Mitä kuuluu grynderin vastuulle?

3/2007 7. vuosikerta Mitä kuuluu grynderin vastuulle? - Virheiden oltava olemassa jo luovutushetkellä s. 6 Uusi asunto-osakeyhtiölaki valmisteilla s.4 Aaro Paakkola nimitettiin kiinteistöneuvokseksi s.12

COMMUNICA 1/06 Konsultoinnit rakennusten kuntoarviot arkkitehtisuunnittelu kuntotutkimukset, RLVIS hankesuunnitelmat suunnittelupalvelut, RLVIS valvonnat, vastaanotot rakennuttajapalvelut mittaukset, säädöt asbestityösuunnitelmat pelastussuunnitelmat huoltokirjat sähköenergian hankintapalvelut huolto-ohjelmat, kilpailutus liikekiinteistöjen käytön ja energiatalouden konsultointi käytön tarkastuspalvelut Kiinteistönpidon konsultointipalvelut ja -ohjelmistot Ohjelmistot Tampuuri HohtoNet huoltokirja huoltotyöohjelmat ja kilpailutus KuluNet kulutusseurantapalvelu KuntoNet kunnossapito-ohjelma kuntoarviot ja -tutkimukset, PTS, hankehallinta Kormu muuttojen ja niihin liittyvien korjausten hallintaohjelma IsNet isännöinnin työkalu www.suomentalokeskus.fi Pihlajistonkuja 4 00710 Helsinki Puh. (09) 7251 5500 Fax (09) 7251 5599 Sähköposti: etunimi.sukunimi@suomentalokeskus.fi suomen.talokeskus@suomentalokeskus.fi Aluetoimipiste / Suomen Talokeskus Oy Lahti Hämeenkatu 14 15110 Lahti Puh. (03) 752 4453, 040 544 8540 Fax (03) 752 4453 ilmo_90x130_upo_komposiitti.indd1 1 12.1.2006 16:27:20 2

PÄÄKIRJOITUS 7. vuosikerta Numero 3/2007 JULKAISIJA Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A 15, 90100 Oulu Puh: (08) 371 712 Faksi: (08) 312 1933 oulu@kiinteistoliitto.fi www.kiinteistoyhdistysoulu.fi Päätoimittaja Pekka Luoto Toimitusneuvosto Aaro Paakkola Timo Tahkola Mauri Niemelä Pekka Luoto KUSTANTAJA Upper Line Oy Aleksanterinkatu 32 B 33100 Tampere Puh: 020 745 8800 Toimitus Kirsi Kyllönen Puh: 020 745 8526 toimitus@upperline.net Ilmoitusmyynti Marja-Liisa Lammela Puh: 020 745 8811 Taitto Mediatoimisto Coperdia Puh: 020 745 8500 Faksi: 020 745 8522 www.coperdia.net Painopaikka Vammalan Kirjapaino Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen osoitetiedostot, Upper Line Oy:n asiakasrekisteri, Fonecta ProFinder Osoitteenmuutokset Upper Line Oy Puh: 020 745 8800 Rakennus- ja korjaushankkeen valvonnasta Rakennus- ja korjaushankkeisiin liittyy erilaisia valvonnan tarpeita, kuten esimerkiksi tekniset, juridiset ja taloudelliset asiat. Valvonnan merkitys korostuu erityisesti tilanteissa, joissa urakoitsija ei pysty täyttämään rakentamisvelvoitettaan ja haetaan konkurssiin rakentamisvaiheen tai korjaushankkeen (remontin) aikana. Rakentamisvaiheessa asuntokauppalain tarkoituksena on suojata asunnonostajan, eli kuluttajan, oikeudellista ja taloudellista asemaa. Nimensä mukaisesti asuntokauppalaki koskee vain asuntoja, ei esimerkiksi liike- tai toimistohuoneistoja. Asunto- ja kiinteistöyhtiöitä rakentavat rakennus- ja rakennuttajayhtiöt. Menettely voi olla perustajaurakointia tai perustajarakennuttamista. Perustajaosakkaat vastaavat taloyhtiön hallinnosta, kirjanpidosta ja muista yhtiön hoitoon liittyvistä toimenpiteistä rakentamisvaiheen aikana. Perustajaurakoinnissa rakennuttaja ja urakoitsija samaistuvat rakennusliikkeeseen. Perustajaurakoitsijat pääsääntöisesti käyttävät ulkopuolista valvojaa. Kuitenkaan asuntokauppalaissa, eikä myöskään maankäyttö- ja rakennuslaissa ole pakottavia säännöksiä perustajaurakoitsijalle rakentamisvaiheen valvojan määräämisestä, eikä osakkeenostajien velvollisuudesta valita rakennustyön tarkkailijaa. Tilanteessa, jossa perustajaurakoitsija ei pysty täyttämään velvoitteitaan, ongelmat kohdistuvat kaikkiin osapuoliin: taloyhtiöön, perustajaurakoitsijaan, osakkeiden ostajiin ja RSpankkiin. Rakennusvirhevakuutuksissa on taloyhtiön omavastuuosuus enintään 2 prosenttia rakennuskustannuksista ja osakkeenostajan omavastuu enintään 1,5 prosenttia asunto-osakkeesta tehdyn ensimmäisen kaupan velattomasta hinnasta. Korjausten loppuunsaattaminen omavastuuosuuteen asti jää siten taloyhtiön osakkaiden maksettavaksi. Korjaushankkeille remonttiurakan keskeytyessä on vaikeaa saada jatkajaa. Kun hankkeelle jatkaja saadaan, aiheutuu siitä lisäkustannuksia alkuperäiseen urakkasummaan verrattuna. Jatkajaurakoitsijat eivät myöskään suostu ottamaan vastuuta hankkeen lopputuloksesta. Valvoja Hyvään lopputulokseen pääsemiseksi tulee jokaiseen rakennushankkeeseen luoda toimiva valvontaorganisaatio. Valvonnan ensisijaisena tarkoituksena on varmistua, että urakoitsijan suoritus vastaa työn lopputulokselle asetettuja vaatimuksia ja sopimuksessa sovittuja asioita ja että urakoitsija noudattaa hyvää rakennustapaa, viranomaismääräyksiä, lakeja ja asetuksia. Rakennustöiden valvojan nimeäminen perustuu rakennusalan yleisiin sopimusehtoihin YSE. Jouni Koskela hallintonotaari, insinööri AMK Kiinteistöyhdistyksen hallituksen jäsen Kannen kuva: Kirsi Kyllönen 3

