LUONNOS ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS ASEMAKAAVAN MUUTOSKARTTA NRO xxxxx PÄIVÄTTY x.x.20xx Asemakaavan muutos koskee: Helsingin kaupungin 37. kaupunginosan (Pukinmäki) korttelia 37186 korttelin 37187 tontteja 1 ja 3 korttelia 37188 katu-, puisto-, suojaviher- ja vesialueita Kaavan nimi: Isonpellontie Hankenumero: 0742_40 HEL 2013-016121 Laatija: Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosasto Vireilletulosta ilmoittaminen: 8.4.2014 Kaupunkisuunnittelulautakunta: x.x.200x Nähtävilläolo (MRL 65 ): Hyväksyminen: kaupunginvaltuusto Voimaantulo:
LUONNOS Alueen sijainti: Alue sijaitsee Pukinmäessä Pakilan ja Oulunkylän rajalla alueella, jota rajaavat Kehä I, Pukinmäenkaari, Vantaanjoki ja sähkölinja.
i LUONNOS YHTEYSHENKILÖT KAAVAN VALMISTELUSSA: Helsingin kaupunki Kaupunkisuunnitteluvirasto: toimistopäällikkö, arkkitehti Tuomas Eskola arkkitehti Joakim Kettunen maisema-arkkitehti Anu Lämsä liikenneinsinööri Jaakko Heinonen insinööri Jarkko Nyman (teknistaloudellinen suunnittelu) suunnitteluavustaja Elisabet Hautamäki Kiinteistövirasto: tonttiasiamies Henna Vennonen Asuntotuotantotoimisto: hankesuunnittelupäällikkö Seidi Kivisyrjä hankesuunnittelija Tuuli Huhtala
1 LUONNOS 1 TIIVISTELMÄ 2 LÄHTÖKOHDAT Asemakaavan muutoksen sisältö Asemakaavan muutos mahdollistaa Kehä I eteläpuolen liikerakentamisen täydentämistä, joka parantaa muun alueen suojaamista liikenteen melulta. Isonpellontien eteläpuolelle luodaan edellytykset asuntorakentamiselle. Pukinmäen rantapuiston virkistyskäyttöä kehitetään. Asemakaavan muutoksen valmistelun vaiheet Kaavoitustyö on käynnistetty kaupunkisuunnitteluviraston aloitteesta. Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on esitetty 3 mielipidettä. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maakuntakaava Asemakaavan muutosta koskee kaksi erityistavoitetta: riittävän meluntorjunnan varmistaminen, kun uusia asuinalueita tai muita melulle herkkiä toimintoja sijoitetaan melualueille riittävien alueiden varaaminen jalankulun ja pyöräilyn verkostoja varten sekä verkostojen jatkuvuuden edistäminen. Näistä kaavan valmistelussa on erityisesti painotettu riittävän meluntorjunnan varmistamista. Tavoitteitten huomioon ottamista selostetaan tarkemmin kohdissa tavoitteet sekä asemakaavan muutoksen kuvauksen kohdassa ympäristöhäiriöt. Asemakaavan muutos ei ole ristiriidassa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden kanssa. Ympäristöministeriön 8.11.2006 vahvistamassa Uudenmaan maakuntakaavassa suunnittelualue on osin virkistysaluetta ja osin taajamatoimintojen aluetta.
2 LUONNOS Karttaote Uudenmaan maakuntakaava Maakuntavaltuuston 20.3.2013 hyväksymässä Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa suunnittelualueella on Natura 2000 verkostoon kuuluva tai ehdotettu alue. Nyt laadittu asemakaavan muutos on Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan mukainen. Karttaote Uudenmaan 2.vaihemaakuntakaava Yleiskaava Helsingin yleiskaava 2002:ssa (kaupunginvaltuusto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan 23.12.2004) alue on osin virkistysaluetta, osin
3 LUONNOS kerrostalovaltaista aluetta, asuminen/toimitila ja osin Helsinki-puistona kehitettävää aluetta. Nyt laadittu asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen. Asemakaavat Rakennusjärjestys Karttaote Yleiskaava 2002 Alueella on voimassa asemakaava nro 5656 (vahvistettu 31.10.1968), 11707 (tullut voimaan 29.2.2008), 11094 (tullut voimaan 29.9.2006), 9358 (vahvistettu 20.4.1988). Kaavojen mukaan Kehä I:n varrella alueen länsiosassa on yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alue, suojaviheraluetta ja puistoalueita. Kehä I:n varrella on rakentamaton liikerakennusten korttelialue, jolle saa rakentaa puutarhatarvikkeiden myyntiä palvelevia tiloja sekä yrityksen toiminnalle välttämättömän asunnon. Kehä I:n ja Pukinmäenkaaren nurkassa on kasvien myyntiä palvelevien liikerakennusten korttelialue, jolla sijaitsee asemakaavassa suojeltavaksi merkitty kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi määritelty asuinrakennus. Isonpellontie on jalankululle ja pyöräilylle varattu katu, jolla tontille ajo on sallittu. Isonpellontien eteläpuolella on puisto ja suojaviheralue sekä asuin- ja kasvitarharakennusten korttelialue, jossa sijaitsee Pukinmäen Puutarha Oy ja asuinrakennus.
