13.03.2017 Sivu 1 / 1 1018/2017 02.07.00 35 Siirtolapuutarha-alueen vuokrasopimuksen muuttaminen, Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 1 ja Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2 Valmistelijat / lisätiedot: Juha Pulkkinen, puh. 046 877 1881 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Teknisen toimen johtaja Olli Isotalo muuttaa GB Group Oy:n perustamiensa kiinteistöosakeyhtiöiden, Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 1 ja Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2, lukuun 20.6.2012 allekirjoittamaa (päätös EKY 14.5.2012 50) siirtolapuutarha-alueen vuokrasopimusta 1.1.2017 alkaen seuraavasti: Vuokrasopimusta muutetaan siten, että 20.6.2012 allekirjoitettu maanvuokrasopimus sovitaan päättymään 31.12.2016 erillisellä yhteisellä päättämissopimuksella ja tämän jälkeen molemmille vuokralaisille laaditaan omat 1.1.2017 alkavat vuokrasopimukset vuokralaisten keskenään 5.10.2015 allekirjoittaman, liitteenä olevan, hallinnanjakosopimuksen liitekartan mukaisesti. Pääehdot ovat seuraavat: A. ssa 14.5.2012 50 päätetty ja 20.6.2012 allekirjoitettu Siirtolapuutarha-alueen maanvuokrasopimus sovitaan päättymään 31.12.2016 erillisellä yhteisellä päättämissopimuksella. Maksamattomista vuokrista peritään 22 862,63 euroa, ja vastuu niistä on Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2:lla. B. Espoon kaupunki vuokraa 1.1.2017 alkaen Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 1:lle 20 638 m 2 :n suuruisen alueen Niipperinpellon ryhmäpuutarha-alueesta 81 R 1 (kiinteistötunnus 49-81-9905-1) sekä 1 464 m 2 :n suuruisen alueen korttelin 81079 tontista 1 (kiinteistötunnus 49-81-79-1) oheisen liitekartan mukaisesti. Vuokrauksen pääehdot ovat seuraavat: 1 Vuokra-aika alkaa 1.1.2017 ja päättyy 31.8.2047.
13.03.2017 Sivu 2 / 2 2 Vuosivuokra on 25 420 euroa (perusvuokra). Vuokra sidotaan täysimääräisesti elinkustannusindeksiin (toukokuu 2012). Muutoin noudatetaan kaupungin tonttien vuokrauksessa käytettäviä yleisiä ehtoja. C. Espoon kaupunki vuokraa 1.1.2017 alkaen Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2:lle 18961 m 2 :n suuruisen alueen Niipperinpellon ryhmäpuutarha-alueesta 81 R 1 (kiinteistötunnus 49-81-9905-1) sekä 1 289 m 2 :n suuruisen alueen korttelin 81079 tontista 1 (kiinteistötunnus 49-81-79-1) oheisen liitekartan mukaisesti. Vuokrauksen pääehdot ovat seuraavat: 1 Vuokra-aika alkaa 1.1.2017 ja päättyy 31.8.2047. 2 Vuosivuokra on 27 880 euroa (perusvuokra). Vuokra sidotaan täysimääräisesti elinkustannusindeksiin (toukokuu 2012). Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2:n vuokranmaksuvelvoite alkaa vuokrasopimuksen allekirjoituspäivästä ja se on puolet perusvuokrasta kahden vuoden ajan sopimuksen allekirjoituspäivästä. 3 Tontille on rakennettava asemakaavaa noudattaen käyttöönottokuntoon kolmen (3) vuoden kuluessa vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta vähintään 23 puutarhapalstaa ja -mökkiä. Mikäli vuokramies laiminlyö rakennusvelvollisuuden täyttämisen, vuokramies sitoutuu maksamaan vuokranantajalle sopimussakkoa, jonka määrä on viivästysajan vuokra 4-kertaisena. Sopimussakkoa tulee maksaa kuitenkin enintään 5 vuodelta. 4 Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2 on 20.6.2012 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen perusteella yhteisvastuussa vuokranmaksusta. Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2 sitoutuu maksamaan konkurssiin menneen GB Groupin 22.5.2015 saakka kertyneitä maksamattomia maanvuokria 22 862,63 euroa. 5 Vuokrasopimus voidaan allekirjoittaa, kun Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2 on maksanut erääntyneistä vuokrista 2 000 euroa ja laatinut loppusumman maksamisesta maksusuunnitelman, jonka vuokranantaja on hyväksynyt.
