1 (17) Asianumero 4812/10.02.03/2015 Aluenumero 421106 Reelinkirinne Asemakaavan muutos 42. kaupunginosa, Saunalahti Kortteli 42215 ja virkistysalue MUUTETAAN VAHVISTETTUA ASEMAKAAVAA: Aluenro 421100, Saunalahdenportti, Hyväksytty 8.3.2004 Aluenro 421103, Saunalahdenportti, muutos, Hyväksytty 23.4.2012
2 (17) Asemakaavan muutoksen selostus Asemakaavan / Asemakaavan muutoksen / Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 8. päivänä kesäkuuta 2016 päivättyä, 24. päivänä toukokuuta 2017 muutettua Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksessa laadittua asemakaavakarttaa, piirustusnumero 7040. Sijainti Suunnittelualue sijaitsee Saunalahden alueen kaakkoisreunassa noin 100 metriä paikalliskeskuksesta. Alue rajautuu lännessä ja etelässä Kummelinmetsän virkistysalueeseen, pohjoisessa Reelinkikujaan ja Reelinkikatuun sekä idässä Kauklahdenväylän suojaviheralueeseen. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla esitettynä: Vireilletulo Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä 10.8.2016. Kaavasta on tiedotettu kaavoituskatsauksessa 2017. Laatija Espoon kaupunki Kaupunkisuunnittelukeskus Asemakaavayksikkö Käyntiosoite: Kirkkojärventie 6 B, 4. krs. puh. 043 8250 799 Postiosoite: Faksi 09-816 24016 PL 43 02070 ESPOON KAUPUNKI Patrik Otranen, arkkitehti Kaisa Lahti, liikennesuunnitteluinsinööri etunimi.sukunimi@espoo.fi
3 (17) SISÄLLYSLUETTELO 1 TIIVISTELMÄ... 5 1.1 Alueen nykytila... 5 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus... 5 2 LÄHTÖKOHDAT... 5 2.1 Suunnittelutilanne... 5 2.1.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 5 2.1.2 Maakuntakaava... 5 2.1.3 Yleiskaava... 6 2.1.4 Asemakaava... 6 2.1.5 Rakennusjärjestys... 6 2.1.6 Tonttijako... 6 2.1.7 Rakennuskiellot... 6 2.1.8 Muut suunnitelmat ja päätökset... 7 2.1.9 Pohjakartta... 7 2.2 Selvitys alueesta... 7 2.2.1 Alueen yleiskuvaus... 7 2.2.2 Maanomistus... 7 2.2.3 Rakennettu ympäristö... 7 2.2.4 Luonnonolosuhteet... 10 2.2.5 Suojelukohteet... 10 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät... 10 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET... 11 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet... 11 3.2 Alueen toimintoja, mitoitusta ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet... 11 3.3 Osallisten tavoitteet... 11 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 11 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus... 11 4.2 Mitoitus... 12 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö... 12 4.3.1 Maankäyttö... 12 4.3.2 Liikenne... 13 4.3.3 Palvelut... 13 4.3.4 Yhdyskuntatekninen huolto... 13 4.3.5 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus... 13 4.3.6 Kaavan mukainen luonnonympäristö... 13 4.4 Kaavan mukaiset suojelukohteet... 13 4.5 Ympäristön häiriötekijät... 13 4.6 Nimistö... 14 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET... 14 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön... 14 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen... 14 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan... 14 5.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, esteettömyyteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin)... 14 5.5 Kaavataloudelliset vaikutukset ja energiahuolto... 15 5.6 Muut merkittävät vaikutukset... 15 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 15 6.1 Rakentamisaikataulu... 15 7 SUUNNITTELUN VAIHEET... 15 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset... 15 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma... 16 7.3 Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot... 16 7.4 Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus... 16 Sivu LIITTEET:
4 (17) Liite 1 Seurantalomake, liitetään aineistoon hyväksymiskäsittelyssä. Liite 2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, 8.6.2016 Liite 3 Maaperä ja rakennettavuuskartta Liite 4 Maanomistuskartta Liite 5 Alueen liikenteellinen sijainti tavoiteverkossa Luettelo muusta kaavaa koskevasta materiaalista Suunnitteluaineistoon kuuluu asemakaavan muutos (kartta), selostus liitteineen ja havainnekuva. Asemakaavan muutoksen yhteydessä on tehty asemakaavan ratkaisuja täydentävä viitesuunnitelma (Sito Oy, 2017) Asemakaavan laatimisen yhteydessä on lisäksi tehty seuraavat selvitykset ja tarkastelut: - Meluselvitys (Sito, 2017) - Selvitys liito-oravien ja maankäytön suunnittelun yhteensovituksesta Espoonlahden ja Matinkylän alueilla (Espoo, kaupunkisuunnittelukeskuksen julkaisuja 5/2014, 30.5.2014) - Kummelinmetsä, liito-oravalausunto (Keiron, 29.4.2015) - Espoon Kummelinvuoren liito-oravaselvitys 2016 sekä liito-oravakannan seurantaraportti (Ympäristötutkimus Yrjölä, 20.6.2016)
