Kuntoarvio Start Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 Kruununtie 5 02180 ESPOO Vetotie 3 A FI-01610 Vantaa p. 0207 495 500 www.raksystems-anticimex.fi Y-tunnus: 0905045-0
Kuntoarvio Start 2/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO... 3 2. YHTEENVETO... 4 2.1. KORJAUSEHDOTUKSET VUOSILLE 2013 2022... 4 2.2. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS... 5 2.3. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS... 6 2.4. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 7 2.5. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 7 2.6. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET... 8 2.7. LISÄTUTKIMUKSET... 8 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA... 9 3.1. KOHTEEN TIEDOT... 9 3.2. ASIAKIRJATILANNE... 9 3.3. KORJAUSHISTORIA... 9 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE... 9 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI... 9 3.6. ENERGIATALOUS... 9 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 10 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT... 10 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 10 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO... 11 4.1. ULKOALUEET... 11 4.2. PERUSTUKSET JA RUNKO... 12 4.3. ULKOSEINÄT... 12 4.4. IKKUNAT JA OVET... 13 4.5. KATTORAKENTEET... 14 4.6. SISÄTILAT... 16 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 17 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ... 17 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT... 17 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT... 18 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 19 6.1. SÄHKÖTEKNISET JÄRJESTELMÄT... 19
Kuntoarvio Start 3/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu asuinkiinteistön kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00490) soveltaen. Tarkastuskäynti ja raportti on tehty yhteistyössä kolmen asiantuntijan toimesta. Raportti ei sovelletusta sisällöstä ja normaalia kuntoarviota kevyemmästä raportointitavasta johtuen täytä esim. kaupunkien / kuntien korjausavustusvaatimuksia. Toimeksiantaja: Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 c/o isännöitsijä Jukka Jaakkola jukka.jaakkola@live.com Kruununtie 5 A 2 02180 Espoo Tämän raportin on tehnyt Raksystems Anticimexissä seuraava työryhmä: Koordinaattori Heikki Nurmela Raksystems Anticimex Rakennustekniikka Heikki Nurmela Raksystems Anticimex LVI-järjestelmät Meri Lauranto Raksystems Anticimex Sähköjärjestelmät Karita Häkkinen Raksystems Anticimex Asuinkiinteistöjen kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90 00489) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon PTS on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetyn PTS-ehdotus ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Tässä raportissa käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai Uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
Kuntoarvio Start 4/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 2. YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena oleva asunto-osakeyhtiö sijaitsee Espoon Mankkaan kaupunginosassa. Yhtiöön kuuluu kaksi yksikerroksista paritalorakennusta, joissa on yhteensä 4 asuntoa. Julkisivut ovat pääosin tiiliverhoiltuja. Vesikatto muotona on harjakatto ja katteena peltikate. Kohteessa on suorasähkölämmitys. Rakennukset ovat valmistuneet vuonna 1994 ja ne ovat pääosin tyydyttäväkuntoisia. KL3 2.1. KORJAUSEHDOTUKSET VUOSILLE 2013 2022 Välittömät tai lähiaikojen (0 2 v) toimenpiteet Tukimuurin uudelleen rakentaminen Kasvillisuuden poistaminen rakennusten läheisyydestä Sadevesien ohjauksien parantaminen Salaojien huuhtelu ja kuvaus Salaojien mahdollinen uudelleen rakentaminen ( ei PTS:ssä kustannusta ) Lisätutkimukset ks. kohta 2.7. Vesikatteen