HOTR Attractive and Programmatic Infill Building Expertise in the Systems of Urban Production 2012 TÄYDENNYSRAKENTAMISEN TALOUSVAIKUTUKSET Seppälä Tiina Aalto yliopisto 19.9.2012 Julkaistu 27.9.2012 www.uudistuvakaupunki.fi
Sisällys Johdanto... 2 Täydennysrakentamisen kustannukset... 2 Rakentamisen kustannusten laskentamenetelmät... 2 Taloudellisen arvioinnin perusteista... 2 Väinölänranta, 40420 Jyväskylä... 3 Taustatiedot... 3 Alueen kehittämiskulut... 3 Kannattavuuslaskenta... 5 Taloudellinen analysointi... 6 Suunnitelma... 6 Sijainti... 6 Markkinatilanne... 7 Pysäköinti... 8 Kannelmäki, 00420 Helsinki... 8 Taustatiedot... 8 Alueen kehittämiskulut... 9 Kannattavuuslaskenta... 11 Taloudellinen analysointi... 13 Suunnitelma... 13 Sijainti... 13 Markkinatilanne... 13 Pysäköinti... 16 Herttoniemi, 00800 Helsinki... 18 Taustatiedot... 18 Alueen kehittämiskulut... 18 Kannattavuuslaskenta... 19 Taloudellinen analysointi... 20 Suunnitelma... 20 Sijainti... 20 Markkinatilanne... 20 Pysäköinti... 21 Yhteenveto... 22 Lähteet... 24 1
Johdanto Tämä selvitys on laadittu osana Aaltoyliopiston hanketta, jossa kolmen arkkitehdin laatimia alueellisia täydennysrakentamissuunnitelmia tarkastellaan taloudellisesta ja ekologisesta näkökulmasta. Suunnitelmat on laadittu Jyväskylän Väinölänrantaan, Helsingin Herttoniemeen sekä Helsingin Kannelmäkeen. Käytetty kustannus aineisto laskentamalleineen perustuu Tiina Seppälän valmisteille olevaan lisensiaattityöhön. Täydennysrakentamisen kustannukset Täydennysrakentamisen rakennuskustannukset eivät poikkea olennaisesti aluerakennuskustannuksista. Kustannuksiin vaikuttavat mm. maantieteellinen sijainti, työvoiman saatavuus, tontin maaperän ominaisuudet, rakennuksen tyyppi ja materiaalivalinnat sekä vallitseva taloussuhdanne. Täydennysrakentamisen ja aluerakentamisen kokonaiskustannusten ero muodostuu lähinnä infrarakentamiskustannuksista. Täydennysrakentamisessa yleensä infarakenteet ovat jo valmiina rakennustyömaan läheisyydessä kuten kaukolämpö, vesijohto, sähkö ja tietoliikenneverkot ja jopa katuverkko. Täydennysrakentamisessa lisäkustannuksia voi muodostua pysäköintijärjestelyistä, liikennejärjestelyistä ja turvallisuustekijöistä esimerkiksi räjähdystyön toteuttamisessa. Toisaalta kunnallistekniikan kustannuksissa säästetään, koska alueella on jo infrarakenteet käyttövalmiina. Infrakustannusten osalta täydennysrakentamiselle on hyvät perusteet. Rakentamisen kustannusten laskentamenetelmät Kustannuksia arvioitiin kaavoitustasolla tietäen suunnitellut kerrosneliömetrit, rakennustyypit ja selvitys mahdollisista poikkeavista käyttötavoista kuten kuntosali, toimisto tai pesula. Kustannusten laskennassa käytettiin TAKU TM tilaperusteista laskentaohjelmaa (versio 2012), Haahtela & Kiiras: Talonrakennuksen kustannustieto 2012 kirjaa ja RIL 231 2 2006 Infrarakentamisen kustannushallinta Hanke ja rakennushinnasto julkaisua. Infran hintatiedot muutettiin nykyarvoon tilastokeskuksen maanrakennuksen kustannusindeksien avulla. Kustannuksien laskennassa käytettiin talonrakennuksen kustannustiedon vertailutasojen esimerkkirakennuksia (Haahtela & Kiiras 2012 s.335 348). Esimerkkikohteet olivat: kerrostalo, rivitalo, liikuntahalli, opetusrakennus, päivähoitorakennus ja toimistorakennus. Esimerkkikohteet täyttävät kaikki voimassa olevat rakennusvaatimukset ja ovat materiaalitasoltaan normaalit. Näistä kohteista voitiin laskea rakentamis ja käyttökustannukset ja energian ja sähkönkustannukset kerrosneliömetriä kohden. Lukuja käytettiin projektin tutkimusalueiden suunnitelmien kustannustietona. Taloudellisen arvioinnin perusteista Toteuttamisen taloudellista kannattavuutta arvioitiin tutkimusalueilla laskemalla arviot kokonaiskustannuksille ja potentiaalisille myyntituloille. Suunniteltuja rakennuksia pyrittiin tarkastelemaan kokonaisuuksina, jotka vastaisivat tulevaisuudessa asunto osakeyhtiön tai kiinteistöosakeyhtiön muodostumisrajoja. Lisäksi alueiden kehittämiseen tehtyjen kokonaissuunnitelmien toteuttamiskustannuksia on arvioitu erikseen. Näihin kuuluu muun muassa pysäköintijärjestelyt ja alueen ympäristön kehittäminen. Asunto osakeyhtiöiden kokonaiskustannuksiin laskettiin rakentaminen, hissit ja portaat, kaukolämpöön liittyminen ja muut kustannukset (mm. lisälouhinnat, vanhanrakennuksen purku, pihatyöt). Muihin kustannuksiin laskettiin mm. tonttikatu liittymineen, poikkeavan suuret louhinnat ja pihamaan muokkaaminen perustasolle. Potentiaalista myyntituloa laskettaessa asuinrakennuksissa käytettiin yleistä uudisrakennuksen keskimääräistä myyntihintaa alueittain. Toimistojen osalta arvioitiin potentiaalista 2
myyntihintaa vuokratuottojen kautta. Seuraavaksi esitettyihin lukuihin tulee suhtautua ohjeellisina. Käytännön syistä lukuja ei ole pyöristetty lähimpään sataan. Väinölänranta, 40420 Jyväskylä Taustatiedot Väinölänrannan suunnitelmassa muodostettaisiin asunto osakeyhtiöitä tonttikohtaisesti. Rakennukset on 2 3 kerroksia ja niihin ei tulla asentamaan hissejä. Asuinmuoto muistuttaa rivitalo tai pienkerrostalo tyyppistä asumista. Rakennuskustannuksissa on sen vuoksi käytetty referenssinä rivitaloa. Peruskustannus Jyväskylässä on noin 1 239 / k m 2 (TAKU 2012) rivitalolle ja kerrostalolle vastaavat olisi noin 1 195 / k m 2 (TAKU 2012). Vaikutus tehdyllä kustannusarvovalinnalla on noin 3,7 % korkeampi. Hinnat ovat arvonlisäverottomia. Taulukossa 1 esitetään pinta alatietoja asunto osakeyhtiöiden suuruuksista. Laskennallinen asunto ala on noin 90 % bruttoalasta (1). Potentiaalinen myyntitulo määräytyy myytävän asuntoalan perusteella. Se on nettoala niissä kiinteistöissä, joissa ei ole yhteistiloja. Yhteisiä tiloja on runsaasti asuntoyhtiöissä As Oy 1A C, As Oy 2A C sekä As Oy 3A C, mistä syystä niiden kohdalla laskennallinen asuntoala jää selvästi alle 90 % tason. Taulukko 1 Väinölänrannan suunnitelman rakennusten pinta alatiedot asunto osakeyhtiökohtaisesti Bruttoala kerrosala nettoala laskennallinen asuntoala 1) brm 2 k m 2 m 2 as.m 2 As.Oy 1A C 3449 3338 3142 2749 As Oy 2A C 2696 2609 2456 2064 As.Oy 3A C 2052 1986 1869 1799 As.Oy 4 A C As.Oy 5 A C As.Oy 6 A D As.Oy 7 A C As.Oy 8 A B As.Oy 9 A C As. Oy 10 A B As Oy 11 A C 930 900 847 930 900 847 1 261 1 220 1 148 951 920 866 661 640 602 827 800 753 475 460 433 816 790 744 847 847 1148 866 602 753 433 744 Alueen kehittämiskulut Täydennysrakentamissuunnitelmassa on esitetty alueen kehittämiseksi toimenpiteitä. Kustannuksien maksaja olisi Jyväskylän kaupunki. Taulukossa 2 esitetään arviot tulevista kustannuksista. Kustannuksiin ei ole laskettu luontoon liittyviä toimenpiteitä kuten hakkuita, ruoppauksia, purojen kunnostamista jne. Kaukolämpöverkon laajentaminen on laskettu mukaan. Kokonaisuudessa alueenkehittämiskustannukset 3
