17.2.2003 Tampereen seutukunnan yritystilaorganisaatio Tekninen osa: Rakennuttaminen
Sisältö 1 JOHDANTO... 2 1.1 Lähtökohdat... 2 1.2 Tavoite... 3 2 JULKISYHTEISÖ RAKENNUSHANKKEEN TILAAJANA... 4 3 RAKENNUSHANKE... 5 3.1 Hankkeen vaiheet... 5 3.2 Rakennushankkeen osapuolet ja niiden tehtävät... 6 4 RAKENNUTTAMISPROSESSI... 10 4.1 Esi- ja tarveselvitys... 10 4.2 Hankesuunnittelu... 10 4.3 Rakennussuunnittelu... 12 4.4 Rakentaminen... 12 4.5 Käyttöönotto... 13 4.6 Takuuaika... 14 4.7 Kiinteistönpito... 14 5 OMA OSAAMINEN... 15 6 KÄYNNISTÄMISVAIHE... 23 6.1 Kiinteistökannan kartoitus... 23 6.2 Rakennuttamisen laatujärjestelmän laatiminen... 24 1/25
1 JOHDANTO 1.1 Lähtökohdat Tämän selvityksen lähtökohtana ovat seuraavat olettamukset: Strategiaosassa esitelty yritystilaorganisaatio perustetaan. Organisaation omistukseen siirtyvät toimitilat eivät välttämättä ole tilajärjestelyjen ja kunnon puolesta valmiita vuokrattavaksi. Organisaation omistukseen siirtyviä toimitiloja ei ilmeisesti ole riittävästi, joten tiloja on ehkä hankittava lisää. Organisaation rakenne pidetään kevyenä, joten kaikki rakennuttamiseen liittyvä osaaminen hankitaan ulkopuolisena konsulttipalveluna. Hankkeet ovat pääasiassa kiinteistöjen jalostamiseen tähtääviä muutos- ja korjausrakennushankkeita sekä erikoistapauksissa uudisrakennushankkeita. 2/25
1.2 Tavoite Tämän selvityksen tavoitteena on kuvata, miten yritystilaorganisaation tulee toimia tilaajan roolissaan rakennushankkeessa esitellä rakennushankkeen etenemisen vaiheet ja osapuolet ottaa kantaa organisaation rakenteeseen rakennuttamisen kannalta tuoda esiin tilaajan vastuukysymyksiä. 3/25
2 JULKISYHTEISÖ RAKENNUSHANKKEEN TILAAJANA Tämän selvityksen hankkeissa tilaajana toimii julkisyhteisö, mikä tuo rakennushankkeisiin omia erityispiirteitään. Lakia julkisista hankinnoista pitää noudattaa (esim. kilpailuttaminen). Rakennuttajatehtävää hoitavan tahon pitää tuntea julkishallinnon säännöt ja dokumentointikäytäntö. Tilaajan pitää rakennushankkeissa pyrkiä edistämään mm. seuraavia asioita: hankkeiden ekologisuus ja kestävän kehityksen periaatteet hyvän kaupunkikuvan luominen logistiikka rehti toiminta joka suuntaan. 4/25
3 RAKENNUSHANKE 3.1 Hankkeen vaiheet Rakennushanke käynnistyy yritystilaorganisaation päättäessä vanhan tilan muuttamisesta ja korjaamisesta tai uuden tilan rakentamisesta. Hankkeesta muodostuu rakennuttamisprosessi, jonka vaiheet ovat esi- ja tarveselvitys hankesuunnittelu rakennussuunnittelu rakentaminen käyttöönotto takuuaika kiinteistönpito. Tilaajan tehtävät painottuvat tarveselvitys- ja hankesuunnitteluvaiheeseen sekä koko hankkeen ajan päätöksentekoon. Jokainen yllä kuvattu vaihe päättyy esitykseen, jonka pohjalta tilaaja tekee päätöksen. Tehdyn päätöksen jälkeen siirrytään seuraavaan vaiheeseen. 5/25