Uusi asunto-osakeyhtiölaki astunee voimaan vuoden 2009 alussa - Taloyhtiötä koskevat säädökset yksiin kansiin Asunto-osakeyhtiölain uudistustarpeen selvitysprosessi käynnistyi vuonna 2004 ja asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietintö valmistui toukokuussa 2006. Mietinnöstä tehtyjen lausuntojen yhteenveto ei ole vielä valmistunut, mutta lain todennäköinen voimaanastuminen ajoittuu vuoden 2009 alkuun. Laista puuttuvat vielä esimerkiksi siirtymäsäännökset, eli ohjeistus siitä, miten toimitaan tilanteessa, jossa on päätettävä kumpaa lakia sovelletaan uutta vaiko vanhaa. Lisäksi muun muassa isännöitsijätodistuksen sisältöä koskeva asetus on vielä tekemättä ja tilintarkastuslakiin liittyvää maallikkotilintarkastuksen tarpeellisuutta taloyhtiössä on pohdittava, listaa Kiinteistöliiton päälakimies Anu Kärkkäinen edessä olevia toimenpiteitä. Kaikki asunto-osakeyhtiötä koskevat säännökset kokoavaan lakiin on kirjattu myös vahingonkorvauskysymyksiin liittyvät pykälät, kun aiemmin ongelmissa sovellettiin puhtaasti vahingonkorvauslakia. Lain lopullista muotoa ja sisältöä odotetaan mielenkiinnolla taloyhtiötasolla. Kiinteistöliitolla on edessään melkoinen tiedotus- ja koulutusrupeama. Tilanteesta luennoidaan jo nyt melko paljon, ja lain astuttua voimaan koulutamme luonnollisesti oman henkilökuntamme sekä eri puolilla maata sijaitsevat alueyhdistyksemme. Laaja kokonaisuus on puettu luettavaan muotoon 4 Laajan kokonaisuudistuksen tavoitteena on saada aikaan kaikki asunto-osakeyhtiön toimintaan liittyvät lakipykälät ja säädökset kattava yhtenäinen laki. Uuden lain myötä ei taloyhtiökysymyksissä enää ole tarpeen viitata aiemmin joissain tapauksissa sovellettuun osakeyhtiölakiin. Merkittävä lakiuudistus koskettaa yli puoltatoista miljoonaa suomalaista ja selkiyttää merkittävästi asunto-osakeyhtiöiden toimintaa. Nykyinen laki on periaatteessa toimiva, mutta ongelmaksi muodostuu sen viidentoista vuoden ikä. Voimaanastumisvuoden 1992 jälkeen on tapahtunut runsaasti muutoksia osakkaiden omat remontit ovat lisääntyneet hurjasti ja tekninen kehitys on asettanut omat haasteensa. Kyseisen ajankohdan jälkeen ovat taloyhtiöiden elämään tulleet niin laajakaistat, digiaika kuin monet muutkin uudet kujeet. Alun perin tavoitteena oli tehdä ainoastaan osittaisuudistus, mutta loppujen lopuksi koko vanha laki käytiin läpi. Työryhmässä käytiin läpi kohdat, jotka olivat epäselviä sekä mitä kohtia oikeuskäytäntö oli muokannut. Selvensimme asioita huomattavasti. Siinä missä aiemmassa laissa oli kenties hieman yli 100 pykälää, on uusi ehdotus huomattavasti laajempi. Lukuja on runsaasti ja jokaisen alla pykäliä, toteaa Kärkkäinen. Hän painottaa kuitenkin, että ensi vuoden puolella hallituksen esityksenä etenevä lakiehdotus on jaetultu taloyhtiöiden maallikkojäseniä ajatellen mahdollisimman selkeästi. Heti lain alusta löytyvät maallikoita koskevat pykälät, kuten esimerkiksi osakkaan kannalta tavanomaisia muutostyökysymyksiä, kunnossapitovastuuta sekä yhtiökokousmenettelyä käsittelevät asiat. Lain lopussa puolestaan ovat sellaiset luvut ja pykälät, jotka koskevat harvinaisempia tilanteita, kuten taloyhtiöfuusioita tai osingonjakoa ja jotka tulevat kyseeseen äärimmäisen harvoin. Surffailu pykäläviidakossa on minimoitu, kaikki tarpeellinen tieto löytyy selkeästi pääkohdittain jaoteltuna. Olemme tarkastelleet erityisesti käytännön kysymyksiä ja ottaneet kantaa perusteluissamme, jotka ovat hyvin laajoja. Esimerkiksi osakkaan muutostyöoikeuden osalta olemme hyvinkin tarkkaan selvittäneet, millä tavoin osakas ilmoittaa remonteistaan taloyhtiölle, miten valvonta tapahtuu ja miten toimitaan siinä tapauksessa, että osakas on valinnut remontilleen teknisesti huonon ratkaisun. Muutoksia ilmoitusvelvollisuuteen ja valvontakustannusten jakautumiseen Kiinteistöliiton päälakimies Anu Kärkkäinen. Uudessa laissa täsmennettäisiin ilmoitusvelvollisuutta velvoittamalla osakasta ilmoittamaan aikomistaan muutostöistä kirjallisesti ja viitataan jopa asiakirjoihin, joita voidaan pitää tarpeellisena toimittaa. Asiakirjoja saattavat olla remontista riippuen esimerkiksi suunnitelmat ja työselitykset. Tärkeintä uudistuksessa tältä osin on huomioida, että ilmoituskynnys tulee olemaan ehkä jonkin verran alhaisempi kuin aiemmin, vaikka osakkaan hyvin laaja muutostyöoikeus onkin säilytetty, Kärkkäinen painottaa. Ilmoituskynnys on jopa niin alhainen, että esimerkiksi lattiapinnoitteen vaihtamisesta kerrostaloyhtiössä tulee ilmoittaa taloyhtiölle, vaikka pinnoite kuuluukin osakkaan vastuulle. Säädöstä voi perustella sellaisella esimerkillä, jossa muovimatto vaihdetaan parkettiin, eikä sen alle laiteta tarpeeksi äänieristettä. Tällöin toimenpiteestä voi aiheutua haittaa muille osakkaille. Lisäksi uudistuksen tavoitteena on saada taloyhtiö rekisteröimään ja kirjaamaan osakkaiden toteuttamat remontit, jotta jälkipolvet kymmenenkin vuoden kuluttua saavat selville, kuka on minkäkin remontin tehnyt. Kun ajatellaan vastuita, auttaa uudistus hyvinkin paljon. Nykyisin moista velvoitetta ei ole, vaikka hyvät isännöitsijät ovat asiakirjat säilyttäneet jo tätä ennenkin. Jo nykyisessä laissa taloyhtiö on oikeutettu muutostöiden valvontaan, mutta uusi laki ottaa kantaa myös valvonnasta muodostuviin kustannuksiin. Tulevaisuudessa tarpeelliset ja kohtuulliset valvontakustannukset remontin luonteesta riippuen kuulunevat muutostyötä tekevälle osakkaalle. Pikkuremontissa eivät valvontakustannukset voi olla isoja, mutta tilanne on toinen silloin, kun siirretään esimerkiksi keittiön tai kylppärin paikkaa ja kuvaan astuvat putki- ja viemärimuutokset. Yhtiö on velvoitettu valvomaan remonttia ja val-

vontakustannukset suhteutetaan sen laajuuteen. Kärkkäinen korostaa, että valvontakysymyksessä ajetaan muiden osakkaiden etua katsomalla, että remontin tekevä osakas tekee muutostyönsä kunnolla ja niin, ettei siitä aiheudu muille haittaa. Hissinrakentamiskustannukset puhuttavat Hissin rakentamisesta aiheutuvien kustannusten jakautuminen taloyhtiössä on ollut työryhmän kannalta äärimmäisen vaikea kysymys ratkaistavaksi. Mahdollisimman hyvään säätelyehdotukseen pyrkimisestä huolimatta esitys ei ole aivan ongelmaton. Tarkastelun lähtökohtana on tilanne, jossa osakas on omistanut esimerkiksi liiketilan rakennuksen kivijalassa omaamatta kuitenkaan minkäänlaista käyntiä porraskäytävään ja maksanut vieläpä kaksinkertaista vastiketta. Hänellä ei olisi ollut mitään mahdollisuutta hyötyä hissistä ja hän olisi silti joutunut maksamaan tuplasti vastiketta. Tilanteen selventämiseksi olemme uudessa ehdotuksessa lähteneet siitä, että tietyissä selvissä tapauksissa jokin osakas voitaisiin vapauttaa hissinrakentamiskustannuksista, kun lopputulos loukkaisi selvästi hänen yhdenvertaisuuttaan, Kärkkäinen kuvailee. Ehdotukseen onkin kirjattu mahdollisuus vapauttaa osakas hankkeesta joko kokonaan tai alentaa hänen vastikeosuuttaan yhtiökokouksen 2/3 ääntenenemmistöllä. Pelkään, että lausekkeesta syntyy ongelmia siinä vaiheessa, kun pitäisi määritellä alennuksen suuruus sellaisen yksittäisen osakkaan kohdalla, joka hyötyy hissistä muita vähemmän. On hieman epäselvää, mitä yhdenvertaisuuden loukkaus todellisuudessa tarkoittaa ja milloin sitä loukataan. Ympäristöministeriön tekemän tutkimuksen mukaan hissi korottaa kuitenkin aina myös ensimmäisen kerroksen osakkaan asunnon arvoa, pohtii Kärkkäinen. Jos ajatellaan esimerkiksi tilannetta, jossa ensimmäisen kerroksen osakas ilmoittaa käyttävänsä hissiä kerran vuodessa hakiessaan vintiltä joulukuusen jalan, on alennuksen suuruudesta päättäminen hankalaa. Joku saattaa ehdottaa alennukseksi 5000 euroa, ja joku toinen taas 3000 euroa. Itseäni mietityttää, saadaanko päätöksiä taloyhtiöissä lopulta aikaan, vai tyssääkö hissin rakentaminen alennushuutokauppaan. Mielestäni pitäisi määritellä selvät tapaukset, joissa osakas vapautetaan hankkeesta kokonaan, kuten tilanne, jossa yrityksellä on ainoastaan sivusisäänkäynti liiketilaansa tuplavastikkeella. Tavoitteena on kuitenkin vain selvissä tilanteissa vapauttaa osakas hankkeesta. Ehdotuksen tarkoituksena ei ole, että toisen kerroksen osakas maksaisi hissistä yhtiöjärjestyksessä määritellystä vastikkeenmaksuvelvollisuudestaan poikkeavasti. Kärkkäinen huomauttaa, että hän ei halua kritisoida työryhmän mietintöä, vaan korostaa asian ongelmallisuutta. Laki velvoittaa selvittämään viiden vuoden korjaustarpeet Anu Kärkkäinen toteaa, että parasta työryhmän ehdotuksessa on pykälä, joka velvoittaa selvittämään yhtiökokouksessa vuosittain sitä seuraavien viiden vuoden säteellä eteen tulevat korjaustarpeet. Yhtiökokouksessa on pakko käsitellä kiinteistön korjaustarve viideksi vuodeksi eteenpäin sellaisten remonttien osalta, jotka vaikuttavat asumiskustannuksiin eli vastikkeisiin. Tämä ohjaa taloyhtiöitä suunnitelmalliseen saneeraukseen. Ongelmia ei enää hoideta vasta sitten, kun on pakko, Kärkkäinen iloitsee. Saneerausten suunnitteleminen etukäteen helpottaa päätöksentekoa yhtiökokouksissa. Mahdollinen katto-, julkisivutai putkiremontti ei enää tule osakkaille yllätyksenä, vaan niiden toteuttamisjärjestys on päätetty yhteistuumin ja hyvissä ajoin. Osakkailla on aikaa sopeutua ajatukseen remontista ja he tietävät jo etukäteen, että esimerkiksi neljän vuoden kuluttua edessä on kattosaneeraus. Uudistus ajaa samaa asiaa, kuin Taloyhtiön kuntotodistus, joka puolestaan kertoo taloyhtiön tilanteen mahdolliselle asunnonostajalle. Graffitien poistoa ja ennaltasuojausta Anti Graffiti System AGS - järjestelmät graffitien poistoon ja pintojen suojaukseen. AGS-tuotteita käytetään graffitien ja töherryksien poistoon menestyksellisesti jo yli 20 maassa. Erilaisille pintamateriaaleille on kehitetty omat puhdistus- ja suojausaineensa myös ympäristö ja käyttäjän turvallisuus huomioiden. Meranti kartoittaa ongelmakohdat, tekee tarjouksen, poistaa töhryt ja suojaa pinnat. AGS-graffitinsuoja on SILKO-hyväksytty vuosina 1992 ja 1998 tehtyjen soveltuvuustestien tuloksena. Haaransuonkuja 10, 90240 OULU, puh. 020 833 3150, fax (08) 533 3780, sähköposti: meranti@meranti.fi, internet: http://www.meranti.fi www.lassila-tikanoja.fi Kiinteistö on kokonaisuus, jossa kaikkien osien tulee toimia. Sinun ehdoillasi! L&T:n palvelut mitoitetaan kiinteistösi ja sen käyttäjän mukaan. Ota yhteyttä! Lassila & Tikanoja, Liitintie 29, 90630 Oulu, puh. 010 636 162 Kiinteistöpalvelut - Teollisuuspalvelut Ympäristöpalvelut - Ympäristötuotteet 5