ovat noin 4,24 miljoonaa euroa. Suurimmat investoinnit olisi Rantatalo, Rantasaunat, puutarhamökkikylä. Kyseisistä investoinneista on mahdollista saada myyntituloa. Rantasaunat voi vuokrata/myydä asuntoosakeyhtiöille ja muistakin voisi saada vuokratuottoa. Taulukko 2 Väinölänrannan kehittämissuunnitelman kustannukset ALV 0% Hanke kpl jm m 2 á hinta ALV0 ALV 0% yhteensä Rantatalon pysäköintipaikat 1) 39 4 495/kpl 175 295 Pysäköintipaikan ympäristö 2) 1286 68/m2 87 346 Rantasaunat 3) 3 43 54 665/kpl 163 995 Laituri 4) 3 14 319/kpl 42 956 Rantatalo 5) 1 430 997 000/kpl 997 000 Puutarhamökkikylä 6) 35 50 49 100/kpl 1 718 514 Kadut 7 684 391/jm 267 411 Vesi ja viemärilinja katulinjassa 8 684 391/jm 267 411 Valaistus katulinjassa 8 684 83/jm 56 989 Silta auto 8 1 17 9 075/jm 154 279 Kevyenliikenteen väylät 8) 1474 174/jm 256 957 Silta kevyt 8) 2 10 2 596/jm 51 913 1) ei sisällä liittymän rakentamista ( 8 000 10 000 ). (á hinta lähde: RIL 2006; Helsingin Kaupunki 2009) 2) kivituhka 50 % nurmi 50 %, pohjan esirakentaminen (á hinta lähde: RIL 2006) 3) (á hinta lähde Finlamelli Oy 2012 a) 4) Kahdesta osasta yhdistetty Raskas ponttonilaituri M8 matalalla puukannella. Osan pituus 8 m ja leveys 2,5m. (á hinta lähde A laiturit Oy 2012) 5) suunnittelu Mari Ariluoma. á hinta lähde yksiöllinen kustannuslaskenta TAKU 2012. 6) (á hinta lähde Finlamelli Oy 2012 b) 7) matkat mitattu kartasta. 2 kaistaa L 5,5m routiva maaperä (RIL 2006) 8) matkat mitattu kartasta (á hinta lähde RIL 2006) Käytetty kustannusmuutoskerroin 2006 >2012/5 on 1,28=136/106,1 (Tilastokeskus 2012a) Käytetty rahanarvonmuutoskerroin 2009 >2012/5 on 1,07= 115,9/108,3 (Tilastokeskus 2012e) Haahtela & Kiiras 2012. Talonrakennuksen kustannustieto 2012. Haahtela kehitys Oy ISBN 978 952 5403 20 6 TAKU 2012. Taku lisensoitu talonrakennuskustannus ohjelma versio 2012. Haahtela kehitys Oy. RIL 2006. RIL 231 2 2006 Infrarakentamisen kustannushallinta Hanke ja rakennusosahinnasto. ISBN 951 758 463 6. Tilastokeskus.2012a. Tilastokeskuksen tietokannat. Maanrakennuksen kustannusindeksi 2005 2011. Saatavissa: http://www.stat.fi/tup/tilastotietokannat/index.html Viitattu 25.5.2012 Helsingin kaupunki. 2009. autopaikkojen toteuttamiskustannukset ja niiden kohdistaminen nykyistä suuremmassa määrin autopaikkojen käyttäjille. Autopaikkatyöryhmä 31.1.2009. Helsingin Kaupunki. Saatavissa: http://www.hel.fi/static/public/hela/kaupunkisuunnittelulautakunta/suomi/paatos/2012/ksv_2012 02 07_Kslk_4_Pk/FCE16853 8C80 4370 A2AC AAB78C71D007/Liite.pdf Viitattu: 25.5.2012 A laiturit Oy 2012. Hinnasto. Saatavissa: http://www.a laiturit.fi/ viitattu 4.4.2012 Finnlamelli Oy. 2012a. Aalto yliopisto rantasauna. 43 k m 2. Kaksi saunaosastoa. suunnittelija Kirsti Aro. Tarjous 20.6.2012 Finnlamelli Oy. Finnlamelli Oy. 2012b. Aprillia C. parvekkeeton pienmökki n. 50k m 2. Tarjous 20.6.2012 Finnlamelli Oy 4
Kannattavuuslaskenta Suunnitelman kustannukset on laskettu taulukossa 3. Tuloksia tarkasteltaessa on huomioitava, että kustannukset eivät sisällä tontin/rakennusoikeuden hintaa, kaavoitusmaksuja, maaperän ominaisuuksista johtuvia lisäkuluja: paalutusta, pilaantuneiden maiden käsittelyä ja normaalia laajempia massanvaihtoja eikä vesi ja viemäri ja sähköliittymismaksuja. Laskelma on muutoinkin karkealla tasolla, koska potentiaaliset myyntitulot ovat riippuvaisia siitä, minkä kokoisia asuntoja kuhunkin rakennukseen sijoitetaan. Näin laskettuna minimi erotuksena voidaan pitää noin 500 /k m 2, mikä kattaisi korvauksen rakennusoikeudesta noin 200 /k m 2 ja jättäisi rakennuttajalle edes tyydyttävän tuoton 300 /k m 2. Lopputuotteeseen, myytävään asuntoon, sisältyy vielä 23 % arvonlisävero, mikä nostaa asuntojen hintaa niiden ostajalle. Yleiseksi myyntihinnaksi on asetettu 2600 /as.m 2 (sis. ALV 23%), mikä vastaa taulukossa käytettyä 2114 /as.m 2 ALV 0%. Myyntihinnan valintaa on perusteltu tarkemmin taloudellinen analysointi osuudessa. Taulukko 3 Väinölänrannan toteuttamiskustannukset ja potentiaalinen bruttokate (erotus) (ALV 0%) rakentaminen 1a) Kustannukset (ALV 0%) potentiaaliset myyntitulot potentiaalinen bruttokate (erotus) katu ja liittymä 1b) muut 1) kaukolämpöön yhteensä laskennallinen /hanke /k m 2 liittyminen 2) 3) As.Oy 4 071 358 10 959 65 797 18 200 4 166 315 5 857 896 1 691 581 507 1A C As Oy 3 245 281 21 919 93 978 15 600 3 376 778 4 362 927 986 149 378 2A C As.Oy 2 534 394 21 919 42 312 14 300 2 612 925 3 803 137 1 190 212 599 3A C As.Oy 4 A C 1 136 831 10 959 43 878 6 235 1 197 904 1 790 531 592 627 658 As.Oy 5 A C 1 136 831 10 959 18 514 6 850 1 173 155 1 790 531 617 376 686 As.Oy 6 A D 1 540 551 21 919 25 090 9 310 1 596 870 2 427 164 830 294 681 As.Oy 7 A C 1 161 608 10 959 43 878 6 850 1 223 295 1 830 320 607 026 660 As.Oy 8 A B 807 440 10 959 31 666 5 005 855 070 1 273 266 418 196 653 As.Oy 9 A C 1 012 950 10 959 34 484 6 235 1 064 629 1 591 583 526 954 659 As. Oy 10 A B 584 454 10 959 25 090 4 390 624 893 915 160 290 267 631 As Oy 11 A C 1 203 754 10 959 28 221 6 235 1 249 170 1 571 688 322 518 408 1a) Ei huomioitu: mm. tontin hintaa (korvaus rakennusoikeudesta), perustuksen vahvistuksia tai kaavoitusmaksua. Huomioitu: Asunto osakeyhtiöiden 1 ja 2 autotallit rakennuksen rungossa 1b) Pihakadun pituus on 10 m joka as.oy yhtiössä parkkialueelle. 1c) Muut kustannukset koostuvat: hiekkakentistä (pihaparkkipaikat sisältyy), nurmikoista, puista, kasveista 2) yhteinen liittyminen as.oy kohtaisesti, patteri lattialämpö järjestelmä 3) laskennallisen myyntitulon laskemisessa on neliöhintana. myyntihinta 2114 /m 2 ALV 0% 1) Haahtela & Kiiras 2012. Talonrakennuksen kustannustieto 2012. Haahtela kehitys Oy ISBN 978 952 5403 20 6. 1) Taku lisensoitu talonrakennuskustannus ohjelma versio 2012. Haahtela kehitys Oy. 1) RIL. 2006. RIL 231 2 2006 Infrarakentamisen kustannushallinta Hanke ja rakennusosahinnasto. ISBN 951 758 463 6. 1)Tilastokeskus.2012a. Tilastokeskuksen tietokannat. Maanrakennuksen kustannusindeksi 2005 2011. Saatavissa: http://www.stat.fi/tup/tilastotietokannat/index.html Viitattu 25.5.2012 5