3.2 Rakennushankkeen osapuolet ja niiden tehtävät Rakennushankkeeseen osallistuu lukuisia eri osapuolia eri vaiheissa hanketta. Tämän selvityksen hankkeissa osapuolet ovat seuraavat: omistaja ja tilaaja - Tampereen seutukunnan yritystilaorganisaatio tilan tuleva käyttäjä (jos tiedossa) rakennuttaja - ulkopuolinen konsultti suunnittelijat - ulkopuolisia konsultteja urakoitsijat ja materiaalitoimittajat viranomaiset. Tilaajan tehtävä on tehdä päätöksiä rakennuttajakonsultin esitysten pohjalta määritellä hankkeelle toiminnalliset, tekniset ja laadulliset vaatimukset ja tavoitteet arvioida hankkeen laajuus ja kiireellisyys 6/25
vastata rakennuttamisen organisointitehtävistä, joita ovat rakennuttajakonsultin valinta rakennuttamisen raportoinnin seuranta. Käyttäjä nimeää omasta organisaatiostaan yhteyshenkilön, joka osallistuu aktiivisesti hankesuunnitteluun ja erityisesti rakennussuunnitteluun. Rakennuttajakonsultti toimii tilaajan edustajana suunnittelijoihin, urakoitsijoihin ja muihin rakentamisen osapuoliin nähden sekä johtaa hanketta toimeksiannossa määritellyin valtuuksin. Konsultin vastuulla on tilaajan ja käyttäjän tarpeen tyydyttäminen asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Rakennuttajan merkitys hankkeessa on viime aikoina korostunut erilaisten toteutusmuotojen käytön lisääntyessä (osaurakat). Näissä uudemmissa malleissa vastuukysymykset ovat oleellisesti muuttuneet perinteiseen rakennuttamismalliin verrattuna. Rakennuttajan tehtäviin kuuluu mm. informoida tilaajaa hankkeen tapahtumista koko hankkeen ajan 7/25
tarkentaa hankesuunnitelmaa osallistua rakennushankkeen laatu-, laajuus-, aikataulu- ja kustannustavoitteiden luomiseen mielellään jo tarveselvitysvaiheesta lähtien sekä valvoa niiden toteutumista valmistella suunnittelua järjestää tapauskohtaisesti suunnittelukilpailut ym. tehdä ehdotus hankkeen suunnittelijoista ja valmistella tarvittavat suunnittelusopimukset kustannus- ja aikatauluohjata hanketta tavoitteiden asettamisesta lähtien vastaanottoon asti valmistella tarvittavat päätökset varmistaa rakennuslupa valmistella rakentamista määritellä toteutusmuoto, järjestää urakkakilpailut sekä valmistella urakkasopimukset järjestää rakennustyön työmaavalvonta (aikataulu, laatu ja maksuliikenne) järjestää työmaan vastaanottotarkastus huolehtia rakennuksen käyttöönottoon liittyvistä tehtävistä sekä takuuaikaisista velvoitteista. 8/25
Suunnittelijat ovat ulkopuolisia, eri suunnittelualojen ammattilaisia, jotka muodostavat yhteistyötä tekevän suunnitteluryhmän. Suunnitteluun osallistuvat tavanomaisesti arkkitehti (toimii yleensä pääsuunnittelijana) rakennustekniset suunnittelijat LVIAJ-, sähkö- ja telesuunnittelijat tarpeen mukaan geotekninen suunnittelija, tietotekniikka- ja sisustussuunnittelija ym. Urakoitsijat toimivat rakennustyön toteuttajina. Rakennus- ja maankäyttölain (v. 2000) mukaisesti yksi urakoitsijoista toimii päätoteuttajana. Viranomainen valvoo ja ohjaa suunnittelua ja rakentamista lakien, asetusten, kaavojen sekä paikallisten määräysten mukaisesti. 9/25