4 LUONNOS Kiinteistörekisteri Helsingin kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty 22.9.2010. Alue on merkitty Helsingin kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin ja valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Muut suunnitelmat ja päätökset Pohjakartta Maanomistus Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimisto (Att) ja kaupunkisuunnitteluvirasto (Ksv) järjestävät suunnittelu- ja tarjouskilpailun Pukinmäessä Isonpellontien eteläpuolella talven 2014-2015 aikana. Kilpailu koskee asemakaavaluonnoksessa merkinnällä A olevaa korttelialuetta sekä siihen liittyvää LPA-aluetta. Kilpailun tarkoituksena on löytää asemakaavoituksen pohjaksi ja asuinrakennusten toteuttamiseksi Pukinmäen ympäristöä parantava, kaupunkikuvallisesti korkeatasoinen ja toteuttamiskelpoinen ratkaisu täydennysrakentamiseksi. Kilpailu järjestetään suunnittelukilpailu- hankintamenettelynä. Keväällä 2014 aloitettua asemakaavan muutosta on tarkoitus tarkentaa kilpailun pohjalta. Helsingin kaupungin kiinteistöviraston kaupunkimittausosasto on laatinut pohjakartan, joka on tarkistettu x.x.200x. Tynnyrikattoisen asuinrakennuksen tontti alueen koilliskulmassa on osittain yksityisessä omistuksessa. Pukinmäen Puutarha Oy:n tontti asuinrakennuksineen on yksityisessä omistuksessa. Helsingin kaupunki omistaa muut alueet. Alueen yleiskuvaus ja rakennettu ympäristö Alue sijaitsee Kehä I:n vieressä Vantaanjokeen rajoittuvassa jokimaisemassa. Alueen länsiosassa sijaitsee sähköasema, itäosassa Koneliike Olenius Oy, Pukinmäen Puutarha Oy ja tynnyrikattoinen asuinrakennus, joka on rakennettu 1910-luvulla. Pääosa alueesta on rakentamatonta Vantaanjoen rantaniittyä.
5 LUONNOS Palvelut Luonnonympäristö Suojelukohteet Koneliike Olenius Oy ja Pukinmäen Puutarha Oy muodostavat Isonpellontien varteen puutarha-alaan liittyvän palvelukokonaisuuden. Kaava-alue sijoittuu maisemarakenteellisesti merkittävään Vantaanjoen laaksoon ja maakunnallisesti arvokkaaseen kulttuuriympäristöön. Kaava-alueella on luonnontilaista niittyä, palstaviljelyaluetta ja luontaisesti kehittynyttä lehtimetsää. Savimaiden kohdalla joen pohja on pehmeää ja savesta johtuen vesi on sameaa. Vantaanjoen puustoinen rantavyöhyke suojaa vesistöä eroosiolta sekä pintavesien mukana valuvalta haitalliselta ainekselta. Kaava-alueelle on tyypillistä Vantaajokilaakson pienilmasto. Kaava-alue rajautuu Vantaanjokeen, joka on Natura 2000 -kohde. Vantaanjoen pääuoma on mukana ympäristöministeriön Natura-alueiden täydennysehdotuksessa, joka on jätetty Valtioneuvostolle 1.4.2009. Natura-alue käsittää pääuoman vesialueen. Alueen valintaperusteena Natura-verkostoon on joessa esiintyvä luontodirektiivin liitteeseen II sisältyvä vuollejokisimpukka. Kaava-alue sijoittuu osittain rantapuistoon, joka on määritelty linnustollisesti arvokkaaksi kohteeksi (arvoluokka III). Rantapuiston avaintekijänä on sen monipuolisuus (pensaikot, rehevä jokivarsi, niityt, joutomaa ja metsikkö). Kehä I:n ja Pukinmäenkaaren nurkassa on kasvien myyntiä palvelevien liikerakennusten korttelialue, jolla sijaitsee asemakaavassa suojeltavaksi merkitty kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi määritelty asuinrakennus. Yhdyskuntatekninen huolto Kaava-alue on liitettävissä nykyiseen yhdyskuntateknisen huollon verkostoon. Maaperä, kallioperä, pohjavesi sekä niiden pilaantuminen Kaava-alueen maaperä on savea. Helsingin kaupungin kaupunkimittausosaston maaperäkartan mukaan savenpaksuus vaihtelee noin 8-