2) Jyväskylän Energia. 2012 b. Liittymishinnasto 1.12.2011. Saatavissa: https://www.jenergia.fi/files/liittymishinnasto_1_12_2011.pdf Viitattu 25.6.2012 3) Tilastokeskus.2012b. Tilastokeskuksen tietokannat. Asuntojenhintojen kehitys. Saatavissa: http://www.stat.fi/tup/tilastotietokannat/index.html Viitattu 22.5.2012 3) Tilastokeskus.2012c. Tilastokeskuksen tietokannat. Vanhojen vapaarahoitteisten asuntojen hinnat postinumeroalueittain ja rakennusvuosittain. Saatavissa: http://www.stat.fi/tup/tilastotietokannat/index.html.viitattu 22.5.2012 3) Rakennuslehti. 2012. Rakennuslehti numero 19. Uusien asuntojen kauppa lisääntyi pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Lehden julkaisupäivä 31.5.12. sivu 4 3) Asuntojen myyntikanavat (Oikotie, Jokakoti, Etuovi myyntiportaalit). Tontit ja uudistuotanto. Tarkastelujakso 8/2012 6/2012. Asuntojen myynti ilmoitukset 3/2012 6/2012. Taloudellinen analysointi Suunnitelma Suunnitelman toteuttamiseen tarvittavat avainluvut ovat esitetty edellä (taulukot 1 3). Suunnitelman toteuttamisen kannalta kriittiseksi muodostuu valmiista asunnoista tarvittava hinta. Alueelle suunniteltu yhtenäinen ilme vaatii yhtäaikaista toteuttamista. Tämän edellytys on, että asuntojen kysyntä olisi riittävää. Yhteensä alueelle on suunniteltu 113 asuntoa. Asunto osakeyhtiöiden 1 3 asunnot ovat kooltaan noin 60 120 m 2 ja asunto osakeyhtiöiden 4 11 asunnot ovat noin 112 130 m 2. Asunnot ovat selvästi perheasuntoja. Ne kilpailevat samoista ostajista Jyskän, Väinölän, Kuokkalan omakotialueen kanssa. Venesataman kehittäminen ja rantaraitin parantaminen näyttäisi olevan hyvä tavoite. Rantatalon rakentaminen voisi tuoda sisävesimatkailijoita alueelle. Yhteiskäyttöautoilla voisi Rantatalo palvella myös venematkailijoita. Taulukossa 2 esitetty rantatalon hinta sisältää: sisääntuloaulan, infopalvelun, puodin, matkailijoiden pesulapalvelut, tilaussaunan, matkailijoiden pesutilat, oleskelutilat (päiväkotioptio), ravintolan ja tekniset tilat. Rakennuksen voisi vuokrata esim. veneily yhdistykselle. Tiloihin soveltuu myös päiväkoti, joka alueelta puuttuu. Rantaraitille on tulossa rantasaunoja (yhteensä 6 saunaosastoa) ja laiturit asunto osakeyhtiöiden käyttöön, joiden toteutuksessa on yhteistyömahdollisuus. Näin saadaan käyttöaste suureksi ympärivuoden. Puutarhamökkikylän toteutus voisi olla kaupungin vastuulla, jotta yhtenäinen ilme saadaan alueelle. Puutarhamökit voidaan myydä tai vuokrata kaupungin asukkaille. Jyväskylässä kyseistä toimintaa on vain Sulkurannassa. Kysyntää palvelulle luultavasti on. Muut taulukossa 2 esitetyt kustannukset ovat normaalia kaupungin alueiden kehittämistoimintaa. Sijainti Väinölänranta sijoittuu noin 5 kilometrin päähän Jyväskylän keskusta. Linnuntietä matkaa keskustaan on noin 3 kilometriä. Väinölänrannan asunnot sijoitettiin niin, että järvimaisema olisi mahdollisimman monessa asunnossa. Ympäristön on tarkoitus olla puistomainen ja liikuntapolut olisivat käden ulottuvilla. Alueen asukkaat nojautuvat keskustan ja Vaajakosken palveluihin. Tutkimusalueesta itään rakennetaan asuntomessut 2014 alue. Tämä tuo uudisrakentamista lähialueelle ja mahdollisesti vetää puoleensa potentiaalisia Väinölänrannan asukkaita ennen tutkimusalueen rakentamista. Toisaalta, jos asukkaita löytyy molemmille alueille, mahdollistaisi se palvelukeskittymän alueiden väliin Kuokkalantielle. Perustusolosuhteita ei alueella ole otettu huomioon kustannusten laskennassa. Jos alueella tarvitsee tehdä mittavia pohjatöitä tai paalutusperustuksia, niiden kustannus on lisättävä kokonaiskustannuksiin. Pilaantuneet maat on tutkimusalueelta Suomen Ympäristökeskuksesta selvitetty ja telakka alueella on mahdollinen epäily saastuneesta maasta. Se on hyvä huomioida Rantatalon ja sen parkkipaikan kannattavuusarvioinnissa. 6
Markkinatilanne Tavoitteelliseksi keskimääräiseksi myyntihinnaksi on asetettu 2600 /as.m 2 (sis. ALV 23%). Potentiaalista myyntituloa laskettaessa on käytetty hintana 2114 /as.m2 (ALV 0%). Perusolettamuksena on, että asuntojen hintakehitys jatkuu viime vuosien kaltaisena vuonna 2013 2014. Tutkimuksessa tarkkailtiin myynti ilmoituksia elokuusta 2011 lähtien Jyväskylässä myytävien tonttien ja uudistuotannon osalta. Aluerajaus oli 4 km:n säteeltä tutkimusalueelta. Asuntojen myynti ilmoituksia tarkkailtiin 3/2012 6/2012 alueilla postinumero 40420 ja 40520. Hinta arvio pohjautuu kevään 2012 asuntojen myynti ilmoituksien tarkasteluun (Oikotie, Etuovi, Jokakoti) Jyväskylässä ja toteutuneisiin hintoihin postinumeroalueella 40420 (Tilastokeskus, YM 2012). Rakennuslehden 31.5.12 julkaisemassa tutkimustuloksessa kerrostalon verollinen myyntihinta per neliö oli 3 313 /m 2 ja rivitalolle 2 553 /m 2 Jyväskylässä toukokuussa 2012. Myytävät Väinölänrannan asunnot muistuttavat enemmän rivitaloa kuin 4 5 kerroksista kerrostaloa. Lähialueelle (itään etäisyys 500 m) rakennettava uudiskerrostalon hintapyynti on keskimäärin 2 900 /m 2 (sis. ALV 23%) ja (pohjoiseen 1,5 km) rakennetaan rivitaloja hintapyynti 2370 /m 2 (sis. ALV 23%). Kohteet ovat olleet myynnissä alkukeväästä 2012. Erityisseurannassa olleen kerrostalokohteen ennakkomarkkinointi aloitettiin vuosi sitten ja myyntitoimet ja rakentaminen vuoden 2011 lopussa. Seurannan havainto oli, että edellä viitatussa rakenteilla olevasta kerrostalosta on 70 % asunnoista vielä myymättä. Oikotie portaalissa oli Jyväskylässä (8.7.2012) 472 