Rakennuslautakunta 43 05.04.2016 Asunto Oy Mäntykaran pyyntö käsitellä asiaansa uudelleen rakennusvalvontaviranomaisessa 34/10.03.00.15/2015 RAKLA 43 Valmistelija/lisätiedot: Konsernihallinnon lakimies Mika Näykki, puh. 040 075 3497 Rakennustarkastaja vt. Päivi Salminen, puh. 040 596 3883 etunimi.sukunimi(at)lappeenranta.fi 1. Asunto Oy Mäntykaran vaatimus asian uudelleen käsittelystä 23.6.2015 2. Rakennustarkastajan vastauskirje Asunto Oy Mäntykaralle 24.3.2015 3. Laskukopio 9.10.1992 (asfaltointi) Muut asiakirjat ovat nähtävillä rakennuslautakunnan kokouksessa. Asian taustaa As Oy Mäntykaran rakennuslupa As Oy Mäntykaralle on myönnetty rakennuslupa 22.11.1976 ( 2 Lappeenrannan maistraatti). Loppukatselmus on pidetty 26.7.1977. Siinä on todettu, että pihatyöt ja ulkomaalaus on suoritettava 30.9.1977 mennessä, johon mennessä tulee pyytää rakennustarkastusvirastolta tarkastusta. Tarkastuskertomuksessa 24.11.1977 on todettu, että pihatyöt ja ulkomaalaus on suoritettu sokkeleita lukuun ottamatta. As Oy Kuusikaran rakennuslupa As Oy Kuusikaralle on myönnetty rakennuslupa 12.12.1977 ( 10 Lappeenrannan maistraatti). Loppukatselmus on pidetty 12.9.1979. Siinä on todettu, että rakennusten ulkomaalaus ja pihatyöt ovat kesken ja että ne valmistuvat myöhemmin, jolloin niistä on pyydettävä tarkastus. Tarkastuskertomuksessa 28.5.1980 on todettu katselmuksessa pihaja ulkomaalaustyöt hyväksytyiksi. As Oy:n Kuusikaran ja As Oy Mäntykaran välinen riita-asia As Oy Mäntykara (jäljempänä Mäntykara) on nostanut As Oy
Kuusikara (jäljempänä Kuusikara) vastaan kanteen Etelä-Karjalan käräjäoikeudessa. Asia on tullut vireille 10.4.2014. Mäntykara vaatii Kuusikaralta vahingonkorvausta liittyen vuonna 1992 tehtyihin pihatöihin (pysäköintialueen korottaminen ja sen päällystäminen / asfaltointi), jotka Mäntykaran mukaan ovat aiheuttaneet vahinkoa (kosteusvaurio) Mäntykaran talon huoneistolle. Mäntykaran huoneistossa on havaittu syyskuussa 2012 kosteusvaurio. Riita-asia ei ole lainvoimainen. Asiaa on käsitelty käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Rakennusvalvonnan toimesta on selvitetty vahingonkorvausasian käsittelyvaihetta. Rakennusvalvontaan on saatu 15.2.2016 korkeimman oikeuden kirjaajan 11.2.2106 allekirjoittama kirje, jonka mukaan riita-asian valituslupa-asian käsittely on kesken korkeimmassa oikeudessa. Asunto-osakeyhtiöiden välinen riita-asia eli vahingonkorvausasia on yksityisoikeudellinen asia ja se käsitellään yleisissä tuomioistuimissa. Riita-asioita kuten vahingonkorvausriitoja ei käsitellä hallinnollisessa menettelyssä eikä hallintotuomioistuimissa. As Oy Mäntykaran vaatimukset Lappeenrannan kaupungin rakennusvalvonnalle Kyseessä on yksityisoikeudellinen riita-asia. Mäntykara on kuitenkin useaan otteeseen pyytänyt asialle monenlaista käsittelyä myös Lappeenrannan kaupungin rakennusvalvonnassa. Rakennusvalvonnan toimesta paikan päällä on tehty tarkastuksia ja rakennustarkastaja on vastannut Mäntykaran pyyntöön kirjallisesti 24.3.2015 (liite 1). Vastaus ei ole tyydyttänyt Mäntykaraa ja Mäntykara on vaatinut asian uudelleen käsittelyä kirjeellään/hakemuksellaan 23.6.2015 (liite 2). Mäntykaran hakemusta ei ole tarpeen tässä referoida laajemmin mutta todetaan, että muun ohessa hakija haluaa asiassa annettavan valituskelpoisen päätöksen. Maankäyttö- ja rakennuslain 21 :n 1 momentin mukaan rakennusvalvonnan viranomaistehtävistä huolehtii kunnan määräämä lautakunta. Lappeenrannassa rakennusvalvonnan viranomaistehtävistä huolehtii rakennuslautakunta. Rakennusvalvonnan toimesta asiassa tehdyt toimenpiteet