6 LUONNOS 3 TAVOITTEET Ympäristöhäiriöt 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 15 metrin välillä, poikkeuksena on Isonpellontien alkupää, jossa savikerroksen paksuus on ohuempi, 1-3 m. Kaava-alue on pinnanmuodoiltaan alavaa. Maasto nousee loivasti koilliseen. Korkeudet vaihtelevat noin + 8,7 m:sta alueen koillisreunan +13 m:iin. Maaperän pilaantuneisuutta ei ole selvitetty. Kehä I ja Pukinmäenkaaren liikennemelu aiheuttaa ympäristöhäiriötä. Alueesta on laadittu Isonpellontien meluselvitys (SITO 2013), jossa on mallinnettu melutilannetta erilaisilla alustavilla maankäyttövaihtoehdoilla ennustetilanteessa vuonna 2035. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on täydentää Kehä I eteläpuolen liikerakentamista, mahdollistaa asuinrakentaminen ja kehittää Pukinmäen rantapuiston virkistyskäyttöä. Liikenteen ympäristöhäiriöiden vähentäminen on keskeinen tavoite asuinrakentamisen mahdollistamiseksi. Kaavamuutosalueen maisemalliset -, kulttuuriset - ja luontoarvot huomioidaan. Yleisperustelu ja -kuvaus Mitoitus Asemakaavan muutoksessa lisätään Isonpellontien pohjoista liikerakentamista. Isonpellontien eteläosaan Vantaanjoen rantamaisemaan suunnitellaan arkkitehtuurikilpailun pohjalta uusi asuinalue. Melusuojaukseen liittyviä määräyksiä täydennetään ja tarkennetaan. Uudet kortteli- ja katualueet muodostetaan pienentämällä nykyisiä suojaviher- ja puistoalueita. Kaava-alue liittyy olemassa olevaan yhdyskuntatekniikkaan. Rantapuistoa parannetaan kehittämällä kevyen liikenteen runkoreittiä ja virkistyskäyttömahdollisuuksia.
7 LUONNOS Muutosalueen pinta-ala on noin 7,2 ha. Liikerakentamisen määrää lisätään muuttamalla puistoa (VP) ja suojaviheraluetta (EV) liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Uutta rakennusoikeutta tulee yhteensä noin 2 700 k-m 2. Liikerakennusten korttelialue (KL) muutetaan toimitilarakennusten korttelialueiksi (KTY) ja tehdään pieniä muutoksia tonttien kokoon. Muutoksen yhteydessä liikerakennusten korttelialueella lisätään rakennusoikeutta noin 2 200 k-m 2. Puistoaluetta muutetaan asuinalueeksi, jonka kerrosalaksi on merkitty noin 12 000 k-m 2. Lopullinen kerrosala, kerrosluku ja rakennustyypit ratkaistaan suunnittelukilpailun pohjalta. Uutta liike- ja toimitilakerrosalaa tulee yhteensä noin 5 000 k-m 2 ja uutta asuinkerrosalaa noin 12 000 k-m 2. Muutosalueelle tulee uutta rakennusoikeutta yhteensä noin 17 000 k- m 2. Asuinrakennusten korttelialue (A) Asuinrakennusten korttelialue (A) muodostetaan vajaakäyttöisestä puistoalueesta arkkitehtikilpailun pohjalta ja kerrosalaksi merkitään 12 000 k-m 2, mikä mahdollistaa asuntojen rakentamisen noin 300 asukkaalle. Liikerakennusten korttelialue (KL) Puistoa (VP) ja suojaviheraluetta (EV) yhdistetään viereiseen liikerakennusten korttelialueeseen (KL) ja rakennusoikeudeksi merkitään yhteensä 4 000 k-m 2 nykyisen KL-alueella käytetyn tehokkuusluvun e=0,3 (vastaa 1 312 k-m 2 ) sijaan. Uutta liikerakennusten rakennusoikeutta tulee yhteensä 2 688 k-m 2. Kerrosluvuksi merkitään II. Ohjeellista tonttijakoa muutetaan. Lisätään määräyksiä yhtenäisestä melusuojauksesta Kehä I / Seppämestarintien puoleisilla tontinosilla. Toimitilarakennusten korttelialue (KTY) Liikerakennusten korttelialue (KL) muutetaan toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY). Rakennusoikeudeksi merkitään 3 000 k-m 2 aikaisemman KL-alueella käytetyn tehokkuusluvun e=0,25 (vastaa noin 800 k-m 2 ) sijaan. Uutta toimitilarakennusten rakennusoikeutta tulee yh-