uudiskerros ja rivitaloasuntoa myynnissä. Vanhoja omakotitaloja oli 76 kappaletta ja vanhoja kerros ja rivitalokohteita 257 kappaletta, joista lähes viidennes alle kymmenen vuotta vanhoja. Tavoitteellinen myyntihinta 2600 /as.m 2 on haasteellinen. Onkin syytä tarkastella myyntihinnan muutoksen vaikutusta hankkeen kannattavuuteen. Asuntojen hintojen jyrkkäkin lasku on mahdollista vallitsevassa Euroopan taloustilanteessa. Myös asuntojen ylitarjonta Jyväskylän alueella voi kääntää hintapyynnöt ja hinnat laskuun. Tutkimusalueen välittömässä läheisyydessä on Asuntomessu 2014 alue, jonka rakennustyöt ovat jo käynnissä. Moni potentiaalinen Väinölän lähiseudusta pitävä asukas ehtii muuttaa asuntomessualueelle. Taulukossa 4 esitetään myyntihinnan muutoksen vaikutusta potentiaaliseen katteeseen. Hankkeen lopullinen kannattavuus riippuu laskelmista puuttuvista tekijöistä: tontin ostohinta tai rakennusoikeuden hinta, kaavoitusmaksut, laajat massanvaihdot, erikoisperustukset, ja vesi ja viemäri ja sähköliittymismaksut sekä rakennuttajan tuottotavoite. Nämä kustannustekijät eivät voi kuitenkaan olla taloudellisesti merkityksettömiä. Verollisen myyntihinnan jäädessä alle 2 400 /as.m 2, hankkeen kannattavuus muodostuu jo kriittiseksi. Laskelmat sisältävät myös oletuksen, että rakennuskustannukset pysyvät todellisuudessakin laskennallisten (Haahtela & Kiiras 2012) kustannusten tasolla. 7
Taulukko 4 Väinölänrannan potentiaalisen myyntihinnan vaikutus saatavaan bruttokatteeseen ALV 0%. /k m 2 myyntihinta ALV 23% 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 myyntihinta ALV 0% 2 276 2 114 1 951 1 789 1 626 As.Oy 1A C 642 507 372 237 102 As Oy 2A C 507 378 249 121 8 As.Oy 3A C 747 599 452 305 157 As.Oy 4 A C 812 658 505 352 199 As.Oy 5 A C 839 686 533 380 227 As.Oy 6 A D 834 681 528 374 221 As.Oy 7 A C 813 660 507 354 201 As.Oy 8 A B 806 653 500 347 194 As.Oy 9 A C 812 659 506 353 200 As. Oy 10 A B 784 631 478 325 172 As Oy 11 A C 561 408 255 102 51 Pysäköinti Pysäköintipaikkalaskelma on tehty alueelle. Autopaikkanormit eivät muodosta ongelmaa. Auton käyttö on alueen sijainnin vuoksi välttämätöntä tuleville asukkaille. Pysäköintipaikat eivät tule olemaan ratkaisevana tekijänä hankkeiden kannattavuuden näkökulmasta. Autotalleja on vain kohteissa 1B (12 autopaikka autotallissa) ja 2B (6 autopaikkaa tallissa). Tallipaikan hinnaksi muodostuu 11 000 /autopaikka. Muissa kohteissa on suunniteltu pihapysäköinti. Autopaikka maksaa keskimäärin 3240 /autopaikka. Vaihteluväli on noin 2300 4500 /autopaikka. Autopaikan perustamiskustannukset ovat laskettuna taulukossa 3 kohdassa muut. Kannelmäki, 00420 Helsinki Taustatiedot Kannelmäen suunnitelmassa nykyisen asuntokannan tonteille on suunniteltu uusia asuinrakennuksia, toimistorakennuksia ja nykyisten asuinrakennusten korottamisia. Rakennuskustannuksien laskennassa on käytetty referenssinä kerrostaloa, jonka rakennuskustannus on Helsingissä noin 1 298 / k m 2 (TAKU 2012) ALV 0%. Townhouse talolle on käytetty kustannukseksi rivitalon referenssiä 1239 / k m 2 ALV 0% (TAKU 2012). Hissi ja portaikkokustannukset (Haahtela & Kiiras 2012 s. 226, 301) on lisätty erikseen. Hissitukea voi hakea osa taloyhtiöistä ja se on huomioitu kokonaiskustannuksissa. Olemassa olevan asuinrakennuksen korottamisessa on nostettu peruskustannusta 20% kerrosneliöltä (Saari 2012). Taulukossa 5 esitetään pinta alatietoja lisärakentamisen suuruudesta. Laskennallista asuntoalaa käytetään potentiaalisten myyntitulojen laskennassa. Laskennallinen asuntoala ei sisällä yhteistiloja. 8
Taulukko 5 Kannelmäen suunnitelman täydennysrakentamisen pinta alatiedot osoitekohtaisesti Klaneettitie 4 Klaneettitie 4 townhouse Klaneettitie 4 liiketila Klaneettipolku 7 Klaneettipolku 7 townhouse Klaneettipolku 7 liiketila Bruttoala kerrosala nettoala laskennallinen asuntoala1) brm 2 kem 2 m 2 as.m 2 1283 1242 1169 877 533 516 486 486 143 138 130 130 1027 994 936 702 400 387 364 364 147 142 134 134 Klaneettitie 2 asuminen 9635 9325 8776 6582 Klaneettitie 2 liiketilat+kuntosali 4363 4223 3975 3975 Pelimannintie 18 20 831 804 757 568 Pelimannintie 13 1124 1088 1024 768 Pelimannintie 24 26 2941 2846 2679 2009 Pelimannintie 15 17 1124 1088 1024 768 Purpuripolku 7 9 VAIHTOEHTO A 2717 2630 2475 2475 Purpuripolku 7 9 VAIHTOEHTO B 2171 2101 1977 1977 Purpurinpolku 11 3225 3121 2937 2203 Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A 4129 3996 3761 3761 Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B 3376 3267 3075 3075 Purpurinkuja 2 1903 1842 1734 1300 Pelimannintie 28 3335 3228 3038 2279 Pelimannintie 28 toimisto 7163 6926 6519 5867 Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (A) 10265 9935 9351 7013 Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (U) 11466 11097 10444 7833 Pelimannintie 30 toimisto 6293 6085 5727 5154 Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO A 367ap 8198 7934 7467 parkkihalli Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO C 454 ap 13552 13116 12344 parkkihalli Pelimannintie 28 pysäköintihalli 390 ap 12219 11826 11130 parkkihalli 1) asuinkerrostalon laskennallinen asunto ala on 71 % nettoalasta, toimistotalon toimistoala on 90% nettoalasta, korotukset ja rivitalon asunto ala 100% nettoalasta. Tavoitteelliseksi myyntihinnaksi on asetettu 4500 /as.m 2 (sis. ALV 23%), vastaten laskennassa on käytettyä 3659 /as.m 2 (ALV 0%) hintaa. Toimisto ja liiketilan neliöhinnaksi on asetettu 2000 /as.m 2 (ALV 0%). Vuokratuottoon perustuvaa myyntihintaa on perusteltu tarkemmin analysointiosuudessa. Purpurikuja 4:n lunastushinnaksi on asetettu 1285 /as.m 2 (ALV 0%) ja vuosivuokrakorvaukseksi noin 158 400. Alueen kehittämiskulut Täydennysrakentamissuunnitelmassa on esitetty myös alueen kehittämiseksi uusia toimenpiteitä. Kustannuksien maksajana voisi olla Helsingin kaupunki. Taulukossa 6 esitetään arviot tulevista kustannuksista. Kaukolämpöverkon laajentaminen sisältyy laskemiin. Nämä alueenkehittämiskustannukset ovat noin 1,5 miljoonaa euroa. Jos alueella rakennuksia lunastetaan, korttelisuunnitelman 12 lisäautopaikan yhteiskustannus on noin 54 000 euroa. Näiden lisäksi osoitteelle Purpuripolku 3 5 tulee järjestää menetetyt autopaikat (1,9 milj. euroa) menetettyjen tilalle. 9
