5 2013 17.12.2013 Talousarvio-ohje vuodelle 2014 Jäsentiedotteen liitteenä julkaistaan vuoden 2014 maksuja, tariffeja ja talousnäkymiä käsittelevä talousarvioohje. Isännöintipalveluiden osto-opas päivitetty Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n julkaisema päivitetty Isännöintipalveluiden osto-opas on julkaistu www.taloyhtio.net portaalissa. Kiinteistöliitto Etelä-Pohjanmaa ry Hallituskatu 11 C, 33200 Tampere puh. 010 6676 630 www.kiinteistoliitto.fi/etela-pohjanmaa Tuoreita oikeustapauksia Jäsentiedotteessa kerrotaan, kuinka oikeuskäytännössä on ratkaistu mm. osakkeenomistajan oikeus asentaa ilmalämpöpumppu hallitsemalleen parvekkeelle sekä vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus ilman varoitusta.
Sisältö Uutisia Kiinteistöliitosta... 3 Kiinteistöliiton lakimieheksi Johanna Reen... 3 Kiinteistöneuvoksen arvonimi Juhani Kolehmaiselle... 3 Kiinteistöliitto julkaisi syksyn korjausrakentamisbarometrin... 3 Ajankohtaista... 3 Tilintarkastajien yläikäraja poistuu... 3 Kiinteistöpalvelut ry muuttuu 2014 Kiinteistötyönantajat ry:ksi... 4 Perustuslakivaliokunnan lausunto yksityisestä pysäköinninvalvonnasta valmistui... 4 Tappioiden vähentäminen enemmistön osakkeista vaihtaessa omistajaa... 4 Tampuuri Tablet -sovellus lunasti paikan Microsoftin App Awards 2014 loppukilpailuun!... 4 Lakiasiat... 5 Jakamaton kuolinpesä asunto-osakkeen omistajana... 5 Oikeustapaukset... 5 Ensiasunnon varainsiirtovero... 5 Vuokrasuhteen purkuoikeus ilman varoitusta... 5 Hallituksen toimikausi... 6 Lunastuslausekkeen pätevyys... 6 Osakkeenomistajan oikeus ilmalämpöpumpun asentamiseen... 6 Tutkimus ja kehitys... 7 Sisäilman laadulla on väliä: Radon aiheuttaa keuhkosyöpää... 7 Markkina ja suhdanteet... 7 Rakennuskustannusten vuosinousu lokakuussa 0,5 prosenttia... 7 Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat 2,9 prosenttia... 7 Talous ja verot... 7 Talousarvio-ohje vuodelle 2014... 7 Julkaisut ja tapahtumat... 7 Isännöintipalveluiden osto-opas julkaistu... 7 Pirkanmaan Taloyhtiö.Nyt teemalehti myös nettiversiona... 8 Korjaushanke haltuun pikaopas... 8 Liite Talousarvio-ohje 2014 Julkaisija: Kiinteistöliitto Etelä-Pohjanmaa ry Päätoimittaja: Jorma Koutonen Painolaitos: Kopijyvä Oy Painopaikka: Tampere 2
UUTISIA KIINTEISTÖLIITOSTA Kiinteistöliiton lakimieheksi Johanna Reen Kiinteistöliiton osa-aikaiseksi lakimieheksi on nimitetty OTM, varatuomari Johanna Reen 1.10.2013 alkaen. Työsuhde on määräaikainen 31.8.2014 saakka. Reen on aikaisemmin työskennellyt mm. Espoon käräjäoikeudessa ja Lakiasiaintoimisto Pro Laki Oy:ssä, missä hän jatkaa edelleen osakkaana. Kiinteistöneuvoksen arvonimi Juhani Kolehmaiselle Tasavallan presidentti on 13.12.2013 myöntänyt kiinteistöneuvoksen arvonimen Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n hallituksen puheenjohtajalle, toimitusjohtaja Juhani Kolehmaiselle. VTS-Kiinteistöpalvelut Oy:n toimitusjohtajana toimivan Kolehmaisen pitkään uraan kiinteistöalalla sisältyy merkittävä rooli kiinteistöalan järjestötehtävissä. Hän on toiminut viimeisten kahdenkymmenen vuoden ajan Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n toiminnanjohtajana, hallituksen jäsenenä ja puheenjohtajana. Vuodesta 2008 alkaen Kolehmainen on toiminut myös Suomen Kiinteistöliiton hallituksen varapuheenjohtajana. Lisäksi hän toimii luottamustehtävissä muutamassa pienessä ja keskisuuressa kiinteistöalan yrityksessä. Kolehmaisella on ollut merkittävä rooli kiinteistöalan ylläpitopalveluiden kehittäjänä. Hän on toiminut erityisesti isännöinti-, kiinteistönhoito- ja siivouspalveluiden laadun puolestapuhujana. Kiinteistöliitto julkaisi syksyn korjausrakentamisbarometrin Putkistoremontit ovat yhä keskeisemmässä roolissa taloyhtiöiden korjausrakentamisessa. Kiinteistöliiton julkaiseman syksyä 2013 koskevan korjausrakentamisbarometrin mukaan putkistoremontti oli lokakuussa hankkeen eri vaiheissa noin 15 prosentilla vastaajista. Rahoituksen saatavuus on taloyhtiöiden päättäjien mielestä jonkin verran heikentynyt. Lainaehtojen uskotaan edelleen jatkavan heikentymistään. Lainamarginaalien nousu on kuitenkin hidastunut, syksyllä keskimääräinen marginaali vastaajilla oli 1,70 prosenttiyksikköä. Korjausrakentamisbarometrin alustavien tulosten mukaan putkistoremonttien kokonaiskustannukset ovat pysyneet viime kevääseen ja syksyyn 2012 verrattuna ennallaan. Kiinteistöliiton barometrin vastaajien raportoimat putkiremontit maksoivat keskimäärin 230 740 euroa neliötä kohti, remontin