5 (17) 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Alueen nykytila Kaavanmuutoksen kohteena oleva kortteli 42215 on nykyisin rakentamatonta sekametsää Kummelivuoren pohjoisrinteessä. Korttelia ympäröivät pohjoispuolella katualue ja eteläpuolella rinnemetsäinen lähivirkistysalue. Korttelin länsiosassa on havaittu liito-oravan ydinalue eli liito-oravan elinympäristön eniten käytetty osa. Kaavanmuutosalueen pohjois- ja länsipuolella on asuinkerrostalokortteleita, joille kaavoitetuista rakennuksista on toteutettu osa ja osa on suunnitteluvaiheessa. Itäreunalla alue rajautuu Kauklahdenväylän suojaviheralueeseen. Alueen läheisyydessä sijaitsee palvelukeskittymä, johon sisältyvät peruskoulu ja päivittäistavarakauppa 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus Asemakaavan muutosalueen pinta-ala on noin 7,2 ha. Korttelin rakennusoikeuden määrä on 3 200 k-m 2. Asuinrakennuksissa sallitaan myös asuntoihin liittyvät työtilat maantasokerroksessa, enintään 5% kokonaiskerrosalasta. Korttelitehokkuudeksi muodostuu e k = 1,17 mikä on pienenevän korttelialueen vuoksi nykyistä tehokkaampi. Asemakaavan muutoksessa esitetään tehtäväksi maanvaihtoja siten, että AKkorttelialueesta siirtyy sen länsiosassa noin 1853 m 2 aluetta osaksi virkistysaluetta (VL). Vastaavasti itäreunalla noin 583 m 2 virkistysaluetta liitetään osaksi korttelia, jolloin korttelin reuna jyrkässä rinnemetsässä voidaan luontevammin liittää ja maisemoida virkistysalueen reunaan. AK-korttelialueen pinta-alaksi muodostuu asemakaavan muutoksessa 3 739 m 2, mikä on 1270 m 2 nykyistä vähemmän. 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Suunnittelutilanne 2.1.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista suunnittelualuetta koskevat Helsingin seudun erityiskysymykset (ohjelmakohta 4.6). Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Yleistavoitteiden mukaisesti alueen rakentaminen eheyttää yhdyskuntarakennetta hyödyntämällä olemassa olevia liikenneyhteyksiä, teknisiä verkostoja ja palveluita. Alue rakentuu osaksi Länsimetron jatkeen vyöhykkeen kokonaisuutta, jossa kaupunkirakennetta on määrä tiivistää. Laadukas asuin- ja elinympäristö ja virkistysalueet - sekä luonnonsuojelulliset tavoitteet huomioiden. Helsingin seudun erityiskysymykset Alueen suunnittelussa hyödynnetään joukkoliikenteen, mahdollisesti raideliikenteen sekä seutua ympäröivien kaupunki- ja taajamaverkoston mahdollisuuksia. Asemakaavatyö jatkaa Espoon kaupunkirakennetta eheyttävää suunnittelua Länsimetron jatkeen, Matinkylä-Kivenlahti, kehitysvyöhykkeellä. Suunnittelussa on pidetty huolta toimivan viheralueverkoston ja virkistysyhteyksien jatkuvuudesta. 2.1.2 Maakuntakaava Voimassa olevat: Uudenmaan maakuntakaava kattaa koko maakunnan alueen ja se sisältää kaikkien maankäyttömuotojen osalta alueidenkäytön ja yhdyskuntarakenteen
6 (17) periaatteet. Lainvoiman kaava sai korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä vuonna 2007. Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu ympäristöministeriössä 8.11.2006) alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi, jonka pohjoispuolelle on merkitty viheryhteystarve. Suunnittelualue sijaitsee ominaisuuksiltaan arvokkaalla pohjavesialueella, ja sitä koskevat toimenpiteet on maakuntakaavan mukaan suunniteltava siten, etteivät ne vähennä pysyvästi pohjaveden määrää tai heikennä sen laatua. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa (vahvistettu ympäristöministeriössä 30.10.2014) alue on osoitettu tiivistettäväksi taajamatoimintojen alueeksi, joka tukeutuu kestävään liikennejärjestelmään, ja alueen lähistölle on esitetty metroa varten varattu liikennetunneli. Uudenmaan 1. ja 3. vaihemaakuntakaava eivät koske suunnittelualuetta. 2.1.3 Yleiskaava Voimassa olevat: Espoon eteläosien yleiskaava Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka käsittää Leppävaaran, Tapiolan, Matinkylän, Espoonlahden ja Kauklahden suuralueet. Kaava sai lainvoiman vuonna 2010. Espoon eteläosien yleiskaavassa (lainvoimainen 17.2.2010) kaavanmuutosalueen länsiosa on varattu asuntoalueeksi, jolle sijoitetaan ensisijaisesti tiivistä ja matalaa asuntorakentamista (A2). Lisäksi suunnittelualue liittyy virkistysalueeseen (V), alueen eteläpuolella sijaitsevaan Kummelimetsään. Suunnittelualueen luoteispuolelle, sen välittömään läheisyyteen on merkitty keskustatoimintojen ja lähipalvelujen alue (C) sekä julkisten palvelujen ja hallinnon alue (PY). Nyt laadittu asemakaavan muutos on vastaa yleiskaavan yleisperiaatetta (asuminen) ja on sisällöltään lainvoimaisen yleiskaavan jälkeen laadittujen asemakaavan muutosten hengen mukainen. 2.1.4 Asemakaava Asemakaavan muutosalueella on voimassa seuraavat asemakaavat: Saunalahdenportti (421100), joka on tullut lainvoimaiseksi 8.3.2004. Asemakaava sisältää Kummelimetsän lähivirkistysaluetta. Saunalahdenportti, muutos (421103), joka on tullut lainvoimaiseksi 23.4.2011. Asemakaava sisältää asuinrakennusten korttelin 42215 (A-1) sekä lähivirkistysaluetta (VL-1). 2.1.5 Rakennusjärjestys Valtuusto hyväksyi Espoon kaupungin rakennusjärjestyksen 12.9.2011 ( 112). Rakennusjärjestys astui voimaan 1.1.2012. 2.1.6 Tonttijako Asemakaava-alueelle ei ole laadittu tonttijakoa. 2.1.7 Rakennuskiellot Asemakaava-alueella ei ole rakennuskieltoa mutta liito-oravan ydinalue estää osaksi asemakaavan mukaisen rakentamisen.
