Taloyhtiön lisä- ja täydennysrakentaminen Juridinen tarkastelu Oulu 15.11.2017 Päälakimies, VT Jenni Hupli
Esityksen sisältö Taloyhtiön lisä- ja täydennysrakentamishankkeet Mistä on kysymys? Millaisia päätöksentekovaateita asunto-osakeyhtiölaki asettaa Lyhyesti asemakaavamuutoksesta ja poikkeamisesta Kaavamuutosprosessi Maankäyttömaksut ja kehittämiskorvaukset Kunnan poikkeamapäätökset Mitkä tekijät vaikuttavat valittavaan toteutusmuotoon Mitä riskejä hankkeisiin liittyy miten niitä voi hallita? Purkavan lisärakentamisen lakimuutoshanke 2
Taloyhtiön lisä- ja täydennysrakentamishankke et Väliotsikko 3
Tästä on kysymys Lisärakentaminen Kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen laajentaminen tai uuden rakennuksen rakentaminen samalle tontille Täydennysrakentaminen Rakentaminen nykyisen yhdyskuntarakenteen osaksi tai sen välittömään läheisyyteen esimerkiksi tyhjälle tontille Aloitteentekijänä voi olla Asunto-osakeyhtiö Kunta Rakennusliike/kiinteistökehittäjä Hanke voi edellyttää toteutuakseen asemakaavamuutosta tai sitä koskevaa poikkeamista 4
Miten? 5
Alueen luovutus Määräalan myynti kolmannelle (kiinteistökauppa) Määräosan myynti kolmannelle (kiinteistökauppa) Määräosan myynti perustaa yhteisomistussuhteen Riskejä kannattaa välttää hallinnanjakosopimuksella Taloyhtiön omistaman tontin tai tontin osan maanvuokraus kolmannelle Päätöksenteko: enemmistöpäätös, jos Yhdenvertaisuusperiaate huomioidaan Alueella ei ole osakashallinnassa olevia tiloja tai alueita Luovutushintaan vaikuttaa merkittävästi, kumpi kantaa kaavamuutos- tai poikkeamariskin Taloyhtiö ei kanna vastuuta hankkeen teknisestä onnistumisesta 6
Rakennusoikeuden myynti Suunnattu osakeanti esim. rakennusliikkeelle Tyypillisenä esimerkkinä vaikkapa ullakkorakentamishanke Rakennusliike merkitsee annettavat uudet osakkeet ja huolehtii uusien tilojen rakentamisesta Tarvittava dokumentaatio Merkintäsopimus Toteutussopimus / Hankesopimus Päätöksenteko: 2/3 määräenemmistöpäätös tai tiukempi yhtiöjärjestyksen muutosmääräenemmistöpäätös Yhdenvertaisuusperiaate huomioidaan Alueella ei ole osakashallintatiloja Rakentaminen toteutetaan yhtiön rakennuksen sisään hankesopimuksella tärkeä merkitys riskien hallinnassa 7
Asunto-osakeyhtiö grynderinä Asunto-osakeyhtiö merkitsee uusia osakkeita, rakennuttaa huoneistot ja myy huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet YDINKYSYMYS: Kuuluuko asunto-osakeyhtiön toimialaan? AOYL1:2 Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Päätöksenteko: kaikkien osakkaiden yksimielisin päätöksin / suostumuksin 8
Rakennuksen tai yhtiön purku - uutta tilalle Hanke voidaan toteuttaa usealla juridisella toteutusmuodolla Myös vanhan yhtiön tai uuden asunto-osakeyhtiön puitteissa Päätöksenteko: Yhtiön rakennuksen purkaminen ja uuden rakennuttaminen yhtiön toimesta edellyttää yksimielisyyttä ja erillissuostumuksia poissaolleilta Yhtiön juridinen purkaminen edellyttää samoin yksimielistä päätöstä ja poissaolleiden osakkaiden erillissuostumusta Poikkeuksena tilanne, jossa rakennus olisi esimerkiksi tuhoutunut tulipalon johdosta 4/5 suostumus riittää Käytännössä toteutetaan lähinnä siten, että rakennusliike ostaa osakeryhmät osakkailta ja voi tämän jälkeen ryhtyä yhtiön ainoana omistajana tarkoituksenmukaiseksi katsomiinsa toimiin toimiin 9
Yhdenvertaisuusperiaate voi tiukentaa päätöksentekoa Kaikessa yhtiöoikeudellisessa päätöksenteossa huomioitava yhdenvertaisuusperiaate Samassa asemassa olevia osakkaita on kohdeltava samalla tavalla Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen saattaa edellyttää tiettyjen osakkaiden erillissuostumuksia Yhdenvertaisuusperiaatteen rikkomisesta voi seurata Pätemättömyys (moitekanne) Mitättömyys Periaatteessa itsestään vaikuttavaa käytännössä edellytetään reagointia Vahingonkorvausvastuu Maiseman menetys, varjostuminen, yläkerroksen asunnon statuksen menetys? 10