8 LUONNOS teensä noin 2 200 k-m 2. Kerrosluvuksi merkitään III aikaisemman kerroslukumerkinnän I sijaan. Asemakaavalla suojellun asuinrakennuksen suojelumerkintä sr-1 poistetaan. Asuin- ja kasvitarharakennusten korttelialue (AV) Puisto (VP) Asuin- ja kasvitarharakennusten korttelialueesta (AV) liitetään pieni osa katualueeseen. Rakennusalaa kasvatetaan. Rantaniittyä Isonpellontien eteläpuolella muutetaan asumiseen. Rantavyöhyke säilytetään kuitenkin riittävän leveänä (n. 40 m) Vantaanjoen rannan virkistyskäytössä. Puistoon merkitään likimääräiset alueet jalankululle ja pyöräilylle. Käskynhaltijantielle lisätään alikulkumerkintä. Suojaviheralue liitetään puistoon. Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialue (ET) Vesialue (W) Osa yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueesta (ET) muutetaan katualueeksi. Tätä osaa voi käyttää Isonpellontien kääntöpaikkana. Vesialueella (W) oleva ilmajohdon varausmerkintä päivitetään nykytilannetta vastaavaksi. Autopaikkojen korttelialue (LPA) Liikenne Esteettömyys Asuinkorttelin autopaikoille varattu korttelialue sijaitsee osittain sähkölinjalle varatulla alueella. Alueelle ei saa sijoittaa rakennelmia tai katoksia. Autopaikkojen toteutussuunnittelussa tulee tehdä yhteistyötä Helen Sähköverkko Oy:n kanssa. Jalankululle ja polkupyöräilylle varattu Isonpellontien katualue, jolla tontille ajo on sallittu, muutetaan tavalliseksi kaduksi ja katualuetta levennetään liikennesuunnitelman mukaisesti. Isonpellontien ja Pukinmäenkaaren risteys muutetaan liikennesuunnitelmassa kiertoliittymäksi. Asemakaava-alue on esteettömyyden kannalta normaalia aluetta.
9 LUONNOS Luonnonympäristö Suojelukohteet Jättämällä riittävän leveä alue rakentamattomaksi rantapuistoksi turvataan Vantaanjoen Natura-alueella esiintyvään vuollejokisimpukan olosuhteet ja linnustollisesti arvokkaan Pukinmäen rantapuiston luontoarvot. Hulevesien käsittelystä määrätään tarkemmin asemakaavaehdotuksessa asuinalueen arkkitehtikilpailun ratkaisun pohjalta. Ennestään suojellun kulttuurihistoriallisesti arvokkaan asuinrakennuksen suojelusta luovutaan. Rakennus tulee ennen sen mahdollista siirtoa tai purkua dokumentoida. Yhdyskuntatekninen huolto Isonniityntielle on rakennettava uutta jätevesiviemäriä ja vesijohtoa, jotka liitetään kadun nykyiseen vesihuoltoon. Jätevesiviemärin rakentaminen edellyttää pumppaamoa. Tontit on mahdollista saada kaukolämmön piiriin jatkamalla nykyisin Käskynhaltijantien liittymään päättyvää linjaa. Isonniityntiellä on sähkö- ja tietoliikennekaapeleita. Asemakaavaan tehdään yhdyskuntatekniikkaan liittyviä teknisluonteisia tarkennuksia (sähkölinja ja maanalainen tunneli). Maaperän rakennettavuus, pohjarakentaminen ja pilaantuneisuuden kunnostaminen Ympäristöhäiriöt Ilman Vantaanjoen rantaluiskien vahvistamista on ohjeellisena etäisyytenä pysyville rakenteille n. 60 m rannasta. Rakennettaessa lähemmäksi tulee ranta-alueet lujittaa tai keventää riittävän stabiliteetin varmistamiseksi. Alueen rakentaminen tulee edellyttämään kuivatuksellisista syistä paikallisesti maanpinnan korottamista täyttämällä. Alueen rakennettavuuden ja vaihtoehtoisten ratkaisujen tarkempaa selvittämistä jatketaan kaavaehdotusvaiheessa. Jatkoselvityksissä selvitetään etenkin pehmeiden maakerrostumien lujuus- ja painumisominaisuuksia. Pohjavedenpinnan korkeusasemasta ei ole mittaushavaintoja alueelta. Maaperän pilaantuneisuutta ei ole selvitetty. Liikenteen haitoilta suojaudutaan liikerakennusten ja asuinrakennusten massoittelulla, sijoittelulla ja määräämällä rakenteille ääneneristävyys-