4 RAKENNUTTAMISPROSESSI Rakennushankkeessa on käytettävä riittävän kokemuksen omaavia ammattirakennuttajia, -suunnittelijoita ja -urakoitsijoita. Nämä osapuolet hoitavat kaikki rakennuttamiseen ja rakentamiseen liittyvät tehtävät hankesuunnitelman laatimisesta lähtien aina rakennuksen valmistumiseen ja loppuselvitysvaiheeseen asti. Onnistuneelle projektille on ominaista riidattomuus, joustavuus ja yhteisesti asetettujen tavoitteiden saavuttaminen. 4.1 Esi- ja tarveselvitys Tarveselvityksessä osoitetaan mihin ja miksi suunniteltuja tiloja tarvitaan. Tarveselvityksen pohjalta voidaan mitoittaa toiminnan laajuus oikeisiin mittasuhteisiin ja täsmentää konkreettinen toiminnallinen suunnitelma, joka on pohjana rakennushankkeen huonetilaohjelmalle ja rakennussuunnitelmille. 4.2 Hankesuunnittelu Hankesuunnittelu on rakennushankkeen perusteiden ja tarpeiden sekä niiden edellyttämien toteuttamismahdollisuuksien yksityiskohtaista selvittämistä ja arviointia. 10/25
Hankesuunnittelun lähtötietoina ovat tarveselvityksen alustava tilaohjelma, tilojen ominaisuudet ja hankkeen toteutusaikataulu, jotka tarkennetaan tässä vaiheessa varsinaisen rakennussuunnittelun suunnitteluohjeeksi. Hankesuunnitelma on hankesuunnittelun tuloste. Se sisältää tapauskohtaisesti mm. seuraavat asiakirjat: Toiminnallinen suunnitelma, jossa perustellaan, minkä kokoisia tiloja ja minkälaisia tilaratkaisuja tarvitaan. Toiminnallisesta suunnitelmasta tulee käydä ilmi kohderyhmät, tuotettavien palvelujen luonne ja sisältö sekä henkilöstömitoitus ja sen perustelut. Toimintasuunnitelmaa laadittaessa on päätettävä myös kuka vastaa tiloissa järjestettävästä toiminnasta. Käyttötalouslaskelma, jolla osoitetaan mitä ovat tiloissa järjestettävästä toiminnasta syntyvät menot tarkoituksenmukaisella tavalla eriteltyinä ja miten ne rahoitetaan. Hankkeen rahoitussuunnitelma, jolla osoitetaan miten hanke aiotaan rahoittaa. Huonetilaohjelma Rakennuksen sijoitus- ja rakennuspaikkaa koskevat selvitykset Tavoitehintalaskelma rakennuskustannuksille Rahoitussuunnitelma ja kokonaisaikataulu Ympäristöselvitys Ehdotus investointipäätöksestä 11/25
4.3 Rakennussuunnittelu Suunnittelun tavoitteena on saavuttaa paras mahdollinen laatu annettujen tavoitteiden puitteissa. Rakennussuunnittelu sisältää seuraavat vaiheet: Luonnossuunnittelu, johon sisältyy ehdotuksen ja luonnoksen laatiminen luonnossuunnitelmia verrataan hankesuunnitelman tavoitteisiin: saavutetaanko asetetut laajuus-, laatu- ja kustannustavoitteet Toteutussuunnittelu, johon sisältyy toteutus- ja tuotantosuunnitelmien laatiminen Täydennyssuunnittelu rakentamisen aikana 4.4 Rakentaminen Rakentamisvaiheessa rakennetaan suunniteltu kohde sopimuksen mukaisesti. Rakentaminen jakautuu kahteen vaiheeseen, joita ovat rakentamisen valmistelu ja varsinainen rakentamisvaihe. Rakentamisen valmisteluun sisältyy tarjouspyyntöasiakirjojen laatiminen, urakkakilpailujen järjestäminen, tarjousten käsittely, urakoitsijavalintaesityksen valmistelu sekä urakkasopimusten ja asiakirjojen valmistelu. 12/25