Yhdenvertaisuusperiaate käytännössä Oikeuskirjallisuus Yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen voi olla lisärakennushanke, joka esim. peittää vain yksittäisen osakehuoneiston maiseman tai sijoittuu hyvin lähelle vain yhtä huoneistoa (HE) Objektiivinen arviointi vaikutus huoneistojen arvoon tai käyttöön? Esimerkkejä Ullakkorakennushanke ei loukkaa yhdenvertaisuutta (Kuhanen-Kanerva- Furuhjelm-Kinnunen, Asunto-osakeyhtiölaki-kommentaari 2) Kahden kokonaan uuden lisäkerroksen rakentaminen Pirkanmaan käräjäoikeudessa vireillä ollut riita sovittiin Uusi rakennus tapauskohtainen punninta
Hanke saattaa edellyttää asemakaavamuutos ta tai poikkeamaa Väliotsikko 12
Yleistä asemakaavoituksesta Kaavoitus ohjaa osaltaan maankäyttöä ja rakentamista Kaavahierarkia vaikuttaa ohjaavasti Kaavoitus perustuu avoimeen vuorovaikutukseen Kaavoituksen sisällöstä ei voi sopia sitovasti Kaavoitusprosessiin ja kaavamuutokseen liittyy riskejä Kaavoitusprosessin pitkittyminen Yllättävä kaavatulos Maksuvelvoitteet Kaavamuutos toteutuessaan saattaa rajoittaa tontin käyttöä entisenlaisena Voi jopa rajoittaa mahdollisuuksia toteuttaa rakennuslupaa edellyttäviä korjaushankkeita 13
Asemakaavoitusprosessin päävaiheet Kaavoituksen tai sitä koskevan muutoksen käynnistäminen Osallistumis- ja arviointisuunnitelman laatiminen Vireilletulosta ilmoittaminen Asemakaavaluonnos ja luonnosvaiheen kuuleminen Asemakaavaehdotus ja sen nähtävilläpito Muistutukset ja lausunnot Kaupunginhallituksen käsittely Asemakaavan hyväksyminen Kaupunginhallituksen käsittely Kaupunginvaltuuston päätös Valitukset Voimaantulo 14
Kunnan poikkeamapäätöksistä Lisä- ja täydennysrakentamista voidaan toteuttaa myös kaavaa muuttamatta, kunnan ns. poikkeamapäätöksellä Erityinen syy Ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia Riski: KHO 2016:89 15
Kaavamuutos tuo yleensä mukanaan maksuvelvoitteita Väliotsikko 16
Taustaksi Jos asemakaavoituksesta aiheutuu alueen maanomistajalle merkittävää hyötyä, tulee maanomistajan ottaa osaa kunnalle yhdysrakentamisesta koituviin kustannuksiin Ensisijaisesti sovitaan Allekirjoittamalla maankäyttösopimus Viime kädessä kunnalla on oikeus periä maanomistajalta kehittämiskorvausta Kumpaakin sääntelee maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) 17
Maankäyttösopimuksesta Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä maankäyttösopimuksia kiinteistönomistajan kanssa Ei voida sopia sitovasti kaavoituksen lopputuloksesta Päätarkoitus liittyy korvausten perimiseen kiinteistönomistajalta Osapuolten välisistä oikeuksista voidaan kuitenkin sopia laajemminkin Yksityisoikeudellinen sopimus (KKO 2016:8) tulkintaerimielisyydet ratkaistaan yleisessä tuomioistuimessa Voidaan tehdä osapuolia sitovasti vasta, kun kaavaluonnos tai ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä Kaavoituksen käynnistyssopimuksia voidaan tehdä jo aiemmin Maankäyttösopimuksen allekirjoitusvaihe vaihtelee kuntakohtaisesti 18
Kehittämiskorvauksesta Ensisijaisesti sopimus, toissijaisesti kehittämiskorvaus Määrän perusteena rakennusoikeuden, sen lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutettu osuus kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista Jos rakennusoikeuden lisäys enintään 500 k-m2, ei peritä Enimmäismäärä 60 % asemakaavasta johtuvasta tontin arvonnoususta Maksuun viipymättä sen jälkeen, kun kiinteistö on asemakaavan perusteella myönnetyn lainvoimaisen rakennusluvan perusteella rakennettavissa 19