Pyyntöjen ja yhteydenottojen perusteella rakennusvalvonnan toimesta asiassa on tehty monenlaisia toimenpiteitä, joista oleellisimmat seuraavassa. Vuonna 2012 marraskuussa on käyty s-posti keskustelua asiasta rakennusvalvonnan tarkastusinsinöörin ja Mäntykaran edustajan kanssa hulevesien johdattamisesta. 28.3.2014 rakennusvalvonnan lupavalmistelija oli ilmoittanut kirjeitse, että tontin pintarakenteiden korotustyöt edellyttävät toimenpidelupaa. Tuolloin ilmoituksen tehdessään lupavalmistelija oli olettanut että muutos oli tehty hiljattain tai tullaan tekemään eli nykyisen rakennusjärjestyksen voimassaoloaikana. 10.2.2015 Mäntykara esitti pyynnön rakennusvalvontaan, että Kuusikara velvoitettaisiin ryhtymään toimenpiteisiin hulevesien osalta. 11.2.2015 tarkastusinsinööri teki katselmuksen pihalla ja totesi, että on mahdollista, että hulevedet voivat rasittaa naapurikiinteistön rakennuksia. 9.3.2015 rakennustarkastaja kehotti kirjeellä Kuusikaraa korjaamaan pihakaadot määräaikaan 30.4.2015 mennessä. 18.3.2015 Kuusikara antoi vastineen rakennustarkastajan kehotukseen. Kuusikara ilmoitti, että Kuusikaran toimesta ei ole nostettu taloyhtiön piha-alueita sitten rakentamisen 1970-80 luvun taitteessa tai sen jälkeen. Vastineesta ilmeni myös, että asia oli vireillä yleisessä tuomioistuimessa ja että tuossa vaiheessa käräjäoikeuden päätös oli ollut myönteinen Kuusikaralle. 23.3.2015 Tarkastusinsinööri uusi katselmuksen tontilla. Tarkastusinsinööri totesi, että parkkialueen kaadot viettävät rajasta poispäin ja alueen sadevesikaivo toimii eikä lumia ole varastoitu rajalle. Näin ollen parkkialueesta ei aiheudu välitöntä uutta haittaa Mäntykaralle. Tällöin lumitilanne ei ollut haitannut tarkastusta kuten se oli haitannut 11.2.2015 tehdyssä tarkastuksessa. 24.3.2015 Rakennustarkastaja antoi kirjallisen vastauksen Mäntykaran pyyntöön (Mäntykaran hakemuskirje 10.2.2015). Kirjeessä todettiin muun ohessa, että Kuusikara ei ole tehnyt mitään sellaista, joka edellyttäisi lupaa tai naapurikiinteistön suostumusta. 23.6.2015 Mäntykara pyysi asian uudelleen käsittelyyn ja valituskelpoista päätöstä. 16.10.2015 Rakennustarkastaja pyysi uudelleen selvitystä Kuusikaralta. 17.11.2015 Kuusikara toimitti kirjallisen lausuman asiasta. Siinä on todettu muun ohessa, että asfaltointitöitä on tehty vuonna 1992 Kuusikaran omalla alueella ja että hulevedet on johdettu poispäin Mäntykaran rakennuksista ja ainakin ne oli johdettu poispäin ennen Mäntykaran suorittamaa Kuusikaran omistaman piha-alueen asfaltin poistoa Mäntykaran talon nro 1 vastaiselta
