KYSY JA KESKUSTELE TÄYDENNYSRAKENTAMISESTA 18.00 Tilaisuuden avaus Saako naapurin tontille rakentaa? Entä omalle?. Marjatta Välimaa / Tammela 2.0 yhteistyöryhmä ja as.oy Tapionkatu 18 Hyödynnä täydennysrakentamisen momentum Jorma Koutonen, toiminnanjohtaja / Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry Rakentajan näkökulma täydennysrakentamishankkeisiin. Jukka Terhonen, rakennusneuvos / Tammela 2.0 yhteistyöryhmä ja Executor Oy Kaupungin talouskannustimet ja neuvontakanavat. Heli Toukoniemi, tonttipäällikkö / Tampereen kaupunki Tampereen esimerkkikohteita ja suunnittelukäytäntöjä Iina Laakkonen, projektiarkkitehti ja Minna Seppänen, arkkitehti / Tampereen kaupunki Kysymyksiä ja keskustelua 20.30 Tilaisuus päättyy
2 km 1.5 km 1 km 0.5 km
Tammelan yleissuunnitelma 2012, 3D malli (LSV)
Ajankohtaista Tammelassa 2016 Tammela 2.0 yhteistyöryhmä / avoin uusille jäsenille Tampereen raitiotie (Itsenäisyydenkatu) / suunnitteilla, kv päätös syksyllä 2016 Tampereen Asemakeskus / suunnittelu jatkuu yleissuunnitelmana 2016 Ratapihankatu, tavara asema, Morkun aukio, Luminary? / ak:sta rakentamiseen 2016 AseTuTa pysäköintiselvitys / valmistunut 2016 Tammelan liikenneverkkosuunnitelma / tekeillä 2016 Tammelan kunnallistekniikan ja hulevesien yleistarkastelu / alkaa keväällä 2016 Torin kunnostus ja toriparkki / selvityksiä 2016 2017, asemakaava 2017 2018 Osmonpuiston itäosan kunnostus / toteutus 2016 Asemakaavat / kortteleiden asemakaavoja 2016 useita ml. TOAS Tammelan kulttuuriympäristötoteemi, maakuntamuseo / 19.3. kesäkuu 2016 Tammelan liikennelauantai, Tammelantori la 21.5.2016 klo 10 14 / Viiden tähden viikonloppu Tammelan historiaa kävellen su 22.5.2015 klo 12 13 / Viiden tähden viikonloppu Tammelan liikenneselvityksen yleisötilaisuus 8 10/2016 Tammelan taloyhtiöillat: Kysy ja keskustele täydennysrakentamisesta 11.4.2016, Puhutaan pihoista ja vesistäkin 6/2015, Saako naapurin tontille rakentaa? Entä omalle? 9 10/2016 Tammelan kaupunkisuunnittelukahvila 11/2016
Kaupungin esimerkkikohteita ja suunnitelukäytäntöjä KESKUSTAN JA TAMMELAN KORTTELISUUNNITELMAT Minna Seppänen, Arkkitehti, Keskustahanke
Tampereen keskustan korttelisuunnitelmat, tilanne 4/2016 Tekeillä Valmis, edennyt ak ja/tai rakentaminen Valmis
Tampereen keskustan korttelisuunnitelmat Tammela, tilanne 3/2016 valmis 10/2014 245 (LSV) valmis 6 /2015 252 (B&M) valmis 6 /2015 284+287 (Kontukoski) tekeillä 2016 273 osa, 281,282 (B&M)
KORTTELI 252 ks 2015
TAMMELAN KORTTELISUUNNITELMAT Talo/kiinteistöyhtiöt ja kaupunki Kaupungin kustannuksella Arkkitehtisuunnittelu Rakentamistalous Liikenne ja infra (Hulevedet) (Pihat) Kaupunki kannustaa Kaupunki mahdollistaa Omistajat päättävät Tulevaisuutta varten
Täydennysrakentamisen tärkeitä havaintoja Rakennusneuvos Jukka Terhonen Tammela 2.0 projekti 1 11.4.16
Vaikuttaminen Hanke on koko ajan yhtiön omissa käsissä Vaikutetaan omaan ympäristöön suunnittelua ja hankkeen kokoa ohjaamalla Samoja asioita ohjaamalla vaikutetaan hankkeen talouteen Hyvä suunnittelu ja visualisointi on erittäin tärkeää, kun hanketta viedään Ennakkovaikutelman ja lopputuloksen tulee olla samanlaiset Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Tavoitteet Käydään asiantuntijoiden ja suunnittelijoiden kanssa keskustelu hankkeen reunaehdoista ja tavoitteista Tavoitteena voi olla lisää pysäköintiä, miellyttävä ympäristö, oman yhtiön korjausraha, palvelurakentamista viereen jne. Usein tavoitteet syntyvät kompromissien kautta Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Toiminta Kaavoitus yhdessä kaupungin kanssa Hyvät havainnekuvat ja riittävä informointi taloyhtiössä ja naapureissa Mielellään haetaan