läpikäynti ja tarkastus Lahonneen räystään korjaus Kulkusiltojen asentaminen A-B talon katolla Lämminvesivaraajien uusiminen Huoneistokohtaisten vesimittarien uusiminen Viemärit ja salaojat huuhdellaan ja mahdollisesti kuvataan 3 5 vuoden kuluessa tehtävät toimenpiteet Aitojen ja jätekatoksen huoltomaalaus Pesuhuoneiden kunnostukset Julkisivujen, ikkunoiden ja ovien huoltomaalaukset Ilmanvaihtohormien nuohous ja ilmamäärien säätö Aluevalaistuksen osittainen uusiminen Ulkopistorasioiden uusiminen Yleisten tilojen lämmityspatterin uusiminen 6 10 vuoden kuluessa tehtävät toimenpiteet Vesikourujen uusimiseen tulee varautua Huippuimurien uusiminen Aluevalaistuksen osittainen uusiminen
Kuntoarvio Start 5/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 2.2. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS 40 35 Vuosittaiset kustannukset [x 1000 e] 30 25 20 15 10 5 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Kustannustaso 2013, hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Yht. Rakennetekniikka 5 9 26 10 13 20 0 3 0 0 86 LVIA-tekniikka 0 3 5 0 2 0 2 0 0 0 12 Sähkötekniikka 0 0 3 1 1 0 1 0 0 0 6 Yhteensä 5 12 34 11 16 20 3 3 0 0 104 Keskimäärin vuodessa 36,88 / m² / vuosi Huoneistoala, noin 282 m²
Kuntoarvio Start 6/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 2.3. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset Kuntoluokka 4.1. Ulkoalueet 3 Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Aitojen ja jätekatoksen huoltomaalaus 3 3 Tukimuurin uudelleen rakentaminen 7 7 Kasvillisuuden poistaminen rakennusten vierustoilta x Sadevesien ohjauksien parantamista suositellaan 1 1 Salaojien tarkastus suositellaan tehtäväksi kolmen vuoden välein ja puhdistus enintään kymmenen vuoden välein 1 1 Salaojien uudelleen rakentaminen tarpeen mukaan, samalla tulisi toteuttaa maanpintojen madaltaminen talojen edustoilla sekä lisätä vedeneriste sokkeliin x 4.2. Perustukset ja runko 3 Sokkeleiden pintojen korjaus 2 2 Suositellaan pistokoeluonteisesti talon edustoilla alaohjauspuun tutkimista 1 1 4.3. Ulkoseinät 3 Puupintojen huoltomaalaus 8 8 Teräspintojen puhdistus ja huoltomaalaus 4 4 Lahonneen räystään korjaus A asunnon kohdalla 1 1 4.4. Ikkunat ja ovet 3 Ikkunoille ja oville suoritetaan huolto / kunnostus / käsittelytoimenpiteitä julkisivujen kunnostamisen yhteydessä 2 2 4.5. Kattorakenteet 3 Kateruuvien läpikäynti ja reikien tiivistäminen katoissa 1 1 Vesikourujen uusimiseen jakson lopulla tulee varautua 3 3 Kulkusiltojen asentaminen A-B talon katolle 1 1 4.6. Sisätilat 3 Kustannustaso 2013, hintoihin sisältyy alv 24 % Asunnon B3 pesuhuoneen lisämittaus 1 1 Kaikkien pesuhuoneiden kunnostus jakson aikana 10 10 10 20 50 Rakennustekniikka yhteensä 5 9 26 10 13 20 3 86 Yht. X= ei kustannusta PTS:ssä Kuntoluokat 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
Kuntoarvio Start 7/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 2.4. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset 5.1 Lämmitysjärjestelmä Kustannustaso 2013, hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Yht. 5.2 Vesi- ja viemärijärjestelmät 3 Lämminvesivaraajien uusiminen 4 4 Viemärit ja salaojat huuhdellaan ja mahdollisesti kuvataan 3 3 Huoneistokohtaisten vesimittarien uusiminen 1 1 5.3 Ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmät 3 Ilmanvaihtohormien nuohous ja ilmamäärien säätö 2 2 Huippuimurien uusiminen 2 2 LVI-tekniikka yhteensä 3 5 2 2 12 2.5. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset Kuntoluokka Kuntoluokka 6.1. Sähköjärjestelmät 3 Kustannustaso 2013, hintoihin sisältyy alv 24 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Aluevalaistuksen uusiminen 3 1 4 Ulkopistorasioiden uusiminen 1 1 Yleisten tilojen lämmityspattereiden uusiminen 1 1 Sähkötekniikka yhteensä 3 1 1 1 6 Yht. Kuntoluokat 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