Grynderin vastuita säätelee asuntokauppalaki - virheiden on oltava voimassa jo luovutushetkellä Vasta valmistuneeseen asunto-osakeyhtiöön muuttavat asukkaat uppoutuvat yleensä innolla sisustamiseen ja ahnehtivat aisteillaan upouuden kotinsa ihanuutta. Mutta entäpä jos eteen osuu heti tuoreeltaan selkeä virhe tai kuuden vuoden kuluttua kosteusvaurio mitä kuuluu grynderin vastuulle? Grynderin vastuita säätelee vuonna 1995 voimaan astunut asuntokauppalaki, jota muutettiin vuoden 2006 alussa. Vastavalmistuneessa talossa ilmenevien vikojen ja rakennusvirheiden kannalta olennaista on selvittää, oliko asunto virheetön silloin, kun se luovutettiin osakkeenomistajan hallintaan. Ainoastaan siinä tapauksessa, että virheet ovat olleet olemassa jo luovutushetkellä, voidaan esittää vaatimuksia perustajaurakoitsijalle. Toki viat ja virheet voivat nousta esiin myöhemminkin. Ratkaisevaa on, että ne ovat olleet kuitenkin olemassa vaikkakin piilevänä, huomauttaa asianajaja ja oikeustieteen tohtori Mikko Pikkujämsä. Ennen asuntokauppalakia grynderin vastuita säätelivät oikeuskäytännössä kehittyneet periaatteet. Asuntokauppalaissa ei varsinaisesti ole määritelty pakollista takuujärjestelmää, mutta laki vaatii kuitenkin rakennusajan jälkeisen vakuuden ja edellyttää vuositarkastuksen pitämistä asunnon luovutuksen jälkeen. Lisävakuutta muodostuu siitä, että kauppahinnasta 10 prosenttia saa erääntyä vasta, kun ostajalla on ollut tilaisuus tarkastaa asunto, ja 2 prosenttia on maksettava erilliselle pankkitilille, josta myyjä voi nostaa sen aikaisintaan kuukauden kuluttua. Uudisasuntokaupassa ostajan on syytä tarkistaa asuntonsa jo ennen luovutusta ja tarttua heti myös niihin vikoihin, jotka ilmenevät pian muuton jälkeen, koska vikojen ilmetessä voidaan näitä viimeisiä maksueriä pidättää. Pakollinen vuositarkastus Asuntokauppalain edellyttämä vuositarkastus myyjän pitää järjestää 12-15 kuukauden kuluessa siitä, kun rakennusvalvontaviranomaisten käyttöönottokatselmus on pidetty. Tämä on ensimmäinen rajapyykki, jolloin ostaja voi menettää puhevaltansa, ellei ilmoita viasta, muistuttaa Pikkujämsä. Tyypillisiin vuositarkastuksessa ilmeneviin virheisiin kuuluu esimerkiksi irvistelevä parketti. Jollei tähän vuositarkastuksessa puututa, on asiaan myöhäistä kajota myöhemminkään. Laki vaatii, että vuositarkastuksesta pidetään pöytäkir- 6

TIESITKÖ? Grynderi eli perustajaurakoitsija on henkilö tai yritys, joka perustaa asunto-osakeyhtiön, hankkii sille tontin, rakentaa tai rakennuttaa sille huoneistoja ja myy ne osakkeina eteenpäin. Grynderi järjestää tarvittavan suunnittelutyön sekä hankkii aliurakoitsijat ja muut käytännön rakennustyön toteuttajat siltäkin osin kuin hän ei tee niitä itse. Mikko Pikkujämsä jaa, jonka myyjä laatii. Se on lähetettävä tarkastettavaksi ostajille, joilla on kolme viikkoa aikaa suorittaa tarkastus ja tehdä huomautuksia pöytäkirjaan sellaisista asioista, jotka ovat jääneet itse vuositarkastuksessa huomioimatta. Määräajan päätyttyä ostajalla ei enää ole puhevaltaa sellaisesta virheestä, joka olisi tähän mennessä pitänyt huomata. Mikä lasketaan virheeksi? Virheen määritelmää on vaikea kirjata aukottomasti. Virheeksi ei lueta esimerkiksi pientä epätasaisuutta maalipinnassa. Keskustelua siitä onko virhe oikeasti virhe vaiko ei, käydään jatkuvasti. Samoin virheen laajuudesta saatetaan vääntää kättä, kuten esimerkiksi tapauksessa, jossa jossakin huoneessa parketti on niin sanotusti susi. Onko se vaihdettava kaikkiin huoneisiin vai riittääkö ainoastaan yhden korjaus? Heti korjattaessa ongelma ei muodostu niin suureksi kuin asian noustessa esiin vuosien päästä tällöin samanlaista materiaalia ei välttämättä ole saatavilla. 7

Elspecta on TUKESn nimeämä hissi- ja sähköalan valtuutettu tarkastuslaitos, jonka toiminnan pätevyyden FINAS-akkreditointipalvelu on todentanut vuodesta 1997 alkaen (I004). Oy Elspecta Ab ASIANTUNTIJASI HISSI- JA SÄHKÖALAN TARKASTUSPALVELUISSA KAIKKIALLA SUOMESSA - Käyttöönottoon liittyvät tarkastukset - Määräaikaistarkastukset - Asiakkaan tarpeisiin räätälöidyt muut asiantuntijapalvelut, kuten kuntoarviot, lausunnot ja koulutukset Jyrsijät Hyönteiset Linnut Vuosisopimukset Puh. 0201 605 796 www.anticimex.fi oulu@anticimex.fi Anticimex Oy, Ratamotie 18, 90580 Oulu PL 26 (Silkkitie 4) 01301 Vantaa puh: 0208-316191 fax: 09-8776191 www.elspecta.fi Tehokasta Tuhoeläintorjuntaa Takuulla On muistettava, että ostajan vaatimusten on oltava järkevissä rajoissa. Pääsääntö on, että myyjällä on oikeus korjata virhe, ennen kuin edetään muihin oikeuskeinoihin. Myyjä saa myös torjua taloudellisesti mielettömän korjausvaateen. Jos vian korjaamisen kustannukset eivät ole suhteessa sillä saavutettavaan hyötyyn, voidaan haitta hyvittää rahalla. Ostaja siis kärsii vian ja saa siitä taloudellisen hyvityksen, mutta vain jos virhekynnys on ylittynyt, Pikkujämsä selventää. Vastuu kestää kymmenen vuotta Hyvin yleisesti vallalla olevassa väärinkäsityksessä puhutaan kymmenen vuoden vastuusta tai jopa takuusta, mitä ei todellisuudessa ole olemassa. Ostajat ikään kuin ajattelevat, että reklamointioikeus kestää kymmenen vuotta. On jopa esitetty ajatus 10-vuotistarkastuksesta, jossa listattaisiin grynderin korjattavaksi kuuluvat viat. Todellisuudessa 10 vuotta on se viimeinen ehdoton takaraja, jonka jälkeen minkäänlainen vastuu ei tule kysymykseen. Tämä tarkoittaa, että jos on kulunut alle 10 vuotta, on vielä mahdollisuus reklamoida sellaisista virheistä, joita ei ole pitänyt havaita vuositarkastukseen mennessä, Pikkujämsä oikaisee. Jokaisesta viasta on reklamoitava kohtuullisen ajan kuluessa sen havaitsemisesta. Virhe katsotaan havaituksi silloin, kun virheen merkitys piti havaita. Eli jos huomaa jonkin oireen, ei virhettä lasketa havaituksi oireesta lähtien, vaan siitä, kun havaitaan sen johtuvan jostakin tietystä viasta. Otetaan esimerkiksi ikkunoiden huurtuminen; se on oire, mutta varsinainen vika on sen aiheuttava rakennusvirhe. Kohtuullinen aika lähtee siis kulumaan siitä, kun ostajan piti käsittää, että ikkunoiden huurtuminen ei johdu normaalista säänvaihtelusta vaan että sen takana on jokin rakennusvirhe. Tästä lähtee kohtuullinen aika, joka itse asiassa on hyvin lyhyt vain 3-4 kk, Pikkujämsä kertoo. Hän korostaa, että laki muuttui vuoden 2006 alussa niin, että pelkkä virheestä huomauttaminen ei yksin riitä, vaan samassa kohtuullisessa ajassa on myös ilmoitettava, mitä virheen perusteella vaaditaan. On siis asetettu korkeampi kynnys sille, milloin reklamaatio on oikein tehty. Tarkoituksena on epäselvyyksien välttäminen. On molempien etu, että asiat selvitetään mahdollisimman pian. Reklamaatio on syytä tehdä kirjallisesti, vaikka laki ei tätä vaadikaan. Ostajan on kuitenkin kyettävä tarvittaessa näyttämään toteen, että reklamaatio on todella tehty. Lähempänä kymmenen vuoden määräaikaa ilmenevät viat ovat tyypillisimmillään kosteusvaurioita. Oikea taho reagoimaan virheisiin ja viemään eteenpäin vaatimuksia perustajaosakkaan suuntaan on se, jonka kunnossapitovastuun piiriin ongelma kuuluu, eli kosteusvauriotapauksissa yleensä taloyhtiö. Huoneistoissa sisällä olevat viat tulevat ilmi usein melko nopeasti ja muut huomataan talon kuntoa aktiivisesti seurattaessa, minkä pitäisi olla itsestään selvä toimenpide jokaiselle hyvin tehtäväänsä hoitavalle isännöitsijälle. Pikkujämsä muistuttaa, että perustajaurakoitsija on vastuussa koko lopputuloksesta riippumatta siitä, onko virhe juuri hänen itsensä aiheuttama vai ei. Esimerkiksi suunnitteluvirheestä puhuttaessa on grynderin asia vaatia suunnittelijaa vastuuseen. Tosin ostajatahon keinoja esittää vaatimuksia on hieman laajennettu. Vaatimuksia ei tarvitse esittää perustajaurakoitsijalle siinä tapauksessa, että kyseessä on viallinen laite. Tällöin voidaan reklamoida suoraan laitetoimittajalle. Reklamaatiot ovat joko perusteltuja tai aiheettomia Pikkujämsä on edustanut työssään sekä taloyhtiöitä että rakennusliikkeitä. Hän toteaa perusteettomien reklamaatioiden olevan arkipäivää. Aiheelliset reklamaatiot koskevat esimerkiksi perustusten ongelmia ja puuttuvia salaojia tai kattorakenteiden ongelmia. Nämä ovat virheitä, joita ei välttämättä heti huomata, mutta jotka selkeästi kuuluvat grynderin vastuulle. 8