7 (17) 2.1.8 Muut suunnitelmat ja päätökset Suunnittelualue kuuluu ns. Saunalahti-sopimuksen piiriin, joka on Espoon kaupungin, Asuntosäätiön ja Keskus-Sato Oy:n välinen 8.3.1989 allekirjoitettu ja 17.5.1989 sekä 27.1.1998 täydennetty yhteistoimintasopimus ja esisopimus. 2.1.9 Pohjakartta Pohjakartta mittakaavassa 1:1000 on Espoon kaupunkitekniikan keskuksen laatima ja se täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54a :n vaatimukset. 2.2 Selvitys alueesta 2.2.1 Alueen yleiskuvaus Kaavanmuutoksen kohteena oleva kortteli 42215 on nykyisin rakentamatonta sekametsää Kummelivuoren pohjoisrinteessä. Korttelia ympäröivät pohjoispuolella katualue ja eteläpuolella rinnemetsäinen lähivirkistysalue. Korttelin länsiosassa on havaittu liito-oravan ydinalue eli liito-oravan elinympäristön eniten käytetty osa. Kaavanmuutosalueen pohjois- ja länsipuolella on asuinkerrostalokortteleita, joille kaavoitetuista rakennuksista on toteutettu osa ja osa on suunnitteluvaiheessa. Itäreunalla alue rajautuu Kauklahdenväylän suojaviheralueeseen. Alueen läheisyydessä sijaitsee palvelukeskittymä, johon sisältyvät peruskoulu ja päivittäistavarakauppa 2.2.2 Maanomistus Alueen maan omistaa Sato Oyj sekä Espoon kaupunki. Maanomistuskartta on liitteenä 4. 2.2.3 Rakennettu ympäristö Maankäyttö Suunnittelualue sijaitsee Saunalahden alueen kaakkoisreunassa noin 100 metriä paikalliskeskuksesta. Alue rajautuu lännessä ja etelässä Kummelinmetsän virkistysalueeseen, pohjoisessa Reelinkikujaan ja Reelinkikatuun sekä idässä Kauklahdenväylän suojaviheralueeseen. Reelinkikujan toisella puolella korttelissa 42252 on vuonna 2015 ja korttelissa 42253 vuonna 2016 valmistuneet rakennukset. Kortteli 42213 on keväällä 2017 osin rakenteilla. Väestö, työpaikat ja elinkeinotoiminta Asemakaava-alueelle sijoittuu laskennallisesti noin 70 asukasta (1 asukas/45 k-m2). Yhdyskuntarakenne Asemakaavan muutosalue on kehittyvää Länsimetronjatkeen vyöhykettä, joka tukeutuu palveluissa tulevaisuudessa suureksi osaksi noin 2 km päässä olevaan Kivenlahden metrokeskukseen. Lähipalvelut, kuten päivittäistavarakauppa ja peruskoulu sijaitsevat noin 100 metrin päässä. Saunalahden alue on keväällä 2017 rakentumassa valmiiksi. Kaupunki-/taajamakuva Asemakaavan muutosalue muodostuu kahdesta 5-kerroksisesta rakennusmassasta. Ne muodostavat massallisesti yhteneväisen ja korttelia 42214 (6-7- kerroksiset asuinrakennukset) täydentävän korttelirakenteen. Kaavamuutosalueen rakennukset eivät varjosta olevia ja rakenteilla olevia asuinrakennuksia tai niiden pihoja. Julkisivut on määrätty nykyisen kaavan mukaisesti rapattavaksi vaaleiksi ja katutason kerros ylemmistä poikkeavaksi materiaalin ja värityksen osalta. Lisäksi julkisivuissa tulee olla perusvärityksestä ja materiaalista poikkeavia tehostealueita. Rakennuksen kadunpuoleisia sisäänkäyntejä ja niiden ympäristöjen tulee olla viihtyisät ja niitä tulee korostaa kaupunkikuvassa.
