Asuntosijoittamisella vaurastuminen Jonne Välilä Opinnäytetyö Marraskuu 2012 Liiketalous Proakatemia
TIIVISTELMÄ Tampereen ammattikorkeakoulu Liiketalous Proakatemia JONNE VÄLILÄ Asuntosijoittamisella vaurastuminen Opinnäytetyö 101 sivua, joista liitteitä 14 sivua Marraskuu 2012 Asuntosijoittaminen tarkoittaa sijoitustoimintaa, jossa ostetaan asunto tarkoituksena hankkia sen avulla taloudellista hyötyä. Asunto voidaan vuokrata ja maksaa vuokratuloilla asunnon kuluja ja mahdollista asuntolainaa pois. Asunto voidaan myös hankkia huonokuntoisena, remontoida se ja myydä eteenpäin kalliimmalla hinnalla. Asuntosijoittamisessa sijoitetaan tavallisesti myös vierasta pääomaa, eli osa asunnon hankintahinnasta rahoitetaan pankkilainalla. Tässä opinnäytetyössä asuntosijoittamista käsitellään mahdollisimman suuren varallisuuden kasvattamisen näkökulmasta. Opinnäytetyön tarkoitus on esitellä keinoja, joiden avulla aloitteleva asuntosijoittaja voi aloittaa vaurastumisen sekä kertoa lainalaisuuksia, joiden mukaan kannattaa toimia. Opinnäytetyötä varten on haastateltu ammattiasuntosijoittajaa, laillistettua kiinteistönvälittäjää sekä talonrakennus- ja remontointialan yrittäjää. Lisäksi alan ammattilaisten blogeja, haastatteluja ja seminaareja on käytetty lähteenä, koska asuntosijoittamista pitkään tehneet ihmiset pystyvät opettamaan aloittelijoita hyvin omien kokemustensa pohjalta. Suomen suurimpia asuntojen myynti- ja vuokravälityssivustoja on käytetty asuntojen vallitsevien hintatietojen hankkimisessa. Opinnäytetyössä käydään läpi Suomen eri kaupunkien sijoitusnäkymiä ja perehdytään syvemmin Tampereen tilanteeseen. Lisäksi hyvän sijoitusasunnon valintakriteereitä, vuokraamisen liittyviä seikkoja ja asunnon remontointia on käyty läpi. Asuntojen hintojen kehitystä on analysoitu Tilastokeskuksen tietojen perusteella. Asuntosijoittaminen on oikein tehtynä hyvä ja varteenotettava omaisuuslaji. Onnistuakseen asuntosijoittajan on tiedettävä paljon alasta, sillä virheiden tekeminen voi johtaa suuriin taloudellisiin menetyksiin. Toisaalta onnistuessaan asuntosijoittamisella voi tehdä todella paljon voittoa. Asuntosijoittamiseen ei välttämättä tarvitse suuria summia omaa pääomaa, sillä toimintaa voi kasvattaa käyttämällä uuden asunnon vakuutena aiemmin hankitun asunnon velatonta osuutta. Asuntosijoittamisella ei välttämättä vaurastu muutamassa vuodessa, mutta pitkäjänteisellä työllä asuntosijoittaminen voi olla hyvin kannattava sijoitusmuoto. Asiasanat: asuntosijoittaminen, asunto, vaurastuminen
ABSTRACT Tampereen ammattikorkeakoulu Tampere University of Applied Sciences Business Administration Proacademy JONNE VÄLILÄ: Making profit from apartment investing Bachelor's thesis 101 pages, appendices 14 pages November 2012 Investment in housing means buying an apartment with the aim of gaining economic benefits. The apartment can be rented out and the rental income used to cover the maintenance costs. Usually, the purchase of a flat as an investment is financed with a bank loan. In this case, the rental income can also be used to pay down the loan. A flat can be purchased in poor condition, renovated, and re-sold at a higher price. In this thesis, investing in housing is treated from the financial profit-making perspective. The aim of this thesis is to help the rookie housing investor to begin investing profitably. Information for the thesis was obtained by interviewing a professional housing investor, a licensed real estate agent, and an entrepreneur in the building construction and renovation sector. Also, information has been sought from blogs written by professional housing investors, interviews and seminars on the topic, because people who have long experience in house investing are able to teach beginners based on their own real experiences. Finland's largest housing sales and rental agency websites have been used for comparing the prices in different areas. The thesis goes through the investment prospects in different Finnish cities, and deals with the situation in Tampere more deeply. Good housing investment criteria and renting and renovation issues are covered. House price trends are analysed on the basis of the data given in Statistics Finland. Investment in housing is a good and viable asset class. To succeed as a housing investor, one needs to know a lot about the issues. Mistakes can lead to great economic losses. On the other hand, if the investment is successful, it can produce a lot of profit. Apartment investing does not necessarily need large amounts of personal capital, because the amount of investments can be increased by using a previously purchased apartment as collateral for another apartment. Investment in housing does not necessarily increase your wealth within a few years, but in the long term, investment in housing can be a very profitable form of investment. Key words: apartment investing, apartment, enrichment
4 SISÄLLYS 1 JOHDANTO... 6 2 ASUNTOSIJOITTAMISEN PERUSIDEA... 7 3 KANNATTAVA SIJOITUSASUNTO... 10 3.1 Mitä on otettava huomioon sijoitusasuntoa valittaessa... 10 3.2 Asunnon hankintahinta... 11 3.3 Asunnon ikä... 13 3.4 Asunnon tyyppi... 15 3.5 Neljän eri tyyppisen Suomen kaupungin asuntosijoitusnäkymät... 16 3.5.1 Tampere... 17 3.5.2 Helsinki... 24 3.5.3 Jyväskylä... 26 3.5.4 Rauma... 28 3.5.5 Yhteenveto erityyppisten kaupunkien tilanteesta... 30 4 BUDJETTI... 40 4.1 Verotus... 40 4.1.1 Vuokratulojen verotus... 40 4.1.2 Myyntivoiton verotus... 42 4.2 Rahoituksen hankkiminen... 44 4.3 Rahan kuluminen... 47 4.4 Asunnon arvonnousu... 52 4.5 Tuottokaavat... 57 5 MAHDOLLISIMMAN KORKEAN JA YHTÄJAKSOISEN VUOKRATULON SAAMINEN... 60 5.1 Remontointi... 60 5.2 Mahdollisimman korkean vuokrahinnan määrittäminen... 66 5.3 Asunnon pitäminen jatkuvasti vuokrattuna mahdollisimman pienillä kustannuksilla... 67 6 ASUNTOSIJOITTAMISELLA VAURASTUMINEN... 69 6.1 Buy and hold -tyylillä vaurastuminen... 69 6.2 Shorttikauppa-tyylillä vaurastuminen... 74 7 POHDINTA... 83 LÄHTEET... 85 LIITTEET... 88 Liite 1. Haastattelun kysymykset ja vastaukset - asuntosijoittaja Arttu Nyman... 88 Liite 2. Haastattelun kysymykset ja vastaukset - kiinteistönvälittäjä Teija- Maija Lehto... 95
Liite 3. Haastattelun kysymykset ja vastaukset - rakennusalan yrittäjä Arto Aalto... 100 5
6 1 JOHDANTO Opinnäytetyön tarkoitus on kartoittaa asuntosijoittamisella vaurastumisen keinoja ja antaa aloittelevalle asuntosijoittajalle työkaluja tuottavan sijoitustoiminnan käynnistämiseen. Asuntosijoittaminen on valittu työn aiheeksi koska oikein tehtynä tällä omaisuuslajilla voi kerryttää huomattavan omaisuuden ilman suurta omaa alkupääomaa. Hyvä asuntosijoitus vaatii työtä ja taitoa enemmän kuin esimerkiksi rahastoon sijoittaminen, mutta onnistuessaan asuntosijoituksen tuotot voivat nousta pitkällä aikavälillä kymmeniin tai jopa satoihin tuhansiin euroihin. Työssä käydään läpi Suomen eri kaupunkien asuntojen vuokra- ja myyntihintatasoja. Työssä käydään läpi myös mahdollisuuksia käyttää vierasta pääomaa sijoitustoiminnassa. Budjetti-osiossa käsitellään esimerkiksi asuntosijoittamisen verotusta. Tavoitteeksi sijoitustoiminnassa on otettu, että asuntojen vuokratulot riittäisivät kattamaan vastikkeen ja lainan lyhennyksen kokonaisuudessaan, eli sijoittaja ei saisi välitöntä voittoa eikä myöskään tekisi tappiota kuukausittain. Yksi opinnäytetyön kysymyksistä on, minkä tyyppisestä Suomen kaupungista on tuottavinta hankkia sijoitusasuntoja. Lisäksi pyritään löytämään mahdollisimman tuottoisia asuntosijoitusalueita Tampereella. Tamperetta käsitellään tarkemmin koska se on kirjoittajan asuinkaupunki ja näin ollen tietämys Tampereen alueista on paras. Lähteenä käytetään ensisijaisesti Suomen suurimpia internetissä toimivia asuntojen myynti- ja vuokrauspalveluita. Parhaalla mahdollisella alueella vuokrien hinnat ovat mahdollisimman korkealla mutta asuntojen hinnat mahdollisimman matalalla. Sijoittamisen lähtökohtana pidetään, että asuntoa vuokrataan useita vuosia tai vuosikymmeniä. Opinnäytetyössä käydään läpi asunnon vuokraamiseen liittyviä asioita. Lisäksi työssä kartoitetaan myös osta-remontoi-myy-vaihtoehtoa ja tarkastellaan pintaremontin kustannuksia. Myös asuntojen arvonnousuja on taulukoitu. Tässä opinnäytetyössä keskitytään nimenomaan siihen, miten asuntosijoittamisella voi kerätä varallisuutta. Lähtökohtana pidetään, että henkilö aloittelee asuntosijoitustoimintaa, eikä hänelle ole ehtinyt kertyä juurikaan varallisuutta.
