Someharjun asemakaava Kaupallisten vaikutusten arviointi 4.9.2013

Someharjun asemakaava Kaupallisten vaikutusten arviointi 4.9.2013

Kaupallisten vaikutusten arviointi 1 Sisällysluettelo 1 JOHDANTO 2 1.1 Hankkeen kuvaus 2 1.2 Markkina-alue 4 2 KAUPAN NYKYTILAN ANALYYSI 5 2.1 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät 5 2.2 Luumäen kaupallinen rakenne 6 2.3 Kaupan palveluverkko seudulla 8 3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS 9 3.1 Väestön ja matkailijoiden määrän kehitys 9 3.2 Liiketilatarpeet vuoteen 2025 12 4 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 14 4.1 Suunnitelmien vertailua liiketilatarpeeseen 14 4.2 Vaikutukset palveluverkkoon ja keskustakauppaan 14 4.3 Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin 15 4.4 Yhteenveto vaikutuksista 16

Kaupallisten vaikutusten arviointi 2 1 JOHDANTO Luumäellä on vireillä asemakaava Somerharjun alueella. Asemakaavan tavoitteena on parantaa alueen liiketoiminnallisia edellytyksiä sekä mahdollistaa monipuolisten kaupallisten toimintojen sijoittuminen alueelle. Alueelle suunnitellaan sijoitettavan outlet-myymälää. Tällä hetkellä asemakaava-alueella on Somerharjun vanha liikenneasema polttoaineen jakelupisteineen. Asema on nykyisin tyhjillään. Rakennukseen on tarkoitus sijoittaa outletmyymälän oheistoimintaa mm. ravintola- ja kahvilapalveluita. Tämän selvityksen tavoitteena on arvioida Somerharjun asemakaavan kaupallisia vaikutuksia. Selvityksessä arvioidaan outlet-myymälän sekä oheispalveluiden vaikutuksia palveluverkkoon sekä erityisesti Luumäen keskustaan Taavettiin. Lisäksi arvioidaan hankkeen vaikutuksia palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin. Etelä-Karjalan maakunnassa on maakuntakaavoituksen yhteydessä tehty kaupallinen selvitys: Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus; Santasalo Ky 26.3.2013. Maakuntakaavan kaupalliseen selvitykseen kuului osana myös selvitys venäläisistä matkailijoista: Venäläisten ostosmatkailun merkitys ja tulevaisuuden näkymät; Tak Oy Lokakuu 2012. Näiden selvitysten lähtötietoja käytetään tässä Somerharjun asemakaavan kaupallisten vaikutusten arvioinnissa. Kaupallisten vaikutusten arvioinnin on tilannut Luumäen kunta ja selvityksestä vastaavat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela Santasalo Ky:stä. 1.1 Hankkeen kuvaus Somerharju sijaitsee Luumäellä valtatien 6 varrella, noin 5 km Luumäen keskustasta Taavetista. Alueella ei ole asemakaavaa eikä yleiskaavaa. Maakuntakaavassa alue kuuluu seutukeskuksen kehittämisvyöhykkeelle ja tuotannon ja palveluiden kehittämisen kohdealueelle. Lisäksi suunnittelualueella on mm. pohjavesialue ja arvokas harjualue. Etelä-Karjalassa on vireillä vaihemaakuntakaava, johon sisältyvät mm. kaupan palvelut.. Etelä-Karjalan 1. vaihemaakuntakaava on ollut luonnoksena nähtävillä 10.4. 10.5.2013. Maakuntakaavaluonnoksessa alueelle on osoitettu merkitykseltään seudullinen matkailua palveleva vähittäiskaupan suuryksikkö, km-3. Luonnoksessa alueen uuden liiketilan enimmäismitoitus on 5000 km 2. Somerharjun asemakaavan luonnoksessa alueella on kaksi korttelialuetta, KM-1 ja KL. Liikerakennusten korttelialueelle KM-1 saa sijoittaa matkailua palvelevan vähittäiskaupan suuryksikön. Alueelle saa sijoittaa myös erikoiskaupan ja palveluiden tiloja, liike-, varastotiloja sekä kahvila-, ravintola- ja kokoustiloja. Alueen rakennusoikeus on yhteensä 5000 k-m 2. Liikerakennusten korttelialueelle KL saa sijoittaa myymälä, toimisto- ja huoltoasematiloja. Alueelle saa ympäristöluvan täyttyessä sijoittaa polttoaineen jakeluaseman. Alueen rakennusoikeus on 1700 k-m 2 ja se vastaa nykyistä rakennettua tilannetta. Asemakaavan mukaan alueelle saa siten rakentaa uuden 5000 kerrosneliömetrin suuryksikön. Suuryksikköön tullaan suunnitelmien mukaan sijoittamaan Megamyynti Areena

Kaupallisten vaikutusten arviointi 3 Luumäki. Megamyynti Areena on outlet-myymälä. Myymälä palvelee venäläisiä matkailijoita, mutta valikoimat on tarkoitettu myös kotimaiselle kysynnälle. Tuotevalikoima vaihtelee ja sisältää mm. muotia, sisustusta sekä teknokemian tuotteita. Tuotevalikoima on lähellä ns. halpahallien tuotevalikoimaa. Nykyiseen liikerakennukseen Somerharjun matkailukeskukseen sijoittuu outlet-myymälää palvelevaa oheistoimintaa. Orimattilassa on vastaava Megamyynti Areena, joka on auki vain osan aikaa vuodesta. Vuonna 2014 outlet on auki kaksi viiden kuukauden myyntiperiodia. Luumäen outletin suunnitellaan olevan auki normaalin myymälän tavoin koko vuoden. Myös Saloon on raketeilla vastaava outlet Astrum-keskukseen. Keskukseen sijoittuu myös mm. liikunta-, kulttuuri, viihde-, ja kongressitiloja.