menetelmästä, laajuudesta ja alueesta riippuen. Toteutettujen putkistoremonttien mediaanihinnat olivat 430 euroa huoneistoneliöltä. Pääkaupunkiseudulla mediaanikustannus oli vastaajien mukaan 625 euroa ja muualla Suomessa 250 euroa. Korjausbarometrin tulokset on julkaistu kokonaan Kiinteistöliiton internetsivuilla www.kiinteistoliitto.fi. AJANKOHTAISTA Tilintarkastajien yläikäraja poistuu Tilintarkastajien nykyinen 70 vuoden yläikäraja poistuu. Tämä mahdollistaa tilintarkastajien työurien pidentymisen. Lakiin tehdään myös lisäys, joka koskee perustettavien yhteisöjen mahdollisuutta jättää tilintarkastaja valitsematta ensimmäisille tilikausille. Näin sääntely selkeytyy, ja se vastaa paremmin jo muodostunutta käytäntöä. Hallitus antoi lakiesityksen eduskunnalle 14. marraskuuta 2013. Muutosten on tarkoitus tulla voimaan 31. joulukuuta 2013. 3
Tilintarkastajien toiminnan laatua valvotaan säännöllisin väliajoin, joten tarvetta yläikärajalle ei enää ole. Lisäksi toimialan ikäjakauma ja eläköityvien tilintarkastajien merkittävä määrä tukevat yläikärajan poistamista. Tilintarkastajien yläikärajan poistamisen taustalla on työ- ja elinkeinoministeriön tilintarkastajajärjestelmän uudistamista valmistellut työryhmä, joka luovutti raporttinsa vuoden 2012 lopussa. Kiinteistöpalvelut ry muuttuu 2014 Kiinteistötyönantajat ry:ksi Kiinteistöpalvelut ry muuttaa nimensä Kiinteistötyönantajat ry:ksi ensi vuodenvaihteessa. Liiton hallituksessa jatkavat vuonna 2014 samat jäsenet kuin tänä vuonna. Kiinteistöpalvelut ry:n hallituksessa toimii siten Kiinteistöliiton jäsenyhdistysten edustajana vuonna 2014 edelleen Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen toiminnanjohtaja Kaisa Leiwo. Perustuslakivaliokunnan lausunto yksityisestä pysäköinninvalvonnasta valmistui Eduskunnan perustuslakivaliokunnan lausunto pysäköinninvalvonnassa avustamisesta on valmistunut. Esityksessä ehdotetaan säädettäväksi laki pysäköinninvalvontaluvasta ja valvonta-avustajista sekä muutettavaksi pysäköinninvalvonnasta annettua lakia. Tarkoitus on järjestää yksityistä pysäköinninvalvontaa koskeva lainsäädäntö niin, että se täyttää perustuslain asettamat vaatimukset. Perustuslakivaliokunnan mukaan uudet lakiehdotukset voidaan käsitellä tavallisen lain säätämisjärjestyksessä. Valiokunta korostaa, että kiinteistön omistajalla ja haltijalla on lähtökohtaisesti oikeus määrätä omistamansa tai hallitsemansa alueen käytöstä, mukaan lukien pysäköinti. Asian käsittely jatkuu seuraavaksi lakivaliokunnassa. Tappioiden vähentäminen enemmistön osakkeista vaihtaessa omistajaa Asunto-osakeyhtiö tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö voivat vähentää tilikauden aikana syntyneen kirjanpidollisen tappion kymmenen vuoden kuluessa tilikauden päättymisestä. Verohallinnolta on tullut viimeisen vuoden aikana aiempaa enemmän ratkaisuja tappioiden vähentämisen eväämisestä tapauksissa, joissa enemmistö kiinteistöyhtiön osakkeista on vaihtanut omistajaa. Hallinto-oikeudet ovat Verohallinnon mukaan kuluvana vuonna tulkinneet poikkeusluvan myöntämisen edellytyksiä aiempaa ankarammin. Johtopäätös asunto-osakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön kannalta on se, että tilanteen tullen on syytä edelleenkin hakea poikkeuslupaa, mikäli edellytykset poikkeusluvan saamiseksi katsotaan olevan olemassa. Käytännössä kuitenkin tappioiden vähentämisen läpimeno on aiempaa epätodennäköisempää. Tampuuri Tablet -sovellus lunasti paikan Microsoftin App Awards 2014 loppukilpailuun! Microsoft järjestää vuosittain App Award -kilpailun uusille tablet-sovelluksille. Tampuuri Tablet -sovellus on ansainnut paikan App Awards 2014 loppukilpailijoiden joukkoon. Tuomariston valitsema Vuoden Sovellus 2014 sekä äänestys- ja latausmäärien perusteella valittava Suomen Suosikkisovellus 2013 palkitaan App Awards Gaalassa 10.4.2014. 4