7 2 ASUNTOSIJOITTAMISEN PERUSIDEA Asuntosijoittamista on kahta eri lajia: buy and hold- eli kassavirta-asuntosijoittaminen ja shorttikauppa-asuntosijoittaminen. Shorttikaupan idea on ostaa asunto, remontoida sitä ja pyrkiä myymään se lyhyen ajan sisällä kalliimmalla hinnalla eteenpäin. Kassavirta-asuntosijoittamisessa ostetaan asunto, tarpeen mukaan remontoidaan sitä, hankitaan vuokralainen ja maksetaan vuokratuotoilla asunnon hoitovastike ja asuntolainaa pois. Asuntosijoittamisessa pystyy hyödyntämään tehokkaasti vierasta pääomaa, sillä pankit kelpuuttavat yleensä asunnon vakuudeksi 70 prosenttia sen markkina-arvosta. Asuntosijoittamisen tavoitteena on useimmiten, että vuokratuotot riittäisivät kattamaan lainan lyhennyksen ja vastikkeen kokonaisuudessaan. Lisäksi sijoittaja pääsee hyötymään asunnon mahdollisesta arvonnoususta. (Kaarto 2010) Marko Kaarto on toiminut pitkään asuntosijoittajana ja ostanut useita kymmeniä asuntoja itselleen ja asiakkailleen. Hän myy verkkokaupassaan erilaisia asuntosijoittamiseen liittyviä tuotteita, kuten asunnon ostopalvelua ja erilaisia asuntosijoitusohjelmia. Hän pitää myös valmennuksia asuntosijoittajille. Kaarto siteeraa blogissaan varallisuusvalmentaja Matias Savolaista, joka neuvoo miten pitää toimia, jos haluaa aloittaa asunnoilla vaurastumisen: 1. Tee suunnitelma. 2. Osta suunnitelman mukainen asunto. 3. Käytä hankinnassa sopivaa velkavipua. Liian suuren velkavivun käyttäminen voi johtaa ylitsepääsemättömiin vaikeuksiin asuntojen hintojen laskiessa, korkojen noustessa tai asuntojen ollessa tyhjillään ilman vuokralaisia. 4. Laita asunto vuokralle ja maksa vuokratuloilla lainaa ja asunnon kuluja kuukausittain pois. 5. Varaudu tuleviin asunnon pintaremontteihin sekä taloyhtiön remontteihin. 6. Pidä turvapuskuria siltä varalta, että matkan varrella tulee yllättäviä tilanteita. 7. Älä tee sijoitusta pelkän arvonnousun toivossa. 8. Opi virheistä ja ole viisaampi seuraavaa asuntoa hankittaessa. 9. Aloita kohdasta Osta suunnitelman mukainen asunto uudelleen. (Kaarto 2012) Savolaisen neuvojen mukaan asuntosijoitustoiminta pitää aloittaa sijoitussuunnitelman tekemisellä eli suunnittelemalla, minkälaisia asuntoja aikoo hankkia, miten usein asun-
8 toja aikoo ostaa, miten aikoo hankkia rahoituksen ja niin edelleen. Tämän jälkeen tulee pysyä suunnitelmassa ja hankkia ensimmäinen asunto sellaisella käsirahalla, joka itsellä on varaa käyttää sijoitustoimintaan. Ensimmäisen asunnon lainanlyhennyksen ja vastikkeen tulee olla sen suuruisia, että sijoittaja itse pystyy maksamaan ne, vaikka asunto olisi tyhjillään. Savolaisen mukaan ei myöskään kannata luottaa siihen, että asunnon arvo nousee, vaan tuotto-odotusten on oltava hyvät, vaikka asunnon arvo pysyisikin ennallaan. Marko Kaarto itse neuvoo aloittelevaa asuntosijoittajaa myös lukemaan alan kirjallisuutta, verkostoitumaan kiinteistönvälittäjien ja muiden asuntosijoittajien kanssa ja hakeutumaan ammattilaisen valmennukseen (Kaarto 2012). Kaarto listaa blogissaan myös muutamia riskejä, joita asuntosijoittajan on otettava huomioon: - Ostat asunnon yli markkinahinnan. - Ostat asunnon muuttotappioalueelta. - Epäonnistut vuokralaisen valinnassa ja vuokrasopimuksen tekemisessä. - Asetat väärän vuokratason. Yksikin tyhjä kuukausi vaikuttaa huomattavasti vuosittaiseen vuokratuottoon. Markkina määrää vuokratason. - Et osaa laskea ja huomioida kokonaiskustannuksia, kuten esimerkiksi taloyhtiön tulevia remontteja ja muita olennaisia kuluja. - Et oivalla, mitä sijoituksen suojaaminen tarkoittaa (Kaarto 2011). Järkevällä toiminnalla ja riittävillä laskelmilla nämä riskit on kohtalaisen helppo minimoida. Kaarron mukaan asunnon markkina-arvo pitää tietää, jotta ei maksa asunnosta ylihintaa. Alueen ja kyseisen taloyhtiön vastaavien asuntojen hintataso pitää selvittää. Lisäksi on selvitettävä onko alue muuttotappiollinen vai -voitollinen, eli muuttaako alueelle enemmän ihmisiä kuin sieltä pois. Näin voidaan päätellä onko asunnoille kyseisellä alueella oletettavasti kysyntää. Vuokralaisen taustat tulee selvittää huolellisesti ja tehdä huolellinen vuokrasopimus tai antaa vuokranvälitysyrityksen huolehtia näistä asioista. Asunnon myyntihintojen lisäksi myös vuokrataso tulee selvittää, jotta tietää, paljonko vuokraa asunnosta voi pyytää. Kaikki tulevat kulut on myös laskettava mukaan tuotto-odotuslaskelmissa, koska vastikkeen lisäksi asunnosta tulee todennäköisesti muitakin kuluja. Myös vakuutukset ja oma turvapuskuri tulee olla kunnossa, jotta kriisitilanteesta selviää ongelmitta. Omalla tilillä tai vastaavassa varmassa paikassa tulee pitää Mikko Sjögrenin (2012) mukaan omia kuuden kuukauden menoja vastaava summa.
9 Useat asuntosijoittajat, kuten Mikko Sjögren (2012), Marko Kaarto (2010) ja Arttu Nyman (2012) muistuttavat, että sijoitusasunto ostetaan aina laskelmien perusteella eikä niin sanotusti tunteella. Arttu Nyman omistaa 10 sijoitusasuntoa, ja hän on yksi Suomen Asuntosijoittajat ry:n perustajajäsenistä. Mikko Sjögren on varallisuusvalmentaja. Hän on aiemmin toiminut asuntosijoittamisen parissa ja myöhemmin laajentanut toimintaansa muihinkin omaisuuslajeihin. Sjögren luennoi vaurastumisesta, ja hänen Varapuuyhtiönsä on kehittänyt erilaisia vaurastumisohjelmia. Asuntosijoittaja Marko Kaarron (2010) mukaan shorttikauppa-asuntosijoittaminen tarkoittaa sitä, että ostetaan asunto, remontoidaan se ja myydään asunto mahdollisimman nopeasti mahdollisimman suurella voitolla. Jos asunnossa ei itse asu yhtäjaksoisesti kahta vuotta, myyntivoitosta joutuu maksamaan pääomaveroa, joka on vuonna 2012 30%, mutta myyntivoitosta voi tehdä vähennyksiä (Verohallinto 2012). Kaarron (2010) mukaan shorttikauppa vaatii suurempaa talousälykkyyttä ja riskinottoa kuin buy and hold -asuntosijoittaminen, eikä hän suosittele shorttikauppaa aloittelevalle sijoittajalle. Oikein toteutettuna shorttikaupalla voi kuitenkin kasvattaa varallisuuttaan selvästi nopeammin kuin kassavirta- eli buy and hold -asuntosijoittamisella koska asunnon arvo nousee heti remontin jälkeen ja sijoitus realisoidaan mahdollisimman nopeasti. Shorttikaupan suurin riski on, että asunnolle ei löydykään ostajaa, ja sijoittaja joutuu itse maksamaan myös remontoimansa asunnon vastikkeen ja lainanlyhennyksen.
