249/2013 352 Lipstikan asemakaava-alue, tonttien 92-72-215-2, 92-72-215-3 ja 92-72-215-4 vuokraaminen Jukkatalo Oy:lle Päätösehdotus Kiinteistöjohtaja Kai Heinonen Yhteinen kirkkoneuvosto päättää esittää yhteiselle kirkkovaltuustolle että yhteinen kirkkovaltuusto päättää 1) valita kohtuuhintaisen asumisen tonttikilpailun voittajaksi Jukkatalo Oy:n 18.10.2016 jätetyn kilpailuehdotuksen mukaisesti 2) todeta että päätös edellyttää että Vantaan seurakuntayhtymä ja Vantaan kaupunki tekevät vastaavan päätöksen kilpailun voittajasta 3) vuokrata Lipstikan asemakaava-alueella sijaitsevan tontin kiinteistötunnus 92-72-215-2 Jukkatalo Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun, 18.10.2016 päivätyn tarjouksen ja maanvuokrasopimusluonnoksen ehtojen mukaisesti 50 vuoden vuokra-ajaksi aloitusvuosivuokralla 25.465 4) vuokrata Lipstikan asemakaava-alueella sijaitsevan tontin kiinteistötunnus 92-72-215-3 Jukkatalo Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun, 18.10.2016 päivätyn tarjouksen ja maanvuokrasopimusluonnoksen ehtojen mukaisesti 50 vuoden vuokra-ajaksi aloitusvuosivuokralla 20.418 5) vuokrata Lipstikan asemakaava-alueella sijaitsevan tontin kiinteistötunnus 92-72-215-4 Jukkatalo Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun, 18.10.2016 päivätyn tarjouksen ja maanvuokrasopimusluonnoksen ehtojen mukaisesti 50 vuoden vuokra-ajaksi aloitusvuosivuokralla 20.835 6) valtuuttaa kiinteistöjohtaja Kai Heinosen viimeistelemään lopulliset maanvuokrasopimukset ja allekirjoittamaan esisopimuksen sekä varsinaiset maanvuokrasopimukset Helsingin seurakuntayhtymän puolesta 7) todeta, että Jukkatalo Oy maksaa vuokraoikeusmaksuna seurakuntayhtymille yhteensä 300.000, josta Helsingin seurakuntayhtymän osuus on 107.670 8) todeta, että vuokrauspäätös edellyttää että myös Vantaan seurakuntayhtymä tekee vastaavan päätöksen tonttien vuokraamisesta 9) alistaa vuokrauspäätöksen Helsingin hiippakunnan tuomiokapitulin vahvistettavaksi Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin.
Selostus Vantaan ja Helsingin seurakuntayhtymät omistavat Lipstikan asemakaava-alueella korttelista 72215 tontit 2-4 joiden rakennusoikeus on yhteensä 2450 kem². Samassa korttelissa sijaitsee myös Vantaan kaupungin omistama tontti 1. Seurakuntayhtymät ovat valmistelleet yhdessä Vantaan kaupungin kanssa kohtuuhintaisen asumisen tonttikilpailua asuinpientalojen korttelialueelle 72215, kilpailun periaatteet hyväksyttiin yhteisessä kirkkoneuvostossa 27.9.2016 / 44. Korttelin luovuttamisesta järjestettiin tontin luovutuskilpailu. Kilpailusta ilmoitettiin Helsingin Sanomissa sekä Vantaan kaupungin ja seurakuntien kotisivuilla, ja lisäksi kilpailusta ilmoitettiin sähköpostilla seurakuntayhtymien kanssa yhteistyössä toimiville rakennusyrityksille sekä kaikille, jotka ovat olleet kiinnostuneita asuntorakentamisesta seurakuntien maa-alueille. Kilpailun tavoitteena oli löytää korttelin 72215 tonteille 1-4 yksi toteuttaja, jonka on rakennettava kilpailualueelle vapaarahoitteista omistusasuntotuotantoa siten, että kaupungin omistama tontti 72215/1 (rakennusoikeus 1 100 kem²) myydään ja seurakuntien