Asuntomarkkinakatsaus 2013-2015 9.1.2013
Ennuste 2013 taustamuuttujat Korko (0,55 % 12 kk euribor 2013) Kotitalouden käytettävissä olevat tulot (+2,0 % 2013) Työttömyysepävarmuus säilyy ainakin alkuvuoden korkealla tasolla 10 Työttömyyden uhka omalla kohdalla (saldoluku) 5 0 5 2008 2009 2010 2011 2012 10 15 20 25
Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousevat 2013 koko maassa 1,5 % 3 Tarjonnan vähäisyys ylläpitää hintojen nousua. Suomessa ei kuitenkaan ole hintakuplaa. 2014-2015 iso riski epävakaalle kehitykselle. 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Espoo Helsinki Vantaa Jyväskylä Oulu Rovaniemi Tampere Turku Koko maa
Valmistuvia uusia asuntoja 36000 34000 32000 30000 28000 26000 asuntoja VTT tavoite 24000 22000 20000 2006 2007 2011 2012 2013
Neliöhinta % käytettävissä olevista tuloista 10,0 % 9,0 % 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % 1995 Asuntojen neliöhinnat nousevat 2013 hiukan tuloja hitaammin 1996 Lähde: Tilastokeskus 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä Rovaniemi
Uudisasuntojen hinnat nousseet vanhoja nopeammin Indeksi 2005=100 Rivi ja kerrostaloasunnot, koko maa /m 2 150 1600 140 130 120 110 100 90 Uusien asuntojen hintaindeksi (vas.) Vanhojen asuntojen hintaindeksi (vas.) Hintaero (oik.) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Lähde: Tilastokeskus 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600
4,5 % 4,0 % 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % Vuokrat 2013 koko maassa +3,5 % 0,0 % Koko maa Helsinki Vantaa Espoo Turku Tampere
Omistusasuminen jatkuu ennätyskannattavana suhteessa vuokra-asumiseen 110% Pääomakustannus 1 suhteessa vuokraan 100% 90% 80% 70% 60% 50% Helsinki Espoo Kauniainen Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä 40% 1 Asunnon neliöhinta*korko/12+hoitovastike Lähde: Tilastokeskus, Suomen Pankki, PTT
Arava-vuokrien ennakoidaan nousevan 4 % vuonna 2013 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 Indeksi 2000=100 Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi Arava vuokra Lähde: Tilastokeskus, PTT
Vapaarahoitteisten vuokrien nousu kasvukeskuksissa laskee suhteellista arava-vuokraa 1,1 Arava ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde 1,05 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 20 000 59 999 asukasta 60 000 100 000 asukasta Yli 100 000 asukasta Pääkaupunkiseutu Helsinki 0,7 0,65 0,6 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Omistusasumisen uusi sääntely Asuntolainan korkovähennyksen rajaaminen Varainsiirtovero (nosto) Lainakatto Vaikutus asuntomarkkinoiden toimintaan
Varainsiirtovero nostaa muuttamisen kustannuksia Hyvinvoinnin maksimoinnin kannalta olennaista asua elämäntilanteeseen sopivassa asunnossa. Omalta osaltaan kannustaa ylisuureen asuntoon (velkaan). Vero nousee ennen kaikkea uusissa asunnoissa. Jos vero rahoitetaan lainalla, 200 000 euron hintaisen asunnon (+verot) lainan kuukausierä nousee noin kymmenellä eurolla (25 vuoden annuiteetti, 50% myyntihintaosuus). Ongelma enemmänkin vero sinällään kuin sen nosto.
Sitova enimmäisluototusaste eli lainakatto Harkinnanvarainen työkalu makrovakauden edistämiseen Suomessa ei asuntojen hintakuplaa, mutta kotitalouksien velkaantuminen on eri maissa historiassa liittynyt vahvasti kriiseihin Makrovakaus on kuluttajankin etu, kuluttajalle luotonsaantirajoitteet läheisempi haitta Enimmäismäärä asuntolainalle, jonka voi saada suhteessa ostettavan asunnon hintaan Taloustilanteesta riippuen 80 100 %, Fivan suosittelema 90 % lienee normaaliviritys Arvio neljännesvuosittain, voimaan kuukauden kuluttua päätöksen julkistamisesta
400 350 300 250 200 150 100 50 Kotitalouksien velkaantuneisuus ja varallisuus suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin Velat* Varat* Asuntojen hintaindeksi (2007=100), oikea asteikko 120 100 80 60 40 20 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 Suomi Ruotsi * prosenttia kotitalouksien käytettävissä olevista tuloista Lähteet: Eurostat, EKP.