10 3 KANNATTAVA SIJOITUSASUNTO 3.1 Mitä on otettava huomioon sijoitusasuntoa valittaessa Asuntosijoittaja Marko Kaarron mukaan asunto on tarkastettava ennen ostopäätöstä. Erityisesti on huomioitava asunnon sijainti ja kunto sekä lähistön palvelut. Asunnon tulee sijaita muuttovoittoisella paikkakunnalla ja mielellään kaupungin keskustassa tai esimerkiksi oppilaitoksen läheisyydessä. Kaarron mukaan esimerkiksi taloustilanne ei välttämättä ole tärkein asia asunnon ostoajankohtaa valittaessa, vaan olennaista on ostaa sellainen asunto, jonka saa alle markkinahinnan (Kaarto 2010). Ostaja ei välttämättä aina tiedä asuntonsa todellista markkinahintaa tai hänellä saattaa olla kiire päästä asunnosta eroon. Omistaja saattaa myydä asuntonsa markkinahintaa edullisemmin myös jos asunto on jo ollut hetken aikaa myynnissä ja hän uskoo että kukaan ei tule maksamaan asunnosta täyttä markkinahintaa. Kaarto kirjoittaa Suomen Asuntosijoittajien asuntomarkkinakatsaus kevät 2012 -julkaisussa, että ei ostaisi vallitsevana hetkenä asuntoa, jos ei saisi sitä reilusti markkinahintaa edullisemmin. (Suomen Asuntosijoittajat ry 2012) Asuntosijoittaja Arttu Nymanin (2012) mukaan myös isännöitsijäntodistus on tarkastettava huolella. Isännöitsijäntodistuksesta käy ilmi asunnon tietoja, kuten neliömäärä. Asunnon ostajan tulee tarkastaa että tiedot täsmäävät myyjän ilmoittamien tietojen kanssa. Mahdolliset tulevat korjaustarpeet on arvioitava asunnon kunnon perusteella. Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS määrittää tehdyt kuntotutkimukset ja kuntotarkastukset sekä tulevat taloyhtiön remontit, joten siihen on perehdyttävä huolellisesti (Rantanen 2008, 16). Lisäksi on huomioitava esimerkiksi yleinen viihtyvyys, lähellä olevat palvelut ja liikenneyhteydet. Olennaisinta hyvää sijoitusasuntoa valittaessa on tehdä huolelliset laskelmat tuotto-odotuksista ja ottaa huomioon realistisesti kaikki vuokran suuruuteen, markkina-arvoon ja asunnon oletettuun hintakehitykseen liittyvät seikat. (Nyman 2012) Myös taloyhtiön vakavaraisuus tulee huomioida, koska tämä kertoo siitä, miten hyvin yhtiön asioita on aiemmin hoidettu (Vuokraturva 2012). Jotkut taloyhtiöt sijaitsevat esimerkiksi kaupungilta vuokratulla tontilla, jotkut taas taloyhtiön omistamalla tontilla (Etuovi 2012). Oma tontti on parempi, koska taloyhtiö ei tällöin joudu maksamaan tontista vuokraa.
11 Asuntosijoittaja Arttu Nyman kertoo sijoitusasunnon ostokriteereikseen, että asunnon arvon on noustava 7% vuodessa eikä 10 vuoteen saa olla tulossa isoja remontteja. Mahdollista sijoituskohdetta arvioidessaan hän ottaa yhteyttä vuokranvälitysyritykseen ja kysyy, paljonko kyseessä olevasta asunnosta saisi vuokraa remontoituna ja remontoimattomana. (Nyman 2012) Asuntosijoittaja Mikko Sjögren sanoo, että alle 1% myynnissä olevista asunnoista kelpaa sijoitusasunnoksi tuottolaskelmien perusteella, joten pitää etsiä kärsivällisesti sellaista asuntoa, jossa tuotto on kaikkein paras mahdollinen. Sjögrenin mukaan asunnon on oltava oikeanlainen juuri siihen markkinatilanteeseen, joka alueella vallitsee, eli asunnon on oltava haluttava, jotta siihen saa nopeasti hankittua vuokralaisen. Sjögren kehottaa kiinnittämään huomiota erityisesti siihen, että asunto sijaitsee oikealla alueella, se on oikean tyyppinen, ja taloyhtiö on hoitanut asiansa hyvin, eli taloyhtiön tulos näyttää hyvältä ja se käyttää rahojaan järkevästi. (Sjögren 2012) Sijoittaja Jaakko Savolaisen (2012) mukaan hyvät sijoitusasunnot voivat olla vaikeita löytää, mutta yksi tapa löytää hyvä kohde on etsiä sellaista, mitä muut eivät etsi, ja pyrkiä löytämään esimerkiksi loistava taloyhtiö loistavan asunnon sijaan. Loistavalla taloyhtiöllä saattaa olla esimerkiksi niin paljon rahaa, että vastikkeet ovat todella pieniä ja taloyhtiö kustantaa kaikki remontit. Osalla asunto-osakeyhtiöitä on katutasokerroksessa omistuksessaan olevia liiketiloja, jotka tuottavat jatkuvasti vuokratuloa. Sijoittajan tulee tuntea alue, josta sijoitusasunto hankitaan, sillä hyvät sijoitusasunnot voivat olla hyvin erilaisia eri kaupungeissa. Mikko Sjögrenin (2012) mukaan esimerkiksi 25 neliön yksiö voi olla hyvä sijoituskohde Helsingin keskustassa, mutta todella huono pienemmässä kaupungissa, koska Helsingissä hyvin pienellekin asunnolle on kysyntää ja pienemmässä kaupungissa ei. Arttu Nymanin (2012) mukaan myös hyväksi määriteltävä vuokratuotto vaihtelee alueittain. Syrjäseuduilla vuokratuotto voi hänen mukaansa olla jopa 10-15%, kun taas Helsingin keskustassa 3-4 ja Tampereen keskustassa 4-5 prosenttiakin ovat hyviä. 3.2 Asunnon hankintahinta Asuntosijoitustoiminnassa on aina pyrittävä ostamaan sijoitusasunto mahdollisimman edullisesti. Asuntosijoittaja Arttu Nymanin mukaan sijoituksen onnistuminen ja hyvän tuottoprosentin saaminen riippuvat hyvin pitkälti juuri asunnon hankintahinnasta. Jos
12 myyjä on kiireellisessä pakkomyyntitilanteessa, kuten kahden asunnon loukussa, asunnon voi hyvinkin saada selvästi markkinahintaa edullisemmin. (Nyman 2012). Asunnon hankinnan ajankohdalla ei siis välttämättä ole niin suurta merkitystä kuin myyntihinnalla, joka pitää aina suhteuttaa vallitsevaan markkinatilanteeseen. Nyman mainitsee, että asunnon ostovaiheessa on mahdollista tehdä voittoa, jos tarjoaa asunnosta pyyntihintaa vähemmän ja tarjous hyväksytään. Hänen mukaansa kannattaa ottaa selvää, paljonko samassa yhtiössä olevista samankokoisista ja vastaavankuntoisista asunnoista on aiemmin maksettu. (Nyman 2012) Asuntosijoittaja Mikko Sjögrenin (2012) mukaan asuntoja tulee joskus myyntiin alihinnoiteltuina, mutta silloin ne yleensä pysyvät myynnissä vain muutaman tunnin tai päivän. Asunnon pyyntihinnassa on yleensä tinkivaraa noin 2-5 % asunnosta riippuen, mutta jossain tapauksissa myyjä voi olla valmis laskemaan hintaa jopa 10-20 % (Nyman 2012). Jos asunto on pidempään myynnissä, esimerkiksi useita kuukausia, myyjä on tavallisesti valmis tiputtamaan hinnasta enemmän (Kaarto 2010). Asuntosijoittaja Arttu Nymanin kokemuksen mukaan sopivaa ja sopivan hintaista sijoitusasuntoa voi etsiä seuraavalla suuntaa-antavalla tavalla: - Selaamalla internetistä asuntoja voi löytyä esimerkiksi 50 mahdollista kohdetta - Kun perehtyy tarkemmin näihin asuntoihin, esimerkiksi 10 saattaa vaikuttaa hyvältä - Viittä kaikkein mieluisinta asuntoa kannattaa käydä katsomassa asuntonäytössä - Näytön jälkeen tieto asunnoista on kasvanut, ja kolmesta parhaasta voi jättää pyyntihintaa pienemmän tarjouksen - Yksi tarjouksista saattaa mennä läpi ja asuntokauppa tehdään (Nyman 2012) Useita sijoitusasuntoja ostanut Mikko Sjögren (2012) kertoo, että jos selaa 1 000 eri asunnon myynti-ilmoitusta läpi, saattaa löytää yhden hyvän sijoituskohteen. Yksi Arttu Nymanin käyttämä tapa on lähettää 3-4 kertaa vuodessa sähköpostia kaikille alueen kiinteistönvälittäjille ja kuvailla minkälaista sijoitusasuntoa on etsimässä. Nymanin mukaan vastauksia tulee yleensä noin 10 kappaletta, ja joku ehdotetuista asunnoista saattaa olla sopiva omaksi sijoitusasunnoksi. (Nyman 2012) Asunnosta ei pääsääntöisesti kannata maksaa täyttä pyyntihintaa, vaan jättää jonkun verran pyyntihintaa alempi tarjous. Nyman kertoo, että jos taloyhtiössä on myyty vastaavia asuntoja esimerkiksi 82 000 eurolla, hän tarjoaa asunnosta 75 000 euroa, ja pitää