Kaupallisten vaikutusten arviointi 4 1.2 Markkina-alue Megamyynti Areena Luumäki palvelee venäläisiä matkailijoita mutta myös paikallisia asukkaita sekä kotimaisia elämys- ja shoppailumatkailijoita. Areena tulee siis omaan matkailukeskus, jonka pääasiakkaana ovat venäläiset matkailijat. Tarjonta palvelee myös luumäkeläisiä paikallisasiakkaita. Somerharjuun suuntautuu asiointia matkailijoiden ja paikallisten asukkaiden lisäksi lähikunnista, mikäli tarjonta keskuksessa on riittävän mielenkiintoista. Lappeenranta ja Kouvola ovat runsaan puolen tunnin ajomatkan päässä. Lisäksi mm. Imatralle ja Haminaan on alle tunnin ajomatka ja Kotkaan ja Lahteen runsaan tunnin matka. Lähimmissä kaupungeissa on kuitenkin monipuolista kaupan tarjontaa, joten asiointia suuntautuu pääosin omaan tai muuhun lähempänä sijaitsevaan muuhun monipuoliseen kaupan keskukseen. Somerharjulla asioidaan pääosin satunnaisesti ostosmatkailun merkeissä. Megamyynti Areena sijoittuu Kouvolan ja Lappeenrannan puoliväliin

Kaupallisten vaikutusten arviointi 5 2 KAUPAN NYKYTILAN ANALYYSI Kaupan nykytilan analyysi perustuu Etelä-Karjalan liitolle tehtyyn Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksen lähtötietoihin. Luumäen ja muun lähialueen kaupan nykytilaa analysoidaan tässä sekä tilastojen että kartoituksen pohjalta. Tilastosta saadaan kuntakohtainen vähittäiskaupan myynti. Myynnin ja ostovoiman avulla lasketaan ostovoiman siirtymät, eli se kuinka hyvin kauppa Luumäellä myy suhteessa alueen ostovoimaan. Kartoituksen pohjalta analysoidaan kaupan sijoittumista Luumäellä. Kartoituksen pohjalta saadaan myös tietoa vähittäiskaupan ja muiden kaupallisten palvelujen pinta-aloista. 2.1 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät Vähittäiskaupan myyntiä on tarkasteltu Tilastokeskuksen yritystilaston pohjalta, samoin kuin Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksessä. Mikäli kunnassa on jollakin vähittäiskaupan toimialalla alle kolme toimipaikkaa, myyntitiedot on arvioitu. Tilastokeskuksen yritystilastosta on saatu liikevaihto, johon on laskettu päälle arvonlisävero. Myynti on näin verrannollinen ostovoimaan, joka myöskin pitää sisällään arvonlisäveron. Tavaratalokaupan myynti on jaettu tilastossa arvioidun tuoteryhmäpainotuksen mukaan päivittäistavarakauppaan, erikoiskauppaan ja tilaa vaativaan kauppaan. Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, miten vähittäiskaupan tarjonta saavuttaa alueen kysynnän. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa kunnassa toteutuneeseen myyntiin. Yleisesti päivittäistavarakauppa-asioinnit hoidetaan lähellä. Arkisin elintarvikeostot tehdään usein lähellä kotia ja lähinnä viikonloppuisin käydään herkemmin lähialuetta hieman kauempana monipuolisessa päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan ostoksia haetaan tätäkin kauempaa. Mitä harvemmin tuotetta ostetaan, sitä yleisemmin sitä voidaan ostaa kaukaakin. Muotikauppa keskittyy suuriin kaupunkeihin ja näin keskittyvät ostoksetkin. Erikoiskaupan ostosmatkojen yhteydessä hoidetaan myös päivittäistavarakauppa-asiointia, mikä lisää pt-siirtymiä monipuolisiin keskittymiin. Tilaa vaativa kauppa keskittyy, mutta yksittäisiä vetovoimaisia tilaa vaativan kaupan myymälöitä löytyy myös pienistä keskittymistä. Myös autokauppa keskittyy omille alueilleen, ja autokaupassa käydään yli maakuntarajojen. Luumäellä vähittäiskaupan ostovoimasiirtymä on negatiivinen, eli vähittäiskaupan asiointia suuntautuu ulos kunnasta. Siirtymät vaihtelevat toimialoittain. Päivittäistavarakaupassa nettosiirtymä on vain - 1%. Päivittäistavarakaupan ostovoimaa suuntautuu Lappeenrantaan jonkin verran, mutta vastaavasti Luumäkeen suuntautuu loma-asukkaiden ostovoimaa lähes yhtä paljon. Ostovoiman siirtymät ovat erikoiskaupassa negatiiviset. Tilaa vaativan kaupan ostovoima suuntautuu kokonaan Luumäeltä pois, koska tilaa vaativan kaupan tarjontaa ei Luumäellä ole lainkaan. Muun eli keskustahakuisen erikoiskaupan siirtymät ovat myös suuria. Erikoiskaupan tarjonta Luumäellä ei vastaa kuntalaisten kysyntään.

