KUNTOARVIO Rakenteet, LVISAK -tekniikka HEINOLAN OPEKO, HALLINTORAKENNUS Lampikatu 5, 18100 Heinola 15.2.2009 1
Sisällysluettelo 1 JOHDANTO...3 2 YHTEENVETO...4 2.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet...4 2.1.1 Rakennustekniikka...4 2.1.2 LVI - järjestelmät...5 2.1.3 Sähkö- ja tietojärjestelmät...6 3 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT...7 3.1 Kiinteistön perustiedot...7 3.2 Asiakirjatilanne...7 3.3 Kuntoarvion toteutus...7 3.4 Käyttäjäkyselyn palaute...7 4 KUNTOARVION TULOKSET...8 4.1 ALUERAKENTEET...8 4.1.1 D6, D7 Viher- ja päällysrakenteet...8 4.2 RAKENNUSTEKNIIKKA...8 4.2.1 F1 Perustukset...8 4.2.2 F2 Rakennusrunko...8 4.2.3 F3 Julkisivu...9 4.2.4 F4 Yläpohjarakenteet...10 4.2.5 F6 Tilojen pintarakenteet...10 4.3 LVI JÄRJESTELMÄT...11 4.4 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT...11 4.4.1 G11 Lämmöntuotanto...11 4.4.2 G12, G13, G 14 Lämmönjakelu ja lämmitysverkostot varusteineen...11 4.5 G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT...11 4.5.1 G22, G24, G25 Vesijohto- ja viemäriverkostot...11 4.5.2 G24, E4 Sadevesiviemärit ja salaojat...12 4.6 G3 ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT...12 4.6.1 G31, G32 Ilmanvaihtokoneet ja varusteet...12 4.6.2 G33, G34 Kanavistot ja pääte-elimet...12 4.7 G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT...13 4.7.1 G73 Sammutusvesilaitteet...13 4.7.2 G75 Vaahtosammutuslaitteet...13 4.8 J6 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT...13 4.9 SÄHKÖ- JA TIETOJÄRJESTELMÄT...13 4.10 H1 ALUESÄHKÖISTYS...13 4.11 H2 KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET...14 4.12 H3 JOHTOTIET...14 4.13 H4 JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET...14 4.14 H5 VALAISIMET...15 4.15 TIETOJÄRJESTELMÄT...16 4.16 J2 ANTENNIJÄRJESTELMÄT...16 4.17 J4 KIINTEISTÖN ATK-JÄRJESTELMÄT...16 LIITTEET Valokuvat Liite 1 2
1 JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa tarkastellaan Heinolan Opekon hallintorakennuksen nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeet sekä ehdotetaan lisätutkimuksia, mikäli niihin on tarvetta. Tämän kuntoarvion lähtötietoina on käytetty tilaajalta saamien tietojen lisäksi vuonna 2001 kohteesta tehtyä kuntoarviota (Insinööritoimisto Raksystems Oy). Tässä kuntoarvioraportissa esitetyt toimenpide-ehdotukset on laadittu 10 vuoden jaksolle, pääpainon ollessa lähimpien viiden vuoden aikana odotettavissa olevissa töissä. Toimenpideehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, mutta oleellisesti laiminlyödyt huollot mainitaan kertaalleen. Raportissa ei ole otettu kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin. Tässä kuntoarvioraportissa on esitetty kunkin pääjärjestelmänimikkeen kuntoluokka. Luokittelu on kuntoarvioijan subjektiivinen käsitys nimikkeen yleisestä kunnosta. Käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarve lähivuosina 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava. Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarvioraportin otsikoissa olevat tunnukset viittaavat osajärjestelmänimikkeen (esim. G3 Ilmastointijärjestelmät) kuvauksessa annettuun ehdotukseen ja ne noudattavat seuraavaa esitysjärjestystä: 1. Kuvataan lyhyesti järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet. 2. Käsitellään nykytilanne ja todetaan kohteessa tehdyt havainnot. 3. Annetaan kunnossapito- ja korjaustoimenpide-ehdotukset. Kuntoarvion suorittivat Rakennustekniikka: Jani Hietakangas, Tanja Mäkinen, LVI- ja automaatiojärjestelmät, energia: Ilkka Piittisjärvi, Seppo Savolainen, Sähkö- ja tietojärjestelmät: Kai Grundström, Insinööritoimisto Techniplan Oy Kuntoarvion kiinteistökatselmoinnit suoritettiin 3.2.2009 (RAK) ja 5.2.2009 (LVIS). Tampereella 15.2.2009 WSP FINLAND OY Jani Hietakangas Ins. (AMK), projektipäällikkö Vastuuhenkilö, rakennustekniikka Ilkka Piittisjärvi LVI-tekn., yksikön päällikkö Vastuuhenkilö, LVIS-tekniikka 3
