Venäjän kauppakeskusliiketoiminta Veli-Matti Kullas Johtaja, Hankekehitys, Venäjä 22.5.2014 Pääomamarkkinapäivä, Pietari 1
Sisältö Pearl Plaza, Pietari Okhta Mall, Pietari Promenad, Moskova 2
Pietarin tulevat modernit kauppakeskukset, 2013-2015 4 Source: Jones Lang LaSalle 15 Rakenteilla Suunnitteilla No. Name 1 Admiralteiskaya 2 Galaktika 3 London Park 4 PEARL PLAZA, VALMIS 5 Monpansye 6 Pyat ozer 7 Zanevskiy Kaskad, Phase III 8 Evropolis 9 Skandinavia 10 Piter-Raduga Phase II 11 Port Nakhodka, Phase II 12 Hollywood 13 Hines Outlet Centre 14 Fashion House 15 OKHTA MALL 16 Sputnik 17 Sofiyskaya St, 60
4 Pearl Plaza
Pearl Plaza ensimmäinen vuosipäivä elokuussa 2014 Bruttoala 96 000 m2 (GBA), vuokrattava pinta-ala 48 000 m2 (GLA) Kokonaisinvestointi noin M 140 (1 vaihe) Pankkirahoitus M 95 Sijoittajien oma pääoma M 45 SRV:n omistusosuus 50% Parkkipaikat: 1300 kpl Lähes kokonaan vuokrattu Allekirjoitettuja vuokrasopimuksia: 94 % GLA:sta Kaupalliset ehdot (BTS-sopimus) allekirjoitettu: 4 % GLA:sta Neuvottelut käynnissä: 2 % GLA:sta 102 liikettä auki (90 % GLA:sta) Kävijämäärä vahvalla nousu-uralla SRV vastaa operoinnista ja manageroinnista Tavoitteena saada LEED Silver -sertifiointi 2014 aikana 5
Vaikutusalue n. 800 000 asukasta vaikutusalueella: 8 min (185.000 asukasta) 15 min (580.000 asukasta) 6
Baltic Pearl -asuntokehityshanke Suomenlahden rannalla, Pietarin lounaisosassa Pearl Plaza -kauppakeskuksen välittömässä läheisyydessä sijaitseva ison kokoluokan asuntokehityshanke Hankkeen kehittäjä on kiinalainen JV Baltic Pearl, jossa SIIC on suurin omistaja(srv:n kumppani Pearl Plaza -kauppakeskuksessa) Alueen kokonaispinta-ala 205 ha. Yhteensä n. 1.7 M m2 asuin- ja liiketilaa - n. 4.000 asuntoa valmiina - n. 10.000 asuntoa rakenteilla - n. 4.500 asuntoa suunnitteilla 7
Vihreä = vuokrasopimus allekirjoitettu, Oranssi = BTS allek., Vaalea = varattu / neuvottelut käynnissä, Sininen = vapaana B1 1 2 3 8
Pearl Plaza kauppakeskuksen vuokratulon muodostuminen Vuokrat ovat europohjaisia! Pääomavuokra - Minimivuokra ja/tai liikevaihtosidonnainen osa Ylläpitovuokra - Hoito- ja operointikulut Käyttökustannukset - Sähkö, lämmitys, vesi, laskutetaan kulutuksen mukaan (kansainväliset suunnittelustandardit, LEED) Lisäksi vuokralaiset maksavat vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä 1-3 kk vuokran suuruisen vakuuden Vuokralaiset tekevät itse fit-out työt, kustannus keskimäärin 500...1500 /m2 Vuokrat indeksoidaan 3-5 % p.a. Lisätuloja mahdollista kerätä kioskeista, automaateista, mainostilasta ja mainospaikoista, mobiiliverkoista ja pysäköinnistä 9
Kauppakeskusmanageroinnin työkalut Pearl Plaza:ssa Kuukausittaiset liikevaihtoraportit vuokralaisilta Asiakasvirtojen analysointi KPI-mittarit Vuokralaispalaverit Bussireitit Markkinointitapahtumat Tapahtumat naistenpäivänä: 10
Pearl Plaza kävijämäärä 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 Actual Estimate 100 000 0 11
Pearl Plaza kokonaismyynti 600 500 400 MRUB 300 200 Actual Estimate 100 0 Aug 2013 Oct 2013 Dec 2013 Feb 2014 Apr 2014 Jun 2014 Aug 2014 12
Pearl Plaza allekirjoitetut vuokrasopimukset ja avattujen liikkeiden määrä 100 90 80 70 60 50 40 Signed, % of GLA Open, % of GLA 30 20 Aug 2013 Sep 2013 Oct 2013 Nov 2013 Dec 2013 Jan 2014 Feb 2014 Mar 2014 Apr 2014 May 2014 Jun 2014 July 2014 Aug 2014 Sep 2014 13
Pearl Plaza KPI mittarit (esimerkkejä) Kokonaisvuokratulo per GLA, EUR/m2 Operointikustannukset per GLA, EUR/m2 jan feb mar apr may jun jul sep oct nov jan febmaraprmayjun jul sep oct novdec Sähkönkulutus per GLA, EUR/m2 Lämmityskulut per GLA, EUR/m2 jan feb mar apr may jun jul aug sep jan feb mar apr may jun jul aug sep 14