8 (17) Liikenne Ajoneuvoliikenne Asemakaavan muutosaluetta rajaavat vähäliikenteiset tonttikadut, Reelinkikatu ja Reelinkikuja. Reelinkikatu liittyy pohjoisessa alueelliseen kokoojakatuun, Saunalahdenkatuun. Etelässä kohde rajautuu lähivirkistysalueeseen ja idässä Kauklahdenväylän suojaviheralueeseen. Reelinkadulle ja Reelinkikujalle tulee yhteensä 23 yleistä pysäköintipaikkaa. Kauklahdenväylän keskimääräinen arkivuorokauden liikennemäärä kaavaalueen kohdalla oli syksyllä 2015 noin 17 500 ajoneuvoa vuorokaudessa ja Saunalahdenkadun liikennemäärä vastaavasti 5 700 ajoneuvoa arkivuorokautena. Reelinkikadun ja Reelinkikujan liikennemäärät ovat vähäisiä. Kuva: Keskimääräinen arkivuorokausiliikenne syksyllä 2015 Liikenne-ennusteen mukaan Kauklahdenväylän liikennemäärä kasvaa vuoteen 2040 mennessä noin 21 000 ajoneuvoon arkivuorokautena ja Saunalahdenkadulla liikenne noin 8 100 ajoneuvoon arkivuorokautena. Kauklahdenväylää ollaan varauduttu leventämään 2+2 -kaistaiseksi. Kuva: Ajoneuvo- ja raideliikenteen tavoiteverkko vuodelle 2040
9 (17) Jalankulku ja pyöräily Alueelta on hyvät jalankulku- ja pyöräily-yhteydet. Kevyen liikenteen tavoiteverkon 2015 mukaan alueelle ei ole esitetty uusia yhteyksiä, vaan reitit ovat pääosin nykyisiä tai parannettavia. Reelinkikadulla on pyöräilyn paikallisreitti, joka jatkuu jalankulun ja pyöräilyn ylikulkusiltana Kauklahdenväylän yli. Kauklahdenväylän itäpuolella kulkee pyöräilyn seutureitti. Saunalahdenkadun varrella on pyöräilyn pääreitti. Kivenlahden tulevalle metroasemalle on alueelta matkaa noin 1,5 km. Kuva: Pyöräilyn tavoiteverkko vuodelle 2040 Alueen sisäinen liikenne ja pysäköinti Tontti on rakentamaton. Tonttiliittymiä ei Reelinkikadulle eikä Reelinkikujalle ole nykyisessä asemakaavassa rajoitettu. Tontin pysäköintipaikat tulee järjestää voimassa olevan kaavan mukaan tontilla.
10 (17) Julkinen liikenne Lähimmät bussipysäkit ovat Saunalahdenkadulla noin 150 metrin etäisyydellä. Kun Länsimetro alkaa liikennöidä, kulkee Saunalahdentietä kaksi bussilinjaa, jotka molemmat päättyvät Matinkylän metroasemalle. Bussilinja 164 lähtee Saunalahdesta ja linja 165 lähtee Kauklahdesta kulkien Kauklahden aseman kautta. Palvelut Suunnittelualueella ei ole palveluita. Yhdyskuntatekninen huolto Suunnittelualueen kunnallistekniikka on pääosin rakennettu valmiiksi. Asemakaavan muutos ei muuta mitoituksia eikä periaatteita. Kunnallistekninen yleissuunnitelma (SITO, 2010) on tehty aikaisemman kaavamuutosprosessin yhteydessä 2010-12. Erityistoiminnat Alueella ei ole erityistoimintoja. 2.2.4 Luonnonolosuhteet Alueen etelä ja länsiosassa on nykyistä ja säilyvää Kummelinmetsään liittyvää rinnemaastossa olevaa sekametsää. Rinteen yläosissa on mäntypuuvaltaista metsää. Alue on osa rinteisen Kummelimetsän laajempaa paikallista lähivirkistysaluetta. Luonnontilaista aluetta täydentää alueen itäpuolella Kauklahdenväylän viereinen suojaviheralue (EV). Alueen rakennettavuus on luokkaa 3B, vaikeasti rakennettava rinnemaasto. Rakennuspaikka on kuitenkin kokonaisuudessaan moreenipohjalla. Rakennusten alueella nykyinen maanpinta on tasossa +21 +26 mpy. Alueelle on tehty liito-oravakartoitus vuonna 2015 (Keiron, 2015), jossa osalle suunnittelualuetta on sijoittunut liito-oravan elinpiirin ydinalue useine papanahavaintoineen. 2.2.5 Suojelukohteet 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät Asemakaavan muutosalueella on liito-oravan ydinalue, joka tulee suojella. Asemakaavassa selvitysten ja vuosien 2014-15maastokäyntein mukainen liitooravan ydinalue on merkitty s-1-merkinnällä. Tämä osa entisestä rakentamattomasta korttelialueesta (A-1) muutetaan osaksi laajempaa Kummelinmetsän virkistysaluetta (VL-1). Kummelinvuoren pohjoisrinteen alareuna, korttelialueen eteläpuolella voi koivuvaltaisen puustonsa puolesta toimia liito-oravan yhteysreittinä. Virkistysalueen merkintään (VL-1) on sisällytetty tarve säilyttää se liitooravan yhteysreittinä puustoa säilyttäen ja mahdollisia aukkopaikkoja täydennysistuttaen ja mahdollinen polkuverkosto tulee hienovaraisesti sovittaa maastoon. Ympäristön lievänä häiriötekijänä on Kauklahdenväylän liikennemelu. Meluselvityksen mukaan (Sito, 2017). Kauklahden väylän liikenne-ennuste on tehty vuodelle 2040 (KAVL), jossa liikennemäärän on ennustettu olevan 25 800 ajoneuvoa vuorokaudessa. Kauklahdenväylän puoleisilla julkisivuilla suurin meluarvo on 64 db, joten äänitasoerovaatimukseksi riittää 30 db. Tämä vaatimus saavutetaan nykyisillä rakennepaksuuksilla ilman erillistä kaavamerkintää. Meluun suuntautuvat parvekkeet tulee lasittaa ja piha-alueet suojata 1,2 metrisellä tiiviillä kaiteella.
