KUNTOARVIO ÄÄNEKOSKEN SEURAKUNTA KIVILAHDEN LEIRIKESKUS LIKOLAHDENPOLKU 34 44200 SUOLAHTI ISS PROKO OY KIINTEISTÖJEN KÄYTÖNOHJAUS
Lausunto 2 (23) SISÄLLYSLUETTELO JOHDANTO 3 1. YHTEENVETO 4 1.1 Rakennustekniikka... 4 1.2 LVI-tekniikka... 4 1.3 Sähkötekniikka... 5 1.4 Välittömästi korjattavat puutteet... 5 1.5 Lisätutkimustarve... 5 1.6 Energiatalous... 5 1.7 Kiinteistön PTS-ehdotus... 5 2. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 9 2.1 Peruskuntoarvion laatijat ja yhteystiedot... 9 2.2 Perustietoja kartoitettavasta kiinteistöstä... 9 2.3 Käytettävissä olleet asiakirjat... 10 2.4 Huoltotoimen, siivouksen ja kiinteistön käytön arviointi... 10 2.5 Sisäolosuhteisiin, ympäristöriskeihin ja turvallisuuteen liittyvät havainnot... 10 2.6 Kosteusvaurioihin liittyvät havainnot... 10 2.7 Asbesti... 11 2.8 Kulutuslukemat... 11 3. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 12 D6 Viherrakenteet... 12 D7 Päällysrakenteet... 12 D9 Ulkopuoliset rakenteet... 13 E5 Putkirakenteet ja johdot... 13 F1 Perustukset... 13 F2 Rakennusrunko... 14 F3 Julkisivut... 14 F4 Yläpohjarakenteet... 15 F5 Täydentävät sisäosat... 16 F6 Sisäpuoliset pintarakenteet... 16 4. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 17 G1 Lämmitysjärjestelmät... 17 G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät... 17 G3 Ilmastointijärjestelmät... 18 G4 Kylmätekniset järjestelmät... 19 G7 Palontorjuntajärjestelmät... 19 G8 Muita LVI-teknisiä järjestelmiä... 19 5. SÄHKÖTEKNISTEN JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 19 H1 Aluesähköistys... 20 H2 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset ym... 20 H3 Johtotiet... 20 H4 Johdot ja niiden varusteet... 21 H5 Valaisimet... 21 H6 Lämmittimet, kojeet ja laitteet... 22 H7 Erityisjärjestelmät... 22 J1 Puhelinjärjestelmät... 22 J2 Antennijärjestelmät... 22 J3 Äänentoistojärjestelmä... 22 J5 Turva- ja valvontajärjestelmät... 23 J6 Rakennusautomaatiojärjestelmät... 23
Lausunto 3 (23) JOHDANTO Suoritimme kiinteistön kuntoarvion Äänekosken seurakunnan talousjohtaja Heikki Hintikan toimeksiannosta. Kuntoarvioinnin kohteena oli Suolahdessa sijaitseva. Kiinteistö sijaitsee osoitteessa Likolahdenpolku 34 lähellä entisen Suolahden kaupungin keskustaa. Kiinteistöön tutustuminen suoritettiin 5.2.2008 seurakunnan kiinteistönhoitaja Pasi Leinon ja seurakunnan suntion Arto Tourusen opastuksella. Piha-alueiden kunto tarkistettiin vielä erikseen lumien sulettua. Rakennustekniikan kuntoarvion sekä tämän raportin kokoamisen suoritti rakennusinsinööri Riku Hagman. LVI-kuntoarvioinnin suoritti LVI-teknikko Martti Nuuttila ja sähköteknisen kuntoarvion laati sähköinsinööri Kyösti Koskela. Kuntoarvio suoritettiin ja tämä raportti laadittiin Ympäristöministeriön julkaisun Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvio (1998) ohjeiden mukaisesti. Raportti sisältää rakennus-, lvi- ja sähköteknisten osioiden kuntoarvion. Varsinaista käyttäjäkyselyä ei suoritettu, mutta kiinteistönhoitajaa ja suntiota haastateltiin kiinteistökierroksen yhteydessä. Kunto- tai sisäilmatutkimus luontoisia töitä ei tehty ja havainnot suoritettiin pääsääntöisesti aistinvaraisesti. Rakennusteknisiä havaintoja täydennettiin pintakosteusosoittimen avulla. Kuntoarviossa ei ole otettu kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin ja niiden aiheuttamiin töihin ja kustannuksiin. Kunnossapidon kustannukset on arvioitu nykytilanteen säilymisen pohjalta. Kiinteistössä mahdollisesti edessä olevien tasoa nostavien peruskorjausten kustannuksia ei ole laskettu, vaan pts-taulukossa on kuvattu tarkastelujakson välttämättömät korjaustyöt kustannuksineen. Kiinteistökierroksen yhteydessä tarkastettiin lähes kaikki kiinteistön tilat. Kiinteistö koostuu yhdestä yksikerroksisesta rakennusmassasta. Kellarikerrosta ei ole ja rakennuksen keskellä on korkeampi kokoontumistila. Rakennuksessa on majoitushuoneiden, jotka sijaitsevat rakennuksen päädyissä, lisäksi eteistilat, keittiö, ruokailu- ja ryhmätyötilat sekä kokoushuone. Rakennus ei ole jokapäiväisessä käytössä, vaan leirien- ja kurssien muotoisessa käytössä. Majoitushuoneita on 11 ja majoituspaikkoja on 