Kaupallisten vaikutusten arviointi 6 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoima Luumäellä ja Lappeenrannassa Luumäki Myynti OstovoimaOV-siirtymä milj. milj. milj. milj. % ov:sta Päivittäistavarakauppa ja Alko 16 16-0,2-1 % Tilaa vaativa kauppa 0 7-7,3-100 % Muu erikoiskauppa 3 12-8,8-72 % Erikoiskauppa yhteensä 3 19-16,1-82 % Vähittäiskauppa yhteensä 19 35-16,3-46 % Lappeenranta Myynti OstovoimaOV-siirtymä milj. milj. milj. milj. % ov:sta Päivittäistavarakauppa ja Alko 250 234 16 7 % Tilaa vaativa kauppa 151 110 42 38 % Muu erikoiskauppa 256 184 72 39 % Erikoiskauppa yhteensä 407 294 113 39 % Vähittäiskauppa yhteensä 657 528 130 25 % Lähde: Santasalo Ky, Tilastokeskus Luumäkeläisten ostovoimaa suuntautuu pääosin Lappeenrantaan ja jonkin verran myös Kouvolaan. Lappeenranta on hyvin monipuolinen kaupan keskus, joka kerää ostovoimaa koko seudulta ja rajan takaa. Lappeenrannassa vähittäiskaupan ostovoiman siirtymä oli vuonna 2010 yhteensä 130 miljoonaa euroa. Myös Kouvola on laajan vaikutusalueen kaupallinen keskus. 2.2 Luumäen kaupallinen rakenne Luumäellä kaupan tarjonta painottuu Taavetin keskustaan. Myös valtatien 6 varrella on sekä paikallisia että ohiajavia palvelevia palveluita. Jurvalassa on päivittäistavarakauppa ja Rantsilassa liikenneasemapalveluita. Lisäksi valtatien varrella on Kivijärven Helmi hotelli sekä nyt tyhjillään oleva Somerharjun matkailukeskus. Kokonaisuudessaan Luumäellä on kaupallisten palveluiden liiketilaa lähes 20.000 k-m 2 josta yli 11.000 k-m 2 sijoittuu Taavettiin ja 8600 k-m 2 muualle Luumäelle lähinnä valtatien 6 varrelle. Taavetissa on päivittäistavarakauppaa, muutamia erikoiskauppoja kuten apteekki, kukkakauppa, urheilukauppa ja optikko. Vähittäiskaupan käytössä on liiketilaa noin 5600 k-m 2. Lisäksi Taavetissa on kaupallisia palveluita kuten kahviloita, ravintoloita, pankkeja ja kampaamoita sekä autohuoltamo ja -tarvikeliike. Liiketilaa on myös jonkin verran muussa kuin palveluiden käytössä ja osa liiketilasta on tyhjillään. Keskustaa enemmän on tyhjää liiketilaa valtatien varressa Somerharjulla ja Jurvalassa.

Kaupallisten vaikutusten arviointi 7 Liiketilat Luumäellä K-m 2 Taavetti Muu Luumäki Luumäki yhteensä Pt-kauppa, Alko ja kioskit 4 000 600 4 600 Apteekit ja terveyskauppa 200 0 200 Muotikauppa 100 0 100 Muu erikoiskauppa 1 000 0 1 000 Muu erikoiskauppa yhteensä 1 300 0 1 300 Käytetyn tavaran kauppa 300 0 300 Vähittäiskauppa yhteensä 5 600 600 6 200 Autotarvike-, korjaamot, huoltamot 800 1 400 2 200 Ravintolat, kahvilat, hotellit 1 300 4 400 5 700 Pankki, vakuutus, kiinteistövälitys 600 0 600 Muu kaupallinen palvelu 1 700 0 1 700 Kaupalliset palvelut yhteensä 4 400 5 800 10 200 Vähittäiskauppa ja palvelut yht. 10 000 6 400 16 400 Liiketila muussa käytössä 600 0 600 Tyhjät liiketilat 600 2 200 2 800 Tyhjien tilojen osuus 5 % 26 % 31 % Liiketilat yhteensä 11 200 8 600 19 800 Lähde: Santasalo Ky/Kartoitus 2012

Kaupallisten vaikutusten arviointi 8 2.3 Kaupan palveluverkko seudulla Luumäki kuuluu Lappeenrannan markkina-alueeseen. Seudun pääkeskus on Lappeenranta. Seudun länsiosissa on Taavetin lisäksi muita kuntakeskuksia kuten Taipalsaari, Savitaipale ja Lemi. Lappeenrannassa on alakeskuksia mm. Sammonlahti ja Lauritsala, joiden palvelutarjonta on lähellä kuntakeskusten palvelutarjontaa. Keskusten lisäksi kauppaa on Reijolan ja Myllymäen kaupan alueella sekä matkailu/liikenneasemakeskuksissa. Somerharjua ei ole oheiseen karttaan merkitty kaupalliseksi keskukseksi, koska keskuksessa ei tällä hetkellä ole palveluita. Luumäen lähialueella, kunnan länsipuolella on Kouvolan kaupunki. Kouvolan kaupallinen rakenne on saman tyyppinen kuin Lappeenrannankin. Kouvolan keskustaan on sijoittunut pääosa seudun keskustahakuisista erikoiskaupoista ja palveluista. Kouvolan keskustassa on liiketilaa lähes saman verran kuin Lappeenrannan ydinkeskustassa. Kouvolan Kauppakeskusalueen palvelut painottuvat market-kauppaan ja tilaa vaativaan kauppaan. Kauppakeskusalueella on myös Veturin kauppakeskus. Kouvolan kauppakeskus-alueella on liiketilaa vastaavasti lähes saman verran kuin on Lappeenrannan Leirin, Reijolan ja Myllymäen alueella yhteensä. Somerharjun suunnittelualueelta on Kouvolaan lähes saman mittainen matka kuin Lappeenrantaan.