11 (17) 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa asuinrakentamisen toteuttaminen kaavallisten tiivistämistavoitteiden pohjalta luontoarvot huomioiden. Rakennuoikeuden määrä ei muutu asemakaavan muutoksessa mutta pienenevä korttelialue (AK). Kerrosluku kasvaa nykyisestä kolmesta viiteen. Kaavan toteuttaminen edesauttaa myös alueen alueen valmistumista ja alueen auttaa kehittämään ja säilyttämään alueen palveluverkkoa. 3.2 Alueen toimintoja, mitoitusta ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet 3.3 Osallisten tavoitteet Asukasmielipiteet Korttelin tiivistäminen muodostaa siitä yhtenäisen kokonaisuuden Reelinkikadun ja -kujan rakennettujen ja rakenteilla olevien rakennusten kanssa. Oleville katualueille ei tule muutosta. Kaavamuutoksessa virkistysalueen koko kasvaa noin 1270 m 2 :llä, kun liito-oravan ydinalueen käsittävä vanhan korttelin osa muutetaan lähivirkistysalueeksi. Virkistysalueen reuna tulee näin paremmin kiinni rakennettuun alueeseen Reelinkikujalla, parantaen ja avartaen myös viereisiltä kortteleilta 42252 ja 42253 avautuvia näkymiä. Asemakaavan muutoksesta on laadittu Osallistumis- ja arviontisuunnitelma, joka on päivätty 8.6.2016 ja joka oli nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä 15.8.-13.9.2016. Nähtävillä olon aikana ei saatu yhtään mielipidettä. Lausuntoja ja kannanottoja ei pyydetty. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus Asemakaavan muutoksen lähtökohtana on ollut Saunalahdenportin alueen korttelissa 42215 esiin tulleiden liito-oravien pesä- ja papanapuuhavaintojen vuoksi. Selvitykset tehtiin vuosien 2014-15 aikana. Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan korttelin nykyisten asemakaavan mukaisien rakennusmassojen siirtäminen pohjoisemmaksi, mahdollistamalla kahden 5-kerroksisen asuinkerrostalon rakentaminen Reelinkikadun eteläreunalle. Nykyisessä asemakaavassa on osoitettu rakennusalat viidelle 3- kerroksiselle asuinrakennukselle. Rakentamisen painopistettä siirretään kaavaalueen itäiseen osaan jolloin uudet kerrostalot muodostavat kokonaisuuden rakenteilla ja suunnitteilla olevan korttelin 42214 kanssa. Nykyistä korttelialuetta pienennetään sen länsipäässä ja muutetaan osaksi Kummelimetsän virkistysaluetta (VL-1). Tälle alueelle osoitetaan asemakaavassa liito-oravan elinpiirin suojelualue s-1 -merkinnällä. Vastaavasti itäosassa korttelialue laajenee hieman virkistysalueen suuntaan, jotta jyrkkä maasto saadaan tasattua luontevasti tontin ja virkistysalueen välisellä rajavyöhykkeellä. Kokonaisuudessaan korttelialue pienenee ja tehostuu, mutta rakennusoikeuden määrä ei kasva nykyisestä. Asemakaavaratkaisu tuottaa nykyistä leveämmän puistovyöhykkeen reunan Reelinkikujan varrella, parantaen jo rakentuneen kerrostalokorttelin 42252 avoimia näkymiä puiston suuntaan. Virkistysalueeksi muutettava korttelinosa säilytetään nykyisessä muodossaan, eikä sinne osoiteta maarakennustoimia vaativia kulkuyhteyksiä. Asemakaavan muutoksessa kerrosalan määrä pysyy nykyisellään, eli 3 200 k- m2:ssä, minkä lisäksi saa rakentaa tarvittavia teknisiä tiloja sekä asukas- ja aputiloja. Kortteli sijaitsee vedenhankinnalle tärkeällä pohjavesialueella (pv-1). Pohjaveden suojelu ja rakennusluvan yhteydessä edellytettävä tarkempi suunnittelu, pohjavesiolosuhteet huomioiden, on huomioitu asemakaavamääräyksissä. Alueelle on tehty asemakaavan muutos sekä sen rinnalle laadittu kortteli- ja lähiympäristösuunnitelma vuonna 2010, jonka ydinperiaatteita on huomioitu asemakaavan sisällössä.