Rakentamisvaiheen alkuun asti rakennuttaja on vastannut hankkeen etenemisestä. Urakkasopimuksella päätoteuttajan vastuu siirretään urakoitsijalle. Tästä eteenpäin töiden yhteensovittamisesta ja aikataulusta sekä esimerkiksi työsuojelusta vastaa päätoteuttaja. Rakennuttaja seuraa aikataulussa pysymistä ja yhteistoiminnan sujuvuutta sekä valvoo toteutusta. Rakentamisvaihe päättyy vastaanottoon. Vastaanoton jälkeen rakennus luovutetaan kiinteistön kunnossapidosta vastaavan organisaation vastuulle. 4.5 Käyttöönotto Rakennuksen siirtyminen käyttäjien haltuun edellyttää rakennuksen kunnossapidon ja huollon järjestämistä sekä huoltosopimusten solmimista. Käyttäjille ja kiinteistönpidosta vastaavalle taholle on järjestettävä koulutusta mm. teknisten laitteiden oikeaan käyttöön. Vastaanotossa tilaajalle on luovutettu rakennuksen luovutusasiakirjat, joista osa muodostaa tärkeän apuvälineen kiinteistönpidosta vastaavalle. Tällainen apuväline on mm. rakennuksen huoltokirja, joka muodostuu rakennushankkeen eri osapuolten laatimista ja eri tahoilta koottavista asiakirjoista. 13/25
4.6 Takuuaika Takuuaikana varmistaudutaan mm. siitä, että rakennus ja erityisesti talotekniset järjestelmä (LVISAJ) toimivat tarkoitetulla tavalla. Esimerkiksi erilaisia säätöjä joudutaan tekemään takuuaikana. Takuuajan päättyessä varmistetaan, että kaikki on kunnossa, minkä jälkeen urakoitsija vapautuu vastuusta. 4.7 Kiinteistönpito Kiinteistönpitoon luetaan kaikki ne toimenpiteet, oikeussuhteet ja taloudelliset seikat, jotka mahdollistavat kiinteistön jatkuvan tarkoituksenmukaisen käytön. 14/25
5 OMA OSAAMINEN Yritystilaorganisaation tilaajan rooli rakennushankkeessa keskittyy päätösten tekemiseen ulkopuolisen rakennuttajakonsultin esitysten pohjalta. Organisaatio tarvitsee palvelukseensa henkilön, joka mm. osaa tilata palvelua pystyy tekemään päätöksiä tuntee rakennusalan yleisen tavan toimia tuntee yleistä rakennusalan sopimusjuridiikkaa tuntee lain julkisista hankinnoista ja sen velvoitteista ymmärtää toteutusmuodosta aiheutuvat riskit ja resurssitarpeet. Toteutusmuodolla tarkoitetaan rakennushankkeen toteutustapaa. Toteutusmuoto määrää tilaajan kannalta rakennuksen ja siihen liittyvien rakennuttamis-, suunnittelu- ja rakentamispalveluiden hankintatavan. Suunnitelmat ja tuotanto voidaan hankkia erikseen tai eri tavoin yhdisteltynä. Urakoitsijalta hankittava suunnittelu ja rakennustyö vaikuttaa urakoitsijan suoritusvelvollisuuden laajuuteen. 15/25
Suoritusvelvollisuuden perusteella urakkamuodot ryhmitellään pääurakkamuotoihin, osaurakkamuotoihin sekä suunnittele ja rakenna muotoihin (kuva 1). Jokaisesta päätyypistä on useita erilaisia sovelluksia. 1 HANKESUUNNITTELU 2 LUONNOSSUUNNITTELU U R AK LS T IL 3 TOTEUTUSSUUNNITTELU O IT TS TS A A J A 4 PROJEKTINJOHTO S IJ PJ PJ PJ 5 RAKENNUSTYÖT A Rak. työ Rak. työ Rak. työ Rak. työ SUUNNITTELE JA RAKENNA -MUODOT PÄÄURAKKAMUODOT OSAURAKKAMUODOT Kuva 1. Suoritusvelvollisuuden laajuus ja vastuunjako eri urakkamuodoissa. Käytettävä toteutusmuoto valitaan aina hankekohtaisesti. Yhtä ainoaa oikeaa mallia ei ole, vaan lukuisten variaatioiden joukosta valitaan toteutusmuoto, joka huomioi kyseisen hankkeen erityispiirteet. Käytettävä toteutusmuoto vaikuttaa keskeisesti koko rakennushankkeen kulkuun. Sillä on myös erittäin suuri merkitys vastuunjakoon (ks. kuva 1). Lopullisen päätöksen hankkeen toteutusmuodosta tekee tilaaja rakennuttajakonsultin esityksestä. 16/25