Kuntoarvio Start 8/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 2.6. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET Sähköpääkeskus on tyhjennettävä sinne kuulumattomasta tavarasta Valaisimiin, joista puuttuu suojakupu, on kupu asennettava paikoilleen tai valaisin uusittava Vesikourujen puhdistus 2.7. LISÄTUTKIMUKSET Salaojien huuhtelu ja kuvaus B3 asunnon pesuhuone lisämittaus Suositellaan pistokoeluonteisesti talon edustoilla alaohjauspuun tutkimista Kylmiä lattia/seinäpintoja ja rakenteellisia kylmäsiltoja voidaan pyrkiä havainnoimaan lämpökamerakuvaksella tarpeen mukaan
Kuntoarvio Start 9/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. KOHTEEN TIEDOT Kohde Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 Lähiosoite Kruununtie 5 Postinumero- ja toimipaikka 02180 Espoo Rakennustyyppi Paritalo 2 kpl Asuinhuoneistoja 4 kpl Tilavuus 1067 m 3 Huoneistoala 282,5 m² Rakennusvuosi 1994 3.2. ASIAKIRJATILANNE Kohteen teknistä aineistoa oli käytettävissä lähinnä rakennetekniikan ja arkkitehtipääpiirustusten osalta. Kansiot / kuvat on arkistoituina taloyhtiössä. 3.3. KORJAUSHISTORIA Aidan rakentaminen Pihan asfaltointi Huoneistojen A1, A2 ja B4 vesivaraajat on uusittu 2004 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE Kohteessa suoritettiin kirjallinen käyttäjäkysely, jonka avulla selvitettiin rakennuksen eri huoneistojen lämpö- ja veto-olosuhteita sekä rakenteissa, teknisissä järjestelmissä tai tilojen käytössä havaittuja epäkohtia. Lisäksi tarkastuksen yhteydessä haastateltiin suullisesti asunnoissa ja kohteessa paikalla olleita asukkaita. Kyselyissä esiin tulleita keskeisiä asioita olivat mm. Varaston räystäslaudat lahonneet Takapihan ratapölleistä tehty muuri kaatuu Talvisin lattiat ovat kylmät Patterit eivät mene kiinni 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Huoltotoimia on hoidettu talkootyönä. Kiinteistön huoltotoimenpiteet ovat tyydyttävällä tasolla, laiminlyöntejä ei tarkastuskierroksen aikana havaittu. 3.6. ENERGIATALOUS Lämpöenergian kulutus Kohteessa on suorasähkölämmitys osakkaat maksavat itse lämmitykseen kuluva sähkön.
Kuntoarvio Start 10/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 Veden kulutus Kohteen keskimääräinen vedenkulutus vuosina 2010 2012 on ollut 138 dm³/asukas/vrk. Normaali vedenkulutus asukasta kohden vaihtelee tyypillisesti välillä 130 180 dm³/asukas/vrk (Lähde: MOTIVA). Veden kulutus on ollut hyvällä tasolla. Sähkön kulutus Kiinteistösähkön keskimääräinen ominaiskulutus on vuosina 2010-2012 ollut noin 2,4 kwh/m³/vuosi. Kulutus on normaalilla tasolla. Kiinteistösähkön keskimääräinen ominaiskulutus rivitaloissa noin 2-4 kwh/m³/vuosi. 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Lämpötila Huonelämpötilat olivat normaalilla tasolla, vaihdellen välillä +21 C +22 C. Ilman laatu ja vaihtuvuus, sisäilman epäpuhtaudet Huoneistojen ilmanlaatu ja vaihtuvuus olivat aistinvaraisesti arvioiden hyvällä tasolla. Tarkastuskierroksen aikana ei havaittu sisäilman epäpuhtauksia. Tuhoeläimet ja linnut Tuhoeläinongelmia ei havaittu. Valaistus Yleisten tilojen sisävalaistus on tarkoituksenmukainen. Valaistuksen säännöllisestä huollosta tulee huolehtia kattavasti. Melu Kiinteistökierroksella ei havaittu esim. talotekniikan aiheuttamaa meluhaittaa. 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT Merkittäviä turvallisuus- tai ympäristöriskejä ei havaittu. 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Asunnon B3 pesuhuoneen rakenteiden osalta suositellaan lisätutkimusta, koska pintakosteuden osoittimella havaittiin lievästi kohollaan olevia kosteusarvoja, vaikka pesutilaa ei oltu käytetty. Muita kosteusvaurioihin liittyviä havaintoja ei tehty.
