Asemakaavaselostuksen sisällysluettelo Selostuksen liitteet... 2 Erillisselvitykset:... 2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 3 1.1 Tunnistetiedot... 3 1.2 Kaava-alueen sijainti... 3 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 3 2 TIIVISTELMÄ... 3 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 3 2.2 Asemakaava... 3 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 3 3 LÄHTÖKOHDAT... 4 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 4 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 4 3.1.2 Rakennettu ja luonnonympäristö, suojelu ja häiriöt... 4 3.1.3 Maanomistus... 5 3.2 Suunnittelutilanne... 5 3.2.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 5 3.2.2 Maakuntakaava... 5 3.2.3 Raision yleiskaava 2020... 5 3.2.4 Asemakaava... 6 3.2.7 Rakennusjärjestys... 6 3.2.8 Pohjakartta... 6 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 6 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 6 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 6 4.3 Osalliset ja yhteistyö... 6 4.3.1 Osalliset... 6 4.3.2 Vireilletulo... 7 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 7 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 8 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 9 4.4.1 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen... 9 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 9 5.1 Kaavan rakenne... 9 5.1.1 Mitoitus... 9 5.1.2 Palvelut... 9 5.2 Aluevaraukset...10 5.2.1 Korttelialueet...10 5.2.2 Muut alueet...10 5.3 Kaavan vaikutukset...10 5.3.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön...10 5.3.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön...10 5.3.3 Muut vaikutukset...11 5.4 Ympäristön häiriötekijät...11 5.5 Kaavamerkinnät ja määräykset...11 5.6 Nimistö...12 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS...12 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat...12 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus...12 1
Selostuksen liitteet 1. Kaava-alueen sijainti 2. Ote yleiskaavasta 2020 3. Ote voimassaolevasta asemakaavasta 4. Tilastolomake 5. Havainnekuva Erillisselvitykset: 1. Hulevesisuunnitelma, Ramboll Oy 5-2016 2. Luontoarvojen perusselvitys Leilimaan logistiikkakeskuksen alueella 17.3.2003 3. Haunisen alue, liito-oravaesiintymät ja luontoarvoja 2011 19.4.2012 4. Raision kaupungin lepakkokartoitus 12 2003 2
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee 5.(Kuninkoja) kaupunginosan kortteleita 502 (osa), 517 ja 525 sekä virkistys- ja katualueita. Asemakaavan muutoksella muodostuu 5.(Kuninkoja) kaupunginosan korttelit 502 (osa) ja 517 sekä virkistys-, erityis- ja katualuetta. 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaavanmuutosalue sijaitsee Raision 5. kaupunginosassa (Kuninkoja) Kuninkaanväylän, Vahdontien ja Ohikulkutien (VT40/E18) rajaamalla alueella Turun rajan läheisyydessä. Osa kaava-alueesta sijaitsee Kuninkaanväylän pohjoispuolella. Alue sijaitsee Raision torilta n. 4 km itä-koilliseen. Liite 1: Alueen sijainti 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavoitettavasta alueesta käytetään nimeä Leilimaa. Kaavanmuutoksen tavoitteena on luoda nykyistä laajempi yhtenäinen logistiikkatoimintojen korttelialue poistamalla tarpeettomat katualueet sekä Turun rajaa vasten oleva kallioisesta mäestä muodostuva virkistysalue, joka on jäämässä tarkoitustaan huonosti palvelevaksi erilliseksi saarekkeeksi suurten rakennusten puristuksessa. Samalla logistiikkaalaa palvelevien tonttien rajoja ja kaavamääräyksiä tarkistetaan ja korttelin 502 rakennusoikeutta nostetaan logistiikkayksikön laajentamistarve huomioiden. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet - Asemakaava on tullut vireille Kaavoituskatsauksella Raisio tiedottaa - lehdessä 2015. - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja asemakaavaluonnosaineisto teknisessä lautakunnassa 14.4.2015 - Kuulutus luonnosvaiheen nähtävilläolosta (23.4.2015, Kaupunkiuutiset -lehti, kaupungin ilmoitustaulu ja Raision kaupungin verkkosivut) - Luonnosvaiheen nähtävilläolo, 23.4. 