omistamat tontit 72215/2-4 (rakennusoikeus 2 450 kem²) vuokrataan pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella kilpailun voittajalle. Kilpailuun osallistuneiden tuli laatia tonteille kohtuuhintainen ja kokonaisuudeltaan laadukas kilpailuehdotus ja asuntojen hinnoittelussa tuli pyrkiä tasoon, jossa kohteen myyntihinta on noin 10 prosenttia alle vastaavien uusien asuntojen keskimääräisen myyntihinnan lähialueella. Määräaikaan 18.10.2016 klo 16 mennessä kilpailuun jätettiin kahdeksan kilpailuehdotusta: Skanska Rakennus Oy: BoKlok Synkronitalo: Living Stripes SSR Group Uusimaa: Max Kodit) Kastelli-talot: Easy-Inn Le Chavelier Noir T2H: Ihana koti kuuluu kaikille Sievitalo: Täyden palvelun asuntoja Vantaalle Jukkatalo Oy: Juuri sopiva koti Lehto asunnot, Rakennuskartio Oy Tarjouskilpailuaineisto ja tarjousten avauspöytäkirja ovat nähtävillä kokouksessa. Kilpailuehdotusten vertailuperusteiksi oli kilpailuohjelmassa ilmoitettu seuraavat osa-alueet: 1. Asumisen hintatekijät, painoarvo 60% asuntojen keskimääräinen velaton myyntihinta vuoden 2016 hintatasossa ( /h-m2 sisältäen tonttikustannukset)
asumisaikaisten kustannusten määrä (arvioitu hoitovastike /kk/hm2) 2. Asumisen laatutekijät, painoarvo 40% asuntojen huoneistojakauma ja asuntojen pohjapiirrokset kilpailuehdotuksen idea (esim. asumisen konsepti, kohderyhmä, laatutaso) ratkaisun kaupunkikuvallinen ja arkkitehtoninen kokonaisuus (mm. sopivuus alueen kaupunkikuvaan ja julkisivujen arkkitehtoninen laatu) rakennuksen ja asuntojen tilaratkaisujen toimivuus erilaisissa elämäntilanteissa ja ehdotuksen innovatiivisuus lähiympäristön ja pihajärjestelyjen laatu ratkaisujen ekologisuus ja elinkaaren ottaminen huomioon hankkeen toteuttamiskelpoisuus ja -aikataulu huomioiden tontinluovutusehdot 3. Vuokraoikeusmaksun määrä Kilpailuehdotukset arvioi Vantaan kaupungin ja seurakuntayhtymien virkamiesedustajista koostunut arviointiryhmä, jonka muodostivat Vantaan seurakuntayhtymän kiinteistöjohtaja Sari Turunen, Helsingin seurakuntayhtymän kiinteistökehityspäällikkö Petteri Leinonen sekä Vantaan kaupungin edustajat asemakaavasuunnittelija Lassi Tolkki, tonttiinsinööri Juho Lumme, asuntoinsinööri Marja Hannikainen ja asumisen erityisasiantuntija Tomi Henriksson. Tarjousvertailun perusteella on annettu seuraavat pisteet osa-alueittain ja yhteispisteytyksessä on huomioitu eri osa-alueiden tarjouspyynnön mukainen painotus: Tarjoaja Hintapisteet Laatupisteet Vuokraoikeusmaksu Painotetut pisteet yhteensä Jukkatalo Oy 8,75 8 5,32 7,51 Kastelli-talot 8 8 4,89 7,21 Skanska Talonrakennus Oy 6,69 4 10 7,04 Synkronitalo 0 5 1,77 5,8 Lehto asunnot, Rakennuskartio Oy 6,52 5 3 5,32 T2H 6,46 3 4,35 4,85 Sievitalo 5,38 3 2,01 1,92 SSR Uusimaa Oy:n ehdotus hylättiin tarjouspyynnön vastaisena. Tarjousten sanalliset perustelut ovat seuraavat: 1. Jukkatalo Oy Yksi- ja kaksikerroksista luhtitaloista, rivitaloista ja paritaloista koostuva monipuolinen kokonaisuus, joka si-sältää 58 asuntoa. Ehdotus lähes kaavanmukainen (3-asuntoinen AP-alueella vähäinen poikkeama). Rakennukset ovat laadukkaan näköisiä. Katujulkisivussa ei kuitenkaan ole juurikaan ikkunoita. Asuntojakauma on monipuolinen ja toimiva. Suunni-