13.03.2017 Sivu 3 / 3 Muutoin noudatetaan kaupungin tonttien vuokrauksessa käytettäviä yleisiä ehtoja. Täytäntöönpanoon liittyviä ehtoja: Vuokrasopimuksen päättämissopimus ja uudet vuokrasopimukset on allekirjoitettava viimeistään 30.6.2017, muutoin tämä päätös raukeaa. Jos tämä päätös raukeaa, kaupunki ei vastaa yritykselle aiheutuneista kustannuksista, haitasta tai vahingoista. Teknisen toimen johtaja valtuutetaan laatimaan ja allekirjoittamaan yksityiskohtaiset ehdot sisältävät vuokrasopimukset. Päätös Liite Oheismateriaali : Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. 9 Kartta / Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 1 ja Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2 10 Vuokrasopimus 20.6.2012 / Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 1 ja Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2 - Hakemus 4.12.2016 / Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 1 ja Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2 Selostus Hakemus vuokrasopimuksen jakamisesta Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 1 ja Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2 pyytävät 14.12.2016 päivätyssä
13.03.2017 Sivu 4 / 4 hakemuksessaan, että 20.6.2012 allekirjoitettu siirtolapuutarha-alueen maanvuokrasopimus voitaisiin muuttaa siten, että kummallekin hakijalle laadittaisiin omat erilliset maanvuokrasopimukset yhteissopimuksen sijaan sekä nykyiseen vuokrasopimukseen sisältyvä pysäköintitontin alue vuokrattaisiin hakemuksen liitteenä olevan hakijoiden yhteisesti sopiman paikkajakokartan mukaisesti. Taustaa ja omistajamuutokset alueella päätti 14.5.2012 50 vuokrata GB Group Oy:n perustamien kiinteistöosakeyhtiöiden lukuun (Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 1 ja Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2) noin 4,0 ha:n suuruisen määräalan Niipperinpellon ryhmäpuutarha-alueesta 81R1 sekä noin 5 500 m 2 :n suuruisen korttelin 81079 LPA -tontin 1. Vuokrasopimus allekirjoitettiin 20.6.2012. Vuokrauspäätöstä edelsi kaupunginhallituksen n 7.6.2010 päättämä suunnitteluvaraus. GB Group Oy:n alkuperäisenä tarkoituksena oli toteuttaa koko reilun 10 hehtaarin siirtolapuutarha-alue kolmessa vaiheessa. Ensimmäisessä vaiheessa vuokrattiin siis alueen eteläosa ja korttelin paikoitusalue. Hanke alkoi suhteellisen onnistuneesti ja Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 1:n kaikki 31 palstaa mökkeineen valmistuivat. Ilmeisesti suhdanteiden muuttumisen takia Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2:n hanke ei toteutunutkaan suunnitellusti, ja GB Group Oy ajautui konkurssiin 21.8.2014. Konkurssi raukesi varojen puutteeseen 9.11.2015. Activite Oy osti 22.6.2015 GB Group Oy:n konkurssipesältä Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2:n koko osakekannan. Activite Oy osti lisäksi 14 valmista mökkiä Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 1:n yhtiöstä, joten Activite Oy:stä tuli varsin merkittävä osakkeenomistaja ko. yhtiön 31 mökkipalstasta. Activite Oy on saanut kaupanteon jälkeen myytyä 7 mökkiä. Activite Oy on hankaluuksista huolimatta päättänyt jatkaa Kiinteistö Oy Espoon Niipperin Puutarhakylä 2:n suunnittelua ja toiveena on saada viimeistään kevään aikana näyttelymökit tontille. Vuokrasopimuksen muuttaminen Vuokrasopimuksen on alkujaan allekirjoittanut yhtiöiden perustajaosakas GB Group Oy perustamiensa yhtiöiden lukuun. Sopimus tehtiin yhteissopimuksena, ja yhteinen vuokrasopimus ja sen ehdot ovat käyneet olosuhteiden ja suhdanteiden muuttumisen takia ajan myötä vuokralaisille kohtuuttomiksi. GB Group Oy:n maksukyvyttömyys ja konkurssi aiheuttivat sen, että Puutarhakylä 2 jäi rakentamatta sekä aiheutti myös taloudellisia
