Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.03.2015 Sivu 1 / 1 1936/10.02.03/2014 42 Kivenlahti I A, asemakaavan muutosehdotuksen hyväksyminen nähtäville (MRA 27 ), alue 411449, 34. kaupunginosa Espoonlahti Valmistelijat / lisätiedot: Miika Ruokonen, puh. 046 877 2123 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteestä. Mielipiteet on annettu Kivenlahti I A, muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, alue 411449, 2 hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville 2.3.2015 päivätyn Kivenlahti I A - Stensvik I A, asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6896, joka käsittää korttelin 34045 34. kaupunginosassa (Espoonlahti), alue 411449, 3 pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Liite Oheismateriaali 9 Kivenlahti I A, mielipiteiden lyhennelmät ja vastineet - Kivenlahti I A, tapahtumaluettelo - Kivenlahti I A, kaavamääräykset 1 - Kivenlahti I A, kaavamääräykset 2 - Kivenlahti I A, kaavakartta - Kivenlahti I A, ajantasa-asemakaava - Kivenlahti I A, havainnekuva - Kivenlahti I A, havainnekuva liikuntatiloista - Kivenlahti I A, perspektiivikuva
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.03.2015 Sivu 2 / 2 Selostus Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa toimisto- ja majoitusrakennusten sekä opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue (K-1) asuinkerrostalojen korttelialueeksi, johon mahdollistetaan liikuntatilojen sijoittuminen (AK-1). Asemakaavan muutoksella nykyinen hotelli ja koulutuskeskus Meripuisto muutetaan asuinnoiksi ja liikuntatiloiksi. Rakennuksen toiseen kerrokseen sijoitetaan liikuntakeskus ja viisi kerroksiseen torniosaan asuntoja. Tontin kokonaisrakennusoikeus on tällä hetkellä 3 445 k-m² ja se kasvaa kaavamuutoksella 600 k-m². Tontin 34045 / 3 osalta tarkistetaan kaavamääräyksiä ja rakennusalan rajoja toteutuneen tilanteen mukaisesti. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla: Kivenlahti I A - Stensvik I A, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 6896, joka käsittää korttelin 34045 34. kaupunginosassa (Espoonlahti), alue 411449. Vireilletulo Muutoksen hakijana on tontin 34045 / 4 omistaja, Kiinteistö Oy Espoon Meripuisto. Asemakaavan muutoshakemus on saapunut 16.4.2014. Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä Länsiväylässä ja Hufvudstadsbladetissa 3.11.2014. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutokseen liittyen on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 3.11.2014. Alueen nykytila Suunnittelualue sijaitsee Kivenlahdessa osoitteessa Tyrskyvuori 4. Korttelin 34045 tontille 4 on vuonna 1975 rakennettu kurssi- ja koulutuskeskus Espoon Meripuisto. Rakennus on toiminut vuosien varrella
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.03.2015 Sivu 3 / 3 kurssikeskuksena ja kongressihotellina. Rakennusta on laajennettu vuonna 2007 neljä kerroksisella torniosalla, jossa toimii tällä hetkellä huoneistohotelli Forenom Meripuisto. Meripuisto sai joulukuussa 2014 rakennusluvan liikuntakeskus Elixialle nykyisen kaavan mukaisesti. Liikuntakeskus sijoittuu rakennuksen toiseen kerrokseen ja se mahdollistetaan myös uudella kaavalla. Meripuistossa oli päärakennuksen lisäksi myös kaksi asuntolasiipeä. Asuntolasiivet on purettu ja niiden tilalle, viereiselle tontille 34045 / 3 on rakennettu kolme uutta senioritaloa. Tontilla sijaitsee myös Meripuiston saunarakennus. Meripuiston kortteli on lähes kokonaan metsäisen ja kallioisen puistoalueen ympäröimä ja siitä on vain noin 250 metriä matkaa meren rannalle. Koillispuolelta kortteli rajautuu Tyrskyvuori nimiseen katuun ja sen toisella puolella sijaitsee kaksikerroksisia rivitaloja. Luoteispuolella sijaitsee palvelutalo Merikartano. Voimassa oleva yleiskaava- ja asemakaavatilanne Espoon eteläosien yleiskaava Suunnittelualueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava. Espoon eteläosien yleiskaava käsittää Leppävaaran, Tapiolan, Matinkylän, Espoonlahden ja Kauklahden suuralueet. Kaava sai lainvoiman vuonna 2010. Suunnittelualue on yleiskaavassa osoitettu nykyisellään säilyväksi asuntoalueeksi (A). Suunnittelualue rajautuu virkistysalueeseen, jonka läpi kulkee virkistysyhteys (rantaraitti). Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa Kivenlahti I A -niminen asemakaavan muutos, joka on saanut lainvoiman 17.8.2005. Meripuiston tontti 4 on asemakaavassa osoitettu toimisto- ja majoitusrakennusten sekä opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (K-1). Muutettavan tontin rakennusoikeus on 3 445 k-m². Tontin kerrosluku on pääosin yksi (Meripuiston päärakennus). Tontin eteläpuolella on neljä kerroksinen rakennusala, jossa sijaitsee meripuiston laajennusosa ja hotellihuoneet. Yksikerroksisen osan julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin sallittu korkeusasema on 31,40 m ja neljäkerroksisen 40,25 m. Meripuisto on asemakaavassa suojeltava rakennus (sr-2). Rakennusta ei saa purkaa eikä sen kadun puoleista julkisivua, piha-aluetta eikä portaikkoa muuttaa. Lisärakennusten suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota julkisivujen mittasuhteiden, materiaalien ja värien sekä muun rakennustavan sopeuttamiseen suojeltuun rakennukseen. Tontilta on ajoneuvoliittymäkielto Tyrskyvuorelle muuten kuin liittymäkohtien osalta. Tontille on osoitettu ajoyhteys, jonka kautta saadaan järjestää ajo korttelin toiselle tontille.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.03.2015 Sivu 4 / 4 Tontti 3 on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK) ja sille on osoitettu neljä rakennusalaa, joista kolme on asuinrakennuksille ja yksi Meripuiston saunarakennukselle. Tontin asuinkerrostaloille on osoitettu rakennusoikeutta 9 085 k-m² ja saunarakennukselle 300 k-m². Meripuiston saunarakennus on esitetty suojeltavaksi rakennukseksi (sr-1). Tontille on osoitettu maanalaisia tiloja pysäköinnille, varastoinnille, jätehuollolle ja väestönsuojalle ja lisäksi maanalainen väestönsuojatila Meripuiston käyttöön. Tontin kahden rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin korkeusasema on määritelty samalle tasolle kuin Meripuiston torniosan ja kadun puoleisen rakennuksen korkeusasema on määritelty samalle tasolle kuin Meripuiston matala osa. Alueelle on esitetty istutettavaa aluetta ja istutettava puurivi. Tontille on esitetty ajoyhteys Meripuiston tontille. MRA 30 :n mukainen kuuleminen Kaupunkisuunnittelupäällikkö hyväksyi 11.8.2014 osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville MRA 30 :n mukaisesti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 8.9. 7.10.2014. Nähtävilläoloaikana jätettiin neljä mielipidettä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätetyissä mielipiteissä otettiin kantaa Meripuiston päärakennuksen ja saunarakennuksen suhteesta toisiinsa. Mielipiteissä kysyttiin myös Meripuiston piha-alueiden ja autopaikkojen riittävyydestä. Meripuiston viereisten asunto-osakeyhtiöiden hallitusten kanssa järjestettiin asukastilaisuus, jossa käytiin läpi asemakaavan muutoksesta annettuja mielipiteitä. Asemakaavan muutos Yleisperustelu Meripuiston päärakennus on ollut viime vuosina tyhjillään. Laajennetussa torniosassa on toiminut huoneistohotelli ja joulukuussa 2014 Meripuisto sai rakennusluvan liikuntakeskus Elixialle rakennuksen toiseen kerrokseen. Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan liikuntakeskuksen säilyminen, mutta mahdollistetaan myös tulevaisuudessa sen muuttaminen asunnoiksi. Rakennusoikeuden kasvu 600 k-m² mahdollistaa parvien rakentamisen loft-asuntoihin, jotka on suunniteltu tulevaisuudessa liikuntakeskuksen tilalle. Liikuntakeskuksen pysymisestä ei voida olla varmoja ja näin ollen sen mahdollinen muuttaminen asunnoiksi edistää rakennuksen tulevaisuutta. Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan myös asuntojen sijoittaminen Meripuiston torniosaan, joka on pitkällä aikavälillä pysyvää toimintaa rakennuksen tähän osaan. Nykyisellä huoneistohotellilla on vain lyhyt sopimus, jonka päättymisen jälkeen asuntojen sijoittaminen rakennukseen on mahdollista. Tarkoituksena on muuttaa kaksi hotellihuonetta aina yhdeksi asunnoksi. Asemakaavan muutoksella päivitetään asemakaavamääräyksiä koko korttelin osalta. Kaavamääräykset eivät olisi enää kaikilta osin voimassa, kun tontin 34045 / 4 käyttötarkoitusta muutetaan. Asemakaavan