12 (17) 4.2 Mitoitus Kaava-alueen kokonaispinta-ala 7,2 ha. Kokonaiskerrosala on 3 200 k-m 2.. Asemakaavan myötä alueen rakennusoikeus ei kasva mutta korttelitehokkuus nousee e=1,17:een.. 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö 4.3.1 Maankäyttö Korttelialueet AK 42215 kortteli pienenee nykyisestä 5 009 m 2 :stä 3 739 m 2 :iin. Rakennusoikeuden määrä on 3 200 k-m 2, kun osa nykyisen korttelin läntistä osaa (1 853 m 2 ), johon liito-oravan ydinalue sijoittuu, siirretään osaksi Kummelinmetsän lähivirkistysaluetta. Vastaavasti osa itäreunan virkistysalueesta (583 m 2 ), siirretään osaksi korttelialuetta jolloin korttelin reuna jyrkässä rinnemetsässä voidaan luontevammin liittää ja maisemoida virkistysalueen reunaan. Asuinrakennuksissa sallitaan myös asuntoihin liittyvät työtilat maantasokerroksessa, enintään 5% kokonaiskerrosalasta. Asemakaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa asuntojen ulkopuoliset varasto- ja asukkaiden yhteistilat sekä jätehuollon-, kiinteistön tilat, pysäköintitilat ja niihin johtavat ajorampit sekä talotekniikan vaatimat tekniset tilat ja kuilut, väestönsuojatilat. Korttelitehokkuudeksi muodostuu e k = 1,17 mikä on pienenevän korttelialueen vuoksi nykyistä tehokkaampi. Asemakaavan mukaiset 40 autopaikkaa sijoittuvat suurimmaksi osaksi (31 ap) pihakannen alaiseen laitokseen. Loput on sijoitettu pysäköintiin ajon yhteyteen avopysäköintipaikkoina. Pysäköinti: Korttelin 42252 pysäköinti sijoittuu kokonaisuudessaan omalle tontille kaksitasoiseen pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen. Tontin ajoliittymä sijoittuu likimain Reelinkikadun ja -kujan risteyksen kohdille. Laskennallinen autopaikkojen määrä on 38 autopaikkaa. //viitesuunnitelmassa 40 ap// Asemakaavan muutos ei edellytä vierasautopaikkojen toteuttamista. Reelinkikadulla on 19 ja Reelinkikujalla 3 suunniteltua kadunvarsiautopaikkaa yleiselle pysäköinnille. Asemakaavassa autopaikkoja tulee rakentaa vähintään seuraavasti: 1ap/ 85 k-m2 asuntokerrosalaa, kuitenkin vähintään 0,5 ap/asunto. Jos tontille rakennetaan valtion tukemaa 40 vuoden korkotukimallilla toteutettavaa vuokraasuntotuotantoa, voidaan autopaikkoja niiden osalta vähentää 20 %. 1ap/ 70 k-m2 työtilojen kerrosalaa. Polkupyörille tulee toteutaa vähintään 1pp/30 k-m2 tai vähintään 2 pp/asunto katetussa lukittavassa tilassa. Lisäksi tulee mahdollistaa pyöräpysäköintiä ulkona. Virkistysalueet Korttelin 42252 läntinen reuna muutetaan asemakaavassa osaksi Kummelimetsän virkistysaluetta. Alue on muuttunut vuonna 2012 vahvistuneen Saunalahdenportti, muutos-asemakaavan muutoksen jälkeen osaksi liito-oravien elinpiirin ydinaluetta, jolla on lisäksi useampia papanapuita. Asemakaavassa, tehdyn liito-oravaselvityksen mukainen elinpiirin ydinalue on merkitty suojelumerkinnällä s-1. Muilta osin asemakaavan VL-1-alue toimii osana liito-oravan yhteysreittiä. Alueen puustoa tulee säilyttää ja aukkopaikkoja täydennysistuttaa siten, että olevat latvusyhteydet säilyvät. Itäisemmälle VL-1 -alueelle rakennettu Kummelivuorenpolku-puistoreitti tullaan linjaamaan itäosassa osaksi uudelleen. Muu mahdollinen polkuverkosto tulee hienovaraisesti sovittaa maastoon.
13 (17) Muut alueet Asemakaavan muutoksen rajaukseen ei kuulu muita alueita. Asemakaavan muutos ei vaikuta alueen katuverkkoon, eikä tarvetta ole päivittää kunnallisteknisiä suunnitelmia. Ajoyhteys Reelinkikujalta selkiyttää nykyistä liikenneratkaisua. 4.3.2 Liikenne Kaavamuutoksen yhteydessä alueelle ei tule uusia katuja. Kohteen tonttiliittymä tulee Reelinkikujalle. 4.3.3 Palvelut 4.3.4 Yhdyskuntatekninen huolto Alueen joukkoliikenne hoidetaan busseilla. Lähimmät bussipysäkit ovat Saunalahdenkadulle noin 150 metrin etäisyydellä. Yleistä pysäköintiä on Reelinkadulla ja Reelinkujalla yhteensä 23 autopaikkaa. Asemakaava-alueelle ei tule palveluita tai liiketiloja muttaa sallii asumiselle häiriöitä tuottamattomien työ-, palvelu- tai liiketilojen toteuttamisen maantasokerroksessa, kuitenkin enintään 5% annetusta kerrosalasta. Muilta osin kortteli 42215 tukeutuu Saunalahdenporin keskustakorttelin (liikekeskus ja Saunalahden peruskoulu) ja sitä ympäröivien katujen kivijalkojen palveluihin (kivijalkaliiketilat). Asemakaava-alue liitetään olemassa oleviin, hiljattain Reelinkadun ja Reelinkikujan rakentamisen yhteydessä tehtyihin kaukolämpö-, sähkö- ja tietoliikenneverkostoihin sekä HSY:n vesi ja viemäriverkostoihin. Asemakaava-alueen hulevesiä viivytetään alueella, ennen niiden johtamista yleiseen hulevesijärjestelmään. Asemakaavaratkaisu sallii myös korttelialueiden hulevesien viivytyksen sopimuksin yleisillä alueilla. 4.3.5 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus Maaperän rakennettavuudesta on kerrottu tarkemmin kappaleessa 2.2.4. Maaperän puhtaudessa ei ole havaittu ongelmia. Ennen rakentamisen aloittamista on selvitettävä korttelin 34340 täyttömaan laatu ja rakennettavuus. 