Venäjän erityispiirteet Vuokrat ja hoitomaksut ovat europohjaisia, mutta maksetaan ruplissa Vuokratulon stabilointi kestää normaalisti 2...3 vuotta Monella vuokralaisella on meneillään samanaikaisesti suuria laajentumisoperaatioita johtaen rahoitus- ja resurssipulaan Kaikkien liikkeiden avaaminen kestää noin vuoden Alkoholin myyntiluvan saaminen kestää yleensä 8...10 kk Ravintolat eivät ole halukkaita aloittamaan toimintaansa ennen sitä Hypermarketin myynnissä huomattava kasvupotentiaali Myös apteekit tarvitsevat lääkkeiden myyntiluvan Suuri määrä hallinnollista ja juridista työtä ensimmäisen vuoden aikana Väliaikaiset vuokrasopimukset muutetetaan pitkäaikaisiksi Vuokralaisten fit-out töiden laskuttaminen Liikevaihtosidonnaisten vuokrien arvioidaan ylittävän minimivuokrat 2..3 vuoden operoinnin jälkeen Pearl Plaza:ssa 96 % vuokralaisista on minimi- ja liikevaihtosidonnainen vuokrasopimus Kansainväliset suunnittelustandardit voivat vähentää energiakustannuksia jopa 50 % verrattuna paikallisiin standardeihin perustuviin kauppakeskuksiin 15
Pearl Plaza II-vaihe suunnittelu käynnissä GBA 60 000 m2, GLA 25 000 m2 Toisen vaiheen rakentamisen arvioidaan käynnistyvän 2014-2015 aikana Lisää operaattoreita ja parkkipaikkoja (700 kpl) Alustavia vuokrasopimuksia allekirjoitettu yli 30% vuokrattavasta pinta-alasta Tavoitteena avata vuonna 2016 16
17 Uudet ominaisuudet: lisää pysäköintikapasiteettia sekä asiakasvirtaa vaiheiden välillä
II-vaiheen valmistumisen jälkeen Pearl Plaza:sta tulee suuren kokoluokan kauppakeskus - GBA 156.000 m2, GLA 73.000 m2 Toimii keskuksena ja porttina Baltic Pearl -alueelle 18
19 Okhta Mall
Okhta Mall Rakentaminen käynnissä GBA 144 000 m2, GLA 75 000 m2 Alkuperäinen kokonaisinvestointi n. M 250 - Pankkirahoitus M 160 - Sijoittajien oma pääoma M 90 SRV:n omistusosuus 45 % (suora) + 15 % (epäsuora) - Rakentamiskustannuksissa arvioidaan saatavan merkittäviä säästöjä ruplan heikkenemisen johdosta - Hankkeen pankkirahoitus on tavoitteena solmia kesän 2014 aikana, kun uusi investointibudjetti on vahvistettu Runsaasti parkkipaikkoja (yli 2600 kpl) Avataan keväällä 2016 BTS-sopimuksia allekirjoitettu 30 % (Q1/2014) vuokrattavasta pinta-alasta Lisäksi 30 % vuokrattavasta pinta-alasta on varattu tai neuvottelut ovat käynnissä 20
21 Vaikutusalue
Okhta Mall ainutlaatuinen maamerkki Suunnittelun lähtökohda Skandinaavinen funktionaalisuus Yksinkertaisuus Vihreät arvot Okhta Mall Brand Luonnollinen & Tyylikäs Ajattomuus Asiakasprofiili Keskiluokkaiset perheet Aktiivinen lifestyle Ikäryhmä 18-55, pääkohde 25-35 Aktiivisia internetin ja some:n käyttäjiä Pietarin ensimmäinen ydinkeskustan lähellä oleva kauppakeskus johon tulee hypermarket Helposti saavutettavissa autolla, 2600 pysäköintipaikkaa Kansainvälinen laatutaso suunnittelussa, keskuksen toimivuudessa ja energiatehokkuudessa esim. tavoitteena LEED Gold 22
Vihreä = BTS-sopimus allekirjoitettu, Vaalea = varattu / neuvottelut käynnissä 1 B2 2 3 4 30 % BTS-sopimuksia allekirjoitettu 30 % varattu / neuvottelut käynnissä 23
24 Okhta City
25 Promenad, Moskova
Promenad Suunnittelu käynnissä SRV:n (25%) ja Vicus Oy:n (75%) yhteistyöhanke GBA 55 000 m2, GLA 25 000 m2 SRV:n kauppakeskuskehittämisen päänavaus Moskovassa - Sijoittaja- ja rahoitusneuvottelut käynnissä - Alustavia vuokrasopimuksia allekirjoitettu yli 50 % pinta-alasta Sijaitsee Mitishissä, voimakkaasti kasvava Moskovan satelliittikaupunki Tavoitteena avata vuonna 2016 26
27! -! - Kiitos! - Thank You! www.srv.fi