Tyypillisiä väärinkäsitystilanteita ovat muun muassa normaalista kulumisesta esitetyt vaateet. On huomioitava, että mikä tahansa talo kuluu kymmenen vuoden käytön aikana. Esimerkiksi huurtuvat ikkunat eivät välttämättä ole olleet virheellisiä asennusvaiheessa, vaan huurtuminen voi johtua käyttövirheestä. Tuuletus ei ole ollut kunnossa tai ilmastointia ei ole huollettu, Pikkujämsä kuvailee. Taloyhtiön on näytettävä toteen, että vika on ollut olemassa jo silloin, kun hallinta on luovutettu pelkkä väite ei riitä. Miten virhe sitten todennetaan? Jos virhe on selkeästi rakenteellinen, esimerkiksi salaojat puuttuvat, on selvää, että se on ollut olemassa alusta asti. Yleisesti ottaen on tärkeää tehdä vaatimus pikaisesti ja jos molemmat osapuolet ovat asiasta yhtä mieltä, ei ongelmaa synny. Jos taas rakennusliike kiistää virheen väittäen sitä esimerkiksi normaaliksi kulumiseksi, on yleensä turvauduttava tekniikan alan asiantuntijan lausuntoon, johon tukeudutaan käytännössä aina myös oikeudessa, jos asia sinne saakka etenee. Jos grynderi ei reagoi reklamaation lainkaan, on yhteydenottoja asteittain kovennettava. Toisinaan on paras turvautua asianajajan apuun. Useimmiten grynderit suhtautuvat reklamaatioihin asiallisesti ja selkeät virheet korjataan viivyttelemättä. Suorituskyvyttömyysvakuutus ei takaa taattua turvaa Maalaillaanpa pahimmankaltainen ongelmaskenaario hieman vajaan kymmenen vuoden kuluttua taloyhtiön perustuksissa ilmenee kosteusongelmia, mutta grynderi on tehnyt konkurssin. Entä nyt? Vuonna 1998 voimaan tulleen säädöksen mukaan perustajaurakoitsijan on asetettava oman suorituskyvyttömyytensä varalta vakuus. Tällaisia vakuutuksia myyvät vakuutusyhtiöt. Jos perustajaurakoitsija ei pysty kattamaan vikoja, voidaan kääntyä vakuudenasettajan puoleen. Vuoden 2006 muutoksen myötä asetettiin myös omavastuut ja säädettiin tarkoin, minkä suuruinen vakuuden tulee olla, Pikkujämsä selittää. Hänen mielestään asuntokauppalain järjestelmä ei tosin ole kaikenkattava. On täysin mahdollista, että konkurssitilanteessa vastuunkantajaa ei löydy. Omavastuu saa olla 2 prosenttia rakennuskustannuksista ja osakkeenostajan kohdalla 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta, eli kyseessä ovat varsin mittavat rahasummat. Koko vakuuden määrä saadaan rajoittaa neljäsosaan rakentamiskustannuksista, ja pahimmillaan vahinko voi olla vakuuden määrää suurempi. Suorituskyvyttömyyskysymys on hankala asia. Vakuutuksen kalleus karsii niitä rakennusliikkeitä, joilla on varaa rakentaa, mikä vähentää kilpailua. Ne rakennusliikkeet, jotka vakuutuksen saavat, todennäköisesti lisäävät kustannukset asuntojen hintoihin. Aiemmin vakuudenasettamisvelvoite koski sellaisia yhtiöitä, joista asuntoja alettiin myydä ennen kiinteistön valmistumista. Vuoden 2006 uudistuksen myötä 10-vuotisen suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisvelvollisuus laajennettiin koskemaan myös niitä yhtiöitä, jotka rakentavat kiinteistön valmiiksi ennen myynnin aloittamista. Jo nyt on tullut vastaan muutamia tilanteita, jossa todella joudutaan pohtimaan, miten vakuus järjestetään johtuen grynderin taloudellisten resurssien rajallisuudesta, Pikkujämsä toteaa. Hän huomauttaa, että täysin aukotonta järjestelmää on mahdoton luoda ilman, että sen rakentaminen tulee kerrassaan järjettömän kalliiksi. Elämään kuuluu riskejä. Asunnonostajan on oltava huolellinen, kun hän on tekemässä taloudellisella mittapuulla katsottuna usein elämänsä tärkeintä kauppaa. Ei kannata tuudittautua sen varaan, että laki suojaa loppuun asti, vaan on syytä olla itse hereillä ja käyttää maalaisjärkeä, Pikkujämsä napauttaa. Rakentamisen laatuun kiinnitetään onneksi entistä enemmän huomiota ja taso on noussut viime vuosina. Rakennusfirmoilla on aito halu tehdä työnsä paremmin kuin ennen ei siis turhaan kannata arastella asunnon ostoa upouudesta taloyhtiöstä. 9

Tieto tuo turvallisuutta uudisasunnon ostoon Asunnon ostamisessa rakentamisvaiheessa olevasta taloyhtiöstä on aivan omat erityispiirteensä. Osakkeenostaja saattaa mennä hämilleen termiviidakossa mitä kummaa tarkoittavat turva-asiakirjat ja milloin tapahtuu urakan luovutus osakkeenomistajalle? Entä mitä tapahtuu vastaanotto- ja vuositarkastuksissa? Koko prosessin etenemistä edesauttaa rakennuttajan, urakoitsijan, valvojan ja ostajan mahdollisimman avoin ja informatiivinen kanssakäyminen. Mitä enemmän tietoa kullakin osapuolella on, sitä jouhevammin asia etenee. YH-Suomessa pitkään projektipäällikkönä työskennellyt Kaija Lepola korostaa tiedonvälityksen ja avoimen kommunikoinnin merkitystä uudisasuntokaupassa. Lepola on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja hänen toimenkuvaansa kuuluu uudiskohteiden rakennuttaminen. YH-Suomi tuottaa sekä vuokra-asuntoja että myytäviä omistusasuntoja. Mitä enemmän asioita käsitellään tulevan asunnon ostajan kanssa jo heti rakennusvaiheen aikana, sitä vahvemmin hän kokee kaiken olevan kunnossa. Jos jokin asia kummeksuttaa, eikä siihen saa selvyyttä, jää helposti epävarma olo. Ja kun ajatellaan, miten suuresta hankinnasta on kyse, luo epätietoisuus helposti kovin turvattoman olon. Itse kannustan ostajia tutustumaan kohteeseen jo työn aikana. Käynneistä on kuitenkin aina sovittava työmaan johdon kanssa. Jos jokin nähty asia askarruttaa, pyydän kävijää ottamaan yhteyttä työmaan valvojaan, joka kertoo, mitä työsuoritukselle jatkossa tapahtuu. Kun ostaja pääsee seuraamaan kiinteistön valmistumista konkreettisesti, on siitä mitä ostaa, selkeämpi mielikuva, Lepola kuvailee. Kun ostaja on aktiivinen, hänelle kerrotaan myös rakentamisen laatumääreistä ja toleransseista, jotta hän ymmärtää, mitä hänellä on oikeus odottaa. Toisinaan vastaanottotarkastuksissa esitetyt huomautukset ovat niin sanotusti mielipideasioita. Tällöinkin yhteinen ymmärtämys yleensä löytyy, kunhan vain ostajalle kerrotaan mahdollisimman selkeästi, mistä on kyse ja millaiset yhteisesti hyväksytyt ohjeistukset ovat. On ymmärrettävä, että asunnoissa 10 Kaija Lepola kiittää, että Pohjois- Suomessa urakoitsijoiden herkkyys korjata virheet on hyvä ja he aidosti tavoittelevat laadukasta lopputulosta. Kaikki ovat ymmärtäneet, että on edullisempaa tehdä kaikki kuntoon kerralla, kuin korjailla vähitellen. näkyy aina inhimillinen kädenjälki ne eivät milloinkaan ole samasta muotista valettuja, Lepola lisää. Käsittelemme seuraavassa joitakin Kaija Lepolan esiin nostamia tärkeitä uudisasunnon hankintaan liittyviä seikkoja. Ostajan turvajärjestely Valtaosa uudisasunnoista myydään jo rakentamisvaiheessa. Tällöin ostajien edut on suojattu asuntokauppalailla, joka tuli voimaan 1995. Tätä ennen ostajien turva oli järjestetty pankkien yhteiselle sopimuksella siten, että yksikään pankki ei luotottanut rakennushanketta, joka ei liittynyt RS-sääntelyn piiriin. Asuntokauppalakiin sisältyvät tärkeimmät suojamääräykset velvoittavat, että kauppa on aina tehtävä kirjallisesti. Lisäksi myyjän on asetettava turva-asiakirjat