Tampuuri Tablet sovellus on käytössä jo kymmenellä asiakkaalla. Selainpohjaisen Tampuurin uusimmat sovellukset toimivat Windows 8 tableteissa, mikä antaa käyttäjälle aivan uuden kokemuksen tehdä huoneiston tarkastustyö ja siihen liittyvät työtilaukset suoraan kohteessa. Sovelluksella on tehty jo yli 8000 tarkastusta ja palaute on ollut erinomaista. Tampuuri on Agenteq Solutions Oy:n tuottama, markkinoiden laajin asiakashallintajärjestelmä kaikille kiinteistöalan toimijoille. LAKIASIAT Jakamaton kuolinpesä asunto-osakkeen omistajana Asunto-osakkeen omistajan kuollessa, tulee hänen sijaansa omistajaksi jakamaton kuolinpesä. Jakamaton kuolinpesä on asunto-osakkeen omistaja perinnön jakamiseen saakka. Jakamattoman kuolinpesän osakkaiden on syytä huomioida seuraavat asunto-osakkeen omistamiseen liittyvä seikat: Isännöitsijälle ilmoitus kuolemasta Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan vastiketta omistamastaan huoneistosta Osakkeenomistajan kuoltua, voidaan hänen jakamaton kuolinpesänsä merkitä osakeluetteloon Leski tai perinnönsaajat voivat pyytää myös lesken hallintaoikeuden kirjaamista osakeluetteloon Osakekirjaan siirtomerkintä jakamattoman kuolinpesän nimiin Perinnönjaon jälkeen osakekirjaan ja osakeluetteloon merkinnät siirronsaajasta Jäsentaloyhtiön edustajana pääset lukemaan aiheesta tarkemmin Taloyhtio.netin sivuilta (edellyttää kirjautumista) osoitteesta www.taloyhtio.net/omaetusivu/lakitietoa/jakamatonkuolinpesa/ OIKEUSTAPAUKSET Ensiasunnon varainsiirtovero Turun HAO 7.10.2013 13/0633/3 Turun hallinto-oikeus katsoi, että A:lla oli oikeus ensiasunnon varainsiirtoverovapauteen, vaikka A oli tätä aikaisemmin ollut ostajana asunto-osakkeiden kaupassa. Tapauksessa A oli vuonna 2010 allekirjoittanut kauppakirjan asunto-osakkeiden kaupasta. Kauppakirjan mukaan osakehuoneiston hallintaoikeus siirtyi A:lle kaupantekohetkellä, mutta omistusoikeus siirtyisi A:lle vasta koko kauppahinnan tultua maksetuksi viimeistään vuonna 2015. A ei ollut itse asunut huoneistossa hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen, vaan huoneisto oli ollut vuokrattuna kolmannelle osapuolelle. Koska A ei ollut saanut vielä huoneiston omistusoikeutta itselleen, oli hän oikeutettu vapautumaan varainsiirtoverosta vuonna 2012 omaan asuinkäyttöön hankkimansa tilan osalta. Vuokrasuhteen purkuoikeus ilman varoitusta Helsingin HO 26.9.2013/2557 Hovioikeus katsoi, että vuokranantajalla oli oikeus purkaa vuokrasuhde antamatta vuokralaiselle ensin varoitusta vuokrasuhteen purkamisesta. 5
Tapauksessa vuokrahuoneisto oli tuhoutunut tulipalossa, joka oli aiheutunut vuokralaisen parvekkeelta alkaneesta tulipalosta. Tulipalo oli seurausta vuokralaisten tekemistä laittomista sähköasennuksista parvekkeella. Vuokralainen oli itse rakentanut huoneistonsa parvekkeelle pistorasian, johon hän oli kytkenyt sähkögrillin. Taloyhtiön järjestyssäännöissä oli kielletty parvekkeella grillaaminen. Hallituksen toimikausi KKO 2013:74 Tapauksessa oli kyse vuonna 2009 valitun hallituksen toimikauden jatkumisesta silloin, kun yhtiössä ei oltu seuraavana vuonna pidetty lainkaan varsinaista yhtiökokousta. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan hallituksen toimikausi päättyi vaalia ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Kun vuoden 2010 varsinainen yhtiökokous oli jäänyt pitämättä, jatkui vuonna 2009 valitun hallituksen toimikausi korkeimman oikeuden mukaan vielä senkin jälkeen, kun vuoden 2010 yhtiökokous olisi lain mukaan viimeistään kuulunut pitää. Tämän vuoksi yhtiössä vuonna pidetty 2011 yhtiökokous oli virheellisesti koolle kutsuttu, kun kutsun oli toimittanut yksi hallitukseen vuonna 2009 valittu jäsen ilman, että kokouksen koolle kutsumisesta oli tehty päätöstä vuonna 2009 valitun ja kokouskutsun lähettämisen aikaan edelleen toimivaltaisen hallituksen kokouksessa. Lunastuslausekkeen pätevyys KKO 2013:75 Kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke oli korkeimman oikeuden mukaan nykyisin voimassa olevan osakeyhtiölain aikana pätevä, vaikka se oli vuonna 1978 voimaan tulleen ja 2006 kumotun vanhan osakeyhtiölain voimassaoloaikana ollut lain vastaisena tehoton. Tapauksessa yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeessa lunastusvaatimuksen esittämisen määräaika oli määrätty 60 päiväksi yhtiön hallitukselle tehdystä siirtoilmoituksesta lukien. Lunastuslauseke oli ollut vanhan osakeyhtiölain aikana tehoton, koska 60 päivän määräaika voi tiettyinä kuukausina tarkoittaa pidennystä laissa määriteltyyn kahden kuukauden enimmäisaikaan, mikä johti vanhan lain aikana automaattisesti koko lunastuslausekkeen tehottomuuteen. Nykyään voimassa olevan osakeyhtiölain aikana lunastuslauseke ei ole automaattisesti mainitusta syystä enää tehoton, vaan lunastukseen sovelletaan aina kahden kuukauden määräaikaa, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi määräys pidemmästä määräajasta. Osakkeenomistajan oikeus ilmalämpöpumpun asentamiseen KKO 14.10.2013/2183 Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan, ettei osakkeenomistajalla ollut ehdotonta oikeutta saada asentaa ilmalämpöpumppua