2 YHTEENVETO 2.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet 2.1.1 Rakennustekniikka Kohteen aluerakenteiden arviointia vaikeutti kuntoarvion tekohetkellä piha-alueilla ollut lumi. Näin ollen kattavaa kuvaa aluerakenteiden kunnosta ei saatu. Rakennuksen perustukset ovat luonnonkivirakenteisia. Rakennuksessa on pienehkö kellaritila, mutta pääosin alapohja on tuulettuva. Kellaritilojen maanvastaisilla seinäpinnoilla on havaittavissa maalipinnoitteiden hilseilyä, mikä antaa viitteitä kosteuden kulkeutumisesta perusmuurirakenteen läpi. Tuulettuvaan alapohjatilaan ei ole erillistä kulkuaukkoa, joten ko. tilaa ei päästy katselmuksen yhteydessä tarkastamaan. Tehtyjen havaintojen mukaan rakennus on kantavilta osiltaan puu- / hirsirakenteinen. Sisätilojen levytetyillä seinäpinnoilla on havaittavissa paikallisia halkeamia, jotka viittaavat rakennusrungon muodonmuutoksiin (painumaan, tms.). Halkeamien syntymisajankohtaa ei voitu luotettavasti arvioida. Rakennuksen julkisivut ovat 1. kerroksen osalta rapattuja ja 2. kerroksen osalta puuverhottuja. Näkyvät sokkelipinnat ovat luonnonkiveä. Rapatuissa julkisivupinnoissa on havaittavissa paikallisia halkeamia sekä rappauksen irtoamista alustastaan. Julkisivujen puuosissa esiintyy maalipinnan lohkeilua / hilseilyä sekä puupinnan karstaantumista. Sokkeleiden luonnonkivien laastisaumoissa on paikallisia vaurioita. Rakennuksen ikkunat ovat kaksipuitteisia ja -lasisia puuikkunoita. Ikkunoiden puuosissa on havaittavissa paikallista maalipintojen lohkeilua / hilseilyä, puun karstaantumista sekä tiivistyskittausten kovettumista / vaurioita. Rakennuksen vesikatteena on konesaumattu peltikate, joka on uusittu 1990-luvun lopulla ja maalattu vuoden 2001 jälkeen. Vesikattoa ja yläpohjatilaa ei tarkastettu kuntoarvion yhteydessä. Kuitenkin katteen ikä huomioiden voidaan sen olettaa olevan asianmukaisessa kunnossa. Vesikaton sadevedenpoiston syöksytorvien saumat ovat paikoitellen auki ja mahdollistavat hallitsemattomat vesivuodot julkisivupinnoille. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä Toimenpiteet 5 vuoden aikana Ikkunoiden ja ovien uusiminen tai perusteellinen kunnostus Perusmuurin vedeneristyskorjaukset, salaojituksen asentaminen 4
Toimenpiteet 10 vuoden aikana Julkisivujen puuosien huoltomaalaus Rapattujen julkisivupintojen korjaukset (laajuus tarkennettava kuntotutkimuksen avulla) Suositeltavat lisätutkimukset Rapattujen julkisivupintojen suppea kuntotutkimus Kiinteistölle on tarpeen teettää erillinen asbestikartoitus. Kartoitus tulisi tehdä ennen kuin kiinteistölle tehdään korjaus- ja huoltotöitä 2.1.2 LVI - järjestelmät Rakennus on liitetty aluelämpöverkostoon, jonka lämmönjakokeskus sijaitsee päärakennuksessa. Patteriverkoston kiertopumppu on uusittu, mutta muut lämmitysverkoston säätöryhmän laitteet ovat 1970-luvun lopulta, jolloin kiinteistön aluelämpöverkosto on liitetty kaukolämpöön. Rakennuksessa on monen ikäisiä lämpöpattereita, joista osassa on käsisäätimet ja osassa 1970- luvun loppupuolella asennetut termostaattiset patteriventtiilit. Rakennuksen vesijohto- ja viemäriverkosto koostuu lämmitysverkoston tapaan eri-ikäisistä asennuksista. Edellinen suurempi muutostyö on tehty samanaikaisesti lämmitysjärjestelmän venttiiliremontin yhteydessä 1970-luvun loppupuolella. Tällöin on uusittu osa vesikalusteista kytkentäjohtoineen. Ilmastointijärjestelmä on painovoimainen, jota on tehostettu suihku- ja wc-tiloihin asennetuilla poistoilmapuhaltimilla. Kiinteistön tekninen LVIA-kunnossapito on ollut hyvällä tasolla. Lähitulevaisuuden korjaustarpeita ovat lämmitysjärjestelmän säätöryhmän venttiilien, toimilaitteiden ja ohjauskeskuksen uusiminen sekä patteriventtiilien ja termostaattien uusiminen ja verkoston perussäätö. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. Toimenpiteet 5 vuoden aikana Lämmitysverkoston säätöryhmän uusiminen Patteriventtiilien uusiminen ja lämmitysverkoston perussäätö Toimenpiteet 10 vuoden aikana Ilmastointijärjestelmän muuttaminen koneelliseksi rakennuksen käyttötarkoituksen niin vaatiessa. Nykyinen painovoimainen järjestelmäkin on nykyiseen asunto- ja toimistokäyttöön välttävä. Vesi- ja viemärijärjestelmän peruskorjaus kalusteuusintoineen 5
2.1.3 Sähkö- ja tietojärjestelmät Kiinteistön sähkölaitteistoja on peruskorjattu pääosin 1977. Sähköjärjestelmät ja laitteistot ovat tyydyttävässä/hyvässä kunnossa, eivätkä tarvitse normaalien huolto- ja kunnossapito-ohjelmasta poikkeavaa korjaustyötä. Sähkölaitteiston lakisääteinen määräaikaistarkastus tulee pitää ko. kaltaisissa rakennuksissa 15 vuoden välein. Kiireelliset toimenpiteet sähkölaitteiston määräaikaistarkastus, mikäli sitä ei ole pidetty. keskuksien tarkastus ja kansilevyjen aukkojen tiivistäminen siten, että kosketussuojaukset ja keskuksen kotelointiluokka toteutuvat. huoneiston kylpyhuoneen valainpistorasian kiinnitys Päättämättömät kaapelit pitää purkaa tai päättää rasiaan(lämmönjakohuone) 5v. sisällä tehtävät toimenpiteet peruskorjaussuunnittelu 10v. sisällä tehtävät toimenpiteet peruskorjaus Lista puutteista, kiinteistön sähkölaitteistoissa, jotka voivat mahdollistaa terveydelle tai kiinteistölle haittaa: Ei havaittu tarkastuksen yhteydessä. 6
3 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT 3.1 Kiinteistön perustiedot Tilaaja: Tilaajan yhteyshenkilö: Kohde Rakennusvuosi 1901 Kerroksia k + 2 Pinta-ala 787 bm 2 Tilavuus 3130 rm³ 3.2 Asiakirjatilanne Senaatti-kiinteistöt Kiinteistöanalyytikko Antti Kari Opeko, Heinolan kurssikeskus, Lampikatu 5, 18100 Heinola Kiinteistöstä oli saatavilla ja käytössä seuraavat asiakirjat: Kuntoarvio 2001, Insinööritoimisto Raksystems Oy 3.3 Kuntoarvion toteutus Kuntoarvioraportissa on noudatettu pääpiirteissään Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvioohjeiden RT 18-10672 ja KH 90-00246 esitettyjä nimikkeistöjä ja suoritusohjeita. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat malli-ohjeiden sisällysluettelon mukaiset. 3.4 Käyttäjäkyselyn palaute Kuntoarvion yhteydessä ei suoritettu käyttäjäkyselyitä. 7
4 KUNTOARVION TULOKSET 4.1 ALUERAKENTEET 4.1.1 D6, D7 Viher- ja päällysrakenteet Kohteen aluerakenteiden arviointia vaikeutti kuntoarvion tekohetkellä piha-alueilla ollut lumi. Näin ollen kattavaa kuvaa aluerakenteiden kunnosta ei saatu. Aikaisemman kuntoarvion mukaan päällysrakenteet ovat tyydyttävässä kunnossa, eivätkä vaadi normaaleista ylläpitotoimenpiteistä poikkeavia korjauksia. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Ylläpitokorjauksia seuraavalla 10-vuotisjaksolla 4.2 RAKENNUSTEKNIIKKA 4.2.1 F1 Perustukset Rakennuksen perustukset ovat luonnonkivirakenteisia. Rakennuksessa on pienehkö kellaritila, mutta pääosin alapohja on tuulettuva. Kellaritilojen maanvastaisilla seinäpinnoilla on havaittavissa maalipinnoitteiden hilseilyä, mikä antaa viitteitä kosteuden kulkeutumisesta perusmuurirakenteen läpi. Tuulettuvaan alapohjatilaan ei ole erillistä kulkuaukkoa, joten ko. tilaa ei päästy katselmuksen yhteydessä tarkastamaan. Kunto: 3 Välttävä Toimenpiteet: Perusmuurin vedeneristys ja salaojituksen asentaminen rakennuksen ympärille Rakenteiden pintojen kuntoa on käsitelty kohdassa 4.2.5. 