seinältä. Asian oikeudellinen arvio, vastaus As Oy Mäntykaralle 1. Kuusikaran rakennusluvan mukaiset pihatyöt on todettu toteutetun rakennusluvan mukaisesti ja hyväksytysti. Tämä on todettu tarkastuskertomuksessa 24.11.1977. 2. Mäntykaran rakennusluvan mukaiset pihatyöt on todettu toteutetun rakennusluvan mukaisesti ja hyväksytysti. Tämä on todettu tarkastuskertomuksessa 28.5.1980. 3. Pihatöitä, josta riitaisuus Mäntykaran ja Kuusikaran välille on aiheutunut, on tehty vuonna 1992, ilmeisesti joskus vuoden loppupuolella koska Mäntykaran liittämän asfaltoinnin laskukopion päivämäärä on 9.10.1992 (liite 3). Vuonna 1992 tehdyt piha-alueiden muutostyöt eivät ole edellyttäneet rakennuslupaa, toimenpidelupaa tai mitään muutakaan lupaa rakennusvalvontaviranomaiselta. Toimenpiteet eivät ole edellyttäneet mitään ilmoitusta rakennusvalvonnalle, joten rakennusvalvonnalla ei ole ollut mitään tietoa tehdyistä pihatöistä tai niiden toteuttamisen ajankohdasta. Tuolloin vuonna 1992 voimassa olleen rakennusjärjestyksen (Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys, sääntökokoelma / 24, 4.5.1992) 17 :n mukaan Milloin rakennuspaikan luonnollista korkeutta muutetaan tai rakennuspaikalla suoritetaan muita toimenpiteitä, jotka muuttavat luonnollista veden juoksua alueella, rakennuspaikan omistaja tai haltija on velvollinen huolehtimaan, ettei toimenpiteistä aiheudu haittaa naapurille. Tuolloin vuonna 1992 pihatöiden tekijällä/teettäjällä ei siis ole ollut velvollisuutta hakea työlle toimenpidelupaa tai rakennuslupaa. Rakennusvalvonnalla ei siis ole ollut mitään viranomaisvelvoitteita asian suhteen silloin kuin mainittuja pihatöitä on tehty vuonna 1992. Näin ollen rakennusvalvonnalla ei ole eikä voi olla mitään velvoitteita asian suhteen myöskään väitetyn vahingon ilmenemisajankohtaan vuonna 2012 tai sen jälkeen. Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole mitään oikeutusta tai toimivaltaa vaatia jälkikäteen eli vuonna 2012 tai myöhemmin toimenpidelupaa tai edellyttää jotain toimenpiteitä hankkeelle, joka on toteutettu vuonna 1992, koska tuolloin hanke ei ole edellyttänyt toimenpidelupaa tai mitään muutakaan lupaa rakennusvalvontaviranomaiselta.
Rakennusvalvonnan toimesta on selvitetty ja tarkastettu 23.3.2015, että vallitseva tilanne Kuusikaran ja Mäntykaran välisellä raja-alueella/parkkialueella ei aiheuta mitään uutta välitöntä haittaa Mäntykaralle. 4. Kyseessä on yksityisoikeudellinen riita-asia, vahingonkorvausriita Mäntykaran ja Kuusikaran välillä. Asia tulee käsitellä yleisessä tuomioistuimisessa. Asian käsittely on vireillä korkeimmassa oikeudessa, joten asia on vireillä oikeassa forumissa. 5. Yksityisoikeudellista riita-asiaa ei voi käsitellä hallinnollisessa järjestyksessä eikä hallintotuomistuimissa. 6. Lappeenrannan rakennusvalvonnan viranomaisilla ei ole asiassa jo tehtyjen toimenpiteiden lisäksi mitään muita velvollisuuksia eikä myöskään toimivaltaa ratkaista tai ottaa kantaa Mäntykaran ja Kuusikaran väliseen riita-asiaan. 7. As oy Mäntykaran Lappeenrannan kaupunkiin kohdistamat vaatimukset ja pyynnöt myös muilta osin ovat lakiin perustumattomia. (PS, MN) Rt vt. Rakla Rakennuslautakunta päättää antaa edellä esitetyn vastauksen As Oy Mäntykaralle hyläten As Oy Mäntykaran Lappeenrannan kaupunkiin kohdistamat vaatimukset lakiin perustumattomina. Päätökseen annetaan hallintovalitusosoitus Itä-Suomen hallinto-oikeuteen. Päätös annetaan tiedoksi valitusosoituksin myös As Oy Kuusikaralle. Hyväksyttiin.