13 omana ylärajanaan 77 000 euroa. Jos hän ei tässä esimerkissä saa asuntoa vähintään 5 000 euroa halvemmalla kuin kyseistä taloyhtiöstä yleensä saa ostettua, hän ei osta asuntoa. (Nyman 2012) Pyyntihinta voi olla jo valmiiksi niin edullinen, että asunto kannattaa ostaa välittömästi. Pyyntihinta voi olla riittävän matala esimerkiksi silloin, kun asunnon myynnillä on kova kiire tai hinnoittelussa on käynyt virhe (Sjögren 2012). Asuntosijoittaja Jaakko Savolainen (2012) mainitsee, että pelkästään kysynnän ja tarjonnan laki ei enää vaikuta asuntojen hintojen kehitykseen. Myös markkinoista riippumattomat voimat, kuten valtioiden ja pankkien toiminta talouskriiseissä, voivat vaikuttaa huomattavasti asuntojen hintoihin. Tästä syystä hintakehitystä on Savolaisen mukaan yhä vaikeampi ennustaa. 3.3 Asunnon ikä Teija-Maija Lehto on koulutukseltaan LKV ja oikeustieteiden kandidaatti. Hän toimii kiinteistön- ja vuokranvälittäjänä Tampereen seudulla. Lehto arvioi, että asuntosijoittajat hankkivat sekä uusia, uudehkoja että käytettyjä asuntoja. Asunnon, johon on juuri tulossa putkiremontti, voi saada hankittua hyvin edullisesti, ja remontin jälkeen omistaminen on kohtalaisen huoletonta. Vähän käytettyjen asuntojen hinnat ovat monesti suhteellisen korkeita. Uuden asunnon paras puoli on, että remontteja ei ole tiedossa lähivuosina. (Lehto 2012) Jos hankkii uudiskohteen jo rakennusvaiheessa, ostaja pääsee monesti itse vaikuttamaan esimerkiksi pintamateriaaleihin, joten asunnosta saa juuri haluamansa kaltaisen. Asuntosijoittaja Arttu Nyman kertoo itse saaneensa parhaat vuokratuotot 1960-1970-luvuilla rakennetuista asunnoista. Nyman kehottaa myös asunnon iästä riippumatta tutkimaan aina huolellisesti PTS:n eli pitkän tähtäimen suunnitelman ja soittamaan isännöitsijälle sekä taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle ja selvittämään tulevien 10 vuoden remontointitarpeet. Mikäli kymmeneen vuoteen ei ole tulossa suuria kunnostuksia, kuten katto-, ikkuna-, tai putkiremonttia, asunnon voi huoletta ostaa. Nyman huomauttaa myös, että asunnon ostaminen juuri ennen isoa remonttia voi olla kannattavaa, koska remontin teko yleensä nostaa asunnon arvoa selkeästi. (Nyman 2012) Paljon saneerauksia tehneen rakennusalan yrittäjän Arto Aallon mukaan vanhan asunnon saa aina suhteellisesti edullisemmin kuin uuden. Aalto on toiminut rakennusalalla yli 20 vuotta palkattuna työntekijänä ja yrittäjänä. Hän on remontoinut useita asuntoja ja
14 rakentanut omakoti- ja rivitaloja alkuvaiheesta valmiiksi asti. Aallon mukaan voi olla järkevää ostaa vastaremontoitu asunto, mikäli itse joutuisi remonttia tehdessään palkkaamaan ammattilaisen. Toisaalta juuri remontoidussa asunnossa voi olla esimerkiksi tapetit, jotka eivät miellytä uutta asukasta. Aallon mukaan asunnon ikä ei välttämättä ole olennaisin tekijä, vaan asunnon myyntihinta suhteessa markkinahintaan. (Aalto 2012) Kauppalehden heinäkuussa 2012 julkaiseman uutisen mukaan uusien asuntojen myynti on ollut dynaamisempaa kuin vanhojen asuntojen, joiden kauppa ei ole ollut kovin vilkasta. (Kauppalehti 2012). Tämäkin uutinen kertoo siitä, että asuntosijoittajan on seurattava tarkasti markkinatilannetta ja tehtävä ostopäätöksiä sen mukaan. Tässä uutisen mainitsemassa tilanteessa asuntosijoittaja voisi olettaa, että vanhan asunnon voi saada edullisesti, koska niiden kysyntä ei ole kovaa. Seuraavassa taulukossa on listattu erityyppisten uusien ja käytettyjen asuntojen keskimääräiset neliöhinnat Tampereella ja Suomessa. TAULUKKO 1. Uusien ja käytettyjen asuntojen keskimääräiset neliöhinnat heinäkuussa 2012 (Etuovi 2012) Tyyppi ja kaupunki Uudiskohteet Käytetyt asunnot Käytetyn hinta suhteessa uuteen % Kerrostalo, Tampere 3424 2606 76,11 % Rivitalo, Tampere 3132 2411 76,98 % Kerrostalo, koko 3606 2194 60,84 % Suomi Rivitalo, koko Suomi 2768 1923 69,47 % Keskiarvo 3232,50 2283,50 70, 64% Yksiöt, Tampere 3588 2498 69,62 % Yksiöt, koko Suomi 3722 2422 65,07 % Käytettyjen asuntojen hinnat ovat keskimäärin noin 70% uusien asuntojen hinnoista. Jos käytetyn asunnon saa edullisesti eikä siihen ole tulossa isoja remontteja, se voi olla
aloittelevalle asuntosijoittajalle uutta parempi vaihtoehto, koska pääomaa tarvitaan vähemmän. 15 3.4 Asunnon tyyppi Yleisin sijoitusasunnon tyyppi on kerrostaloyksiö. Myös kaksio voi olla hyvä sijoituskohde. (Nyman 2012) Pienillä asunnoilla on yleensä kohtalaisen alhainen myyntihinta, mutta niiden vuokrat ovat usein suhteellisesti suuremmat kuin esimerkiksi kolmioilla. Kiinteistönvälittäjä Teija-Maija Lehdon mukaan rivitalokolmiot ovat suosittuja asuntoja vallitsevassa osto- ja myyntimarkkinatilanteessa. Hänen mukaansa asuntosijoittajat eivät liiemmin osta kolmioita, vaan he suosivat sellaisia kaksioita, jotka sopivat yhteisasunnoksi esimerkiksi kaveruksille. Koska yhteisasunnoille on kysyntää vuokramarkkinoilla, Lehto pohtii, että myös kolmiot voisivat olla kohtalaisen hyviä sijoituskohteita. Hänen mukaansa yksiöille ja kaksioille löytyy kuitenkin varmasti aina kysyntää vuokramarkkinoilla. Yksiöitä on tarjolla vähemmän kuin kaksioita. (Lehto 2012) Asuntosijoittaja Arttu Nyman kertoo, että hän ei ole toistaiseksi törmännyt itseään sijoitusmielessä kiinnostavaan kolmioon. Nymanin mukaan kaikki riippuu kuitenkin siitä, mistä asuntoa etsii ja millaisen tuoton asunnosta saa. (Nyman 2012) Kiinteistönvälittäjä Teija- Maija Lehto kertoo, että ei voi määrittää ohjesääntöä sille, minkä tyyppinen sijoitusasunto kannattaa ostaa. Aina pitää laskea tapauskohtaisesti vuokratuotto, mutta yksiössä se on monesti parempi kuin kaksiossa tai kolmiossa. (Lehto 2012) Aloittelevan asuntosijoittajan on todennäköisesti helpointa aloittaa sijoitustoiminta yksiöistä, koska ne ovat kaikkein edullisimpia, minkä vuoksi pääomaa tarvitaan lähtökohtaisesti vähemmän kuin isompaa asuntoa hankittaessa. Koska yksiöitä on vähän tarjolla, niihin saa helposti hankittua vuokralaisen. Yksiön riskiksi voi kuitenkin muodostua se, että yksinään asuntoon muuttanut vuokralainen muuttaa asumaan isompaan asuntoon toisen henkilön kanssa. Täten yksiössä ei välttämättä ole kovin pitkäaikaista vuokralaista. Toisaalta kaksioon muuttava pariskunta saattaa erota, ja molemmat voivat joutua muuttamaan edullisempaan asuntoon. Neliömäärältään pienestä asunnosta joutuu yleensä maksamaan vähemmän vastiketta, ja monesti myös taloyhtiön remonttien kustannukset suhteutetaan asunnon neliömäärään, joten lähtökohtaisesti neliömäärältään pienempi asunto aiheuttaa vähemmän kustannuksia. Kaikki riippuu kuitenkin siitä, mitä laskelmat näyttävät. Järkevin sijoitusasunto on se, josta saa parhaimman vuokratuoton.