huoneistoonsa. Tapauksessa osakkeenomistaja oli asentamassa ilmalämpöpumppua huoneistoonsa siten, että rakennuksen ulkoseinärakenne puhkaistaisiin huoneiston ja parvekkeen välisestä kohdasta ilmalämpöpumpun vaatimia läpivientejä varten. Osakkeenomistaja perusteli vaatimustaan sillä, että osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus tehdä muutostyöoikeutensa turvin huoneiston sisäpuolisia muutostöitä ja asennuksia ja että tapauksessa kyse olisi huoneiston sisäpuolisesta muutoksesta, koska seinän molemmin puolin oli osakkaan hallintaoikeuteen kuuluva tila. Korkeimman oikeuden mukaan osakkeenomistajan muutostyöoikeuteen ei kuitenkaan kuulu rakennuksen ulkoseinärakenteen puhkaiseminen, vaikka seinän toisella puolella olisikin osakkeenomistajan hallintaoikeuteen kuuluva parveke. 6
TUTKIMUS JA KEHITYS Sisäilman laadulla on väliä: Radon aiheuttaa keuhkosyöpää Radon aiheuttaa Suomessa arviolta 300 keuhkosyöpätapausta vuodessa, joten ei ole samantekevää, minkälaista ilmaa hengität omassa kodissasi. Radon on hajuton, mauton ja näkymätön radioaktiivinen kaasu, joka pääsee huoneilmaan talon alla olevasta maaperästä. Ainoa tapa selvittää asunnon radonpitoisuus on tehdä mittaus. Nyt on aika tehdä mittauksia, sillä radonmittauskausi alkoi marraskuun alussa ja jatkuu huhtikuun loppuun. Säteilyturvakeskus (STUK) suosittelee, että radon mitataan kaikissa pientaloissa, rivitaloasunnoissa ja kerrostalojen alimpien kerrosten asunnoissa. Kerrostalojen ylemmissä kerroksissa radonpitoisuus on pääsääntöisesti hyväksyttävällä tasolla. MARKKINA JA SUHDANTEET Rakennuskustannusten vuosinousu lokakuussa 0,5 prosenttia Tilastokeskuksen mukaan rakennuskustannukset nousivat 0,5 prosenttia vuoden 2013 lokakuussa edellisen vuoden lokakuuhun verrattuna. Rakentamisen työpanosten hinnat nousivat 1,6 prosenttia, tarvikepanosten hinnat laskivat 0,3 prosenttia ja muiden panosten hinnat nousivat 1,2 prosenttia vuotta aiemmasta. Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat 2,9 prosenttia Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat 2,9 prosenttia vuoden 2013 kolmannella neljänneksellä vuoden 2012 vastaavasta ajanjaksosta. Tiedot käyvät ilmi Tilastokeskuksen kiinteistön ylläpidon kustannusindeksistä 2010=100. TALOUS JA VEROT Talousarvio-ohje vuodelle 2014 Jäsentiedotteen liitteenä on jälleen Suomen Kiinteistöliitto ry:n ja Kiinteistöliitto Etelä-Pohjanmaa ry:n laatima taloyhtiöiden talousarvio-ohje vuodelle 2014. Ohje sisältää yleisten talousnäkymien lisäksi tietoa maksujen ja tariffien muutoksista ensi vuodelle sekä ohjeita talousarvion laadintaa varten. JULKAISUT JA TAPAHTUMAT Isännöintipalveluiden osto-opas julkaistu Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry on julkaissut päivityksen Isännöintipalveluiden osto-oppaasta. Yhdistyksen Koulutus & kehitysjaostossa alun perin vuonna 2009 laadittu opas on nyt päivitetty ja se on luettavissa internetin www.taloyhtio.nyt -portaalin Jäsensivut -osiossa kohdassa Oppaita jäsentaloille. 7
Opas esittelee yleisesti isännöinnin valintaprosessin eri vaiheita korostaen palvelun laadullisia tekijöitä sekä sopimussuhteiden kumppanuusajattelua. Opas sisältää myös vinkkejä ja linkkejä työkaluiksi isännöintisopimusten laadintaan. Pirkanmaan Taloyhtiö.Nyt teemalehti myös nettiversiona Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n julkaisema Taloyhtiö.Nyt -teemalehti on luettavissa myös sähköisessä muodossa yhdistyksen kotisivuilta www.kiinteistoliitto.fi/pirkanmaa. Taloyhtiö.Nyt -teemalehti sisältää asiantuntija-artikkeleita taloyhtiön korjausrakentamisesta sekä osakkeenomistajien huoneistoremonteista. Korjaushanke haltuun pikaopas Taloyhtiön johdon ymmärrys rakennuttamisesta on onnistuneen korjaushankkeen edellytys. Jotta voi ymmärtää mm. suunnittelu-, urakka- ja valvontasopimusten laadintaa ja yleisten sopimusehtojen merkitystä sekä logiikkaa (KSE 1995, YSE 1998), tulee hahmottaa korjaushankkeen kulku lähtien taloyhtiön lähtötilanteesta (tarpeiden selvittämisestä) ja päätyen korjaustyön takuuajan kysymyksiin. Korjaushanke lähtee aina paremmin liikkeelle, jos taloyhtiössä on olemassa kiinteistönpitoon (korjaaminen, ylläpito) liittyvä tahtotila ja lähtötilanne selvillä. Suomen Kiinteistöliitto on julkaissut internetissä sähköisen Korjaushanke haltuun -hallituksen pikaopas -ohjeistuksen taloyhtiöiden tueksi. Tässä oppaassa korjaushankkeen läpivientiä hahmotetaan tyypillisimmän urakkamuodon eli pääurakkamuodon (kokonaisurakka tai jaettu urakka) näkökulmasta. Pääurakkamuotoisessa hankkeessa tilaaja hankkii suunnittelun ja urakoinnin erillisillä sopimuksilla. Opas on luettavissa internetissä osoitteessa www.taloyhtio.net/ajassa/korjaushanke/default.aspx Kiinteistöliitto Etelä-Pohjanmaa ry toivottaa jäsenilleen Hyvää Joulua ja Menestystä Vuodelle 2014! 8