telma käsittää myös yhteisen kerhotalon ja pihasaunan. Piharatkaisut ovat hyviä ja yhteistä piha-aluetta on runsaasti. Lipstikkakujan varteen muodostuu kuitenkin tontin sisälle rinnakkaiskatu. Lyhyt rakennusaika (kesä 2017 - syksy 2018). Kilpailuehdotuksessa keskimääräinen velaton myyntihinta on 3697 /h-m2 ja hoitovastike 3,67 /kk/h-m2. Autopaikat sisältyvät asuntojen myyntihintoihin ja vastikkeisiin. 2. Kastelli Kaksikerroksista luhtitaloista ja paritaloista koostuva monipuolinen kokonaisuus, joka sisältää 56 asuntoa. Ehdotus on kaavanmukainen. Rakennukset ovat laadukkaan näköisiä. Positiivisena koettiin, että katujulkisivussa on edes vähän ikkunoita. Asuntojakauma on monipuolinen ja toimiva. Hyvänä pidettiin isoja omia pihoja. Yhteistä pihaa on kuitenkin vähän. Kilpailuehdotuksen perusteella laskettu tai arvioitu asuntojen keskimääräinen velaton myyntihinta on 3851,0 /h-m2 ja hoitovastike 4,01 /kk/h-m2, johon autopaikat sisältyvät. 3. Skanska Talonrakennus Oy Huolellisesti ja valmiiksi suunniteltu luhtitalokokonaisuus, joka sisältää 56 asuntoa. Ehdotus poikkeaa asema-kaavasta. Kilpailuehdotuksessa on paljon rakennusmassaa puiston reunassa. Ulkonevat parvekkeet. Varsinkaan länsipäässä ei muodostu BoKlokeille yleensä ominaista pihapiiriä. Katujulkisivussa on enemmän ikkunoita kuin muilla. Isoja perheasuntoja on vähän. Asuntojakauma on kuitenkin monipuolinen ja toimiva. Suunnitelmassa on hyvää yhteinen suojaisa ja iso piha, kasvimaa ja pihasauna. Lyhyt rakennusaika. Kilpailuehdotuksessa keskimääräinen velaton myyntihinta on 3580,0 /h-m2 ja hoitovastike 4,80 /kk/hm2. Autopaikat sisältyvät asuntojen myyntihintoihin ja vastikkeisiin. 4. Synkronitalo Yksi- ja kaksikerroksisista erillispientaloista koostuva kokonaisuus, joka sisältää 31 asuntoa. Sopii niille, jotka eivät kaipaa yhteisöllisyyttä. Erottuu muista kaupunkikuvallisesti. Ehdotus poikkeaa asemakaavasta. Talot ovat laadukkaan näköisiä. Näin suurena ryhmänä ankeahko, olisi parempi pienempinä ryhminä. Autolla pääsee ulko-ovelle. Taloissa on isot ikkunat ja pihat aukeavat etelään/länteen. Asunnoissa on omat pienet pihat, ei juurikaan yhteistä pihaa. Ehdotuksessa on huomioitu kulkuyhteydet puistoon. Lipstikkakujan varteen muodostuu tontin sisälle rinnakkaiskatu. Kilpailuehdotuksessa keskimääräinen velaton myyntihinta on 2920 /h-m2. Hoitovastikkeen osalta on ilmoitettu virheellinen arvio. Autopaikat sisältyvät asuntojen myyntihintoihin ja vastikkeisiin. 5. Lehto asunnot, Rakennuskartio Oy Kaksikerroksista luhtitaloista ja paritaloista koostuva kokonaisuus, joka sisältää 56 asuntoa. Ehdotus on kaavanmukainen. Asuntojakauma on monipuolinen ja toimiva. Asemapiirros on luonnosmainen. Asunnot ovat kompakteja. Luhtitaloissa on pienet ulkonevat parvekkeet. Arkaileva väritys, katujulkisivussa ei juuri ole ikkunoita. Suunnitelmassa on yhteistä pihatilaa. Lyhyt rakennusaika. Kilpailuehdotuksen perusteella laskettu tai arvioitu asuntojen keskimääräinen velaton myyntihinta on 3662,6 /h-m2 ja hoitovastike 4,92 /kk/h-m2, johon autopaikat sisältyvät.