22. Rakennus on valmistunut vuonna 1980-90 -lukujen vaihteessa. Suunnitelmat on päivätty jo 1987. Perustusrakenteet ovat teräsbetonia. Alapohjana on maavarainen betonilaatta, jonka alla on lämmöneriste. Kantava runko on pääosin puuta, poikkeuksen muodostaa muutamat betoni- ja teräspilarit. Ulkoseinät ovat rankorakenteisia seiniä. Yläpohjan kantavan rakenteen muodostaa rakennuksen päädyissä puiset kattoristikot ja keskialueella liimapuu- ja kertopuupalkit. Julkisivut on verhottu lautapaneelilla ja levyllä ja vesikatteena on konesaumattu pelti. Rakennus on liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkostoon. Rakennuksessa on sähkölämmitys, jossa lämmönjako on toteutettu pattereilla ja kattolämmityksenä. Ilmanvaihtona on koneellinen poisto. Lämmöntalteenottoa ei ole ja korvausilma tulee ulkoseinillä olevista raitisilmaventtiileistä. Rakennuksen sähköliittymä on kooltaan 3x63 A.
Lausunto 4 (23) 1. YHTEENVETO 1.1 Rakennustekniikka Rakennus on kantavilta rakenteiltaan pääsääntöisesti hyväkuntoinen. Perustuksissa tai runkorakenteessa ei ollut merkkejä epätasaisesta painumisesta tai muista poikkeavista rakenteiden liikkeistä. Rakennus on sijoitettu ympäristöönsä nähden hieman liian alas ja lisäksi osa lattiatasosta on jopa maanpinnan alapuolella. Maanpinta rakennuksen ympärillä on hyvin tasainen ja osittain viettää kohden rakennusta. Rakennuksen perustuksiin ja ulkoseinien alaosiin kohdistuu voimakas sade- ja sulamisvesien rasitus. Kaakkoissivulla tilanne on hieman parempi. Maanpintoja joudutaan muotoilemaan ja kattovedet johtamaan kauemmas rakennuksesta esim. viemäröimällä. Rakennuksen julkisivujen maalipinnat ovat hyväkuntoiset korkeaa osaa lukuun ottamatta. Korkean osan kohdalla vesikatto on räystäätön, joten sadevesi ja auringon säteily pääsevät esteettä rasittamaan maali- ja lautapintaa. Rakennuksen ikkunat ovat vielä hyväkuntoiset. Aurinkoisilla sivuilla on nähtävissä maalipinnan hilseilyä ja ravistumista. Ikkunoiden ulkopinnat on maalattava 10-vuotiskauden loppupuolella. Rakennuksen vesikate on vuotanut useammasta kohdasta ja jo pidemmän ajan. Pahin paikka on ruokailutilan kohdalla. Kate, konesaumattu pelti, ei sovellu ko. kohdalla olevaan rakenteeseen, missä vesikate muodostaa sisätaitteen. Katolle sulava lumi jäätyy ja taitteeseen muodostuu paineellista vettä, joka pääsee rakenteeseen saumojen kautta. Vesikatteen korjaaminen tältä osin alkuperäiseksi ei ole paras mahdollinen vaihtoehto vaan katemateriaalin muuttaminen bitumikermiksi. Muutoinkin vesikatto kaipaa huoltoa maalauksen muodossa. Rakennuksen sisätilat ovat vähintään tyydyttävässä kunnossa. Lattiapinnoitteissa ei aulan laatoitusten lisäksi ollut juurikaan nähtävissä käytön jälkiä. Pahimmat vauriot kuitenkin liittyvät vesikatteen vuotamisesta syntyneisiin pintavaurioihin sisäkatto- ja seinäpinnoissa. Asuinhuoneiden märkätiloissa ei havaittu kosteuden aiheuttamia muutoksia, vaikka vesiputket on kiinnitetty epäedullisesti seinien alareunoihin. Rakennuksen suurimmat sisäilmaolosuhteisiin liittyvät ongelmat näyttäisivät liittyvät viemärinhajuun, vaikkei sitä kiinteistökierroksen yhteydessä laajalti havaittukaan. Sisäilman ominaisuuksia on selvitetty kuntotutkimuksessa. Tärkeimmät rakennustekniset korjaus- ja huoltotoimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat keskittymään vesikaton korjaamiseen ja kunnostamiseen sekä ikkunoiden maalaamiseen. Myös sisäpinnoissa havaitut kosteusvauriojäljet joudutaan korjaamaan lähitulevaisuudessa. 1.2 LVI-tekniikka Rakennuksen lämmitysjärjestelmänä on suora sähkölämmitys ja laitteet ovat alkuperäisiä. Lämmityslaitteet ovat hyväkuntoiset. Vesi- ja viemärijärjestelmät ovat alkuperäisiä ja ovat tyydyttävässä kunnossa. Rakennuksessa on alkuperäinen koneellinen poistoilmajärjestelmä, joka on tyydyttävässä kunnossa. Hankaluutena järjestelmässä on tilojen alipaine, joka aiheuttaa sen, että korvausilman tulo on osaksi hallitsematonta ja suodattamatonta, eikä ilmanvaihdon lämmöntalteenottoa ole. Kiinteistön peruskorjauksen yhteydessä kannattaa harkita ilmanvaihdon uusimista lämmöntalteenotolla varustetuksi koneelliseksi tulo- ja poistoilmajärjestelmäksi.
