Kouvolan kaupunki Kaavaselostuksen liite 13 Vähittäiskaupan suuryksiköt Kouvolassa selvitys Kävelykatu, Kouvolan keskusta: Maakuntakaavan ja yleiskaavan keskusta aluetta kauppakeskus Valtari: Seudullisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö keskusta alueella Prismakeskus: Seudullisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö maakuntakaavan kma alueella kauppakeskus Veturi: Seudullisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö maakuntakaavan kma alueella
Sisällysluettelo 1 Taustaa... 1 2 Projektisuunnitelma... 2 2.1 Suunnittelun lähtökohdat Mitä selvitetään?... 2 2.2 Lainsäädäntö Miksi selvitetään?... 2 2.3 Määritelmiä Mitä vähittäiskaupan suuryksikkö tarkoittaa?... 2 2.4 Seudullisesti ja paikallisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt Miten tulkitaan ja mikä kaava ohjaa? 3 2.5 Kauppa ja meri maakuntakaava... 4 3 Nykytilanteen selvittäminen... 5 3.1 Paikkatietoaineistot... 5 3.2 Esiin tulleita haasteita... 5 3.3 Keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaluonnos... 6 4 Tulokset... 8 5 Kouvolan keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaehdotus... 10 6 Jatko... 11 Kuvat: Kauppanäkymiä Kouvolasta, 8.8.2014, Kouvolan kaupunki / Topi Suomalainen
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 1 (11) 1 Taustaa Kouvolan kaupungin maankäytön suunnittelussa on aloitettu elokuussa 2014 projekti, jonka ensimmäisenä tarkoituksena oli selvittää tilaa vievän kaupan KMmerkintöjen ajantasaisuus kaavoissa. Maankäyttö ja rakennuslain 71 a :ää sovelletaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan vasta 15. päivästä huhtikuuta 2017 (Eduskunnan päätös 205/2015, joka tullut voimaan 1.4.2015). Projektin edetessä on huomattu, että selvitys tulee laajentaa koskemaan tilaa vievän kaupan lisäksi myös muita vähittäiskaupan suuryksiköitä. Tämän selvityksen tarkoituksena on koota yhteen projektissa mennessä tuotetut tiedot Kouvolan kaupungin alueella olevista vähittäiskaupan suuryksiköistä ja niiden kaavoitustilanteesta. Työn tähänastisia tuloksia hyödynnetään Kouvolan keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaehdotuksen valmistelussa. Tehtäväkuvan ulkopuolelle on rajattu rakentamattomat asemakaavoitetut tontit, joiden kaavamuutostarpeet selvitetään myöhemmin. Maankäyttö ja rakennuslain 9 a luvussa käsitellään vähittäiskauppaa koskevia erityisiä säännöksiä. Raportin on laatinut kaavoitusinsinööri Topi Suomalainen Kouvolan kaupungilta. Projektiryhmään ovat kuuluneet lisäksi Merja Kirssi, Heikki Kauppi ja Hannu Tylli.
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 2 (11) 2 Projektisuunnitelma 2.1 Suunnittelun lähtökohdat Mitä selvitetään? Selvityksen tarkoituksena on koota yhteen paikkatietoaineistoon tiedot Kouvolan kaupungin alueella olevista vähittäiskaupan suuryksiköistä ja niiden kaavoitustilanteet. Selvitystä varten on laadittu 25.8.2014 päivätty projektisuunnitelma. Työn lähtötietoina hyödynnettiin vuonna 2013 Kouvolan kaupungin yleiskaavoituksessa laadittua Keskeisen kaupunkialueen kaupan palveluverkkoselvitystä. 2.2 Lainsäädäntö Miksi selvitetään? Maakäyttö ja rakennuslaissa (MRL) 9 a luvussa on vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset. MRL 71 a : Vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan tässä laissa yli 2 000 kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan myymälää. MRL 71 c : Vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta tai yleiskaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle, ellei alue ole asemakaavassa erityisesti osoitettu tätä tarkoitusta varten. 