YLEISTÄ Suomen talouden kasvu on miinusmerkkistä vuonna 2013. Teollisuustuotannon ja viennin lisäksi investoinnit ja kulutus ovat kehittyneet nihkeästi. Vuodelle 2014 ennustetaan lievää kasvua. Etla ennustaa bkt:n volyymin kasvavan 1,5 prosentin verran. Talouden ennusteiden riskit kytkeytyvät maailmantalouteen ja kotimarkkinoiden vetoon. Haussa oleva koordinoitava tuloratkaisu on paljon vartijana vientiteollisuuden kilpailuasemien tukemisessa. Toisaalta maltillisilla palkankorotuksilla pystyttäisiin tukemaan lievästi ostovoimaa. Mikäli palkankorotukset kasvavat tavoiteltua suuremmiksi, kotimainen kysyntä voi kasvaa oletusta nopeammin, mutta varjopuolena olisi kilpailukyvyn heikentyminen ja kuluttajahintojen tavoiteltua nopeampi nousu. Työllisyyskehitys on ollut heikkoa talouden pyörien pyöriessä toiveita hitaammin. Elokuussa 2013 oli Tilastokeskuksen mukaan noin 40 000 työllistä henkilöä vähemmän kuin vuosi sitten. Avoin työttömyys on Tilastokeskuksen mukaan vähentynyt 9 000 henkeä, sillä työmarkkinoilta on poistunut vuoden aikana 60 000 henkeä. Työ- ja elinkeinoministeriön tilastot osoittavat huonompia lukemia: elokuussa oli 44 000 työtöntä työnhakijaa enemmän kuin vuosi sitten. Kuluttajahintojen nousu on jäämässä ennakoitua hitaammaksi vuonna 2013, arviolta 1,7 prosenttiin. Näin ollen alv:n nosto 24:een prosenttiin "upposi" indeksiin ilman suurempaa kokonaisvaikutusta. Indeksiä on painanut alaspäin tänä vuonna erityisesti lainakorkojen lasku (elokuussa noin 0,5 prosenttiyksikköä) ja matkaviestinnän halpeneminen. Eniten kuluttajahintaindeksiä ovat nostaneet hoitovastikkeiden ja vuokrien ripeä nousu sekä reseptilääkkeiden että maidon kallistuminen. Vuodelle 2014 voi ennakoida varsin maltillisen yleisen inflaatiokehityksen jatkumista. Viimeisimmät ennusteet ovat haarukassa 1,5-2,0 prosenttia. Näihin lukemiin päädytään, jos talouskasvu jatkuu hitaana, ansioiden nousu jää maltilliseksi ja kansainvälisillä energiamarkkinoilla hinnat eivät ryöstäydy. Suomalaisten kuluttajien luottamus on pysynyt vaikean taloustilanteen huomioiden varsin kohtuullisissa lukemissa. Varovaisuudesta ja talouden tiukkuudesta kuitenkin kertovat muiden muassa työttömyysodotusten yleisyys sekä lainanoton, omistusasunnon hankkimisen ja asunnon peruskorjausaikomusten matala taso. Kuluttajien asuntoluottojen kasvuvauhti on hidastunut neljään prosenttiin vuositasolla. Keskimääräinen luottokannan korko on pankkimarginaalien noususta huolimatta laskenut hieman alle 1,50 prosenttiin. Uusissa luotoissa taso on kahden prosentin tietämillä. Merkittävää koronnousua ei ole tulossa vielä 2014. Nousu lähtee nykyoletuksilla liikkeelle vuoden 2014 lopulta ja jatkunee siitä vuoden 2015 aikana. Taloyhtiöiden lainoissa mitattiin Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometrin tuloksissa keskimääräiseksi lainamarginaaliksi syksyllä 2013 noin 1,70 prosenttiyksikköä. 9
Asuntojen rakennusluvat laskivat vuoden 2013 puolivälissä runsaaseen 27000:een asuntoon liukuvana vuosisummassa. Vuonna 2011 oltiin vuosisummasta tarkasteltuna noin 35 000 asunnon lupamäärissä. Finanssikriisin vaikeimpina aikoina vuonna 2009 taso oli noin 22 000 asuntoa. Kiinteistökohtaiset erityispiirteet KIINTEISTÖN TUOTOT Rakentamisen määrä on jatkanut supistumistaan vuonna 2013. Erityisen nopeasti miinuksia on kertynyt toimitila- sekä maa- ja vesirakentamisessa. Asuntorakentamisen supistuma on ollut muita vähäisempää. Tuetun tuotannon puolella on päästy lievään kasvuun ja rahastot ovat tulleet markkinoille piristämään kysyntää. Omakotirakentamisen alamäki jatkuu edelleen. Talousarviota laadittaessa huomioidaan kiinteistö- ja paikkakuntakohtaiset erityispiirteet. Samalla arvioidaan, ovatko kuluva vuosi ja seuraava vuosi kiinteistön toiminnan kannalta vertailukelpoisia, toteutetaanko normaalia suurempia korjaustoimenpiteitä, käytetäänkö kiinteistönhoitoon samansuuruista työpanosta jne. Kunnallisten maksujen osalta varmistetaan tiedot paikkakuntakohtaisesti. Talousarvio-ohjeessa mainitut edellisen vuoden kulutustilastot sisältävät keskiarvolukuja, joita vertailtaessa kiinteistökohtaiset erityispiirteet tulee myös huomioida. Vastikkeet Hoitovastikkeet Käyttökorvaukset