10 LUONNOS vaatimuksia. Alueesta on laadittu alustava Isonpellontien meluselvitys, (SITO, 2013). 5 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMISEN VAIKUTUKSET Kaupunkikuvaan Liikenteeseen Meluun Yhdyskuntatalouteen Nykyinen maisema on keskeneräisen näköinen ja jäsentymätön. Kaavan toteuttaminen muuttaa kaupunkikuvaa, ilmettä ja näkymiä kaupunkimaisemmaksi ja huolitellummaksi. Isonpellontiellä liikenne lisääntyy hieman. Helsinki puistoon liittyvä rantareitistö paranee. Alueen meluhaitat pienenevät. Alueen rakennettavuuden vaatima pohjarakentaminen aiheuttaa kaupungille kustannuksia. Esirakentamisen kustannusarvio on 1,8 miljoonaa euroa olettaen, että rakentamisen raja on 40 metriä Vantaanjoen rannasta ja tontteja täytetään keskimäärin n. metrin verran. Vesihuoltoja kaukolämpöverkon laajentaminen aiheuttaa kustannuksia. Vesihuollon rakentamisen kustannusarvio on 86 000 euroa sisältäen jätevesipumppaamon. Ympäristön asukkaiden asumisolosuhteisiin Suojeluarvot Virkistysarvot Alueella on kaksi asuinrakennusta, joiden asumisolosuhteet eivät huonone. Lähellä ei asu muita asukkaita. Suojeluarvot eivät heikkene. Kaavan toteuttaminen parantaa Pukinmäen rantapuiston virkistysarvoja ja saavutettavuutta.
11 LUONNOS Luonto- ja suojeluarvot 6 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS Vaikutusten arviointeja täydennetään näiltä osin kaavaehdotusvaiheessa. Toteuttamis- ja soveltamisohjeet 7 SUUNNITTELUN VAIHEET Asuinalue pyritään toteuttamaan Helsingin kaupungin asuntotuotatoimiston (Att) ja kaupunkisuunnitteluviraston (Ksv) järjestämän suunnittelu- ja tarjouskilpailun pohjalta. Kilpailun tarkoituksena on löytää asemakaavoituksen pohjaksi ja asuinrakennusten toteuttamiseksi Pukinmäen ympäristöä parantava, kaupunkikuvallisesti korkeatasoinen ja toteuttamiskelpoinen ratkaisu täydennysrakentamiseksi. Alueen toteuttaminen voi käynnistyä kaavamuutoksen saatua lainvoiman. Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus Viranomaisyhteistyö Esitetyt mielipiteet Kaavoitustyö on tullut vireille kaupungin aloitteesta. Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty 8.4.2014). Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä kaupunginkanslian, Helen Sähköverkko Oy:n, kaupunginmuseon, Helsingin kaupungin ympäristökeskuksen, rakennusviraston, kiinteistöviraston tonttiosaston sekä varhaiskasvatusviraston kanssa. Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on asemakaavaosastolle saapunut kirjeitse 3 mielipidettä, joista 3 koski osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty puhelimitse.
12 LUONNOS Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saadut mielipiteet kohdistuivat liikenteeseen, meluun, ja vajaakäyttöisen alueen rakentamiseen laadukkaasti kulttuuri-, maisema- ja suojeluarvot huomioiden. 8 KÄSITTELYVAIHEET Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävänä Pukinmäen kirjastossa, info- ja näyttelytila Laiturilla ja kaupungin ilmoitustaululla 22.4. 13.5.2014 ja viraston internetsivuilla. Luonnoksen nähtävilläolosta ilmoitetaan kirjeillä, lehti-ilmoituksella sekä viraston Internet-sivuilla ja siitä on mahdollisuus esittää mielipiteensä. Viranomais- ja muu asiantuntijayhteistyö järjestetään erillisin neuvotteluin. Kaavaluonnoksen ja saadun palautteen pohjalta valmistellaan kaavaehdotus. Tavoitteena on, että ehdotus esitellään kaupunkisuunnittelulautakunnalle kesällä 2015. Lautakunnan puoltama ehdotus asetetaan julkisesti nähtäville ja siitä pyydetään viranomaisten lausunnot. Kaavaehdotuksesta voi tehdä muistutuksen nähtävilläoloaikana. Tavoitteena on, että kaavaehdotus on kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston käsiteltävänä vuonna 2015.