säilytettäväksi pankkiin tai lääninhallitukseen. Niiden olemassaolo ja nähtävillä pitäminen turvaavat asunnon ostoa harkitsevan mahdollisuuden saada yhtiöstä sellaiset taloudelliset ja tekniset tiedot, että hän voi niiden avulla arvioida hankinnan kannattavuuden. Turva-asiakirjoihin sisältyvät muun muassa kiinteistön tiedot, vahvistetut rakennuslupapiirustukset, rakennustapaselostus, erikoistyöselostukset ja urakkasopimus sekä vakuustodistukset, taloussuunnitelma ja RS-sopimus. Näitä turva-asiakirjoja nimitetään edelleen RS-asiakirjoiksi, jotka perustajaosakkaan on tehtävä, ennen kuin yhtään osakekauppaa voidaan solmia. Tekniseen toteutukseen liittyvät paperit määrittelevät, mitä urakoitsijalta voidaan edellyttää. Taloussuunnitelmassa asukkaalle kerrotaan kohteen kustannukset, rahoitus, keneltä lainat on otettu, miten panttaus on tehty, ensimmäisen täyden vuoden talousarvio ja vakuutustiedot. Myyjän on myös asetettava yhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asuntokauppalain edellyttämät vakuudet. RS-sopimuksessa kerrotaan muun muassa mistä nämä vakuudet on otettu. Asunnon ostajan turvaksi tehdyillä asiakirjoilla on mielestäni kaksi eri merkitystä. Ensinnäkin niissä on määritelty, mitä asiakas voi odottaa, mitä hänelle on luvattu myydä. Toisekseen RS-sopimus ja taloussuunnitelma sekä suorituskyvyttömyysvakuutus antavat ostajalle turvaa myös rakentamisen jälkeiselle ajalle. Rakennustyön tarkkailijaa hyödynnetään vain harvoin Yhtiön hallitus kutsuu koolle osakkeenostajien kokouksen heti sen jälkeen, kun vähintään yhdestä neljäsosasta yhtiön asuinhuoneistoja on tehty luovutussopimukset. Tässä kokouksessa ostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja. Tarkkailija on perustajaosakkaasta riippumaton henkilö, jolle on asetettu ammattipätevyysvaatimus. Tätä tarkkailijaa ei tule sekoittaa työmaahenkilökuntaan, kuten vastaavaan työnjohtajaan. Kaija Lepolan mukaan tarkkailijaa ei heidän kohteissaan ole asetettu. Itselläni ei ole mitään tarkkailijaa vastaan, kunhan hän omaa tarvittavan pätevyyden ja näkemyksen. Hän on aina tervetullut työmaalle, kun vain ymmärtää tehtävänsä ja on valvojan tasoinen, Lepola sanoo. Perustajaosakas asettaa asuntoyhtiön lukuun valvojan, joka rakennuttajan (asuntoyhtiö) puolesta valvoo työsuoritusta niin, että tulevat osakkeenomistajat saavat sellaisen tuotteen, kuin asiakirjat edellyttävät. Mitään muutahan ei voi vaatia. Toisaalta valvojan tehtävänä on myös yhdessä työmaan johdon kanssa ennakoida asioita, tutkia suunnitelmia ja pyrkiä virheiden vähenemiseen. Jos tarkkailijakin toimii näin, ei asiassa ole ongelmaa. Jos hän taas perustaa näkemyksensä mielipiteille, saattaa kommunikointi olla hankalampaa, pohtii Lepola. Hän sanoo itse olevansa aina loppukäyttäjän edustaja, koska edustaa virallisestikin tilaajaa, joka on asuntoyhtiö. Joudun tekemään päätöksiä etukäteen tulevan kasvottoman loppukäyttäjän puolesta ja totta kai intresseissäni on, että hyväksi kokemani päätökset myös toteutetaan urakoitsijan toimesta. Lepola kokee ammattitaitoisen valvojan riittävän ja ylimääräisten kuluerien olevan turhaa. Kiinteistöyhdistyksen kanta puoltaa vahvasti tarkkailijan hyödyntämistä onhan hän osakkeenomistajien ainoa puolueeton edunvalvoja rakennusvaiheen aikana. Tärkeää joka tapauksessa on, että valvoja ja mahdollinen tarkkailija eivät lankea alan helmasyntiin, eli puhumaan ammattislangia, vaan kertoisivat asiat selkokielellä, jota myös ostaja ymmärtää. Näin vältytään väärinkäsityksiltä. Luovutus osakkeenomistajille ja vastaanottotarkastus Ennen varsinaista vastaanottotarkastusta osakkeenmerkitsijöillä eli ostajilla on mahdollisuus tarkastaa oma asuntonsa. Asukaskirje lähetetään hyvissä ajoin, vähintään kuukausi ennen kohteen valmistumista, ja siinä nimetään päivät, jolloin tarkastus voidaan tehdä. Ostajat kirjaavat havaitsemansa puutteet virhe- ja puutelistaan. Perustajaosakas on vielä vastuussa yhtiöstä juridisesti, ja ottaa asemansa puolesta vastaan yhteiset ja huoltotilat. Tällä tulevien osakkeenomistajien ennakkotarkastuksella pyritään siihen, että muuttovaiheessa asunto olisi virheetön. Tämän jälkeen pidetään virallinen vastaanottotarkastus, jossa yleensä ovat mukana urakoitsijan ja rakennuttajan edustajat sekä tuleva isännöitsijä. Tilaisuudesta tehdään vastaanottotarkastuspöytäkirja, joka on juridinen asiakirja. Tarkastuksesta alkavat takuuajat. Tarkastuksessa sovitaan, milloin velvoitteet, kuten vakuutukset, sähkön-, veden- ja lämmönkulutus siirtyvät taloyhtiön vastattavaksi sekä tarkistetaan, että lain määräämät viranomaistarkistukset on pidetty. Muuttovaiheessa meillä on ollut tapana antaa asukkaille uudet virhe- ja puutelistat, joihin voi kirjata asuntoon muutettaessa havaitut virheet ja puutteet. Urakoitsija korjaa virheet ja pyytää asukkailta kuittauksen tästä. Lepola kuvailee vastaanottotarkastuksen olevan ikään kuin maalarin, laatoittajan ja listoittajan töiden arvioimista. Toteutettu tekniikka ja rakenteelliset asiathan ovat jo peitossa. Siksi valvoja on merkittävässä roolissa. Hän näkee suunnitelma-asiakirjat ja itse työn etenemisen sekä valvoo työsuoritusta yhdessä työmaan johdon kanssa. Työtä vastaanotetaan jatkuvasti peittoon meneviltä osilta. Tätä varten on olemassa rakennusvalvontaviraston hyväksymä tarkastusasiakirja, jonka avulla varmistetaan, että sovitut tarkastukset tulevat tehdyiksi. Lepola ei näe ristiriitaa siinä, että työn tekijä tavallaan itse vastaanottaa tekemänsä työn, vaikka osakkeenomistaja sitä saattaa kummastella. Mielestäni tehokkaalla tiedonvälityksellä saadaan karsittua turha epäluuloisuus. Lisäksi asuntokauppalaki turvaa osakkeen omistajan oikeudet myös peittyvien rakennusosien osalta. Takuutarkastus eli vuositarkastus Takuutarkastus pidetään 12-15 kuukautta siitä hetkestä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kohteen käyttöön otettavaksi. Lähetämme osakkeenomistajille kirjeen, jossa kerromme, mitä takuutarkastus tarkoittaa sekä jälleen virhe- ja puutelistan. Kukin asukas on asiantuntija omassa asunnossaan ja osaa parhaiten kirjata asunnossaan ilmenneet, vuositakuuseen kuuluvat viat. Ilmoitamme tarkastuksen ajankohdan hyvissä ajoin, ja pyydämme palauttamaan lomakkeet ennakkoon. Isännöitsijä ja hänen kauttaan hallitus saavat erikseen kutsun tarkastukseen. Asunnot, joissa on erityisistä syistä käytävä, ja yhteiset tilat tarkastetaan heidän kanssaan. Isännöitsijän ja hallituksen rooli tarkastuksessa on tärkeä, sillä asuntoyhtiön hallinto on yleensä jo luovutettu yhtiölle. Tästä syystä on kummallista, jos taloyhtiön virallisia edustajia ei kutsuta tilaisuuteen. Puutteiden ja vikojen korjauksesta on saatava kunkin asukkaan kuittaus sekä suostumus vakuuden vapauttamiseen, muuten takuuaikaista vakuutta ei voida vapauttaa. Jälkitarkastuksessa on mukana rakennuttajan ja urakoitsijan edustaja sekä isännöitsijä, ja tarkastusta jatketaan niin kauan, että saadaan niin sanotusti puhdas paperi. Hallinnonluovutus Rakentamisvaiheen ajan yhtiön hallintoa hoitaa rakennusaikainen hallitus, joka koostuu yleensä rakennusliikkeen tai rakennuttajan toimihenkilöistä. Kun rakennukset ovat valmiit ja asukkaat muuttaneet sisään, järjestetään yhtiökokous. Tällöin muun muassa esitellään yhtiön välitilinpäätös, annetaan tiedot rakennustyön teknisestä toteutumisesta, valitaan yhtiölle hallitus ja tilintarkastajat jäljellä olevaksi toimikaudeksi. Usein hallitukseen halukkaita on vähän - arastellaan omaa osaamista ja pelätään vastuita. Mielestäni tämä on turhaa, sillä isännöitsijä on ammattilainen, joka ohjaa hallitusta tekemään niitä päätöksiä, joita kulloinkin pitää tehdä. Hän on tavallaan asunto-osakeyhtiön konsultti ja olisikin tärkeää, että isännöitsijä tuntisi myös uudiskohteen isännöinnin ominaispiirteet. Pienenä toiveena esittäisin, että isännöitsijät perehtyisivät paremmin asuntokauppalakiin, Lepola päättää haastattelun.