Hoitovastikkeet määräytyvät yhtiöjärjestyksessä mainittujen maksuperusteiden mukaisesti. Hoitovastikkeella voidaan kattaa kiinteistön hankinnasta, rakentamisesta, rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta, perusparannuksesta, lisärakentamisesta, lisäalueen hankkimisesta, yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta sekä muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista aiheutuneet kulut. Vastiketta määritettäessä huomioidaan edellisen vuoden tilinpäätöksen yli- tai alijäämät riittävän maksuvalmiuden ylläpitämiseksi. Taloyhtiön maksuvalmius on hyvä, jos yhtiöllä on kahden tai kolmen kuukauden vastikemaksuja vastaava kassavaranto. Asuinkerrostalojen keskimääräinen hoitovastike (ml. vesimaksut ja pl. korjaus- ja erityisvastikkeet) vuonna 2012 oli 3,81 euroa/m 2 /kk ja rivitalojen 2,75 euroa/ m 2 /kk (lähde: Tilastokeskus). Mahdolliset erityisvastikkeet (esim. tietoliikenne- tai sähkövastike) tai verolliset vastikkeet tarkistetaan kustannusvastaaviksi jälkilaskelmia apuna käyttäen. Vesimaksut Vesimaksujen periminen perustuu yhtiöjärjestysmääräyksiin. Yhtiöjärjestyksessä voi olla myös maininta siitä, vahvistaako maksun suuruuden hallitus vai yhtiökokous. Perittävät vesimaksut tulisi pitää kustannusvastaavina. Käyttökorvauksina perittävien autopaikka-, sauna-, pesutupa-, mankeli-, sähkö- ym. maksujen kustannusvastaavuutta on syytä seurata. Alimitoitetut käyttökorvausmaksut johtavat siihen, että kulut peitetään osin vastikkeilla. 10
Vuokrat Mikäli kiinteistöllä on vuokratuottoja, ne tarkistuvat vuokrasopimuksessa olevan vuokrantarkistusehdon mukaisesti. Vuokrat ovat varsin usein elinkustannusindeksiin (tai kuluttajahintaindeksiin) sidonnaisia, joten niiden nousu jäisi tarkistusajankohdasta riippuen 2-3 prosenttiin. Jos tarkistusperuste on kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi (KYKI), vuokrien lisäys olisi 3-5 prosenttia. Talousarviota laadittaessa kannattaa tarkistaa, että perittävät vuokrat ovat käyvällä tasolla. Jos yhtiöllä on vuokrattavia tiloja paljon, niistä voidaan tehdä erillinen talousarvion liite. KIINTEISTÖN HOITOKULUT Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot (= suorassa työsuhteessa olevat henkilöt, ennakonpidätyksen alaiset palkat) Työmarkkinoiden keskusjärjestöt neuvottelivat syksyllä keskitetyn tuloratkaisun, joka korottaa vuonna 2014 kunkin työntekijän palkkaa 20 euroa kuukaudessa. Vuonna 2015 korotus on 0,4 %. Lisäksi on optiona kolmas sopimusvuosi, josta päätetään kesällä 2015. Kiinteistöpalvelut ry ja Palvelualojen Ammattiliitto PAM ry neuvottelivat Kiinteistöpalvelualalle työehtosopimuksen, joka astui voimaan 1.12.2013 ja päättyy 31.1.2017. Sopimuksen ensimmäinen yleiskorotus (20 /kk) ja ansiokehityskorotus (2 %) toteutuu 1.4.2014. Uusi Kiinteistöpalvelualan toimihenkilösopimus on voimassa 1.5.2014-31.1.2017 (neuvotteluosapuolena Ammattiliitto Pro). Palkkoja tarkistetaan 1.9.2014 alkavalla palkanmaksukaudella 20 /kk. Henkilösivukulut Sosiaalivakuutusmaksuihin tulee pieniä muutoksia vuodelle 2014. Työnantajan sosiaalivakuutusmaksut 2014: Työeläkevakuutusmaksu TyEL (keskim.) 24,20 % Sairausvakuutus 2,14 % Työttömyysvakuutusmaksu - alempi maksu 0,80 % Ryhmähenkivakuutus (keskim.) 0,07 % Tapaturmavakuutus (riskin mukaan) 0,1-7 % Työntekijän palkasta perittävät sosiaalivakuutusmaksuosuudet ovat vuonna 2014 seuraavat: TyEL -maksu on joko 5,55 % (alle 53 -vuotiaat) tai 7,05 % (53 vuotta täyttäneet). Työttömyysvakuutusmaksu on 0,5 %. Hallinto Hallintopalvelukuluihin kuuluvat mm. isännöinti-, kirjanpito- ja tilintarkastuspalvelut. Myös ATK:n käyttö-, ylläpito- ja lomakekulut, monistus-, pankki-, posti-, kopiointi-, toimisto-, kokous-, jäsenmaksu- yms. menot ovat hallintokuluja. Isännöinti- ja kirjanpitopalveluiden hintojen tarkistukset perustuvat yleensä ao. sopimuksiin. Isännöinnin hintaan vaikuttaa eniten palkkakustannusten nousu. Isännöintialalla ei ole omaa työehtosopimusta, mutta palkkakustannusten nousua varten kannattaa varautua noin 1-3 prosenttiin. Isännöinnin hintoihin vaikuttavat myös palveluyrityskohtaiset tekijät. 11