Miten Suomi eroaa Ruotsista? Makroympäristön erot, finanssivarallisuus, muuttoliike Asuntoluototuksen käytännöissä erilainen lähtötilanne Ruotsin kokemukset (85% kiinteä alkaen 10/2010) : Puhtaasti lainakatosta johtuvat vaikutukset eivät niin suuria, samaan aikaan talouden epävarmuus lisääntyi, koronnousu, lainakysyntä vähentynyt Lainakatto onnistunut tervehdyttämään lainakulttuuria, suurten lainojen kysyntä väheni, pankeilla tiukempi sisäinen kontrolli Nuorten ostajien osuus jopa kasvanut, mutta vanhemmat tulleet osaomistajaksi tai takaajaksi
Lainakaton vaikutuksia Suomessa Potentiaalisesti suuremmat vaikutukset kuin Ruotsissa varallisuuserojen ja lyhennyskäytäntöjen takia Lainakattoon tehtävät nopeat muutokset voivat epävakauttaa asuntomarkkinoita Ensiasunnon ostajia saattaa jäädä pois markkinoilta, asumisuran eriarvoistumista alueellisesti ja perhetaustan vaikutuksesta Asuntomarkkinat: ostajien valikoituminen, halvempien alueiden kysyntä kasvaa Vuokramarkkinat: kysyntä kasvaa kaupunkikeskuksissa, missä asunnot kalliimpia, vuokralla asumisajat pitenevät
Laskelmia lainakaton vaikutuksista Arvioidaan kahden mallikotitalouden avulla omarahoitusosuuden säästämiseen kuluvaa aikaa lainakatosta (LTV) ja kaupungista riippuen Pienituloinen yksinasuva 30 m2 kerrostaloyksiö Kahden keskituloisen palkansaajan 2-lapsinen perhe, 90 m2 kerrostalokolmio Vertailulaskelma pieni- ja keskituloisen ensiasunnonostajan kohtaamasta omistusasumisen kynnyksestä: PKSvuokratasolla omarahoituksen säästäminen Eriarvoistuva asumisura
Säästämisaika yksiö, pienituloinen palkansaaja Yksiö Omarahoitusosuus Säästöaika, vuosissa Vuokra e/kk Asunnon hinta LTV 90 % LTV 85 % LTV 80 % Säästö e/kk LTV 90 % LTV 85 % LTV 80 % Helsinki 579 145 380 14 538 21 807 29 076 189 6,4 9,6 12,8 Espoo 486 112 970 11 297 16 946 22 594 422 2,2 3,3 4,5 Vantaa 430 91 970 9 197 13 796 18 394 397 1,9 2,9 3,9 Kehysku 376 72 010 7 201 10 802 14 402 391 1,5 2,3 3,1 Tampere 396 81 630 8 163 12 245 16 326 290 2,3 3,5 4,7 Turku 409 71 880 7 188 10 782 14 376 257 2,3 3,5 4,7 Lahti 370 60 100 6 010 9 015 12 020 310 1,6 2,4 3,2 Kuopio 397 69 470 6 947 10 421 13 894 306 1,9 2,8 3,8 Jyväskylä 390 65 380 6 538 9 807 13 076 303 1,8 2,7 3,6 Oulu 350 54 860 5 486 8 229 10 972 348 1,3 2,0 2,6
Säästämisaika perhekolmio keskituloinen perhe Kolmio Omarahoitusosuus Säästöaika, vuosissa Vuokra e/ Asunnon hinta LTV 90 % LTV 85 % LTV 80 % Säästö e/kk LTV 90 % LTV 85 % LTV 80 % Helsinki 1049 316 500 31 650 47 475 63 300 650 4,1 6,1 8,1 Espoo 1069 273 990 27 399 41 099 54 798 804 2,8 4,3 5,7 Vantaa 1036 193 950 19 395 29 093 38 790 586 2,8 4,1 5,5 Kehyskun 915 168 420 16 842 25 263 33 684 717 2,0 2,9 3,9 Tampere 913 191 520 19 152 28 728 38 304 525 3,0 4,6 6,1 Turku 847 142 710 14 271 21 407 28 542 540 2,2 3,3 4,4 Lahti 880 136 440 13 644 20 466 27 288 498 2,3 3,4 4,6 Kuopio 894 151 410 15 141 22 712 30 282 509 2,5 3,7 5,0 Jyväskylä 915 156 090 15 609 23 414 31 218 481 2,7 4,1 5,4 Oulu 822 148 050 14 805 22 208 29 610 554 2,2 3,3 4,5