16 3.5 Neljän eri tyyppisen Suomen kaupungin asuntosijoitusnäkymät Sijoitusasunto kannattanee hankkia isohkosta kaupungista, koska asuntosijoitta Arttu Nymanin (2012) mukaan muuttovirta Suomessa on kaupunkeihin päin, pois maaseudulta. Myös opiskelukaupungeissa on kysyntää vuokra-asunnoille. Näissä kaupungeissa keskustan ja opiskelulaitosten läheisyydessä olevat alueet ovat kohtalaisen varmoja alueita vuokralaisen saannin kannalta. Vuokratuotto ei kuitenkaan välttämättä ole paras ison kaupungin keskustassa. Suomen Asuntosijoittajien asuntomarkkinakatsaus kevät 2012 -julkaisussa Marko Kaarto toteaa, että potentiaalisia sijoitusasuntoja kannattaa etsiä kasvavilta tai väkiluvultaan vakailta alueilta, kuten Tampereelta, Turusta, Jyväskylästä, Lahdesta, Vantaalta, Espoosta sekä Helsingistä (Suomen Asuntosijoittajat ry 2012). Asuntosijoittaja Arttu Nymanin (2012) mukaan ei kannata yrittää olla joka alueen asiantuntija, vaan on parempi keskittyä 1-3 alueeseen. Asuntosijoittaja Mikko Sjögren (2012) taas neuvoo, että kannattaa pyrkiä sijoittamaan laajalti eri alueille riskien minimoimiseksi. Seuraavaksi opinnäytetyössä perehdytään muutaman erityyppisen Suomen kaupungin asuntosijoitusnäkymiin. Tampereeseen perehdytään syvemmin. Helsinkiä, Jyväskylää ja Raumaa tarkastellaan vain lukujen perusteella. Kaikissa kaupungeissa tarkastellaan pääasiassa käytettyjä keskustassa sijaitsevia pienehköjä asuntoja, eli sellaisia, joiden voisi olettaa olevan hyviä asuntosijoituskohteita. Helsinki on vertailussa, koska siellä asunnot ovat selkeästi muuta Suomea kalliimmat. Tampere on yksi Suomen suurimmista kaupungeista ja se on pääkaupunkiseudun ulkopuolella, Jyväskylä on opiskelukaupunki, ja Rauma on pienehkö kaupunki, jossa on myös korkeakoulu. Kaikki kaupungit voisivat siis olla sopivia asuntosijoitustoiminnalle, mutta myynti- ja vuokrahintojen taso vaihtelee koska kaupungit ovat erikokoisia ja ne sijaitsevat eri puolilla Suomea. Näitä kaupunkeja vertailemalla pyritään selvittämään missä ja minkä tyyppisessä kaupungissa asuntosijoittaminen on tuottavinta. Myynnissä ja vuokralla olevien asuntojen hintoja eri kaupungeissa on listattu ja viimeisessä alakappaleessa on tehty yhteenveto jossa kaupunkeja vertaillaan.
17 3.5.1 Tampere Alla oleva kuvio kertoo käytettyjen kerrostaloyksiöiden neliöhintojen kehityksen Tampereella heinäkuusta 2009 heinäkuuhun 2012. KUVIO 1. Käytettyjen kerrostaloyksiöiden neliöhintojen kehitys Tampereella aikavälillä elokuu 2009 - heinäkuu 2012 (Etuovi A 2012) Heinäkuussa 2012 käytettyjen kerrostaloasuntoyksiöiden keskimääräinen neliöhinta Tampereella oli Etuovi.com-palvelussa 2 567 euroa. Hinnat ovat heilahdelleet muutaman sadan euron välillä kahden vuoden aikana. Alla oleva kuvio kertoo asuntojen keskimääräisen neliöhinnan Tampereella 29.8.2012 sekä markkinointiajat ja myytävänä olevien asuntojen tyyppijakauman. KUVIO 2. Asuntojen keskimääräinen neliöhinta 29.8.2012 Tampereella, markkinointiajat ja myytävänä olevien asuntojen tyyppijakauma (Etuovi A 2012)
18 29.8.2012 käytettyjen asuntojen keskimääräinen neliöhinta Tampereella oli Etuovi.compalvelussa 2 576 euroa. Kaikkien asuntojen keskimääräiset neliöhinnat ovat nousseet 4,35% kuluneen vuoden aikana. Seuraavassa taulukossa on listattu myöhempää syventymistä varten kaikki Tampereen keskustassa 29.8.2012 myynnissä olevien käytettyjen 25m²-45m² yksiöiden ja kaksioiden rakennusvuosi, neliömäärä, velaton myyntihinta, hinta per neliö ja vastike. Sijainnin hakuehtona on käytetty keskustan postinumeroa 33100. TAULUKKO 2. Tampereen keskustassa 29.8.2012 myynnissä olevien 25m²-45 m² yksiöiden ja kaksioiden listaus (Etuovi A 2012) Rak.v. neliöm. hinta /m² vastike 1927 30,5 91 500 3000 137 1928 39 139 000 3564 86 1932 41 119 900 2924 158 1948 38 86 000 2263 193 1948 40,5 68 850 1700 205 1948 38 85 000 2237 187 1958 25 117 500 4700 88 1961 39 129 000 3308 172 1970 40,5 119 500 2951 129 1991 42 154 000 3667 164 2007 42 159 000 3786 155 k.a. 1956 37,8 115 386 3 100 152 Seuraavassa taulukossa on listattu vastaavat vuokrattavaksi tarjolla olevat asunnot.