Taulukko 6 Kannelmäen kehittämissuunnitelman kustannukset ALV 0% Klaneettitien pysäköinti 79 487 Klaneettikujan uusinta 249 804 Klaneettikujan aukio ja alikulku, uusittu Purpuripolku 3 5 uusi leikkipaikka Pelimannintie keskiosan vinoparkki Purpurinpolun parantaminen SUMMA ALV 0% kpl jm m 2 a hinta ALV 0% yhteensä ALV 0 131 636 154 569 338 183 100 495 Purpurikujan jatko 26 277 Purpurinkujan kadunvarsipysäköinti 110 563 Purpurikujan pääty 20 272 Pelimannintie päädyn vinoparkki 294 598 pysäköintipaikka 1) 17 4495/kpl 76 411 puut 8 385/kpl 3 076 asfaltin poisto 1201 5/m 2 5 619 koripallokenttä 420 256/m 2 107 672 istutusalue 272 64/m 2 17 433 uusikiveys 929 128/m 2 119 080 asfaltin uusinta 44 75/m 2 3 308 istutusalue 41 64/m 2 2 628 uusi istutusalue 728 64/m 2 46 658 uusi kivetetty aukio 524 141/m 2 73 884 luonnonkiviportaat 11,5 449/m 2 5 159 rakennuksen purku 2) 410 107/m 2 43 835 asfaltin poisto 1408 5/m 2 6 587 nurmi 750 32/m 2 24 034 istutusalue 50 64/m 2 3 205 leikkialue 600 128/m 2 76 909 puut 24 385/kpl 9 229 pohjatyö:vanha reuna 4,17e/m 2 9,5 asfaltti&kivet pois 360 337 2/jm 5 333 pysäköintipaikka 1) 72 4495/kpl 323 621 uusi istutusalue 108 64/m 2 6 922 asfaltin poisto 55 5/m 2 257 kasvien istutus 55 64/m 2 3 525 päällystys luonnonkivillä 467 192/m 2 89 791 uusi tonttikatu L 5,5 60 314/jm 18 843 T liittymä tonttikatu 1 7434/kpl 7 434 pysäköintipaikka 1) 16 4495/kpl 71 916 uusi tonttikatu L 5,5 51 314/jm 16 016 asfaltin uusinta 255 75/m 2 19 170 puut 9 385/kpl 3 461 asfaltin poisto 552 5/m 2 2 583 viheralue 552 32/m 2 17 689 puut 31 385/kpl 11 921 pohjatyö:vanha reuna 4,17e/m 2 +9, asfaltti&kivet pois 280 337 52/jm 4 003 pysäköintipaikka 1) 62 4495/kpl 278 674 Purpuripolku 3 5 1 936 776 autopaikat pysäköintipaikka 3) 94 1 936 776 1) (á hinta Helsingin Kaupunki 2009) 2) (á hinta Seppälä 2012) 3) Suunnitelman mukainen keskihinta pysäköinnille 20 604 /ap. Kaupungin omistama vuokratalo. muut hinnat: RIL 2006 Käytetty kustannusmuutoskerroin 2006 >2012/5 on 1,28= 136/106,1 (Tilastokeskus 2012a) Käytetty rahanarvonmuutoskerroin 2009 >2012/5 on 1,07= 115,9/108,3 (Tilastokeskus 2012 e) RIL 2006. RIL 231 2 2006 Infrarakentamisen kustannushallinta Hanke ja rakennusosahinnasto. ISBN 951 758 463 6. 10
Tilastokeskus.2012a. Tilastokeskuksen tietokannat. Maanrakennuksen kustannusindeksi 2005 2011. Saatavissa: http://www.stat.fi/tup/tilastotietokannat/index.html Viitattu 25.5.2012 Helsingin kaupunki. 2009. autopaikkojen toteuttamiskustannukset ja niiden kohdistaminen nykyistä suuremmassa määrin autopaikkojen käyttäjille. Autopaikkatyöryhmä 31.1.2009. Helsingin Kaupunki. Saatavissa: http://www.hel.fi/static/public/hela/kaupunkisuunnittelulautakunta/suomi/paatos/2012/ksv_2012 02 07_Kslk_4_Pk/FCE16853 8C80 4370 A2AC AAB78C71D007/Liite.pdf Viitattu: 25.5.2012 Seppälä T. 2012. Täydennysrakentamisen haasteet ja talous, ympäristö ja energiavaikutukset. lisensiaattityö. Energiatekniikan laitos. Aalto yliopisto. Saatavissa: Aalto yliopiston kirjaston Inssi tietokantapalvelu Kannattavuuslaskenta Suunnitelmalle on laskettu toteuttamisen kokonaiskustannukset taulukossa 7. Tuloksia tarkastellessa, on huomioitava, ettei kyseisiin kustannuksiin ole huomioitu tontin hintaa tai korvausta rakennusoikeudesta, täydennysrakentamiskorvausta, kaavoitusmaksuja, maaperän ominaisuuksista johtuvia lisäkuluja; paalutusta, pilaantuneiden maiden käsittelyä ja normaalia laajempia massanvaihtoja tai vesi ja viemäri ja sähköliittymismaksuja. Laskelma on karkealla tasolla, eivätkä huomioi sitä, että potentiaaliset myyntitulot ovat riippuvaisia asuntojen lukumäärästä ja koosta. Rakennuttaja on myös ALV 23% maksuvelvollinen. Taulukko 7 Kannelmäen toteuttamiskustannukset ja potentiaaliset myyntitulo ja bruttokate (erotus). Kaikki luvut ovat ALV 0% Rakentamiskustannukset (sis ALV 0%) rakentaminen 1) hissi ja portaat 1) hissituki 2) muut 1) kaukolämpöö n Pysäköintikustannuks et Potentiaali nen myyntitulo yhteensä 5) laskennallinen 4) Potentiaa linen bruttokat e (erotus) liittymi /k 2 nen 3) Klaneettitie 4 1 432 507 99 400 0 5 354 1 537 261 733 351 3 207 461 754 Klaneettitie 4 townhouse Klaneettitie 4 liiketila 639 227 10 950 0 2 094 652 271 123 626 1 776 758 1940 215 645 0 0 845 216 489 47 390 259 765 30 Klaneettipolku 7 1 105 522 85 440 0 4 647 1 195 609 520 824 2 567 001 856 Klaneettipolku 7 townhouse Klaneettipolku 7 liiketila Klaneettitie 2 asuminen Klaneettitie 2 liiketilat+kuntosali Pelimannintie 18 20 479 420 10 950 0 1 766 492 137 82 418 1 332 568 1959 221 895 0 0 978 222 873 48 764 267 294 31 12 099 756 522 660 0 11 867 12 634 284 1 392 985 24 081 779 1078 6 548 777 0 0 11 856 6 560 633 1 450 205 7 949 176 15 1 251 887 215 930 107 658 0 5 813 1 365 972 1 514 504 2 076 327 1000 Pelimannintie 13 1 683 322 64 590 30 363 6 488 1 784 763 1 280 658 2 809 756 235 Pelimannintie 24 26 4 431 430 106 820 0 11 000 4 549 250 2 154 449 7 349 785 227 11
Pelimannintie 15 17 1 483 848 64 500 47 867 6 488 1 602 704 2 104 833 2 809 756 825 Purpuripolku 7 9 VAIHTOEHTO A Purpuripolku 7 9 VAIHTOEHTO B 4 095 102 3 165 000 1 820 160 3 271 411 3 165 000 1 820 160 0 10 098 5 450 040 1 371 153 9 055 954 850 0 9 195 4 625 446 1 269 422 7 234 433 638 Purpurinpolku 11 4 049 688 71 450 0 11 911 4 133 048 600 192 8 059 971 1066 Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B 6 222 064 4 684 950 2 712 420 5 086 958 4 684 950 2 712 420 0 13 358 8 207 952 1 469 010 13 759 541 1022 0 11 911 7 071 399 1 328 818 11 249 354 872 Purpurinkuja 2 2 341 816 204 450 0 8 293 2 554 559 354 230 4 756 958 1003 Pelimannintie 28 4 188 527 71 450 0 7 991 4 267 968 620 769 8 336 298 1068 Pelimannintie 28 toimisto 10 381 112 488 700 0 21 643 10 891 455 2 378 432 11 733 459 222 Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (U) 12 891 268 582 850 5 867 606 14 399 034 543 800 5 867 606 19 772 19 361 496 1 910 575 25 657 102 441 20 756 20 831 196 2 134 037 