % TAUKOTILA 3,5 % Newsec Workplace Index 2014 Monitilat, kombit, flexipaikat ja mobiilipisteet ovat olleet arkipäivää monelle globaalille yritykselle jo luvun alkuvuosista lähtien. Työympäristökehityksen suurimmat trendit nykypäivänä eivät liitykään uusiin työympäristöinnovaatioihin vaan siihen, että suuri valtavirta on omaksumassa käyttöönsä tilakonsepteja, joita edelläkävijät ovat testanneet jo vuosikymmenen ajan. TYÖYMPÄRISTÖTRENDEISTÄ VALTAVIRRAN TOIMITAVAKSI Viime vuonna nähtiin hyvin miten yritysten ja organisaatioiden koosta ja toimialasta riippumatta; perintäista, markkinointifirmoihin ja pieniin kuntaorganisaatiohin, yhä useampi lähti mukaan työympäristömuutokseen ennakkoluulottamasti hakemaan ja kokeilemaan uusia ja toimivampia tilaratkaisuja. Muutoksen taustalla on yleensä kolme tekijää: toimitiloja halutaan kehittää paremmin organisaation muuttuneita työnteon tapoja ja työprofiileja tukeviksi, mutta toisaalta haetaan myös tehokkuutta ja kustannussäästöjä sekä helppoutta hyvien palvelujen kautta. TILOISTA TUKEA TYÖNTEOLLE Nykypäivänä työpaikka sijaitsee siellä missä työntekijä on. Teknologia mahdollistaa työn tekemisen joustavasti niin n eri tiloissa kuin n ulkopuolellakin: kotona, kahvilassa, asiakkaan luona ja julkisissa liikennevälineissä. Vaikka työtä tehdään edelleen pääsääntöisesti omalla työpisteellä, ovat vuorovaikutteisemman ja liikkuvamman työnteon paikkojen osuus työajastamme huomattavan suuri(kuva 1). Nykyaikaisen työympäristön tuleekin tukea parhaalla mahdollisella tavalla erilaisia työnteon muotoja. Modernista monitilasta löytyy sopiva työtila kulloiseenkin työtehtävään: rauhallisia työtiloja keskittymistä vaativille töille, ryhmätyötiloja ja kohtaamispaikkoja neuvotteluille ja yhteistyötilanteille. Parhaimmillaan työympäristö on houkutteleva paikka tehdä töitä ja vaihtaa ajatuksia työyhteisön kesken. Toimivat virtuaalisen työnteon välineet mahdollistavat yhteistyön silloinkin, kun tiimi ei ole fyysisesti saman katon alla. Liikkuvampi ja vuorovaikutteisempi työ tarkoittaa yhä useammin sitä, että työntekijä tekee työtä jossain muualla kuin oman työpöytänsä ääressä. Tämä muutos näkyy hyvin Newsecin käyttöastetutkimusten tuloksista (kuva 2), joiden mukaan työpisteiden käyttöaste on keskimäärin % normaalina työaikana. Monissa organisaatioissa onkin havaittu, että luopumalla osasta nimettyjä huoneita ja työpisteitä voidaan vapauttaa pinta-alaa muuhun käyttöön; neuvotteluhuoneiksi, tiimityötiloiksi tai vapaamuotoisiksi kohtaamisalueiksi. Myöskään nimeämättömät, tarpeen mukaan käytössä olevat työpisteet eivät ole enää harvinaisia nykyaikaisessa asiantuntijasektorin yrityksessä. TILOISTA KUSTANNUSTEHOKKUUTTA Nykyaikaiset monitilaratkaisut eivät tarkoita ainoastaan tuottavampia työympäristöjä, vaan lähes aina myös tila- ja kustannustehokkuutta. Tehokkaammilla ratkaisuilla päästään helpostikin % tilasäästöihin, mikä tarkoittaa merkittäviä säästöjä yritysten vuokrakustannuksissa. Työntekotapojen muutos on johtanut myös siihen, että vuokralaisten huomio on aiempaa enemmän keskittynyt neliövuokran tuijottamisen sijaan kokonaistilakustannusten