Kaupallisten vaikutusten arviointi 9 3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS Somerharju ja Luumäki kuuluvat Lappeenrannan asiointialueeseen, johon kuuluvat myös Lappeenrannan seudun muut kunnat. Lappeenrantaan suuntautuu myös ostovoimaa Imatran suunnasta. Somerharjuun tulee suuntautumaan satunnaisasiointia myös Kymenlaaksosta. Markkina-alueeseen tuovat merkittävän lisän venäläiset matkailijat sekä lomaasukkaat. 3.1 Väestön ja matkailijoiden määrän kehitys Lappeenrannan seudulla on noin 89.000 asukasta, ja Luumäellä noin 5000. Väestömäärä on Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan hitaassa kasvussa. Vuonna 2025 alueella ennustetaan olevan asukkaita lähes 90.000. Luumäellä väestömäärä vastaavasti hieman laskee. Lappeenrannan seudun väestönkehitys 2012-2025 Muutos 2012-25 Loma-asukkaat tuovat oman lisänsä markkinoille. Maakunnan ulkopuolisia vakituisia lomaasukkaita on seudulla arvoin mukaan noin 23.000. Menneen kehityksen pohjalta tehdyn arvioin mukaan vakituisia loma-asukkaita olisi seudulla vuonna 2025 yhteensä noin 25.000. Luumäellä on loma-asuntoja Lappeenrannan seudun kunnista kaikkein eniten. Loma- Vuosimuutos 2012-25 2012 2015 2020 2025 Lappeenranta 72 424 72 809 73 500 74 109 1 685 0,2 % Lemi 3 059 3 112 3 152 3 181 122 0,3 % Luumäki 5 022 5 022 4 918 4 840-182 -0,4 % Savitaipale 3 764 3 504 3 240 3 047-717 -1,5 % Taipalsaari 4 840 4 802 4 785 4 769-71 -0,1 % Lappeenrannan seutu 89 109 89 249 89 595 89 946 837 0,1 % Lähde: Tilastokeskus Väestön kehitys Somerharjun lähialueella Kymenlaaksossa Muutos 2011-25 Vuosimuutos 2011-25 2012 2015 2020 2025 Hamina 21 253 21 893 22 511 23 162 1 909 0,6 % Kotka 54 853 55 734 56 859 58 044 3 191 0,4 % Miehikkälä 2 179 2 152 2 131 2 111-68 -0,2 % Virolahti 3 479 3 499 3 515 3 533 54 0,1 % Kouvola 87 294 89 150 91 254 93 357 6 063 0,5 % Yhteensä 169 058 172 428 176 270 180 207 11 149 0,5 % Lähde: Tilastokeskus ja Kymenlaakson liitto Somerharjun lähialueella on Lappeenrannan seudun lisäksi myös muita kuntia Kymenlaakson maakunnan puolella. Kymenlaaksosta Somerharjuun voi suuntautua satunnaisasiointia ja ostosmatkailua. Kymenlaakson liiton väestötavoitteen mukaan Somerharjun aluetta lähellä olevissa kunnissa on vuonna 2025 yhteensä 180.000 asukasta.

Kaupallisten vaikutusten arviointi 10 asukkaita arvioidaan olevan enemmän kuin luumäkeläisiä. Loma-asutuksen vaikutus näkyy kunnassa lähinnä kesäaikaan päivittäistavarakaupassa. Maakunnan ulkopuolisten asukkaiden loma-asunnot ja loma-asukkaat Lappeenrannan seudulla 2005 ja arvio 2011-2025 Lomaasunnot 2005 Lomaasunnot 2011 Lomaasukkaat 2011 Lomaasunnot 2025* Lomaasukkaat 2025* Osuus 2005 Lappeenranta 787 25 % 770 3 080 780 3 120 Lemi 383 29 % 390 1 560 410 1 640 Luumäki 1 801 59 % 1 780 7 120 1 880 7 520 Savitaipale 1 129 42 % 1 140 4 560 1 310 5 240 Suomenniemi 934 67 % 960 3 840 1 140 4 560 Taipalsaari 814 24 % 790 3 160 810 3 240 Lappeenrannan seutu 5 848 39 % 5 830 23 320 6 330 25 320 Lähde: Tilastokeskus ja Kesämökkibarometri Venäläisten matkailijoiden määrästä Kaakkois-Suomessa on TAK Oy tehnyt erillisselvityksen Etelä-Karjalan ja Kymenlaakson liitoille. Selvityksessä on esitetty vaihtoehtoisia skenaarioita matkailijoiden kokonaismäärän kehityksestä Kaakkois-Suomessa. Matkailijoiden alueellisesta jakaumasta ei ole tehty eri skenaarioita, vaan kussakin skenaariossa matkailijoiden alueittaiset osuudet säilyvät samana. Tak Oy:n selvityksen mukaan skenaariot 2 ja 3 ovat todennäköisimpiä toteutumisvaihtoehtoja, ja näistä skenaario 3 kaikkein todennäköisin. TAK Oy:n selvityksen mukaan Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta tehtiin vuonna 2011 lähes 3,2 miljoonaa matkaa, joista lähes 1,5 milj. eli 46 % suuntautui Lappeenrannan seudulle. Etelä-Karjala on tulevaisuudessa venäläisten matkailijoiden näkökulmasta kaikkein kiinnostavin maakunta. Selvityksen mukaan Etelä-Karjalaan suuntautuu tulevaisuudessa kaikista Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta tehdyistä matkoista noin 70 %. Valtaosa matkoista suuntautuu Lappeenrantaan. Vuonna 2025 venäläisten matkoja suuntautuu Lappeenrannan seudulle Tak Oy:n selvityksen mukaan noin 9-11 miljoonaa eli 5-8-kertaisesti nykytilanteeseen verrattuna. Venäläisten matkat Suomeen kaakkois-suomen raja-asemien kautta 2011 osuus venäläisten Suomenmatkoista 2011 Matkoja 2025 (Skenaario 3) Matkoja 2025 (Skenaario 2) osuus venäläisten Suomenmatkoista 2025 Imatran seutu 776 000 25 % 4 696 000 5 655 000 30 % Lappeenrannan seutu 1 454 000 46 % 9 392 000 11 310 000 60 % Etelä-Karjala 1 873 000 59 % 10 958 000 13 196 000 70 % Kotkan-Haminan seutu 462 000 15 % 2 818 000 3 393 000 18 % Kouvolan seutu 146 000 5 % 783 000 943 000 5 % Kymenlaakso 571 000 18 % 3 131 000 3 770 000 20 % Koko maa 3 163 000 15 654 000 18 851 000 Lähde: Tak Oy