Käyttö- ja huolto Ulkoalueiden hoito Kiinteistönhoito- ja siivouspalveluiden osalta kustannuksia nostaa edellä palkat -kohdassa kerrottu kehitys. Kiinteistöpalvelualan ansiokehitysohjelman jatkaminen nostaa palkkakustannuksia muita aloja enemmän. Palveluiden hinnantarkistukset ajoittunevat työehtosopimusten voimaantulon ajankohtaan. Työvoimakustannukset ja polttoaineiden hinta vaikuttavat eniten ulkoalueiden hoitokustannuksiin. Hintoihin vaikuttavat lisäksi palveluyrityskohtaiset tekijät. Työvoimakustannusten nousua on kuvattu edellä palkat -kohdassa. Ulkoalueiden hoitokustannuksia ovat viime talvina nostaneet myös kattojen lumenpudotuskustannukset. Lämmitys Öljyn maailmanmarkkinahinta laski alkuvuonna 2013, mikä laski öljytuotteiden markkinahintoja myös Suomessa. Loppukesällä raakaöljyn hinta jälleen jonkin verran nousi talousodotusten virkoamisen seurauksena. Vuonna 2014 öljymarkkinoiden tilanteen ratkaissee yleisen talouskehityksen suunta. Jos Eurooppa kunnolla virkoaa ja muu maailma jatkaa kasvussa, öljyn hinta noussee edelleen. Lähi-idän levottomuudet pitävät öljymarkkinoita jatkuvasti jännityksessä. Kivihiilen hinta on ollut viime kuukausina laskussa. Kivihiilen ja maakaasun hinta seuraa pitkässä juoksussa edelleen raakaöljyn markkinahintaa. Vesi ja jätevesi Taloyhtiöissä on hyvä varautua lievään kaukolämmön hinnan nousuun. Kaupunkikohtaiset erot johtuvat yleisimmin tuotantolaitosten käyttämästä polttoaineesta ja yhtiöiden taloustilanteesta. Budjettia laadittaessa on lähtökohtana oltava tavanomaisen vuoden lämmitystarpeen mukainen kulutus. Seinäjoen Energia Oy myy kaukolämpöä entisin tariffein vuodenvaihteen jälkeen. Yhtiöllä on lieviä hinnankorotuspaineita, joten energiamaksuun kannattaa varata 1-2 prosentin tarkistusvara. Veden ja jäteveden hinta vaihtelee kunnittain huomattavasti. Maksut nousevat vuosittain lähes joka kunnassa - vain muutama kunta pitää taksan ennallaan. Yleisen kustannustason ylittäviä korotuspaineita ei kuitenkaan joka laitoksella ole, mutta vaarana on, että kuntien taloutta paikataan myös piiloveronluonteisilla maksuilla. Talousarviossa vesimaksut esitetään sekä euromääräisesti että kuutiometreinä. Veden hinta eräissä Etelä-Pohjanmaan kunnissa: Kunta nykyinen hinta /m3 (ALV 24%) tariffi 2014 vesi+jätevesi=kok.hinta Ilmajoki 1,22 + 2,11 = 3,33 1.1.2014 alkaen 1,30 + 2,42 = 3,72 Kauhajoki 0,52 + 3,29 = 3,79 ei tiedossa Lapua 1,53 + 3,12 = 4,65 1.1.2014 alkaen 1,57 + 3,25 = 4,82 Seinäjoki 1,54 + 2,10 = 3,64 1.1.2014 alkaen 1,66 + 2,31 = 3,97 Sähkö Sähkön markkinahinnat ovat pysytelleet keskimäärin vain lievässä nousussa vuonna 2013. Kerrostalosähkön toistaiseksi voimassa oleva hinta oli syyskuussa runsaan prosentin vuodentakaista korkeampi. Sähköveroa esitetään korotettavaksi valtion ensi vuoden 12
talousarviossa. Hinnan nousupaine on tästä alustavan arvion mukaan 1-2 %. Talousarvioita tehtäessä perusteltua on varata kiinteistösähköön hieman vuotta 2013 suurempi kulubudjetti (lämpötilavakioituna). Valtion talousarvioesityksessä oleva uusi voimalaitosvero voi tuoda ajan kuluessa hintapainetta sähköyhtiöiltä asiakkaille. Talousarviossa sähkökustannukset esitetään euroina ja kilowatteina. Jätehuolto Jätehuolto elää runsaiden muutosten aikaa. Erilliskeräys kiinteistöiltä ja kierrätys laajenevat, jätevoimaloita rakennetaan lisää ja kaatopaikalle sijoitetaan yhä vähemmän jätemassoja. Vahinkovakuutukset Jätehuollossa kustannuskehitys riippuu eniten työvoima- ja polttoainekustannusten kehityksestä sekä jätteenkäsittelymaksusta ja jäteverosta. Jätevero on pysymässä ennallaan vuonna 2014. Monissa kunnissa otettaneen vielä käyttöön vuotuisia eko- tai jätemaksuja. Yleinen jätehuollon kustannuspaine vuodelle 2014 lienee arviolta 3-5 prosenttia. Kuntakohtaiset erot kustannusnousussa voivat olla huomattavia, suuntaan ja toiseen. Pakkausjätteen keräysjärjestelmän tulevien vuosien raamit ovat vielä lopullisia päätöksiä vailla. Ekopisteiden verkosto tulee esitysten mukaan supistumaan ja kaikkein isoimmissa kaupungeissa siirrytään kiinteistökohtaiseen keräykseen jo vuonna 2014. Tulevina vuosina pakkausjätteen käsittely maksetaan lain mukaan tuotteiden hinnoissa, mutta myös kiinteistöjen kontolle voi muutoksien seurauksena tulla lisää kustannuksia (entistä enemmän keräyslaatikoita ja -tiloja). Lakeuden Etappi Oy:n toimialueella jätemaksut nousevat vuoden 2014 alusta vain vähän. Kotitalousasiakkaalle korotus merkitsee keskimäärin 3 prosentin hinnannousua. Ekomaksuihin ei tule muutoksia. Kiinteistöjen vakuutusmaksuihin on syytä varata arviolta 7-8 prosenttia lisää. Vakuutusyhtiökohtaisen tariffien muutosten lisäksi nousua voi tulla kiinteistökohtaisista ikäkorotuksista ja vahinkohistoriasta. Vuokrat Tonttien vuokrat ovat yleensä indeksisidonnaisia. Mikäli tontin vuokra on sidottu esimerkiksi elinkustannusindeksiin, on vuokraan varattava tarkistuskuukaudesta