naapureista kumppaneita kaavoitukseen. Kaupunki suosii yhteiskaavoitusta esimerkiksi koko korttelissa. Valmistellaan hyvät sopimukset yhtiön sisällä Rahoituksesta Päätöksenteosta Tuoton jaosta Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Yhteistyötahot Kaupunki on ykköskumppani. Rakentamisen ammattilainen. Rakennusliike, konsultti, rakennuttaja. Arkkitehti Kiinteistöjuristi kiinteistömuodostusta varten Sopimusjuristi kaikkiin sopimuksiin. Myös yhtiön sisällä tapahtuvaan sopimiseen Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Kannattavuuteen vaikuttavat asiat Tulevan rakennuspaikan sijainti Kaavoitettavan rakennusoikeuden määrä ja laatu Kaavoitettavan kohteen rakennustekniset ominaisuudet (monimuotoisuus, materiaalit, pysäköintinormi, liittymiset liikenteeseen jne.) Kaupungin kanssa tehtävän maankäyttösopimuksen sisältö. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Aikataulu ja prosessin eteneminen 1. Aikaa kannattaa varata hyvään suunnitteluun, laajaan keskusteluun yhtiön sisällä ja naapureissa. Keskustelu kaupungin virkamiesten kanssa on tässä vaiheessa olennaisen tärkeää. Kun yhtiö on saanut mielestään hyvän suunnitelman ja kaavoittaja on näyttänyt vihreää, aloitetaan kaavaprosessi kaupungin ohjeiden mukaisesti. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Aikataulu ja prosessin eteneminen 2. Kaavaprosessi vie lähes vuoden Kaavaprosessin aikana neuvotellaan maankäyttömaksusopimus, joka sitten hyväksytään samalla kuin kaavakin. Kaavan vahvistuttua tehdään kiinteistöjako ja uusi hanke erotetaan omalle tontilleen. Kun yhtiöllä on omistuksessaan uusi tontti ja sen rakennusoikeus, se voidaan myydä. Seuraava omistaja hakee sitten rakennusluvan ja rakentaa kohteen. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Maankäyttömaksu Tämä on suurin yhtiölle syntyvä menoerä Maankäyttömaksu on kaupungille maksettava korvaus tontin arvon ja rakennusoikeuden lisääntymisestä. Kaupunki käyttää maksun yleensä infran parantamiseen kaupungissa. Täydennysrakentamisessa kaupunki alentaa maankäyttömaksua merkittävästi, jopa 85% alennus laskennalliseen. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Hankkeen talous Hankkeen menot muodostuvat suunnittelun, juridiikan ja kaavoituksen menoista prosessin aikana, maankäyttömaksun takausmaksuista ja itse maankäyttömaksusta. Hankkeen tulot syntyvät rakennusoikeuden myynnistä. Rakennusoikeuden arvo vaihtelee alueittain ja tonteittain ja se kannattaa selvittää ammattilaisilla hankkeen alkuvaiheessa. Arvoa tarvitaan jo maankäyttösopimuksesta neuvoteltaessa. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Talousesimerkki Yhtiö hakee 2 500 kem2 lisärakennusoikeutta Menoja syntyy suunnittelusta, juridiikasta ja kaavasuunnittelusta esimerkiksi 60 000 Käypä rakennusoikeuden hinta on 600 /kem2 eli 1,5 miljoonaa koko rakennusoikeudesta Kaupunki haluaa maankäyttökorvauksena 40% arvonnoususta. Täydennysrakentamisen kohteesta annetaan tässä tapauksessa alennusta 60%. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Talousesimerkki Maankäyttösopimuskorvaus lasketaan niin, että ensin lasketaan käypä arvo, josta lasketaan 40 % kaupungille. Tässä tapauksessa siis tontin käypä arvo on 1,5 miljoonaa, jota alennetaan 60 %. Käytettävä maan arvonnousu on siis 600 000 Maankäyttösopimuksen hinta on siis 40% * 600 000, eli 240 000 Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
Talousesimerkki Tulot yhtiölle 1 500 000 Menot 1) Juoksevat menot 60 000 2) Korvaus kaupungille 240 000 Taloyhtiölle jää käytettäväksi 1,2 miljoonaa Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen 11.4.16
KIITOS! Tammela 2.0 projekti 14 11.4.16