Kaupallisten vaikutusten arviointi 11 TAK Oy:n ennusteissa ei ole huomioitu mahdollista viisumivapauden vaikutusta matkailijamäärien kehitykseen. Viisumivapauden uskotaan tulevan tarkastelujakson aikana. Viisumivapaus kasvattaa matkailijamääriä tässä esitetyistä arvioista. Rajaliikennettä ja sen kasvua on tutkinut myös sisäasiainministeriö. Ministeriön rajavartioosasto on tehnyt selvityksen Kasvavan rajaliikenteen hallinta (Sisäasianministeriön julkaisuja 42/2012). Selvityksen mukaan rajanylitysliikenteen lähiajan kasvupotentiaali on merkittävä ja siinä on otettu huomioon viisumivapauden vaikutus rajaliikenteeseen. Sisäasianministeriön skenaarioissa kasvuvauhti on selvästi suurempi kuin TAK Oy:n skenaarioissa. Sisäasiainministeriön rajanylitysten kasvuennusteiden pohjalta on Etelä-Karjalan liitto tehnyt arvioita maakunnan matkailijamäärien kehityksestä vuoteen 2025 saakka. Matkailijamääriä on suunnattu alueellisesti Imatran ja Lappeenrannan seuduille TAK Oy:n ennusteen pohjalta. Eri skenaarioissa matkailijoiden määrä kasvaa vuoteen 2018 saakka skenaarion nimen mukaisella vuosivauhdilla. Vuonna 2018 viisumivapauden myötä vuosikasvu on 75 % ja tämän jälkeen vuosikasvu laskee ensin 10 %:iin kahdeksi vuodeksi ja tämän jälkeen 5 %:iin. Liiton matkustajamäärien arviossa ensimmäisen vaihtoehdon mukaan matkustajista 70 prosenttia käy Etelä-Karjalassa, 30 % Imatran seudulla ja 60 % Lappeenrannan seudulla, eli alueellinen suuntautuminen tässä vaihtoehdossa on sama kuin TAK Oy:n ennusteissa. Liitto teki myös vaihtoehtoisen suuntautumismallin, jonka mukaan matkustajista 35 % käy Imatran seudulla ja 55 % Lappeenrannan seudulla. Etelä-Karjalan liiton ennusteen mukaan vuonna 2025 Lappeenrannan seudulla käy venäläisiä matkailijoita 13-31 miljoonaa. Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta tulevat venäläiset matkustajat Arvio matkailijamääristä Imatran ja Lappeenrannan seuduilla 2011 Osuus 2011 2025 Sk +15 % 2025 Sk +20 % 2025 Sk +25 % 2025 Sk +30 % Osuus 2025 Imatran seutu 868 000 25 % 7 500 000 9 700 000 12 400 000 15 800 000 30 % Lappeenrannan seutu 1 632 000 47 % 14 900 000 19 400 000 24 800 000 31 500 000 60 % tai Imatran seutu 8 700 000 11 300 000 14 500 000 18 400 000 35 % Lappeenrannan seutu 13 700 000 17 700 000 22 800 000 28 900 000 55 % Etelä-Karjala 2 049 000 59 % 17 400 000 22 600 000 29 000 000 36 800 000 70 % Raja-asemat yhteensä 3 473 000 24 900 000 32 300 000 41 400 000 52 500 000 Lähde: Etelä-Karjalan liitto

Kaupallisten vaikutusten arviointi 12 3.2 Liiketilatarpeet vuoteen 2025 Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksessä on arvioitu kaupan tilantarpeita vuoteen 2025. Palveluverkkoselvityksen tavoitteena on arvioida tilantarpeita pitkällä aikavälillä, jotta kaavoituksessa voidaan varautua riittäviin kaavallisiin tilavarauksiin. Liiketilatarpeet on laskettu ostovoiman kasvun pohjalta. Laskelmassa on huomioitu asukkaiden ostovoima sekä loma-asukkaiden ja venäläisten matkailijoiden rahankäyttö seudulla. Ostovoima tulee seudulla kasvamaan, koska ostovoima asukasta kohden on kasvussa. Lisäksi ostovoiman kasvuun tuo merkittävän lisän venäläiset matkailijat. Ostovoima ja sen kasvu on laskettu Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus vuoteen 2025 -selvityksessä. Ostovoiman kasvun pohjalta on laskettu liiketilan lisätarve seudulle. Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi siten, että laskelmassa on käytetty toimialoittaisia keskimääräisiä myyntitehokkuuksia, jotka on laskettu vähittäiskaupan myynnin ja erilaisten kartoitusten pohjalta. Tehokkuus vaihtelee toimialoittain. Asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on Luumäellä noin 2000 kerrosneliömetriä. Koko Lappeenrannan seudulla liiketilan lisätarve on 82.000 kerrosneliömetriä. Lisäksi loma-asukkaiden rahankäyttö tulee kasvamaan ja vaikuttaa positiivisesti liiketilan lisätarpeeseen. Merkittävimmän lisän tuo venäläisten matkailijoiden kasvu. Vähittäiskaupan lisätilantarve Lappeenrannan seudulla 2025 Asukkaat k-m 2 Lappeenrannan Lappeenranta Lemi Luumäki Savitaipale Suomenniemi Taipalsaari seutu Päivittäistavarakauppa 6 800 200 300 200 0 500 8 000 Tilaa vaativa ja autokauppa 29 300 900 1 400 900 200 2 100 34 800 Muu erikoiskauppa 21 600 600 1 100 700 100 1 500 25 600 Vähittäiskauppa yhteensä 57 700 1 700 2 800 1 800 300 4 100 68 400 Kaupalliset palvelut 11 400 300 500 300 0 800 13 300 Kauppa ja palvelut yhteensä 69 100 2 000 3 300 2 100 300 4 900 81 700 Lähde: Santasalo Ky Etelä-Karjalan liiton kaupan selvityksessä arvioitiin venäläisten matkailijoiden rahankäytön kasvua ja siitä aiheutuvaa liiketilan lisätarvetta sekä TAK Oy:n että liiton matkailijamäärien ennusteiden pohjalta. Selvityksessä esitettiin useita vaihtoehtoja liiketilan laskennallisesta lisätarpeesta. Tässä selvityksessä käytetään samaa liiketilan lisätarvelaskelmaa, kuin mitä on käytetty Etelä-Karjalan 1.vaihemaakuntakaavan mitoituksen pohjana.