Kaavan laadinta- ja käsittelykulut Kiinteistönomistajalta voidaan joka tapauksessa periä kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset, jos asemakaava tai kaavan muutos on pääasiassa yksityisen edunvaatima JA laadittu maanomistajan tai haltijan aloitteesta 20
Kannattaako maankäyttösopiminen? Ensisijaisesti sovitaan Kunnalla on joka tapauksessa asemakaavamuutoksen jälkeen mahdollisuus periä kaavan laadintakulut ja kehittämiskorvaukset edellytysten täyttyessä ilman sopimista Maankäyttösopimuksella maanomistaja voi ennakoida korvaustasoa ja ainakin yrittää neuvotella korvaustasosta Sopiminen on keino hallita riskiä ja siksi suositeltavaa Ääririskinä kunnan suorittama kiinteistön ja rakennuksen lunastus Tiukkoihin edellytyksiin sidottu Harvalla kunnalla käytännössä taloudellinen mahdollisuus ja ylipäänsä intressiä lunastukseen riski teoreettinen 21
Millä perusteella toteutusmuoto valitaan? Väliotsikko Käytännön näkökulmia 22
Valinnassa vaikuttavia seikkoja 1/3 Kiinteistön koko ja ominaisuudet sekä mahdollisuudet luovuttaa alue rakennuspaikaksi Lisärakentaminen voi olla mahdollista vain esim. rakentamalla lisäkerroksia Olemassa olevan rakennuksen kunto ja sen tekninen laajennusmahdollisuus Saatavilla olevan lisärakennusoikeuden määrä Jos lisärakennusoikeutta on vähän toteuttaminen luontevaa saman yhtiön puitteissa esim. suunnatulla osakeannilla (tyyppiesimerkkinä ullakkorakentaminen) Mahdollisuudet toteuttaa hanke ilman asemakaavamuutosta Toteuttamalla hanke esim. pienempänä 23
Valinnassa vaikuttavia seikkoja 2/3 Verotus Taloyhtiön kannalta Yhteisövero positiivisesta tuloksesta ei siis luovutusvoiton veroa taloyhtiön myydessä vaikkapa määräalan Peruskorjaus- ja korjaushankkeen juoksutus rinnan Kiinteistövero (myös käyttämättömän rakennusoikeuden osalta) Hankekumppanin kannalta Mahdollinen varainsiirtovero ostettaessa esim. määräala Kiinteistöt, määräalat, määräosat 4 % Asunto-osakkeet 2 % Suunnattuun osakeantiin ei liity varainsiirtoveron maksuvelvollisuutta 24
Valinnassa vaikuttavia seikkoja 3/3 Hankkeen vaikutukset osakashallintatiloihin Osakashallintatiloihin puuttuminen tiukentaa päätöksentekovaatimuksia Jos erillissuostumuksia ei saada, kannattaa selvittää hankkeen muita teknisiä toteutustapoja Jos tontti on vuokrattu, maanvuokran ehdot Salliiko sopimus rakennuksen laajentamisen / uuden rakennuksen rakentamisen? Onko alueen luovuttaminen toiselle sallittua? Rakennusliikkeen / kehityskumppanin näkemykset parhaimmasta struktuurista 25
Hankkeisiin liittyvistä riskeistä ja niiden hallinnasta Väliotsikko 26
Esimerkkejä riskeistä ja niiden hallinnasta Riski Kaavamuutoksen tai poikkeaman läpimeno Kaavamuutokseen ja poikkeamiin liittyvät korvaukset Kiinteistöön liittyvät riskit (esim. parkkipaikkojen määrä, suojellut eliölajit) Maaperän kunto esimerkiksi luovutettaessa maata Hallintakeino Sopimusehdot (maankäyttösopimus, hankesopimus) Sopimusehdot (korvausten ja maksujen sitominen haluttuun kaavatulokseen) Teknisen kunnon tarkistaminen, kriittisten eliölajien selvittäminen (lepakot, viitasammakko jne.) autopaikkojen lukumäärän kaavanmukaisuuden varmistaminen, konsulttipalvelujen käyttö, sopimusehdot (kauppakirja) Ympäristökonsulttipalvelut, sopimusehdot (kauppakirja) 27
Sopiminen on paitsi riskinhallinnan väline myös taitolaji Väliotsikko 28
Sopimisen tasot ja sovitun sitovuus Pacta sunt servanda - sopimuksen sitovuuden periaate Aiesopimus Tavoitteen asettava, pyrkimyspaperi, ei luo sitovia velvoitteita Esisopimus Jos toinen osapuoli vetäytyy, korvattavaksi voi tulla negatiivinen sopimusetu sopimuksen neuvottelukulut Sopimus Jos toinen osapuoli vetäytyy, korvattavaksi voi tulla positiivinen sopimusetu Vahingonkärsijä saatetaan siihen asemaan, kuin sopimus olisi täytetty asianmukaisesti 29