28 657 963 513 Pelimannintie 30 toimisto 9 120 569 227 100 0 14 325 9 361 995 2 089 627 10 308 706 188 Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO A 367ap Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO C 454 ap 5 204 704 136 800 1 142 496 8 604 096 136 800 1 888 704 6 484 000 ei arvioitu 10 629 600 ei arvioitu Pelimannintie 28 pysäköintihalli 390 ap 7 757 856 1 236 600 672 600 9 667 056 ei arvioitu 1) Ei huomioitu: tontin ostohintaa tai rakennusoikeuden hintaa, kaavoitusmaksuja, maaperän ominaisuuksista johtuvia lisäkuluja; paalutus, pilaantuneiden maiden käsittely ja normaalia laajemmat massanvaihdot tai vesi ja viemäri ja sähköliittymismaksuja, pysäköintijärjestelyä, täydennysrakennuskorvausta. Muut kustannukset: louhinta, rakennuksen purku, lunastushinta 1285 /as.m 2 ALV 0% 2) Hissituki 60% hissin ALV 0% hinnasta vain nykyisiin hissittömiin taloihin 3) yhteinen liittyminen as.oy kohtaisesti, patteri lattialämpö järjestelmä 4) laskennallisen myyntitulon laskemisessa on neliöhintana 3659 /as.m 2 ALV 0% asunnot ja toimisto/liiketilat 2000 /toim. m 2 5) autopaikka (katu, halli PMT 28, KLT 2) 20604 /ap 1) Haahtela & Kiiras 2012. Talonrakennuksen kustannustieto 2012. Haahtela kehitys Oy ISBN 978 952 5403 20 6 12
1) Taku lisensoitu talonrakennuskustannus ohjelma versio 2012. Haahtela kehitys Oy. 2) Helsingin Energia 2012a. Liittymishinnasto 1.7.2010. Saatavissa: http://helen.fi/kaukolampo/hinnasto_kl.html Viitattu 25.4.2012 2) Helsingin Energia 2012b. Kaukolämpömaksuhinnasto 1.5.2012. Saatavissa: http://helen.fi/kaukolampo/hinnasto_kl.html Viitattu 25.4.2012 3) Tilastokeskus 2012b. Tilastokeskuksen tietokannat. Asuntojenhintojen kehitys. Saatavissa: http://www.stat.fi/tup/tilastotietokannat/index.html Viitattu 22.5.2012 3) Tilastokeskus 2012c. Tilastokeskuksen tietokannat. Vanhojen vapaarahoitteisten asuntojen hinnat postinumeroalueittain ja rakennusvuosittain. Saatavissa: http://www.stat.fi/tup/tilastotietokannat/index.html.viitattu 22.5.2012 3) Asuntojen myyntikanavat (Oikotie, Jokakoti, Etuovi myyntiportaalit). Asuntojen myynti ilmoitukset 08/2011 6/2012. Taloudellinen analysointi Suunnitelma Suunnitelman toteuttamiseen tarvittavat avainluvut ovat esitetty edellä (taulukot 5 7). Suunnitelman taloudellisuuden kannalta kriittiseksi muodostuvat pysäköintijärjestelyistä aiheutuvat kustannukset ja toimistorakennusten rakentamisen kannattavuus. Tutkimusalueelle kuuluu Kehä I:sen liikennemelu selkeästi ja toimistorakennukset on suunniteltu meluestetarkoituksessa. Nykyinen melutaso luultavasti estäisi täydennysrakentamisen alueella. Yhteensä alueelle on suunniteltu 371 457 asuntoa. Asuntojen keskimääräinen koko on melko suuri. Asunnot ovat selvästi perheasuntoja. Täydennysrakentamisessa Helsingin kaupungin tarkoituksena olisi houkutella lapsiperheitä takaisin alueelle ja virkistää alueen ilmettä. Vaihtoehdossa C on asuntoosakeyhtiön lunastus ja purku, jota tutkittiin myös projektissa. Käytetty lunastushinta perustuu rakennustyypin arvoon ja asunto osakeyhtiön asiakirjoihin. Ympäristön kehittäminen ja Purpurinpolun parantaminen on myös asukkaiden toive. Klaneettitie 2 tuo alueelle senioriasumisen ja toimivamman kuntosalin ja kokoontumistilan. Kävelykatua parannettaisiin ja viihtyvyyttä lisättäisiin alueella. Alueelle tulisi mm. lasten leikkikenttä ja koripallokenttä. Muut taulukossa 6 esitetyt kustannukset ovat normaalia kaupungin alueiden kehittämistoimintaa. Sijainti Kannelmäen tutkimusalue alue sijaitsee 500 m säteellä lähijunayhteydestä. Tulevaisuudessa asemalta on raideyhteys lentokentälle. Sijaintinsa puolesta se on houkutteleva asuinpaikka. Kohtuullinen matkustusaika junalla keskustaan ja liikuntareitit löytyvät läheisestä keskuspuistosta. Kehä I:sen välitön läheisyys nopeuttaa poikittaissiirtymisiä. Haittana on tutkimusalueelle kuuluva Kehän liikennemelu. Perustusolosuhteita ei alueella ole otettu huomioon toteuttamiskustannusten laskennassa. Oletus on, että vain Klaneettitie 2:ssa ja Pelimannintie 28:ssa tehdään normaalia suuremmat louhinnat. Jos alueella tarvitsee tehdä mittavia pohjatöitä tai paalutusperustuksia, se on arvioitava erikseen ja vähennettävä potentiaalisesta bruttokatteesta. Markkinatilanne Myyntihinnaksi on asetettu 4500 /as.m 2 (sis. ALV 23%). mikä vastaa taulukoissa on käytettyä 3 659 /as. m 2 ALV 0% hintaa. Perusolettamuksena on, että asuntojen hintakehitys on jatkuu viime vuosien kaltaisena vuonna 2013 2014. Tutkimuksessa tarkkailtiin Kannelmäen (00420 Helsinki) myynti ilmoituksia elokuusta 2011 lähtien myytävien asuntojen ja uudistuotannon osalta. Hinta arvio pohjautuu kevään 2012 asuntojen myyntiilmoituksien tarkasteluun (Oikotie, Etuovi, Jokakoti) Kannelmäessä ja toteutuneisiin hintoihin postinumeroalueella 00420 (Tilastokeskus, Asuntojenhinnat.fi). Tutkimusalueen ulkopuolella (aseman 13
vieressä) rakennettava uudiskerrostalon pyyntihinta on keskimäärin 4575 /as.m 2 (sis.alv 23%). Kohteen talot A ja B valmistuvat syksyksi 2012 ja talo C kevääksi 2013. Syksyllä valmistuvista asunnoista vajaa 60% on myymättä (8.7.2012). Uudistuotannon haasteeksi muodostuu, että tutkimusalueella olemassa olevien vanhojen asuntojen toteutuneet myyntihinnat ovat olleet noin 2500 /m 2 (Tilastokeskus 2012 a,b). Jos hintaan lisää kaikki peruskorjauksen tuomat kustannukset (noin 1000 /m 2 ), hinta pysyy matalampana kuin uudistuotanto. Tämä muodostuu haasteeksi etenkin tutkimusalueelle uudistuotantoa rakennettaessa. Vanhan asuntokannan houkuttelevuus voisi lisääntyä. Toteutuneista myyntihinnoista havaittiin, että Kannelmäen 50 60 luvulla rakennetuista asuintaloista on maksettu noin 200 /as.m 2 korkeampaa neliöhintaa kuin 70 luvun asuintaloista. Tämä viittaa matalampaan aluearvostukseen ja tuleviin peruskorjaustarpeisiin. Taulukossa 8 esitetään myyntihinnan vaikutusta potentiaaliseen katteeseen. Hankkeen kannattavuus riippuu myös laskelmista puuttuvista tekijöistä: tontin ostohinta, rakennusoikeuden hinta, kaavoitusmaksut, laajat massanvaihdot, erikoisperustukset, vesi, viemäri ja sähköliittymismaksut sekä rakennuttajan tuottotavoitteesta. Liike ja toimistotilan myyntihinta arvioitiin vuokratuoton avulla. Kannelmäen alue kilpailee houkuttelevuudesta Konalan, Haagan, Lassilan ja Pitäjänmäen vanhojen yritys ja teollisuusalueiden kanssa. Vuokrattavia kohteita kyseisillä alueilla oli 4.7.2012 yhteensä 473 kappaletta ja myytävänä 59 kappaletta. Kannelmäestä tulee tulevaisuudessa olemaan raideyhteys lentoasemalle, joka voi lisätä alueen kiinnostusta yritysten keskuudessa. Syksyllä 2011 toimitilojen vajaakäyttöaste oli 10, 8% ja liiketilojen 2,7 % (Helsingin Tietokeskus 2012). Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöennusteen arvioitiin vuoden 2012 syksylle olevan toimistotiloille 15,9 % (Kiinteistötieto Oy 2012). Toimisto ja liiketilahuoneiston neliöhinta laskettiin käyttäen vuokratuottoperusteena 8 prosenttia ja ohjeellisena viitearvona toimiston bruttoneliövuokria Helsingin alueella (Helsinki tilastokeskus 2012). Nettovuokratuoton perusteella 8 % tuottovaatimuksella toimistojen neliöhinta jää 2000 euron tasoon. Toimistojen arvo riippuu puhtaasti kahdesta muuttujasta; nettovuokratulosta ja sijoittajan tuottoodotuksista. Uusien kaavamääräysten mukaisista pysäköinninjärjestelyistä aiheutuvat kustannukset ovat poikkeavan suuret, minkä vuoksi autopaikoista aiheutuvat kustannukset on otettava huomioon ratkaisevina kustannustekijöitä. Taulukosta 8 esitetään laskennallisia bruttokatteita eri myyntihinnoilla. Havaitaan, että osa hankkeista tulee kannattamattomaksi jo ilman laskennasta puuttuvia tontti yms. kustannuksia. Samassa taulukossa havainnollistaan, miten kannattavuuteen vaikuttaa alempi asuntojen hintapyyntö ja toimisto ja liiketilojen osalta korkeampi joskin teoreettinen myyntihinta. Viimeksi mainitussa on hyvä huomata, että toimistovuokraodotukset nousevat reilusti tilastollisen keskiarvon yläpuolelle (Helsingin tietokeskus 2012). Lisäksi taulukossa 8 esitetään myös asunto osakeyhtiön maksettava rakennusoikeuskorvauksen (# summa) tai sen vastaanottaman täydennysrakentamiskorvauksen (* summa) arvo ( /k m 2 ) 14
Taulukko 8 Kannelmäen potentiaalisen myyntihinnan vaikutus saatavaan katteeseen (sis. pysäköintikustannukset) ilman korvauksia ALV 0%. /k m2. Täydennysrakentamiskorvaus (+), korvaus rakentamisoikeudesta ( ) esitetty rinnalla Asunto ALV 23% 4500 4250 4000 3750 3500 3250 /as.m 2 Asunto ALV 0% korvaus korvaus 3252 korvaus korvaus korvaus /as.m 2 3658 3455 korvaus 3048 2854 2642 Klaneettitie 4 754 # 611 # 467 # 324 # 180 # 37 # Klaneettitie 4 1940 # 1748 # 1537 # 1366 # 1174 # 983 # townhouse Klaneettipolku 7 856 # 712 # 569 # 425 # 282 # 138 # Klaneettipolku 7 1959 # 1767 # 1576 # 1385 # 1194 # 1002 # townhouse Klaneettitie 2 1078 935 791 648 504 361 asuminen Pelimannintie 18- -1000 * - * -1287 * - * - * -1718 * 20 1144 1431 1574 Pelimannintie 13-235 * -378 * -522 * -665 * -809 * -952 * Pelimannintie 24-227 * 84 * -60 * -203 * -347 * -490 * 26 Pelimannintie 15- -825 * -969 * -1112 * - * - * -1543 * 17 1256 1399 Purpuripolku 7-9 850 * 658 * 467 * 276 * 85 * -107 * VAIHTOEHTO A Purpuripolku 7-9 638 * 446 * 255 * 64 * -128 * -319 * VAIHTOEHTO B Purpurinpolku 11 1066 922 779 636 492 349 Purpurikuja 4 1022 *+41 830 *+41 639 *+41 448 *+41 256 *+41 65 *+41 VAIHTOEHTO A Purpurikuja 4 872 *+31 681 *+31 490 *+31 298 *+31 107 *+31-84 *+31 VAIHTOEHTO B Purpurinkuja 2 1003 860 716 573 429 286 Purpurinkuja 2-4 441 298 154 11-133 -276, VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2-4 513 370 226 83-61 -204 VAIHTOEHTO C (U) Pelimannintie 28 1068 925 781 638 494 351 Toimisto ALV 0% /m2 2600 2400 2200 2000 1800 1600 korvaus korvaus korvaus korvaus korvaus korvaus Klaneettitie 4 liiketila Klaneettipolku 7 liiketila Klaneettitie 2 liiketilat+kuntosali Pelimannintie 28 toimisto Pelimannintie 30 toimisto 535 # 347 # 158 # -30 # - 218 534 # 346 # 158 # -31 # - 219 550 362 174-15 - 203 286 117-52 -222-391 320 151-18 -188-357 # - 406 # - 407-391 - 561-527 *As.Oy:llä mahdollisuus saada täydennysrakennuskorvausta. Ko. tilanteessa ei nykykäytännön mukaan anneta, koska nettoarvonnousu < 0 # As.Oy on velvollinen maksamaan rakennusoikeudesta korvausta, kun arvo ylittää 1 milj.. Ko. tilanteessa raja alittuu # # 15
Pysäköinti Uudisrakentamishanke laukaisee pysäköintijärjestelyvelvoitteen. Siksi on syytä tarkastella kuinka pysäköintikustannukset kohdentuvat eri taloyhtiöille. Jos osakkaista löytyy halukkuutta ostaa uusia pysäköintihalliosakkeita, voidaan (taulukossa 8) esitetystä negatiivisesta katteesta huolimatta voidaan hanke toteuttaa. Tähän ei voida kuitenkaan vanhoja asuntoyhtiöitä velvoittaa. Näin on katsottava, että saadulla tuotolla kustantaa pysäköintivelvoite. Pysäköinnin kustannukset nousevat maanalaisen pysäköinnin myötä, kun suunnitelmassa koko alueen pysäköintivelvoite otetaan huomioon. Pysäköintiratkaisut tuovat eri suuruisia kustannuksia: kadunvarteen tehdyn vinoparkkipaikan kustannus on noin 4500, maanalainen pysäköinti Pelimannintie 28 pysäköintihallissa noin 25 000 /ap. Klaneettitie 2:n pysäköintihallissa riippuen toteutettavasta koosta on hinta noin 17 600 /ap tai 23 400 /ap. Huomattavaa on, jos pienempi pysäköintihalli ei riitä, niin lisäpaikkojen hinta kohoaa 40 000 /ap. Suunnitelmassa ei ole jaettu asunto osakeyhtiöittäin uusien pysäköintilaitosten paikkoja. Näin keskiarvokustannukseksi saadaan noin 20600 /ap, johon on mukaan laskettu katupaikkojen hintaa alentava vaikutus. Tätä arvoa käytettiin taulukossa 8. Taulukossa 9 esitetään pysäköintijärjestelyiden kustannukset. Pysäköinnin kokonaiskustannukset tekevät useimmat suunnitelman hankkeet kannattamattomiksi. Autopaikan kustannusvaikutus noin 400 /k m2 rakennettavaa kerrosneliötä kohden. Nykyisten asemakaavassa merkittyjen pysäköintitonttien vuokrasopimusten purkamisen (Helsingin kaupungin aloitteesta) yhteydessä asunto osakeyhtiöillä on oikeus saada vastaavan tasoinen autopaikka kohtuulliselta etäisyydeltä. Näin ollen ko. asuinyhtiöllä on suurempi todennäköisyys saada kadunvarsipaikka kuin muilla ja näin vähentää pysäköintihalliosakkeiden lunastuksien määrää.. 16