Pääurakkamuodoista useimmiten käytetään kokonais- tai jaettua urakkaa (kuva 2). Julkisissa rakennushankkeissa on perinteisesti käytetty näitä malleja. Niissä vasta suunnitelmien lopullisen valmistumisen jälkeen edetään rakentamisvaiheeseen. KOKONAISURAKKA JAETTU URAKKA TILAAJA TILAAJA Rakennuttajakonsultti Arkkitehtisuunnittelija Tekniset suunnittelijat Rakennuttajakonsultti Arkkitehtisuunnittelija Tekniset suunnittelijat Pääurakoitsija Pääurakoitsija Alistus Aliurakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Sivu-urakoitsija Sivu-urakoitsija Sivu-urakoitsija Kuva 2. Rakennushankkeessa perinteisesti käytettyjen kokonaisurakan ja jaetun urakan sopimussuhteet. 17/25
Suunnittelun sisältävissä urakkamuodoissa (SR) urakoitsija vastaa hankkeesta luonnossuunnitteluvaiheesta lähtien (kuva 3). SUUNNITTELUN SISÄLTÄVÄ URAKKA TILAAJA Rakennuttajakonsultti SR-urakoitsija Suunnittelija Suunnittelija Suunnittelija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Kuva 3. Sopimussuhteet suunnittelun sisältävissä urakkamuodoissa. Osaurakkamuodoissa rakennustyö on pilkottu osasuorituksiin. Käytännössä osaurakkamuotoja kutsutaan projektinjohtorakentamiseksi. Viime aikoina on aikataulu- ja joustavuussyistä otettu käyttöön näitä erilaisia projektinjohtorakentamismalleja, joissa suunnittelu- ja rakennusvaiheet limittyvät, ja näin koko hankkeen kesto lyhenee. 18/25
Projektinjohtorakentaminen voidaan ryhmitellä projektinjohtototeuttajan suoritukseen sisältyvien keskeisten tehtäväryhmien mukaan seuraavaan kolmeen päämuotoon. Projektinjohtorakennuttamisessa koko rakennushanke toteutetaan hankintoina, joista tehdään sopimukset aina tilaajan nimiin (kuva 4). PROJEKTINJOHTORAKENNUTTAMINEN TILAAJA PJ-konsultti Suunnittelijat OU OU OU TJ OU OU OU TILAAJA TJ TILAAJA PJ-konsultti Suunnittelijat PJ-konsultti Suunnittelijat OU OU OU OU OU OU OU TJ OU OU OU OU OU OU OU Kuva 4. Sopimussuhteet projektinjohtorakennuttamisessa (TJ = työmaan johto, OU = osaurakka). 19/25
Projektinjohtopalvelussa projektinjohto vastaa rakennuttamistehtävien lisäksi työmaan johtovelvollisuuksien täyttämisestä (kuva 5). PROJEKTINJOHTOPALVELU TILAAJA PJ-Toteuttaja TJ Suunnittelijat OU OU OU OU OU OU OU Kuva 5. Sopimussuhteet projektinjohtopalvelussa (TJ = työmaan johto, OU = osaurakka). Projektinjohtourakoinnissa projektinjohto vastaa rakennuttamistehtävistä, työmaan johtovelvollisuudesta sekä varsinaisesta rakennustyöstä tekemällä hankintasopimukset omiin nimiinsä (kuva 6). 20/25
PROJEKTINJOHTOURAKOINTI TILAAJA TILAAJA Suunnittelijat PJ-URAKOITSIJA TJ Suunnittelijat PJ-URAKOITSIJA TJ AU AU AU AU AU AU AU AU AU AU AU AU AU AU Kuva 6. Sopimussuhteet projektinjohtourakoinnissa (TJ = työnjohto). Tilaaja voi antaa työn toteutettavaksi eri maksuperusteella riippumatta siitä toteutetaanko hanke pää-, osa-, vai SR-urakkamuodolla. Vaihtoehtoina ovat suoriteperusteiset hinnanmääritystavat, joita ovat kokonais- ja yksikköhintaurakka, sekä kustannusperusteiset laskutyö- ja tavoitehintaurakka. Suoriteperusteisissa määritystavoissa urakoitsijalle maksetaan työn kokonaissuorituksen tai suoritusyksikköjen lukumäärän perusteella. Kustannusperusteisissa määritystavoissa urakoitsija saa korvauksen todellisten työ- ja hankintakustannusten mukaisesti. Koska erilaisia malleja on lukuisia ja niitä kehitetään jatkuvasti lisää, sopivimman mallin valitsemiseen on hyvä käyttää asiantuntijanäkemystä tilaajan päätöksen tueksi. 21/25