riippuen 2-3 prosentin lisä. Kiinteistövero Hallituksen esityksen mukaan kiinteistöjen verotusarvoja nostetaan vuonna 2014 keskimäärin noin 10 %. Vaikutus kohdistuu enemmän rakennusten kiinteistöveroon kuin tontin kiinteistöveroon. Kuntakohtaisesti tehtävät päätökset kiinteistöveroprosentteihin ratkaisevat lopullisen kiinteistöveron kiristyksen. Monissa kunnissa on "taloustalkoot" päällä, minkä seurauksena prosentteja voidaan korottaa ensi vuodellekin runsaasti. Kiinteistönomistajien on syytä seurata syksyn päätöksiä omissa kunnissa ja varautua niiden seurauksiin talousarviossa. Eräiden Etelä-Pohjanmaan kuntien vuodelle 2014 vahvistamat kiinteistöveroprosentit ilmenevät seuraavasta taulukosta: 13
KIINTEISTÖVEROPROSENTTEJA ETELÄ-POHJANMAALLA Veroprosentit 2014 (%) Yleinen Vak.as.rak. Muu Kunta Vaihteluväli 0,60-1,35 0,32-0,75 0,60-1,35 Alajärvi 0,99 0,44 1,04 Alavus 0,90 0,40 1,00 Ilmajoki 0,80 0,45 0,80 Kauhajoki 0,90 0,65 1,20 Kurikka 0,70 0,45 0,90 Lapua 0,95 0,40 0,95 Seinäjoki 1,20 0,50 1,10 Korjaukset Valtion vuoden 2014 talousarvioesityksen asumisen ja rakentamisen tuki kokonaisuutena jonkin verran kasvaa. Käytännössä monet tukivarat pysyvät ennallaan ja jotkut tuet lievästi kasvavat. Muut hoitokulut Vuotuiset korjaus- ja energia-avustukset ovat kuitenkin vuonna 2014 edellisvuotta niukemmat (43 miljoonaa euroa vs. 50,5 miljoonaa vuonna 2013). Korjausavustusten painopisteenä ovat esityksen mukaan hissien rakentaminen sekä vanhusten ja vammaisten henkilöiden asuntojen korjaaminen. Tämän lisäksi myönnetään terveyshaitta-avustuksia, avustuksia kuntotutkimuksiin kosteusvaurioituneissa, terveyshaittoja aiheuttavissa rakennuksissa sekä avustuksia liikkumisesteiden poistoon asuinrakennuksissa. Energia-avustuksia myönnetään pienituloisille avustuksensaajaruokakunnille toimenpiteiden kohdistuessa enintään kaksi asuinhuoneistoa käsittävään rakennukseen. Muita energiaavustuksia ei esityksen mukaan myönnetä. Ara päättää ja julkistaa korjaus- ja energia-avustusten hakuajat alkuvuonna 2014. Hakuaika on tyypillisesti kestänyt parin kuukauden ajan. Suhdanneluonteisena tukena päätettiin jo vuoden 2013 lisäbudjetissa 15 miljoonaa euroa ja vuoden 2014 varsinaisessa talousarvioesityksessä 100 miljoonaa euroa perusparantamisen käynnistysavustuksiin. Ne tulevat kohdistumaan suurehkoihin peruskorjaushankkeisiin, myös taloyhtiöissä. Tuettavien hankkeiden koko on oltava vähintään 150 000 euroa ja 200 euroa/asuinneliömetri. Tuettavien hankkeiden on parannettava kohteen energiatehokkuutta. Tukea voidaan myöntää 10 % Aran hyväksymistä kuluista. Hakuohjeet on julkaistu Aran nettisivuilla: www.ara.fi/kaynnistysavustus Vuosikorjauskustannukset on talousarviossa syytä eritellä korjausryhmittäin. Erittelyssä voi käyttää yhtiön tililuettelon mukaisia alatilejä. Tarkennettu informaatio vähentää osakkeenomistajien epätietoisuutta ja selvitysten tarvetta. Muut hoitokulut käsittävät ne kiinteistönhoitoon liittyvät kuluerät, joita ei ole edellä mainittu. Muita kuluja voivat olla esimerkiksi asukastoiminnan kulut, joita ei voi kohdistaa muihin hoitokuluryhmiin sekä juhla-, merkkipäivä-, lahja- ja muut vastaavat kulut. Oman käytön arvonlisävero Kiinteistönhoito- ja isännöintitöiden ns. oman käytön arvonlisäveroraja on 50.000 euroa vuodessa. Rajan ylittyessä seurauksena on 24 prosentin arvonlisävero koko vuoden palkka- ja sivukulujen päälle. 14
RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT Pääoma- tai rahoitusvastikkeet Asuintalovaraus Pääoma- tai rahoitusvastikkeilla katetaan seuraavana vuonna erääntyvien lainojen normaalilyhennyksistä, koroista ja muista lainanhoitokuluista aiheutuvat kustannukset. Kulujen arviointi tapahtuu lainanlyhennyssuunnitelmien ja korkoprosenttien perusteella. Tilinpäätöksen jälkilaskelmista ilmenevä edellisen vuoden pääomavastikeyli- tai alijäämä huomioidaan myös pääomavastiketta määrättäessä. Mikäli lainoja on useita, tulee jokaisesta lainasta tehdä erillinen jälkilaskelma. Talousarviossa näytetään tällöin erittely pääomavastikkeeseen sisältyvien lainojen hoitoon tarvittavista pääomavastikeosuuksista. Asuintalovarauksella asunto-osakeyhtiö voi varautua tuleviin korjausinvestointeihin. Varauksen minimimäärä on 3.500 euroa ja enimmäismäärä 68 euroa/asuinrakennuksen pintaalan m 2. Varauksen käyttöaika on enintään 10 vuotta. Edellytyksenä on lisäksi se, että kiinteistön pinta-alasta vähintään 50 % on asuinkäytössä. Asuintalovarausta voidaan käyttää sekä aktivointeihin että vuosikuluihin. 15