Kaupallisten vaikutusten arviointi 13 Vähittäiskaupan lisätilantarve Lappeenrannan seudulla Venäläiset matkailjat k-m2 Skenaario +15% Skenaario +20% Skenaario +25% Skenaario +30% Päivittäistavarakauppa 22 900 31 800 43 100 56 600 Tilaa vaativa ja autokauppa 53 400 72 700 97 300 126 700 Muu erikoiskauppa 342 500 454 100 596 400 766 600 Vähittäiskauppa yhteensä 418 800 558 600 736 800 949 900 Kaupalliset palvelut 97 700 130 200 171 600 221 200 Kauppa ja palvelut yhteensä 516 500 688 800 908 400 1 171 100 Lähde: Santasalo Ky Vähittäiskaupan lisätilantarve Lappeenrannan seudulla vuoteen 2025 Asukkaat ja venäläiset matkailjat k-m2 Skenaario +15% Skenaario +20% Skenaario +25% Skenaario +30% Päivittäistavarakauppa 30 900 39 800 51 100 64 600 Tilaa vaativa ja autokauppa 88 200 107 500 132 100 161 500 Muu erikoiskauppa 368 100 479 700 622 000 792 200 Vähittäiskauppa yhteensä 487 200 627 000 805 200 1 018 300 Kaupalliset palvelut 111 000 143 500 184 900 234 500 Kauppa ja palvelut yhteensä 598 200 770 500 990 100 1 252 800 Lähde: Santasalo Ky Venäläisten matkailijoiden rahankäytön pohjalta laskettu liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on Lappeenrannan seudulla eri skenaarioiden mukaan 516.000-1.171.000 kerrosneliömetriä. Asukkaat mukaan lukien liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on seudulla yhteensä 600.000-1.250.000 kerrosneliömetriä. Venäläisten matkailijoiden merkitys laskennallisessa liiketilan lisätarpeessa on huomattavasti suurempi kuin asukkaiden. Pääosa venäläisten asioinnista suuntautuu Lappeenrantaan, mutta sitä tulee siirtymään myös muihin kuntiin.

Kaupallisten vaikutusten arviointi 14 4 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Tässä luvussa arvioidaan asemakaavan kaupallisia vaikutuksia. Arviointi pohjautuu kaupan nykytilaan sekä arvioon kaupan kehityksestä ja laskettuun liiketilan lisätarpeeseen. Lisäksi arviossa otetaan huomioon tarvittavissa määrin tiedossa olevat muut kaupan kehittämissuunnitelmat seudulla. 4.1 Suunnitelmien vertailua liiketilatarpeeseen Ostovoiman ja liiketilatarpeen pohjalta voidaan arvioida, miten asemakaavan mahdollistama outlet-myymälä vastaa markkinoilla olevaan kysyntään. Löytyykö uudelle kaupan yksiköille markkinoita? Kun rakennetaan uusi vähittäiskaupan suuryksikkö, sillä voi olla myös vaikutuksia jo olemassa olevien keskuksiin ja kaupan alueille sekä niiden kehittämiseen. Somenharjuun on suunniteltu uutta liiketilaa 5000 kerrosneliömetriä. Luumäen asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve on 2000 kerrosneliömetriä. Somerharjun suunnitelmat ovat siten selvästi paikallista asukastarvetta suuremmat. Mutta koska alue on suunniteltu pääosin matkailijoille, verrataan suunnitelmia matkailijoiden kysynnän kasvuun. Seudun matkailijoiden kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve on 516.000-1.171.000 kerrosneliömetriä. Tästä tarpeesta suurin osa suuntautuu Lappeenrantaan, mutta 5000 kerrosneliömetrin suuruiselle outlet-myymälälle Somerharjussa riittää myös markkinoita. Somerharjun suunnitelmat vastaavat vain 0,5-1 prosenttia matkailun tarpeesta. 4.2 Vaikutukset palveluverkkoon ja keskustakauppaan Somerharjun asemakaavan myötä Luumäelle muodostuu uusi matkailua palveleva kaupan keskittymä. Alueella on ollut matkailukeskus aikaisemminkin, mutta tällä hetkellä alueella ei ole palveluita. Somerharjulle suunnitellut palvelut tulevat painottumaan aikaisempaa enemmän vähittäiskauppaan ja siten keskus houkuttelee aikaisempaa enemmän ostosmatkailijoita sekä myös paikallisia asukkaita. Somerharjun lähin keskusta on Taavetti. Taavetissa on jonkin verran erikoiskaupan ja kaupallisten palveluiden tarjontaa. Tarjonta on kuitenkin sen verran vähäistä, että suuri osa erikoiskaupan ostovoimasta suuntautuu muualle, pääosin Lappeenrantaan. Taavetissa on erikoiskaupan liikepinta-alaa tällä hetkellä noin 1300 kerrosneliömetriä. Somerharjun kaupan tarjonta tulee olemaan Taavetin tarjontaa laajempaa. Taavetin asema palveluverkossa on paikalliskeskus, jossa kaupan tarjonnan pääpaino on päivittäistavarakaupalla ja kaupallisilla palveluilla. Somerharjun matkailukeskuksella ei ole vaikutusta Taavetin päivittäistavarakauppaan, koska Somerharjulle ei ole tulossa päivittäistavarakauppaa. Myöskään kaupallisia palveluita, kahvila- ja ravintolapalveluita lukuun ottamatta, ei ole suunniteltu Somerharjulle. Näin ollen Taavetin päärooli päivittäisasioinnin keskuksena ei palveluverkossa tule muuttumaan. Somerharjun tarjonta painottuu erikoiskaupan tuotteisiin. Näin ollen se tulee kilpailemaan jonkin verran Taavetin erikoiskaupan kanssa. Taavetin erikoismyymälöiden konseptien vahvuudella sekä Somerharjun tarjonnan laadulla on merkitystä, siirtyykö asiointia merkittävästi Somerharjulle. Somerharjun tarjonta ei ole kovin paljon päällekkäistä Taavetin erikoiskaupan tarjonnan kanssa. Esim. kukkakauppaa, apteekki- ja optikkopalveluita ei Somerhar-