4.2.2 F2 Rakennusrunko Tehtyjen havaintojen mukaan rakennus on kantavilta osiltaan puu- / hirsirakenteinen. Sisätilojen levytetyillä seinäpinnoilla on havaittavissa paikallisia halkeamia, jotka viittaavat rakennusrungon muodonmuutoksiin (painumaan, tms.). Halkeamien syntymisajankohtaa ei voitu luotettavasti arvioida. Kunto: 1 Hyvä Toimenpiteet: Halkeamien mahdollisten muodonmuutosten ja niiden lisääntymisen säännöllinen seuraaminen osana kiinteistön normaalia ylläpitoa. Rakenteiden pintojen kuntoa on käsitelty kohdassa 4.2.5. 8
4.2.3 F3 Julkisivu Julkisivut Rakennuksen julkisivut ovat 1. kerroksen osalta rapattuja ja 2. kerroksen osalta puuverhottuja. Näkyvät sokkelipinnat ovat luonnonkiveä. Rapatuissa julkisivupinnoissa on havaittavissa paikallisia halkeamia sekä rappauksen irtoamista alustastaan. Vauriot keskittyvät lähinnä julkisivujen kosteusrasitetuimmille alueille, kuten esim. syöksytorvien tai vuotavien pellitysten läheisyyteen. Julkisivujen puuosissa esiintyy maalipinnan lohkeilua / hilseilyä sekä puupinnan karstaantumista. Sokkeleiden luonnonkivien laastisaumat ovat paikoitellen halkeilleet ja osittain irroneet. Osa luonnonkivisistä portaista on liikkunut todennäköisesti puutteellisen routaeristyksen takia. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Puujulkisivujen huoltomaalaus, julkisivujen luonnonkivipintojen piakalliset sauma- yms. korjaukset, rapattujen julkisivupintojen tarkempi kartoitus suppealla kuntotutkimuksella Ikkunat ja ulko-ovet Rakennuksen ikkunat ovat kaksipuitteisia ja -lasisia puuikkunoita. Ikkunoiden puuosissa on havaittavissa paikallista maalipintojen lohkeilua / hilseilyä, puun karstaantumista sekä tiivistyskittausten kovettumista / vaurioita. Tarkastetuissa ikkunoissa lukitushelat ovat toimivia ja ikkunapellitykset ovat pinnoiltaan välttävässä kunnossa. Ikkunapellitysten kaadot ovat osittain loivia, mutta kuitenkin riittäviä niiden toimivuutta ajatellen. Rakennuksen ulko-ovet ovat eristämättömiä puuovia. Ovien puuosissa on havaittavissa yleisesti maalipintojen lohkeilua / hilseilyä sekä erityisesti ovien alaosissa puun karstaantumista ja alkavia lahovaurioita. Lisäksi ulko-ovien tiiveys on tehtyjen havaintojen mukaan puutteellinen. Kunto: 3 Välttävä Toimenpiteet: Ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen tai perusteellinen kunnostus yhdistettynä tiivistyskorjaukseen Julkisivun täydennysosat Rakennuksessa on yksi parveke, joka on maantasosta tehtyjen havaintojen mukaan täysin puurakenteinen. Parvekkeen puuosissa on havaittavissa vastaavaa maalipinnoitteiden kulumista kuin puuverhotuilla julkisivupinnoilla. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Puuosien tarkastus ja huoltomaalaus 9
4.2.4 F4 Yläpohjarakenteet Rakennuksen vesikatteena on konesaumattu peltikate, joka edellisen kuntoarvion mukaan uusittu 1990-luvun lopulla. Käyttäjiltä saatujen tietojen mukaan kate on maalattu vuoden 2001 jälkeen. Vesikattoa ei tarkastettu siellä olleen lumen takia. Kuitenkin katteen ikä huomioiden voidaan sen olettaa olevan asianmukaisessa kunnossa. Vesikaton sadevedenpoisto on järjestetty ulkopuolisilla syöksytorvilla. Syöksytorvien saumat ovat paikoitellen auki ja mahdollistavat hallitsemattomat vesivuodot julkisivupinnoille. Yläpohjatilaan käynti tapahtuu yläkerran huoneistosta ja vesikatolla olevan paloluukun kautta. Yläpohjatilaa ei tarkastettu kuntoarvion yhteydessä. Kunto: 1 Hyvä (vesikatto) 2 Tyydyttävä (syöksytorvet) Toimenpiteet: Syöksytorvien paikalliset tiivistyskorjaukset osana kiinteistön normaalia ylläpitoa 4.2.5 F6 Tilojen pintarakenteet Rakennuksen kellaritilojen maanvastaisilla seinäpinnoilla on havaittavissa maalipinnoitteiden hilseilyä (ks. kohta 4.2.1). Muiden tarkastettujen sisätilojen pintarakenteet vaihtelevat huonetilojen ja niiden käyttötarkoitusten mukaan. Katto-, lattia- ja seinäpintoja on havaintojen mukaan uusittu ja korjattu eri aikakausina. Yleisilmeeltään tilojen pintarakenteet ovat siistit, eikä niissä teknisesti tarkasteltuna ole välittömiä korjaustarpeita. Pintarakenteiden korjaustarpeen määrittää lähinnä käyttötarkoituksen tai sen muutosten aiheuttama tarve sekä eri tiloille asetettavat esteettiset vaatimukset. 