6. T2H Yksi- ja kaksikerroksista rivitaloista sekä kaksikerroksista paritaloista koostuva kokonaisuus. Suunnitelmasta ei käynyt ilmi erikokoisten asuntojen lukumääriä. Ehdotus on kaavan vastainen. Suunnitelmassa on liian yhtenäinen rakennusmassa puistoa vasten. Runsas I-kerroksisten määrä johtaa ahtauteen maan tasossa. Katujulkisivussa ikkunoita. Koko alue valmis 3/2020. Kilpailuehdotuksen perusteella laskettu tai arvioitu asuntojen keskimääräinen velaton myyntihinta on 3849,6 /h-m2 ja hoitovastike 4,97 /kk/h-m2, johon autopaikat sisältyvät. 7. Sievitalo Kaksikerroksisista luhtitaloista sekä yksi- ja kaksikerroksisista paritaloista koostuva kokonaisuus, joka sisältää 38 asuntoa. Ehdotus on kaavanmukainen. Rakennukset eivät sovellu tontille kaupunkikuvallisesti. Katujulkisivussa saisi olla enemmän ikkunoita. Asuntojakauma on monipuolinen. Paljon yhteistä pihatilaa, jossa on hyötypuutarhoja. Lyhyt rakennusaika (15-20 kk). Kilpailuehdotuksen perusteella laskettu tai arvioitu asuntojen keskimääräinen velaton myyntihinta on 3598,9 /h-m2 ja hoitovastike 5,97 /kk/h-m2, johon autopaikat sisältyvät. Arviointiryhmä on päätynyt esittämään kokonaispistemäärällä 7,51 Lipstikan tonttikilpailun voittajaksi Jukkatalo Oy:n ehdotusta Juuri sopiva koti. Kaupungin omistama tontti 72215/1 myydään ja seurakuntayhtymien omistamat tontit 72215/2-4 vuokrataan kilpailun voittajalle. Tontin 72215/1 myyntihinta on määritelty etukäteen (463 /k-m2), ja tonttien 72215/2-4 vuosivuokra on viisi prosenttia rakennusoikeuden arvosta (463 /k-m2) siten että vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuokrasopimus tehdään 50 vuodeksi ja vuokratasoa tarkistetaan 25 vuoden kohdalla. Tontin 72215/1 kaupasta ja tonttien 72215/2-4 vuokraamisesta tehdään kilpailun voittajan kanssa esisopimus. Esisopimuksessa sovitaan tonttien ostamisesta ja vuokraamisesta sen jälkeen, kun tontteja koskevat luovutuspäätökset ovat saaneet lainvoiman. Esisopimuksen ehtojen mukaisesti yritys suorittaa seurakuntayhtymille varausmaksuna 113.435, josta Helsingin seurakuntayhtymän osuus on 40.712. Jos vuokrasopimusta ei synny seurakuntayhtymien päätöksenteosta johtuvista syistä, varausmaksu palautetaan. Lopulliset maanvuokrasopimukset allekirjoitetaan 2 kuukauden kuluessa kaupungin ja seurakuntayhtymien päätösten saatua lainvoiman. Kirkkolain 14.4 mukaisesti pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen hyväksymistä koskeva päätös on alistettava Helsingin hiippakunnan tuomiokapitulin vahvistettavaksi. Esityksen liitteenä oleva maanvuokrasopimusluonnos on malli varsinaisista vuokrasopimuksista ja se sisältää jokaiseen sopimukseen sisältyvät yhteiset sopimusehdot. Jokaisen tontin osalta tehdään erillinen vuokrasopimus johon kirjataan päätöksen mukaiset kyseistä tonttia koskevat vuokratiedot (vuokran määrä ja vuokrattava ala sekä raken-
nusoikeus), ja päätöksentekoprosessin myötä tarkentuvat päivämäärät koskien tontin vuokra-aikaa ja vakuuden toimituspäivää. Liitteet 28 Esisopimus-Lipstikka 29 maanvuokrasopimus malli