2.3 Määritelmiä Mitä vähittäiskaupan suuryksikkö tarkoittaa? Vähittäiskaupan suuryksikön myymälän koko on yli 2000 k m 2 (MRL 71 a ). Vähittäiskaupan suuryksiköt jaetaan kolmeen luokkaan: päivittäistavarakauppa, erikoiskauppa ja tilaa vaativa kauppa. Kymenlaakson maakuntakaavan, kauppa ja meri, kaavaselostuksessa sivulla 5 on kaupan termit määritetty seuraavasti: Päivittäistavarakauppa: Päivittäistavaroihin luetaan ruoka, juomat, teknokemian tuotteet, kodin paperit, tupakkatuotteet, lehdet ja päivittäiskosmetiikka. Päivittäistavarakauppa on päivittäistavaroiden koko valikoimaa myyvä, pääasiassa itsepalveluperiaatteella toimiva myymälä. Tilaa vaativa kauppa (tiva): Paljon tilaa vaativaan kauppaan, eli tiva kauppaan, kuuluvat autokauppa, vene kauppa, huonekalukauppa, kodintekniikkakauppa, rautaja rakennustarvike kauppa sekä maatalous ja puutarha alan kauppa. Erikoiskauppa: Erikoiskaupalla tarkoitetaan muotikauppaa, lahjatavarakauppaa, urheilu ja sisustuskauppaa, kirja ja paperikauppaa, foto ja optisen alan kauppaa, kultakauppaa, matkapuhelinliikkeitä, lelukauppaa yms. Lähteet: Ympäristöministeriö, Päivittäistavarakaupan yhdistys, Santasalo Ky
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 3 (11) 2.4 Seudullisesti ja paikallisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt Miten tulkitaan ja mikä kaava ohjaa? Kaavajärjestelmän mukaisesti merkitykseltään seudulliset vähittäiskaupan suuryksiköt osoitetaan maakuntakaavoissa. Kymenlaaksossa Kauppa ja meri maakuntakaava ohjaa yleiskaavojen laatimista. Kuntakaavoissa eli yleiskaavoissa ja asemakaavoissa osoitetaan seudullisten suuryksiköiden lisäksi vaikutuksiltaan paikalliset suuryksiköt. Yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa. Kymenlaakson Kauppa ja meri maakuntakaava on vahvistettu Ympäristöministeriössä 26.11.2014. Maakuntakaavassa on määritetty seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksikön alaraja: Seudullinen Päivittäistavarakauppa Kotka, Kouvola, Hamina, Inkeroinen, Myllykoski 3 000 k m 2 Muu Kymenlaakso 2 000 k m 2 Seudullinen Erikoiskauppa ja laajantavaravalikoiman kauppa Kotka, Kouvola 7 000 k m 2 Hamina, Inkeroinen, Myllykoski 5 000 k m 2 Muu Kymenlaakso 2 000 k m 2 Seudullinen Tilaa vaativa kauppa Kotka, Kouvola 5 000 k m 2 Hamina, Inkeroinen, Myllykoski 3 000 k m 2 Muu Kymenlaakso 2 000 k m 2 Maakuntakaavan määritelmästä voidaan laskea paikallisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt: Paikallinen Päivittäistavarakauppa Kouvola, Inkeroinen ja Myllykoski 2000 3000 k m 2 Paikallinen Erikoiskauppa Kouvola 2000 7000 k m 2 Inkeroinen ja Myllykoski 2000 5000 k m 2 Paikallinen Tilaa vaativa kauppa Kouvola 2000 5000 k m 2 Inkeroinen ja Myllykoski 2000 3000 k m 2
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 4 (11) 2.5 Kauppa ja meri maakuntakaava Kymenlaakson Kauppa ja meri maakuntakaava on vahvistettu Ympäristöministeriössä 26.11.2014. Maakuntakaavassa on osoitettu kmamerkinnällä vähittäiskaupan kehittämisen kohdealueena Kauppakeskusalue. Alueelle yhdyskuntarakenteellisen sijaintinsa perusteella soveltuu seudullisesti merkittävien vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittamiseen. Kouvolan kauppakeskusalueen kokonaismitoitus on 390 000 k m 2, josta jo rakentunutta kaupan tilaa on n. 200 000 k m 2. Alueen ensimmäisen vaiheen kokonaismitoitus 300 000 k m 2 mahdollistaa alueelle jo asemakaavoitetun kaupan alan rakentumisen, kaupan rakennemuutoksen sekä sisäisen tiivistymisen. Toisen vaiheen lisämitoitus on siten 80 000 k m 2. Kauppa ja meri maakuntakaavassa kmt merkinnällä on osoitettu Korjalan tilaa vaativan kaupan keskittymä alue. Merkinnän osoittamalle alueelle voidaan sijoittaa sellaista merkitykseltään seudullista vähittäiskauppaa, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi sijoittua keskusta alueiden ulkopuolelle, kuten auto, rauta, huonekalu, puutarha ja maatalouskauppaa. Tilaa vaativan kaupan keskittymä merkinnällä mahdollistetaan luonteeltaan sellaisten suuryksiköiden sijoittuminen Korjalan alueelle, jotka kaupan laatu huomioon ottaen eivät voi sijoittua keskusta alueelle. Merkinnällä mahdollistetaan tilaa vaativan kaupan sijoittuminen Kauppakeskusalueen ja Lahti Kouvola rautatien väliin. Alueelle saa sijoittaa seudullisesti merkittäviä tilaa vaativan kaupan suuryksiköitä, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 65 000 k m 2. Kartta 1. Ote Kauppa ja Meri maakuntakaavasta