2. kerroksen asuintiloja ei tarkastettu. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Kellarin seinien korjaus ja pinnoitus perustusten ulkopuolisen korjauksen jälkeen (ks. kohta 4.2.1) 10
4.3 LVI JÄRJESTELMÄT 4.4 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT Kiinteistö on liitetty v. 1979 aluelämpöverkostoon, jonka lämmönjakokeskus sijaitsee päärakennuksessa. Rakennuksen lämmitystapana on vesikiertoinen patterilämmitys. 4.4.1 G11 Lämmöntuotanto Rakennuksessa ei ole omia lämmöntuottolaitteita. Lämmitysverkoston säätöryhmän venttiilit ja toimilaitteet ovat alkuperäisiä vuoden 1979 asennuksia. Kunto: 4 Huonokuntoinen Toimenpiteet 5 v: Säätöryhmä toimilaitteineen on vanhentunut ja uusittava kokonaisuudessaan. 4.4.2 G12, G13, G 14 Lämmönjakelu ja lämmitysverkostot varusteineen Rakennuksen lämpöputkien asennusajankohdasta ei ole tarkkaa tietoa. Verkosto on asennettu pääosin ennen rakennuksen liittämistä nykyiseen aluelämpöverkostoon 1970-luvun lopulla, mutta myös tällöin on tehty lisäys- ja muutostöitä lämmitysverkostoon. Lämpöjohdot ovat teräsputkia ja liitostapoina on käytetty hitsaus-, laippa- ja kierreliitoksia. Patteriverkoston kiertopumppu on uusittu arviolta 1990-luvulla. Lämpöpatterit ovat 1970-luvun lopulla ja paikoin aikaisemminkin asennettuja teräslevypattereita. Patterit ovat silmämääräisesti arvioituna hyvässä kunnossa. Lämpöjohdot on eristetty muovi- tai massapinnoitteisella villakourulla. Eristeet ovat hyväkuntoisia. Massapinnoitteet sisältävät todennäköisesti asbestia. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v. : Patteriventtiilit ja termostaatit ovat elinkaarensa lopussa ja niiedn uusinta on ajankohtainen. 4.5 G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT Rakennus on liitetty alueen vesi- ja viemäriverkostoon. Verkostojen asennusajankohta on pääosin arviolta 1960-70-luku. Vesikalusteita on uusittu 1970-luvun lopulla. Rakennuksessa on erillisviemäröinti sade- ja jätevesille, liittymät ovat Savontiellä.. 4.5.1 G22, G24, G25 Vesijohto- ja viemäriverkostot Rakennuksen käyttövesi- ja viemäriverkoston asennusajankohdasta ei ole tarkkaa tietoa. Edelliset suuremmat korjaustoimenpiteet on tehty 1970-luvun lopulla, jolloin on uusittu suuri osa vesija viemärikalusteista sekä kalusteiden kytkentäjohdoista. Rakennuksen sisäpuoliset viemärit ovat 11
pääosin valurautaa, mutta joitakin osuuksia on todennäköisesti tehty myös muoviputkella. Vesijohtojen materiaali on epäselvä, koska vesijohdot on suurimmaksi osaksi asennettu rakenteiden sisään ja näkyvät osuudet on eristetty massapinnoitetulla villakourulla. Huoltomiehen lausuman perusteella vuotoja ja viemäritukoksia on ollut järjestelmän elinkaaren aikana vähän ja vesi- ja viemärijärjestelmä on toiminut hyvin. Järjestelmän nykytilan tarkempaa arviointia varten on rakennukseen suositeltavaa teettää lähivuosina putkistojen kuntotutkimus. Kunto: 2 Välttävä Toimenpiteet 5 v. : Vesi- ja viemärijärjestelmien kuntotutkimus on suositeltava toimenpide nykytilanteen tarkempaa kartoittamista varten. 