4.3.6 Kaavan mukainen luonnonympäristö Asemakaavan toteutus ja korttelitehokkuuden lisääminen (kerrosalaa nostamatta) säästää huomattavasti nykyistä puustoista vyöhykettä Reelinkikujan eteläpuolella, kun osa liito-oravan ydinaluetta muutetaan virkistysalueeksi (VL-1). Tälle alueelle, joka on jyrkähköä rinnettä, ei osoiteta kaavassa rakennettavia virkistysreittejä. Nykyisen rakennetun Kummelinpolun virkistysreitin linjausta muutetaan sen itäosassa noin 30 metrin matkalla rakentamisen myötä. 4.4 Kaavan mukaiset suojelukohteet 4.5 Ympäristön häiriötekijät Asemakaava-alueella on liito-oravan ydinalue, joka on suojeltu kaavassa s-1 - merkinnällä: Suojeltava alueen osa, jolla sijaitsee luonnonsuojelulain 49 :n perusteella suojeltuja liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikkoja. Alueella ei saa suorittaa toimenpiteitä, jotka heikentävät tai hävittävät liito-oravan elinympäristöä. Aluetta koskevista toimenpiteistä ja suunnitelmista on neuvoteltava ympäristöviranomaisten kanssa. Lähivirkistysalue merkintään (VL-1) on merkitty: Alueen puusto toimii liito-oravan yhdysreittinä. Puusto tulee säilyttää ja tarvittaessa aukkopaikat täydennysistuttaa niin, että latvusyhteys säilyy. Alueen polkuverkosto tulee toteuttaa hienovaraisesti maastoon sovittaen. Muutoin alueella sallitaan vain luonnon- ja maisemanhoidon kannalta tarpeelliset toimenpiteet. Melu Asemakaava-alue on osin melualueella ja siihen kohdistuu Kauklahdenäylän liikennemelu. Kaavoituksen yhteydessä on tehty meluselvitys (Sito, 2017). Meluselvitys on tehty vuoden 2040 ennustetilanteelle (KAVL), jossa liikennemää-
14 (17) räksi on arvioitu 25 800 ajoneuvoa vuorokaudessa.ennusteet perustuvat Länsimetron jatkeen vyöhykkeen päivitettyihin liikenne-ennusteisiin (Ramboll Oy, 2016). Kauklahdneväylän puoleisessa rakennuksen osassa suurin julkisivuun kohdistuva meluarvo on 64 db, joten äänieristävyysvaatimukseksi riittää 30dB. Tämä saavutetaan nykyisillä asuinrakennusten seinärakenteilla, eikä erillistä kaavamerkintää tarvita. Rakennuksen parvekkeet sijoittuvat lähtökohtaisesti pääasiassa suojaisalle pihalle. Parvekkeiden melutaso on noin 2-3 db suurempi kuin julkisivuihin kohdistuva melutaso. Mikäli melun suuntaan sijoitetaan parvekkeita, joilla 55 db täyttyy, tulee parvekkeet lasittaa.osa piha-alueesta sijaitsee melualueella. Leikki- ja oleskelupihat tulee sijaita rakennusten muodostamassa melukatveessa. Aukkopaikoissa pihalle tulee rakentaa vähintään 1,2 metriä korkea tiivis aitarakenne. Ote meluselvityksestä on kaavaselostuksen liitteenä 6. Ilmanlaatu Asemakaava-alueen ilmanlaatuun vaikuttaa Kauklahdenväylän liikennemäärä. Asuinrakennukset sijoittuvat lähimmillään noin 65 metrin päähän Kauklahdenväylän nykyisen ajoradan reunasta ja sijoittuvat suositusetäisyyden 60 m, 30 000 ajoneuvoa/vrk (minimietäisyys 21 m) sisäpuolelle ilmanlaadun suositusetäisyyksistä (HSY 2015). Kaava-alueella ei ole herkkiä toimintoja, eikä asemakaavamääräyksissä ole edellytetty erityistoimenpiteitä ilmanlaadun osalta. 4.6 Nimistö Asemakaava-alueen nimistöä ei muuteta. 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön Suunnittelualueen rakentaminen mahdollistaminen tiivistää Saunalahdenportin keskustakortteleita ja antavat osaltaan edellytyksiä paremman palvelutarjonnan muodostamiseksi paikalliskeskukseen. 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan Asemakaavan muutoksella ei ole vaikutuksia liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen. Laskennallisesti liikenne lisääntyy Reelinkikadulla ja Reelinkikujalla, koska kerrostalorakentamisen myötä arvioitu asukasmäärä lisääntyy, vaikka kerrosala itsessään ei lisäänny. Lisäyksellä ei ole vaikutusta alueen liikenteen mitoituksiin. Katuverkko ja jo rakennettu kunnallistekniikka pysyvät ennallaan. Kaava-alueen lähivirkistysalueen laajentumisen myötä rakennetun alueen yhteys luonnonmukaiseen virkistysalueeseen paranee huomattavasti. Kummelinvuorenmetsä avautuu noin 50 metrin matkalla suoraan Reelinkikujan katutilaan ja tarjoaa avaramman maiseman luontonäkymillä korttelille 42252. Alueelle ei ole jyrkän rinteen ja liito-oravan ydinalueen vuoksi mahdollista toteuttaa ulkoilureittejä. 5.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, esteettömyyteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin) Aasemakaavan muutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia ihmisten elinoloihin. Aikaisempaa tiiviimpi korttelirakenne ja Kummelimetsän virkistysalueen laajentaminen parantavat lähikortteleiden asukkaiden asumisolosuhteita, mahdollistamalla suoremman luontoyhteyden ja näköalat metsän suuntaan. Aikaisempaa kaksi kerrosta korkeammat viisikerroksiset rakennukset eivät myöskään varjosta viereisten kortteleiden 42214 ja 42252 olevia tai rakenteilla olevia rakennuksia. Näköalat eivät myöskään merkittävästi heikenny nykyisen asemakaavan mukaisesta ratkaisusta. Suunniteltujen rakennusten väliin jää myös leveä aukko, josta korttelille 42214 avautuu suora näköyhteys Kummelimetsään.