Lausunto 5 (23) 1.3 Sähkötekniikka Sähköteknilliseltä varustelultaan rakennus vastaa rakennusajankohdan 1980-lopun normaalia teknillistä tasoa. Leirikeskuksen sähkölaitteiden kunto on hyvä. Nykyiset sähköasennukset toimivat tämänhetkisessä käytössään hyvin ja isompaa saneeraustarvetta ei sähköasennusten osalla ole. 1.4 Välittömästi korjattavat puutteet Näkyvien kosteusvaurioiden korjaaminen. Katon aiheuttamissa vaurioissa on muistettava, että vaurioiden aiheuttajat on poistettava ensin Keittiön pesukoneen alla oleva auennut sauma korjataan Asuntosiiven katon höyrynsulussa olevan reiän paikkaaminen Valaisinkohtaisilla akuilla olevien turvavalaisinten toimintakokeet ja huolto, rikkinäisten akkujen uusinta Lämmitystermostaattien vaihto yleisissä tiloissa työkalusäätöiseksi malliksi Rasvanerottimen tyhjennys tai hälyttimenkorjaus Pää- ja muiden keskusten edustojen siivous ylimääräisistä tarvikkeista Rikkinäisten valaisinten ja lamppujenkorjaus ja tai uusinta Hälytyksien siirto kiinteistön ulkopuolelle Vesiputkien korjauskohtien eristäminen sekä höyrysulkumuovin korjaus Viemärihajun syyn selvittäminen. 1.5 Lisätutkimustarve Rakennuksessa on selkeitä kosteusteknisesti riskialttiita rakenteita ja nähtävissä on myös vauriojälkiä rakenteiden pinnalla. Yhtaikaa kuntoarvion kanssa on suoritettu myös kuntotutkimustöitä, jotka liittyvät kosteusongelmiin ja niiden mahdollisesti aiheuttamiin sisäilmaongelmiin. Näistä tutkimuksista laaditaan erillinen tutkimusraportti. LVIS-tekniikan puolelta on syytä selvittää viemärihajun lähde. Myöhemmin raportin kohdassa G24 on esitetty mahdollisia syitä hajuihin ja myös selvitettäviä asioita, joilla voi olla merkitystä hajujen esiintymiseen. 1.6 Energiatalous Rakennuksen sähköenergian kulutuslukemat olivat käytössä vuosilta 2005-2007. Veden kulutuslukemat olivat vuosilta 2004-2007. Sähköenergian kulutus on kasvanut viime vuosina. Syynä tähän on ilmeisesti tilojen lisääntynyt käyttö. Ominaiskulutus on korkeahko ko. rakennustyypille ja pääsyynä tähän on ilmanvaihdon lämmöntalteenoton puute. Nykyjärjestelmässä sähköenergiankulutusta voitaisiin vähentää laskemalla lämpötilaa silloin, kun rakennus on käyttämättä. Veden kulutus on vaihdellut huomattavasti, mutta se on kuitenkin esim. viime vuonna ollut kohtuullisella tasolla. Veden kulutuslukemissa on myös rannassa olevan asuinrakennuksen vedenkulutus, mitä ei mitata erikseen, eikä sen vaikutuksesta kulutukseen ole tietoa. 1.7 Kiinteistön PTS-ehdotus Havaitut korjaustarpeet on koottu PTS-ehdotukseksi, joka on tämän raportin liitteenä. Korjaukset on ehdotettu suoritettavaksi vuosien 2008-2017 välisenä aikana. Korjausajankohtia voidaan muuttaa, mutta korjaustöiden toteutusjärjestykseen ja rakennus-, lvi- ja sähkötöiden yhteensovittamiseen on kiinnitettävä huomiota. Jos korjausajankohtia siirretään eteenpäin, on mahdollista, että vaurioiden ja rikkoutumisten lisääntyessä korjauskustannukset nousevat. PTS-suunnitelmassa esitetyt summat ovat arvonlisäverottomia (alv 0 %).