Kuntoarvio Start 11/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 4.1. ULKOALUEET Maanpintojen kallistukset ovat rakennusten ympärillä melko tasaisia, suhteessa rakennuksiin myös melko korkealla. Maanpintoja tulisi madaltaa mahdollisuuksien mukaan. Pihat ovat asfaltti / kivi / betonilaatta ja nurmipintaisia ja vielä tyydyttävässä kunnossa. Sadevedet katoilta valuvat pihoille ja etupihan osalla edelleen sadevesijärjestelmiin. Sadevesien ohjauksia tulisi parantaa. Pihoilla on runsaasti kasvillisuutta, jota tulee poistaa rakennusten välittömästä läheisyydestä. Jätehuoltovarusteet sijaitsivat asianmukaisesti lukittavassa tilassa paikoitusalueen yhteydessä. Takapihan tukimuuri on puurakenteinen, se on hajonnut ja se on käyttöikänsä lopussa. Aidat ovat vielä tyydyttävässä kunnossa. Rakennukset on piirustusten mukaan varustettu myös salaojituksella. Salaojituksen toimivuutta ei arvion yhteydessä tarkastettu. Niiden toiminta tulisi ensisijaisesti varmistaa. Mikäli alapohjarakenteissa on havaittavissa kosteudesta johtuvia vaurioita, tulee salaojien uusiminen kyseeseen. Jätehuoltoastiat ovat pihalla olevassa katoksessa. Takapihan tukimuuri on jo aikansa elänyt. Se tulisi rakentaa uudelleen. Aidat olivat vielä tyydyttävässä kunnossa. Rakenteissa kasvavat kasvit lisäävät huoltotarvetta ja voivat vaurioittaa myös rakenteita. Toimenpide-ehdotukset: Aitojen ja jätekatoksen huoltomaalaus Tukimuurin uudelleen rakentaminen Kasvillisuuden poistaminen rakennusten vierustoilta
Kuntoarvio Start 12/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 Sadevesien ohjauksien parantamista suositellaan Salaojien tarkastus suositellaan tehtäväksi kolmen vuoden välein ja puhdistus enintään kymmenen vuoden välein Salaojien uudelleen rakentaminen tarpeen mukaan, samalla tulisi toteuttaa maanpintojen madaltaminen talojen edustoilla sekä lisätä vedeneriste sokkeliin. ( ei PTS:ssä, suuntaa-antava kustannus on noin 20-40 t/ ) 4.2. PERUSTUKSET JA RUNKO Rakennukset ovat perustettu paikalla valettujen teräsbetonisten anturoiden varaan. Sokkelit ovat paikalla valettuja betonirakenteita. Perustukset ovat matalaperusteiset ja kyseessä on ns. valesokkelirakenne. Maanpinnat ovat erityisesti rakennusten etupuolella suhteessa rakennuksiin melko korkealla. Tästä voi aiheutua kosteusrasitusta rakenteille. Erillistä vedeneristystä ei sokkeleissa havaittu. Alapohjarakenne on kantava maavarainen betonilaatta. Rakennukset ovat puurunkoiset, autokatoksien osalla on myös teräsrakenteita. Runko- tai perustusrakenteissa ei havaittu tarkastuskäynnin aikana rakenteellisesti merkittäviä vaurioita tai puutteita. Alapohjassa ei havaittu huomautettavaa, tosin asukaspalautteissa oli maininta kylmistä lattioista. Etupuolella sokkelit ovat lähes maan peitossa. Toimenpide-ehdotukset: Katoksien runkorakenteena terästä, joita tulisi jo huoltomaalata. Sokkeleiden pintojen korjaus Suositellaan pistokoeluonteisesti talon edustoilla alaohjauspuun tutkimista 4.3. ULKOSEINÄT Ulkoseinät ovat pääosin tiiliverhoiltuja sekä täydentävästi puuverhoiltuja. Räystäät ovat puuta. Seinät ovat puurunkoisia. Ulkoseinät ovat rakenteellisesti hyvässä kunnossa. Jakson aikana eteen tulee todennäköisesti vain vähäisiä toimenpiteitä, kuten esimerkiksi puupintojen maalauksia. Asunnot on lisäksi varustettu autokatoksilla, joiden kantavana rakenteina on teräsrakenteet. Niiden maalipintojen havaittiin olevan jo kuluneita.