Erityistä sopimisesta kiinteistöalalla Sopimuksen tekoaika voi olla sidottu Maankäyttösopimus Määrämuotovaateet voivat olla pätevyyden edellytyksenä Kiinteistökauppa Määrämuoto voi vaikuttaa sopimuksen voimassaoloon Muu kuin kirjallinen huoneenvuokrasopimus voimassa toistaiseksi Sisältö voi olla pakottava Vuokralaista pakottavasti suojaavat huoneenvuokralakien ehdot Kielletyt kiinteistönkaupan ehdot 30
Esimerkkejä muista sopimiseen vaikuttavista seikoista 1/2 Toimialan yleiset käytänteet ja yleiset sopimusehdot Käytetään vakiintuneita toimintamalleja ja yleisiä sopimusehtoja Rahoitus ja rahoittajapankin vaateet Esim. rakennusliikkeen rahoittajan vaateet voivat olla tiukemmat kuin rakennusliikkeen Taloyhtiö on voinut pantata kiinteistön velkojen vakuudeksi, pankin kanta järjestelyihin on huomioitava Rakennusliikkeen / kehityskumppanin omistus- ja sijoituspolitiikka Jotkut toimijat haluavat esimerkiksi toteuttaa hankkeita omalla tontilla ja perustettavan yhtiön lukuun 31
Esimerkkejä muista sopimiseen vaikuttavista seikoista 2/2 Kehityskumppaniin liittyvät riskit Taloudellinen kantokyky, osaaminen, resurssit Referenssit, vakavaraisuuden varmistaminen luottotiedot pyytämällä, mahdolliset vakuudet ja ennakkomaksut Muuttuva lainsäädäntö ja viranomaisnormit Voidaan (yrittää) sopia ennakollisesti riskinjaosta Taloudelliset suhdanteet Aikataulumuutoksista ja hinnantarkistuksista sopiminen 32
Vinkkejä taloyhtiöiden hankkeisiin Väliotsikko 33
1. Käytä konsulttipalveluja Hankkeet edellyttävät konsulttiapuun turvautumista Kiinteistökehitys-, laki-, vero- ja tekninen osaaminen tarpeen OMA konsultti ajaa taloyhtiön etua Konsultti mukaan ajoissa Konsulttikustannuksissa ei kannata kitsastella hyvin valmisteltu on puoliksi tehty Referenssit vastaavista hankkeista tärkeitä Hankkeet edellyttävät moniosaamista, yksi konsultti ei riitä! Erityishuomio sopimusosaamiseen 34
2. Valitse luotettava kumppani Erityishuomio kumppanin (esim. rakennusliike) valintaan Hanketta edistetään vakavaraisen ja toimintakykyisen yrityksen kanssa tärkeää etenkin yhtiön sisäisissä hankkeissa Vastuunkantokyky tulevaisuudessa tärkeää 35
3. Panosta konsensukseen taloyhtiössä Etenkin yhtiön sisäisissä hankkeissa on tärkeä tiedostaa, että päätöksentekoa on hyvä edistää mahdollisimman yksimielisesti Tahtotila edistää hanketta positiivisessa hengessä on luotava ja tahtotilaa on jatkuvasti ylläpidettävä Hankkeen etenemistä hidastavat/estävät potentiaaliset oikeudenkäynnit (esim. päätösten moiteoikeudenkäynnit) karkottavat kumppanit Avoin ja aktiivinen viestintä keskiössä 36
4. Häivytä mahdollisia verovaikutuksia Eri toteutusmuotojen verotukselliset vaikutukset kannattaa tunnistaa ja pyrkiä mahdollisimman veroneutraaliin toteutustapaan Peruskorjaushankkeiden juoksutus kehityshankkeen rinnalla tärkeää 37
Hyvin suunniteltu on melkein valmis! 38
Lopuksi purkavasta Väliotsikko lisärakentamisesta 39
Purkava lisärakentaminen Lainvalmisteluhanke AOYL:n muuttamiseksi käynnissä 4/2018 pykälät valmiit Syksyllä 2018 eduskuntaan AOYL:n muutostarpeet, mm. Määräosapäätöksenteko Osakkaiden tiedonsaantioikeus selkänojaa uuden asunnon kaupan tiedonantovelvoitteista Isännöitsijäntodistuksen tietosisältö Rakennuksen alasajoon tähtäävä päätös vs. kunnossapitovelvoitteet Vastustavan osakkaan osakkeiden poislunastus
Kiinteistöliitto verkossa kiinteistoliitto.fi facebook.com/ kiinteistoliitto @kiinteistoala
Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana
Kiitos!