4.5.2 G24, E4 Sadevesiviemärit ja salaojat Rakennuksen rännivedet johdetaan suoraan rännikaivoihin, jotka on viemäröity piha-alueen sadevesikaivoihin. Sisäpuolisia sadevesiviemäreitä ei ole. Rännivesijärjestelmä on kunnostettu 1990-luvun aikana, eikä toiminnassa ole silmämääräisesti arvioituna huomautettavaa. Salaojien olemmassaoloa ei voitu varmistaa. Salaojat asennetaan tarvittaessa. Kunto: 1 Hyvä. Toimenpiteet 5 v: Ei ennakoituja toimenpiteitä. 4.6 G3 ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT 4.6.1 G31, G32 Ilmanvaihtokoneet ja varusteet Rakennuksessa on painovoimainen ilmastointijärjestelmä. Korvausilmaluukut ovat rakennuksen ulkoseinässä ja hormit sijaitsevat pääosin talon keskiosalla. Asuntojen suihku- ja WC-tilojen hormeihin on asennettu lisäksi poistoilmapuhaltimia ilmanvaihtoa tehostamaan. Puhaltimien ohjaus on liitetty huonetilojen valokatkaisimiin ja puhaltimet pyörivät ainoastaan valaistuksen ollessa päällä. Kunto: 3 Välttävä Toimenpiteet 10 v. : Ei toimenpiteitä. Nykyinen painovoimainen järjestelmä toimii nykyisessä käytössä välttävästi. Rakennuksen käyttötarkoituksen muuttuessa ilmastoinnin tarpeellisuutta on harkittava uudelleen. 4.6.2 G33, G34 Kanavistot ja pääte-elimet Rakennuksessa ei ole muita ilmastointikanavia kuin rakenneaineiset hormit. Hormien puhtautta ei pystytty tutkimaan, mutta puhdistus n. 10 vuoden välein on suositeltavaa. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet 10 v. : Hormien puhdistus 12
4.7 G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT 4.7.1 G73 Sammutusvesilaitteet G73.1 Sisä- ja ulkopalopostit Rakennuksessa on alkuperäiset pikapalopostit. Sulkuventtiileitä oli uusittu ja letkukelat olivat kunnossa. Opasteet ovat asianmukaiset. Kunto: 2 Tyydyttävä. Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä. 4.7.2 G75 Vaahtosammutuslaitteet G75.1 Jauhesammuttimet Kiinteistössä on jauhesammuttimia, viimeisin tarkastus tehty v. 2008. Sammuttimet tulee tarkastuttaa kahden vuoden välein. Kunto: 1 Hyvä Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä. Sammuttimien seuraava tarkastus on vuonna 2010. 4.8 J6 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT Rakennuksessa ei ole erillistä rakennusautomaatiojärjestelmää. Lämmitysverkoston säätö tapahtuu vuonna 1966 asennetulla Termoset 30-yksikkösäätimellä. Säädin on elinkaarensa lopussa ja se tulee uusia yhdessä säätöryhmän muiden toimilaitteiden kanssa seuraavan viiden vuoden tarkastelujakson aikana. Kunto: 4 Huonokuntoinen Toimenpiteet 5 v. : Yksikkösäädin on muiden toimilaitteiden tapaan elinkaarensa lopussa ja se on uusittava pikaisesti. 4.9 SÄHKÖ- JA TIETOJÄRJESTELMÄT 4.10 H1 ALUESÄHKÖISTYS Pääosaa aluevalaistuksen elohopeahöyrylampuilla varustetuista pylväsvalaisimista syötetään ruokalarakennuksesta. Pylväsvalaisimien kuvut ovat lasikuitua ja tummentuneet. Pylväisiin on lisätty halogeenivalaisimia, valotehon lisäämiseksi. Valaistuksen ohjaukseen on käytetty sekä kellokytkintä, että hämäräkytkintä. Kellokytkin on poistettu ohjauksesta, joten pylväsvalaistusta ohjataan hämäräkytkimellä. Rakennuksen seiniin on asennettu lisäksi hehkulampuilla varustettuja valaisimia. Ainakin yhdestä seinävalaisimesta, jossa on käytetty elohopeahöyrylamppua, on kupu irronnut. 13
Valaisimet ovat teknisesti kunnossa, lukuun ottamatta pylväsvalaisimien kupuja.kl 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Pylväsvalaisimien kuvut/valaisimet suositellaan uusittaviksi sellaisiin, joiden kuvut läpäisevät valoa, jolloin halogeenivalaisimia ei välttämättä tarvitsisi käyttää niiden huonon energiatalouden takia. Seinävalaisimissa suositellaan käytettäväksi E27 kannalla olevia energiansäästölamppuja, jotka ovat pakkasenkestäviä. Seinävalalsimen kupu asennetaan kunnolla paikoilleen. 4.11 H2 KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET Rakennuksen pääkeskus JN 6 on sijoitettu rakennuksen kellarikerrokseen omaan tilaansa. Keskus on asennettu arviolta 1970-luvulla. JN 6 Keskus saa syöttönsä ruokalarakennuksen pääkeskukselta JN 6 keskus syöttää samassa rakennuksessa olevia jakokeskuksia. JN 6 keskus on 4-johdinjärjestelmän mukainen IP 20 metallirakenteinen keskus. Keskuksen nimellisvirta on ilmeisesti 63A koska pääkeskuksessa syöttävät sulakkeet ovat ko. kokoiset. Rakennuksessa ei ollut käytettävissä sähköpiirustuksia. KL 2-3 Rakennuksesta löytyi JN 6 keskuksen lisäksi yksi ryhmäkeskus 1. kerroksessa. Keskuksen kannessa on kosketussuojaamattomia aukkoja. Kerroskeskuksista syötetään kerroksissa olevia ryhmiä kerroskohtaisesti. KL 3 Toimenpide-ehdotukset: Keskukset tarkastetaan, kosketussuojaamattomat aukot tiivistetään ja merkkaukset tarkastetaan paikkansapitäviksi. Rakennuksen piirustukset päivitetään vastaamaan nykyistä tilannetta. Keskukset tarkastetaan vähintään 10 vuoden välein. Keskustilat siivotaan säännöllisesti. Keskukset ovat ikääntyneet ja tullevat uusittavaksi 10 vuoden jakson aikana. 4.12 H3 JOHTOTIET Huoneistoissa asennukset on tehty uppoasennuksina putkeen. Pinta-asennuksia on käytössä esim. teknisissä tiloissa Pinta-asennuksissa kaapelointeina on käytetty MMJ -kaapelia. KL 2 4.13 H4 JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET Päärakennuksessa ei ole erillistä liittymiskaapelia vaan JN 6 keskus on liitetty seminaarinennuksessa olevaan PK keskukseen maahan asennetulla nousukaapelilla, jonka tyyppi puuttuu nousujohtokaaviosta, jossa lukee entinen Pääkeskuksen vieressä olevassa lämmityksen pumppuhuoneessa on havaintojen mukaan potentiaalintasaus asennettu johtaviin putkistoihin pääkeskuksen PEN-kiskolta 14
Pääkeskuksen ja muiden keskusten väliset kaapelit ovat tyypiltään MMJ - kaapeleita ja uppoasennuksessa suojaputkiin asennettuja MK- ja ML tyypin muovivaippaisia johtimia. Kaapelit olivat näkyviltä osin kunnossa. Kaapelit suositellaan uusittaviksi peruskorjausten yhteydessä. Voimaryhmäkaapelit ovat pääasiassa MMJ - kaapeleita, jotka ovat näkyviltä osiltaan hyvässä kunnossa. Kaapelit suositellaan uusittaviksi peruskorjausten yhteydessä. Kiinteistön valaisinryhmäjohtoina on käytetty pääasiassa MMJ kaapeleita ja uppoasennuksissa ML- ja MK- tyyppiä olevilla muovivaippaisilla johtimilla. Kaapelit suositellaan uusittaviksi peruskorjausten yhteydessä. Pistorasiat ovat maadoitettuja sekä huoneiden osalta maadoittamattomia. Maadoitettujen pistorasioiden turvallisuus testattiin otantana schuko - testerillä ja tarkastelu hetkellä ei havaittu turvallisuuteen liittyviä puutteita. Huoneiston valaisinpistorasia on huonosti kiinni valaisimesta ja se on kiinnitettävää kunnolla ennen käyttöä. Johdot ja niiden varusteiden kuntoluokka on pääasiassa tyydyttävä. KL 2-3. Toimenpide-ehdotukset: Käyttötarkoituksen pysyessä muuttumattomana ko. muovivaippaisten kaapeleiden laskennallinen käyttöikä on n. 50 vuotta, joten laskennallinen käyttöikä täyttyy n. 10 vuoden sisällä. Rakennukseen suositellaan tehtäväksi laajempi peruskorjaus, jossa keskukset ja pääosa ryhmäjohdoista uusitaan. Nousu- ja liittymiskaapelit suositellaan tarkastettavaksi näkyviltä osiltaan n. 10 vuoden välein. Määräaikaistarkastuksien yhteydessä suoritetaan maadoitusten jatkuvuusmittaukset ja voidaan siten todentaa, että maadoitukset ovat pysyneet kunnossa ja ovatko mittausten välillä tiettyihin osiin tulleet muutoksia. Erikoisolosuhteissa olevat kaapelit kuten ulkotiloissa olevat kaapelit suositellaan tarkastettavaksi hoito- ja kunnossapito-ohjelman mukaisesti säännöllisesti. Pistorasioita ja kytkimiä uusitaan ja kiinnityksiä parannellaan tarpeen mukaan niiden rikkoutuessa tai lakatessa toimimasta. Vikavirtasuojat pitää koestaa laitevalmistajan ohjeiden mukaisesti tai vähintään kerran vuodessa kytkimessä olevalla testipainikkeella. 