Aaro Paakkolasta kiinteistöneuvos Tasavallan presidentti Tarja Halonen on myöntänyt Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen puheenjohtajalle, toimitusjohtaja Aaro Paakkolalle kiinteistöneuvoksen arvonimen 15. kesäkuuta 2007. Hän kokee arvonimen suurena kunnianosoituksena elämäntyölleen ja toteaa sen olevan suuri asia ei vain arvonimen saajalle itselleen, vaan koko isännöitsijäkunnalle. Arvonimi kuvastaa työlleni annettua arvostusta. Se merkitsee minulle paljon ja aion kantaa saamani kunnianosoituksen kunnialla, Aaro Paakkola toteaa. Hän on syntynyt 1.7. 1946 Iissä ja asuu nykyään Kiimingissä. Rakennusmestariksi Paakkola valmistui vuonna 1972. Vuodesta 1978 alkaen aina vuoteen 1995 saakka Aaro Paakkola toimi isännöitsijänä ja toimitusjohtajana oululaisissa aluehuoltoyhtiöissä, Lintulan Lämpö Oy:ssä ja Intiön Huolto Oy:ssä, jonka jälkeen hän perusti Ouluun oman isännöitsijätoimiston. Nykyisellään Isännöitsijätoimisto Aaro Paakkola Ky on yksi Oulun suurimmista isännöintiyrityksistä. Aaro Paakkola on osallistunut kiinteistöalan järjestötoimintaan aktiivisesti. Hän on ollut kehittämässä Oulun läänin Kiinteistöyhdistystä monipuoliseksi ja laajaksi palvelujärjestöksi tultuaan valituksi sen puheenjohtajaksi vuonna 1980. Hän oli myös perustamassa Kiinteistöyhdistyksen omistamaa Oulun Seudun Talokeskus Oy:tä ja toimi sen hallituksen puheenjohtajana vuosina 1982-2004. Kiinteistöalan valtakunnalliseen toimintaan Aaro Paakkola on osallistunut aktiivisesti vuodesta 1981 alkaen. Hän on ollut kehittämässä Suomen Kiinteistöliiton paikallisorganisaatiota ja liiton keskushallintoa siksi dynaamiseksi keskusjärjestöksi, joka se tänä päivänä on. Paakkola on Suomen Kiinteistöliiton hallituksen jäsen sekä sen työvaliokunnan ja lukuisten toimikuntien jäsen. Hän on toiminut myös Suomen Kiinteistöliiton liittovaltuuston varapuheenjohtajana ja vuodesta 1993 alkaen Suomen Kiinteistöliiton varapuheenjohtajana. tahtoi kuulla, millaisia ajankohtaisia ajatuksia ja mielipiteitä kiinteistöalan asioista tuoreen kiinteistöneuvoksen ajatuksissa liikkuu. Peruskorjausten suunnitelmallisuuteen kiinnitettävä huomiota Aaro Paakkola painottaa, että korjauksiin kaivataan suunnitelmallisuutta ja kiinteistönpidon on oltava hallittua. Jos korjataan, on korjattava kunnolla. Takavuosien tapa tehdä pintakorjauksia joutaa romukoppaan ne eivät kestä. Onneksi uuteen asunto-osakeyhtiölakiin on tulossa säädös viiden vuoden korjaussuunnitelmasta, Paakkola kiittää. Hän toteaa, että hyvä laatu ei maksa, vaan huono laatu tulee kalliiksi. Rakenteita ei voi koskaan liikaa korjata. Ongelmia ei saa lakaista maton alle. Tulee huomattavasti kalliimmaksi tehdä pintapuolinen korjaus, jonka joutuu uusimaan kymmenen vuoden kuluttua, kuin että hoitaisi homman kerralla kuntoon. Paakkola kertoo oman yrityksensä toimintaperiaatteisiin kuuluvan urakan takaisinmaksuajan mitoittamisen sellaiseksi, että vastike pysyy kohtuullisena. Kaikille on annettava mahdollisuus selviytyä saneerauskustannuksista. Remontit eivät saa kaatua liian tiukkoihin maksuaikatauluihin, vaan on huomioitava myös pienituloisten maksukyky. Lisäksi tahtoisin teroittaa, että asunnonostajan olisi aina syytä tutkia, kuinka vakavarainen yhtiö mahdollisen uuden kodin taustalla on. Ostaja mukaan uudisrakennuksen rakentamisvaiheeseen Mielestäni uudisrakennuksen osakkeenostajien edustajalla pitäisi olla enemmän mahdollisuuksia osallistua niin rakentamis- kuin luovutusvaiheeseenkin. Toivottavasti yhdistyksemme sekä Kiinteistöliitto onnistuu vaikuttamaan tähän ja keksii keinoja, joilla osallistuminen ulottuisi vaikka koko rakennusvaiheeseen Kiinteistöneuvos Aaro Paakkola kautta linjan. Nyt osallistuminen on lähinnä näennäistä. Periaatteessa osakkeenostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija, jonka tehtävänä on seurata, että rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti. Kuitenkaan tätä mahdollisuutta ei juurikaan hyödynnetä. Asiasta pitäisi informoida enemmän ja pyrimme panostamaan tähän asiaan tulevaisuudessa. Tarkkailijan kulut kattavat varat kannattaisi budjetoida yhtiön menoihin taloussuunnitelmasta riippumatta. Paakkola itse ei hyväksy ajatusta, että uudiskohteessa ilmenevät viat hyvitettäisiin hinnanalennuksina. Jos vaikkapa lattiataso on jossakin alempana kuin toisaalla, pitäisi se tasoittaa koko asunnon alalta, ei vain huonekohtaisesti. Seuraava osakkeen ostaja kun saattaa valittaa asiasta, jolloin virhe joudutaan korjaamaan myöhemmin ja se tulee taloyhtiön maksettavaksi. Myös rakentamismääräykset vaatisivat jämäkkyyttä. Ne pitäisi tarkistaa. Tolerans- 12

sit ovat melko suuret, ja juontavat juurensa todennäköisesti 70-luvulle, jolloin rakentamisen taso oli heikompaa. Etenkin korjausrakentaminen kaipaisi jonkinlaista ohjeistusta. Selvennystä kaivattaisiin myös siihen, noudatetaanko korjattaessa tämänhetkisiä vaiko rakennuksen valmistumisajankohdan mukaisia rakentamismääräyksiä. Kiinteistöalan koulutukseen panostettava Kiinteistöala on kovin merkittävä niin volyymiltään kuin busineksessa pyörivää euromäärääkin ajatellen. Mielestäni isännöitsijäkoulutukseen olisi saatava korkeakoulututkinto. Isännöitsijöiden ikääntymisen ja eläköitymisen myötä alalle on tulossa suuri joukko uusia kasvoja, jotka olisi kyettävä kouluttamaan mahdollisimman pätevästi. Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen tekemä aloite alan professuurin saamisesta Ouluun ei ole vielä saanut täyttymystään. Kun ajatellaan korjausrakentamista, on kyseessä aivan eri maailma kuin uudisrakentamisessa. Se on aivan oma tieteensä, jota ei ehkä vielä hallita riittävän hyvin. Koulutusta vaadittaisiin ehdottomasti lisää. Sodan aikaisten pommitusten vuoksi Oulun rakennuskanta on esimerkiksi Helsinkiin verrattuna melko uutta ja tulossa korjausvaiheeseen. Asiansa osaavia tekijöitä tarvitaan aina vain enemmän, Paakkola pohtii. Kiinteistöliiton strategiaa terävöitetään Kiinteistöliiton strategiaa hiottiin 27.-28. elokuuta järjestetyillä neuvottelupäivillä. Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, johon kuuluvat kiinteistöjen rakennuttajat, sijoittajat ja palveluntuottajat, jäi pois Kiinteistöliiton toiminnasta. Tämä on mielestäni tervetullutta kehitystä. On hyvä, että kaikki rakennuttajat, rakentajat ja loppukäyttäjät eivät toimi samassa foorumissa. Eriytyminen on kiinteistöyhdistysten kannalta hyvä asia, toiminta keskittyy ja perehtyy entistä enemmän asuntopuolen asioihin. Alamme ajaa terävämmin asuinkiinteistöjen asiaa, Paakkola lupaa. Alkuperäinen Molok-syväkeräysjärjestelmä on turvallinen ja siisti käyttää Molok on kestävä ja edullinen ratkaisu tehokkaaseen jätteiden keräykseen. Molok säästää tilaa ja on sijoitetaavissa vaikeampiinkin kohteisiin. Kysy avaimet käteen tarjousta kevään yhtiökokoukseen Molok-jätepisteestä kiinteistön tai yhdistettynä useamman taloyhtiön jätehuoltoon. Paperinkeräyssäiliö veloituksetta yli 50 asukkaan kiinteistöön! www.molok.com PL 209, 95401 TORNIO 0400 693 268, 010 3429 614 13