Kaupallisten vaikutusten arviointi 15 julle ole tulossa. Lisäksi Taavetin erikoiskaupassa asioidaan pääosin päivittäistavaraasioinnin yhteydessä, mikä ei tule muuttumaan uuden keskuksen myötä. Jos taas etsitään monipuolista tarjontaa, asiointi suuntautuu jo nyt Taavetin ulkopuolelle. Erikoiskauppa keskittyy yhä enemmän suuriin keskittymiin, joten erikoiskauppa ei tule merkittävissä määrin kehittymään, vaikka Somerharjuun ei uutta kaupan keskusta tulisikaan. Seudun ja lähikuntien palveluverkkoon ei Somerharjun matkailukeskuksella ole vaikutusta. Myymälä on kooltaan sen verran pieni, ettei sillä ole vaikutuksia mm. Lappeenrannan, Kouvolan tai muiden lähikaupunkien palveluverkkoon. Somerharju vastaa vain noin prosenttia Lappeenrannan tai Kouvolan liiketilasta tai neljää prosenttia Lappeenrannan tai Kouvolan ydinkeskustan liiketilasta. Lappeenrannan, Kouvolan tai muiden lähikaupunkien tarjonta on niin paljon monipuolisempaa, ettei Somerharjulla ole näihin vaikutusta. Somerharjulla ei ole myöskään vaikutusta seudun pienten lähikuntien palvelutarjontaan. Lemillä, Savitaipaleella ja Taipalsaaressa erikoiskaupan tarjonta on sen verran vähäistä, että kunnista suuntautuu jo nyt suurin osa ostovoimasta Lappeenrantaan. Näistä kunnista on Lappeenrantaan myös luontevampi yhteys kuin Somerharjulle. Somerharju houkuttelee lähikunnista satunnaisia ostosmatkailijoita, mutta ostosmatkailun osuus asioinnista on niin pientä, ettei sillä ole vaikutusta paikallisverkkoon. Ei ole nähtävissä, että Somerharju vaikuttaisi heikentävästi näiden pienien kuntien palveluverkkoon. Somerharju täydentää seudun matkailupalvelutarjontaa. Se ei kuitenkaan vaikuta negatiivisesti muihin matkailukeskuksiin. Lappeenrannassa matkailun merkitys on niin suuri, ettei Somerharjun kokoisella keskuksella ole Lappeenrannan matkailupalveluihin vaikutusta. Muissa Lappeenrannan seudun kunnissa ei ole matkailukeskuksia eikä vireillä olevia suunnitelmia sellaisista. Imatran seudulla on matkailukeskuksia ja vireillä suunnitelmia uusista matkailukeskuksista. Ne palvelevat Imatran seudulla matkailevia, eikä Somerharjulla ole tähän matkailuun vaikutusta. Kymenlaaksoon Vaalimaalle on suunnitteilla outlet-keskus, mutta se on myös sen verran kaukana ja palvelee Vaalimaan raja-aseman kautta saapuvia, joten Somerharjulla ei tähän ole vaikutusta. 4.3 Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin Palveluverkon muutoksilla on vaikutuksia palvelujen alueelliseen saavutettavuuteen, mikäli kaupallinen tarjonta supistuu jossakin kaupallisessa keskittymässä. Toisaalta palveluiden saavutettavuus voi myös uuden kauppapaikan myötä joissakin asukasryhmissä tai jollakin alueella parantua, jos kauppa rakennetaan alueelle, jossa vastaavaa palvelutarjontaa ei nyt ole. Vaikutukset palveluiden häviämiseen joltakin alueelta ovat todennäköisempiä, mikäli lyhyellä aikavälillä rakennetaan massiivisesti uutta liiketilaa. Jos taas liiketilan määrä kasvaa hitaasti pitkällä aikavälillä, on nykyisten kauppojen helpompi sopeutua muuttuvaan tilanteeseen. Päivittäisasiointi ei Luumäellä tai muualla seudulla tule muuttumaan Somerharjun uuden keskuksen myötä, koska Somerharjuun ei ole suunnitteilla päivittäistavarakauppaa. Päivittäistavarakaupan saavutettavuuteen ei siten uudella keskuksella ole vaikutusta. Somerharjuun rakentuu suunnitelmien mukaan sellaista kaupan tarjontaa, joka ei Taavetin keskustaan rakentuisi. Somerharjun myötä Luumäen asukkaat saavat lisää erikoiskaupan tarjontaa omaan kuntaan ja nykyistä pääostospaikkaa Lappeenrantaa lähemmäksi. Osa Lappeenrantaan suuntautuvasta asioinnista voi uuden keskuksen myötä jäädä omaan kuntaan. Näin ollen palvelujen saavutettavuus paranee Luumäellä.