13.03.2017 Sivu 5 / 5 vaikeuksia Puutarhakylä 1:lle perustajaosakkaan epäonnistuttua useiden mökkien myynnissä. Maanvuokrasopimuksen muuttaminen on tässä tapauksessa perusteltua ja on kaikkien osapuolten etu, että kummallekin vuokralaiselle laaditaan vuokrasopimus, joka selkeästi koskee vain sen omia sopimusvastuita. Vuokralaisilla on omat y-tunnukset ja tällä perusteella vuokralaskut ovat menneet yhtiöille erikseen. Puutarhakylä 1 on hoitanut vuokravelvoitteensa alusta lähtien, mutta Puutarhakylä 2:lle on kertynyt vuokravelkaa jo ennen perustajaosakkaan konkurssia. Activete Oy on kauppakirjassa ottanut vastatakseen kaikki kaupantekoon saakka erääntyneet maksamattomat maanvuokrat 22 882,63 euroa. Activite Oy on hoitanut velvoitteensa osakkaana Puutarhakylä 1:ssä, jossa suurin osa on yksityisiä osakkeenomistajia. Tällä on erittäin suuri merkitys Puutarhakylä 1:lle, koska jos Activite Oy ei olisi hankkinut konkurssipesältä 14 yhtiön osakkuutta, kaikki vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteet olisivat vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti jääneet yksittäisten osakkaiden maksettaviksi. Ottaen huomioon tämän ja sen, että tosiasiallisesti Puutarhakylä 2:n alueella ei ole ollut mitään taloudellista toimintaa tähän asti, kaupunki vuokranantajana on valmis luopumaan Puutarhakylä 2:n vuokravelvoitteista ajalta 22.6.2015-31.12.2016. Activite Oy velvoitetaan kuitenkin maksamaan kauppakirjassaan lupaamat kaupantekoon saakka erääntyneet maksamattomat maanvuokrat 22 882,63 euroa. Puutarhakylä 1:n uusi sopimus jatkuu pääosin alkuperäisen kaltaisena, koska alue on jo rakentunut vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti, mutta hakijan pyynnöstä vuokra-aikaa pidennetään 31.8.2047 saakka, jolloin se vastaa alueen pohjoisosaan Espoon Puutarhayhdistys Ry:lle tehtyä vuokrauspäätöstä. Puutarhakylä 2:n uusi sopimus jatkuu pääosin alkuperäisen kaltaisena. Sopimukseen tulee rakentamisvelvoitteeksi 23 palstaa 3 vuoden kuluessa ja vuokranmaksuvelvoite alkaa vuokrasopimuksen allekirjoituspäivästä. Puutarhakylä 2:lta peritään kahdelta ensimmäiseltä vuodelta vain puolet perusvuokrasta, jolloin tämä vastaa alueen pohjoisosaan Espoon Puutarhayhdistys Ry:lle tehtyä vuokrauspäätöstä. Hakijan pyynnöstä vuokra-aikaa pidennetään 31.8.2047 saakka, jolloin Puutarhakylä 1 ja 2:n sopimukset tulevat tältä osin yhteneviksi ja se vastaa myös alueen pohjoisosaan Espoon Puutarhayhdistys Ry:lle tehtyä vuokrauspäätöstä. Alkuperäisessä vuokrauspäätöksessä vuokrattiin myös koko RP - korttelia palveleva pysäköintitontti 81079/1, koska GB Groupin alkuperäinen tarkoitus oli toteuttaa koko RP -alue. Puutarhakylä 1 ja 2 eivät tarvitse koko pysäköintialuetta, vaan alue on perusteltua jakaa vastaamaan toteutunutta paikkajakoa. Tällöin loppuosa pysäköintikorttelista jää vielä vapaana olevan RP -korttelin keskialueen käyttöön.
13.03.2017 Sivu 6 / 6 Tiedoksi - Mauri Pennanen, Kiinteistö Oy Espoon Puutarhakyla 1 - Eero Salmela, Kiinteistö Oy Espoon Puutarhakyla 2
13.03.2017 Sivu 7 / 7