Asuinkiinteistön rakentamisvaiheessa Rakennustyön tarkkailija on osakkeenostajan ainoa edustaja Asuntokauppalain mukaan osakkeenostajilla on mahdollisuus valita rakennustyön tarkkailija, jonka tehtävänä on seurata, että yhtiön rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti. Tarkkailija on käytännössä osakkeenostajien ainoa edunvalvoja rakentamisvaiheen aikana. Kuitenkin rakennustyön tarkkailijan valinnanmahdollisuutta hyödynnetään aivan liian harvoin. Rakennustyön tarkkailijan valinnasta päätetään osakkeenostajien kokouksessa, joka osakeyhtiön hallituksen on kutsuttava viivytyksettä koolle, kun vähintään yksi neljäsosa asuinhuoneistoista on myyty. Kutsu lähetetään kirjattuna kirjeenä tai muuten todisteellisesti. Kutsussa on mainittava osakkeenostajien oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija. Kuhunkin huoneistoon oikeuttavat osakkeet vastaavat yhtä ääntä. Kun rakennustyön tarkkailija valitaan, voidaan hänen palkkionsa sekä muut hänen tekemästään työstä aiheutuvat kulut sisällyttää yhtiön menoihin, vaikkei niitä olisikaan huomioitu taloussuunnitelmassa. Asunto-osakeyhtiön kuluksi kirjattu palkkio kohdistetaan myöhemmin vastikeperusteella kaikkien osakkaiden maksettavaksi. Tarkkailijan toimikausi kestää tavallisesti rakentamisvaiheen loppuun asti. Tarkkailijan tehtävät ja vaatimukset Rakennustyön tarkkailijan on oltava rakennustyön suorittajasta tai perustajaosakkaasta riippumaton, aidosti ulkopuolinen henkilö, jolla ei ole minkäänlaisia kytköksiä rakentajatahoon. Hänellä on myös oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys kyetäkseen arvioimaan tilannetta asiantuntevasti. Rakennustyön tarkkailijalla on oikeus päästä halutessaan työmaalle ja saada osakeyhtiöltä ja perustajaosakkaalta nähtäväkseen esimerkiksi urakkasopimuksen, piirustukset ja rakennustyöselitykset, joita tarvitaan työn edistymisen seuraamiseen. Tarkkailijan tehtävänä on rakennustöiden, erityisesti aikataulun, työtapojen ja käytettyjen materiaalien asianmukaisuuden seuraaminen. Tarvittaessa hän voi neuvotella rakennustyön suorittajan tai tämän edustajan kanssa ja tehdä tarpeelliseksi katsomansa huomautukset ja ehdotukset ongelmakohtien ratkaisemiseksi. On kuitenkin syytä muistaa, että tarkkailijalla ei ole varsinaista määräysvaltaa, vaan ainoastaan tarkkailuoikeus. Jollei mahdollinen epäkohta rakennustyön edustajan kanssa neuvottelemalla tai mahdollisen huomautuksen tekemällä selviä, voi tarkkailija tarvittaessa selostaa havaintojaan osakkeenomistajille joko kirjallisesti tai kutsumalla heidät koolle. Osakkeenostajien asiana on päättää, mihin toimiin tarkkailijan tekemät huomiot ja huomautukset antavat aihetta. Tarkkailija tosielämässä Pitkän rakennusalan kokemuksen omaava Eino Marjamaa valittiin rakennustyön tarkkailijaksi kesäkuussa 2006. Hän omistaa myös osakkeen tarkkailemastaan uudisrakennuskohteesta. Sain käsiini heti valintani jälkeen täydellisen perustajaurakkasopimuksen, työselityksen ja kaikki muutkin asiaan kuuluvat asiakirjat, joiden on välttämättä oltavakin tarkkailijan käytettävissä, Marjamaa toteaa. Hän kertoo perehtyneensä saamaansa materiaaliin tarkoin ja osallistuneensa työmaakokouksiin parin kuukauden välein. Lisäksi kävin muutoinkin työmaalla aktiivisesti, esimerkiksi seuraamassa kutakin valmistuvaa vaihetta. Olen puuttunut joihinkin epäkohtiin kirjallisen huomautuksen muodossa, ja toistaiseksi minun ei ole tarvinnut ottaa yhteyttä osakkeenomistajiin. Neuvotteleva ote kannattaa säilyttää mahdollisimman pitkälle enemmän saa aikaan houkuttelemalla kuin väkisin vääntämällä, Marjamaa pohtii ja lisää, että toimiva yhteistyö virallisen valvojan kanssa antaa hyvän pohjan tarkkailijan työlle. Marjamaan mielestä olisi vähintäänkin hyvän tavan mukaista kutsua tarkkailija aina mukaan ensimmäiseen yhtiökokoukseen riippumatta siitä, onko hän osakkeenomistaja vaiko ei. Mielestäni tämä on välttämätöntä. Tarkkailijalla pitää olla mahdollisuus kertoa tekemistään havainnoista ja huomautuksista. Samalla hän voisi myös opastaa, mihin asioihin osakkeenomistajien pitäisi omissa asunnoissaan kiinnittää huomiota. Eino Marjamaa toteaa, ettei tarkastajan roolin tärkeyttä voi liiaksi korostaa. Ehdottomasti kannattaa aina valita uudiskohteeseen rakennustyön tarkkailija. Hän on kuitenkin se ainoa taho, joka rakennusvaiheessa aidosti edustaa osakkeenomistajaa, alleviivaa Marjamaa jo aiemmin todetun seikan. 14

Domuksen ohjelmistot integroituvat toisiinsa kiinteäksi kokonaisjärjestelmäksi, mikä mahdollistaa tehokkaan tiimityöskentelyn. Domus tarjoaa nykyaikaista tekniikkaa hyödyntävän sekä kilpailukykyä lisäävän ohjelmistoratkaisun. www.tietoaika.fi puh 02-273 2200 KIRJANPITO KIINTEISTÖHALLINTO PANKKIYHTEYDET HUOLTOKIRJA OSTOLASKUJEN AUTOMATISOINTI SÄHKÖINEN MYYNTILASKUTUS SÄHKÖINEN ARKISTO INTERNETJULKAISU MONIKANAVAVIESTINTÄ SÄHKÖPOSTIJULKAISU RAPORTOINTIJÄRJESTELMÄ AUTOPAIKKAHALLINTA SAUNAVUOROVARAUS AVAINHALLINTA ENERGIANSEURANTA TYÖTILAUSTEN HALLINTA KUNNOSSAPITO HUOLLONOHJAUS SOPIMUSLASKUTUS POCKET PC-YHTEYS VEROLOMAKKEET ASUKASVALINTA PALKANLASKENTA

Rakentamattomat salaojat vastaako grynderi? Rivitalomme on kuusi vuotta vanha. Noin vuosi sitten havaittiin melkoisen laaja kosteusongelma. Suoritettujen tutkimusten ja lausuntojen mukaan vesi oli noussut kapillaarisesti maaperästä rakenteisiin. Selvityksissä on todettu ongelman johtuvan rakentamattomista salaojista, joita ei tosin oltu suunniteltukaan. Onko mahdollista saada rakentajaa tai suunnittelijaa vastuuseen? Miten asiassa tulisi edetä? Rivitalonne lienee toteutettu niin sanottuna perustajaurakointina. Oikeuskäytännössä on katsottu, että perustajaurakoitsijan vastuu ei rajoitu mahdolliseen urakkasopimuksen mukaiseen takuuaikaan, joten ajan kulumisen puolesta perustajaurakoitsija saattaa olla edelleen vastuussa. Perustajaurakoitsija vastaa myös käyttämänsä suunnittelijan työstä. Vastuuta on kuitenkin arvioitava rakennusaikaisen tietämyksen perusteella. Jos tuolloin on yleisesti katsottu, etteivät salaojat ole asianomaisen kaltaisessa kohteessa tarpeen, ei kysymyksessä ole rakennus- tai suunnitteluvirhe. Perustajaurakoitsijan vastuun selvittäminen tässä tapauksessa edellyttää useiden oikeudellisten ja rakennusteknillisten seikkojen tutkimista, ja taloudellinen intressi asiassa lienee hyvin merkittävä. Taloyhtiön on syytä kääntyä kiinteistö- ja rakentamisalaa tuntevan lakimiehen puoleen. Ilmanvaihto ei toimi, vastaako grynderi? Ostin kerrostalohuoneistoni suoraan grynderiltä. Talo on nyt neljä vuotta vanha. Ongelmana on ilmanvaihto, joka ei ole toiminut koko aikana edes välttävästi. Sama tilanne on muissakin huoneistoissa. Olen reklamoinut asiasta myyjää ja ilmoittanut viasta taloyhtiölle. Tietojeni mukaan ongelma todettiin jo vastaanottotarkastuksessa ja uudelleen takuutarkastuksessa. Grynderi onkin tehnyt erilaisia säätöjä, mutta tilanne on ennemminkin pahentunut kuin parantunut. Käsitykseni mukaan kysymyksessä on suunnittelussa tapahtunut mitoitusvirhe. Ilman 16 LAKIPALSTA Vastauksia lukijoiden kysymyksiin perusteellista remonttia asia tuskin tulee kuntoon. Näyttää siltä, että grynderi ei suostu korjaamaan vikaa. Onko minulla tai taloyhtiöllä oikeus korjauttaa vika ulkopuolisella ja laskuttaa siitä grynderiä? Entä kuka maksaa vian selvittämis- ja korjaussuunnitelmien teon? Mikä on huoneiston omistajien asema? Onko heillä oikeus purkaa kauppasopimus tai saada myyjiltä muuta korvausta? Koska ilmanvaihdon ongelmat ovat yleisessä tiedossa, huoneistojen hinnat ovat suorastaan romahtaneet. Grynderi vastaa myös suunnitteluvirheestä. Koska viasta on asianmukaisesti reklamoitu, grynderi on velvollinen korjaamaan vian. Mikäli grynderi tästä huolimatta kieltäytyy korjaustyöstä, työ voidaan teettää niin, että siitä aiheutuvat kustannukset peritään jälkikäteen grynderiltä. Myös korjaustyön suunnittelusta aiheutuvat kustannukset kuuluvat tällöin grynderin maksettaviksi. Grynderi voi torjua korjausvastuunsa vain, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset ovat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen. Korjaamista voivat vaatia niin taloyhtiö kuin yksittäiset osakkeenomistajatkin. Taloyhtiön ja osakkeenomistajien kesken on sovittava siitä, missä järjestyksessä asiassa edetään, jotta päällekkäisiltä vaatimuksilta vältytään. Osakkeenomistajien käytössä olevia korjaustyön teettämisen vaihtoehtoja ovat hinnanalennuksen vaatiminen ja, jos kysymyksessä on kyllin olennainen virhe, myös kaupan purkaminen. Nämä tulevat kysymykseen siinäkin tapauksessa, että grynderi voi torjua korjausvastuunsa kustannusten kohtuuttomuuden perusteella. Voiko kaapelitelevisiomaksun jakaa tasan? Puhelinyhtiö perii taloyhtiöltä kaapelitelevisiomaksua siten, että kiinteistökohtaisen perusmaksun lisäksi jokaisesta huoneistoista peritään samansuuruinen lisämaksu. Osa asukkaista haluaisi, että puhelinyhtiön perimä perusmaksu jaettaisiin osakkaille yhtiöjärjestyksen mukaan ja huoneistokohtainen maksu olisi jokaiselle huoneistolle sama. Koska jokaisessa huoneistossa on yksi TV-pistoke, maksu jakaantuisi huoneistoille oikeudenmukaisemmin. Voiko yhtiökokous tehdä edellä mainitunlaisen päätöksen? Myös huoneistokohtainen maksu, jonka taloyhtiö perii osakkailta, on oikeudelliselta luonteeltaan yhtiövastiketta. Tämän vuoksi puhelinyhtiön perimä kaapelitelevisiomaksu on kokonaisuudessaan katettava yhtiöjärjestykseen sisältyvien normaalien yhtiövastikeperusteiden mukaisesti. Yhtiöjärjestyksestä poikkeaminen on mahdollista vain kaikkien osakkeenomistajien yhteisellä sopimuksella. Autopaikkasopimuksen irtisanominen Omistan osakehuoneiston. Minulla on myös autopaikka, josta olen maksanut yhtiölle kuukausittain tietyn korvauksen. Kirjallista sopimusta autopaikasta ei ole tehty. Nyt olen antanut huoneiston vuokralle ja muuttanut muualle. Vuokralaisten kanssa olen tehnyt huoneenvuokrasopimuksen, johon sisältyy myös käytössäni ollut autopaikka. Nyt on käynyt niin, että taloyhtiö on irtisanonut autopaikkasopimukseni muuttopäivästä lukien. En ole hyväksynyt irtisanomista. Isännöitsijä perustelee irtisanomista sillä, että yhtiössä on jo vuosikaudet menetelty kyseisellä tavalla. Mikä on tällaisessa suullisessa sopimuksessa lainmukainen irtisanomisaika ja millä perusteella sopimus voidaan irtisanoa? Yhtiön ja osakkeenomistajan väliseen autopaikkasopimukseen on ilmeisesti sovellettava maanvuokralakia ja sen niin kutsuttuja muuta maanvuokraa koskevia säännöksiä. Olettaen, että sopimuksen määräaikaisuudesta ei ole erikseen sovittu, tällainen sopimus on voimassa toistaiseksi, ja se voidaan irtisanoa milloin tahansa ilman erityistä irtisanomisperustetta. Irtisanomisaika on kaksi viikkoa. Vapautus yhtiövastikkeesta Naapurihuoneistossa tapahtuneen vakavan vesivahingon seurauksena myös meidän asunnossamme joudutaan tekemään korjaustöitä. Korjaukset maksaa kiinteistön täysarvovakuutus. Korjausten ajaksi joudumme muuttamaan muualle. Taloyhtiö ei suostu korvaamaan meille muualla asumisesta johtuvia kustannuksia eikä vapauttamaan meitä yhtiövastikkeen maksamisesta. Koska meillä ei ole kotivakuutusta, emme saa korvausta myöskään vakuutusyhtiöltä. Onko meillä lain mukaan oikeus saada vapautus yhtiövastikkeen maksusta ja korvaus muualla asumisesta johtuvista kustannuksista? Asunto-osakeyhtiölakiin sisältyy yhtiövastikkeen alentamista koskeva säännös koskien sellaista tilannetta, jossa huoneisto on kokonaan tuhoutunut. Säännöksen mukaan siihen saakka, kunnes tuhoutunut huoneisto on uudelleen rakennettu, sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta vain huoneiston rakentamiskustannusten kattamiseksi sekä osallistumaan hoito- ja ylläpitomenojen kattamiseen kohtuullisella osuudella, jota määrättäessä on otettava huomioon asumismahdollisuuden puuttuminen. Vaikkei nyt olekaan kysymys huoneiston suoranaisesta tuhoutumisesta eikä säännös siis suoraan sovellu, voidaan olla perustellusti sitä mieltä, että siihen sisältyvää periaate soveltuu tässäkin tapauksessa lainattavaksi. Niinpä vaatimus yhtiövastikkeen alentamisesta lienee perusteltu, mutta täydelliseen vapautukseen yhtiövastikkeesta laki ei anna oikeutta. Naapurihuoneiston haltijan tai taloyhtiön velvollisuus korvata asumiskustannuksenne voisi perustua vain siihen, että näistä jompikumpi olisi aiheuttanut vahingon huolimattomasti tai tahallisesti ja että asumiskustannustenne lisääntyminen on ollut tällaisen tuottamuksellisen menettelyn ennalta arvattava seuraus. Mahdollisuutenne saada korvausta ovat siis hyvin rajalliset. Mikko Pikkujämsä asianajaja, oikeustieteen tohtori Asianajotoimisto PPV Lex Oy