Kuntoarvio Start 13/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 Puupinnat tulisivat huoltomaalata. Tiiliverhousta autokatoksessa. Asunnon A1 kohdalla räystäs lahonnut. Toimenpide-ehdotukset: Päätyjen osalla on vaihtelevasti tiiltä ja puuverhousta. Puupintojen huoltomaalaus Teräspintojen puhdistus ja huoltomaalaus Lahonneen räystään korjaus A asunnon kohdalla 4.4. IKKUNAT JA OVET Ikkunarakenteet ovat avattavia MSK-tyyppisiä puuikkunoita. Puupinnoissa on havaittavissa pientä kulumista, mutta ikkunoiden laajamittaisiin korjaamisiin ei ole tarvetta. Vesipeltien kaadot ovat melko loivat, mutta niistä ei havaittu aiheutuvan vaurioita rakenteille. Ikkunarakenteet ovat hyvässä kunnossa. Ikkunoille kohdistuu jakson aikana vain vähäisiä huolto / kunnostustoimenpiteitä. Ulko-ovet ovat puupintaisia, alkuperäisiä ovia. Takaovet ovat kaksilehtisiä puuovia. Ovirakenteet ovat vielä hyvässä kunnossa, ovien toiminnassa ei havaittu suuria puutteita. Oviin kohdistuu jakson aikana vain vähäisiä huolto / kunnostustoimenpiteitä, maalaukset kannattaa tehdä muiden maalausten yhteydessä.
Kuntoarvio Start 14/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 Ikkunat ovat kolmipuitteisia puuikkunoita. Ikkunoiden ulkopinnoissa havaittavissa pientä kulumista. Takaovet ovat vielä hyvässä kunnossa. Asuntojen etuovet ovat vielä hyvässä kunnossa. Toimenpide-ehdotukset: Ikkunoille ja oville suoritetaan huolto / kunnostus / käsittelytoimenpiteitä julkisivujen kunnostamisen yhteydessä 4.5. KATTORAKENTEET Kattotyyppinä on harjakatto ja vesikatteena on muovipinnoitettu peltikate. Läpivienneissä tai itse katteessa ei havaittu suurempaa kulumista. Vesikatteet ovat hyvässä kunnossa ja teknistä käyttöikää on vielä jäljellä. Vesikatoille johtavat tikkaat ovat kiinni päätyseinässä. Lisäksi C-D- talon katolla on asianmukaisesti kulkusillat, ne tulisi lisätä myös A-B talon katolle. Katoilla on tarvittavilla osin lumiesteet. Kattovesien poisohjaus tapahtuu ulkopuolisella sadevesijärjestelmällä (räystäskourut ja syöksytorvet) pihoille ja maahan. Niiden uusimiseen jakson lopussa tulee varautua. Yläpohjan rakenteet ovat puuta. Lämmöneristekerroksen vahvuus on noin 250 mm. Yläpohjat ovat tuulettuvia. Tuuletus tapahtuu räystäiden ja tuuletusritilöiden kautta. Yläpohjiin on käynti A-B talon päädyn kautta sekä C-D talon autokatoksen luukusta.