4.14 H5 VALAISIMET Kiinteistössä on käytetty hehkulamppuvalaisimia ja loisteputkivalaisimia. Tilojen valaistustasot ovat silmämääräisesti kohtalaiset. Kellari- ja ullakkotiloissa on käytössä 1940 1950-luvulla asennettuja valaisimia. Valaisimien keskimääräinen laskennallinen käyttöikä on loisteputkivalaisimilla n. 25 vuotta ja hehkulamppuvalaisimilla, joissa on posliiniset kannat ja lasikuvut, voi käyttöikä olla huomattavasti pidempi. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Hehkulamppuvalaisimia suositellaan uusittavaksi peruskorjausten yhteydessä pienoisloisteputkivalaisimiin. Normaalien hoito- ja kunnossapito-ohjelman mukaiset huolto- ja puhdistustyöt tehdään säännöllisesti. Hehkulamppuvalaisimissa kannattaa käyttää valaisimiin sopivia energiansäästölamppuja. Vanhempaa asennusta olevia loisteputkivalaisimia voidaan joutua vaihtamaan jakson aikana. Vaihto kannattaa suorittaa tilakohtaisesti ryhmävaihtona. 15
4.15 TIETOJÄRJESTELMÄT Kiinteistössä on lankapuhelinverkko omalla vaihteella, joka on liitetty puhelinverkkoon. Lankapuhelinverkon liittymiskaapeli tulee asuntolarakennukseen. Puhelinverkosta ei ole käytössä piirustuksia. Puhelinverkko on edelleen toimintakuntoinen kuparilankaverkko, joka on asennettu peruskorjausten yhteydessä. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Puhelinverkon piirustukset päivitetään vastaamaan asennuksia. 4.16 J2 ANTENNIJÄRJESTELMÄT Antenniverkko on liitetty alueen kaapeli-tv verkkoon. Rakennuksen antennivahvistin on asennettu ullakkotilaan. Ko. rakennuksen osalta antenniverkon toimivuudesta ei ole tietoa. Antenniverkko on tehty ketjuverkoksi, joka on vanhentunut asennustapa. Antennijako tapahtuu pääkeskushuoneen kautta olevasta vahvistimesta. Huoltohenkilökunnan mukaan verkkoa on päivitetty ja se on digitaalikelpoinen. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Antenniverkon tarkastus ja päivittäminen. 4.17 J4 KIINTEISTÖN ATK-JÄRJESTELMÄT Kiinteistöön tulee tietoliikenneverkon kuitukaapeli lämmönjakohuoneessa olevalle ristikytkentäpaneelille, josta verkko on haaroitettu edelleen käyttöpisteisiin. KL 1 16
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Rakennustekniikka Kuva 1. Kosteusvaurio kellarin seinässä Kuva 4. Halkeamia julkisivurappauksessa Kuva 2. Halkema väliseinässä Kuva 5. Ikkunan puuosien vaurioita Kuva 3. Julkisivumuurausten ja luonnonkivisokkelin saumausten vaurioita Kuva 6. Vuotava syöksytorvi on vaurioittanut julkisivun puurakenteita
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 LVIA-tekniikka Kuva 1. Lämmitysverkoston säätöventtiili toimilaitteineen sekä säätöryhmän muut varusteet pumppua lukuun ottamatta elinkaarensa lopussa Kuva 4. Osa vesikalusteista on uusittu 1970-luvun loppupuolella Kuva 2. Lämmityksen yksikkösäädin vuodelta 1966 Kuva 5. Myös vanhempia hanoja on yhä jäljellä Kuva 3. Asuntojen suihkuhuoneissa on poistoilmapuhaltimia. Muilta osin rakennuksessa on painovoimainen ilmastointijärjestelmä Kuva 6. Osassa pattereista on käsipyörällä varustetut ja osassa termostaattiset patteriventtiilit. Kaikki patteriventtiilit elinkaarensa lopussa.
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Sähkö- ja tietojärjestelmät Kuva 3. Seinävalaisimen kupu on irti. Kuva 1. 1.kerroksen keskuksen kannessa on kosketussuojaamattomia aukkoja ja tunnus puuttuu. Kuva 4. Pääkeskus JN 6 Kuva 2. Huoneiston kylpyhuoneen valaisin, jonka pistorasia on irti. Kuva 5. Pumpun vieressä oleva päättämätön kaapeli.