Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.05.2016 Sivu 1 / 1 5471/2015 10.02.03 Kaupunkisuunnittelulautakunta 39 2.3.2016 80 Suurpelto I, ehdotus kaupunginhallitukselle asemakaavan muutokseksi, alue 330407, 21. kaupunginosa Henttaa (Kh-asia) Valmistelijat / lisätiedot: Matias Kallio, puh. 043 825 4590 Aila Valldén, puh. 043 825 1919 Katariina Peltola, puh. 043 825 5200 Marno Hanttu, puh. 046 877 2749 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Asemakaavapäällikkö Ossi Keränen Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteestä. Lausunnot ja kannanotot on annettu Suurpelto I:n asemakaavan muutosehdotuksesta, alue 330407, 2 hyväksyy esitettäväksi kaupunginhallitukselle 2.3.2016 päivätyn ja 2.5.2016 muutetun Suurpelto I - Storåkern I asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6943, 21. kaupunginosassa Henttaa, alue 330407, 3 ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan, 3 600 euroa sekä 1/3 kuulutuskustannuksista, 766,65 euroa, eli yhteensä 4 366,65 euroa asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Liite Oheismateriaali 4 Suurpelto I, lausuntojen sekä kannanottojen lyhennelmät ja vastineet - Suurpelto I, tapahtumaluettelo - Suurpelto I, kaavamääräykset 1 - Suurpelto I, kaavamääräykset 2 - Suurpelto I, kaavakartta - Suurpelto I, ajantasa-asemakaava
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.05.2016 Sivu 2 / 2 - Suurpelto I, havainnekuva - Suurpelto I, näkymäkuva Selostus Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa Suurpellon keskustakortteliin 21032 kaupunkikuvallinen maamerkkirakennus, joka on toiminnallisesti monipuolinen asuntojen, liiketilojen ja palveluiden kokonaisuus. Rakennusoikeus kasvaa 5 000 k-m². Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla: Suurpelto I - Storåkern I asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 6943, käsittää korttelin 21032 sekä katu- ja torialueet 21. kaupunginosassa Henttaa, alue 330407. Aloite ja vireilletulo Korttelin 21032 maanomistaja on hakenut asemakaavan muutosta 17.12.2015 saapuneella hakemuksella. Kaavan vireilletulosta on tiedotettu 30.12.2015. Alueen nykytila Suunnittelualue sijaitsee keskellä Suurpeltoa ja se käsittää keskustakorttelin 21032 ja sitä ympäröivät katu- ja torialueet. Kortteli 21032 on rakentamaton. Alue on hyvin saavutettavissa. Alue sijaitsee Kehä II:n Lukusolmun eritasoliittymän vieressä. Korttelin 21032 omistaa KOY ICON Suurpelto Plaza, ICON Kiinteistörahastot Oy. Ympäröivät katu- ja torialueet omistaa Espoon kaupunki.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.05.2016 Sivu 3 / 3 Voimassa oleva maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu 8.11.2006) suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa (vahvistettu 30.10.2014) Suurpelto on osoitettu tiivistettävänä alueena, jota palvelee pohjois-eteläsuuntainen pääkaupunkiseudun poikittainen joukkoliikenteen yhteysväli. Espoon eteläosien yleiskaavassa (lainvoimainen 17.2.2010) suunnittelualue on osoitettu uutena keskustatoimintojen ja lähipalvelujen alueena (C). Alueelle saa osoittaa keskustaan soveltuvaa asumista sekä hallinto-, toimisto-, palvelu-, koulutus- ja myymälätiloja. Alueelle ei saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköä. Yleiskaava osoittaa alueen läpi uuden sijainniltaan ohjeellisen raideyhteyden. Korttelissa 21032 on voimassa Suurpelto I asemakaava (lainvoimainen 1.11.2006). Kortteli 21032 on siinä osoitettu keskustatoimintojen korttelialueeksi (C-1), jolle saa sijoittaa opetus- ja kulttuuritoimen, hallinnon, seurakunnan ja terveydenhuollon tiloja sekä hotelli-, asuntola-, palvelu- ja liiketiloja. Liiketilaa saa rakentaa korkeintaan 40 % kokonaisrakennusoikeudesta. Alueelle ei saa sijoittaa tilaa vievän kaupan myymälää tai vähittäiskaupan suurmyymälää. Rakennusoikeus on 20 000 k-m² ja suurin sallittu kerrosten lukumäärä on kuusi. Korttelin 21032 länsiosassa on Suurpellon ja Henttaan puistokatuihin rajautuva uloke, jonka vapaa korkeus on vähintään 3,2 metriä. Autopaikkoja on rakennettava 1 autopaikka kerrosalan 150 neliömetriä kohti. Kaavamuutosalueen länsilaidan puistokatu on varattu joukkoliikenteelle/raideliikenteelle. Kaavaehdotuksen nähtävilläolo Asemakaavan muutosehdotus oli nähtävillä MRA 27 :n mukaisesti 21.3. 21.4.2016. Ehdotuksesta saatiin neljä lausuntoa tai kannanottoa. Muistutuksia ei saatu. Caruna Espoo Oy ilmoitti, että heillä ei ole huomautettavaa. Espoon ympäristökeskus lausui hule- ja työmaavesien käsittelystä sekä alueella esiintyvistä sulfidisavista. Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY) ilmoitti, että aluetta palvelevat yleiset vesihuoltolinjat on rakennettu valmiiksi. Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos lausui pelastusteistä, nostopaikoista, osoitteista ja kääntöpaikoista. Asemakaavan muutosehdotusta on tarkistettu palautteen johdosta täydentämällä mm. rakentamistapaa ja hulevesiä koskevia kaavamääräyksiä. Tarkistukset eivät edellytä asemakaavan muutosehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.05.2016 Sivu 4 / 4 Ehdotus asemakaavan muutokseksi Yleisperustelu ja -kuvaus Kaavamuutos lisää asuntojen rakentamista hyvän saavutettavuuden alueella valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja MAL-toteutusohjelman mukaisesti. Kortteli sijoittuu pyöräilyn pääreitin viereen ja jo toteutuneen Lukusolmun eritasoliittymän läheisyyteen. Suurpellon keskustassa on nykyisellään kohtuulliset joukkoliikenneyhteydet ja Länsimetron myötä useat linjat palvelevat Suurpellon liityntää Matinkylän, Niittykummun ja Tapiolan metroasemille. Henttaan ja Kuurinniityn välille on suunniteltu katuyhteyttä, joka parantaa joukkoliikenneyhteyksiä Espoon keskustan suuntaan. Suurpellon keskustan kautta kulkee myös raidevaraus, joka mahdollistaa pikaraitiotien Keran, Espoon keskustan ja Matinkylän suuntiin. Alueen asemakaava on ollut voimassa kohta 10 vuotta, mutta voimassa olevan asemakaavan mukaiselle rakentamiselle ei ole kysyntää. Julkisluonteinen rakentaminen on toteutunut tai toteutumassa muualla Suurpellossa ja Matinkylän suuralueella. Suurempimittakaavaisille liiketiloille ei ole mahdollista järjestää toimivaa pysäköintiä ja huoltoa korttelissa ja niiden sijoittaminen olisi myös kaupunkikuvallisesti haastavaa. Pohjavesiolosuhteiden ja ympäröivien jo toteutettujen yleisten alueiden rakenteiden vuoksi pysäköintiä ei ole mahdollista toteuttaa voimassa olevan asemakaavan mukaisesti katualueen ja rakennuksen alle. Voimassa olevassa asemakaavassa korttelin 21032 käyttötarkoitus on monipuolinen, mutta se ei mahdollista tavallisten asuntojen rakentamista. Viereisten Kehä II:n varren toimistokorttelien asemakaavoja on päätetty muuttaa asumis- ja palveluvaltaisemmiksi. Tämä on jo toteutunut keskuskorttelin eteläpuolisen korttelin asemakaavan muutoksessa. Lisäämällä asukasmäärää myös keskuskorttelissa edesautetaan kivijalkapalveluiden ja liiketilojen rakentumista Suurpeltoon. Palveluiden, asukkaiden ja sitä myöten käyttäjien lisääntyessä myös esimerkiksi joukkoliikenteen palvelutasoa on edelleen mahdollista parantaa. Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan Suurpellon keskustakortteliin 21032 kaupunkikuvallinen maamerkkirakennus, joka on toiminnallisesti monipuolinen asuntojen, liiketilojen ja palveluiden kokonaisuus. Rakennus jäsentää puistokatukokonaisuutta ja parantaa Suurpellon keskustan hahmottumista myös Kehä II:n suunnasta. Puistokatujen länsireunan asuinrakentaminen on jo pitkälti rakennuslupavaiheessa tai toteutusvaiheessa. Keskuskorttelin 21032 rakentuminen mahdollistaisi Suurpellon keskustan keskeisten yleisten alueiden toteuttamisen, mikä parantaisi niiden käytettävyyttä ja alueen viihtyisyyttä. Lukukadun rakentuminen mahdollisimman pian olisi myös kaavamuutoskorttelin eteläpuolelle toteutuvien kaupallisten palveluiden saavutettavuuden ja pyöräilyreittien kannalta tärkeää. Hankkeen tavoitteena on aloittaa rakentaminen kesällä 2016.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.05.2016 Sivu 5 / 5 Kaavamuutos on voimassa olevien maakuntakaavojen ja voimassa olevan yleiskaavan perusperiaatteiden mukainen. Kaupan mitoitus perustuu Suurpellon kaupan kokonaisuudesta tehtyyn yleiskaavatasoiseen tarkasteluun. Mitoitus Suunnittelualueen kokonaispinta-ala on 18 292 m², josta 11 716 m² on katu- tai torialuetta. Katu- ja torialueiden rajat eivät muutu. Keskustatoimintojen korttelialueen (C-1) pinta-ala on 6 576 m² ja rakennusoikeus 25 000 k-m², mikä vastaa korttelitehokkuutta e = 3.8. Korttelialueen ulkorajat eivät muutu. Asumisen osuus on enintään 18 750 k-m 2 ja muiden tilojen osuus 6 250 k-m 2, josta myymälätiloja voi olla enintään 3 000 k-m 2. Rakennusoikeus kasvaa kaavamuutoksessa 5 000 k-m². Kaavatalous Kaupunki saa kaavamuutoksesta maankäyttösopimustuloa, koska rakennusoikeus kasvaa 5 000 k-m². Kaavamuutos mahdollistaa olemassa olevan yhdyskuntarakenteen ja jo tehtyjen investointien hyödyntämisen (yleiset alueet, kunnallistekniset verkostot, julkiset palvelut) eikä aiheuta voimassa olevaan kaavaan nähden oleellisia lisäkustannuksia. Lisäksi suunniteltu pysäköintiratkaisu on voimassa olevaan kaavaan nähden realistinen ja taloudellisempi. Keskustatoimintojen korttelialue (C-1) Korttelin 21032 käyttötarkoitus muutetaan keskustatoimintojen korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa asunto-, asuntola-, hotelli-, toimisto- ja liiketiloja sekä julkisia ja yksityisiä palveluja. Pääosa rakentamisesta (18 750 k-m²) on todennäköisesti asumista. Vähintään 25 % korttelin rakennusoikeudesta tulee toteuttaa muina kuin asunto- tai asuntolatiloina. Tällä pyritään varmistamaan korttelin toiminnallinen monipuolisuus. Alueelle saa sijoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 71 :ssä tarkoitetun myymäläkeskittymän, jonka koko on kuitenkin rajattu korkeintaan 3 000 k-m²:iin ja jossa yksittäisen myymälän koko on korkeintaan 2 000 k-m². Päivittäistavarakaupan tiloja tulee olla yhteensä vähintään 700 k-m². Voimassa olevan asemakaavan mukainen uloke korttelin länsiosasta poistetaan ja alueelle sijoitetaan yleisiin alueisiin liittyviä kahvila- tms. liiketiloja. Kortteli täydentää osaltaan Suurpellon keskustan tiivistä kaupunkirakennetta. Korttelin länsiosan veistoksellinen tornirakennus rytmittää pitkiä kaupunkiakseleita ja korostaa alueen sisääntuloa Kehä II:lta. Tornissa on kerroksia kaksikymmentä ja sillä on matalampi jalustaosa, joka sitoo sen puistokatujen muun rakentamisen mittakaavaan. Tornin jäsentelyssä on huomioitu Espoon korkean rakentamisen selvityksessä esitettyjä näkökohtia. Korttelin pohjois-, itä- ja eteläsivuilla rakennukset
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.05.2016 Sivu 6 / 6 ovat kahdeksankerroksisia. Niitä rytmitetään sisäänvedoin ja parvekeratkaisuin. Ylemmät kerrokset rakentuvat suurimmaksi osaksi asunnoista. Torniosaan on lisäksi suunniteltu huoneistohotellitiloja. Ensimmäinen kerros sisältää liike-, palvelu- ja toimistotiloja, joiden ilme yleisten alueiden suuntaan on avoin. Noin kolmikerroksinen pysäköintilaitos kätkeytyy muiden toimintojen taakse korttelin keskiosiin. Asuntojen piha toteutetaan rakennusmassojen suojaamana pysäköintilaitoksen katolle neljännen kerroksen tasolle ja se toteutetaan ilmeeltään vehreänä. Päivittäistavarakauppa on suunniteltu rakennuksen itäosaan ensimmäiseen kerrokseen, missä sen huolto on luontevimmin järjestettävissä ja missä se kytkeytyy parhaiten eteläpuolisen liikekorttelin toimintaan. Kaavamuutoksessa annetaan määräyksiä mm. pysäköinnistä, rakentamistavasta, pihasta ja hulevesistä. Autopaikkoja on rakennettava vähintään seuraavasti: - 1 ap / 110 k-m² asuntokerrosalaa kohti, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto, - 1 ap / 150 k-m² asuntola- ja hotellitiloja kohti, - 1 ap / 70 k-m² liike-, toimi- ja palvelutiloja kohti. Autopaikat tulee toteuttaa pääasiassa vuoroittaispysäköinnin periaatteella, jolloin autopaikat ovat nimeämättömiä. Ajo korttelin pysäköintilaitokseen on korttelin pohjoispuolelta Lukukujalta. Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään seuraavasti: - 1 pp / 30 k-m² asunto- ja asuntolatiloja kohti, - 1 pp / 100 k-m² liike-, toimi- ja palvelutiloja kohti. Lisäksi lyhytaikaiselle pyöräpysäköinnille asukas-, asiointi- ja vieraskäyttöön osoitetaan korttelialueella tai c-merkinnällä varustetuilla alueilla vähintään 65 pp sisäänkäyntien lähellä. Katu- ja torialueet Voimassa olevan asemakaavan periaatteiden mukaan yleiset alueet toteutetaan laadukkaana kokonaisuutena ja erityistä huomiota kiinnitetään siihen, että korttelin ja yleisten alueiden rajapinta on luonteva. Ympäröivien alueiden katusuunnitelmien päivitys on meneillään kaupunkitekniikan keskuksessa. Suunnittelussa on kiinnitetty huomioita pyöräpysäköinnin järjestämiseen. Korttelialueen lähellä pyöräpysäköinti palvelee lyhytaikaista asukas-, asiointi- ja vieraskäyttöä. Puolet paikoista tulee olla katettuja. Lisäksi on liityntäpysäköintiin tarkoitettuja pyöräpysäköintipaikkoja, jotka sijoitetaan lähemmäksi Lukutoria ja pysäkkejä.