22.5.2015. Mielipiteitä ei jätetty - Luonnosvaiheen vuorovaikutusten arviointi ja kaavaehdotuksen valmistelu - Asemakaavaehdotus teknisessä lautakunnassa, 7.6.2016 - Ehdotusvaiheen nähtävilläolo, 16.6.-19.8.2016, 3 lausuntoa, ei muistutuksia - Asemakaavaehdotus kaupunginhallituksessa, 19.9.2016 - Asemakaavaehdotus kaupunginvaltuustossa, 17.10.2016 2.2 Asemakaava Asemakaava-alueen suuruus on noin 22,2 hehtaaria. Alueelle muodostuu Tuotanto- ja varastorakennusten korttelialuetta (T-9), jolla on rakennusoikeutta noin 76800 kerrosalaneliömetriä (k-m²). Lisäksi muodostuu lähivirkistysaluetta (VL), suojaviheraluetta (EV) ja katualuetta. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Uutta asemakaavaa voidaan alkaa toteuttaa asemakaavan vahvistumisen jälkeen edellyttäen, että alueen kunnallistekniikka ja tarvittavat louhintatyöt ovat ensin valmistuneet. 3
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Leilimaan logistiikkakeskuksen kaavanmuutosalue on osittain kaavanmukaisesti rakentunut ja osittain vielä rakentamattomasta pelto- ja metsämaasta koostuva alue. Alueen eteläpuolella sijaitsee ohikulkutie (E18), lännessä Kuninkojantie ja idässä Vahdontie. Aluetta halkoo Kuninkaanväylä. Alue on pääasiassa tasaista muutamaa kallioista mäkeä lukuun ottamatta. Maasto nousee alueen pohjoispuolella kunnanrajaa kohti. Turun lentokenttä sijaitsee kaava-alueesta noin 1-2 kilometriä koilliseen. 3.1.2 Rakennettu ja luonnonympäristö, suojelu ja häiriöt Alueella voimassaoleva asemakaava on laadittu logistiikkakeskittymän rakentamista varten. Alueen olemassa olevat rakennukset koostuvat logistiikkatoiminnan ja tuotannon rakennuksista. Suurin rakennus on Me-Groupin logistiikkarakennus alueen pohjoisosassa. Alueen eteläosassa sijaitsee Raision Puuseppien tuotantorakennukset ja kaksi logistiikka-alaa palvelevaa rakennusta. Rakennettujen kiinteistöjen pihamaat ovat lähes kokonaan asfaltoituja. Vettä imevän ja sitovan pinnan väheneminen alueen edelleen rakentuessa kasvattaa hulevesiongelmien riskiä vastaavasti. Alueella syntyvien hulevesien viivyttämiseen ja käsittelyyn täytyy kiinnittää erityistä huomiota. Kaavan yhteydessä laadittiin hulevesisuunnitelma. Leilimaan alueella on tehty kaksi luontoselvitystä: Luontoarvojen perusselvitys Leilimaan logistiikkakeskuksen alueella 17.3.2003 ja Haunisen alue, liitooravaesiintymät ja luontoarvoja 2011 19.4.2012. Lisäksi alue kuuluu Raision kaupungin lepakkokartoituksen 12 2003. Alueella suoritettujen maastokäyntien yhteydessä tehtyjen havaintojen perusteella edellä mainittujen selvitysten on arvioitu olevan riittävän ajantasaisia täydentämään kaavanlaatijan selvitystyötä. Rakentamattomat alueen osat ovat entistä maa- ja metsätalousmaata. Alueen eteläosassa Kuninkaanväylältä aina kunnanrajalle saakka on suoritettu päätehakkuut vuonna 2015. Alueella kasvoi mäntyvaltaista puolukkatyypin kangasmetsää ja kuusivaltaista mustikkatyypin metsää sekä tiheikköistä, lehtipuuvaltaista metsikköä. Osa alueesta oli peltoa. Maaperältään alue vaihtelee avokallioisesta ja moreenipitoisesta metsämaasta saviseen peltomaahan. Turun rajalla olevan mäen laella oleva avokallioalue on metsälain mukainen kohde. Kallioinen mäki on osittain louhittu Turun puolelta ja sekä Raision että Turun kaupungilla on suunnitelmissa mäen louhiminen tasaiseksi. Maisemaltaan vaurioituneen mäen aluetta jäsentävä arvo on vähäinen. Lähellä Kuninkaanväylän ja Vahdontien risteystä on merkitty kaksi lepakkohavaintoa lepakkokartoituksen karttaan. Kartoituksen mukaan Haunisten altaalla on lähialueen rikkaimmat lepakkoesiintymät. Kaava-alueella lepakkojen runsaampaa esiintymistä estää vesistön puute. Alueen pohjoisosassa maasto nousee mäntyä ja kuusta kasvavaan kallioiseen ja sorapohjaiseen rinteeseen, joka jää juuri kaava-alueen ulkopuolelle. Tätä kautta on tarkoitus johtaa ulkoilureitti Pomponrahkan luonnonsuojelualueen suuntaan. Täällä sijaitsee myös luonnonsuojelulain suojaama jalopuumetsikkö, jossa kasvaa tammea, vaahteraa, lehmusta ja saarnea. Korttelin 517 eteläosassa Ohikulkutien varressa on asemakaavaan merkitty muinaismuistolain mukainen muinaismuistoalue (sm). Alueen eteläpuolella sijainneelle kivikautiselle asuinpaikalle on tehty ns. pelastuskaivaukset vuonna 1987 kevyenliikenteen väylän rakentamisen yhteydessä. Kaavassa edelleen sm-merkinnällä osoitettu alue on syytä säilyttää kaavamuutoksessakin, koska pelastuskaivauksin tutkitun alueen pohjoispuolella on koekaivauksissa havaittu kivikauden löytöjä, eikä aluetta ole perusteellisemmin tutkittu eikä se ole luultavimmin täysin tuhoutunutkaan. 4
Turun lentokenttä sijaitsee hyvin lähellä kaava-aluetta, kiitoradan pää on noin kilometrin päässä kaava-alueesta pohjoiseen. Tästä johtuen kaava-alue kuuluu lentoaseman esterajoitusten piiriin ja siellä tapahtuvassa rakentamisessa ja toiminnassa on aina huomioitava ilmailulain mukaisen lentoesteluvan tarve sekä lentoturvallisuudelle vaaraa aiheuttavan toiminnan rajoitukset. Erityisesti mainostornien rakentamisen yhteydessä täytyy selvittää lentoesteluvan tarve ja huomioida se, ettei ko. laite saa vaarantaa lentoturvallisuutta esimerkiksi valaistuksen kirkkaudesta, suuntauksesta tai värisävystä johtuen. 3.1.3 Maanomistus Kaava-alue on kokonaisuudessaan kaupungin omistuksessa. Rakennettujen kiinteistöjen tontit on vuokrattu. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvosto on tarkistanut 13.11.2008 alueidenkäytön suunnittelua koskevia tavoitteita. Näitä aikaisemmat tavoitteet olivat vuodelta 2000. Alueiden käytön tavoitteita ovat mm. toimiva aluerakenne, eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu, toimivat yhteysverkot ja energianhuolto. Erityistä painoarvoa on nyt ilmastonmuutoksen hillitsemisessä ja ennen kaikkea yhdyskuntarakenteen eheyttämisessä. Tavoitteissa todetaan mm. seuraavaa: - "Olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään sekä eheytetään kaupunkiseutuja ja taajamia" - "Yhdyskuntarakennetta kehitetään siten, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa ja mahdollisuuksien mukaan asuinalueiden läheisyydessä siten, että henkilöautoliikenteen tarve on mahdollisimman vähäinen. Liikenneturvallisuutta sekä joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä parannetaan." - "Alueidenkäytöllä edistetään elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä osoittamalla elinkeinotoiminnalle riittävästi sijoittumismahdollisuuksia olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödyntäen. Runsaasti henkilöliikennettä aiheuttavat elinkeinoelämän toiminnot suunnataan olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään tai muutoin hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärelle." - kaupunkiseutuja kehitetään tasapainoisina kokonaisuuksina siten, että tukeudutaan olemassa oleviin keskuksiin. Keskuksia ja erityisesti niiden keskusta-alueita kehitetään monipuolisina palvelujen, asumisen, työpaikkojen ja vapaa-ajan alueina." 3.2.2 Maakuntakaava Turun kaupunkiseudun maakuntakaava on vahvistettu 23.8.2004 ympäristöministeriössä. Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa suunnittelualue on työpaikkaaluetta (TP), jonka pohjoispuolelle on osoitettu ulkoilureittivaraus ja eteläpuolella on valtatie sekä varaus suunnitellulle vesijohdolle. Seudullinen vesijohto sijaitsee tiealueella. 3.2.3 Raision yleiskaava 2020 Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 23.8.2004 Raision oikeusvaikutteisen yleiskaavan vuodelle 2020. Raision yleiskaavassa kaavamuutosalue on (vuonna 2002 rakentamaton tai saman vuoden käytöstä olennaisesti muuttuvaa) tuotannon ja kaupallisten palveluiden työpaikka-aluetta (TKP), suunnitellun kokoojakadun katualuetta tai virkistys- ja viheraluetta (V). Aluetta halkoo ulkoilureittivaraus. Liite 2: Ote yleiskaavasta 2020 5
3.2.4 Asemakaava Suunnittelualueella voimassa oleva asemakaava 5:09 on vahvistunut 25.8.2003. Voimassaolevassa asemakaavassa kaavanmuutosalue on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (KL-24), toimistorakennusten korttelialueeksi (KT-5), tuotantoja varastorakennusten korttelialueeksi (T-8), tavaraliikennettä palvelevien autopaikkojen korttelialueeksi (LPA-19), lähivirkistysalueeksi (VL) ja katualueeksi. Korttelin 517 eteläosassa Ohikulkutien varressa on asemakaavaan merkitty muinaismuistolain mukainen muinaismuistoalue (sm). Kaavamuutosaluetta ympäröivissä kaavoissa on pääasiassa tuotanto- ja varastorakennusten korttelialueita ja lähivirkistysalueita. Ohikulkutien tiealueella ei ole asemakaavaa. Liite 3: Ote voimassaolevasta asemakaavasta 3.2.7 Rakennusjärjestys Raision kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan 1.1.2012. 3.2.8 Pohjakartta Pohjakartta on Raision kaupungin mittauspalveluiden laatima. Pohjakartta täyttää JHS 185 suositukset. Raision kaupunki on siirtynyt N2000 korkeusjärjestelmään 1.1.2016. Korkeuskäyrien luonnin lähtöaineistona on käytetty korkeusmallia, jonka ruutukoko on 2 m x 2 m ja korkeustiedon tarkkuus 0,3 metriä. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Kaavamuutosalueella voimassaoleva kaava ei ole toteutunut Kuninkaanväylän eteläpuoliselta osalta. Syyksi tähän on arveltu kaavassa osoitettujen KL-24, T-8 ja LPA-19 tonttien kokoa ja keskinäistä sijaintia. Viime aikoina on myös esiintynyt kysyntää selvästi suuremmille logistiikka-alan tonteille. Kaavan korttelirakenne ja sitä tukeva katuverkko ei mahdollista suurempien logistiikkayksiköiden rakentamista. Kuninkaanväylän pohjoispuolisessa korttelissa 502 olevalla kiinteistöllä on toisaalta laajentamistarvetta, jota nykyisen kaavan osoittama rakennusoikeus ei mahdollista. Kaavanmuutoksen tavoitteena on luoda nykyistä laajempi yhtenäinen logistiikkatoimintojen korttelialue poistamalla tarpeettomat katualueet sekä Turun rajaa vasten oleva kallioisesta mäestä muodostuva virkistysalue, joka on jäämässä tarkoitustaan huonosti palvelevaksi erilliseksi saarekkeeksi suurten rakennusten puristuksessa. Samalla logistiikka-alaa palvelevien tonttien rajoja ja kaavamääräyksiä tarkistetaan ja korttelin 502 rakennusoikeutta nostetaan logistiikkayksikön laajentamistarve huomioiden. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaavanmuutoshanke on tullut vireille kaavoituskatsauksessa vuonna 2006 ja laajennetulla aluerajauksella uudestaan kaavoituskatsauksessa 2008, 2013 ja 2015. Kaavamuutoksen toistamiseen laajennettuun aluerajaukseen kuuluva Kuninkaanväylän pohjoispuolinen alue on tullut vireille kaavoituskatsauksessa 2009 nimellä Latovuori. Leilimaa ja Latovuori toteutetaan yhtenä Leilimaa-nimisenä kaavahankkeena. 4.3 Osalliset ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Kaavahankkeessa ovat osallisina: - alueen kiinteistöjen omistajat 6
- vuokratonteilla olevat yrittäjät - Caruna Oy - Varsinais-Suomen ELY-keskus - Turun kaupunki - naapurialueiden asukkaat ja kiinteistönomistajat Kaavan valmistelee Raision kaupungin teknisen keskuksen maankäyttöpalveluista toimistoarkkitehti Juha Virola ja suunnitteluavustaja Eija Elo. Toimialojen puitteissa valmisteluun osallistuu myös kaupungin asiantuntijoita ympäristö- ja rakennusvalvonta- sekä kunnallisteknisistä palveluista. 4.3.2 Vireilletulo Vireilletulosta on ilmoitettu vuoden 2015 Kaavoituskatsauksessa, Raisio Tiedottaa lehden numerossa 2/2015. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelystä sekä kaavoituksen vaiheista on kerrottu osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa, joka saatettiin teknisen lautakunnan tietoon 14.4.2015 sekä postitettiin Varsinais-Suomen Ely-keskukseen (Lounais- Suomen Ympäristökeskus). Luonnosvaihe Leilimaan asemakaavan muutosluonnos oli nähtävillä yhdessä osallistumis- ja arviointisuunnitelman kanssa teknisen keskuksen asiakaspalvelupisteessä ja kaupungin verkkosivuilla sekä esillä kirjaston yhteispalvelupisteessä 23.4. 22.5.2015. Luonnoksesta ei jätetty yhtään mielipidettä. Turun kaupunki ja Caruna Oy antoivat lausunnon. Lausunnot on huomioitu kaavaehdotusta laadittaessa. Turun kaupungin lausunnon mukaisesti kaavaehdotuksen tueksi on laadittu hulevesisuunnitelma. Tiivistelmä Caruna Oy:n lausunnosta kaavan muutosluonnoksesta: Kaavanmuutosalueen tulevasta sähkönkäyttötarpeesta ei ole tässä vaiheessa tarkempaa tietoa, mutta pyydämme tekemään kaavaan varauksen puistomuuntamon sijoittamiseksi Kuninkaanväylän varteen liitekuvan mukaiseen paikkaan. Vastine: Kuninkaanväylän varteen osoitetaan tilavaraus puistomuuntamolle. Tiivistelmä Turun kaupungin lausunnosta kaavan muutosluonnoksesta: Turun kaupungin kaavoitusyksiköllä ei ole huomautettavaa kaavan lähtökohdista tai tavoitteista. Turun kaupunki kuitenkin katsoo, että kaavamuutoksen vaikutukset alueen hulevesiin ovat niin merkittävät, että kaavatyön pohjaksi tulisi laatia hulevesiselvitys, jossa selvitetään myös alueen hulevesien vaikutus kaava-alueen jälkeen eli Turun puolella. Maankäytön osalta kaavoitusyksikkö ehdottaa, että laadittavissa asemakaavoissa Turun ja Raision rajalla oleva kallioinen mäkialue osoitetaan mahdollisuuksien mukaan korttelialueeksi, pois lukien se alue, joka mahdollisesti tarvitaan hulevesien käsittelyyn ohikulkutien varressa. Vastine: Kaavatyön pohjaksi on ehdotusvaiheessa laadittu yksityiskohtaisempi hulevesisuunnitelma, jonka on laatinut Ramboll Oy. Hulevesisuunnitelmasta on pyydetty Turun kaupungin ja Varsinais-Suomen ELY-keskuksen kommentit, joiden perusteella suunnitelmaa on vielä täydennetty. Turun kaavoitusyksikön ehdotus kallioisen mäkialueen osoittamisesta korttelialueeksi sekä osittain suojaviheralueeksi on myös huomioitu kaavaehdotuksessa. 7
Ehdotusvaihe Leilimaan asemakaavan muutosehdotus oli julkisesti nähtävillä teknisen keskuksen asiakaspalvelupisteessä ja kaupungin verkkosivuilla sekä esillä kirjaston yhteispalvelupisteessä 16.6. 19.8.2016. Kaavan muutosehdotuksesta pyydettiin lausunnot Varsinais-Suomen ELY-keskukselta, Caruna Oy:ltä, Finavia Oyj:ltä, Turun kaupungilta ja DNA Oy:ltä. Lisäksi Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukes:lle ilmoitettiin kaavaehdotuksen nähtävillä olosta. Ehdotuksesta ei jätetty yhtään muistutusta. Caruna Oy, Finavia Oyj ja Turun kaupunki antoivat lausunnon. Turun kaupungin lausunnon mukaisesti asemakaavakarttaan on lisätty kaksi ohjeellista ajoyhteysmerkintää suojaviheralueelle, mikä mahdollistaa ajon korttelialueelta kunnanrajalle (ja sen yli). Kaavaselostuksen lukuja 3.1.2 ja 5.4 on täydennetty Finavian lausunnon mukaisesti. Tiivistelmä Caruna Oy:n lausunnosta kaavan muutosehdotuksesta: Kaavaehdotuksessa on osoitettu varaus puistomuuntamolle, kuten Carunan luonnosvaiheen lausunnossa pyydettiin. Carunalla ei ole huomautettavaa kaavaehdotuksesta. Tiivistelmä Finavia Oyj:n lausunnosta kaavan muutosehdotuksesta: Kaavoituskohteen sijaitessa hyvin lähellä Turun lentoasemaa ja sen lentoesterajoitusten piirissä, on syytä kirjata ainakin kaavaselostukseen lentoaseman esterajoitusten olemassaolo ja ilmailulain mukaisen lentoesteluvan tarve sekä lentoturvallisuudelle vaaraa aiheuttavan toiminnan rajoitukset. Alueella tapahtuvan rakentamisen yhteydessä on selvitettävä lentoesteluvan tarve ja otettava huomioon mm. se, etteivät mainostornit ja niiden valaistus vaaranna lentoturvallisuutta. Vastine: Kaavaselostuksen lukuja 3.1.2 ja 5.4 on täydennetty Finavian lausunnon mukaisesti. Tiivistelmä Turun kaupungin lausunnosta kaavan muutosehdotuksesta: Hulevedet on huomioitu ehdotuksessa hyvin. Esimerkiksi hulevesien viivytysrakenteiden toteuttaminen korttelialueille velvoittavana on hyvä ja tärkeä asia. Kaavaehdotusta ehdotetaan täydennettävän siten, että ajo kuntarajan yli korttelialueelta toiselle kaava-alueen kaakkoisosassa sallittaisiin kaavamerkinnällä. Tulevaisuudessa on erittäin todennäköistä, että Turun puolella Runosmäen kaupunginosan kortteli 94 laajenee Raision kuntarajaan kiinni, jolloin yritysmaailmalle voisi olla etua siitä, että kuntarajan molemmin puolin olevilta korttelialueilta voisi operoida suoraan toiselle kulkematta katuverkon kautta. Vastine: Kaavakarttaa muutetaan Turun lausunnossa ehdotetun järjestelyn mukaiseksi. Rajan vieressä olevalle kapealle suojaviheralueelle (EV) osoitetaan kaksi ohjeellista ajoyhteyttä korttelialueelta kuntarajalle. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Turun kaupungin vaatimuksesta Leilimaan kaavahankkeen tueksi on laadittu hulevesisuunnitelma, jossa selvitettiin myös Leilimaan hulevesien vaikutuksia Turun puolelle. Asiasta järjestettiin yhteispalaveri, jossa läsnä olivat Raision edustajien lisäksi Varsinais-Suomen ELY-keskuksen edustajat (maankäyttö ja liikenne) ja Turun edustajat (kaavoitus ja hulevedet) sekä hulevesisuunnitelmasta vastaava Ramboll Oy:n edustaja. Ramboll Oy on pyytänyt hulevesisuunnitelmasta ELYkeskuksen ja Turun kaupungin kommentit. Kommenttien perusteella täydennetyn hulevesisuunnitelman on katsottu täyttäneen edellä mainittujen osapuolten sille asettamat vaatimukset. 8
4.4 Asemakaavan tavoitteet Kaavanmuutoksen tavoitteena on luoda nykyistä laajempi yhtenäinen logistiikkatoimintojen korttelialue poistamalla tarpeettomat katualueet sekä Turun rajaa vasten oleva kallioisesta mäestä muodostuva virkistysalue, joka on jäämässä tarkoitustaan huonosti palvelevaksi erilliseksi saarekkeeksi suurten rakennusten puristuksessa. Samalla logistiikka-alaa palvelevien tonttien rajoja ja kaavamääräyksiä tarkistetaan ja korttelin 502 rakennusoikeutta nostetaan logistiikkayksikön laajentamistarve huomioiden. 4.4.1 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Vaikka hulevesien hallintaan oli varauduttu kaavaluonnoksessa esitetyllä hulevesien hallintamenetelmän tilavarauksella, tuli Turun kaupungin antaman lausunnon myötä selväksi, että tarvitaan yksityiskohtaisempi selvitys tai suunnitelma hulevesistä kaava-alueella. Hulevesisuunnitelman tarkoituksena on ratkaista periaatetasolla Leilimaan suuren logistiikkatoimintojen alueen hulevesien hallinta ja selvittää alueen hulevesien vaikutus Turun puolelle. Lisäksi on tarpeen saavuttaa yhteisymmärrys Varsinais-Suomen ELY-keskuksen ja Turun kaupungin kanssa siitä, miten Leilimaan alueen hulevedet johdetaan eteenpäin sekä missä ja miten alueen hulevesiverkosto voi liittyä em. toimijoiden verkostoon. Koska suunnittelualueen hulevedet lopulta kuitenkin päätyvät aina Kuninkojaan ja siitä edelleen mereen, on tärkeää, että niitä pidätetään ja niiden laatua parannetaan niin paljon kuin se on käytännöllisesti katsoen mahdollista. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaava-alue koostuu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueesta (T-9), lähivirkistysalueesta (VL), suojaviheralueesta (EV) ja katualueesta. T-9 korttelialueelle saa sijoittaa tavaraliikenteen terminaali- ja varastotiloja, tuotantotiloja sekä niihin liittyviä liike- ja toimistotiloja. Tontinrajat ja numerot ovat ohjeellisia. 5.1.1 Mitoitus Kaava-alueen pinta-ala on noin 22,25 ha, joka jakautuu seuraavasti: - teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (T-9) 20,15 ha - lähivirkistysalue (VL) 0,23 ha - suojaviheralue (EV) 0,85 ha - katualue 1,02 ha Suunnittelualueen korttelialueille osoitettu kokonaisrakennusoikeus on yhteensä noin 76 800 k-m². Pohjoisessa korttelissa rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0,55 ja eteläisessä korttelissa tehokkuusluvulla e=0,30. Liite 4: Tilastolomake 5.1.2 Palvelut Alueella on tällä hetkellä puusepäntuotannon ja logistiikka-alan yrityksiä. Läntisimmän kiinteistön alueella on raskaan kuljetuskaluston huolto- ja varaosapalveluita. Tulevaisuudessa alueelle voi syntyä uutta kerrosalaa noin 50000 k-m². Työpaikkoja arvioidaan syntyvän 100 200 toiminnan luonteesta riippuen. 9
5.2 Aluevaraukset 5.2.1 Korttelialueet Korttelin 502 kaava-alueeseen kuuluvan osan ja korttelin 517 päämääräys on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (T-9) ja niiden pinta-alat ovat vastaavasti noin 6,54 ja 13,61 hehtaaria. 5.2.2 Muut alueet Lisäksi kaavassa on lähivirkistysaluetta (VL), jolla sijaitsee luonnonsuojelulain suojaama jalopuumetsikkö sekä suojaviheraluetta, jolla on ohjeellinen tilavaraus hulevesien hallintamenetelmälle ja kaksi ohjeellista ajoyhteyttä, jotka mahdollistavat korttelista 517 ajon kuntarajan yli Turun puolelle Runosmäen kaupunginosan kortteliin 94, mikäli se tulevaisuudessa laajenee kiinni kuntarajaan. Edellä mainittujen lisäksi kaavassa on katualuetta. 5.3 Kaavan vaikutukset 5.3.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Asemakaavamuutoksen myötä alueen on mahdollisuus rakentua yhtenäisemmäksi ja tehokkaammaksi logistiikkatoimintojen alueeksi. Kaavan toteutuessa täysimuotoisesti alueelle rakennettu neliömäärä kolminkertaistuisi tämän hetkisestä rakennetusta kerrosalasta. Tämä kuvastaa toisaalta voimassaolevan asemakaavan vajavaista toteutumisastetta ja toisaalta asemakaavamuutoksen tehostamispyrkimystä ja korttelin 502 kaava-alueeseen kuuluvan osan kasvanutta rakentamistehokkuutta. Kaavamuutoksella alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa n. 35 %. Näin laajoja vettäläpäisemättömiä pintoja sisältävä logistiikkatoimintojen alue asettaa haasteita hulevesien käsittelylle. Leilimaan hulevesien käsittely edellyttää niiden viivyttämistä maanpäällisissä hulevesipainanteissa tai maanalaisissa hulevesikaseteissa ennen niiden johtamista alueen hulevesiverkoston ajo-ojiin tai hulevesiviemäriin. Ramboll Oy:n laatimassa hulevesisuunnitelmassa hulevesien johtamista on hajautettu kulkemaan paitsi Kuninkaanväylän hulevesiviemäriin myös alueen itä- ja eteläpuolisiin avouomiin, jotka johtavat Ohikulkutien alittavien rumpujen kautta hulevedet Kuninkojaan. Kuninkaanväylän hulevesiviemärikin purkaa lopulta Kuninkojaan. Hulevesiä viivytetään kaavassa määrättävillä kiinteistökohtaisilla hallintamenetelmillä ja myös Ohikulkutien vieressä suojaviheralueelle sijoitetulla hulevesien viivytys- ja käsittelyalueella. Näillä ratkaisuilla hulevesien laatua saadaan parannettua ja virtaamapiikkejä tasattua, jolloin tulvimisen riski vähenee. 5.3.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaava-alueen eteläosan asemakaava ei ole toistaiseksi toteutunut kuin pieneltä osaltaan sen länsipäässä. Myöskään kaavassa osoitettua Kuninkaankaaren katualuetta ei ole toteutettu eikä korttelialueilla olevien kallioiden louhintaa ole suoritettu. Kuninkaanväylän eteläpuolisella alueella on suoritettu päätehakkuu vuonna 2015 ja se on käytännössä täysin puutonta aluetta. Voimassaolevaan asemakaavaan verrattuna asemakaavamuutoksen merkittävin vaikutus luonnonympäristöön on kunnanrajalla sijaitsevan viheralueen ottaminen rakentamiskäyttöön, mikä edellyttää alueen kallioiden louhimista tasaiseksi tonttimaaksi. Viheralue koostuu osin avokallioisesta ja osin metsäisestä mäestä, jota on jo osittain louhittu Turun puolelta rajaa. Mäkialue on kooltaan varsin pieni ja hakkuiden jälkeen puuston määrä on vähäinen. Topografiasta ja aiemmin syntyneistä maisemavaurioista johtuen mäenlaki altistuu runsaalle liikennemelulle, joka kantautuu Ohikulkutieltä. Vastaava, mutta kooltaan isompi ja luontokohteena edustavampi kallioinen mäki sijaitsee noin 600m länteen, juuri kaava-alueen ulkopuolella. 10
Kaava-alueen pohjoispuolella sijaitsevalle viheralueelle on voimassaolevassa asemakaavassa merkitty ulkoilureittivaraus, joka parantaa viheralueen virkistyskäyttömahdollisuuksia. Kyseiseen viheralueeseen liitetään lisämaata korttelista 502, jotta jalopuumetsikön, Pomponrahkan luonnonsuojelualueen suuntaan johtavan ulkoilureittiyhteyden ja hulevesien johtamisen järjestelyt voitaisiin sovittaa paremmin yhteen. 5.3.3 Muut vaikutukset Logistiikka-alueen täydentyminen ja rakentamistehokkuuden kasvu korttelissa 502 tulevat lisäämään raskaan liikenteen määrää alueella. Alueen katuverkko on mitoitettu tätä silmällä pitäen ja erityisesti raskaan liikenteen kiertosuunta alueella sujuvoittaa liikennettä. Alueelle tullaan tyypillisesti Kuninkojan eritasoliittymästä, käännytään oikealle Kuninkaanväylälle ja poistutaan kääntymällä oikealle Vahdontielle ja edelleen Runosmäen eritasoliittymän kautta takaisin Ohikulkutielle. Tällä tavoin raskaan liikenteen autojen tarvitsee kääntyä vain oikealle risteyksissä. Kaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen asemakaavakarttaan lisättiin kaksi ohjeellista ajoyhteyttä suojaviheralueelle kunnan rajalla. Tämän on tarkoitus mahdollistaa korttelista 517 ajon kuntarajan yli Turun puolelle Runosmäen kaupunginosan kortteliin 94, mikäli se tulevaisuudessa laajenee kiinni kuntarajaan. Tästä olisi yritysmaailmalle etua kun korttelialueelta toiselle voisi ajaa kuntarajan yli ilman, että täytyisi tukeutua katuverkkoon. Tällä olisi myös liikenteen sujuvuutta ja turvallisuutta parantava vaikutus. 5.4 Ympäristön häiriötekijät Kaava-alueen eteläpuolella kulkee Ohikulkutie/Kehätie (Kantatie 40 / E18), jonka aiheuttama, lähes taukoamaton liikenteen melu on merkittävin ympäristön häiriötekijä alueella. Myös lentokentän läheisyys on havaittavissa lentomelun muodossa. Lentokentän läheisyys tarkoittaa myös sitä, että alue on lentoaseman esterajoitusten piirissä ja alueella tapahtuva rakentaminen vaatii aina lentoesteluvan tarpeen selvittämisen. Alueella olevat rakenteet ja toiminta eivät saa vaarantaa lentoturvallisuutta. Koska alue on jo nykyisellään merkittävä logistiikkatoimintojen alue, on raskaan liikenteen määrä suhteellisen suuri alueen kokonaisliikennemäärään nähden. 21.12.2015-2.1.2016 suoritetussa liikennelaskennassa saatujen tulosten perusteella henkilöautot muodostavat noin 75%, pakettiautot noin 13% sekä kuormaja rekka-autot yhteensä noin 12% Kuninkaanväylän liikennemääristä. Raskaan liikenteen kulkusuunta ja aikataulut ovat muodostuneet melko vakioiksi. 5.5 Kaavamerkinnät ja määräykset T-9 Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. - Korttelialueelle saadaan sijoittaa tavaraliikenteen terminaalija varastotiloja, tuotantotiloja sekä niihin liittyviä liike- ja toimistotiloja. - Korttelialueella saadaan varastoida kategorian 2 ja 3 palavia nesteitä. - Rakennusten tulee mittasuhteiltaan, julkisivupintojen materiaalin, pintakuvioinnin ja värien sekä mainoslaitteiden osalta olla sopusoinnussa olevan rakennetun ympäristön kanssa ja täyttää korkeat ympäristökuvalliset vaatimukset. Pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää harmaata metallilevyä. - Rakennusten pääsuunta tulee olla rakennusalan kadunpuoleisen rajan suuntainen, tai sitä vastaan kohtisuorassa. - Tonteille tulee sijoittaa henkilökunnan ja asiakaspysäköinnin tarvitsemat autopaikat. - Tontin raja-alueella tulee rakennettavat maastokorkeudet sopeuttaa tonttiin rajautuvan virkistysalueen oleviin korkeussuhteisiin. 11
- Istutusalueeksi osoitetut tontinosat tulee istuttaa pensain ja lehtipuin. Alueelle saadaan sijoittaa tontin ajoliittymät. - Ajoliittymiä saadaan rakentaa toiminnan tarvitsema määrä. Liittymän rakenteet saavat leveydeltään olla enintään 12 m. - Ulkovarastorakennelmia koskevat samat asemakaavamääräykset kuin päärakennuksia. - Korttelialueet saa aidata. Aidan tulee olla läpinäkyvä ja enimmäiskorkeudeltaan 2.1 metriä. - Kullekin tontille saa rakentaa yhden, Ohikulkutien varressa sijaitsevalla rakennusalalla sijaitsevan, enintään 20 metriä korkean tasalevyisen mainostornin ja yhden Kuninkaanväylän tai Vahdontien varressa sijaitsevalla rakennusalalla sijaitsevan, enintään 12 metriä korkean tasalevyisen mainostornin. - kiinteistölle tulee rakentaa hulevesien viivytyskapasiteettia 1m³/100m² läpäisemätöntä uutta pintaa kohti. hule Alueen osa, jolle voidaan tehdä allas hulevesien selkiyttämistä, imeyttämistä ja viivyttämistä varten. hule-1 Hulevesien kiinteistökohtaiselle hallintamenetelmälle varattu alueen osa. 5.6 Nimistö Kaavamuutoksella ei synny uutta nimistöä. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Alueelta on laadittu havainnekuva, jossa alueen rakentamattomalle eteläosalle on esitetty yksi iso logistiikkatoimintojen rakennus. Kaava voi kuitenkin toteutua toisinkin ja tonttijako täsmentyy sen mukaan millaisia yrityksiä alueelle sijoittuu ja millaisia niiden tilatarpeet on. Liite 5: Havainnekuva 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Alueen rakentaminen on mahdollista aloittaa kunnallistekniikan ja tarvittavien louhintatöiden valmistumisen jälkeen. Raisiossa 7. päivänä kesäkuuta 2016, tark. 19.9.2016 Raision kaupunki, Maankäyttöpalvelut Outi Pekkala Maankäyttöpäällikkö Olli Arvola Kaupunginarkkitehti 12
RAISION KAUPUNKI 05:017 Leilimaa Kaavan numero ja nimi TILASTOLOMAKE Vireilletulosta ilm. pvm 27.3.2015 Ehdotuspvm 7.6.2016, tark. 19.9.2016 Hyväksymispvm hyväksyjä Kaava-alueen pinta-ala 22,2481 Uutta kaavaa 0,0000 Kaavanmuutosta 22,2481 käyttö- kaava-alue tehok- poistuvaa kaavaa uutta kaavaa uudet auto- tonttarkoitus pinta-ala pinta- rak.oik. kuus pinta-ala rak.oik. pinta-ala rak.oik. työpaikat paikat teja ha ala% k-m² e= ha k-m² +/- ha +/- k-m² kpl KL 1,2112 4845-1,2112-4845 KT 2,7596 8279-2,7596-8279 K YHT. 3,9708 13124-3,9708-13124 T 20,1495 100,0 76790 0,38 13,4702 43793 6,6793 32997 6 T YHT. 20,1495 90,6 76790 0,38 13,4702 43793 6,6793 32997 6 VL 0,2289 100,0 1,2001-0,9712 V YHT. 0,2289 1,0 1,2001-0,9712 LPA 0,0 1,7668-1,7668 kadut 1,0226 100,0 1,8402-0,8176 L YHT. 1,0226 4,6 0,00 3,6070-2,5844 EV 0,8471 100,0 0,00 0,8471 E YHT 0,8471 3,8 0,00 0,0000 0,8471 YHT 22,2481 100 76790 0,35 22,2481 56917 0,0000 19873 6 RAISION KAUPUNKI LEILIMAA TILASTOLOMAKE LIITE 4