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 5 (11) 3 Nykytilanteen selvittäminen 3.1 Paikkatietoaineistot 3.2 Esiin tulleita haasteita Selvityksen lähtökohtana ovat olleet rakennus ja huoneistorekisterin tiedot liikerakennuksista (koodit 111, 112 ja 119). Rakennus ja huoneistorekisterissä oli 25.8.2014 yli 2000 k m 2 liikerakennuksia Kouvolan kaupungin alueella 71 kpl. Lähtöaineistona olleille myymälärakennuksille määritettiin MapInfo tietokantaan maakuntakaava, yleiskaava ja asemakaavatilannetiedot, myymälätyyppi, käyttämätön rakennusoikeus ja merkittävyys. Tietojen perusteella arvioitiin tarve kaavamuutoksille. Eri toimintoja sisältävät suuryksiköt luokiteltiin sen mukaan, mitä kaupan laatua siinä oli pinta alallisesti eniten. Samaan suuryksikköön kuuluviksi on tulkittu samaa parkkipaikkaa käyttävät yksiköt. Pääkäyttötarkoituksia nro 712 kauppavarastot ja nro 151 toimistot ei ole käyty läpi. Rakennus ja huoneistorekisterissä ei ole tietoja tyhjistä tonteista, joten nämä kohteet rajattiin tehtäväkuvan ulkopuolelle. Tyhjillään olevien toimitilojen osalta voidaan vain arvioida mahdollinen suuryksikön luokka (seudullinen/paikallinen) riippuen tulevasta kaupan laadusta. Tyhjät tontit käydään erikseen läpi jatkohankkeena. Esimerkkitapauksina projektin yhteydessä on tarkasteltu Vannetukun asemakaavan muutosta (02/007) ja Lasimestarinkadun asemakaavan muutosta (11/002). Vannetukun asemakaavaehdotuksessa (16.2.2015) alue on osoitettu KM 5 merkinnällä liikerakennusten korttelialueena, jolle saa rakentaa seudullisesti merkittävän tilaa vaativan erikoiskaupan rakennuksia. Lasimestarinkadun asemakaavamuutos on hyväksytty kaupunginvaltuuston kokouksessa 2.2.2015 ja alue on osoitettu KTY 1 merkinnällä toimitilarakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa tilaa vaativan erikoiskaupan rakennuksia. Maakuntakaavan ja yleiskaavan keskustatoimintojen alueella olevilla liikerakennuskorttelien vähittäiskaupansuuryksiköillä ei lähtökohtaisesti ole asemakaavan muutostarvetta. Tulokset edustavat tilannetta 19.1.2015. Tulevaisuudessa eteen voi tulla kohteita, joita laajennetaan 1500 k m 2 yli 2000 k m 2 tai kohteen käyttötarkoitus voi muuttua, jolloin kohde tulkitaan eri vähittäiskaupan suuryksikön luokkaan. Esiin voi tulla tilanteita, jossa maakuntakaavan ja yleiskaavan keskusta alueiden rajaukset ovat ristiriitaiset. Nämä kohteet vaativat tarkempaa yksityiskohtaista tarkastelua.
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 6 (11) Kuva 1 Vanhan Citymarketin korttelissa toimii Isku ja Keittiömaailma. Muutoin toimitilat ovat tyhjillään. 3.3 Keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaluonnos Keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaluonnoksessa (11.3.201 4) on osoitettu vähittäiskaupan suuryksiköille alueita Korjalaan KM 1 ja KM 2 merkinnöillä. Lisäksi alueita on osoitettu TP ja TP 1 merkinnöillä. Lisätiedot kaavahankkeesta: www.kouvola.fi/keskeinenoyk Kaakkois Suomen ELY keskus on esittänyt lausunnossaan Kouvolan Keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaluonnoksesta, että KM 2 merkinnöissä on tarpeen tuoda selvästi esille, että tälle yleiskaavan osa alueelle ei ole tarkoitus sijoittaa seudullisesti merkittäviä päivittäistavaran suuryksiköitä.