15 (17) Asemakaava-alueen rakentuminen ei kuitenkaan merkittävästi tuota teknistä haittaa lähiympäristöönsä, koska se sijoittuu alueen reunalle. Vaikutukset liikkumiseen Kaava-alueelta on hyvät liikenneyhteydet alueen katuverkkoon sekä Kauklahdenväylälle. Kevyenliikenteen yhteyksiä ei muuteta muuten, kuin linjaamalla uudelleen Kummelivuorenpolun itäisimmän osan n. 30 metrin osuus. Metsäyhteys paranee kun liittymispintaa Kummelimetsän virkistysalueeseen tulee lisää Reelinkikujan varrella. Vaikutukset sosiaalisiin oloihin Asemakaavamerkinnän muuttaminen A-1:stä (asuinrakennusten korttelialue) AK:ksi (asuinkerrostalojen korttelialue). Aikaisempi merkintä on sallinut 3- kerroksisten pienkerrostalojen toteuttamisen. Kaavaratkaisu ei muuta asuntotuotannollisia lähtökohtia. Tuleva asukasrakenne vastaa alueen olevaa ja muodostuvaa asukasrakennetta, mahdollistaen sosiaalisesti monipuolisen asukasrakenteen ja lisäämällä osaltaan alueen elinvoimaisuutta (mm. paremmat palvelut ja korkealuokkaisen rakennetun lähiympäristön ja virkistyksen mahdollisuudet). 5.5 Kaavataloudelliset vaikutukset ja energiahuolto 5.6 Muut merkittävät vaikutukset Kaavamuutoksella ei juuri ole vaiktusta kaavatalouteen suuntaan tai toiseen. Kaupunki saa maanvaihdossa metsäaluetta VL-1-alueelta, joka tulee säilymään nykytilaisenaan liito-oravan ydinalueen vuoksi. Alueelle ei osoiteta puistokäytäviä rinteisen maaston ja liito-orava-alueen vuoksi. Nykyistä lähivirkistysalueella olevan Kummelivuorenpolun linjausta muutetaan noin 25 metrin matkalla. Kaavamuutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Rakentamisaikataulu Asemakaavan toteutus voidaan aloittaa kun asemakaavan muutos vahvistuu. 7 SUUNNITTELUN VAIHEET 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset Vireilletulo Asemakaavan muutoksen hakijana on Sato Oyj (kaavoitushakemus 3.11.2015). Kaavan vireille tulosta on tiedotettu Osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä 10.8.2016 sekä Espoon kaavoituskatsauksessa 2016. Asemakaavan muutosalue on Sato Oyj:n ja Espoon kaupungin omistuksessa. Sopimukset Asemakaava ei edellytä maankäyttösopimusta mutta maa-alueiden vaihdoista tehdeään tarvittavat sopimukset, jotka hoitaa tonttiyksikkö. Asemakaavan voidaan arvioida olevan kaavataloudellisesti kannattava. Vaikka maankäyttömaksun kynnys ei täyty, saa kaupunki omistukseensa 1270 m2 entistä korttelialuetta, joka muutetaan osaksi Kummelinvuoren VL-1 -aluetta lähtökohtaisesti maanvaihdoin.
16 (17) 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kaavasta on laadittu erillinen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on ollut nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti 15.8.-13.9.2016. 7.3 Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot Suunnittelu Asemakaavan muutos on laadittu yhteistyössä Sato Oyj:n arkkitehtikonsultin Pekka Vehniäisen/Sito Oy kanssa. Asemakaavoituksen lähtökohtana on ollut Saunalahdenportin asemakaavoituksen yhteydessä tehty kunnallistekninen yleissuunnitelma (Sito, 2010-2012) sekä tehdyt selvitykset. Liito-oravaselvitys on tehty tämän jälkeen (2014) ja seurantaa tehdään vuosittain (viimeisin 20.6.2016, Luontotutkimus Yrjölä). Meluselvitys on päivitetty kaavoituksen yhteydessä (Sito, 2017). Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen asemakaavayksikössä kaavan valmistelusta on vastannut arkkitehti Patrik Otranen, maisema-arkkitehti Anna-Kaisa Aalto sekä liikennesuunnittelija Kaisa Lahti. 7.4 Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus Ajankohta Käsittelytieto 8.6.2016 Kaupunkisuunnittelupäällikkö hyväksyy Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville MRA 30 mukaisesti. 15.8.-13.9.2016 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävillä MRA 30 mukaisesti.
ESPOON KAUPUNKI KAUPUNKISUUNNITTELUKESKUS Patrik Otranen Arkkitehti Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelujohtaja