1 TARINA PROJEKTI TYÖRYHMÄN RAPORTTI, OSA 1 SISÄLLYSLUETTELO ESIPUHE 3 1. JOHDANTO 4 1.1 Sairaala-aika 4 1.2 Nykytilanne 4 1.3 Projektin tavoitteet 5 2. TARINA PROJEKTI 6 2.1 Projektisuunnitelma ja aikataulu 6 2.2 Perusselvitysvaihe 6 2.3 Alueen SWOT - analyysi 7 2.4 Rakennusten kunto ja muunneltavuus 8 2.5 Tilanne vastaavanlaisilla tyhjentyneillä tai tyhjentymässä olevilla sairaala-alueilla Suomessa, viitekohteet 8 2.6 Kyselyt erialojen toimijoille 9 2.7 Kyselyt asuntoalan toimijoille 10 2.8 Kyselyt sijoittajille 10 2.9 Yrityskeskus INNOCUM 10 2.10 Kiinteistöjen kunnostus ja vaikutus kannattavuuteen 11 2.11 Alueen kunnallistekniikka, lämpö- ja sähköverkot sekä sisäiset verkot 11 2.12 Pohjois-Savon sairaanhoitopiirin omistamat maa-alueet 12 2.13 Sairaala-alueeseen kohdistuvat muut rasitteet ja oikeudet 12 2.14 Vanhat kaatopaikat 12 2.15 Alueen kaavatilanne 12
2 2.16 Alueen rakennushistoriaselvitys ja rakennussuojelu 13 2.17 Alueen kehittämisen muita näkökohtia 13 2.18 Alueen kokonaiskäyttösuunnittelun periaatteet 15 2.19 Alueen uusien toimintojen tuotteistus ja tuleva rakennuskohtainen käyttö 15 2.20 Rahoitusvaihtoehtoja 16 2.21 Lisärakentamismahdollisuudet 16 2.22 Omistusjärjestelyt 16 2.23 Valtionosuuksien ja arvonlisäveron mahdollinen palauttaminen, varallisuusvaron hyvitys 17 2.24 Ajankohtaiset ulkoiset tekijät 18 3. PROJEKTIN KESKEISET TULOKSET 19 3.1 Alueen kehittäminen 19 3.2 Rakennusten käyttöehdotukset 19 3.3 Alueen omistus 20 3.4 Kaavoitus- ja rakennussuojelutarpeet 20 3.5 Tekniset verkot, tieyhteys, rasitteet 20 3.7 Omistusjärjestelyt 21 3.8 Tulevaisuuskuva 21 4. TARINA - TYÖRYHMÄN ESITYS 23 4.1 Esitys jatkotoimenpiteistä ja päätöksistä 23 4.2 Aikataulu 23 5. TIIVISTELMÄ 24 6. LIITELUETTELO (LIITTEET OVAT RAPORTIN OSASSA 2) 26 7. LÄHDELUETTTELO 28
3 ESIPUHE Tarinaharjun entisen tuberkuloosiparantolan toiminta päättyi 1971. Sen jälkeen kiinteistö on palvellut erilaisia erikoissairaanhoidon osa-alueita. Toiminta on päättymässä kokonaisuudessaan vuoden 2015 aikana. Toimintansa aikana se oli laajimmillaan n. 250 potilaan ja yli 100 työntekijän yhteisö. Rakennuskantaa on mäellä ollut käytössä n. 12 500 krs-m 2 sairaalarakennuksesta asuinrakennuksiin. Osa rakennuksista on jo myyty tontteineen. Alueen omistajana on edelleen Pohjois-Savon sairaanhoitopiiri. Sairaalatoiminnan päättymisen jälkeistä kiinteistöjen käytön ja omistusratkaisujen kehittämistä varten omistaja ja Siilinjärven kunta valmistelivat yhteisen kehittämisprojektin. Projektin toteuttajaksi valittiin Econs Oy. Projekti käynnistyi 9.9.2013 ja päättyi 31.8.2014. Selvitysalue on sisältänyt nykyisen sairaala-alueen ja sillä olevat rakennukset. Projektin rahoittajina ovat olleet Pohjois-Savon sairaanhoitopiiri ja Siilinjärven kunta. Projektin ohjausryhmänä on ollut osapuolten edustajina sairaanhoitopiirinjohtaja Risto Miettunen, talousjohtaja Kari Janhonen ja kiinteistöjohtaja Mikko Hollmén Pohjois-Savon sairaanhoitopiiristä sekä talousjohtaja Pekka Takkinen, tekninen johtaja Ari Kainulainen, elinkeinoasiamies Heikki Simonen ja kaavoituspäällikkö Timo Nenonen Siilinjärven kunnasta. Työryhmän puheenjohtajana on toiminut Risto Miettunen. Projektin projektipäällikkönä, selvityksen tekijänä ja ohjausryhmän sihteerinä on toiminut di Esa Jääskeläinen Econs Oy:stä. Kokouksia on pidetty 7 kpl. Ohjausryhmä on projektin aikana päätynyt yksimielisesti tässä raportissa esitettyyn ratkaisu- ja toimintamalliin tarkastelualueen tulevien omistusjärjestelyjen ja käyttötapojen osalta. Tarkasteluajankohta on 29.8.2014. Raportissa tehdään esitykset tarvittavista päätöksistä. Toivomme, että päättäjät voivat yhtyä esityksiin, päätökset saadaan aikaan ja Tarinan kunniakkaan alueen uuden tulevaisuuden kehittäminen etenee. Raportti on kaksiosainen; tämä varsinainen selvitysosa sekä erillinen liiteosa, johon raportissa kohdittain viitataan. Kiitämme projektin rahoittajia ja kaikkia sen eri vaiheissa mukana olleita yhteistyökumppaneita ja henkilöitä. Kuopiossa 23.9.2014
4 Tarina-projektin ohjausryhmä 1. JOHDANTO 1.1 Sairaala-aika Siilinjärvellä sijaitsevalle Tarinaharju nimiselle tilalle rakennettiin ensimmäinen keuhkotautiparantola vuonna 1911. Sen potilasmäärä oli 10 henkilöä. Jo vuonna 1913 valmistui seuraava parantolakiinteistö (Pikku-Tarina), jonka potilasmäärä oli 25 henkilöä. Nykyinen, kolmas parantolarakennus oheiskiinteistöineen valmistui harjun päälle vuonna 1931. Sen suunniteltu potilasmäärä oli 163 henkilöä, joka laajentui 175:een. Maapinta-alaa oli tuolloin erivaiheisten ostojen kautta kaikkiaan 242 ha. Sotien 1939-1945 aikana tämäkin sairaala toimi sotasairaalana. Omistajana oli aluksi Pohjois-Savon Keuhkotaudin Vastustamisyhdistys sekä viimeisimmässä rakentamisvaiheessa Pohjois-Savon kansanparantolan kannatusyhdistys. Vuonna 1936 omistajaksi vaihtui Pohjois-Savon tuberkuloosipiirin kuntainliitto. Vuonna 1971 omistajaksi tuli Kuopion keskussairaalapiirin kuntainliitto, josta tuli myöhemmin Pohjois-Savon sairaanhoitopiirin kuntayhtymä. Tässä tarkasteltavalla alueella eli harjun päällä on neljä alkuperäistä rakennusta; T1, parantolarakennus, T2 pesularakennus, T3 lämpökeskus, sekä T4 ylilääkärin asuintalo. 1950- ja 60-luvuilla rakennettiin asuntolakiinteistöt T5 7. Niistä T6 ja 7 on jo myyty yksityisomistukseen. Yhteensä rakennuskantaa on alueella noin 12 300 krs-m2, josta nykyisin sairaanhoitopiirin omistuksessa on n. 11 200 krs-m2. Rakennukset ja niiden sijainti on alla olevassa kaaviossa sekä laajuus ja nykyiset käyttötiedot liitteissä 1a ja b. Terveydenhuollossa ja sairaalatoiminnassa tapahtuvan kehityksen sekä hoitokäytäntöjen muuttumisen vuoksi sairaalan tilat ovat nyt vaiheittain tyhjentymässä. Suunnitelmien mukaan viimeiset toiminnot siirtyvät pois vuoden 2015 alkusyksyn aikana. Tällöin alue jää omistajalleen tarpeettomaksi. 1.2 Nykytilanne Tilat ovat tyhjentyneet siten, että sairaalan tiloista on kesäkuun 2014 jälkeen käytössä n. puolet. Pesularakennuksen tilat ovat käytännössä tyhjillään niiden käyttörajoitusten ja tarpeen vähäisyyden vuoksi. Ylilääkärin asuintalo, joka on nyt sairaalamuseona, on suljettuna esittelyresurssien puutteen vuoksi. T5 rakennus on vuokrattu yksityiselle lastensuojelualan yritykselle. Vuokrasopimus on voimassa v. 2018 syksyyn saakka. Alueen tulevaisuuden kehittämisen pohjaksi Pohjois-Savon sairaanhoitopiiri ja Siilinjärven kunta päättivät käynnistää yhteisen projektin. Tarkoituksena on ollut selvittää ja ideoida uusia käyttömahdollisuuksia sekä hakea omistusratkaisuja sairaala-alueelle ja rakennuksille.
5 1.3 Projektin ja jatkotyön tavoitteet Projektin tavoitteeksi kiteytyi Rakennuskannan ominaisuuksien ja muuntautumismahdollisuuksien selvittäminen Alueen ja rakennusten uuden käytön hakeminen / ideointi Alueen yleiskaavoituksen pohjustus Potentiaalisten uustoimijoiden hakeminen Kiinteistö Oy Isoharjan ja Tarinan yhdistelmän tutkiminen Ulkoisen rahoitusmahdollisuuden selvittely Kehittämisehdotusten valmistelu em. pohjalta Tämän projektin jälkeen kehittämistoimet jatkuvat omistajan toimenpitein. Niiden lopullisena päämääränä ovat Alueen ja tilojen uusiokäytön ratkaisumalli siten, että käyttömuodot vastaavat mahdollisimman hyvin tulevaisuuden yhteiskunnallisiin palvelutarpeisiin sekä markkinatilanteeseen. Ratkaista tapa, jolla omistajan (Pohjois-Savon sairaanhoitopiirin) irtaantuminen alueelta toteutuu tai järjestellä omistus uudelleen.
6 2. TARINA PROJEKTI Tässä luvussa esitetään projektin keskeiset vaiheet ja suoritettujen selvitysten ja toimenpiteiden sisältö. Yksityiskohtien ja aikaan saatujen tulosten osalta viitataan liitteinä oleviin suunnitelmiin, muistioihin, laskelmiin ja karttoihin. Liitteet ovat erillisessä niteessä. Keskeiset tulokset on kuvattu yhteenvetona raportin luvussa 3. Esitykset tarvittavista päätöksistä ovat luvussa 4. 2.1 Projektisuunnitelma ja aikataulu Projektin kokonaissuunnitelma rakentui seuraavista osavaiheista nykytilannekartoitus intressitahojen mielipiteiden ja tavoitteiden kartoitus viitetietojen selvitys eripuolilla valtakuntaa olevien tyhjentyneiden / tyhjentyvien parantolakohteiden tilanteesta erilaisten toimijatahojen ja potentiaalisten yhteistyökumppaneiden selvittäminen kiinteistön yhdyskuntatekniset ja kaavalliset selvitykset rakennusten ominaisuuksien selvittäminen potentiaalisen Isoharja-synergian selvittäminen. Suunnitelmasta on kokonaiskaavio liitteessä 2. Toteutusaikatauluksi sovittiin n. 9 kk. Projektipäällikön työpanokseksi suunniteltiin n.3 kk. Kokonaisaikataulua on jatkettu oheisselvittelyjen pitkittymisen sekä omistajapohdintojen vuoksi. 2.2 Perusselvitysvaihe Tässä luvussa kuvataan luettelonomaisesti projektin aikana toteutetut selvitykset ja tehdyt toimenpiteet. Niistä on tarkempi kuvaus seuraavissa luvuissa sekä niissä viitatuissa liitteissä. Selvityksissä käytetyistä lähdetiedoista on luettelo raportin lopussa. Projekti käynnistettiin haastattelu- ja infokierroksella, yhteensä n.30 palaveria. Mukana oli mm. Pohjois-Savon sairaanhoitopiirin johto, Siilinjärven kunnan johto ja eri hallinnon alojen edustajia, Pohjois-Savon liiton johto, Itä-Suomen yliopiston, Savonia-ammattikorkeakoulun ja Savon Ammattiopiston johdon tai / ja eri tutkimusalojen edustajia, Kuopion kaupungin yritys- ja sosiaalipalvelut, elinkeinoelämän edustajia ja seudulla toimivien yhteisöjen edustajia. Tapaamisten aikana heille kerrottiin projektin tavoitteita ja keskusteltiin heidän näkemyksistään Tarinan alueen ja sen mahdollisuuksien osalta.
7 Osana perusselvittelyä toteutettiin sekä esittely- että sähköpostiyritysinfot Siilinjärven Yrittäjille sekä Savon Yrittäjien jäsenistössä sote-yrityksille. Tavoitteena oli selvittää heidän odotuksiaan Tarinasta yritysyhteisönä että heidän tilatarpeitaan. Näihin ei saatu yhtään palautetta. Alueen lähtökohtaiset ominaisuudet arvioitiin SWOT-analyysissä. Rakennusten aiemmat rakennustekniset kuntoarviot päivitettiin ja lisäksi teetettiin talotekniikan kuntoarviot. Tekijänä oli Insinööritoimisto Savon Controlteam Oy Kuopiosta. Tarvittavista kunnossapito- ja peruskorjaustöistä (10 vuoden PTS-suunnitelma) teetettiin kustannusarviot. Samalla teetettiin myös LVI- ja sähkötekniset kuntoarviot. Tekijöinä olivat LVI:n osalta Insinööritoimisto LVI-Insinöörit Ky ja sähkön osalta Insinööritoimisto J. Markkanen Oy, molemmat Kuopiosta. Merkittävä osa selvitystyötä oli tutustuminen kohteeseen ja nykyisten käyttäjien haastattelut sekä näkemykset ja kokemukset tiloista ja niiden kunnosta, ml. sisäilmakysely. Tilat on myös valokuvattu nykymuotoisessa käytössä. Sairaalarakennuksen muunneltavuutta tutkittiin teettämällä siihen asunto- ja hoivakotitilasuunnitelmaluonnokset. Suunnittelijana on ollut Rakennussuunnittelutoimisto Turunen & Räisänen Ky Kuopiosta. Perusselvitysvaiheessa selviteltiin myös toimintamallia ja tilannetta yhteensä 11:sta eripuolilla Suomea sijaitsevan tyhjentyneen tai tyhjentymässä olevan sairaalakompleksin osalta. Selvitys toteutettiin puhelinkyselynä sekä käymällä kuudessa kohteessa. Sote-alan toimijoiden kiinnostusta sijoittaa palvelujaan alueelle kartoitettiin kirjekyselynä ja osittain myös täydentävänä puhelinkyselynä. Kyselyn laajuus oli 18 yritystä. Asunnonvälittäjille ja asuntorakentajille tehtiin niin ikään kysely heidän näkemyksistään Tarinan sairaalan soveltuvuudesta ja kiinnostavuudesta asuntokäyttöön. Rakennusten mahdollisia muutostarpeita ja kaavoitustyötä varten teetettiin rakennusten ja alueen rakennushistoriaselvitys. Selvityksen tekijänä on ollut Archtours Oy / ark-byroo Helsingistä. Kaavatyöhön liittyen teetettiin myös luonnostarkastelu lisärakennusoikeuden mahdollisuuksista ja määrästä sairaala-alueelle. Tekijänä oli Rakennussuunnittelutoimisto Turunen & Räisänen Ky Tulevaisuusnäkökulmaa haettiin tutustumalla paikalliseen, maakunnalliseen ja valtakunnallisiin strategisiin selvityksiin. 2.3 Alueen SWOT-analyysi Alueen perusominaisuuksista tehtiin alustava SWOT-analyysi, jossa on arvioitu sen vahvuuksia, heikkouksia sekä toimintaan liittyviä uhkia ja mahdollisuuksia. Analyysissä on mietitty myös toimenpiteitä, jolla ko. ominaispiirteisiin voitaisiin vaikuttaa tai niitä hyödyntää tulevan käytön kehittämisessä ja alueen markkinoinnissa. Analyysiä on pidettävä lähtökohtanäkemyksenä, joka tarkentuu alueen kehittämistoimenpiteiden aikana.
8 SWOT-analyysi on liitteenä 3. 2. 4 Rakennusten kunto ja muunneltavuus Rakennusten kunto Rakennuksista T1 5 oli tehty rakennustekniset kuntoarviot v. 2010. Tällöin oli jäänyt vaille vastuksia eräitä keskeisiä rakenteellisia ja rakenteiden ominaisuuksiin liittyviä kysymyksiä. Niiden osalta tilannetta selvitettiin kuntotutkimuksin rakennuksissa T1, T2 ja T4. Talotekniikan (LVISA) osalta teetettiin kaikista rakennuksista kuntoarviot. Rakennusten ylläpidon osalta raportteihin sisältyy myös 10 vuoden ajalle PTS-suunnitelma kustannusarvioineen. Suunnitelmat peilaavat nykyisen kaltaista käyttöä. Käyttötavan muuttuessa kustannukset voivat muuttua. Toisaalta tilojen peruskorjauksen yhteydessä korjataan myös PTS-suunnitelmissa olevia rakenteita ja asennuksia. Rakennusten T2 ja T4 huonon kunnon ja vanhentuneisuuden vuoksi niistä esitettiin täydelliset peruskorjauskustannukset. Yhteenveto kuntoarvioista ja PTS:stä on 4a. Rakennusten nykyistä kunto ja toimivuutta peilattiin käyttäjäkyselyllä, joka laajeni kommenttien perusteella myös pienimuotoiseksi ja pelkistetyksi sisäilmakyselyksi tämän hetkisten käyttäjien parissa. Yhteenveto näistä kyselyistä on liitteenä 4b. Valokuvat ovat erillisenä tiedostona. Rakennusten muunneltavuus Rakennuksen T1 muunneltavuutta tutkittiin tekemällä siihen alustavia luonnossuunnitelmia asumis- ja hoivakotikäyttöön. Luonnosten mukaan molemmat käyttömallit ovat toimivia. Luonnoksista laskettiin myös alustavat muutostyökustannukset. Luonnokset ja niiden perusteella tehty muutoskustannusarviot ovat liitteenä 5. 2.5 Tilanne vastaavanlaisilla tyhjentyneillä tai tyhjentymässä olevilla sairaala-alueilla Suomessa, viitekohteet Suomessa on runsaasti sairaanhoitopiirien omistuksessa olleita tai edelleen olevia tuberkuloosi- tai mielisairaaloita, joiden toiminta on päättynyt runsaan kymmenen viime vuoden aikana tai on päättymässä lähiaikoina. Jokainen niistä on omaleimainen fyysisen sijaintinsa, lähiympäristönsä, laajuutensa sekä sijaintipaikkakunnan taloudellisten resurssien ja tarpeiden osalta. Tehdyn kartoituksen mukaan niissä kohteissa, joissa uudet käyttöratkaisut ovat jo löytyneet, yhteinen kehittämistrendi on ollut hoivapalvelut, kuntoutus, senioriasuminen, hyvinvointipalvelut, yksityislääkäripalvelut. Eräissä etelä-suomen kohteissa tavoitellaan myös terveysmatkailusta uutta liiketoimintaa. Matkailu on pääteemana ainoastaan Lappeenrannan alueella olevissa Rauhan ja Tiurun sairaala-alueilla. Viime mainittu on vielä aivan kehittämisen alkuvaiheessa teemalla
9 terveys- ja hyvinvointimatkailu. Molemmissa kohteissa keskeinen operaattori on Holiday Club Resorts Oy ja tavoitekohderyhmänä ovat venäläiset vapaa-ajan ja terveysmatkailijat. Kaikissa uudessa käytössä olevissa kohteissa hallintomuoto on kiinteistöosakeyhtiö. Omistusjärjestelyt kartoitetuissa kohteissa ovat olleet monenlaisia. Osa kohteista on siirtynyt kokonaan yksityiseen omistukseen, joissakin sairaanhoitopiiri on joko osa-omistajana yhtiössä tai omistaa sen vielä kokonaan. Yksi kohde oli täysin kuntien suoraan omistama. Taloudellisesti uuskäytössä olevien kohteiden tilanne vaihtelee. Kaikilla tulorahoitus ei ole ollut riittävää, vaan omistajat ovat joutuneet tukemaan taloutta ottamalla peruskorjauslainat maksaakseen tai antamaan pääomalainaa. Osassa kohteita ko. sairaanhoitopiiri ei ole tehnyt vielä mitään kehittämisratkaisuja vaan se pyrkii myymään kohteen sellaisenaan sijoittajille. Kohteista ja niiden tilanteesta on yhteenvetokuvaus liitteenä 6. Tiedot perustuvat syksyllä 2013 talvella 2014 tehtyihin selvittelyihin ja tutustumiskäynteihin. 2.6 Kyselyt erialojen toimijoille Sote-alan toimijat ja lääkärikeskukset Sote-alan toimijoiden ja seudun lääkärikeskusten kiinnostusta kartoitettiin kirjekyselyllä ja sitä täydentävällä puhelinsoittokierroksella. Kyselyssä oli mukana sekä valtakunnallisia että maakunnallisia toimijoita yhteensä 18 yritystä. Kenelläkään ei ollut tällä hetkellä tarpeita toiminnan laajentamiseen ja lisätiloihin. Muutamat kertoivat kyllä asian olevan kiintoisan mutta ei ajankohtaisen mm. oman liiketoiminnan kesken olevan kehittämisvaiheen vuoksi. Kyselykohteet yhteyshenkilöineen on esitetty liitteessä 7. Liikunta-ala Liikunta-alaa edustavan Joensuussa toimivan Itä-Suomen Liikuntaopiston kanssa on käyty keskustelua. Heillä on ollut ajatuksia toiminnan laajentamiseksi Kuopion seudulle ja kohde kiinnostaa. Tarve olisi kuitenkin vain osaan tiloista. Heidän mahdollisuutensa kariutuivat toistaiseksi kesän aikana yleisen taloustilanteen aiheuttamaan taloudellisten edellytysten rapautumiseen. KYS, Tarinan lääkärit Alueellisen kuntoutuksen osalta on kyselty mahdollisuutta niiden sijoittumiseen Tarinaan. Tarina ei tule kyseeseen, koska on tehty päätös tiloista luopumisesta. Toiminta keskittyy Puijon sairaala Harjula-alueelle. Tarinassa operoiville lääkäreille tehty kysely kiinnostuksesta ortopedisen leikkaustoiminnan jatkamisesta yksityisenä tuotti yhden vastauksen, jossa asia todettiin kiinnostavaksi mutta aika ei riitä sen selvittelyyn.
10 2.7 Kyselyt asuntoalan toimijoille Osana tuotekehittämistä peilattiin myös sekä asuntovälittäjien että asuntotuottajien ajatuksia ja kiinnostusta Tarinan soveltuvuudesta asuinkäyttöön. Kyselyyn saatiin pari varovaisen kiinnostunutta vastausta. Asian tutkiminen on heillä kesken. Mm. sijainti Siilinjärvellä ja Siilinjärven asuntomarkkinan koko ovat haasteita samoin taloustilanne. Kyselystä on yhteenveto liitteenä 8. 2.8 Kyselyt sijoittajille Kiinnostusta esimerkiksi hoivapalvelutiloihin sijoittamiseen on kyselty sekä projektin että kiinteistövälittäjän toimesta. Kohderyhmänä ovat kiinteistösijoittajat että hoivakiinteistöihin sijoittavat kiinteistörahastot. Lähtökohtainen tilanne on heillä se, että tilojen pitkäaikainen pääkäyttäjä tulisi olla tiedossa ennen sitoutumista. Pääkäyttäjän kanssa tulee olla tällöin tilaohjelma, aikataulu ja vuokrasopimus. Tällä hetkellä kiinnostus on hyvin vähäistä. Tähän vaikuttaa myös edelleen epävarmana jatkuva yleinen taloustilanne. Tilanneyhteenveto on liitteenä 9. 2.9 Yrityskeskus INNOCUM Tarinasta n. 4 km:n etäisyydellä oleva entinen Harjamäen sairaala-alue on kehittynyt monipuoliseksi, toimivaksi ja arvostetuksi yritysalueeksi, Yrityskeskus INNOCUMiksi. Sen omistaa Kiinteistö Oy Isoharja, jonka osakkaina ovat edelleen Pohjois-Savon sairaanhoitopiiri ja Siilinjärven kunta. Alueella toimii kiinteistöyhtiö vuokralaisina noin 60 erilaista toimijaa ja työntekijöitä tiloissa on yli 350. Kiinteistöyhtiö on käynyt alueella läpi taloudellisesti raskaan peruskorjausprosessin ja tilojen ylläpito vaatii edelleen merkittäviä panostuksia. Sen vuoksi Tarinaan suunnitellun toiminnan tulisi olla sellaista, että se ei kilpaile samoista toimijoista INNOCUMin kanssa vaan täydentää yritysnäkökulmasta katsottuna muutoin Siilinjärven palvelutuotantoa ja yritystoimintaa. Kilpailevaa toimintaa olisivat mm. tavanomaiset yritys- ja toimistotilat ja vapaasti vuokrattava koulutus- ja kokoustilatarjonta. Siilinjärven kunnan toimintojen merkittävä siirto Tarinaan (kts. kohta 2.17, tuote 7) olisi myös merkittävä talouspohjan heikennys Isoharjan toimintaan ja vaikeuttaisi vuosikausien ajan kiinteistöjen ylläpitoa ja alueen kehittämistä. Toinen puoli olisi taas se, että tällöin INNOCUMiin vapautuisi tilaa yritystoiminnan käyttöön. Keskeinen kysymys olisi tällöin Tarinan omistajuus. Jos omistajana olisi Kiinteistö Oy Isoharja, niin tilanteesta voisi saada myös synergiaetuja toiminnan monipuolisen volyymin kautta. Toisaalta kiinteistöyhtiön kokonaisrahoitusriski kasvaisi merkittävästi. Jos omistajana olisi ulkopuolinen
11 kiinteistösijoittaja tai toimija, se voisi saada aikaan osittain kilpailevaa toimintaa, elleivät kaikki Tarinan tilat täyttyisi Siilinjärven kunnan tilatarpeista. Tarkastelusta on tarkemmin liitteessä 10. 2.10 Kiinteistöjen kunnostus ja kannattavuus Tarinan kiinteistöjen kunnostus- ja muutostyöt uuteen käyttöön aiheuttavat suuren taloudellisen haasteen. Kuntoarvioiden yhteydessä on arvioitu 10-vuoden kunnossapidon ja peruskorjausten kustannuksia. Lisäksi tulevat tilojen käyttötarkoituksen muutoksista aiheutuvat kustannukset. Tosin, kun peruskorjausta tehdään samalla kertaa tilamuutosten kanssa, niin kokonaispanostus on edullisempi. Kannattavuutta on arvioitu liitteen 11 taulukossa kahdella vaihtoehdolla. Ve 1:ssä rakennus T2 säilyy ja se peruskorjataan. Ve 2:ssa se puretaan. Laskelma on tehty T1:n ja T2:n osalta kahdella käyttöasteella, 100 % ja toisaalta taso, jolla päästään kannattavuuden 0-tason yli. T 5 on jo vuokrattu. Laskelmassa käytetty vuokrataso on arvioitu käypä vuokra kunnostetuista tiloista mutta ilman erityisiä tilamuutoksia. Rahoituskulut on laskettu ensimmäisen vuoden osalta 15 vuoden laina-ajalla ja 4 % /v korolla. Kiinteistöhoitokulupohjana on sairaanhoitopiiristä saatu vuoden 2013 Tarinan kulujen toteutuma sekä toisaalta arvioitu kulu, kun tilat ovat kunnossa. Ve 2:ssa on käytetty samaa kiinteistönhoito-kustannusta kuin ve1:ssä. Todellisuudessa rakennuksen purkaminen pienentää kokonaiskustannusta jonkin verran mutta tällä tarkastelun tasolla sillä ei ole oleellista merkitystä. Laskelman mukaan kiinteistöjen PTS:ien mukaiset peruskorjaus- ja kunnossapitotyöt pystyttäisiin juuri ja juuri hoitamaan, mikäli T1:n ja T2:n vuokrausaste olisi lähellä 100 %:a ja vuokratasot 14,- ja 9,- euroa / m2 (alv 0 %) ja T5 on vuokrattuna nykyisellä sopimuksella. Erityisiä ja kalliita muutostöitä tuo vuokrataso ei vielä kestä. Myöskään kehittämiseen ei rahaa juurikaan jää. Kannattavuuden näkökulmasta uuskäytön haasteet ovat isot. Tavoitteena tulee olla sellainen toiminta- ja käyttöratkaisu, jolla voidaan turvata pitkäaikainen kiinteistön käyttö, suuri käyttöaste jo uuden toiminnan alkaessa ja toimijoiden riittävä vuokranmaksukyky. Vuokranmaksukykyyn vaikuttaa oleellisesti toiminnan kiinnostavuus, kokonaismarkkinat ja kulloinenkin markkinatilanne. Investointeihin tarvitaan pitkäaikaista lainoitusta. T2:n purkaminen parantaa hankkeen kannattavuutta. T2:n korvaaminen tarkoituksen mukaisella uudisrakennuksella luo myös uutta lisä- ja jalostusarvoa alueen kehittämiseen. 2.11 Alueen kunnallistekniikka, lämpö- ja sähköverkot sekä sisäiset verkot Alue on liitetty Siilinjärven kunnan vesi- ja viemäriverkostoon. Alue on kaukolämmön piirissä. Lämmön tuottaja on Savon Voima Oy ja myös sähköliittymä on Savon Voima Oy:n.
12 Liittymäpisteet ovat vesijohdon osalta teknisessä tunnelissa ja viemäriverkon osalta liittymä on kunnan ilmoituksen mukaan mäen alla idässä Kanavatien ja Kasurilantien risteyksessä. Liittymän etäisyys on n. 0,9 km nykyisestä tontin rajasta. Runkolinjaan liittyy nykyisin myös ulkopuolisia käyttäjiä, jotka asuvat tai toimivat aiemmin sairaalan omistamissa tiloissa ja alueilla. Lämpösyöttölinjan ja sähköverkon liittymäpisteet ovat T3 lämmönjakohuoneessa. Rakennusten T1, T2 ja T3 sekä piha-alueen alla on tekninen tunneli, jossa sijaitsevat em. rakennusten vesi-, viemäri-, lämpö- ja sähkörunkolinjat. Rakennusten T4 ja T5 tekniset yhteydet ovat maahan kaivettuja kaapeli- ja johtoteitä. Alueen sisäisten, kiinteistö omien vesi-, viemäri- ja lämpöverkkojen kunnosta on arvio LVI-kuntoarvioissa. Kunnan vesiliittymä on uusittu vajaa kymmenen vuotta sitten. Viemärin runkolinjaa on uudistettu (sujutus) v. 2002 n. 0,25 km. Siitä eteenpäin linja jatkuu muoviviemärinä. Vesi- ja viemärirunkolinjojen kunto on siten hyvä. Siilinjärven kunnan kanssa on syytä käydä neuvottelu runkoviemärin loppupäästä moottoritien länsipenkalta eteenpäin (n.0,3 km), koska se palvelee myös muita erillisiä kiinteistöjä (Pikku-Tarina, puutarha, Tarina Golf Oy). Pääverkostoista on kaaviokuvat liitteenä 12. 2.12. Pohjois-Savon sairaanhoitopiirin omistamat maa-alueet Tarinaharjun alueella on sairaanhoitopiirin omistuksessa maa-alueita vielä yhteensä 68,07 ha. Ne jakautuvat neljäksi eri kiinteistöksi, joista on yhteinen kartta liitteessä 13. Varsinaisen sairaala-alueen pinta-ala on 4,08 ha. Se muodostuu kahdesta eri tilasta; Kansanparantola I kokonaan sekä osa tilaa Kansanparantola. Muu osa maa-alueista (63,99 ha) on vuokrattu Tarinaharjun Golf Oy:lle vuokrasopimuksella, joka päättyy 31.3.2046. Vuokrattujen kiinteistöjen rasitteena on Tarinaharjun Golf Oy:n vuokraoikeuden kiinnitys (kohdistuu myös tilaan Kansanparantola). 2.13 Sairaala-alueeseen kohdistuvat muut rasitteet ja oikeudet Sairaala-alueeseen ja rakennukseen T1 kohdistuu ulkopuolisten toimijoiden oikeuksia. Näitä ovat mm. oikeudet sijoittaa erilaisia laajempaa käyttäjäjoukkoa palvelevia teknisiä laitteita rakennukseen (T1) sekä alueelle. Nämä oikeudet on tarkistettava ja sovittava silloin, kun alueen omistusta järjestellään. Yhteenveto on liitteenä 14. 2.14 Vanhat kaatopaikat Sairaala-alueella on ollut aikoinaan omia kaatopaikkoja. Ne on kartoitettu jo aiemmin ja tarvittavilta osin puhdistettu. 2.15 Alueen kaavatilanne
13 Alueella on voimassa Pohjois-Savon liiton laatimat Kuopion seudun maakuntakaava, Pohjois-Savon maakuntakaava ja tuulivoimamaakuntakaava. Maakuntakaavoissa alue on osoitettu rakennussuojelualueeksi, joka velvoittaa ottamaan rakennussuojelun huomioon alueelle suunnitelluissa toimenpiteissä ja tulevassa kaavoituksessa. Alueella ei ole voimassa olevaa oikeusvaikutteista yleis- ja asemakaavaa. Siilinjärvi Maaninka harjualueen yleiskaavaluonnoksessa alue osoitettiin nykyisille sairaalatoiminnoille, mutta kaavaehdotusvaiheessa alue rajattiin voimaan tuleen yleiskaavan ulkopuolelle, koska alueen uusi käyttötarkoitus oli ratkaisematta. Kirkonkylän yleiskaavoitus on käynnistynyt. Kaavatyössä otetaan huomioon ja ratkaistaan alueen asemakaavoitustarve, alueen käyttötarkoitus, rakennussuojelutarverakennuskohtaisesti sekä mahdolliset lisärakentamisen alueet. Aikataulun mukaan uuden yleiskaavan luonnos on nähtävillä maaliskuussa 2015 ja ehdotus hyväksyttävänä vuoden 2015 lopulla. 2.16 Alueen rakennushistoriaselvitys ja rakennussuojelu Projektin aikana on teetetty sairaanhoitopiirin toimeksiannosta alueen rakennushistoriaselvitys. Siinä on kartoitettu alueen toiminnallinen ja rakennushistoria, alueen ja rakennusten ominaispiirteet sekä säilyneisyys. Selvitys tuottaa tietoa kaavatyön ja rakennusten tulevan käytön suunnittelun tueksi. Selvityksen tekijä on Helsingistä arkkitehti Marianna Heikinheimo, arkkitehtitoimisto Archtours Oy / arkbyroo. Selvityksen mukaan Tarinan sairaala lähiympäristöineen on erittäin hyvin säilynyt 1930 luvun parantolakokonaisuus. Se on aikakautensa tyyppikohde mutta ei tutkijan mukaan rakennushistoriallisesti merkittävä. Etenkin sairaalarakennukseen (T1) ja piha-alueille sisältyy vaalittavia piirteitä, jotka on jatkokäyttöä suunniteltaessa tarpeen ottaa huomioon. Rakennushistoriaselvityksen yhteenveto on liitteessä 15. Alue on määritetty Kuopion seudun maakuntakaavassa suojeltavaksi maakunnallisesti merkittävänä kohteena. Lopullinen suojelullinen tarkastelu ja päätökset tehdään asemakaavatyön yhteydessä. Suojeluvaateet vaikuttavat mm. rakennusten peruskorjausten sisältöön, rajoittavat purkamista ja muutoksia julkisivujen osalta sekä ohjaavat mahdollista laajentamista ja lisärakentamista. 2.17 Alueen kehittämisen muita lähtökohtia Perusselvittelyn ohella alueen ja rakennusten tulevaa käyttöä lähdettiin jaottelemaan ja tarkastelemaan myös seuraavien lähtökohtien pohjalta. Sijainti Tarinan alue Siilinjärven kirkonkylän yli 10 000 asukkaan keskustaajamassa mutta aivan arvokkaan harjuluonnon vieressä tarjoaa luonnonläheiset ja viihtyisät puitteet asumiselle, yritystoiminnalle ja vapaa-ajan toiminnoille. Taajaman palvelutaso on hyvä. Etäisyys kaupallisten palvelujen luokse on n. 0,5 1 km.
14 Liikenteellisesti alue on hyvien yhteyksien varrella. Moottoritie on vieressä, tosin rampille on matkaa yli 1,5 km. Lentokentälle on matkaa 10 km ja rautatieasemalle 2 km. Etäisyys Kuopion keskustaan on n. 24 km. Oman rajoitteensa tuo sijainti mäen päällä. Lähin puoli kilometriä on alueelle tultaessa ylämäkeä. Rakennukset ja lähiympäristö yleisesti Kehittämisessä lähtökohtana on ollut se, että kullekin rakennukselle haetaan ja suunnitellaan tekniset ja tilaominaisuudet huomioon ottaen tarkoituksen mukainen käyttö. Tavoitteena tulee olla, että käyttöön otossa voitaisiin välttää tarpeettoman laajoja ja kalliita muutostöitä. Rakennusten kunto ja ominaisuudet vaihtelevat suuresti. Se tuo oman taloudellisen haasteen Alue on puistomaisesti rakennettu mutta sen ylläpitoon ei ole viime aikoina juurikaan satsattu. Kehittämisessä puistomaisuus ja sen osittainenkin ennallistaminen ovat oleellisia arvo- ja viihtyvyyselementtejä. Seudullinen perusta Siilinjärveläinen yritystoiminta on monipuolista ja vilkasta. Se tarjoaa mahdollisuuksia sekä uuden yritystoiminnan luomiseen että olemassa olevan vahvistamiseen. Kuopion seudulla on korkeatasoista, kansainvälisen tason tutkimusta ja opetusta, joka tarjoaa mahdollisuudet osaamispohjaisiin uusyrityshankkeisiin ja seudun nykyisten yritysten toiminnan kehittämiseen. Tällä hetkellä yleisen taloudellisen epävarmuuden aikaan yritysten kiinnostus uusia mahdollisuuksia kohtaan on heikko. Sekä Siilinjärven että Kuopion taloudelliset mahdollisuudet esim. hoivapalvelujen ostoon ovat niukat. Itä-Suomen yliopisto, Savonia ammattikorkeakoulu ja Savon ammattiopisto pyrkivät myös aktiivisesti yhteistoimintaan yritysten kanssa. Näiden osalta kuitenkin ensisijainen yhteistyön tavoiteryhmä ovat kuopiolaiset yritykset. EU-ohjelmat EU:n uusi rahoitusohjelmakausi 2014 2020 on käynnistymässä. Sen painopistealueita ovat mm. yritysten toimintakyvyn edistäminen, palvelutuotteiden ja osaamisen kehittäminen, syrjäytymisen ehkäisy, työelämän kehittäminen. Tarinan tulevaisuuden osalta kehittämisrahoitus voisi liittyä esimerkiksi hoiva- ja palveluyritysten osaamisen ja uusien palvelujen kehittämiseen sekä erityisesti uusien liiketoimintamallien luomiseen ja verkottumiseen. Tarkemmat rahoitusohjeet valmistuvat vasta vuoden 2014 lopulla. Rahoitusta ei ole käytettävissä kiinteistön jalostamiseen. Päämäärä Tämän kehittämisprojektin päämääränä on ollut tuottaa alueen ja rakennusten vaihtoehtoisia uuskäytön malleja. Niiden pohjana tulee olla tulevaisuuden tarpeiden ja yhteiskunnan kehityksen mukaisia sisältöjä ja ominaisuuksia niin, että ne vastaavat Siilinjärven ja Kuopion seudun kehityshaasteisiin ja tarpeisiin.
15 Tulevaisuusnäkökulma Yhtenä keskeisenä näkökulmana alueen tulevien käyttömahdollisuuksien ja niiden kehittämisajatusten osalta ovat olleet myös seuraavat strategiaselvitykset: Valtioneuvoston tulevaisuusselonteko 2013, Kestävän kehityksen malli, Pekka Himanen & al. Siilinjärven kuntastrategia 2025 Pohjois-Savon maakuntasuunnitelma 2030 ja maakuntaohjelma 2014-2017 Selvityksissä esillä olleista tavoitteista ja näkökulmista on tätä projektia sivuavilta osin tiivistelmä liitteessä 16. 2.18 Alueen kokonaiskäyttösuunnittelun periaatteet Edellä mainitussa selvitystyövaiheessa päädyttiin seuraavaan alueen käytön ja toimintojen pääjaotteluun, joka on ollut uuskäytön kehittämisen ja suunnittelun pohjana; 1. Kehittämiskohteina ovat rakennukset T1 ja T2 (jos se säilytetään). Rakennus T3 (tai korvaavaan rakennukseen tehtävät tilat) tulee olemaan jatkossakin tarpeellinen kiinteistötekniikan ja huollon keskuspaikkana. T2:n ja T3:n tulevaisuus tulee tarkentumaan kaava- ja lisärakentamisen mahdollisuuksien tarkasteluissa. 2. T4 rakennus, joka sijaitsee erillään muista rakennuksista, pyritään myymään. 3. T5 rakennus on nyt vuokrattu v. 2018 lopulle saakka. Sen tuleva käyttö ratkaistaan vuokrakauden lopulla alueen silloisen kehittämisvaiheen mukaan. 2.19 Alueen uusien toimintojen tuotteistus ja tuleva rakennuskohtainen käyttö Alueen erilaisia tulevia toimintoja lähdettiin tarkastelemaan tuotepohjaisesti. Tuote on tässä joko palvelu tai tapa toimia tai kokonaisuus määrätyn tyyppisille asioille. Niitä tarkasteltiin yhtenäisen, tarkoitusta varten luodun mallin mukaan ottaen huomioon myös aiemmin mainittujen strategisten selvitysten esille tuomaa tulevaisuusnäkökulmaa. Yhteinen pyrkimys eri tuotteissa on pyrkiä hyödyntämään myös alueen ja seutukunnan taloudelliset mahdollisuudet. Tarkasteltavia tuotteita ovat; Asuminen ja oheispalvelut Ikääntyvien henkilöiden palvelut Kiinteistön tuottamat muuta toimintaa tukevat palvelut Lapsiperhepalvelut Liikunta, urheilu ja valmennus Nuorten asuminen ja toiminta Mahdollisten Siilinjärven kunnan palvelujen kokonaisuus (toiminnallinen tilankäyttöajatus, joka vaatii kunnan erilliset päätökset)
16 Terveyspalvelut Työikäisten työssä jaksamista tukevat palvelut Väestön hyvinvointipalvelut, Voi Paremmin keskus Yritysten kehittämispalvelut Tarkemmat tuotekohtaiset kuvaukset ja niiden taloudelliset arviointikriteerit ovat liitteissä 17 a Tuotteistuksen periaatteet ja 17 b Eritellyt tuotekohtaiset kuvaukset. Tuotekuvauksissa esitetyt muutos- ja korjauskustannukset perustuvat omiin Kiinteistö Oy Isoharjan aikaisiin korjaus- ja muutostöiden kustannusperusteisiin (alv 0%). Kustannukset ovat suuntaa-antavia ja osittain päällekkäisiä kuntoarvioiden PTS-laskelmien kanssa. Rakennuksittain em. tuotteet (toiminnot) sijoittuisivat pääosin rakennukseen T1 ja tukipalvelujen osalta rakennukseen T2, joka on tässä kaavamaisessa tarkastelussa vielä säilytetty kunnostettavana rakennuksena. Mikäli se puretaan, on korvaavien tilojen sijoittelu tarkasteltava uudelleen esim. T1:ssä. 2.20 Rahoitusvaihtoehtoja Rakennusten uuteen käyttöön otto edellyttää sekä kiinteistöjen peruskorjausta ja muutostöitä että myös palvelujen ja uuden yritystoiminnan kehittämistä. Kiinteistöjen peruskorjaukseen liittyvä rahoitus riippuu myös omituksesta. Valtion rahoitus edellyttää joko julkista tai yleishyödylliseksi hyväksyttyä omistajuutta. Yksityiselle omistukselle on tarjolla markkinaehtoisesti joko pankki- tai sijoittajarahoitusta. Uuden tai olemassa olevan palveluyritystoiminnan ja uusien toimintamallien kehittämiseen on tarjolla useita avustusmalleja mutta sen lisäksi tarvitaan myös omaa rahoitusta. Useisiin esitettyihin Tarinan tuotteistuksiin liittyy merkittävää kehitystarvetta. Erilaisia rahoitusvaihtoehtoja on tarkasteltu liitteessä 18. 2.21 Lisärakentamismahdollisuudet Tarinan tontin mahdollista lisärakentamismahdollisuutta on tutkittu karkealla luonnostasolla viidellä eri vaihtoehdolla, liite 19. Tarkastelun mukaan tontille voidaan sijoittaa lisärakentamista sekä nykyiset rakennukset T2 ja T3 säilyttäen että ne korvaten. Lisärakentaminen toisi alueelle uutta kerrosalaa n. 1040 2 500 krs-m2 (10 20 %) vaihtoehdosta riippuen. Uusien rakennusten kokonaiskerrosala olisi vaihtoehdosta riippuen 1 740 n. 3890 krs-m2. Lisärakentamisen haasteena tulee olemaan piha-alueiden viihtyisyyden turvaaminen sekä autopaikoituksen sijoittaminen. Autopaikkatarpeeseen vaikuttaa ratkaisevasti T1:n ja uusien rakennusten tuleva käyttö. Lisärakentamisvaihtoehdoista ve4 toisi eniten lisärakentamista alueelle. Toisaalta aiemman kaltainen pihamiljöö pilkkoontuu ja autojen pysäköinti muodostaa piha-alueen keskiön. Ve5:ssä uudet rakennukset sijoittuvat vanhojen rakennusten T2 ja T3 alueille ja mahdollistavat suojaisan pihakokonaisuuden, jota voidaan kehittä lähemmäksi vanhaa alkuperäisideaa. Ve5:ssä lisärakentamisoikeus jää n.1 500 krs-m2 vähäisemmäksi kuin ve4:ssä.
17 Lisärakentamista, sen sisältöä, määrää ja sijoittelua tarkastellaan seuraavaksi yleiskaavavaiheessa. 2.22 Omistusjärjestelyt Sairaanhoitopiirin ensisijainen tavoite on irtaantua Tarinan alueesta kokonaan myymällä se. Sairaala-alue on n. 4,08 ha ja sillä olevat rakennukset 11 280 krs-m2. Sairaala-alueen suorassa myyntitilanteessa ostajana olisi joko rakennusliike, joka kehittää, jalostaa ja myy kohteen edelleen kiinteistösijoittajalle tai suoraan kiinteistösijoittaja / -kehittäjä. Tällöin lähtökohtana on, että tiloille on jo löydetty pitkäaikainen ja maksukykyinen vuokralainen. Sijoituskohteet ovat olleet yleensä hoiva- tai toimitilakiinteistöjä mutta nyt myös asuntokohteet kiinnostavat (ainakin kasvukeskuksissa). Hoivapuolella toimii myös kiinteistörahastoja, jotka sijoittavat uusiin tai kunnostettuihin hoivakiinteistöihin. Näissäkin tapauksissa tulisi kiinteistön kehittäminen olla viety niin pitkälle, että käyttösuunnitelmat ja pitkäaikaiset vuokrasopimukset on tehty, jolloin tuotto on nähtävissä. Rahastot hakevat ennen kaikkea vakaata kassavirtaa. Myös vakuutusyhtiöt toimivat samalla ajatuksella. Tuotekohtaista vaikutusta omistajavaihtoehtoihin on kuvattu liitteessä 20. Sijoittajien kanssa on käyty alustavia keskusteluja, joista on yhteenveto liitteenä 9. Toinen vaihtoehto on soveltaa samaa mallia kuin Harjamäessä ja siirtää kiinteistöomistus kiinteistöyhtiölle. Nopein tapa olisi laajentaa Kiinteistö Oy Isoharjan toimintaa ja omistusta Tarinaan. Se mahdollistaisi monipuolisemman uusiokäytön kuin myynti ulkopuolisille yhden teeman jalostajalle. Toisaalta Isoharjan tulisi tällöin löytää palvelutuottajat ja olla mukana kehittämässä konseptiikkaa. Tämä merkitsee erittäin merkittävää taloudellista haastetta ja riskiä Isoharjan toimintaan usean vuoden ajalle. Vaihtoehto ei ole siten järkevä ja tarkoituksen mukainen Isoharjan kannalta. Kts. myös kohta 2.9 ja 2.24. Kolmas vaihtoehto on perustaa Tarinan jalostettavien kiinteistöjen omistajaksi uusi erillinen kiinteistöosakeyhtiö ja jota esimerkiksi Isoharja operoisi ja kehittäisi erikseen sovittavalla tavalla. Kehittäminen tapahtuisi ko. yhtiön lukuun. Yhtiön omistuksesta voitaisiin luopua sitten, kun sen arvo olisi riittävä. Kts. liite 21. Siilinjärven kunnan pääosin omistama vuokrataloyhtiö Siilinjärven Kotipolku Oy on myös ilmaissut kiinnostuksensa T1:n vuokra-asuntojalostamiseen, yritystilojen tuottamiseen sekä myös lisärakentamiseen. Toisaalta on mietittävä sitä, että onko kunnallinen vuokrataloyhtiö sopiva omistaja koko kehittämisalueelle. Lisäksi sairaanhoitopiiri omistaa Tarinassa n. 64 ha:n maa-alueen, joka on vuokrattu 31.3.2046 saakka ulottuvalla vuokrasopimuksella Tarinaharjun Golf Oy:lle. Alueella on golfkenttä. Sen osalta myyntiselvitykset ja -ratkaisut tulee tehdä erikseen.
18 2.23 Valtionosuuksien ja arvonlisäveron mahdollinen palauttaminen, varallisuusveron hyvitys Sairaanhoitopiiri on selvittänyt valtionosuuslain (Laki sosiaali- ja terveydenhuollon suunnittelusta ja valtionosuudesta) 30 mukaisesti Tarinan sairaalan perustamishankkeisiin saatujen valtionosuuksien mahdollisen palauttamisen. Tarinan sairaalaan on saatu vuonna 1990 valtion avustusta 95 586 markkaa eli 16 076,41 euroa. Valtionosuuslain mukaan voidaan perustamishankkeeseen saatua valtionosuutta vastaava suhteellinen osuus hankitun omaisuuden käyvästä arvosta määrätä palautettavaksi kokonaan tai osittain valtiolle, jos omaisuus luovutetaan toiselle tai jos toiminta lopetetaan tai omaisuuden käyttötarkoitusta muutetaan pysyvästi eikä omaisuutta käytetä muuhun valtionosuuteen oikeuttavaan toimintaan. Valtionosuutta ei voida periä takaisin perusteella, joka on syntynyt myöhemmin kuin 30 vuoden kuluttua hankkeen valtionosuusselvityksen antamisesta. Asia selvitetään ennen lopullisia hallinta- ja omistusmuutospäätöksiä. Arvonlisäveron palautuksen osalta on tehty myös laskelma. Sen mukaan palautettavia arvonlisäveroja on vuoden 2015 lopussa jäljellä 71 584,- euroa. Syksyllä 2014 annetussa uudessa SOTE-lakiesityksessä on mainittu kiinteistöluovutusten varallisuusveron vapautus. Se koskee vain tapauksia, joissa kiinteistö jatkaa SOTE-palvelukäytössä. Se ei koske tapauksia, joissa kiinteistö luovutetaan muuhun käyttöön. 2.24 Ajankohtaiset ulkoiset tekijät Projektin lopullisten ratkaisujen osalta tilannetta vaikeuttavat ja viivästyttävät monet tämän hetkiset talouden ym. epävarmuustekijät ja yhteiskunnalliset avoimet asiat. Näitä ovat; Jo vuosia jatkunut kansainvälinen heikko talouskehitys, joka vaikuttaa myös Suomen elinkeinoelämään rajoittaen sekä yritysten investointi- että kehittämishaluja ja mahdollisuuksia. Heikolla talouskehityksellä ja säästöpaineilla on myös merkittävä vaikutus valtion- ja kuntatalouteen karsien mahdollisuuksia palvelujen tuottamiseen ja kehittämiseen. Rahoitus- ja investointimarkkinoilla kriteerit uusien hankkeiden osalta ovat erittäin tiukat. Parhaillaan meneillään olevat kuntaselvitykset vaikuttavat myös Siilinjärven ja laajemmin Kuopion seudun tulevaisuuden palvelutarveratkaisuihin. Valtakunnallinen sote-uudistus hidastaa alan palvelujen kehittämissuunnitelmia. Projektin ideoinnissa ja toimintamallien kehittämisessä em. tekijöitä ei ole kuitenkaan otettu erityisesti huomioon vaan on haettu avoimesti erilaisia mahdollisuuksia. Niillä on kuitenkin vaikutusta, kun haetaan lopullisia Tarinan sairaala-alueen uuskäyttö- ja omistusratkaisuja.
19 3. PROJEKTIN KESKEISET TULOKSET Projektin ja sen aikaisten muiden toimenpiteiden keskeiset tulokset käydään tässä läpi yhteenvedonomaisesti. Tarvittaessa viitataan liitteisiin, joko aiempiin tai tässä mukana oleviin. Tässä esitettävien tulosten ratkaisuajankohta on 29.8.2014. 3.1 Alueen kehittäminen Sairaala-alue on n. 4 ha:n laajuinen puistomainen alue, jossa on 5 rakennusta. Alue tarjoaa sijainniltaan, yhteyksiltään ja luonnon ympäristöltään monia mahdollisuuksia myös uuteen käyttöön. Toteutetuissa vertailukohteissa yhteisenä kehittämisteemana on ollut asuminen, hoivapalvelut, hyvinvointi- ja terveyspalvelut sekä näitä tukeva yritystoiminta. Piha-alueita kehitetään lähemmäksi alkuperäistä muotoaan ja sisältöään T1:n lopullisen käyttöratkaisun ja alueen lisärakentamisselvityksen jälkeen. Puistomaisuutta on tarpeen kehittää myös piha-alueen ja lähiympäristön puustoa harventamalla ja avaamalla näkymiä ympäristöön. Hyvä tavoite on alkuperäissuunnitelman kaltainen pihapuistikko istutuksineen ja varusteineen sopeutettuna alueen uuteen käyttöajatukseen. 3.2 Rakennusten käyttöehdotukset Sairaala-alue ja sillä olevat rakennukset tarjoavat toimintaympäristön monille erilaisille käyttömuodoille. Ensisijainen ja ratkaiseva kehittämiskohde on rakennus T1, jossa on n. 75 % kiinteistöjen yhteisestä kerrosalasta. Sen tulevan käytön mahdollisuudet, niiden sisältö ja tarvittavat muutostyötoimenpiteet on kuvattu eli tuotteistettu. Tuotteiden sisältö on esitetty tuotekortteina (liite 17a ja b). Tuotteiden sisältö tarkentuu jatkokehitysvaiheissa potentiaalisten käyttäjien kanssa. Jatkokehittämisen teemoiksi esitetään vaihtoehtoisesti asumista, hoivapalveluja, terveysja hyvinvointipalveluja tai niiden osittaista yhdistelmää sekä neljäntenä vaihtoehtona Siilinjärven kunnan palveluiden kokonaisuutta lisättynä terveyden ja hyvinvoinnin edistämispalveluilla ja tuki- tms asumisella. Teemoista on sijoitteluehdotukset liitteessä 17c. Lisäksi uutena ja projektin lopussa tarkentuneena jatkotarkastelukohteena on laaja-alaiseen diagnostiikka-, kuntoutus- ja hyvinvointipalvelukokonaisuuteen perustuva
20 hyvinvointikeskus. Jatkokehittämisvaiheessa näistä teemoista valitaan ensisijainen tai ensisijaiset vaihtoehdot markkinanäkemysten ja tilanteen mukaan. Diagnostiikka- ja hyvinvointipalveluiden tarkempi sisällön ja tuotantomallien kehittäminen vaatii jatkossa erillisiä osaamispohjaisia kehittämistoimenpiteitä sekä uusien, jopa uudenlaisten palvelukokonaisuuksien ja verkostojen luontia. Kehittämistoimissa tulee olla keskeisenä lähtökohtana proaktiiviset tulevaisuuden asiakas- ja yhteiskunnalliset tarpeet sekä kehittyvät ja tehokkaat toimintamallit (liite 16). Rakennukset T2 ja T3 korvataan uudisrakennuksilla. T3:n yhteyteen sijoitetaan alueen lämpö- ja sähköpääkeskukset sekä muu kiinteistöjen yhteinen päätekniikka. Rakennus T4 pyritään myymään. T5:n osalta tehdään ratkaisut, kun vuokra-aika päättyy v. 2018. 3.3 Alueen omistus Alue ja sillä olevat rakennukset T1, T2, T3 ja T5 myydään sijoittajalle tai siirretään uudelle omistajaksi ja kehittämisestä vastaavaksi organisaatioksi perustettavalle kiinteistöyhtiölle. Kiinteistöyhtiön omistajana on Pohjois-Savon sairaanhoitopiiri. Sairaala-alueella oleva entinen ylilääkärin asuintalo T4 laitetaan myyntiin, kun yleiskaava on vahvistettu. Sille lohkaistaan oma tontti. Kulkuyhteys tontille ratkaistaan kaavatyön yhteydessä. Kiinteistön tekniset verkot jäävät rasitteeksi alueelle. Rakennuksessa olevalle arvokkaalle sairaalamuseolle haetaan uudet tilat, jossa sen aukiolo ja esittely ovat järkevästi ratkaistavissa. Tarinaharjun Golf Oy:lle vuokratut tilat (Siimes, Särkänpelto ja osa Kansanparantolan tilaa) ja niihin kohdistuvat vuokrasopimukset ovat edelleen Pohjois-Savon sairaanhoitopiirin omistuksessa, kunnes niistä tehdään erillinen myyntipäätös. Kansanparantolan tilasta lohkotaan sairaala-alueella oleva 1 616 m2:n osa erilleen osaksi T1:n ja T4:n tontteja (kts. liite 13). 3.4 Kaavoitus- ja rakennussuojelutarpeet Alueen yleiskaavoittaminen on käynnissä Kirkonkylän yleiskaavatyön yhteydessä. Yleiskaavaluonnos tulee aikataulun mukaan nähtäville vuonna 2015. Kaavatyössä otetaan huomioon alueen tulevan käytön tarpeet ja rakennushistoriaselvityksen näkemykset. Siinä otetaan kantaa myös rakennussuojelunäkökohtiin. Lopullinen mahdollinen rakennussuojelulain mukainen rakennussuojelupäätös tehdään asemakaavavaiheessa. Alueen lisärakentamismahdollisuudet (mahdollinen uudisrakentamisen sijoittuminen, rakennusoikeuden määrä, käyttötarkoitus, nykyisten rakennusten mahdollinen osittainen korvaaminen, liikenne- ja katujärjestelyt) selvitetään tarkemmin asemakaavatyön yhteydessä. Yleiskaavassa osoitetun käyttötarkoituksen mukaisen asemakaavatyön käynnistäminen vaatii Siilinjärven kunnan erillisen päätöksen, jossa on sovittu kaavatyön kustannuksista ja kaavan toteuttamiseen liittyvistä korvauksista maankäyttösopimuksella. Asemakaavasta aiheutuu kunnalle velvoitteita mm. katu- ja vesihuoltoverkostojen sekä virkistys- ja yleisten alueiden osalta.
21 3.5 Tekniset verkot, tieyhteys, rasitteet Alueen vesi-, viemäri-, aluelämpö- ja sähköliittymät ovat Pohjois-Savon sairaanhoitopiirin omistuksessa. Ne palvelevat osittain myös muita ulkopuolisille myytyjä kiinteistöjä. Niiden osalta on tarpeen tehdä / tarkistaa rasite- ja käyttöoikeussopimukset. Sovittavia asioita ovat mm. Viemärin loppuosa moottoritien alituksineen, joka neuvotellaan Siilinjärven kunnan omistukseen. Muita kiinteistöjä palvelevan Siilinjärven kunnan vesijohdon sijainnista tontin alueella tehdään sopimus kunnan kanssa. Sairaala-alueelle johtava tieyhteys on yksityistie, jonka tiekunnan osakkaana on myös Pohjois-Savon sairaanhoitopiiri. Käytännön hallinnoinnista vastaa tiehoitokunnan valitsema tieisäntä. Alueen asemakaavoituksen myötä myös sairaala-alueelle johtavan tien omistus ja ylläpitovastuu tarkentuvat. 3.6 Omistusjärjestelyt Omistajan tavoitteena on irtaantua sairaala-alueesta. Helpoin tapa tähän olisi sen suora myynti. Projektin aikana on kuitenkin käynyt ilmi, että mm. viitekohteissa se on onnistunut vain silloin kun alueen sijainti on erittäin houkutteleva (suuren järven ranta-alue) ja alue on niin suuri, että sinne voidaan kaavoittaa merkittävä määrä uutta rakennusoikeutta asuntotai vapaa-ajan rakentamiseen. Kumpaakaan näistä edellytyksistä ei ole Tarinassa olemassa. Sijainnista ja alueen suhteellisen pienestä koosta johtuen ostavana omistajavaihtoehtona voisi olla yksittäinen sijoittaja. Tässä markkinatilanteessa ja lähiajan aikaperspektiivissä sijoittajat ovat varovaisia ja kriittisiä uusien sijoituskohteiden suhteen. Jotta kiinnostusta olisi, rakennusten tuleva käyttösuunnitelma ja sitova vuokrasopimus tulisi olla olemassa. Markkina- ja yleistilanteesta johtuen tämäkin edellytys puuttuu (kts. kohta 2.24). Näin ollen vahvaksi osittaisvaihtoehdoksi jää tällä hetkellä alueen ja sillä olevien rakennusten yhtiöittäminen erilliseksi kiinteistöyhtiöksi. Kiinteistöyhtiön omistajana olisi Pohjois-Savon sairaanhoitopiiri sekä mahdollisesti Siilinjärven kunta sen omien toiminnallisten ja palvelutuotannollisten tarpeiden perusteella. Yhtiö ottaa vastatakseen alueen kehittämisen sekä uuden toiminnan ja lisäarvon luomisen. Kehittämisestä vastaisi sairaanhoitopiirin ja Siilinjärven kunnan nykyisin omistama Kiinteistö Oy Isoharja, joka omistaa ja hallinnoi Yrityskeskus INNOCUMia. Tehtävät ja vastuut on suunniteltava ja sovittava erikseen sekä Siilinjärven kunnan että Kiinteistö Oy Isoharjan kanssa. Omistajat voivat myydä yhtiön myöhemmin sopivaksi katsomanaan aikana. 3.7 Tulevaisuuskuva Tällä hetkellä yleinen talouden tilannekuva on hyvin hämärä (kohta 2.24). Kaikissa kehittämishankkeissa on kuitenkin syytä uskoa, että tilanne paranee jollain aikavälillä, niin
22 myös Tarinan osalta. Karkea arvio tulevaisuuden kuvasta voisi olla eri käyttövaihtoehdoilla seuraava; Asuminen; n. 60 asuntoa T1:ssä ja n. 50 asuntoa kahdessa uudisrakennuksessa, yhteensä n. 200 250 asukasta. Pelkästään hoivapalvelut; n. 100 hoiva-asuntoa (-paikkaa), tukipalveluja 2 3 yritystä, työpaikkoja yhteensä 80 kpl. Hoiva- ja terveyspalvelut; n 60 hoiva-asuntoa -(paikkaa), yrityksiä 4 6 kpl, työpaikkoja yhteensä 60 80 kpl. Siilinjärven kunnan palveluja; n.160 työpaikkaa (jo olevia), intervallihoivapaikkoja 20 kpl, lisäksi n.20 30 senioriasuntoa tai hoivapaikkaa. Diagnostiikka- ja hyvinvointipalvelut; 5 10 yritystä, 30 50 työpaikkaa, majoitustilaa / asuntoja 40 kpl Myös neljässä jälkimmäisessä vaihtoehdossa rakennettaisiin n. 50 uutta asuntoa kahteen uudisrakennukseen, n. 100 120 asukasta. Kaikissa vaihtoehdoissa alueesta on mahdollista luoda arkkitehtonisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas, ympäristöltään kaunis ja viihtyisä ja siten houkutteleva ja imagoarvoltaan korkea asumisen, palvelutuotannon ja työnteon alue Hyvän elämisen keskus. Kehittämis- ja käyttöönottoaika-arvio on 3 5 vuotta. Aikatauluun vaikuttaa oleellisesti kohdassa 2.24 mainittujen epävarmuustekijöiden kesto.
23 4. TARINA - TYÖRYHMÄN ESITYS Tarina työryhmä esittää projektin tuloksena tilanteen 29.8.2014 pohjalta seuraavaa; 4.1 Esitys jatkotoimenpiteistä 1. Jatketaan yhteistyökumppanien hakemista tässä projektissa hahmoteltujen pääkäyttöideoiden pohjalta (asuminen, hoiva, yhdistetyt hoiva-, terveys- ja hyvinvointipalvelut, diagnostiikka- ja hyvinvointipalvelut sekä Siilinjärven kunnan palvelut). 2. Valmistellaan Siilinjärven kirkonkylän yleiskaavatyötä varten esitys, jossa sen hetkisen tilannearvion mukaisesti esitetään työpaikka, palvelutuotanto tai asumiskäyttöä tai niiden yhdistelmää. Samalla esitetään myös mahdollista lisärakennusoikeuden edellyttämää asemakaavoitustarvetta selvitettyjen vaihtoehtojen pohjalta. 3. Selvitetään rakennuksessa T4 olevan sairaalamuseon uudet sijoittamisvaihtoehdot kiinteistön myynnin valmistelua varten. 4. Valmistellaan vaihtoehtoinen alueen omistusjärjestely, jossa perustetaan uusi kiinteistöyhtiö omistamaan ja kehittämään aluetta. Omistajina olisivat erikseen käytävien neuvottelujen mukaisesti sairaanhoitopiiri ja mahdollisesti Siilinjärven kunta omien toiminnallisten ja palvelutarpeidensa pohjalta. Omistajat luopuisivat yhtiöstä myöhemmin sopivaksi katsomanaan ajankohtana. Yhtiön operoinnista sovitaan Kiinteistö Oy Isoharjan ja sen toisen osaomistajan Siilinjärven kunnan kanssa 4.2 Aikataulu Esitetyt toimenpiteet toteutetaan vuoden 2015 aikana. Esitykset yleiskaavatyöhön tehdään Siilinjärven kunnan kaavoitustoimiston kanssa sovittavassa aikataulussa.