Lainakaton jatkovalmistelu, politiikkaviestit Kuluttajan näkökulma Ensiasunnon ostajien lievennys = ASP 10 % Lainalupauksen voimassaoloaika Kokonaisvelkaantuneisuus, positiivinen luottorekisteri. Makrovakausvalvojan näkökulma Odotusten ohjaaminen ei mahdollista Velkaantuneisuuden perusteella, ei asuntomarkkinoiden tilapäisiin hintapiikkeihin Lainakaton säätämisportaat ja virityksen kesto: kuluttajalle 1 %-yksikkökin on iso askel, makrovakaudelle pisara meressä
ASO tuo asumiseen vaihtoehtoja, nykymallissa ongelmia Tarjoaa potentiaalisen kohtuuhintaisen asumisratkaisun työssäkäyville ja lapsiperheille, nykymalli vaatii kuitenkin ison remontin Matala kynnys Erityisryhmille (opiskelijat, vammaiset ja ikäihmiset) tuotanto toimii, työssäkäyville ja nuorille hakumenettely hankala ASO-kanta tulossa peruskorjausikään, miten varaudutaan
ASO kysyntä- ja tarjontapotentiaali A) pienituloisissa määräaikaisissa työsuhteissa olevat tai sellaisen työsuhteen perässä muuttavat henkilöt B) Senioriasujat vapauttavat omistusasuntopääomaa vanhuuden menoihin. Lainakatto lisää potentiaalisesti ASOista kiinnostuneiden määrää. Nykyinen jonotusjärjestelmä estää työnperässä muuttujien kysynnän (myös kuntien hakumenettelyn erilaisuudet ongelma). Tuettujen ASOjen rahoituskustannukset markkinahintaa korkeammat, mutta rajoitukset tuotoissa Eläkesijoituksilla ei pidä hoitaa sosiaalipolitiikkaa ASOjenkaan kautta ASOt jääneet pääosin 90-luvun tarinaksi, tarjonta ei vastaa nykyistä pienten asuntojen kysyntää. ASO-yhtiöiden iso lainakanta vaikeuttaa uudistuotantoa. Kaupungille ASO ja vuokrat eivät ratkaisu samaan ongelmaan. Vuokraasumisessa voimakkaampi sosiaalipoliittinen viritys.
Julkisen vallan rooli asuntotuotannossa Kaavoitus ja rakentamattoman tonttimaan hyvä hallinta välttämätön mutta ei riittävä edellytys onnistuneelle asuntotuotannolle. Kuntarakenneuudistuksen voi olla positiivisia vaikutuksia mal-suunnitelmien toteutukseen Kysymys on julkisesta investoinnista, jolle saadaan sekä suoraa tuottoa että epäsuoria positiivisia vaikutuksia asunto- ja työmarkkinoiden toimivuuden parantumisen kautta. Hallitusohjelman säästötavoitteita haettava kulutuksen eikä tuottavien investointien karsimisen avulla.
Julkisen vallan rooli asuntomarkkinoilla Valtion tehtävä parantaa yleishyödyllisten ja kuntien rahoitusmallien kannustavuutta uudistuotantoon tai ottaa itse isompi rooli. Asumistukeen panostaminen nostaa aluksi vuokratasoja, mikä myös hyvä asia, koska vuokraasuntotuotanto potentiaalisesti lisääntyy.