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.05.2016 Sivu 7 / 7 Lukukujan itäpäähän on esitetty yleistä pysäköintiä, huoltotasku päivittäistavarakaupalle ja sen eteläpuolelle taksiasema tai kadunvarsipaikoitus. Päivittäistavarakaupan huoltotaskun lisäksi pienliikeja palvelutilojen huoltoajoa on korttelin pohjois- ja eteläsivuilla. Huoltoajoa torialueella tulee ohjata tarvittaessa liikennemerkein ja estein. Muutoin torialuetta suunnitellaan kävelyn ja pyöräilyn ehdoin. Selvitykset Kaavamuutoksesta on laadittu melutarkastelu. Rakennuksen julkisivuilla on 30-32 db:n ääneneristävyysvaatimus ja parvekkeet tulee lasittaa. Meluntorjunnan toimenpiteet on huomioitu kaavamääräyksissä. Kaavanmuutoksen liiketilamitoitus perustuu kaupalliseen selvitykseen (Suurpellon keskusta - Kaupan konseptivaihtoehdot ja kaupallisten vaikutusten arviointi. Espoon kaupunki / Ramboll Oy 28.11.2013). Korttelisuunnitelma Kaavamuutoksesta on laadittu korttelisuunnitelma (Tommila Arkkitehdit Oy), jossa on tutkittu mm. rakennuksen toiminnallisuutta, kaupunkikuvaan sovittamista, liikenteen ja pysäköinnin järjestämistä sekä korkean rakentamisen erityispiirteitä kuten tuulisuuden hallintaa. Sopimusneuvottelut Tonttiyksikkö on ilmoittanut, että asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimuksen laatimista. Sopimus tulee olla allekirjoitettu ennen kuin asemakaavan muutos on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä. Perittävät maksut Hakija on 12.1.2016 maksanut asemakaavan muutoksen kustannuksista 60 % ja kuulutuskustannuksista 2/3. Hyväksyminen Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginhallitus. Nähtävänä kokouksessa - Asemakaavan muutoksen kartta - Asemakaavan muutoksen selostus liitteineen - Kopiot lyhentämättömistä lausunnoista ja kannanotoista - Suurpellon keskustakorttelin korttelisuunnitelma. Tommila Arkkitehdit Oy 2016. - Suurpellon keskustakorttelin melutarkastelut. Ramboll Finland Oy 2016. - Suurpellon keskustakorttelin tuulisuuslausunto. WSP Finland Oy 2016. - Suurpellon keskustakorttelin hulevesiselvitys. Geotek Oy 2016. - Suurpellon alueen liikenne-ennuste. Ramboll Oy 2012.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.05.2016 Sivu 8 / 8 Päätöshistoria Kaupunkisuunnittelulautakunta 2.3.2016 39 - Suurpellon keskusta - Kaupan konseptivaihtoehdot ja kaupallisten vaikutusten arviointi. Espoon kaupunki / Ramboll Oy 2013. - Suurpellon palvelukorttelikonsepti. Espoon kaupunkisuunnittelukeskus 2014. - Espoon korkean rakentamisen periaatteet. Espoon kaupunkisuunnittelukeskus / yleiskaava ja Arkkitehtitoimisto Harris-Kjisik Oy 10/2012. Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelujohtaja Torsti Hokkanen 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteestä. Mielipiteet on annettu Suurpelto I:n osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, alue 330407, 2 hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville 2.3.2016 päivätyn Suurpelto I - Storåkern I asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6943, joka käsittää korttelin 21032 sekä katu- ja torialueet 21. kaupunginosassa Henttaa, alue 330407, 3 pyytää asemakaavan muutoksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Tiedoksi - Ote ilman liitteitä: Hakija - Toimenpiteitä varten: Jatkokäsittely kaupunginhallitus - Laskutus: ksk.laskutus@espoo.fi
Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.05.2016 Sivu 9 / 9