TAULUKKO 3. Tampereen keskustassa 29.8.2012 vuokralla olevien 25m²-45 m² yksiöiden ja kaksioiden listaus (Etuovi A 2012) Rak.v. neliöm. hinta /m² 1927 30,5 525 17,21 1929 44 580 13,18 1938 44 650 14,77 1961 41,5 640 15,42 1967 33,5 550 16,42 1967 28,5 595 20,88 1972 29 590 20,34 2006 30 580 19,33 2010 44,5 795 17,87 2012 43 710 16,51 k.a. 1969 36,9 622 17,19 19 Asuntosijoittajan tulee pystyä selvittämään, mikä kaupungin alueista on kaikkein tuottavin, eli mistä omalle sijoitetulle pääomalle saa parhaan mahdollisen tuoton. Pelkästään lukujen perusteella on vaikea tehdä johtopäätöksiä, koska samalta vaikuttavien asuntojen kunto saattaa todellisuudessa vaihdella hyvin paljon. Joitain asuntoja on remontoitu paljon, kun taas jotkut ovat vielä lähellä alkuperäiskuntoaan. Suuntaa-antavasti voi kuitenkin pohtia eri alueiden kannattavuutta. Alla olevassa taulukossa näkyy Etuovi.compalvelussa elokuussa 2012 myynnissä olevien asuntojen kysyntä ja tarjonta sekä kalleimpien alueiden neliöhinnat. Etuovi.com:in palvelu näyttää asuntomarkkinat kaupunginosittain. Taulukossa on listattu Tampereen etsityimmät, tarjotuimmat ja kalleimmat alueet. KUVIO 3. Tampereen haetuimmat asuinalueet elokuussa 2012 (Etuovi A 2012)
20 On mielenkiintoista, että tässä top-5-listauksessa Kaleva ja Tammela ovat etsityimmät alueet, mutta kumpaakaan ei löydy viiden eniten tarjolla olevan joukosta. Tammela, Kaleva ja Hervanta ovat lähellä korkeakouluja, joten ne voisivat olla potentiaalisia asuntosijoitusalueita. Tammela ja Kaleva ovat myös lähellä keskustaa, ja Hervannassa suurin osa palveluista on hyvin lähellä. Myös keskusta on yleensä hyvä aluevaihtoehto. Tampereella toimiva kiinteistönvälittäjä Teija-Maija Lehto kertoo, että sijoitusmielessä suosituimmat alueet Tampereella ovat Kaleva, keskustan tuntuma ja Hervanta. Lisäksi hän pitää Tammelaa varteenotettavana sijoitusalueena. Hän nostaa esille myös Kissanmaan, koska Tampereen Ammattikorkeakoulu on melko lähellä sitä, ja neliöhinnat ovat siellä matalat. Tesomaa ja Kalkkua Lehto pitää huonoimpina mahdollisina alueina, koska vaikka esimerkiksi Kalkussa on paljon uusiakin asuntoja, sinne ei löydy helpolla vuokralaista. Lehto huomauttaa, että Hervannassa on melko vanha rakennuskanta, joten sinne on odotettavissa suuria taloyhtiöremontteja lähivuosina. (Lehto 2012) Seuraavissa taulukoissa on listattu kaikki myynnissä ja vuokralle tarjottavaksi olevat yksiöt ja kaksiot 2.9.2012 Etuovi.com- ja Vuokraovi.com-palveluissa Tampereella keskustassa, Tampellassa, Tammelassa, Kalevassa ja Hervannassa. Tampella on otettu mukaan vertailuun, koska sitäkin voidaan pitää haluttavana asumisalueena, sillä se sijaitsee aivan keskustan tuntumassa ja asunnot ovat uudehkoja mutta eivät uudiskohteita. Kaikki vertailussa olevat Tampellan asunnot ovat valmistuneet vuosina 2000-2010. Asuntojen ikää ei ole listattu taulukossa, koska se ei välttämättä kerro asunnon kunnosta. Neliörajausta ei ole tässä tehty, koska isommat asunnot voivat myös olla hyviä sijoituskohteita. 55 neliön kaksio voi olla sopiva esimerkiksi pariskunnalle. Kun asunto ostetaan huonokuntoisena, hankintahinta on edullinen ja näin oman pääoman tuotto voi nousta kannattavaksi. Taulukoissa on ilmoitettu myyntihinta, neliömäärä ja hinta per neliö. Myyntihinta on tuhansia euroja. Asunnot on lajiteltu neliömäärän mukaan suurimmasta pienimpään, ja uudiskohteet on jätetty huomioimatta. Loppuun on laskettu keskiarvo kaikista listatuista alueen asunnoista sekä kaikista 25-45 neliön kohteista.
TAULUKKO 4. Tampereen eri alueiden käytettyjen yksiöiden ja kaksioiden hinnat ja neliömäärät 2.9.2012 Etuovi.com-palvelussa. (Etuovi 2012) Keskusta Tampella Tammela Kaleva Hervanta m² /m² m² /m² m² /m² m² /m² m² /m² 420 97 4330 480 136 3542 198 73 2712 129 61 2115 104 58,5 1778 318 89 3573 234 62 3800 171 62 2761 147 60 2450 88 58,5 1504 279 86 3244 235 58 4087 179 62 2887 149 59 2525 91 57,5 1583 273 71 3875 145 61 2377 140 59 2373 99,8 57 1751 257 69 3752 155 60 2583 138 58 2379 92,5 56 1652 275 68 4044 195 60 3250 155 58 2672 112 55 2036 165 68 2426 180 59 3077 144 56 2563 79 54,5 1450 219 66 3318 179 58 3070 156 56 2786 88,2 54 1633 299 64 4672 132 58 2296 147 56 2649 113 52,5 2143 176 63 2816 115 58 2000 159 54 2944 125 50 2500 255 61 4215 139 57 2460 129 54 2389 112 44 2543 165 61 2724 144 56 2571 123 53 2322 115 43,5 2644 174 58 3000 184 54 3399 129 53 2434 83 34,5 2406 234 57 4105 154 53 2906 141 53 2660 87 34,5 2522 249 57 4368 139 53 2623 138 48 2875 79 29 2724 162 55 2945 155 51 3039 138 48 2875 229 55 4202 148 49 3045 119 43 2767 149 54 2785 159 49 3268 121 38 3179 147 53 2800 152 48 3200 119 34 3485 205 52 3942 139 44 3195 155 51 3027 139 40 3506 149 50 3006 106 32 3313 149 49 3041 118 25 4700 159 48 3347 140 48 2947 164 46 3565 129 46 2810 149 46 3275 138 45 3067 154 44 3500 149 42 3590 120 41 2924 148 41 3610 129 39 3308 113 33 3424 92 31 3000 21 Keskiarvot Keskiarvot Keskiarvot Keskiarvot Keskiarvot 191 55 3405 316 85 3810 153 53 2967 138 53 2655 97,9 49,3 2058 K.a. 25m² 45m² K.a. 25m² 45m² K.a. 25m² 45m² K.a. 25m² 45m² K.a. 25m² 45m² 130 39 3303 125 35 3679 119 38 3144 95,2 37,1 2568 Kaikkien aluieden asuntojen keskiarvot yhteensä: Kaikki asunnot: 25m² 45m² asunnot Hinta: 179 Hinta: 118 m²: 59,0 m²: 37,5 /m²: 2979 /m²: 3173 Kaikkein kalleimmat neliöhinnat ovat Tampellan arvoalueella ja seuraavaksi kalleimmat keskustassa. Tammelan pienet asunnot nousevat kuitenkin kaikkien keskustan asuntojen keskihintaa kalliimmaksi. Hervanta on selkeästi edullisempaa aluetta, koska se ei ole keskustan lähistöllä. Hervannassa on kuitenkin oppilaitoksia, joten aloittelevan asuntosijoittajan voi olla järkevää ostaa asunto sieltä, koska pääomaa ei tarvita niin paljoa kuin vastaavan kokoisessa keskusta-asunnossa. Näiden alueiden keskiarvoista huomaa, että
25m²-45m² asunnot ovat neliöhinnaltaan hieman kalliimpia kuin neliömäärältään rajaamattomat asunnot keskiarvoiltaan. 22 Seuraavassa taulukossa on listattu vastaavien vuokralla olevien asuntojen kuukausivuokra ja neliömäärä. TAULUKKO 5. Tampereen eri alueiden käytettyjen yksiöiden ja kaksioiden neliömäärät ja vuokrahinnat 2.9.2012 Vuokraovi.com-palvelussa. (Vuokraovi 2012) Keskusta Tampella Tammela Kaleva Hervanta m² /m² m² /m² m² /m² m² /m² m² /m² 690 70 9,857 860 65 13,33 700 59 11,97 650 53 12,24 838 62,5 13,41 820 67 12,24 880 59 15,04 830 54 15,37 585 47 12,45 807 60,5 13,34 725 58 12,5 780 50 15,76 640 42 15,42 620 45 13,78 620 60,5 10,25 803 53 15,3 600 32 19,05 650 35 18,84 690 42 16,43 787 59 13,34 743 53 14,15 650 32 20,63 590 29 20,34 610 39 15,64 781 58,5 13,35 650 52 12,5 480 28 17,45 530 36 14,89 696 58,5 11,9 670 52 12,88 480 21 22,86 696 58,5 11,9 850 51 16,67 500 21 23,81 656 56 11,71 650 48 13,54 580 55,5 10,45 650 55,5 11,71 766 55 13,93 771 55 14,02 690 55 12,55 678 47 14,43 673 47 14,32 470 31,5 14,92 560 31 18,06 495 29,5 16,78 490 26,5 18,49 Keskiarvot Keskiarvot Keskiarvot Keskiarvot Keskiarvot 733 56 13,29 754 47 16,76 648 41 16,57 583 38 16,51 669 50,7 13,62 K.a. 25m² 45m² K.a. 25m² 45m² K.a. 25m² 45m² K.a. 25m² 45m² K.a. 25m² 45m² 625 32 19,84 590 33 18,02 613 40 15,18 504 29,6 17,06 Kaikkien aluieden asuntojen keskiarvot yhteensä: Kaikki asunnot: 25m² 45m² asunnot Hinta: 678 Hinta: 568,8 m²: 46,5 m²: 34,38 /m²: 15,35 /m²: 16,75 Näistä kahdesta taulukosta saadaan laskettua, kuinka suuri osuus yhden neliön vuokra on yhden neliön hinnasta. Mitä suurempi on prosenttiosuus, sitä parempi, sillä tällöin yhdelle neliölle saa suhteessa eniten tuottoa.
TAULUKKO 6. Tampereen eri alueiden käytettyjen yksiöiden ja kaksioiden keskimääräiset myynti- ja vuokraneliöhinnat 2.9.2012 Vuokraovi.com-palvelussa. (Vuokraovi 2012) Kaikki asunnot Keskusta Tampella Tammela Kaleva Hervanta k.a. neliöhinta 3 405 3810 2967 2655 2058 2979 neliön vuokra 13,29 16,76 16,57 16,51 13,62 15,4 suhde 0,3903 % 0,4399 % 0,5585 % 0,6218 % 0,6618 % 0,5345 % 25m² 45m² asunnot Keskusta Tampella Tammela Kaleva Hervanta k.a. neliöhinta 3 303 0 3679 3144 2568 3174 neliön vuokra 0,00 19,84 18,02 15,18 17,06 17,53 suhde 0,4898 % 0,4828 % 0,6643 % 0,5457 % 23 Kaikkein järkevin sijoituskohde näyttää olevan 25m²-45m² asunto Hervannasta, sillä sieltä saa eniten vuokraa per neliö asunnosta maksettuun neliöhintaan nähden. Kalevassa taas isommasta asunnosta voi saada hyvää vuokratuottoa. Keskustassa sijaitseva asunto taas näyttää olevan kaikkein heikon vastine rahalle. Keskustasta ei löytynyt vuokralla olevaa 25m²-45m² asuntoa eikä Tampellasta vastaavaa myynnissä olevaa asuntoa. Tammelassa, Kalevassa ja Hervannassa saatiin vertailuluvut pienemmistäkin asunnoista. Näistä ainoastaan Hervannassa pienempi asunto on taulukoiden mukaan isompaa tuottavampi. Isompi asunto vaatii kuitenkin enemmän pääomaa ja vastike on yleensä suhteutettu neliöiden määrään, eli isommassa asunnossa vastikekin on korkeampi. Keskimääräisesti neliöhinnat ovat korkeampia pienemmissä asunnoissa. Alla oleva kuvio näyttää asuntojen hintojen kehityksen Tampereella alkuvuonna 2012. Kuvio osoittaa, että kerrostalokaksioiden hinnat nousevat jyrkemmin kuin muiden asuntojen. Alle neljän huoneen rivitaloasuntojen hinnat ovat heinäkuussa 2012 olleet lähes samalla tasolla kuin helmikuussa 2012, eli nousua ei juuri ole tapahtunut. Tämän kuvion mukaan kerrostalokaksio voisi olla hyvä sijoituskohde, koska sen hintakehitys on nousussa eikä osoita laskua tässä kuviossa.
KUVIO 4. Tampereen asuntojen hintojen kehitys helmikuu - heinäkuu 2012 (Etuovi A 2012) 24 3.5.2 Helsinki Alla oleva kuvio kertoo käytettyjen kerrostaloyksiöiden neliöhinnan kehityksen Helsingissä heinäkuusta 2009 heinäkuuhun 2012. KUVIO 5. Käytettyjen kerrostaloyksiöiden neliöhintojen kehitys Helsingissä aikavälillä elokuu 2009 - heinäkuu 2012 (Etuovi A 2012)
25 Heinäkuussa 2012 käytettyjen kerrostaloasuntoyksiöiden keskimääräinen neliöhinta Helsingissä oli Etuovi.com-palvelussa 5 248 euroa. Asuntojen hinnat ovat viimeisen kahden vuoden aikana olleet Helsingissä lievässä nousussa. Jos asuntosijoittaja on ostanut 30 neliön kokoisen sijoitusasunnon neliöhinnan ollessa 4760, neliöhinnan kohottua 5180 euroon asunnon arvo on noussut (5180*30)-(4760*30)= 12600 (euroa) noin kolmessa vuodessa. Alla oleva kuvio kertoo asuntojen keskimääräisen neliöhinnan Helsingissä 29.8.2012 sekä markkinointiajat ja myytävänä olevien asuntojen tyyppijakauman. KUVIO 6. Asuntojen keskimääräinen neliöhinta 29.8.2012 Helsingissä, markkinointiajat ja myytävänä olevien asuntojen tyyppijakauma (Etuovi A 2012) 29.8.2012 käytettyjen asuntojen keskimääräinen neliöhinta Helsingissä oli Etuovi.compalvelussa 4 036 euroa. 79 % Helsingissä myynnissä olevista asunnoista on kerrostaloasuntoja, jotka ovat pääsääntöisesti asuntosijoittajaa eniten kiinnostavia asuntoja. Seuraavassa taulukossa on listattu kaikkien Helsingin keskustassa 29.8.2012 myynnissä olevien käytettyjen 25m²-45m² yksiöiden ja kaksioiden rakennusvuosi, neliömäärä, velaton myyntihinta, hinta per neliö ja vastike. Sijainnin hakuehtona on käytetty keskustan postinumeroa 00100.
TAULUKKO 7. Helsingin keskustassa 29.8.2012 myynnissä olevien 25m²-45 m² yksiöiden ja kaksioiden listaus (Etuovi A 2012) Rak.v. neliöm. hinta /m² vastike 1911 44,6 259 000 5807 201 1914 40,3 253 000 6278 157 1911 42 205 800 4900 218 1928 37,5 255 000 6800 131 k.a. 1916 41,1 243 200 5 946 177 26 Seuraavassa taulukossa on listattu vastaavat vuokrattavaksi tarjolla olevat asunnot. TAULUKKO 8. Helsingin keskustassa 29.8.2012 vuokralla olevien 25m²-45 m² yksiöiden ja kaksioiden listaus (Etuovi A 2012) Rak.v. neliöm. hinta /m² 1930 35 770 22,00 1939 25,5 820 32,16 1924 42 1 040 24,76 1915 38 840 22,11 1933 25 820 32,80 1928 43,5 1 020 23,45 1937 34 795 23,38 1932 39 1 127 28,90 1932 27 843 31,22 k.a. 1930 34,3 897 26,75 3.5.3 Jyväskylä Alla oleva kuvio kertoo käytettyjen kerrostaloyksiöiden neliöhinnan kehityksen Jyväskylässä heinäkuusta 2009 heinäkuuhun 2012.
KUVIO 7. Käytettyjen kerrostaloyksiöiden neliöhintojen kehitys Jyväskylässä aikavälillä elokuu 2009 - heinäkuu 2012 (Etuovi A 2012) 27 Heinäkuussa 2012 käytettyjen kerrostaloasuntoyksiöiden keskimääräinen neliöhinta Jyväskylässä oli Etuovi.com-palvelussa 2 513 euroa. Neliöhinnat ovat nousseet selvästi vuoden 2012 aikana. Alla oleva kuvio kertoo asuntojen keskimääräisen neliöhinnan Jyväskylässä 29.8.2012 sekä markkinointiajat ja myytävänä olevien asuntojen tyyppijakauman. KUVIO 8. Asuntojen keskimääräinen neliöhinta 29.8.2012 Jyväskylässä, markkinointiajat ja myytävänä olevien asuntojen tyyppijakauma (Etuovi A 2012) 29.8.2012 käytettyjen asuntojen keskimääräinen neliöhinta Helsingissä oli Etuovi.compalvelussa 2 035 euroa. Asuntojen markkinointiajat ovat pienentyneet lähes 30 % kuluneen vuoden aikana, eli asunnoille näyttää olevan aiempaa enemmän kysyntää. Seuraavassa taulukossa on listattu kaikkien Jyväskylän keskustassa 29.8.2012 myynnissä olevien käytettyjen yksiöiden ja kaksioiden rakennusvuosi, neliömäärä, velaton
myyntihinta, hinta per neliö ja vastike. Sijainnin hakuehtona on käytetty keskustan postinumeroa 40100. 28 TAULUKKO 9. Jyväskylän keskustassa 29.8.2012 myynnissä olevien yksiöiden ja kaksioiden listaus (Etuovi A 2012) Rak.v. neliöm. hinta /m² vastike 1962 36 98 000 2722 106 1965 53 124 500 2349 119 1967 35 129 000 3686 109 1950 63 159 000 2524 159 1968 56 158 000 2821 106 1697 49 168 000 3429 152 2008 46,5 172 000 3699 114 2008 56 155 000 2768 147 2007 65 179 000 2754 309 1952 64 175 600 2744 128 1974 51 115 000 2255 199 k.a. 1951 52,2 148 464 2 919 150 Seuraavassa taulukossa on listattu vastaavat vuokrattavaksi tarjolla olevat asunnot. TAULUKKO 10. Jyväskylän keskustassa 29.8.2012 vuokralla olevien yksiöiden ja kaksioiden listaus (Etuovi A 2012) Rak.v. neliöm. hinta /m² 1955 60 690 11,50 2003 46,5 709 15,25 2008 46 648 14,09 1971 60 800 13,33 2005 52,5 760 14,48 1996 75 903 12,04 1960 44 664 15,09 1996 72,5 873 12,04 2000 46 761 16,54 k.a. 1988 55,8 756 13,82 3.5.4 Rauma Alla oleva kuvio kertoo käytettyjen kerrostaloyksiöiden neliöhinnan kehityksen Raumalla heinäkuusta 2009 heinäkuuhun 2012.