Taulukko 9 Kannelmäen alueen pysäköintijärjestelyiden kustannukset osoitteittain uudet autopaikat sis.vierasp järjestettävät paikat pysäköinnin kokonaiskustannuksesta kpl kpl ALV 0% Klaneettitie 4 12 24 733 351 Klaneettitie 4 6 123 626 townhouse Klaneettitie 4 liiketila 2 47 390 Klaneettipolku 7 9 16 520 824 Klaneettipolku 7 4 82 418 townhouse Klaneettipolku 7 2 48 764 liiketila Klaneettitie 2 68 1 392 985 asuminen Klaneettitie 2 70 1 450 205 liiketilat+kuntosali Pelimannintie 18 20 8 66 1 514 504 Pelimannintie 13 10 52 1 280 658 Pelimannintie 24 26 27 78 2 154 449 Pelimannintie 15 17 10 92 2 104 833 Purpuripolku 7 9 25 42 1 371 153 VAIHTOEHTO A Purpuripolku 7 9 20 42 1 269 422 VAIHTOEHTO B Purpurinpolku 11 29 600 192 Purpurikuja 4 37 34 1 469 010 VAIHTOEHTO A Purpurikuja 4 30 34 1 328 818 VAIHTOEHTO B Purpurinkuja 2 17 354 230 Pelimannintie 28 30 620 769 Pelimannintie 28 toimisto Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2 4 VAIHTOEHTO C (U) Pelimannintie 30 toimisto 115 2 378 432 93 1 910 575 104 2 134 037 101 2 089 627 Purpuripolku 3 5 2) 94 1 936 776 1) Rasitepaikkojen velvollisuus siirretty kerrostalolle 2) Kaupungin omistama talo, joka menettää pysäköintimahdollisuudet Kokonaisuudessa pysäköintijärjestelyjen kustannukset koko alueella on noin 21,2 miljoonaa euroa. Samalla rahalla voitaisiin toteuttaa 13 km tie ja infraverkoston rakentaminen uudelle asuinalueelle ja toteuttaa 4 tonttikatua (500 m) katuliittymineen. Arvioilta kerrostalotontteja (leveys 50 m, pituus 75 m) voisi olla ko. alueella 90 kpl tonttikatujen ympäristöön. Asumiseen tarkoitettuja kerrosneliöitä olisi noin 135 000 k m 2 tai 2 000 asuntoa. Autopaikat pystyttäisiin järjestämään pihapaikkoina suhteessa 1 ap/asunto. 17
Herttoniemi, 00800 Helsinki Taustatiedot Herttoniemen suunnitelmassa muodostettaisiin asunto osakeyhtiöitä tonttikohtaisesti. Rakennuskustannuksissa on sen vuoksi käytetty referenssinä kerrostaloa, jonka peruskustannus Helsingissä on noin 1 298 / k m 2 (TAKU 2012) ALV 0 %. Townhouse talolle on käytetty kustannukseksi rivitalon referenssiä 1239 / k m 2 (TAKU 2012) ALV 0 %. Hissi ja portaikkokustannukset (Haahtela & Kiiras 2012 s. 226, 301) on lisätty erikseen. Taulukossa 10 esitetään pinta alatietoja asunto osakeyhtiöiden suuruuksista. Taulukko 10 Herttoniemen suunnitelman rakennusten pinta alatiedot tonttikohtaisesti Bruttoala kerrosala nettoala laskennallinen 1) brm2 kem2 m2 as.m2 Mäenlaskijantie 4 5683 5500 5176 3882 Mäenlaskijantie 1 4030 3900 3671 2753 Mäenlaskijantie 3 6716 6500 6118 4588 Hiihtomäentie 21 B 2583 2500 2353 1765 Hiihtomäentie 21 C 6200 6000 5647 4235 Mäyrätie 5 B 1447 1400 1318 988 Mäyrätie 10 1963 1900 1788 1341 Susikuja 3 1447 1400 1318 988 Susikuja 4 1447 1400 1318 988 1) laskennallinen asunto ala on laskettu 71 % bruttoalasta Myyntihinnaksi on asetettu 4500 as.m 2 (sis. ALV 23%). Laskennassa on käytetty ALV 0 % hintaa 3658 /as.m 2. Valinta on perusteltu tarkemmin analysointiosuudessa. Tontit olisivat kaupungin vuokratontteja. Alueen kehittämiskulut Täydennysrakentamissuunnitelmassa on esitetty alueen kehittämiseksi toimenpiteitä. Taulukossa 11 esitetään arviot Helsingin kaupungille tulevista kustannuksista. Kustannuksiin ei ole laskettu luontoon liittyviä toimenpiteitä: hakkuita, ruoppauksia, ojien kunnostamista jne. Kaukolämpöverkon laajentaminen on laskettu. Kokonaisuudessa kustannukset ovat noin 0,5 miljoonaa euroa puistoon. Suurin investointi olisi reilut 5,5 miljoonaa euroa maauimalaan, jonka investoinnista puuttuu mm. vesi ja viemäri sekä sähkölinjan tuominen alueelle. 18
Taulukko 11 Herttoniemen kehittämissuunnitelman kustannukset ALV 0% Mäenlaskijan puisto Rantapuisto SUMMA ALV 0% kpl jm m2 ALV0 per yhteensä m/m 2 /kpl ALV 0 425 084 pelikenttä 1 544 58 31 368 pelikenttä 2 829 32 26 550 kevytliikenne 3m 1069 133 142 472 kevytliikenne hiekka 507 108 2m 54 576 pukukoppi 1) 1 8 377 8 377 ulkopenkit 2) 2 1 098 1 098 kesäkioski 1 25 600 25 600 uusia puut 12 12 122 1 461 huvimaja 1 2 763 2 763 sauna 1 54 665 54 665 nurmikenttä 540 58 31 148 uudet puut ranta 12 122 1 461 kahvila 5 1 120 43 545 Maauimala 5 409 254 laituri ponttonit 4) 1200 2 333 2 851 770 uima altaat 4) 600 3 554 2 132 400 1) pihavarasto Pauli 4,8 x 6,0 kahdella ikkunalla. Kaksi kappaletta. a hinta lähde Wood Group 2012a 2) a hinta lähde Wood Group 2012b 3) 4mx4m kesäkioski, a hinta lähde Planiatalo Oy 4) Arvioitu: muottityöt, vedenalainen betonointi, betonityöt. V=5xala. Haahtela & Kiiras. 2012 5) a hinta lähde Finnlamelli Oy 2012c muut: a hinta lähde RIL 2006 Käytetty kustannusmuutoskerroin 2006 >2012/5 on 1,28= 136/106,1 (Tilastokeskus 2012a) Käytetty rahanarvonmuutoskerroin 2009 >2012/5 on 1,07= 115,9/108,3 (Tilastokeskus 2012e) RIL. 2006. RIL 231 2 2006 Infrarakentamisen kustannushallinta Hanke ja rakennusosahinnasto. ISBN 951 758 463 6. Wood Group 2012a. Wood Group pihavarasto Pauli. Saatavissa http://www.wood group.fi/tuotesivut/tuuri.htm Viitattu: 4.5.2012 Wood Group 2012b. Wood Group piha pöytä ja penkit.saatavissa http://www.wood group.fi/tuotesivut/tuuri.htm Viitattu: 4.5.2012 Planiatalo Oy 2012. sähköpostiviesti neliöhintatiedoista 11.6.2012 T.Seppälä T. Kärsikäs (Iin Fasadi Oy) T.Seppälä Tilastokeskus.2012a. Tilastokeskuksen tietokannat. Maanrakennuksen kustannusindeksi 2005 2011. Saatavissa: http://www.stat.fi/tup/tilastotietokannat/index.html Viitattu 25.5.2012 Haahtela & Kiiras 2012. Talonrakennuksen kustannustieto 2012. Haahtela kehitys Oy ISBN 978 952 5403 20 6 Finnlamelli Oy 2012c. Huvila 134. Tarjous 20.6.2012 Finnlamelli Oy Kannattavuuslaskenta Suunnitelmalle on laskettu kokonaiskustannukset taulukossa 12. Tuloksia tarkasteltaessa on huomioitava, ettei kustannuksiin ole huomioitu mm. kaavoitusmaksuja, maaperän ominaisuuksista johtuvia lisäkuluja; paalutusta, pilaantuneiden maiden käsittelyä ja normaalia laajempia massanvaihtoja eikä vesi, viemäri ja sähköliittymismaksuja. Laskelma on karkealla tasolla, koska potentiaaliset myyntitulot ovat riippuvaisia asuntojen lukumäärästä ja koosta. Rakennuttaja on myös ALV 23% maksuvelvollinen. 19