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.03.2015 Sivu 5 / 5 muutoksella tarkistetaan myös korttelin rakennusalat, niin että kaikki rakennukset sijoittuvat rakennusalojen sisäpuolelle. Tontilla sijaitsevan saunarakennuksen määräyksestä poistetaan määritelmä: sauna- ja uimaallasrakennus, joka mahdollistaa asunnon sijoittumisen rakennukseen. Saunarakennuksen uima-allas on tälläkin hetkellä täytetty ja sen päälle on tehty kokoustila. Rakennuksen käyttöarvo nykyisenään on huono ja asunnon sijoittuminen parantaisi sen käyttöä. Saunarakennuksen tulevaisuudesta on keskusteltu kaupunginmuseon kanssa ja museo ei näe estettä sijoittaa asuntoa saunarakennukseen ja ymmärtää rakennuksen huonon käyttöarvon nykyisessä muodossaan. Maankäyttö Tontti 34045 / 4 muutetaan asemakaavan muutoksella asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Asemakaavassa osoitetusta kerrosalasta saadaan käyttää enintään 50 % liikunta- ja hyvinvointitilojen rakentamiseen. Tontin rakennusoikeus kasvaa kaavamuutoksella 600 k-m² ja se on muutoksen jälkeen 4 045 k-m². Rakennuksen kerrosluku on päärakennuksen osalta kaksi (II) ja laajennetulla torniosalla viisi (V). Rakennuksen eri osille on osoitettu korkein sallittu julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohta. Liikunta- ja hyvinvointitilojen sijoittuminen rakennukseen on määrätty likimääräisellä korkeusasemalla +26 metriä, koska rakennuksen kerrosluku on hankalasti tulkittavissa. Meripuiston päärakennus sekä saunarakennus on osoitettu suojeltavaksi rakennuksesi edellisen asemakaavan mukaisesti. Saunarakennuksen osalta asemakaava kuitenkin mahdollistaa nyt asuntojen sijoittumisen rakennukseen. Autopaikkoja asemakaavassa on määrätty uuden autopaikkaohjeen mukaisesti: asunnoille 1 ap / 85 k-m², kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto ja liikuntatiloille 1 ap / 50 k-m². Asemakaavassa on esitetty myös määräys polkupyöräpaikoille, joka on asunnoille 1 pp / 30 k-m², kuitenkin vähintään 2 pp / asunto ja liikuntatiloille 1 pp / 20 k-m². Tontin 34045 / 3 rakennusalojen ja istutettavien alueiden rajoja on tarkennettu alueiden valmistuttua ja asemakaavamääräykset on päivitetty koko korttelin osalta. Tontille on sijoitettu rakennusala portaikolle, jossa sijaitsee tällä hetkellä portaat hätäuloskäyntiä varten Meripuiston torniosasta. Tontin 3 osalta asemakaava ja asemakaavamääräykset ovat kuitenkin pääsääntöisesti samat, kuin ennen asemakaavan muutosta. Sopimusneuvottelut Asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimusta, joka tullaan allekirjoittamaan ennen, kuin asemakaava viedään kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi. Sopimusneuvotteluista vastaa tonttiyksikkö. Perittävät maksut Asemakaavan muutos kuuluu maksuluokkaan IV ja kuulutusluokkaan II. Hakija on maksanut 29.12.2014 asemakaavan muutoksen kustannuksista 60 % ja kuulutuskustannuksista 2/3.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.03.2015 Sivu 6 / 6 Hyväksyminen Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginhallitus. Nähtävänä kokouksessa - Asemakaavakartta - Asemakaavaselostus liitteineen - Kopiot lyhentämättömistä mielipiteistä Tiedoksi - Ote ilman liitteitä: hakija - Tekninen keskus, kannanottopyyntö - Tonttiyksikkö, kannanottopyyntö - Kaupunginmuseo, kannanottopyyntö - Toimenpiteitä varten: kuulutus ja kuulutuskirjeet
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.03.2015 Sivu 7 / 7