29 KUVIO 9. Käytettyjen kerrostaloyksiöiden neliöhintojen kehitys Raumalla aikavälillä elokuu 2009 - heinäkuu 2012 (Etuovi A 2012) Heinäkuussa 2012 käytettyjen kerrostaloasuntoyksiöiden keskimääräinen neliöhinta Raumalla oli Etuovi.com-palvelussa 2 225 euroa. Neliöhinnat ovat nousseet Raumalla huomattavasti kolmen vuoden takaisesta, mutta hintojen heittely on ollut todella suurta. Alla oleva kuvio kertoo asuntojen keskimääräisen neliöhinnan Raumalla 29.8.2012 sekä markkinointiajat ja myytävänä olevien asuntojen tyyppijakauman. KUVIO 10. Asuntojen keskimääräinen neliöhinta 29.8.2012 Raumalla, markkinointiajat ja myytävänä olevien asuntojen tyyppijakauma (Etuovi A 2012) 29.8.2012 käytettyjen asuntojen keskimääräinen neliöhinta Raumalla oli Etuovi.compalvelussa 1 557 euroa. Raumalla vain 36 % myynnistä olevista asunnoista on kerrostaloasuntoja. Neliöhinnat ovat tippuneet yli 7 % vuoden takaisesta, mutta toisaalta Kuvio 9 mukaan juuri kesällä 2011 käytettyjen kerrostaloyksiöiden hinnat Raumalla kävivät
huipulla ja ne näyttävät laskun jälkeen taas nousevan. Vaikka asuntojen hinnat kokonaisuudessaan ovat laskussa, kerrostaloyksiöiden hinta vaikuttaa nousevalta. 30 Seuraavassa taulukossa on listattu kaikkien Rauman keskustassa 29.8.2012 myynnissä olevien käytettyjen yksiöiden ja kaksioiden rakennusvuosi, neliömäärä, velaton myyntihinta, hinta per neliö ja vastike. Sijainnin hakuehtona on käytetty keskustan postinumeroa 26100. TAULUKKO 11. Rauman keskustassa 29.8.2012 myynnissä olevien yksiöiden ja kaksioiden listaus (Etuovi A 2012) Rak.v. neliöm. hinta /m² vastike 2008 57 179 000 3140 137 1975 56 72 000 1286 193 1966 60,5 107 000 1769 169 1975 60 59 000 983 207 1975 56 61 000 1089 221 1972 56,5 65 000 1150 191 1924 46,5 65 000 1398 122 1966 60,5 88 000 1455 166 2009 54,5 180 000 3303 178 k.a. 1974 56,4 97 333 1 730 176 Seuraavassa taulukossa on listattu vastaavat vuokrattavaksi tarjolla olevat asunnot. TAULUKKO 12. Rauman keskustassa 29.8.2012 vuokralla olevien yksiöiden ja kaksioiden listaus (Etuovi A 2012) Rak.v. neliöm. hinta /m² 1954 57 520 9,12 1969 55 618 11,24 1990 36 590 16,39 k.a. 1971 49,3 576 12,25 3.5.5 Yhteenveto erityyppisten kaupunkien tilanteesta Alla oleva kuvio kertoo käytettyjen kerrostaloyksiöiden neliöhinnan kehityksen Suomessa heinäkuusta 2009 heinäkuuhun 2012.
KUVIO 11. Käytettyjen kerrostaloyksiöiden neliöhintojen kehitys Suomessa aikavälillä elokuu 2009 - heinäkuu 2012 (Etuovi A 2012) 31 Heinäkuussa 2012 käytettyjen kerrostaloasuntoyksiöiden keskimääräinen neliöhinta Suomessa oli Etuovi.com-palvelussa 2 486 euroa. Hinnat ovat nousseet kolmessa vuodessa selvästi. Alla oleva kuvio kertoo asuntojen keskimääräisen neliöhinnan Suomessa 29.8.2012 sekä markkinointiajat ja myytävänä olevien asuntojen tyyppijakauman. KUVIO 12. Asuntojen keskimääräinen neliöhinta 29.8.2012 Suomessa, markkinointiajat ja myytävänä olevien asuntojen tyyppijakauma (Etuovi A 2012) 29.8.2012 käytettyjen asuntojen keskimääräinen neliöhinta Suomessa oli Etuovi.compalvelussa 1 998 euroa. Asuntojen hinnat ovat kuluneen vuoden aikana nousseet maltillisesti. Alla oleva taulukko näyttää teoriassa, miten 100 000 euron hintaisen asunnon arvo olisi teoreettisesti muuttunut Tampereella, Helsingissä, Jyväskylässä, Raumalla ja Suomessa elokuusta 2011 elokuuhun 2012.
32 TAULUKKO 13. Asuntojen hintojen muutos elokuu 2011- elokuu 2012 (Etuovi 2012) Tampere Helsinki Jyväskylä Rauma Suomi 1kk 0,64 % 0,07 % 0,41 % 0,68 % 0,68 % 12kk 4,35 % 4,20 % 6,67 % 7,15 % 2,29 % asunnon hinta 100 000 100 000 100 000 100000 100 000 arvonmuutos/v 4 350 4 031 6670 6 673 2290 uusi arvo 104 350 95969 106 670 93327 102 290 Elokuusta 2011 elokuuhun 2012 asuntojen hinnat ovat nousseet Tampereella ja Jyväskylässä, kun taas Helsingissä ja Raumalla ne ovat laskeneet. Koko Suomen mittakaavassa asuntojen hinnat ovat nousseet maltillisesti. Asuntosijoittaja hakee asunnolleen myös arvonnousua, joten tämän taulukon perusteella sijoitusasunto kannattaisi hankkia Tampereelta tai Jyväskylästä. Näistä Jyväskylä olisi paras. Asunnon arvonnousu tai - lasku on dramaattinen jo yhdessä vuodessa, sillä 100 000 euron sijoitus olisi vuodessa muuttunut Jyväskylässä 13 343 euroa arvokkaammaksi verrattuna sijoitukseen Raumalla. Tämä arvonmuutosprosentti koskee kuitenkin kaikkia asuntoja yleisesti, eikä vain pieniä kerrostaloasuntoja. Alla olevassa taulukossa on listattu seuraavat asiat kunkin alueen kohdalta Etuovi.compalvelun lukuihin perustuen: - Asuntojen keskimääräinen neliöhinta 29.8.2012 - Käytettyjen kerrostaloyksiöiden keskimääräinen hinta heinäkuussa 2012 - Käytettyjen kerrostaloyksiöiden ja -kaksioiden neliöhinta keskustan postinumeron alueella. Tampereen ja Helsingin asunnot on lisäksi rajattu 25-45 neliöisiin asuntoihin. Suomi-kohtaan ei ole tehty aluerajausta. - Markkinointiajat päivissä heinäkuussa 2012 - Kerrostalojen prosentuaalinen osuus myyntikohteista TAULUKKO 14. Keskimääräisiä neliöhintoja, markkinointiaika ja myyntiosuus. kaikki /m kt yksiö /m keskusta /m markkinointi osuus Tampere 2 576 2567 3100 53 68 % Helsinki 4 036 5248 5946 43 79 % Jyväskylä 2 035 2513 2919 53 65 % Rauma 1 557 2225 1730 79 36 % Suomi 1 998 2486 69 47 %