Kaupallisten vaikutusten arviointi 16 Erikoiskaupan tarjonta Taavetin keskustassa voi kasvavan kilpailun myötä hieman supistua. Toisaalta taas omaan kuntaan saadaan monipuolista tarjontaa, jota ei keskustaan sijoittuisi. Palvelujen väheneminen Taavetissa on arvion mukaan vähäisempää kuin vastaavasti tarjonnan lisääntyminen koko kunnassa, joten kokonaisuudessaan vaikutus on pikemmin positiivinen kuin negatiivinen. Lisäksi erikoiskaupan keskittymisen myötä Taavetin erikoiskaupan palvelujen kehitysnäkymät ovat haasteelliset myös ilman Somerharjua. Kaupallisten palvelujen kuten kahviloiden, kampaamojen, pankkien yms. saavutettavuuteen ei Somerharjulla ole vaikutusta. Arvion mukaan kaupalliset palvelut säilyvät Taavetissa, koska Somerharjulle ei vastaavia palveluita ole tulossa. Somerharjulle on tulossa ainoastaan kahvila- ja ravintolapalveluita, jotka palvelevat pääosin matkailijoita ja vain vähäisesti paikallisia asukkaita. Matkailijat saavat Somerharjun myötä uuden asiointipaikan. Lappeenrannassa asiointi ei kuitenkaan tule Somerharjun takia vähenemään, koska Lappeenrannan tarjonta on niin paljon monipuolisempaa. Tarjonta seudulla vain lisääntyy, kun matkailijoille on tarjota uusi mielenkiintoinen ja täydentävä asiointikohde. Matkailupalvelujen tarjonnan on seudulla myös kasvettava, jotta alueen matkailu pystyy kehittymään ennusteiden mukaisesti. 4.4 Yhteenveto vaikutuksista Somerharjun asemakaavan myötä Somerharjulle luodaan edellytyksiä kehittyä vetovoimaisena matkailukeskuksena. Tällä hetkellä alueella ei ole toimintaa. Matkailu on Lappeenrannan seudulla voimakkaassa kasvussa. Somerharjun suunnitelmat vastaavat vain noin prosenttia arvioidusta kasvusta. Somerharju on matkailijoiden näkökulmasta hyvin saavutettavissa ja näin ollen alueelle löytyy kysyntää matkailun pohjalta. Somerharjuun sijoittuva outlet-myymälä palvelee matkailijoiden lisäksi myös paikallisia asukkaita. Tällä hetkellä Taavetin erikoiskaupan tarjonta on vähäistä, ja suurin osa Luumäen erikoiskaupan ostovoimasta suuntautuu Lappeenrantaan. Somerharju tulee jonkin verran kilpailemaan Taavetin erikoiskaupan kanssa, mutta suurelta osin tarjonta Somerharjulla on erilaatuista kuin Taavetissa. Somerharjuun suunniteltu kaupan toiminta on myös sen tyyppistä, ettei sillä olisi edellytyksiä toimia Taavetin keskustassa. Somerharjun myötä kuntaan saadaan sellaista kaupan tarjontaa, jota ei ilman Somerharjua kuntaan syntyisi. Somerharju täydentää näin Luumäen erikoiskaupan tarjontaa ja vähentää ostovoiman siirtymiä Lappeenrantaan. Somerharjulle ei ole tulossa päivittäistavarakauppaa, joten Taavetin päivittäisasiointiin ei Somerharjulla ole vaikutusta. Koska Taavettissa asioinnin painopiste on päivittäisasioinnissa ja monipuoliset erikoiskaupan ostokset tehdään jo nyt muualla ei Somerharjulla arvioida olevan merkittäviä vaikutuksia Taavetin keskustaan. Seudun ja lähikuntien palveluverkkoon ei Somerharjun matkailukeskuksella ole vaikutusta. Myymälä on kooltaan sen verran pieni, ettei sillä ole vaikutuksia mm. Lappeenrannan, Kouvolan tai muiden lähikaupunkien palveluverkkoon. Somerharjulla ei ole myöskään vaikutusta seudun pienten lähikuntien palvelutarjontaan. Pienissä kunnissa erikoiskaupan tarjonta on sen verran vähäistä, että suurin osa ostovoimasta suuntautuu Lappeenrantaan. Näistä kunnista on Lappeenrantaan myös luontevampi yhteys kuin Somerharjulle. Somerharjulle suuntautuu seudulta vain satunnaisasiointia, jolla ei ole vaikutusta alueen paikalliseen palveluverkkoon. Koska Somerharjulla ei ole vaikutuksia seudun palveluverkkoon, ei keskus ole seudullisesti merkittävä.

Kaupallisten vaikutusten arviointi 17 Somerharju parantaa seudun matkailutarjontaa ja tuo uuden mielenkiintoisen asiointikohteen matkailijoille. Parantuva matkailutarjonta edistää matkailun kasvua seudulla. Somerharjulla ei ole negatiivisia vaikutuksia seudun muihin matkailukeskuksiin. Lappeenrannan tarjonta on sen verran monipuolista, ettei Somerharjun suunnitelmilla ole Lappeenrannan vetovoimaan vaikutusta. Muissa seudun kunnissa ei ole matkailukeskuksia. Seudun ulkopuolisiin matkailukeskuksiin ei Somerharjulla ole sijaintinsa puolesta vaikutuksia.