YHDISTYS TIEDOTTAA TIMI -Autotallit ja Katokset YKSITTÄISET RIVITALLIT ANTIKONDEN- SIOPINNOITUS KIPPIOVEEN SAATAVISSA MYÖS SÄHKÖINEN AVAUS Timi-Autotalli Oy Pyydä tarjous! Haapakuja 1 21260 Raisio p. 044 074 8281 050 341 7161 www.timitallit.com info@timitallit.com 17

TUOTEUUTISIA Patteriverkosto voidaan huoltaa järjestelmää purkamatta Lämmönsiirto pesulla paremmaksi Patterit kylmänä osassa taloa säädöstä ja ilmauksesta huolimatta? Napsumista, kohinaa ja paukkumista? Ongelmat ovat tuttuja liki jokaisessa kerrostalossa ja työpaikalla. Patteriverkosto vaatii toimiakseen huoltoa. Monesti vika saattaa löytyä tasapainottomasta putkistosta tai verkoston likaantumisesta. Huonosti tai epätasaisesti toimiva lämmitys on yleinen epäkohta. Johonkin osaan talosta lämpöä tulee, mutta esimerkiksi putkiston toinen pää ei lämpenekään riittävästi. Ihmiset valittavat kylmyyttä. Termostaatteja säädellään, niiden toimivuutta varmistellaan ja pattereita ilmataan. Siitä huolimatta vika ei poistu. Yksi vikamahdollisuus on pattereissa olevat epäpuhtaudet, joita kertyy putkistoihin ja pattereihin useista eri syistä. Putkista löytyy muun muassa asennusvaiheessa niihin päässyttä hiekkaa, hitsausjätettä, putken taivutusvaiheessa irronnutta hilsettä ja putkien kierteyttämisjäysteitä. Toinen ja samalla yleisin vikamahdollisuus on ruostumisesta syntyvä rautasakka, jonka tunnistaa veden mustasta väristä. Tämän aiheuttaa käytönaikainen hapen pääsy veteen, joka ruostuttaa rautaputkia. Jossakin vaiheessa epäpuhtaudet aiheuttavat putkistoissa tukoksia häiriten lämmitysveden esteetöntä kiertoa. Säätölaitteisiin takertuneena epäpuhtaudet aiheuttavat ongelmia ja lisäävät energian kulutusta. Suuri määrä epäpuhtauksia saa putkiston menemään kokonaan tukkoon. Puhdistus vesi-ilmaseoksella Patteriverkoston puhdistaminen on aiemmin ollut vaivalloista. Patterit on pitänyt irrottaa ja kantaa pihalle puhdistettaviksi tai vaihtoehtoisesti käyttää erilaisia kemikaaleja. Ne eivät tahdo vain auttaa enää siinä tilanteessa, kun putket ovat jo lähes kokonaan tukossa, eikä kemikaalien käyttö ole kovin ekologinenkaan vaihtoehto. Lämmitysjärjestelmien kunnossapitoon on keksitty menetelmä, jossa pattereita ja putkia ei enää tarvitse irrottaa paikaltaan. Patentin haltija on Oululainen Pro Works Oy. Suoritamme pattereiden ja putkistojen huuhtelua takuutyönä koko Suomessa. Työ tehdään Pipeprof-laitteella, joka käyttää veden ja ilman seosta. Tällä menetelmällä verkosto voidaan puhdistaa turvallisesti ja tehokkaasti, selvittää Jari Pietarila Pro Works Oy:stä. Huuhtelu on turvallista vanhoillekin putkille, koska se ei perustu kovaan paineeseen eikä kemikaalien käyttöön. Huuhtelun aikana selviävät verkoston pienetkin viat, kuten epäkuntoiset patteriventtiilit, jotka mainitaan verkoston kuntoisuusraportissa. Tämän ansiosta huuhtelua voi hyödyntää vikojen paikantamisessa ja verkoston kunnon kartoittamisessa. Huuhtelua voidaan tehdä ympärivuotisesti. Verkoston huuhtelu soveltuu myös katulämmitysjärjestelmistä ilmanvaihtoverkkoihin, joissa kiertää vesi. Kokemusta on kiinteistöjen lisäksi myös prosessiteollisuuden lämmitysjärjestelmistä ja aluelämpöverkoista. Energiankulutus ja mukavuus Huuhtelun yhteydessä lämmitysjärjestelmä tasapainotetaan ja esisäädetään uudelleen. Puhtaissa putkissa lämpö siirtyy, Katselmus käynnissä pannuhuoneessa. Huuhtelulaite. kuten alun perin on suunniteltu ja huuhdelluissa kiinteistöissä energiankulutus on laskenut. Lisäksi asumismukavuus on lisääntynyt tasaisen lämmön ansiosta. Huuhtelu Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:lle Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy: n vuokratalon Puolukkakuja 11 putkisto oli seitsemän vuotta rakentamisen jälkeen jo niin tukossa, ettei toinen pää talosta enää lämmennyt. Verkoston menoveden lämpötilaa oli jouduttu nostamaan 15 astetta, jotta huoneistoihin riittäisi lämpöä. Korroosiosuojakemikaaliakin järjestelmään oli laitettu, mutta sekään ei toiminut. Isännöitsijä Paul Kinnari selvittää 20 huoneistoa käsittävän talon patteriverkoston olevan osaksi muovia ja suurimmalta osin rautaa. Muoviputkissa on käytetty happidiffuusiosuojattua laatua, mutta siitä ei ole ollut apua. Sekajärjestelmiä ei tulisi käyttää. Parempi vaihtoehto on laittaa koko putkisto muovista ja liittää putket toisiinsa messinkiheloilla. Yllätyin patteriverkostossa olleen sakan määrästä, sitä oli paljon. Nyt lämmityskäyrää on huuhtelun jälkeen saatu liikahtamaan jo alaspäin, koko talo lämpiää ja samalla iskulla löytyi myös muutama rikkoutunut patteriventtiili. Paul Kinnari uskoo, että huuhteluja tarvitaan maanlaajuisesti vielä paljon lisää. Tähän asti esille tulleet tukkeumat ovat vasta alkusoittoa, sillä ongelmaa ei ole vielä riittävästi tiedostettu. Jari Pietarila Pro Works Oy puh: (08) 5567 611 18

Tutkimustemme jälkeen tiedät enemmän! Betonilaboratorio Kuntoarviot Kuntotutkimukset Haitta-aine kartoitukset www.wspgroup.fi Puh. 0207 864 12 Talo ja Teollisuus Liikenne ja Infra Ympäristö 19

ILMOITTAJA Varaa tila syksyn lehtiin Marja-Liisa Lammela Puh: 020 745 8811, 0400 876 831 20