Rakennuttajakonsultin valinnassa on huomioitava seuraavia seikkoja: Konsulttitoimisto omaa riittävät resurssit kohteena olevan hankkeen kokoon nähden. Konsultilla on yhteyksiä paikallisiin sidosryhmiin. Konsultilla on riittävästi kokemusta vastaavanlaisista hankkeista (esim. mittavat kiinteistönjalostushankkeet). Nk. partnership-sopimuksia (asiantuntijaverkosto) kannattaa käyttää. Varsinkin pienissä hankkeissa uuden konsultin etsiminen joka projektille on työlästä. Myös esimerkiksi pitkäkestoisessa rakennuksen jalostamishankkeessa, jossa hankkeen historian ja toimintatapojen tunteminen on eduksi, on partnership-sopimusten käyttö suositeltavaa. Huomion arvoista on myös tilaajan ja rakennuttajakonsultin välillä vallitseva luottamus, joka syntyy käytettäessä tämänlaista verkostoa. Konsulttia ei kannata valita pelkän hintakilpailun perusteella, vaan kannattaa painottaa myös laadullisia tekijöitä. 22/25
6 KÄYNNISTÄMISVAIHE 6.1 Kiinteistökannan kartoitus Perustettavan organisaation ensimmäisiä tehtäviä on sen omistukseen siirrettyjen kiinteistöjen ja tilojen kartoittaminen: Paljonko tiloja on? Missä ne sijaitsevat? Mikä on niiden kunto, soveltuvuus ja muunneltavuus käyttötarkoitukseensa? Tilojen kunto- ja korjaustarve on selvitettävä riittävän yksityiskohtaisesti, jotta vältytään ikäviltä yllätyksiltä rakennus- tai käyttövaiheessa. Kuntoarvioiden ja kuntotutkimusten laatiminen tilataan ulkopuolisilta, ammattitaitoisilta konsulteilta. Tehdyn kartoituksen perusteella päätetään, onko tiloissa teknisiä tai toiminnallisia korjaustarpeita 23/25
pitääkö kiinteistöjä jalostaa uusiin käyttötarkoituksiin tarvitaanko lisää tiloja, minkälaisia tiloja ja miten niitä tarvittaessa hankitaan. 6.2 Rakennuttamisen laatujärjestelmän laatiminen Rakennuttamisen laatujärjestelmällä tarkoitetaan toimitilaorganisaation tapaa toimia rakennushankkeessa. Laatujärjestelmä koostuu varsinaisesta laatuosiosta, toimintaohjeista ja toiminnan kannalta oleellisista malliasiakirjoista. Laatujärjestelmä toimii päivittäisen työskentelyn apuvälineenä esimerkiksi ulkoisen palvelun hankinnassa. Markku Karislahti Helena Mattila 24/25
Lähdeluettelo: Kankainen J., Junnonen J-M. Rakennuttaminen. Rakennustieto Oy, 2001. Peltonen T. Rakennushankkeen muuntojoustavat toimintatavat. RAKLI ry / Rakennustietosäätiö, 1999. Peltonen T., Kiiras J. Rakennuttajan työpanos eri urakkamuodoissa. RAKLI ry / Rakennustietosäätiö, 1998. Peltonen T., Kiiras J. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. RAKLI ry / Rakennustietosäätiö, 1998. Pernu P. Talonrakennushankkeen hankemuotojen kuvaus. Teknillinen korkeakoulu, rakentamistalous, 1998. 25/25