Kuntoarvio Start 15/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 Harjakattoisen vesikaton peltikate oli hyvässä kunnossa. Kuvaa katteesta, yhdessä kohdin A-B talon katolla havaittiin reikä. Kuvaa autokatosten suuntaan, jossa on myös lumiesteet. Yläpohjassa ei havaittu puutteita, siltä osin kuin sitä pystyttiin tarkastamaan. Toimenpide-ehdotukset: Kateruuvien läpikäynti ja reikien tiivistäminen katoissa Vesikourujen uusimiseen jakson lopulla tulee varautua Kulkusiltojen asentaminen A-B talon katolle Katteen säännöllinen tarkastus ja huolto ( ei PTS:ssä )
Kuntoarvio Start 16/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 4.6. SISÄTILAT Yleiset tilat sijaitsivat talon D-asunnon päädyssä. Yhteisiä tiloja ovat talovarasto ha tekniset tilat, ne olivat tyydyttäväkuntoiset. Talovarasto. Asuintilojen pintarakenteet ovat hyvässä kunnossa. Asuintiloissa ei havaittu merkittäviä vaurioita tai vikoja. Paikoin asukaspalautteissa oli mainintoja kylmistä lattioista. Koska sisätilat ovat pääosin osakkaiden vastuulla ei kustannuksia ole PTS:ssä. Asuntojen märkätilat olivat laattapintaisia (löylyhuoneet paneloituja) ja ne olivat tyydyttävässä kunnossa. Pesuhuoneet ovat pääosin alkuperäisessä kunnossa. Asunnon B3 pesuhuoneen seinien alaosissa havaittiin kohollaan olevia kosteusarvoja, tästä syystä suositellaan lisämittausta rakenteista. Muissa pesuhuoneissa ei havaittu välittömästi korjattavaa. Tyypillisesti -90 luvulla rakennetun vesieristysmääräysten mukaisesti rakennettu levyrakenteinen pesuhuone alkaa olla jo käyttöiän lopussa. Kaikkia pesuhuoneita suositellaan kunnostettavaksi jakson aikana. Märkätilojen osalta PTS:ssä on kustannuksia 10t/ /psh. Pesuhuoneet ovat seinien ja lattioiden osalta laattapintaisia. Toimenpide-ehdotukset: Asunnon B3 pesuhuoneen kohdalla suositellaan lisämittausta. Asunnon B3 pesuhuoneen lisämittaus Kaikkien pesuhuoneiden kunnostus jakson aikana
Kuntoarvio Start 17/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ Kohteessa on suora sähkölämmitys, joka käsitellään raportin sähköosiossa. 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT Vesijohtoverkosto putkivarusteineen on rakentamisvuodelta 1994. Vesijohdot ovat muovia suojaputkessa, kytkentäjohdot kuparia. Sähkökäyttöiset lämminvesivaraajat (yht. 4 kappaletta) sijaitsevat huoneistosaunojen lauteiden alla ja tulevat teknisen käyttöikänsä perusteella uusittaviksi alkavan kymmenvuotisjakson aikana. Kiinteistössä on huoneistokohtainen vedenmittaus. Huoneistokohtaiset vesimittarit ovat alkuperäiset rakentamisvuodelta ja niiden uusimista suositellaan lämminvesivaraajien uusimisen yhteydessä. Kiinteistön päävesimittari sijaitsee erillisessä teknisessä tilassa. Asuntojen vesijohdoissa ei tiettävästi ole esiintynyt vuotoja ja myös veden paine on sopiva. Vesikalusteet ovat hyvässä kunnossa. Vesijohtojen eristyksissä ei havaittu vaurioita. Viemäriverkosto varusteineen on niinikään alkuperäistä. Viemärit ovat muovia. Viemäreitä on painehuuhdeltu säännöllisesti noin neljän vuoden välein tonttiviemärin ollessa herkkä tukkeutumaan. Seuraavan huuhtelun yhteydessä voi harkita kaikkien kiinteistön ulkopuolisten viemärien ja salaojien huuhtelua ja mahdollisesti TV-kuvausta. Huoneiston vesimittari. Toimenpide-ehdotukset: Vesikalusteet olivat kunnossa. Vesikalusteita uusitaan tai kunnostetaan niiden vikaantuessa tarpeen mukaan. Lämminvesivaraajat uusitaan kerralla Lämminvesivaraajien uusimisen yhteydessä uusitaan huoneistokohtaiset vesimittarit Ulkopuolisille viemäreille suositellaan painehuuhtelua ja mahdollisesti TV-kuvausta