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 7 (11) Kartta 2. Ote Keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaluonnoksesta Korjalasta
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 8 (11) 4 Tulokset Projektissa syntyi tuloksena 37 kpl kohteita jotka eivät vaadi muutoksia kaavoihin. 30 kohdetta vaatii tarkempaa tutkimista joko kaavallisesti tai rakennusluvan yhteydessä. Nämä 30 kohdetta on tarkoitus käydä yksityiskohtaisesti läpi jatkohankkeena vuonna 2016. Kooltaan seudullisesti merkittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä on Kouvolan kaupungissa 36 kpl ja paikallisesti merkittäviä 31 kpl. Neljän (4) kohteen osalta Rakennus ja huoneistorekisterissä oli virheellinen merkintä käyttötarkoituksesta. Nämä virheelliset kohteet ovat Puolustusvoimien käytössä olevia kiinteistöjä. Osa kohteista vaatii yleis ja asemakaavamuutoksen ennen toteutusta. Maakuntakaavan vastaisten kohteiden osalta on mietittävä kohteen käyttötarkoituksen muutosta tai kaavallista tarkastelua. Kartta 3. Ote paikkatietoaineiston kartasta vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainneista
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 9 (11) Taulukko 1. Ote paikkatietoaineiston taulukon ominaisuuksista Kartta 4. Ote kaavallisista muutostarpeista punaisella. Muutos voi koskea maakuntakaavaa, yleiskaavaa tai asemakaavaa. Osassa kohteista asemakaava voi olla vanhentunut.
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 10 (11) 5 Kouvolan keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaehdotus Seudullisesti merkittävät päivittäistavarakaupan suuryksiköt sijoittuvat voimassa olevissa yleis ja asemakaavoissa Kuusaantien ja VT6:n liittymän ympäristöön. Kouvolan Keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaehdotuksessa osoitetaan ensisijaisesti alueita, joilla ei ole asemakaavaa. Asema ja yleiskaavoitetut KMkohteet osoitetaan osayleiskaavassa harmaalla. Kuitenkin Kouvolan Keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaehdotuksessa Korjalaan osoitetaan maakuntakaavan mukaisesti alueita vähittäiskaupan suuryksiköille. Näin kaava ohjaa alueen asemakaavojen muutoksia. Keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaehdotuksessa osoitetaan KM 1 alue seuraavalla kaavamääräyksellä: KM 1 Kaupallisten palveluiden alue, jolle saa sijoittaa tilaa vaativan vähittäiskaupan suuryksiköitä. Alueelle saa sijoittaa seudullisesti merkittäviä tilaa vaativia kaupan suuryksiköitä, joiden myymälän koko on yli 5000 k m2. Lisäksi alueelle saa sijoittaa toimitilarakennuksia, toimistorakennuksia, ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuusrakennuksia ja varastorakennuksia. Erikoiskauppaa voidaan sijoittaa alueelle vähäisessä määrin edellä mainittujen toimintojen yhteyteen. Alueelle ei saa sijoittaa uusia päivittäistavarakaupan yksiköitä. Alueella olevia nykyisiä päivittäistavarakauppoja voidaan laajentaa paikallisesti merkittäviksi suuryksiköiksi, joiden myymäläkoko on enintään 3000 k m2. Kartta 5. Selvityksen perusteella ehdotus pienin toimenpitein kehitettävän KM 1 alueen rajauksesta Kouvolan Keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavaehdotukseen
Kouvolan kaupunki Vähittäiskaupan suuryksiköt selvitys 11 (11) 6 Jatko Selvityksen perusteella käydään läpi kohdekohtaisesti esiin tulleet kaavalliset muutostarpeet vuonna 2016. Tämän jälkeen harkitaan, mitä kohteita otetaan mukaan asemakaavoitusohjelmaan vuosille 2017 2019? Jatkossa tulee käydä läpi rakentamattomat asemakaavoitetut tontit ja selvittää miltä osin kaavat ovat vanhentuneita? Lisäksi selvitystarpeena on tullut esiin uudet tulevaisuuden hankkeet, joita ei ole vielä tiedossa. Uusien hankkeiden osalta tulee käydä kaavoitustilanne läpi ja selvittää mitä selvityksiä kohde vaatii ja onko hanke esim. vain paikallisesti merkittävä? Lisäksi jatkotoimeksi esitetään palaveria rakennusvalvonnan kanssa, jossa käydään läpi kaavamuutostarpeita, sekä rakennusluvan ja poikkeamisen käyttöä yksittäisissä kohteissa.