Kuntoarvio Start 18/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT Kohteessa on alkuperäinen koneellinen poistoilmanvaihtojärjestelmä eli huoneistokohtaiset huippuimurit. Poistoilman säätö tapahtuu keittiöiden liesikuvuista ja on ollut asukkaiden vastuulla. Uusittaessa liesikupuja suositellaan nykymääräysten mukaisesti valittavan ainoastaan pakkotoimisia malleja, koska perusilmanvaihto pitäisi olla rakennuksessa jatkuvasti. Korvausilmaa varten on oleskelutilojen ikkunoissa rakoventtiilit. Ilmanvaihtokanavat on nuohottu viimeksi vuonna 2007. Koneellisessa ilmanvaihdossa ilmanvaihtokanavat tulee nuohota kymmenen vuoden välein. Ilmanvaihtokoneiden käyttöikä riippuu ennen kaikkea varaosien saatavuudesta, mutta huippuimurien keskimääräisen teknisen käyttöiän (15 25 vuotta) perusteella niiden uusimista kerralla kannattanee harkita. Kartiomallinen poistoventtiili. Toimenpide-ehdotukset: Korvausilmaventtiili. Ilmanvaihtokanavien nuohous ilmamäärien säätö kerran jakson aikana. Huippuimurien uusiminen.
Kuntoarvio Start 19/19 Asunto Oy Espoon Kruununtie 5 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 6.1. SÄHKÖTEKNISET JÄRJESTELMÄT Sähköjärjestelmät ovat tyydyttävässä kunnossa. Sähköpääkeskus sijaitsee omassa lukitussa tilassaan B-talon päädyssä. Samassa tilassa on myös kiinteistö- ja mittarikeskukset. Huoneistojen ryhmäkeskukset ovat kolmevaiheisia automaattivarokkein varustettuja. Keskusten elinkaaren perusteella suositetaan, että kaikkien keskusten liitokset kiristetään ja samalla uusitaan tarvittavat ohjauslaitteet (kuten kontaktorit). Huoneistojen ulkopistorasiat ovat toistaiseksi tyydyttävässä kunnossa. Pistorasiat tulee uusia heti kun niiden maadoituspinnoissa havaitaan hapettumisen merkkejä. Aluevalaistus on toteutettu seinille asennetuilla valaisimilla sekä pylväsvalaisimilla. Seinävalaisimet ovat tyydyttävässä kunnossa, mutta pylväsvalaisimien kuvut ovat tummentuneet ja pylväsosat ruostuneet. Suositetaan pylväsvalaisimien uusimista jakson ajalle. Kiinteistössä on suora sähkölämmitys. Lämmittimet tulevat teknisen elinkaarensa päähän jakson aikana. Asukkaiden mukaan lämmittimissä on jo havaittavissa epäsäännöllistä toimivuutta, joka oletettavasti johtuu pääasiassa termostaattien vikaantumisesta. Kiinteistön ja huoneistojen kaikkien alkuperäisten lämmityspattereiden uusimista suositetaan jakson alkupuolelle. Jakson aikana tulee myös varautua alkuperäisten lattialämmitystermostaattien uusimiseen. (Saatujen tietojen mukaan pattereiden ja termostaattien uusiminen on osakkaan omalla vastuulla, joten uusimisia ei ole huomioitu PTS-taulukossa.) Kiinteistössä on huoneistokohtaisia saunoja. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan huoneistokohtaisten kiukaiden kunnossapitovastuu kuuluu osakkaalle, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin sanota. Kiukaan keskimääräinen elinkaari on n. 15 vuotta, jonka jälkeen sen uusimista suositetaan. Antennijärjestelmä on alkuperäinen, mutta antennivahvistin on uusittu vuonna 2011. Pää-/kiinteistökeskus sekä kulutusmittarit. Toimenpide-ehdotukset: Väärin asennettu palovaroitin. Keskusten liitosten kiristäminen ja ohjauslaitteiden uusiminen Ulkovalaistuksen osittainen uusiminen Yleisten tilojen lämmityspattereiden uusiminen